office buildings obsolescence - uli...

Office buildings obsolescence !

Anders Böhlke!!

ULI Young Leaders Summer School 2015!Brussels 03.07.2015!

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●  Highlight the factors that determine the possibilities of transformation of office buildings into other functions and the technical constraints to be considered for successful reallocation.

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•  Evolution of office buildings •  Features and typologies •  Measurement Methods •  Some examples of specific elements and building transformation •  Criterias of convertibility •  Towards a programmed functional mutation?

Before1930. (Angle rue de la Science / square frère Orban).

1930 – 40. « Shell Building » (1935). Rue Ravenstein – arch. Alexis Dumont.

Office buildings evolution

1950 - 60. Avenue des Arts 39 (1959).

1960 - 70. Martini tower (1961).

Now à Dexia Tower

1970 - 80 Angle rue Marie-Thérèse and rue Joseph II (1975).

1990 - 2000. Brussimmo (1993). Arch. Samyn and Partners.

2010 - 2020. IBGE building (2014) Tour & Taxis.

1990 We must pull down buildings with less than 3 m of ceiling height even if it means losing a floor

We must decentralise We must pull down the towers We must transform the backyards into gardens We need buildings of 20,000 m² It must be accepted to rebuild every 15 years We must build business parks in the outskirts

2000 We must build towers

We must avoid mixed buildings and neighbourhoods We must build « lasting » We need smaller building for embassies and lobbies Buildings must be more than 20 m deep We must not convert offices into dwellings

We must face an increasing demand

New buildings are filled and empty old ones.

!

New buildings are filled and empty old ones.

!

Ways of working

Ways of working

Modes de mesurage

•  Recent history and rapid changes •  Very marked and various Trends •  Growing complexity of buildings •  Evolution of working methods, techniques, technologies •  Multiple typologies, difficult to generalize •  « Frozen Office » •  Reflecting the development of Real Estate Professions •  Accelerating functional obsolescence of buildings

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Conclusions on exisitng buildings

•  161.771 buildings (108.000 town houses and 33.000 apartments)

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Composition of the Brussels real estate heritage


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•  6% of the buildings were build after 1981

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•  513.529 dwellings (192.000 in town houses and 298.000 in apartment buildings)

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•  513.529 dwellings (192.000 in town houses and 298.000 in apartment buildings)

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•  Reconstruction rate = 4.000 units per year (decline since 2008)

•  76% on new construction + demolition/reconstruction and 16% on transformation of existing buildings

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New housing production rate



•  49% of authorized dwellings are 2 bedrooms apartments, 24% are one

bedroom apartments and 19% are 3 bedrooms apartments

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è What is the reconstruction rate of housing in Brussels?





= 0,7 % per year

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= 0,7 % per year The Brussels housing stock of the year 2030 already exists at 90%

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= 0,7 % per year The Brussels housing stock of the year 2065, exists at 65%.

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Building elements

Implantations du bâtiment

Systèmes structurels

Types de façade

Organisations spatiales

Distributions horizontales

Circulations verticales vues en plans

Type de vitrage et de châssis

Installations techniques vues en coupes

Examples of office buildings conversion and specific elements.

Facades

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soit 40% du total. Boulevard Poincaré, la façade à rue est celle d’un immeuble de bureaux mais, sur 5.000 m², seuls 1.000 m² sont transformables grâce à une profondeur inférieure à 20m, le reste ayant une morphologie d’entrepôts.

Cette configuration entraîne des affectations spécifiques : la trans-formation en grande librairie (39, 40, 41 et 42 avenue des Arts), en fitness (146 chaussée de Charleroi, 47-49 av des Arts, 225 et 375 avenue Louise, 108 rue des Palais) ou en espaces collectifs (1 avenue Ariane).

