atelier copropriÉtÉs - anah · 11/21/2015 · 20 novembre 2015 . pierre caulet . chef du bureau...

ATELIER COPROPRIÉTÉS Le redressement judiciaire

20 novembre 2015

ATELIER COPROPRIÉTÉS Le redressement judiciaire

20 novembre 2015

Animateurs : Soraya DAOU (Anah) et Nicolas CLEMENT (ANRU)

ATELIER COPROPRIÉTÉS

Quand et pourquoi recourir à l’administration judiciaire ? Echanges entre la Chancellerie, la DHUP et l’ASPAJ

Le redressement judiciaire

20 novembre 2015

Pierre CAULET

Chef du bureau du Parc Privé DGALN / DHUP / PH

Atelier Forum

20 novembre 2015 Copropriétés en difficultés :

le redressement judiciaire

Le traitement des copropriétés en difficulté

Dès l’apparition du besoin de traiter les copropriétés en difficulté, les pouvoirs publics ont développé en parallèle deux cadres d’intervention : Un cadre administratif et incitatif :

• Des pouvoirs publics contraints d’agir dans des situations inhabituelles où la dimension « propriété privée » rend malaisé l’intervention ; • Création de l’« OPAH copropriété » par la circulaire du 7 juillet 1994 ; • Loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 : plan de sauvegarde ;

Un cadre judiciaire :

● Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 (procédure d’administration provisoire) ;


Face à la difficulté de traiter les problèmes « endogènes » des copropriétés : les outils judiciaires ont été complétés progressivement.

– La procédure préventive du mandataire ad hoc (loi n°2009-323 du 25 mars 2009)

– La reprise en main via l’administration provisoire – Le constat d’échec : la carence (Loi n° 2003-710 du 1

août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine).

Une certaine convergence apparait avec les outils des politiques de l’habitat dans la logique d’ensemble : prévention, redressement ou recyclage


Malgré cette convergence dans la logique des outils, les deux cadres d’intervention fonctionnent en parallèle sans coordination et avec des différences d’approche marquée :

– Etanchéité totale entre les autorités à l’origine du déclenchement des interventions publiques ou judiciaires

– Des approches différents source d’incompréhensions : intérêt du syndicat (approche judiciaire) versus souci d’accompagnement social pour les interventions des autorités publiques

– Des définitions différentes pour caractériser la difficulté des copropriétés

– Des complémentarités insuffisamment exploitées. Pourtant une convergence marquée dans les territoires d’intervention.

Les copropriétés fragiles et les demandes de nomination d’un administrateur provisoire

Les copropriétés fragiles et les demandes de désignation d’un administrateur provisoire

Source des données : ministère de la justice / DACS Cartographie : METLR /DGLAN /DHUP /PH

381 701 601 553 512 641(*) hors Val d'Oise

2013(*)

20142002

Nombre de demandes de désignation d'un administrateur provisoire

2010 2011(*)

2012(*)

Les apports du rapport Braye (prévenir et guérir les copropriétés en difficulté – février 2012) :

Un diagnostic partagé des dysfonctionnements récurrents du régime de la copropriété : • instances de la copropriété (absence d’assemblée générale,

absence de conseil syndical…), • une gestion défaillante (syndic, absence de poursuite à l’encontre

des propriétaires défaillants, …), • une gestion de court terme des immeubles • des comportements individuels inadaptés favorisés par ce régime :

copropriétaires mal informés, négligents ou malveillants (marchands de sommeil)

Le constat de dysfonctionnements externes : • Des problèmes lié au vieillissement du bâti (parties communes et

parties privatives) et de fonctionnement urbain • une dévalorisation immobilière de ces copropriétés dans le marché

local de l’habitat (parc de relégation),…

La légitimation d’une intervention publique renouvelée et mieux coordonnée • Mieux connaître et mieux comprendre ; • Agir en amont : intervenir tard coûte très cher à la puissance

publique et a des conséquences sociales lourdes. • Coordonner les actions judiciaires et publiques dans le respect

du principe de séparation des pouvoirs

Les apports de la loi ALUR de nouveaux outils pour redresser efficacement les copropriétés dégradées

• Développer dans les PLH les politiques d’observation, de prévention et de traitement des copropriétés.

• Améliorer les procédures judiciaires (mandataire ad hoc, administration provisoire, carence) pour agir plus en amont, traiter le surendettement, faciliter la réalisation de travaux et restructurer les copropriétés

• Faciliter l’intervention des pouvoirs publics : opérations de requalification de copropriétés dégradées et pouvoirs élargis pour déclencher les procédures judiciaires

Le mandataire ad hoc (art 64 / loi de 1965, art 29-1A à 29-1C) • Un audit judiciaire mené par un tiers et déclenché si impayés >

25% (15% pour les copropriétés de 200 lots) et décidé par le Juge (TGI) sur demande du syndic

En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d'une même demande par : 1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ; 2° Un créancier ( impayés depuis six mois et commandement de payer resté infructueux) ; 3° Les autorités publiques (préfet, procureur, maire, président de l’EPCI).

• Contenu de l’audit : – Analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires

Al d l'étt d l'ibl

Les frais de procédure – Imputation décidée par le juge

– Possibilité de subvention Anah

Un déroulement et des suites modifiés par ALUR : – Obligation de coopération du syndic et accès aux procédures de police

– Rapport adressé notamment aux autorités publiques

– Le mandataire peut saisir le juge pour faire désigner un administrateur provisoire

– Assemblée générale à convoquer dans les 6 mois pour statuer sur les mesures à prendre, délai réduit à 3 mois si des mesures urgentes sont préconisées

– A défaut, le juge, alerté par le mandataire ad hoc, peut enjoindre au syndic de convoquer l’assemblée générale ou désigner un administrateur provisoire

Les atouts de cet outil : – Utile pour favoriser une prise de conscience des copropriétaires lorsque le

syndic n’est pas écouté ; – Outil puissant pour connaître la situation d’une copropriété lorsque le syndic

ne coopère pas ou est défaillant ou que les opérateurs de suivi-animation ne peuvent pas faire un diagnostic de la situation ;

– Des suites plus contraignantes qui poussent à la prise de décision.

