patricia dib direction : marius thériault co-direction : françois des rosiers

Impact du transport en commun sur la valeur des propriétés résidentielles

unifamiliales : le cas du Métrobus à Québec

Patricia Dib

Direction : Marius Thériault

Co-direction : François Des Rosiers

Impact du Métrobus sur la valeur des résidences unifamiliales

Patricia Dib

Introduction

Investir dans le transport collectif (TC) - bienfaits sous plusieurs formes

Association canadienne du transport urbain (ACTU, 2003)

– Retombées dans le secteur immobilier considérables

Est-ce le cas pour les agglomérations de taille moyenne telles que Québec ?


Patricia Dib

Introduction : transport en commun à Québec

Réseau autoroutier fort développé

– 22km / 100 000 habitants vs 8km pour Montréal et 7km pour Toronto

TC difficilement compétitif

– Part du TC a chuté de 16% à 10% entre 1991 et 2001

Fort étalement urbain menace l’avenir du TC

– CTCUQ propose l’implantation d’un système rapide et fiable


Patricia Dib

Introduction : mise en service du Métrobus

1992 : Métrobus est instauré dans les quartiers centraux

1992 à 1995 : prolongement du service dans la périphérie

31.5

kilomètres

0

Date de mise en service

1992 - Août1992 - Décembre1993 - Août1995 - Août

Limites administratives

Anciennes municipalitésVille de Québec fusionnée

Patricia Dib : CRAD, 2005

Source : RTC

800-801

801

800


Patricia Dib

Introduction : caractéristiques du Métrobus

Efficacité et rapidité supérieures aux circuits réguliers

– Nombre limité d’arrêts

– Distance moyenne de 430m entre les stations

– Fréquence de passage élevée

Entre 5 et 10 min.

– ...


Patricia Dib

Introduction : caractéristiques du Métrobus

0 1.5 3

kilomètres



Parcours Métrobus

Métrobus Plus

Voie réservée


Source : RTC

Efficacité et rapidité

– Voies réservées (feux prioritaire)

– Métrobus Plus

(doubleurs)


Patricia Dib

Objectif et contexte de l’étude

Introduction du Métrobus : meilleure accessibilité aux services

Accessibilité accrue : hausse des valeur immobilières

Déterminer l’impact du service Métrobus sur la variation du prix de vente des propriétés résidentielles unifamiliales de la Ville de Québec

Instances décisionnelles à la recherche de sources de financement pour le TC

– Capitalisation de la plus-value foncière: possibilité de financer le réseau


Patricia Dib

Hypothèses de recherche : effet d’accessibilité

Métrobus : système rapide par autobus (Bus Rapid Transit)

– Avantage qui devrait se refléter dans le prix des propriétés

Impact du TC plus grand à l’intérieur de 500m

Hypothèse 1 (H1):

implantation du Métrobus =

– hausse des valeurs résidentielles

– observables à l’intérieur d’un corridor de 500m de part et d’autre du parcours.


Patricia Dib

Hypothèses de recherche : part modale du TC

90% des déplacements motorisés se font en automobile

Impact positif plus grand si le TC est un substitut valable à l’automobile

Hypothèse 2 (H2):

– augmentation des prix résidentiels plus important…

– secteurs où la part modale du transport collectif est élevée.


Patricia Dib

Hypothèses de recherche : effet de proximité

TC amène deux types d’externalités à effet contradictoires

– Effet d’accessibilité vs effet de proximité

Impact environnementaux négatif : propriétés adjacentes

Hypothèse 3 (H3):

Implantation du Métrobus =

– impact négatif sur la valeur des propriétés situées le long du parcours


Patricia Dib

Méthodologie : approche préconisée

Théorie hédonique (Rosen, 1974): le prix d’une résidence reflète la valeur marginale des caractéristiques qui la composent

Mesurer la contribution marginale de chaque attribut intégré dans la prise de décision des acheteurs

Comment la valeur des résidences unifamiliales se comporte lorsqu’un changement dans l’accessibilité au TC survient ?