Dans certains cas, la difficulté principale n’est pas de réaffecter les étages mais de trouver un usage pour le rez-de-chaussée.Les commerces existants sont parfois maintenus (restaurant au 13 place du Samedi, magasin de design au 304 avenue Louise), d’autres sont créés (135 avenue Louise).Des problèmes plus complexes se posent pour les immeubles des années 60-70 construits à une époque où il était permis de bâtir à l’intérieur de la parcelle, parfois sur plusieurs niveaux : dans le cas du 47-49 avenue des Arts, les étages de bureaux 1 à 7 représentent 3.500 m², les rez-de-chaussée supérieurs et inférieurs 2.300 m²,

Rez-de-chaussée de l’immeuble situé chaussée de Charleroi 146 : plans avant et après transformation. La configuration du rez-de-chaussée et son insertion dans l’îlot illustrent la liaison entre la rue Defacqz et la chaussée de Charleroi et ont permis un réaménagement de celui-ci en fitness.

Ground-floors

Building elevation

Rue de la Loi 42 1040 Bruxelles

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Les structures se déclinaient avec ou sans coursives ou terrasses. Le 327 avenue Louise en présente un exemple car il s’agissait à la base d’un immeuble conçu (mais non réalisé comme tel) en logements.

D’autres types de façades moins fréquents se trouvent également à Bruxelles. La conception en double peau est trop récente pour concerner des immeubles de bureaux transformés en logements.

Types de façades :De tels rez-de-chaussée peuvent cependant être transformés en logements : 4-6 rue de Crayer, l’immeuble principal a été démoli pour être remplacé par un immeuble d’appartements ; l’intérieur de l’îlot n’aurait sans doute pas pu être reconstruit, mais a pu être transformé en maisonnettes, dans l’esprit des « mews » londoniens17.

Notons que l’utilisation horeca est rare en intérieur d’îlot car elle est souvent considérée comme nuisant aux qualités d’habitabilité.

Les structures et façadesTrois grandes catégories de façades ont caractérisé les immeu-bles de bureaux :

fut le cas par exemple des immeubles La Mondiale rue Léopold et La Bâloise place du Samedi, 13 ;

152 chaussée de Charleroi, 21-23 rue du Beau Site et 304 avenue Louise, par exemple) ;

de la Loi, 12 avenue Hamoir et place Saint-Lambert).

A. Façades lourdes B. Mur rideau C. Béton architectonique

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X Intérieur d’ilot dans le quartier européen (av. des Arts/rue Belliard).

Ces grands rez-de-chaussée (très souvent deux ou trois fois la surface d’un étage) posent aussi le problème de l’aménagement de leur toiture qui peut être un atout (en terrasses) ou une nuisance (équipements techniques apparents d’autant moins intégrés que la toiture plantée imposée lors de la construction est rarement entretenue ou remplacée lors du renouvellement de l’étanchéité).

17. Écuries d’hôtels de maîtres.

Center of a building block

The typology of housing

park entrance

start-up business center

newly built courtyard above garage

new housing

Mixity

Hotel RTT, Rue des Palais, 1030 Bruxelles

CHAMBON: BEFORE

CHAMBON: AFTER

CHAMBON – URBAN RENEWAL

Mixed-use project- Former CGER/ASLK headquarters – 3 iconic buildings -  Residential: 25,000 m2

(220 units) -  Offices: 11,500 m2

-  Student housing: 3,870 m2 (134 units)

-  Hotel: 3000 m2

-  Retail: 2400 m2

Delivery: 2014-2016

Accessibilité et circulations


Espaces extérieurs


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Space use

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N

42 -quement convertibles ou « fonctionnellement neutres ». Comme la plupart des immeubles de bureaux sont conçus par des promoteurs qui n’en restent pas propriétaires, il est vraisemblable que la généralisation de cette approche se fera surtout si les stratégies des investisseurs évoluent dans ce sens, ou si des mesures d’incitation sont prises.

Ces constatations montrent en tout cas que la démolition- reconstruction n’est pas la seule réponse à la question de la mutation fonctionnelle.

