livre blanc des baux commerciaux

7/25/2019 Livre Blanc Des Baux Commerciaux

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Comprendre le bail commercial

en 10 points cls


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Tous droits rservsSVP2014 Version actualise le 17/03/2014 2

Pourquoi vous proposer un livre blanc sur les baux commerciaux ?

Parmi les 8000 clients du groupe SVP (entreprises et collectivits), nombreux sont ceux quinous interrogent sur les baux commerciaux. A travers ce livre blanc, les experts SVP vousprsentent les thmatiques importantes pour comprendre la rglementation lie ce type decontrat. Institue par le dcret de 1953 et intgr au Code de Commerce (article L145.1 etsuivants), lutilisation du bail commercial a permis de structurer le dveloppement du commerceintrieur franais.

Du fait de sa forte expansion, les rglementations lies au bail commercial engendrent desproblmatiques juridiques parfois difficiles cerner. Limmobilier professionnel et lefonctionnement dun bail commercial sont des sujets quotidiens auxquels font face lesdcideurs des entreprises et des collectivits.

En effet que votre structure soit locataire ou propritaire, vous tes expos aux problmatiqueslies au bail commercial lors de la signature, en cours dexcution et la fin du contrat.Quelles sont les conditions pour signer un bail commercial ? Quelles sont les modalits pourrsilier un bail commercial ? Il nest jamais facile de comprendre tou tes ces notions et detrouver des rponses oprationnelles.

Cest pourquoi les experts SVP ont dcid de rdiger ce livre blanc, afin de vous permettre decomprendre en 10 points cls le fonctionnement du bail commercial, de la dure du bailcommercial sa rsiliation en passant par les diffrents types de congs.

De plus, toujours au fait de lactualit, les experts SVP suivent de trs prs la rforme en cours

sur les baux commerciaux lie au projet de loi PINEL sur le commerce et lartisanat.

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Sommaire

1) Champ dapplication lgal du bail commercial ou soumission volontaire ?................. 4

2) La dure du bail commercial : 3/6/9 ans ou courte dure ........................................... 6

3) Le loyer : fixation - plafonnementdplafonnement .................................................. 8

4) La rvision du loyer commercial : les diffrents modes ............................................ 11

5) Les charges et rparations locatives : lternel conflit........................................... 14

6) Cession, sous-location : un droit prohib ou limit................................................ 18

7) Le cong dlivr par le locataire commerant - Forme et dlai ................................ 22

8) Le cong linitiative du bailleur : les diffrents types .............................................. 24

9) La rsiliation du bail : clause rsolutoire ou rsiliation judiciaire, dans quels cas ? .. 26

10) Actualit lgislative et rglementaire : focus sur la rforme venir des bauxcommerciaux................................................................................................................. 29


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1) Champ dapplication lgal du bail commercial ou soumission volontaire ?

Ce quil faut savoir:

- Est soumis au statut des baux commerciaux, le contrat par lequel un propritaire loue unimmeuble qui lui appartient un preneur qui est commerant, industriel ou artisan, afin que celui-ci puisse y exercer une activit commerciale, industrielle ou artisanale (Article L 145-1 du Codede Commerce).- Un bail relevant soit du droit commun, soit d'un statut spcifique peut, sous certaines conditions,faire l'objet d'une extension conventionnelle l'assujettissant au statut des baux commerciaux.

I - Le champ dapplication lgal du bail commercial

A- Les conditions gnrales du statut

Le bail commercial est une convention par laquelle le bailleur met tout ou partie dun immeuble la disposition dun locataire ou preneur pour une dure dtermine, moyennant un certain prixet selon certaines conditions.

Ce bail obit une lgislation complexe relevant des articles L 145-1 et suivants du Code deCommerce. Il est dusage de parler dun bail 3/6/9 ou dun bail du dcret du 30 septembre 1953,texte loriginedu statut actuel des baux commerciaux.

La rglementation des baux commerciaux a pour objet de protger le locataire dans sonactivit, tout en permettant ladaptation du bail aux volutions conomiques. En cette matire

cohabitent des rgles dordre public et des dispositions dont le contenu est laiss la librerdaction des parties.

Le champ dapplication du statut des baux commerciaux est dfini par les articles L 145 -1 et L145-2 du Code de commerce : Est soumis au statut des baux commerciaux le contrat parlequel un propritaire loue un immeuble qui lui appartient un preneur qui est commerant,industriel ou artisan, afin que celui-ci puisse y exercer une activit commerciale, industrielle ouartisanale.