– Dimension spatio-temporelle


Patricia Dib


Approche hybride :

– Modèle hédonique + approche vente-revente

Repose sur la régression linéaire multiple (RLM)

Étude empirique :

– variation des prix de vente

– résidences unifamiliales

– territoire de la Ville de Québec

– 1986 à 2004


Patricia Dib


Systèmes d’information géographique (SIG) combinés aux méthodes statistiques

Propriétés et transactions immobilières :

– Rôle d’évaluation de la Ville de Québec et registre des transactions immobilières

– Chambre immobilière de Québec (CIQ)

Données spatiales :

– Enquêtes origine-destination (MTQ et RTC)

– Service Métrobus (RTC)

11 500 paires de transaction vente-revente valides retenues pour l’analyse


Patricia Dib

Méthodologie : définition des variables

Variable dépendante :

– Ratio : prix de revente / prix de vente

Variables indépendantes :

– Caractéristiques structurelles

– Variables fiscales et macro-économiques

– Attribut environnemental

– Facteurs socio-économiques et d’accessibilité

– Transport en commun et Métrobus


Patricia Dib


Caractéristiques structurelles

– Âge de la propriété au moment de la transaction

– Type de résidence (bungalow, cottage, jumelée ou en rangée)

– Nombre d’étages

– Superficie habitable (m2)

– Taille du lot (m2)


Patricia Dib


Variables fiscales et macro-économiques

– Taux global de taxation non uniformisés annuels (anciennes municipalités)

– Prix médian sur le marché, pour ce type de propriété (RMR)

– Indice des prix à la consommation

– Taux hypothécaire réel (3ans)

– Variations cycliques dans le secteur immobilier


Patricia Dib


Attribut environnemental

– Proximité au réseau routier supérieur 1

Route collectrice

Route régionale

Autoroute

1 Défini selon la classification fonctionnelle du réseau routier québécois du Ministère des Transports du Québec (MTQ)


Patricia Dib


Facteurs socio-économiques et d’accessibilité 2

– Statut socio-économique dans le voisinage en 1991

Revenu des ménages

Niveau d’éducation

– Accessibilité aux emplois et services urbains en voiture

Niveau régional

Niveau local

2 Dérivés d’une analyse en composantes principales réalisée dans une étude précédente par Thériault et al. (2003).


Patricia Dib


Transport en commun et Métrobus

– Évolution de la part modale du TC

Enquête O-D (1991, 1996 et 2001)

Corridor du Métrobus divisé en 12 zones

Limites des anciennes paroisses 3

kilomètres

1,50


Parcours Métrobus

Variation par secteurs (72)Exprimée en ratio

2 et plus (2)1 à 1.9 (5)0.7 à 0.9 (6)0.5 à 0.6 (30)0.5 et moins (29)

Zone tampon (500m)