Par ailleurs, il faut rappeler que l’essor des mutations de bureaux en logements a coïncidé, à Bruxelles, avec une hausse des prix des logements et une baisse des prix des bureaux. Ce cycle se distingue de la transformation de locaux industriels en lofts qui est apparue plus tôt et s’est répandue comme un mode d’habitat alternatif principalement dans les quartiers situés à l’ouest du canal, et qui était basée sur les prix structurellement assez modiques des locaux industriels répartis sur plusieurs niveaux.La diversification des approches possibles à Bruxelles pourra s’inspirer d’exemples étrangers : depuis 1990, la conversion des

QUEL EST L’AVENIR DE CES TRANSFORMATIONS ?

Les expériences passées permettent de dégager

justifiant alors la cohabitation entre des logements diversifiés, des bureaux et d’autres fonctions ;

dans des locaux d’habitation libèreraient ceux-ci qui reviendraient à leur vocation initiale ; les bureaux se concentreraient dans des immeubles de bureaux vides mais non convertibles ; le schéma ci-après illustre que les occupants de 21 maisons transformées en bureaux pourraient se regrouper en un immeuble existant de 7.000 m², la « façade » urbaine des bureaux passant alors de 143 à 35 mètres courants.

18 m

35 m35 m

21 m

3 m

143 m3 m

9 m

6,5 m15 m

15,8 m10 m

Les immeubles de logement occupés en bureaux

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42 -quement convertibles ou « fonctionnellement neutres ». Comme la plupart des immeubles de bureaux sont conçus par des promoteurs qui n’en restent pas propriétaires, il est vraisemblable que la généralisation de cette approche se fera surtout si les stratégies des investisseurs évoluent dans ce sens, ou si des mesures d’incitation sont prises.

Ces constatations montrent en tout cas que la démolition- reconstruction n’est pas la seule réponse à la question de la mutation fonctionnelle.

Par ailleurs, il faut rappeler que l’essor des mutations de bureaux en logements a coïncidé, à Bruxelles, avec une hausse des prix des logements et une baisse des prix des bureaux. Ce cycle se distingue de la transformation de locaux industriels en lofts qui est apparue plus tôt et s’est répandue comme un mode d’habitat alternatif principalement dans les quartiers situés à l’ouest du canal, et qui était basée sur les prix structurellement assez modiques des locaux industriels répartis sur plusieurs niveaux.La diversification des approches possibles à Bruxelles pourra s’inspirer d’exemples étrangers : depuis 1990, la conversion des

QUEL EST L’AVENIR DE CES TRANSFORMATIONS ?

Les expériences passées permettent de dégager

justifiant alors la cohabitation entre des logements diversifiés, des bureaux et d’autres fonctions ;

dans des locaux d’habitation libèreraient ceux-ci qui reviendraient à leur vocation initiale ; les bureaux se concentreraient dans des immeubles de bureaux vides mais non convertibles ; le schéma ci-après illustre que les occupants de 21 maisons transformées en bureaux pourraient se regrouper en un immeuble existant de 7.000 m², la « façade » urbaine des bureaux passant alors de 143 à 35 mètres courants.

18 m

35 m 35 m

21 m

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6,5 m15 m

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Les immeubles de bureaux à destination des petits occupants

Offices into Schools

Haute Ecole des arts Saint Luc Bruxelles, Place Louis Morichar, 1050 Saint-Gilles

Immeuble Ommegang (Belfius) Saint-Louis, Bruxelles


Calhoun private school NYC Manhattan (1973/2005)


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Enfin, la taille des immeubles transformés évolue : les opérations les plus anciennes se situent en-dessous de 3.000 m² alors que des projets récents portent sur plus de 10.000 m².Sur le plan technique, il y a également une grande diversité de cas, mais l’examen des différents immeubles permet de dégager des facteurs favorisant la conversion :

l’échantillon publié, il n’y a pas encore suffisamment de cas de conversions d’immeubles des années 80 et suivantes pour tirer des conclusions définitives.