En fonction de ces lments, la soumission du contrat de bail au statut des baux commerciauxest obligatoire.

Le statut suppose 4 conditions :- lexistence dun contrat de bail;- lexigence dun local;- lexploitation dans les lieux dun fonds de commerce ou artisanal par le preneur;- limmatriculation au RCS ou registre des mtiers du locataire(sauf cas particuliers).

B - Les extensions lgales

Outre le champ dapplication lgale, le Code de commerce a prvu des situations particuliresdans lesquelles le statut des baux commerciaux va avoir vocation sappliquer, en dehors delexploitation dunfonds de commerce dans les lieux.


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A cet effet, larticle L. 145-2 du Code de commerce prvoit que le statut des baux commerciauxsapplique en outre,aux :

tablissements denseignement quils aient ou non un caractre commercial, privs oupublics ; services communaux exploits en rgie ; entreprises publiques et tablissements publics caractre industriel et commercial ; locataires des collectivits publiques ; aux socits coopratives forme ou objet commercial ; aux socits coopratives de crdit ; aux artistes admis la caisse de Scurit sociale de la maison des artistes et reconnus

auteurs duvres graphiques et plastiques.

II - La soumission volontaire au statut des baux commerciaux

Par opposition lextension lgale du statut qui simpose aux cocontractants, lextensionconventionnelle mane de la volont des parties. La soumission dite volontaire au rgime desbaux commerciaux est possible pour tous ceux qui en sont exclus, eu gard leur activit parexemple (activit civile) leur statut (non commerant).On parle galementdextension volontaire au statut des baux commerciaux.

La seule contrainte la possibilit de se soumettre volontairement aux baux commerciaux, estquelle ne fasse pas chapper le bail un autre statut dordre public.

Toutefois, ce choix doit rsulter dune mention exprs du contrat.Une clause spcifique du bail doit tablir, de faon vidente, la volont des deux parties de

soumettre le bail au statut des baux commerciaux.En effet, les tribunaux exigent une manifestation non quivoque de la volont des parties, quant lapplication de cette lgislation.La seule rfrence aux articles L 145 -1 et suivants du Code de commerce serait insuffisante.

ATTENTION : la soumission volontaire au statut des baux commerciaux entranelapplication de toutes les dispositions impratives en la matire, une clause contraireserait nulle (relative la forme du cong par exemple).

A NOTER :Gnralement, le problme se pose lgard des professions librales (experts comptables,architectes, avocats).En effet, pour les professions librales, cette soumission suppose lexclusion expresse de larglementation des baux professionnels, issue de larticle 57 A de la loi n86-1290 du 23dcembre 1986 (loi Mhaignerie).

Depuis la loi n2008-776 du 4 aot 2008, loi LME (de Modernisation de lconomie), Pardrogation l'article 57 A de la loi n 86-1290 du 23 dcembre 1986 () les dispositions sur lesbaux commerciaux sappliquent, aux baux d'un local affect un usage exclusivementprofessionnel, si les parties ont conventionnellement adopt ce rgime.

Dsormais un professionnel libral peut donc conclure un bail commercial et bnficier ainsi du

statut des baux commerciaux, il sagit bien entendu dune simple option lgale, mise en placepar la loi LME, le statut de larticle 57 A(bail de 6 ans, facult de rsiliation tout moment parle locataire) reste la rgle.


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2) La dure du bail commercial : 3/6/9 ans ou courte dure


- Le bail commercial en pratique dnomm 3/6/9 , est en fait un bail de 9 ans,- La dure de 9 ans nest pas anodine, un bail conclu pour une dure plus longue, peut treprjudiciable au locataire,- Les parties peuvent signer un baildit prcaire de moins de 2 ans.

I - La dure statutaire de 9 ans

Selon larticle L 145-4 al 1 du Code de commerce, la dure statutaire du bail commercialne peut tre infrieure 9 ans.

Le statut des baux commerciaux a fix 9 ans la dure minimale (et non MAXIMALE) du bailcommercial, cette rgle est dordre public et sapplique aussi bien lgard des baux crits queverbaux.Ds lors, si un bail relevant du statut a t conclu pour une dure contractuelle infrieure, celle-ci pourra faire lobjet dun recours devant les tribunaux et porte ce seuil lgal.