Les précautions d’emploi : – Suppose une connaissance du parc des copropriétés via un observatoire pour

pouvoir le déclencher (rôle du registre d’immatriculation à terme) – Un rapport pas aussi riche qu’un diagnostic multi-critères (volet urbain et

social non traité) et peut être inutile lorsque le diagnostic est bien établi ; – L’audit est fait pour instaurer une dynamique : il ne faut pas s’arrêter à cette

seule action ni s’en contenter lorsque la situation est grave.

L’administration provisoire (art 64 / loi de 1965, art 29-1à 29-15)

•Une procédure déclenchée pour les copropriétés en très grande difficulté

– si l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis

– si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble

• Désigné par le TGI sur saisine : – du syndic

– des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat

– des autorités publiques (préfet, procureur, maire, président de l’EPCI)

Les missions :

• prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété : missions générales détaillées par le juge dans son ordonnance.

• nouvelle mission pouvant être attribuée à l’administrateur provisoire : assurer la liquidation de syndicats dissous ou expropriés

Les pouvoirs : • L’administrateur provisoire remplace le syndic (son contrat prend fin)

dans toutes ses missions ; • Il se voit confier la plupart des pouvoirs de l’assemblée générale • ALUR a renforcé le rôle de l’administrateur provisoire dans la

restructuration financière et technique en lui offrant la capacité de déclencher de nombreuses procédures.

L’outil pour résorber les dettes des syndicats de copropriétaires : le plan d’apurement (art 64 / loi de 1965, art 29-3 à 29-7) Objectif : permettre un redressement financier étalé dans le temps compatible avec les ressources des copropriétaires À la nomination de l’administrateur provisoire par le TGI ou à sa demande :

• Suspension de l’exigibilité des créances et des procédures (jusqu'à 30 mois)

• Possibilité de maintien des contrats en cours malgré les arriérés ou de résiliation si les contrats sont trop onéreux

• Suspension des cotisations au fonds de travaux si l’immeuble est en plan de sauvegarde

• Procédure de recensement des dettes (délais et publicité à fixer par décret) : gel des créances non déclarées pendant la phase d’apurement

• Phase de négociation avec les créanciers (remise, étalement) puis proposition d’un échéancier de paiement au juge qui le valide et s’impose aux créanciers : durée 5 ans prolongeable

• Possibilité de céder des actifs du syndicat soit à titre onéreux soit à titre gratuit si c’est un équipement pouvant être géré par une collectivité et constituant un gouffre financier

• En dernier recours : possibilité d’effacement partiel des dettes du syndicat par le juge

Les outils de restructuration juridique et technique des copropriétés et la réalisation des travaux (art 64 / loi de 1965, art 29-8 à 29-15) Objectif : faciliter la restructuration et la réalisation des travaux des copropriétés nécessitant de lourds investissements pour être redressé en raison d’un bâti obsolète ou d’une grande complexité technique source de coûts d’entretien trop importants. Sur demande de l’administrateur provisoire auprès du TGI

• Création possible de syndicats secondaires pour créer des entités de gestion plus rationnelles

• Possibilités renforcées de scission de syndicats, y compris en volume, et clarification des procédures : traitement de la dette (cf art 59), modalités de modification des règlements de copropriété

• Possibilité d’abandonner le chauffage collectif si celui est trop obsolète ou compromet le redressement

• Possibilité d’utiliser les sommes déposées sur le fonds travaux pour financer des travaux d’urgence

L’administration provisoire renforcée : Faciliter la restructuration des copropriétés et la réalisation des travaux (art 64 / loi de 1965, art 29-8 à 29-15) Objectif : contourner deux obstacles récurrents : la compétence par fois limitée de l’administrateur provisoire pour mener des restructurations lourdes et le manque de ressources des occupants. Sur demande de l’administrateur provisoire ou du maire ou du président de l’EPCI :

• Opérateur (bailleur HLM, SEM ou autre) apportant sa compétence de maîtrise d’ouvrage de travaux et pouvant jouer le rôle de tiers financeur dans le cadre d’un contrat ad hoc ressemblant à un bail à réhabilitation (le rôle de tiers financeur n’est toutefois pas autorisé pour les bailleurs HLM)

• Rémunération de l’opérateur ouvrant droit aux aides aux logements et lissée dans le temps pour atténuer le coût des travaux

• Contrat exorbitant du droit commun : il perdure sur longue durée même si l’administration provisoire est terminée : résiliation, prolongation et modification possible avec accord du juge

Utiliser au mieux les outils judicaires

Les atouts de l’administration provisoire : – L’arme ultime pour lever les obstacles de gouvernance et reprendre le contrôle d’une

copropriété à la dérive ou gangrénée par des marchands de sommeil ;

– En cas de dettes importantes, la seule procédure formelle permettant de traiter le surendettement ;

– De larges possibilités de restructuration et un rôle de liquidateur qui peuvent utilement servir les projets de renouvellement urbain ;

Les précautions à prendre : – Un outil de redressement et de restructuration rendu très puissant par ALUR mais très

intrusif et qui peut ne pas susciter l’adhésion des copropriétaires

– Malgré des pouvoirs étendus, l’AP ne peut régler ni les problèmes urbains ni les problèmes sociaux qui conditionnent le redressement : il faut souvent l’accompagner par des diapositifs opérationnels (OPAH, PDS, ORCOD, PRU) ou le renforcer.

– La coordination avec l’administrateur provisoire : un facteur clé de réussite.

LE MANDAT HOC ET L’ADMINISTRATION PROVISOIRE DE COPROPRIETES EN DIFFICULTE DANS LA LOI ALUR

Intervention de Maître Florence TULIER POLGE Administrateur judiciaire

LE MANDAT AD HOC DE COPROPRIETE

ART. 29-1-A, B et C • 1) Pour quelles copropriétés ?

• 2) Intérêt de la mission • 3) Limites

1) Pour quelles copropriétés ?

• Conditions juridiques d’ouverture :

• -200 lots : lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en

vertu des art. 14-1 et 14-2 de la loi du 10/07/1965

• +200 lots : 15 %

• Si saisine par un fournisseur, lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votées par l’assemblée générale et exécutés, restent impayés depuis plus de 6 mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.