Troisièmement, les critères de localisation sont assez clairs puisque les transformations supposent la convergence d’une disponibilité en bureaux et d’une demande en logements. Ceci explique la concentration des transformations dans deux quartiers : avenue Louise-chaussée de Charleroi et le centre-ville, qui étaient déjà des quartiers mixtes et attractifs.

> CONCEPTION

> QUARTIER ET ENVIRONNEMENT

> RÉSEAUX DE DISTRIBUTION> MOBILITÉ

et ajout d’étages supplémentaires

Convertibility criterias

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Immeuble SKY avant rénovation en logementsGrille de cotationCritères %

pond.Note

attrib.Note

pond.Note max.

% atteinte

A Dimensionnement 5% 0,06 0,14 47% Ratio SUB/SHON 0,9% 1 Nombre d'occupants 0,9% 2 Nombre d'étages 0,9% 1 Taille de l'immeuble/Divisibilité 0,9% 2 IGH 0,9% 1

B Localisation 14% 0,31 0,41 75% Accessibilité et distance transports en communs (tram, métro, RER) 3,4% 3 Accessibilité et proximité réseau routier 3,4% 3 Dominante quartier 3,4% 3 Vue 3,4% 2

C Calendrier/vacance locative/Départ 9% 0,27 0,27 100% Congés délivrés 3,0% 3 Période ferme résiduelle 3,0% 3 Dates butoirs de mises aux normes 3,0% 3

D Standing/Style/architecture 9% 0,20 0,27 73% Génération du batiment 1,8% 2 Qualité de l'architecture 1,8% 1 Hauteur de dalle à dalle 1,8% 3 Profondeur de l'immeuble/Tramage 1,8% 3 Mitoyenneté de l'immeuble 1,8% 2

E Services 5% 0,11 0,14 78% Parkings 1,5% 3 RIE 1,5% 2 Services annexes 1,5% 2

F Conditions financières 14% 0,41 0,41 100% Positionnement Loyers HC/HT par rapport au marché locatif 6,8% 3 Valeurs vénales bureaux/Valeurs vénales logements 6,8% 3

G Cycle de vie économique du bâtiment 14% 0,41 0,41 100% Rafraichissement, rénovation, restructuration 13,6% 3

H Avantages fiscaux, administratifs 9% 0,27 0,27 100% Article 210F - Décret du 20/04/2012 9,1% 3

I Contraintes urbanistiques, juridiques et réglementaires 9% 0,24 0,27 89% Usage alternatif autorisé par le PLU 3,0% 3 Régime de détention 3,0% 3 Conformité réglementaire de l'immeuble (actuelle et à venir) 3,0% 2

J Adéquation de l'offre et de la demande 14% 0,41 0,41 100% Analyse concurrentielle de l'offre existante/offre>demande/Demande>offre 13,6% 3

Total 2,7 3,0 89,7%

Un�exemple�d’application�de�cette�grille�d’analyse�avec�l’immeuble�Sky,�transformé�en�logements�par�Altarea�Cogedim

Pourcentage�atteint�par�l'immeuble�de�bureaux�pour�une�transformation�en�logements�:��<�65%�:�la�transformation�de�l'immeuble�de�bureaux�en�logements�est�peu�envisageable.��entre�65%�et�75%�:�la�transformation�de�l'immeuble�de�bureaux�en�logements�est�envisageable.��>75%,�la�transformation�de�l'immeuble�de�bureaux�en�logements�est�fortement�envisageable.�Une�étude�approfondie�est�alors�recommandée.�

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A

Ratio�SUB/SHONUn�bon�ratio�SUB/SHON�pour�du�bureau�est�un�ratio�supérieur�à�0,90.�Les�surfaces�sont�alors�optimisées.�A�contrario,�si�ce�ratio�est�inférieur�à�0,85,�les�surfaces�de�bureaux �ne�sont�pas�optimisées.�Une�transformation�en�logements�est�alors�envisageable.