Le caractre impratif du seuil des neuf ans pour le bailleur :Le bailleur est imprativement li par le seuil minimal de neuf ans, cela signifie donc quun baildune dure plus longue peut tre conclu par les parties.Est nulle toute clause du bail qui drogerait cette dure minimale.

ATTENTION: cette question de dure est importante.- Un bail conclu pour une dure suprieure 12 ans doit tre publi la conservationdes hypothques (Dcret n55-22 du 04 janvier 1955 article 28).

- De manire plus grave, de cette dure pourront galement dcouler des consquencessur le dplafonnement du loyer (pour des dveloppements sur cette notion voirpage 8).En effet, si le bail a t conclu pour une dure suprieure 9 ans, les rgles de plafonnementdes loyers commerciaux sont cartes dans cette hypothse.

A lexpiration des 9 ans (ou dela dure initiale plus longue), si aucun cong na t adressparle bailleur ou le locataire, le bail ne se renouvelle paspour la dure initiale, mais se prolongepour une tacite reconduction, qui est dure indtermine.Au del de la priode initiale, les parties pourront alors dlivrer cong (pour des

dveloppements sur cette notion voir fichepages 22 25)ou procder au renouvellement ducontrat tout moment.

IILa dure drogatoire infrieure 2 ans

Par exception la dure statutaire, les parties peuvent lors de lentre dans les lieux du preneurconclure un bail dunedure au maximum gale 2 ans. Ce contrat s'appelle drogatoire, car ildroge aux rgles du bail commercial dont la dure est de 9 ans minimum. A lexpiration de cebail, si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il y a transformation du bailinitial en un nouveau bail de 9 ans, qui sera cette fois ci, soumis au statut des bauxcommerciaux.


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En effet, l'article L. 145-5, alina 1erdu Code de Commerce permet aux parties, lors de l'entredans les lieux du preneur, de droger au statut des baux commerciaux en concluant un bail

d'une dure au plus gale deux ans. Depuis la loi LME du 4 aot 2008 de Modernisation del'conomie, il est possible de conclure, l'intrieur de ce dlai de deux ans, un ou plusieursbaux drogatoires, la dure du bail ou des baux successifs pouvant aller de quelques mois, 24 mois jour pour jour.

A NOTER :en pratique, ce bail de courte dure ou drogatoire est communment appel bailprcaire .

Ce terme est impropre, dans la mesure o ce bail est simplement bref et ne prsente aucuncaractre de prcarit (contrairement aux conventions dites doccupation prcaire quidpendent de circonstances particulires, devant exister au moment de la signature de laconvention et qui lui confrent un caractre provisoire et fragile : telle par exemple une

convention doccupation prcaire conclue dans lattente dune expropriation)Dans la pratique, il nest pas rare de voir des conventions doccupation prcaires conclues pourune dure de 23 mois qualifies de bail prcaire , cela peut poser des difficults en raison dela confusion avec le bail drogatoire de deux ans rgi par larticle L. 145-5 du Code decommerce.

ATTENTION : lissue de ce bail de 2ans, le preneur, laiss tacitement dans les lieux ou sansopposition du bailleur, pourra revendiquer la proprit commerciale , c'est--dire le droit aurenouvellement de son contrat.

Avant la loi LME, le locataire pouvait renoncer au bnfice du statut des baux commerciaux etconclure un nouveau bail drogatoire de 2 ans maximum, lissue du premier contrat, la

condition de renoncer expressment la proprit commerciale dans le bail successif et non demanire anticipe. Ds le lendemain de l'expiration du bail drogatoire, le locataire pouvaitchoisir de renoncer expressment au statut des baux commerciaux et alors signer un nouveaubail commercial drogatoire.

Or, des pratiques en vue de faire chec au droit des locataires commerants, se rencontraienttrs abusivement en cette matire.Depuis cette loi, la succession de ces baux drogatoires a pos interrogation auprs despraticiens. La jurisprudence semble ce jour, ne pas stre encore prononce sur cettequestion lissue de la loi LME, rien ce jour ne semble sopposer ce que les partiesconviennent de signer plusieurs baux drogatoires successifs, et renoncent au droit aurenouvellement de leur bail selon la pratique antrieure 2008.

- Le propritaire, dans son intrt, pourrait prvoir que la dure du bail soitfixe, par exemple 10 ans, soit une dure suprieure au minimum lgal de 9 ans.