• Exemple : « Groupe immobilier Y »

• Barre de 364 Logements datant des années 1970 en bord d’autoroute, dans un quartier en difficulté.

• Pour un montant annuel de dépenses de 1 M€, les arriérés fournisseurs d’élèvent à 239 K€, et les impayés de charges à 422 K€.

2) intérêt de la mission

• Faire établir dans de courts délais (3 mois renouvelables, une fois) par un professionnel indépendant du syndic et des copropriétaires un diagnostic de l’état de la copropriété, ainsi que des préconisations, qui devront être inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale devant se tenir, si urgence, dans un délai de 3 mois, et sinon dans un délai de 6 mois.

• Contenu du rapport :

• - Le rapport comprend au moins :

• Un état des lieux de l’organisation juridique et foncière. • Un état des lieux de la situation technique de l’immeuble, notamment l’analyse des charges des art. 3 et 4 du décret

comptable de 2005 et les diagnostics techniques existants. • Une analyse du fonctionnement des instances de la copropriété • Une analyse de l’ensemble des comptes, des impayés des copropriétaires, des dettes et créances non recouvrées. • Une analyse des procédures contentieuses en cours et des contrats. • Des préconisations priorisées et inscrites dans un calendrier, et une estimation sommaire des dépenses et recettes (art. 61-

12)

• Le rapport est adressé au syndic, au conseil syndical, au Maire, au Préfet et au Président de l’EPCI, et le procès-verbal de l’assemblée générale doit être notifié par le syndic aux auteurs de la saisine, au juge, et au mandataire ad hoc.

• A défaut, le juge, saisi par les demandeurs ou le mandataire ad hoc peut faire injonction au syndic de réunir l’assemblée générale, voire désigner un administrateur provisoire de copropriété en difficulté.

• Le coût de la mission, tel que fixé dans l’arrêté « tarif » du 08/10/2015, est faible.

3) Limites

• Si le syndic refuse de remettre les documents et informations nécessaires au diagnostic, le mandataire ad hoc n’a d’autre arme à sa disposition que de demander au juge d’enjoindre au syndic de remettre les pièces.

• La loi ne mentionne pas de sanctions.

L’ADMINISTRATION PROVISOIRE DE

COPROPRIETES EN DIFFICULTE • 1) Pour quelles copropriétés ?

• 2) Intérêt de la procédure • 3) Pourquoi ça marche ? Pourquoi ça ne marche pas ?

1) Pour quelles copropriétés ?

• L’article 29-1 de la loi du 10/07/1965 fixe les conditions juridiques à remplir :

• L’équilibre financier du syndicat est compromis

Ou • Le syndicat est dans l’incapacité de pourvoir à

la conservation de l’immeuble.

Indices d’une situation financière compromise :

• Le syndicat présente des retards de règlement de ses factures fournisseurs courantes (eau, gaz, société de nettoyage), ou de ses factures de travaux, voire fait face à des procédures d’exécution (assignations en paiement des fournisseurs, saisie sur le compte bancaire).

• La copropriété est confrontée à des impayés de charges importants, en nombre de copropriétaires débiteurs ou en montant par copropriétaire, entrainant une impasse de trésorerie, que les délais judiciaires de recouvrement ne permettent pas de combler.

Indices de l’incapacité de pourvoir à la conservation de l’immeuble :

• En raison de l’opposition d’un copropriétaire majoritaire, ou d’un groupe de copropriétaires, les décisions nécessaires au redressement de l’immeuble ne sont pas votées, notamment les travaux urgents.

• Les poursuites à l’égard des copropriétaires débiteurs ne sont pas mises à l’ordre du jour par le syndic, ou ne sont pas votées.

• La faible participation aux assemblées générales ne permet pas de prendre des décisions.

• La copropriété n’est pas administrée (absence de syndic, les copropriétaires intervenant individuellement en cas de situation de crise)

• La copropriété est administrée par un syndic, mais dans des conditions irrégulières (le syndic tient une comptabilité erronée, les assemblées générales ne sont pas régulièrement convoquées, des travaux sont engagés sans autorisation de l’assemblée générale)

• La copropriété est totalement inorganisée (absence de RCP, de syndic, d’assemblées générales) alors qu’elle doit mettre en place des travaux urgents ou répondre à un arrêté de péril ou d’insalubrité.

• La copropriété est sous la domination d’un marchand de sommeil

2) Intérêt de la procédure

• Simplification du processus de décision

• L’administrateur provisoire qui se voit confier tous les pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale, et du conseil syndical, peut prendre les décisions nécessaires au redressement de l’immeuble (poursuites à l’égard des copropriétaires débiteurs, vote des travaux urgents, reconstitution de la comptabilité et approbation des dépenses et budgets, etc...) sans être soumis aux conditions de majorité de l’assemblée générale, dont la réunion devient facultative.

• Absence de recours à l’égard des décisions de l’administrateur provisoire

• S’agissant d’une procédure exceptionnelle, la loi ne prévoit pas de voies de recours pour les copropriétaires, auxquels les

décisions sont simplement adressées pour information.

• Nouveaux pouvoirs confiés par la loi ALUR à l’administrateur provisoire

• Inventaire du passif • Suspension de l’exigibilité des dettes pendant une période de 12 à 30 mois • Suspension des poursuites des fournisseurs contre le syndicat pendant la même période • Plan de remboursement du passif jusqu’à 5 ans imposé par le juge aux créanciers • Possibilité d’effacer une partie des dettes du syndicat • Possibilité de modifier le RCP ou céder des actifs ou des équipements sur décision du juge • Processus de scission des grandes copropriétés facilité • Possibilité pour l’administrateur provisoire de solliciter du Préfet l’ouverture d’un plan de sauvegarde • Mise en place d’une procédure d’administration provisoire renforcée.

3) Pourquoi ça marche ? – Pourquoi ça ne marche pas ?

• Conditions favorables • Conditions défavorables

Conditions favorables • La situation ne doit pas être irrémédiablement compromise au moment de la désignation de l’administrateur provisoire

(trésorerie totalement exsangue, travaux à réaliser excédant largement les capacités financières des copropriétaires, immeuble devenu impropre à l’occupation, ou totalement squatté, valeur des lots quasi nulle en raison de l’état du bâti, etc.....)