Nombre�d'occupants Plus�le�nombre�d'occupants�est�élevé,�et�plus�la�transformation�de�l'immeuble�de�bureaux�en�logements�sera�"chronophage".Nombre�d'étages �Les�standards�français�convergent�vers�des�immeubles�de�logements�inférieurs�à�10�étages.��

Taille�de�l'immeuble/DivisibilitéPlus�l'immeuble�a�une�taille�importante,�plus�il�correspondra�au�standard�d'un�immeuble�de�bureaux.A�contrario,�une�taille�inférieure�à�10�000�m²,�ou�un�immeuble�facilement�divisible,�permettent�d’envisager�un�projet�en�logements�correspondants�aux�standards�classiques�en�matière�d’écoulement�du�programme.

IGHLa�norme�IGH�est�plus�basse�pour�les�bureaux�(dernier�plancher�accessible�28m)�que�pour�les�logements�(dernier�plancher�accessible�50m).�Il�est�possible,�pour�les�immeubles�IGH�bureau�passant�en�non�IGH�logement,�de�jouer�sur�cette�différence�de�norme�pour�rendre�une�opération�de�transformation�en�logements�plus�compétitive.

BAccessibilité�et�distance�transports�en�communs�(tram,�métro,�RER)Accessibilité�et�proximité�réseau�routier

Dominante�quartier La�mixité�du�quartier�s'apprécie�par�la�prépondérance�d'immeubles�de�bureaux�versus�logements.�Un�quartier�déjà�mixte�ou�à�dominante�logement�accueillera�plus�facilement�(sans�intervention�de�l'aménageur)�une�opération�de�transformation�de�bureaux�en�logements.

Vue �Les�vues�dégagées�sont�un�des�atouts�majeurs�de�la�commercialisation�d'un�immeuble�de�logements.�

C

Congés�délivrés �Plus�la�vacance�est�importante�ou�plus�le�départ�des�locataires�est�proche�(sans�preneur�suivant),�plus�il�est�impropre�à�l'usage�actuel�de�bureaux.�

Période�ferme�résiduelle�La�période�à�analyser�concerne�la�période�ferme�triennale�dans�laquelle�on�se�situe.�La�question�est�de�savoir�si�l'on�est�en�début�de�période�triennale�ou�fin�de�période.�Plus�la�fin�de�la�période�triennale�approche,�plus�l'investisseur�se�pose�la�question�du�devenir�de�son�immeuble.

Dates�butoirs�de�mises�aux�normes Il�s'agit�de�travaux�de�mise�aux�normes�en�adéquation�avec�les�conditions�de�marché.�Par�exemple,�l'obtention�d'un�label�environnemental.�D

Génération�du�batimentQualité�de�l'architecture

Hauteur�de�dalle�à�dalleSi�la�hauteur�est�supérieure�à�2,9m,�l'immeuble�peut�être�adapté�au�logement�mais�il�serait�également�très�adapté�à�une�rénovation�qualitative�en�bureaux�(possible�de�passer�les�gaines�de�ventilation�notamment).�Si�la�hauteur�est�comprise�entre�2,3m�et�2,9m,�l'immeuble�est�adapté�à�un�usage�de�logement,�mais�plus�difficile�à�rénover�en�bureau�paysagé�qualitatif.�

Profondeur�de�l'immeuble/TramageIl�est�nécessaire�d'avoir�un�immeuble�peu�profond�pour�bénéficier�de�premier�jour�sur�la�plupart�des�pièces�en�habitation.�La�profondeur�traditionnelle�des�immeubles�de�logement�est�de�12m.