- Le locataire, dans son intrt, exigera que :

- le bail ne dpasse pas 9 ans ;

- en toute connaissance de cause des consquences financires sur le loyer du bailrenouvel, le locataire pourrait accepter un bail de plus de 9 ans, sil y trouvait un avantage pourassurer une dure dexploitation plus longue : dans ce cas, il pourrait galement demander un

bail de 12 ans par exemple.


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3) Le loyer : fixation - plafonnementdplafonnement


- En matire de baux commerciaux, une rgle constante est celle de la libert contractuelle quant la fixation du loyer l'origine du bail.- En revanche, larticle L 145-34 du Code de commerce pose le principe selon lequel, lors durenouvellement, le montant du loyer du bail commercial ne peut excder la variation de l'indiceINSEE du cot de la construction ou lIndice des Loyers Commerciaux.On dit alors que le loyer d'un bail commercial est "plafonn".- Toutefois, il arrive que le loyer puisse tre dplafonn, cest--dire que lors de sonrenouvellement, sa rvaluation puisse dpasser le simple jeu des indices.

I - Fixation originaire du loyer

Dans le cadre du bail commercial, la fixation du prix originaire du bail commercial reste le seulcas dans lequel s'applique la libert des conventions : le loyer initial doit tre librement dbattuentre les parties et ne pourrait tre impos l'une d'elles par dcision de justice.

Le bail tant un contrat synallagmatique titre onreux, le prix est un lment essentiel,expressment mentionn dans l'article 1709 du Code civil. Ce prix doit tre certain, c'est--diredtermin ou au moins dterminable.Le prix du bail, comme celui de tout contrat titre onreux, doit tre srieux.

- Le loyer originaire peut tre conjugu au versement dun pas de porte , c'est--dire

d'une somme d'argent verse au bailleur, le plus souvent en une seule fois, en supplment duloyer correspondant la valeur locative.Dans certains cas, on analyse le pas-de-porte comme un supplment de loyer : en contrepartiede la jouissance du locataire.Parfois, le pas-de-porte peut tre dfini comme une indemnit forfaitaire, reprsentative duprjudice rsultant pour le bailleur de la diminution de la valeur de son immeuble, du fait de lalocation, ou comme la contrepartie d'avantages commerciaux tel le le prix de la propritcommerciale .

- De surcroit, dans certains cas le loyer initial peut tre conjugu une clauserecettes". Il s'agit d'une modalit d'volution du loyer en fonction de l'activit exerce par lepreneur.

Soit le loyer dpend exclusivement d'un pourcentage du chiffre d'affaires du preneur, soit, leplus souvent, le montant du loyer correspond une somme fixe, gnralement indexe, qui enconstitue le minimum, et laquelle s'ajoute un certain pourcentage du chiffre d'affaires ralispar le preneur.

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II - Le plafonnement du loyer du bail commercial

Le statut des baux commerciaux prsente des avantages considrables pour le locataire,et notamment une relative stabilit qui se caractrise par la rgle du plafonnement duloyer.Cette rgle a t mise en place par le lgislateur afin de protger le locataire contre uneaugmentation trop importante et injustifie du loyer par le propritaire.

Selon l'article L. 145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelsou rviss doit correspondre la valeur locative , laquelle est dtermine par lescaractristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, lesfacteurs locaux de commercialit ou encore les prix couramment pratiqus dans le voisinage.

L'article L. 145-34 du Code de commerce ajoute que, moins d'une modification notable desfacteurs numrs l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise

d'effet du bail renouveler, si sa dure n'est pas suprieure neuf ans, ne peut excder lavariation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expir, de l'indice nationaltrimestriel mesurant le cot de la construction,de lILC (Indice des Loyers Commerciaux) oude lILAT ( Indice des Loyers des Activits Tertiaires) sils sont applicables. En application deces 2 articles, le loyer fix lors du renouvellement du bail commercial est donc plafonn unindice, moins d'une modification de la valeur locative selon les critres numrs l'article L.145-33 du Code de commerce.Toutefois, il existe des exceptions cette rgle du plafonnement des loyers.

III - Le dplafonnement du loyer du bail commercial : exception

A l'issue de la priode de neuf ans, le bail est en principe renouvel sur la base dun loyerdevant tre fix par rfrence la valeur locative des locaux, selon cette rgle duplafonnement. Le propritaire peut profiter du renouvellement du bail, pour exiger une haussede loyer importante, soumise nanmoins une procdure particulire.Il arrive que le loyer puisse tre dplafonn, cest --dire que lors de son renouvellement, sarvaluation peut dpasser le jeu des indices (ICC ou ILC). En effet, dans certains casparticuliers, le montant du loyer peut tre gal la valeur locative, et non tre limit par lesindices.A NOTER :le montant du loyer lors du renouvellement du bail est l'origine de la plupart descontentieux entre bailleurs et locataires.Il existe de nombreuses exceptions ce principe de blocage du loyer .