• Existence d’un conseil syndical motivé, apte à comprendre le fonctionnement juridique et financier du syndicat, et souhaitant collaborer positivement avec l’administrateur provisoire

• Existence d’une majorité de copropriétaires solvables permettant de reconstituer un fonds de roulement

• Procédures de recouvrement déjà engagées par l’ancien syndic et bien avancées

• Comptabilité conforme à la règlementation et à jour

• Archives bien tenues

• Existence de programmes d’aides type OPAH ou plan de sauvegarde, avec assistance d’un opérateur sur les postes montage financier et travaux

• Relations apaisées et constructives entre les partenaires publics et l’administrateur provisoire, nécessitant une bonne compréhension des rôles et compétences de chacun

• Relations apaisées avec les copropriétaires

• Déblocage rapide des subventions, préfinancement préférable.

Conditions défavorables • Absence de gestion, d’archives, de documents comptables lors de la désignation

• Présence d’un marchand de sommeil fortement débiteur et procédurier ayant une emprise sur les

copropriétaires

• Désintérêt des acteurs publics pour l’immeuble

• Absence totale de trésorerie privant l’administrateur provisoire de tout moyen d’action

• Présence d’un ensemble immobilier complexe ou totalement inorganisé (présence de structures multiples imbriquées type ASL, AFUL, bâtiments publics, HLM, syndicats, ou absence de règlement de copropriété)

• Absence de représentation légale de certains copropriétaires (successions litigieuses ou vacantes, indivisions sans représentants, etc....)

• Présence de délinquance, squats, trafic de stupéfiant, cache d’armes, etc.....

• Procédures contentieuses en cours relatives à la répartition des charges, à l’annulation de travaux, etc....

LES ATELIERS DU FORUM

Accompagner les copropriétés redressables Témoignage de Garges-lès-Gonesse (95)


20 novembre 2015

La copropriété « les Magnolias » • En centre-ville de Garges-lès-Gonesse, construite au début des

années 1970

• 71 lots (54 PO, 17 PB)

• Budget annuel +/- 230K€, impayés de charges courantes autour de 50% du budget

• 21 débiteurs de + de 1 000€ dont 8 > 5 000 €

• 1 ravalement en 2008 avec malfaçons, 1 tènement foncier complexe, responsabilités d’entretien floues

• 2012-2013 : audit SEMERCLI commandité par la Ville

• 2014 : diagnostic financier ARC commandité par la copropriété

• Mission de mandataire ad hoc à la demande et en accompagnement du syndic (mars – novembre 2014)

• Fin 2014 : défection officielle du syndic en exercice

• Mars 2015 : saisine du TGI par la Ville de Garges-lès-Gonesse pour la nomination d’un administrateur provisoire au titre de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965

• 27 mars 2015 : ordonnance de désignation de l’administrateur pour 6 mois

• 27 octobre 2015 : prorogation de la mission de l’administrateur.


Scission de copropriété à Paris Intervention de M° ANDRE et R. BRESSON


20 novembre 2015

Unescissioninhabituelleetdifficile

FORUMAtelierdu20/11/2015

Lesoriginesdescopropriétés

•  UnevasteopéraAon(800logements)liéeauxgrandschanAersd’Hausmann,développéeparunpromoteur,leComtedeMadre,souslaformedebauxàconstrucAon,pourlelogementdesouvriersdeschanAers-plans«hygiénistes»,suivantunmodèlesaintsimonien.

•  Unpropriétaireuniquejusqu’en1949,puisventeàladécoupedanslecadrede4copropriétéscomportantchacune12à15bâAments.

20/11/2015 URBANIS-R.BRESSON-MeG.ANDRE 2

Les4copropriétés

4

2

1

3

Immeubles compris dans lÕopŽration


HabitaAonsouvrièresparisiennes

ImmeublesconstruitsaudébutduSecondEmpire:OpéraAonsprivéessubvenAonnéesparlePrince-Président.L’undesdeuxprincipauxtypesdel’époque:«Madre»et«Puteaux».«letypeMadre,à4logementsparpalieretsimpleorientaAon,moins«salubre»étaitévidemmentplusrentablecarpluséconomeenescaliers»

(Marie-JeanneDumont,«lelogementsocialàParis,1850-1930LeshabitaAonsàbonmarché»Ed.Mardaga1984

(plancheextraited’unouvraged’EmileMülleretEmileCacheux,1878)20/11/2015 URBANIS-R.BRESSON-MeG.ANDRE 4

Un cadre juridique et foncier complexe

Ø  4 copropriétés : 1 copropriété correspond à 1 parcelle cadastrée. Ø  52 immeubles répartis dans ces 4 emprises foncières Ø  un décalage entre le cadre juridique et le fonctionnement des

immeubles : –  Chaque immeuble fonctionne de manière autonome, leur statut

de syndicat secondaire n’a jamais été publié : insécurité juridique des décisions votées sans légitimité.

–  Des abonnements (eau, électricité, communs à plusieurs adresses)

–  Les parties communes aux groupes (les cours, réseaux communs, etc.), ne sont plus administrées : fuites récurrentes, dégradations des structures.


Pourquoiunescission?•  Pourunretouraudroitcommun,•  ....larégularisaAondelapraAqueinstalléedefait•  ...éviterdefaireperdurerdessituaAonsingérables

⇒ DesdifficultésdegesAondecontratspartagéssansorganisaAonadaptée(eau,électricité:unabonnérevendantàdesimmeublesvoisinquiluisontraccordés=>impayésimportants)

⇒ LaconservaAonderéseauxd’assainissementcommunsnonentretenusdanslescours,àl’originedenombreuxdésordres(assainissement)

⇒ DesbâAmentsencœurd’îlotdivisésenplusieurslotsrelevantdesyndicatssecondairesdifférents


Démarchespréparatoires

•  Àl’échelledusyndicatprincipal:–  DésignaAond’unadministrateurprovisoireparleTGI.