Mitoyenneté�de�l'immeuble �Ce�critère�doit�refléter�si�l'immeuble�candidat�dispose�ou�pourra�bénéficier�de�plusieurs�vues/flexibilité�pour�l'exposition.�E

ParkingsPour�un�usage�bureaux,�le�ratio�préconisé�est�de�1�place�de�parking�pour�65m²�SHON.�Pour�le�logement,�le�ratio�préconisé�par�les�promoteurs�est�de�1,5�place�de�parking�par�logement(soit�1�place�de�parking�pour�47m²�de�logement�SHON).�L'obligation�réglementaire�inscrite�aux�PLU�de�réaliser�du�parking�pour�toute�création�de�logements�a�été�levée�par�l'ordonnance�2013Ͳ889,�néanmoins�la�nécessité�en�matière�de�commercialisation�demeure.

RIE

Services�annexesF

Positionnement�Loyers�HC/HT�par�rapport�au�marché�locatif

�Si�le�loyer�en�cours�est�inférieur�à�la�valeur�locative�de�marché�(VLM)�de�manière�significative�(>10%),�la�transformation�de�l'immeuble�candidat�en�logement�est�envisageable.�

Valeurs�vénales�bureaux/Valeurs�vénales�logements

Si�le�prix/m²�pour�le�bureau�est�inférieur�au�prix/m²�pour�du�logement��sur�le�secteur,�la�transformation�de�l'immeuble�candidat�en�logement�est�envisageable.�L'analyse�doit�néanmoins�prendre�en�compte�la�différence�entre�les�actifs�bureaux �et�logements�en�matière�de�prix:�les�surfaces�rentabilisées�en�logement�par�rapport�à�la�SHON�de�départ�sont�souvent�moins�importantes�qu'en�bureau,�par�exemple.

G

Rafraichissement,�rénovation,�restructuration

�Au�départ�du�locataire,�il�sera�nécessaire�de�procéder�à�un�choix �:1/�rafraîchissement�Ͳ�correspond�à�une�rénovation�très�légère�(peinture),�2/�rénovation�Ͳ�correspond�à�des�travaux �plus�lourds�(exemple:�Tour�Athéna)

�3/�restructuration�Ͳ�concerne�des�travaux �modifiant�la�façade�et�la�structure,�pouvant�même�entraîner�une�augmentation�de�la�volumétrie�(exemple:�Tour�First)�

H

Article�210F�Ͳ�Décret�du�20/04/2012L'impôt�sur�les�plusͲvalues�nettes�dégagées�lors�de�la�cession�d'un�local�à�usage�de�bureau�par�une�personne�morale�soumise�à�l'impôt�sur�les�sociétés�est�diminué�de�33�à�19%,�à�la�condition�que�la�société�cessionnaire�s'engage�à�transformer�le�local�acquis�en�local�à�usage�d'habitation�dans�les�trois�ans�qui�suivent�la�date�de�clôture�de�l'exercice�au�cours�duquel�l'acquisition�est�intervenue.

I

Usage�alternatif�autorisé�par�le�PLU �Il�s'agit�d'analyser�les�destinations�autorisées�par�le�PLU.�

Régime�de�détention�Plus�le�nombre�de�propriétaires�est�important,�plus�la�décision�de�transformation�va�être�difficile�à�prendre.�Cependant�ce�critère�doit�s'apprécier�en�fonction�de�la�taille�de�l'immeuble.�

Conformité�réglementaire�de�l'immeuble�(actuelle�et�à�venir)

�Il�s'agit�de�la�conformité�règlementaire�(PMR,�accès…).�

J Adéquation�de�l'offre�et�de�la�demandeAnalyse�concurrentielle�de�l'offre�existante/offre>demande/Demande>offre

�L'offre��doit�correspondre�aux�attentes�actuelles�du�marché�en�termes�d'équipement,�de�labels…�

EXPLICATIONS�DETAILLEES

༃Ratio�>0,90��༄�Ratio�0,85�<x<0,90��༅��Ratio�<0,85

Dimensionnement

Calendrier/vacance�locative/Départ

�༃>15�étages��༄�10<x<15�étages��༅��<10�étages

༃�>�20�000m²��༄�10�000m²<x<20�000m²��༅��<10�000m²

�༃�IGH��༄�IGH�Bureau�non�logement��༅�Non�IGH

༃�<200�m��༄�200<x<500��༅�>500�m;