Source : Enquête O-D, 1991 et 2001. Compilé par Marius Thériault, CRAD


Patricia Dib


Transport en commun et Métrobus

– Service intensif : voies réservées et Métrobus Plus

– Introduction du service Métrobus entre la vente et la revente

Corridor central

Corridors périphériques

31.5

kilomètres

0

Corridors phériphériquesDate de mise en service du Métrobus

Décembre 1992Août 1992Août 1995

Service Métrobus

RégulierIntensif

Corridor principalDate de mise en service du Métrobus

Août 1992




Source : RTC, Corridor du Métrobus généré par Patricia Dib, CRAD

périphériques


Patricia Dib

Résultats du modèle

Coefficientsa

-,043 ,029 -1,478 ,139

,001 ,000 ,071 8,923 ,000 ,563 1,776

-,022 ,003 -,070 -8,109 ,000 ,488 2,051

,005 ,002 ,022 2,497 ,013 ,481 2,080

,016 ,004 ,032 4,419 ,000 ,678 1,475

,011 ,002 ,036 4,885 ,000 ,673 1,485

-,012 ,006 -,019 -2,025 ,043 ,402 2,488

,012 ,004 ,028 3,287 ,001 ,507 1,972

-,238 ,012 -,158 -19,970 ,000 ,574 1,744

,954 ,012 ,688 79,345 ,000 ,478 2,091

,200 ,022 ,099 8,956 ,000 ,294 3,402

,024 ,002 ,066 10,034 ,000 ,824 1,214

-,015 ,002 -,057 -8,059 ,000 ,710 1,408

-,014 ,006 -,016 -2,605 ,009 ,954 1,049

-,007 ,002 -,037 -4,333 ,000 ,486 2,056

,000 ,002 -,002 -,239 ,811 ,452 2,213

-,002 ,002 -,009 -1,322 ,186 ,739 1,353

,057 ,004 ,107 15,677 ,000 ,767 1,305

,056 ,020 ,017 2,724 ,006 ,968 1,033

-,038 ,008 -,031 -4,808 ,000 ,875 1,143

-,019 ,008 -,015 -2,490 ,013 ,958 1,044

(Constant)

Age_SL

Ln_R/S Age Ratio

Cottage*NbStory

RowHouse*NbStory

Attached*NbStory

Ln_LivArea

Ln_LotSize

Ln_R/S GTR Ratio

Ln_R/S MktPrice Ratio

Ln_R/S CPI Ratio

Ln_R/S MrtgRate Ratio

RE_Cycle

HNoiseLVL

Socio-economic status ( scores : + High income, - Low income)Access_Reg (scores : + High accessiblity, - Low accessibility)

Access_Loc (scores : + High accessibility, - Low accessibility)

Ln_R/S MTShare Ratio

IntensvMETROBUS

IntrodMETROBUS (Central Corridor)

IntrodMETROBUS (Extended Corridor)

Model1

B Std. Error

UnstandardizedCoefficients

Beta

StandardizedCoefficients

t Sig. Tolerance VIF

Collinearity Statistics

Dependent Variable: Ln_R/S Price Ratioa.

H2 – augmentation des prix est plus importante dans les quartiers où le TC est un mode de transport privilégié.

H1 – Métrobus contribue à une plus-value des résidences à l’intérieur d’un corridor de 500m surtout dans les quartiers centraux.

H3 – Métrobus est perçu comme une nuisance par les résidents qui ne considèrent pas le TC comme une réelle alternative à l’automobile

Model Summaryb

,764 ,584 ,584 ,11848Model1

R R SquareAdjustedR Square

Std. Error ofthe Estimate

Dependent Variable: Ln_R/S Price Ratiob.


Patricia Dib

Sommaire des résultats

Variables relatives au TC et au Métrobus sont déterminantes

Plus-value nette positive dans les secteurs où :

– la part modale du TC est importante

– le service Métrobus est qualifié d’intensif

Sinon …

– Métrobus exerce un effet à la baisse sur l’évolution du prix de vente

Externalité négative l’emportant sur l’effet positif de l’accessibilité


Patricia Dib

Sommaire des résultats

Quartiers centraux

– Progression des valeurs de 7.4% supérieure

Secteurs périphériques

– Progression des prix dans le temps réduit de 1.9%


Patricia Dib

Discussion

Effets potentiellement sous-estimés

– Étude porte uniquement sur les résidences unifamiliales

Accessibilité accrue via meilleure desserte en TC

– Avantage qui se traduit par une hausse des valeurs à l’intérieur d’un corridor de 500m

Quel est l’impact du Métrobus sur la valeur des propriétés multifamiliales ?


Patricia Dib

Discussion

Améliorer l’offre et la qualité du service dans les secteurs caractérisées par une forte intensité d’occupation du sol

Réseau de TC rentable :

– Investir là où la demande potentielle le justifie

La plus-value foncière :

– Possible de financer un nouvel investissement

patricia dib direction : marius thériault co-direction : françois des rosiers

Documents