–  EtudestechniquesnécessairesaurepérageetàlaneutralisaAondesanciensréseauxfuyards

–  Etudegéotechnique–  Confortementdusous-sol–  Projetdedivisionparcellaire

•  Al’échelledusyndicatsecondaire:–  Validation des

syndicats secondaires(*)

–  Confortementdesstructures

–  IndividualisaAondesbranchementsetdesabonnements

–  NégociaAondurèglementdesdekesfournisseurs

Nécessitétemporaired’unemaitrised’ouvragecompétenteàl’échelledusyndicatprincipal



12

1

Fontis

3

4Cavité (« fontis »)

Evolution possible du fontis

Cavité comblée

Sondages, repérages de vides et fontis

Forage et injections dans les vides

Comblement des vides

Reprise des fondations des immeubles.

1

Les travaux de confortement du sous-sol : les étapes.

URBANIS - OPAH RU Jean Moinon Sainte Marthe

2

3

4

4 à

6 m

(R

embl

ais)

25

m

LES TRAVAUX DE CONFORTEMENT DU SOUS SOL

Appuidel’opérateur

•  CoordinaAonentretravauxdeconfortementdusous–soletreprisesensous-œuvre

•  CoordinaAondesreprisesstructurellesenmitoyenneté

•  NégociaAondel’apurementdesdekessousl’égidedupréfet(Plandesauvegarde)

•  OrganisaAondestravauxsurchaqueimmeuble


Démarchedescission(enthéorie)

•  Votedesonretraitdelacopropriétéparchaquesyndicatsecondaire

•  ElaboraAonderèglementspourlesfuturssyndicats

•  ApprobaAondelascissionparl’administrateurdotédespouvoirsdel’AGdusyndicatprincipal

•  PublicaAondel’actedescission•  PublicaAondesrèglementsdescopropriétésissuesdelascission


UnbâAment«éclaté»•  UnbâAmentcomposéde4lotsappartenantàunpropriétaireunique

•  4AGdesyndicatssecondairesnécessairespourdéciderleravalementetlaréfecAondelatoiture


Projetdescission


Difficultésrencontrées

•  Unsyndicatprincipalnonviableéconomiquement

•  Descopropriétairesquinevoientaucunintérêtàpayerdesactesetdesfraisdepublicité,étantdonnéqueleurimmeubleestdésormaisgéréetréparé


Unsyndicatprincipalnonviableéconomiquement

•  Lesfraisàengagerparlesyndicatprincipalnegénèrentpasdesappelsdefondsàunniveausuffisantpourpermekred’eneffectuerlerecouvrement:lesprocéduresàengagersontd’uncoutdisproporAonnéenregarddesquoteparts,souventinférieuresà100€

•  Chaquefoisquel’administrateuravouluengagerdestravauxrelevantdelacompétencedusyndicatprincipal,iladûfinirparrembourserlescopropriétairesdebonnefoiquiavaientréponduauxappelsdefonds

•  LeresteàchargedesopéraAonsdeconfortementdusous-soln’estpasencoretotalementrecouvert

•  SanslesaidesàlagesAondel’Anah,leshonorairesetfraisdel’administrateurnepourraientêtrepayés


Unsyndicatprincipalnonviableéconomiquement

Lerapportentrelenombreélevédecopropriétairesetlefaiblevolumedu

budgetn’estpascompa7bleaveclesrèglesdefonc7onnementdelacopropriété.

L’administrateurprovisoiren’aaucunpouvoircoerci7fluiperme:antdefairefonc7onnerlessyndicatsprincipaux.


DelamoAvaAonàlamobilisaAon...«Mais,aufond,pourquoiunescission?...»

•  LesbâAmentssontrénovésetleursstructuresconfortées(*)

•  LessyndicatssecondairesfoncAonnent(aveclerèglementdecopropriétéde1949)

•  Leconservatoiredeshypothèquesnemetpasd’obstacleauxmutaAons(lenouveauparcellaireenregistrén’apasdelienaveclerèglementdecopropriétéetl’EDDactuel)

⇒ LarégularisaAonadministraAvedelasituaAon,danslamesureoùellegénèredesfrais,nemobilisepaslescopropriétaires,quienrestentpourleurgrandemajoritéàunedéclaraAondeprincipenonsuivied’effet


(*)àpartunretardataire,intégréàl’OAHDpourpermeZrel’achèvementdestravaux

L’opéraAonaustadeactuel•  5anspourobtenirlevotedeprincipeduretraitdetouslessyndicatssecondaires

•  Finduplandesauvegarde–etdesaidespubliquesilya2ans

•  Refusd’engagerlesfraisnécessairesàrédacAonetàlapublicaAondesactesdescission(6000€parsyndicatprincipal,1500à2000€parsyndicatsecondaire)

•  L’administrateurnelanceplusd’appelsdefondsendirecAondescopropriétairesetdemanderaauxsyndicsdessyndicatssecondairesdelefairepourcouvrirlesfraisàengagerauniveaudusyndicatprincipal.

•  Versunescissionjudiciaire?