༃�<200�m��༄�200<x<500��༅�>500�m

Localisation

�༃�adéquation�offre�usage�actuel�et�demande�༄��Réponse�partielle��༅Non�adéquation�demande�et�usage�actuel

�Plus�les�transports�sont�proches�et�plus�l'usage�de�bureau�est�privilégié.�

L’immeuble�le�plus�propice�est�un�immeuble�de�première�génération,�qui�remplit�le�plus�souvent�les�caractéristiques�techniques�idéales�pour�une�transformation�en�logements�(cf.�ciͲdessous)

�La�présence�d'un�RIE,�d'un�auditorium�ou�de�toute�surface�annexe�viendra�complexifier�le�projet�de�transformation�en�logements,�car�ces�surfaces�sont�le�plus�souvent�difficiles�à�valoriser�en�logements�

Contraintes�urbanistiques,�juridiques�et�réglementaires

Avantages�fiscaux,�administratifs

�༃��VV�bureaux�>�Logements��༄��VV�Bureaux�=�Logements��༅VV�Bureaux�<�VV�logements�

༃��Rafraichissement��༄��Rénovation��༅Restructuration

2�choix�:�༃��N.A.��༅applicable

Cycle�de�vie�économique�du�bâtiment

༃��aucun�parking��༄�1�parking�par�logement��༅�2�parkings�par�logement

༃��Présence�d'un�RIE��༄�Cafétéria��༅�Aucune�offre

༃��Auditorium��༄��Conciergerie��༅�aucun

�༃��Loyers�en�cours�>�VLM��༄��loyer�en�cours�=�VLM��༅Loyers�en�cours�<�VLM�

Conditions�financières

Services

༃>5��༄�2<x<5��༅��1

༃��aucun��༄��partiel��༅total

�༃�importante�copropriété��༄��Copropriété�de�petite�taille�(<15�copropriétaires)��༅�Pleine�propriété�

�༃Conformité�actuelle�et�à�venir��༄��Conformité�actuelle�mais�risque�à�venir��༅NonͲconformité�

༃��5ème�génération��༄De�la�4ème�à�la�2ème�génération��༅�1ère�génération༃��forte�identité�bureaux��༄moyenne��༅�Faible

2�choix�:�༃��>�2,9m��༅�2,3m<x<=2,9m

༃��>18m��༄16m<x<18m��༅�<16m

༃��3�pans��༄�2pans��༅�Aucune�mitoyenneté

Standing/Style/architecture

༃��Bureau��༄�Mixte�bureaux/logements��༅�Logements

༃��vue�sans�intérêt��༄�vue�dégagée��༅�vue�recherchée

༃��Aucun��༄�Congé�délivré��༅�Libération�programmée�de�l'immeuble�

༃��>3�ans��༄�>=3�ans��༅��<3�ans�

༃��long�terme��༄�moyen�terme��༅�court�terme

Grille�élaborée�par�l’Epadesa�avec�le�concours�du�Cabinet�Deloitte�

�

http://www.epadesa.fr/fileadmin/user_upload/ACTUS/PDF/2013-12-05_Epadesa-Grille-Notation.pdf

Towards a programmed functional transformation?

Building for: •  What function? •  What type of occupier? •  What tenure? •  What lifetime?

From the adaptability of the functions to the buildings, towards adaptability of buildings to functions ...


Should we build for 100 years and program or anticipate different functions, different uses ? Or should we build for 20 years ?


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Contact Anders BÖHLKE Program Manager of the Executive Master in Real Estate Université Saint-Louis – Bruxelles / ICHEC (  : +32 0479 85 04 34 E-mail : [email protected]

The transformation of office buildings in the Brussels-Capital Region Published on the ’initiative of the Région of Brussels-Capitale Authors : Christian LASSERRE - Pierre LACONTE - Anders BÖHLKE - Béatrice DOOREMAN

office buildings obsolescence - uli...

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