Liste des cas de dplafonnement du loyer les plus frquemment mis en uvre :

A - Le bail conclu initialement pour une dure suprieure 9 ans

Le locataire, dans son intrt devrait refuser de conclure un bail dune duresuprieur 9 ans. En effet, pensant attirer avantage dune dure plus longue la dureclassique, il sexpose au risque du dplafonnement de son loyer (clause frquemmentrencontre dans les baux de locaux signs dans les centres commerciaux)

Le propritaire, dans son intrt devrait proposer une dure suprieure 9 ans, ce qui faciliterait le dplafonnement du loyer lors de son renouvellement.


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B - Si le bail est dune dure suprieure 12 ans suite une tacite rec onduction(pour des dveloppements sur cette notion, voirpage 6), le bailleur peut rvaluer le loyer

Le propritaire, dans son intrt devraittirer avantage de cette rgle attendantpatiemment une tacite reconduction suprieure 12 ans. En effet, il peut laisser le bail atteindrecette dure effective, puis envoyer une offre de renouvellement moyennant un loyer dplafonn.

Le locataire, dans son intrt devrait, avant la dure des 12 ans, formuler unedemande de renouvellement pour empcher le dplafonnement dans ces conditions. Sademande sera efficace mme si elle a prcd le cong du bailleur.

C - Autres exceptions la rgle du plafonnement

Il convient de rappeler que le dplafonnement peut galement tre acquis :

- pour les locations de terrains ;- pour les locaux monovalents (destins une activit unique : cinma, banques);- pour les locaux usage de bureaux.

MAIS SURTOUTs'il existe une modification notable dun ou plusieurs lments mentionns auxarticles 1 4 de l'article L 145-33 du Code de commerce, ayant permis de dterminer la valeurlocative du local.

Telle une :

- extension ou rduction de surface,- installation et amlioration des lieux,- autorisation d'tendre ou de changer la nature du commerce,- modification des clauses du bail entrainant celle des obligations respectives des parties,- modification des facteurs locaux de commercialit avec une incidence directe sur lecommerce considr, telle l'augmentation de la population, la cration d'un parking, lamodification des dessertes de transport, etc ....

ATTENTION : Enfin, il convient de rappeler qu'il existe une exception aux exceptions dedplafonnement prcites, lorsque les parties conviennent expressment dans leur bailcommercial des conditions particulires de fixation du prix du loyer renouvel.

A NOTER : le dplafonnement pourra galement intervenir lors de la rvision triennale en casde modification des facteurs locaux de commercialit ayant entran par elle-mme uneaugmentation de 10% de la valeur locative (pour des dveloppements sur cette notion, voirpage 11).

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4) La rvision du loyer commercial : les diffrents modes


- Le terme de rvision dsigne toutes les modalits selon lesquelles le montant d'un loyerpeut tre rvalu.- Le terme d indexation correspond une modalit particulire de rvision : il s'agit d'unervision automatique en fonction de la variation d'un indice. C'est ce caractre proportionnel etautomatique de la variation du loyer qui caractrise l'indexation par rapport la rvision.- Le mcanisme de mise en oeuvre et les effets des clauses de rvision et d'indexation sontgalement diffrents.La rvision triennale dite lgale doit tre demande, alors que l'indexation conventionnelles'applique de plein droit, sans qu'il y ait formuler une demande pralable.La rvision lgale ne prend effet qu' compter du jour o elle est demande. Si la demande esttardive, elle n'a pas d'effet rtroactif, alors quune indexation de loyer, qui n'aurait pas t

formule en temps utile peut faire l'objet d'un rappel rtroactif sur cinq ans.

I - La rvision triennale(Article L 145-38 du Code de commerce)

- La demande en rvision triennale :

La demande en rvision ne peut tre forme que trois ans au moins aprs la date dentreen jouissance du locataire en cas de bail d'origine ou aprs le point de dpart du bailrenouvel ou aprs la date de prise d'effet de la prcdente rvision. De nouvelles demandespourront tre formes tous les trois ans compter du jour o le nouveau prix sera applicable.