Art29-8ArAcle29-8CrééparLOIn°2014-366du24mars2014-art.64(V)I.―SilagesAonetlefoncAonnementnormaldelacopropriéténepeuventêtrerétablisautrement,lejugepeutprononcerauxcondiAonsqu'ilfixeetsurdemandedel'administrateurprovisoire:1°LaconsAtuAond'unouplusieurssyndicatssecondaires;2°Ladivisiondusyndicat.Lorsquel'administrateurprovisoiredemandeunedivisionenvolumes,lejugestatueauvudesconclusionsdurapportd'unexpertdésignéparsessoins,auxfraisdusyndicatdescopropriétaires,établissantquel'immeubleoul'ensembleimmobilierpeuventêtrescindésenvolumessansparAescommunesindivisesetfoncAonnantdefaçonautonome,etaprèsconsultaAondumairedelacommunedulieud'implantaAonetduprésidentdel'établissementpublicdecoopéraAonintercommunalecompétentenmaAèred'habitat.Al'appuidecesdemandes,l'administrateurprovisoireétablitunrapportfaisantétatdel'avisduconseilsyndicaletprécisantlescondiAonsmatérielles,juridiquesetfinancièresdedivisiondusyndicatoudeconsAtuAond'unsyndicatsecondaire.IlétablitnotammentlaréparAAondesparAescommunesdusyndicatiniAal,lesprojetsderèglementdecopropriétéetlesétatsdescripAfsdedivisiondesnouveauxsyndicats,dresseunétatdescréancesetdesdekesdusyndicatetenétablitlaréparAAonselonlesprincipesdéfinisauIIdel'arAcle28.L'administrateurprovisoireétablit,concomitammentàl'étatdescréancesetdesdekes,unpland'apurementdesdekestransmisespourchacundessyndicatscréésparladivision.Ceplanestvalidéets'imposeauxsyndicatsissusdeladivision,quilemekentenœuvreselonlesmodalitésdéfiniesàl'arAcle29-5.LaréparAAonvalidéedesdekesentrelessyndicatsestnoAfiéeindividuellementàchacundescréanciersconnusdusyndicatiniAal.II.―SidestravauxpréalablespourréaliserlaconsAtuAond'unsyndicatsecondaireoulesdivisionsprévuesauprésentarAclesontnécessaires,lejugepeutautoriserl'administrateurprovisoireàfaireréaliserlestravauxauxfraisdescopropriétaires.III.―LejugementautorisantladivisionoulaconsAtuAond'unsyndicatsecondairehomologueégalementlesnouveauxrèglementsdecopropriétéetétatsdescripAfsdedivisiondessyndicatsissusdeladivisionoulesmodificaAonsdurèglementdecopropriétérésultantdelaconsAtuAond'unsyndicatsecondaire.LejugementprononçantladivisiondusyndicatemportedissoluAondusyndicatiniAal.Lejugedésigne,pourchaquesyndicatdescopropriétairesissudesdivisionsprévuesauprésentarAcleoupourchaquesyndicatsecondaireconsAtuéenapplicaAonduprésentarAcle,lapersonnechargéedeconvoquerl'assembléegénéraleenvuedeladésignaAond'unsyndic.20/11/2015 URBANIS-R.BRESSON-MeG.ANDRE 21


Articulation entre procédures judiciaire et administrative Témoignage de Vitry-sur-Seine et SOLIHA


20 novembre 2015

Me FLORENCE TULIER-POLGE

Forum PHP- Atelier du 20/11/2015

EST PARISIEN

soliha.fr

182 ROUGET DE LISLE

VITRY SUR SEINE



SOMMAIRE

1. Présentation de l’opération 2. La copropriété sous administration judiciaire 3. Les actions engagées pendant le 2 ème plan 4. Le dispositif de consolidation : le POPAC

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PRESENTATION DE L’OPERATION 1. CARACTERISTIQUES DE LA COPROPRIETE

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Ref. cadastrale : C0 142Surface parcelle : 10 210 m²Nb bâtiments : 3Hauteur : R+9 (corps ppal), R+4 (corps séc.)Date construction : 1964 Mise en copropriété : 1988

Nombre Localisation Logements 185 RDC et étageTypologiesCaves 184 sous -solActivités 1 RDC (loca l prof.)

Parking 90 extérieurBox 0Nombre total des lots

Oui NonChauffage collectif XECS collectif XAscenseur XEspaces verts XParking / garage XVide-ordures XLocal poubelle X

Locaux collectifs XLogement du gardien XWC commun XInterphone /digicode XGardien X

Cadre urbain

Equipements et services

Ancienne ZUP, proche du centre ville. Forte proprortion de bâtiments collectifs des années 60-70, dont une partie à vocation locative sociale. Secteur bien desservit.

à l'avant de la propriétéà l'arrière de la propriété

Remarques

à l'arrière de la propriété

Caractéristiques de la copropriété

observations

1 logement réamenagé

Cages : 8 + 2 coursives desservies par 2 cages principales

459

18 F2 / 24 F3 / 66 F4 / 77 F5

182 Rouget de LisleVitry sur Seine (94) Identification

Quartier : Centre ville

1 local boite aux lettres + loge /

local CS + 1 salle

à l 'arrière de la propriété

8 machines

initialement chauffage / production ECS urbain

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Me FLORENCE TULIER-POLGE 46

PRESENTATION DE L’OPERATION 1. CARACTERISTIQUES DE LA COPROPRIETE

20/11/2015


- 1964 : construction du bâtiment (bailleur institutionnel) - 1974 : revente de l’immeuble à la SARL Rouget de Lisle - 1988 : mise en copropriété (vente progressive des lots) - 1991 : mise en liquidation de la SARL Rouget de Lisle premières difficultés - 1991 : préemption de 60 lots appartenant à la SARL par la ville - 1993 : annulation de la préemption par le TA - 1999 : alerte ---- risque de coupure de la fourniture de chauffage - 2000 : lancement de la commission d’élaboration du plan de sauvegarde - 2001 : vente aux enchères des 60 logements de la SARL marchand de

biens - 2002 - 2007 : 1er plan de sauvegarde - 2006 - 2010 : passage sous administration judiciaire - 2008 - 2013 : 2ème plan de sauvegarde - 2014-2016 : POPAC

PRESENTATION DE L’OPERATION 2. HISTORIQUE

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PRESENTATION DE L’OPERATION 2. SITUATION INITIALE ET CONTENU DU 1ER PLAN DE SAUVEGARDE

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Principales difficultés constatées : • une situation financière préoccupante : Charges impayées : 485 890 € (98% du budget) Dette auprès des fournisseurs (chauffage urbain) : 637 694,48 € • d’importants travaux de rénovation (PC et PP) à prévoir estimation du coût total : 3 131 100 € HT • un système de production de chauffage/ ECS défaillant • un niveau de charges élevé du fait des équipements communs • Des difficultés d’occupation (sur-occupation / occupation sans droit ni titre) 25 logements sur 185 • Des problèmes récurrents d’insécurité / incivilités

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PRESENTATION DE L’OPERATION 2. SITUATION INITIALE ET CONTENU DU 1ER PLAN DE SAUVEGARDE