Il sagit dun dlai minimum, ce qui signifie que la demande ne peut tre forme avant la fin dela priode de trois ans, mais peut ltre aprs.La demande en rvision doit tre formule, soit par lettre recommande avec accus derception, ou par acte extrajudiciaire (acte dhuissier).Elle doit peine de nullit indiquer le montant du loyer demand ou offert.Le nouveau loyer sera d compter du jour o cette demande est formule, sauf accordcontraire entre les parties.

- La fixation du montant du loyer rvis :

En principe, le montant du nouveau loyer est fix sur la base de la valeur locative des locauxlous. La valeur locative correspond au prix que le bailleur est susceptible de retirer de lalocation de son immeuble.Le lgislateur a limit lvolution de ce nouveau loyer en instituant un mcanisme deplafonnement(pour des dveloppements sur cette notion, voir page 8).Lvolution des loyers est ainsi limite la variation de lindice trimestriel du cot de laconstruction publi par lINSEE ou de lindice des loyers commerciaux.

Formule de calcul du loyer

Les indices pris en considration sont :- dune part lancien indice : il sagit de lindice en vigueur au jour de la dernire fixation duloyer cest--dire celui correspondant au point de dpart du bail ou celui correspondant la date

de la dernire rvision notifie ;- dautre part le nouvel indice : il sagitsoit de lindice applicable au jour de la rvision, soitcelui correspondant la date laquelle la demande de rvision est formule. Si celui-ci nestpas encore connu, il est possible dmettre des rserves en attendant sa parution.


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Le calcul de rvision se fait donc de la faon suivante :

- Dplafonnement du loyer rvis :

Dans certaines hypothses (telle une modification matrielle des facteurs locaux decommercialitayant entran une variat ion de plus de 10 % de la valeur locat ive), il peut trefait chec la rgle de plafonnement du loyer rvis. Ce dplafonnement (pour desdveloppements sur cette notion, voir page 8)aura pour effet de fixer le loyer en fonction dela valeur locative.

II - La rvision conventionnelle

- La clause dchelle mobile (Article L 145-39 du Code de commerce)

La clause dchelle mobile permet une variation automatiquedu loyer, en fonction dun indiceconomique choisi par les parties et une chance convenue.

Initialement, lindice du cot de la construction publi par lINSEE trouvait le plus souventapplication.Pour certaines activits commerciales, lindice des loyers commerciaux (ILC) peut tre retenudsormais, pour les locaux destins aux activits commerciales y compris celles exerces parles artisans, ou encore lILAT (indice des loyers dactivit tertiaire) applicable aux bauxcommerciaux pour les activits tertiaires autres que les activits commerciales et artisanales(locaux usage de bureaux, pour les activits des professions librales et pour les activitsexerces dans des entrepts logistiques).

- La clause-recettes

La clause-recettes est la clause aux termes de laquelle le montant du loyer est fix, en tout oupartie, en fonction du chiffre daffaires ralis par le locataire.Diffrentes clauses-recettes peuvent tre distingues :- la clause-recettes pure : le loyer est fix exclusivement en fonction dun pourcentage du chiffre

daffaires du locataire;- la clause-recettes additionnelle ou binaire : le loyer est compos dun loyer de base fixe etdune somme variable gale un certain pourcentage du chiffre daffaires du locataire.

Nouveau loyer = (loyer ancien x nouvel indice) / indice ancien


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III - Conclusion

Le loyer dun bail commercial a une volution qui dpend notamment de la faon dont il a tfix lors de la conclusion du contrat. La rglementation des baux commerciaux permet en effetau bailleur denvisager diffrentes modalits.

Le locataire aura intrt :

- faire en sorte de ngocier un bail soit dpourvu de toute clause dindexation, plusfacile mettre en uvre quune rvision lgale, laquelle en cas domission par le bailleur, nepourra pas jouer rtroactivement ;

- prvoir que la clause dindexation conventionnelle ouclause dchelle mobile jouera la hausse ET la baisse.

Le propritaire aura intrt :

- prvoir lors de la conclusion du bail une clause dindexation, plus facile mettre enuvre que la rvision lgale, extrmement rglemente;

- prvoir que la clause dindexation jouera uniquement la hausse ET NON labaisse.

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5) Les charges et rparations locatives : lternel conflit


- Le problme des charges et rparations locatives est une source importante de conflits entrebailleurs et locataires de locaux commerciaux.En effet, le statut des baux commerciaux ne fixe pas de liste de charges rcuprables ou de rparationslocatives dues par les parties, et c'est le bail lui-mme qui, en principe, dfinit les charges et rparationsque le locataire doit payer ou rembourser au propritaire.