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Contenu du 1er plan de sauvegarde : • Des mesures de redressement financier axées essentiellement sur la

lutte contre les impayés : solvabilisation des PO (FSL, fond communal) prévention des impayés (sensibilisation) • Un volet « travaux » assez développé • Le changement du mode de chauffage/ ECS : passage du chauffage urbain - chaudières individuelles au gaz • La diminution significative des charges l’individualisation de l’eau et du chauffage • L’accompagnement des difficultés d’occupation (par les services sociaux de

droit commun)

• La mise en œuvre des actions de prévention des insécurités / incivilités : partenariat avec le commissariat, réalisation d’un diagnostic spécifique…

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PRESENTATION DE L’OPERATION 3. EVOLUTION DE LA SITUATION AU COURS DU 1ER PLAN DE SAUVEGARDE

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Une situation financière critique fin 2006 : • Explosion des impayés et changement de nature des débiteurs: Les charges impayées atteignent 632 173 € (+146 000 €) = 192% du budget Le principal débiteur est le marchand de biens (65% des impayés totaux) Des nouveaux débiteurs émergent (nouveaux acquéreurs ) •Maintien de la dette vis-à-vis des fournisseurs : 457 347 € dette de chauffage (protocole d’apurement non respecté) 122 000 € dette d’eau • Réduction significative des charges de copropriété Budget réduit de 49% Peu de travaux réalisés en raison de la situation financière: Individualisation de l’eau et du chauffage Sécurisation de l’accès au parking Clôture (hors du plan)

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PRESENTATION DE L’OPERATION 3. EVOLUTION DE LA SITUATION AU COURS DU 1ER PLAN DE SAUVEGARDE

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Des besoins sociaux plus importants que prévu : • Un public spécifique, difficile à toucher (langue…) • Un profil socio-économique de plus en plus social (problématique

spécifique liée aux nouveaux acquéreurs ) • Un dispositif d’accompagnement peu adapté à la situation

Un sentiment d’insécurité qui perdure malgré les actions engagées : • Fermeture des accès en stand by

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LA COPROPRIETE SOUS ADMINISTRATION JUDICIAIRE 1. LE PASSAGE SOUS ADMINISTRATION JUDICIAIRE

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La prise de décision : • Le fruit d’une réflexion partenariale : À l’occasion de l’élaboration du dossier de demande de labélisation de la copropriété par le conseil Régional • Le fruit d’une opportunité : Contestation du syndic en place par les copropriétaires – absence de mandataire légal

Les modalités de mise sous administration : • Demande au TGI faite par la Ville (appuyée par le coordonnateur) • Forme : nomination d’un administrateur + syndic assistant • Pouvoirs administrateur : pouvoirs de l’assemblée hors art. 26 a et b à et hors

pouvoirs du CS • Proposition des intervenants au TGI

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LA COPROPRIETE SOUS ADMINISTRATION JUDICIAIRE 1. LE PASSAGE SOUS ADMINISTRATION JUDICIAIRE

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Les attendus : •L’administration est conçue comment un dispositif complémentaire du 2ème plan de sauvegarde, un levier spécifique dans le cadre du redressement financier. Les points d’attention : • La répartition des rôles entre l’administrateur et le syndic : Administrateur : négociation avec les créanciers et mesures contre le principal débiteur de la copropriété Le syndic : la gestion courante • Volonté de prise en compte du surcoût du binôme : mobilisation des aides

anah et conseil régional •Il s’agit d’une période transitoire il faut donc préparer la sortie Fonctionnement le plus proche possible de le normal : maintien des AG (information), comptabilité

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LA COPROPRIETE SOUS ADMINISTRATION JUDICIAIRE 2. LES PRINCIPAUX APPORTS DE L’ADMINISTRATION

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Négociation des plans d’apurement de la dette vis-à-vis des fournisseurs: •Interruption puis renégociation du plan d’apurement avec ELYO (délais supplémentaires, effacement partiel de la dette) •Négociation d’un plan d’apurement avec Véolia Contentieux avec le principal débiteur de la copropriété: • Définition d’une stratégie d’intervention « offensive » : opposition

systématique de la totalité du prix de vente lors des mutations • Signature de deux protocoles d’accord pour l’apurement des impayés convention tripartite (débiteur / copropriété / coprocoop ) Protocole couvrant les charges courantes impayés et les travaux à venir (non encore appelés) : 1 403 941 € Versements : produits des oppositions + produits de la cession de 9 logements à coprocoop.

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LA COPROPRIETE SOUS ADMINISTRATION JUDICIAIRE 2. LES PRINCIPAUX APPORTS DE L’ADMINISTRATION

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Effets directs de l’administration : •Stratégie d’action face à de copropriétaires débiteurs atypiques (marchand de biens, société enregistrée à l’étranger) •Constitution d’une « trésorerie » supplémentaire pendant la phase de redressement •Facilitation du programme de travaux (provision par anticipation de la quote part correspondant à 60 logements sur l’ensemble du programme à engager) •Facilitation de la solution de portage (acquisitions amiables, équilibre financier car travaux parties communes payés) Effets indirects de l’administration : •Résorption des impayés « classiques » facilitées (le rétablissement des prestations « normales » et la réalisation des travaux facilite le paiement régulier des charges- fin des impayés « de contestation »

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LES ACTIONS ENGAGEES PENDANT LE 2EME PLAN 2. LA SITUATION A LA FIN 2013

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Une situation financière en nette amélioration … •Une diminution significative des impayés malgré le programme de travaux réalisé (-68% par rapport à 2001), •Résorption de l’ensemble de la dette vis-à-vis des fournisseurs

.. restant néanmoins très fragile : •Des impayés représentant 64% du budget prévisionnel (mars 2013) •Une reprise des petits impayés de charges fin 2012 •Disparition progressive de la trésorerie



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Un programme de travaux achevé ….