- Or, ces clauses de charges sont souvent mal rdiges ou incompltes et peuvent entraner desdifficults. De plus, sauf accord amiable entre les parties, ces clauses ne peuvent plus tre modifies encours de bail ou lors du renouvellement.

I - Les charges, les impts, les taxes

Le poste des charges locatives, souvent nglig la signature du bail commercial, ncessiteune attention particulire. Par son importance, il constitue un supplment de loyer dont lelocataire ne prend conscience qu la rgularisation des charges annuelles.Pour les baux commerciaux, il nexiste pas de liste dtaille des charges rcuprables dans untexte lgal ou rglementaire, comme cela est prvu en matire de baux dhabitation.

- La rpartition entre propritaire et locataire : la libert

Propritaire et locataire sont libres de fixer la rpartition des charges : celles qui incomberont au

locataire, celles qui resteront la charge du propritaire.On considre habituellement que :

Le locataire prend en charge :- les dpenses de fonctionnement de limmeuble (ascenseur, chauffage, ) ; - les salaires des gardiens et les charges sociales ;- les dpenses dentretien des parties communes ;- les dpenses de consommation (eau, lectricit,) ;- la taxe dordures mnagres, la taxe de balayage.

Le propritaire prend en charge :- limpt foncier ;

- lassurance de limmeuble ;- les frais de gestion du local lou (administrateur de bien) et de limmeuble sil est encoproprit (syndic)Les charges rcuprables sur le locataire devront tre numres limitativement, pourrestreindre les contentieux.

A dfaut, le remboursement des charges au propritaire, qui ne sont pas mentionnes dans lebail ne sera pas possible.

Concernant limpt foncier, il faut viter les clauses trop gnrales mettant la charge dulocataire les prestations de toute nature relatives aux locaux lous. Ces clauses nepermettraient pas au propritaire de rcuprer limpt foncier, dont il est le redevable lgal. Pourrcuprer cet impt, le bailleur devra le mentionner expressment dans le bail.


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Concernant la TVA, le propritaire ne pourra la rcuprer sur le locataire que sil le prvoit aubail : soit par une mention au bail que le loyer est assujetti la TVA, soit que le propritaire, sil

na pas opt pour la TVA, se rserve la facult dopter pour la TVA en cours de bail.- Le loyer net de charges :

On retrouve cette expression dans le bail commercial, la clause loyer, ou dans les clausescharges, entretien, travaux.

Un loyer net de charges, signifie que le locataire sera redevable envers le propritaire, en plusdu loyer, de tout ce que le propritaire est amen dpenser au titre des locaux lous et delimmeuble : prestations, fournitures, taxes et impts divers, dpenses de limmeuble, frais degestion, assurances

- Les incidences sur le loyer des charges anormales rcupres sur lelocataire :

Limpt foncier, lassurance de limmeuble, entre autres, constituent en fait un supplment deloyer puisque, contractuellement mises la charge du locataire, ces dpenses incombentnormalement au propritaire.

Cette rcupration avantageuse pour le propritaire en cours de bail, peut se rvler ngativeen fin de bail.En effet, au renouvellement du contrat, il en sera tenu compte dans la fixation du loyer.

Le code de commerce prvoit quil est tenu compte des obligations incombant normalement au

propritaire, dont il sest dcharg sur le locataire sans contrepartie.

Le loyer du bail renouvel pourra ainsi tre diminu, subissant un abattement, qui pourrasajouter un autre abattement sur le loyer quand le locataire doit excuter ses frais lesgrosses rparations.

Propritaire et locataire, dans leur intrt commun devront prciser dans le bail leurs chargesrespectives, afin de limiter les contentieux.

Le propritaire, dans son intrt pourra, par exemple, mettre la charge dulocataire limpt foncier, lassurance de limmeuble, les frais de gestion du bien lou(administrateur de biens) et de limmeuble en coproprit (syndic), toutes les charges decoproprit et toutes autres charges et taxes, concernant le local lou, de telle manire que leloyer soit net de charges pour le propritaire.