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… malgré des retards de réalisation

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21/11/2015 60

Un retour à un mode de gestion normalisée …. •Le travail d’accompagnement des copropriétaires réalisé par SOLIHA et les actions « offensives » menées par l’Administrateur ont porté leurs fruits. •Sortie d’administration en 2010 •Reprise de la gestion par le syndic assistant …… mais le fonctionnement des organes de gestion et plus largement la situation de la copropriété reste à consolider : •Légère reprise des impayés des charges courant 2012 •Renforcement du conseil syndical (besoin de formation) •Re mobilisation du syndic (réactivité, ajustement des protocoles de recouvrement..) •Coordination syndic /conseil syndical à renforcer •Le profil socio-économique des copropriétaires reste un élément de fragilité constant (risque de nouveaux impayés lors des situations imprévues…)



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Un dispositif de POPAC mis en place depuis le 31 janvier 2014 L’ambition du POPAC est ainsi de permettre à la copropriété de recouvrer une autonomie de fonctionnement, et donc une indépendance par rapport à l’action publique. Pour ce faire, les objectifs opérationnels sont les suivants : - Favoriser l’assainissement de la situation financière de la copropriété. - Accompagner les familles en difficulté. - Impliquer et professionnaliser les acteurs. - Sensibiliser les copropriétaires et communiquer dans leur direction. - Assurer une connaissance pérenne de la situation des copropriétaires. - Organiser le suivi-évaluation du dispositif.

LE DISPOSITIF DE CONSOLIDATION 2. LE POPAC 2014-2016

20/11/2015


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Un bilan provisoire du dispositif (octobre 2015) -Des impayés en baisse (de 215 000 € en mars 2014 à 175 000 € en décembre 2014) : résorption des petites dettes émergentes, accompagnement social renforcé, procédures contentieuses -Un conseil syndical élargi qu’il faut continuer à accompagner et former (groupes de travail, réalisation de comptes-rendus de réunions pour partager l’information, formation…). -Une implication des copropriétaires à encourager et une mise en réseau de la copropriété à développer Une dernière année de POPAC à mettre en œuvre avant le retour au droit commun.

LE DISPOSITIF DE CONSOLIDATION 2. LE POPAC 2014-2016

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Gestion financière et traitement de la dette d’une copropriété Intervention de M° RAYMOND et Montpellier Méditerranée Métropole


20 novembre 2015

Atelier Copropriétés : le redressement judiciaire

Contexte (1) Prise des compétences au titre de l’article 75 de la loi ALUR (17 octobre 2014)

Une Métropole constituée au 1er janvier 2015 (loi MAPTAM)

Possibilités ouvertes par la délégation de compétences de gestion des aides à la pierre

Possibilités ouvertes par la loi NOTRE (7 août 2015)

Un PLH et un PCET qui prennent en compte les copropriétés


Contexte (2) Une Ville et une Métropole engagées sur la question des

copropriétés : Actions de La Métropole et de la Ville de Montpellier :

Deux OPAH RU CD concernent le centre ville de Montpellier et visent essentiellement des petites copropriétés ; Le plan de Sauvegarde visant la copropriété du Petit Bard (880 logements) mise sous administration provisoire en 2004 va prendre fin en 2015 ; Une OPAH CD sur la Copropriété des Cévennes 1 (444 logements) qui va être reconduite sur 5 ans ; En lien avec le Plan Climat Energie Territorial, une action thermique sur les copropriétés.

De nouveaux chantiers visant les copropriétés sont engagés dans le cadre du PLH 2013 -2018 et du NPNRU :

Reprise de l’observatoire des copropriétés de la Ville créé en 2007 : actualisation et extension du champ d’étude (totalité des 253 copropriétés de plus de 50 logements d’avant 1982, prise en compte de la question thermique) ; Lancement d’un POPAC à l’étude ; Grand étude pré-opérationnelle sur 8 copropriétés ;


Contexte (3) L’étude statistique ANAH/DGALN conforte l’analyse du PLH : La région Languedoc-Roussillon et plus particulièrement le département de

l’Hérault présentent l’un des plus forts taux de copropriétés classées comme dégradées (plus de 25%) ;

Pour le territoire de MMM, ce sont 1 485 copropriétés classées D (38,5% des copropriétés classées D du département). On peut estimer à plus de 28 000 le nombre de logements concernés (27,33 % des 5 433 copros de la Métropole classées D).

Les petites copropriétés (- 25 logements) représentent 84 % des copropriétés classées D.

231 copropriétés de plus de 25 logements sont classées D (environ 16 000 logements)

Un phénomène qui s’accentue avec la taille des copropriétés : 147 copropriétés (24%) de plus de 50 logements et 70 copropriétés (43%) de plus de 100 logements sont classées D.


Montpellier Méditerranée Métropole : exemple d’utilisation de l’outil statistique ANAH/DGALN et QPV.


Les grosses copropriétés en difficulté Administration provisoire : 3 copropriétés de plus de 75 logements sous administration provisoire; 1 syndicat principal sous administration provisoire (917 logements).

Procédures d’alerte (Mandataires ad ’hoc) : Seulement 2 copropriétés sous procédure d’alerte traitées ces derniers mois.

Un grand nombre de copropriétés en difficulté dans les QPV : 8 (1300 lgts) des 14 copropriétés de plus de 50 lgtsdu QPV Mosson sont en grande difficulté.


Les différentes copropriétés sous administration provisoire à Montpellier

De petites copropriétés qui dysfonctionnent : souvent avec un PO propriétaire principal refusant le principe même de la copropriété

Des copropriétés plus importantes où les questions de sécurité ne sont pas traitées : « découverte » d’une copropriété en IGH pour … 20 cm … avec un escalier de secours condamné …

Des copropriétés mal gérées par des syndic précédents : des dettes qui n’en sont pas ou des procédures non menées sur les propriétaires ne payant pas leurs charges des syndic indélicats absence de division parcellaire

Des copropriétés au bord de la carence (administration provisoire renforcée ?) : Un cumul de difficultés


Un dialogue constructif avec l’administrateur provisoire

Utilisation des possibilités ouvertes par la règlementation Anah : 2 copropriétés sont en cours de traitement avec

financement Anah pour des travaux qui concourent à la sortie

de l’administration provisoire ;

Un dialogue sur les copropriétés sous administration

provisoire qui posent le plus de problème ;

Une interrogation et un dialogue constructif sur les missions

confiées par le Président du TGI.

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Un collectif au service des territoires, un réseau à faire vivre

atelier copropriÉtÉs - anah · 11/21/2015 · 20 novembre 2015 . pierre caulet . chef du bureau...

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