Le locataire, dans son intrt :

- nacceptera de rembourser au propritaire que les charges rcuprables prvues audcret n87-713 du 26 aot 1987, applicable aux baux dhabitation ;

- si dautres charges lui taient cependant imposes par le bail, il devrait ngocier leurmontant : par exemple, le remboursement de la moiti de limpt foncier, de lassurance delimmeuble, etc;

- il refusera toute clause du bail prvoyant que le loyer sera net de charges pour le

propritaire.


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II - Les rparations, lentretien, les travaux de conformit

A - Les rparations, lentretien:

La rpartition entre propritaire et locataire, des rparations, de lentretien et des travaux doit, lencore tre clairement finalise la signature du bail.En matire de baux commerciaux, il nexiste pas de liste dtaille des rparations locativesdans un texte lgal ou rglementaire, comme cela est prvu en matire de baux dhabitation .Cest le Code civil, mais surtout les clauses du contrat de location, qui fixent les obligationsrespectives des parties. Le Code civil distingue 3 types de rparations : les rparationslocatives, les grosses rparations, les rparations dentretien.

- Il existe tout dabord les rparations locatives :Ce sont les rparations dfinies par lusage des lieux et notamment les rparations faire aux

portes, croises, planches de cloison ou de fermetures des boutiques. Les quelques autresrparations cites concernent le remplacement des vitres et des carreaux de chambre deslogements. Toutes ces rparations ne sont pas vraiment adaptes aux locaux commerciaux.

- Viennent ensuite les grosses rparations :Elles concernent les gros murs, les votes, le rtablissement des poutres et des toituresentires ainsi que les murs de soutnement et de clture en entier.Cette liste des grosses rparations a longtemps t limitative, puis a t largie par lajurisprudence.

- Et enfin les rparations dentretien :Par dfaut, elles ne sont ni les grosses rparations, ni les rparations locatives.

Elles reprsentent en fait toutes les autres rparations : il pourrait sagir dquipementsimportants tels la chaudire, la climatisation, lascenseur, les canalisations

Aucune des dispositions du Code civil concernant les rparations, lentretien, nest dordrepublic.Propritaire et locataire sont parfaitement libres de fixer le contenu de lobligationdentretien et de rparation incombant au locataire.

Par exemple :- toutes les rparations locatives, lexclusion de toutes autres;- ou toutes les rparations lexception des grosses rparations ;- ou toutes les rparations y compris les grosses rparations et celles dentretien.

Le locataire, dans son intrt ne devra:

- prendre sa charge que les rparations locatives prvues au Code civil ou, se rfrer celles fixes par le dcret n87-712 du 26 aot 1987 concernant les rparations locatives,applicable aux baux dhabitation;

- si dautres rparations lui taient cependant imposes par le bail, il devrait lesaccepter, mais lexclusion de la vtust et de la force majeure.

Le propritaire, dans son intrt devraitprvoir que le locataire prendra sacharge toutes les rparations, de toute nature, cest--dire locatives, dentretien, de grosses

rparations, telles que prvues aux articles 1754, 605 et 606 du Code civil, y compris lesrparations occasionnes par la vtust. Il existe, quand mme, une limite cette libert : elleconcerne les travaux qui sont prescrits par ladministration, cest--dire les travaux deconformit des lieux lous : lectricit, scurit incendie, hygine,


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B - Les travaux de conformit

Le principe trs ancien, est que ces travaux sont la charge du propritaire, sauf une clauseexpresse contraire contenue dans le bail.

Dans le cas du dsamiantage par exemple, la jurisprudence est dfavorable au propritaire etconsidre que lobligation de dlivrance du local lou lentre dans les lieux, nest pasentirement remplie quand les travaux de dsamiantage la charge du propritaire, malgrtoute clause du bail, nont pas t excuts avant lentre du locataire dans les lieux.

Une prcision : il existe des rgles impratives comme pour les installations classes olobligation lgale de remise en tat ne pse ni sur le propritaire, ni sur le locataire, mais sur lapersonne qui a la qualit dexploitant.Dans ce cas, lobligation de mise en conformit ne peut pas tre transfre par le locataire

exploitant, au propritaire.

Le propritaire, dans son intrt pourrait prvoir que le locataire devra seconformer, tant la prise de possession des lieux, quen cours de bail, toutes les prescriptionsde lautorit publique, pour cause dhygine, de salubrit et autres causes et excuter, sesfrais, tous travaux qui seraient prescrits ce sujet dans les lieux lous.

Le locataire, dans son intrt devrait:

- refuser la clause ci-dessus.- exiger du propritaire, quil justifie, avant la signaturedu bail, de labsence damiante,

de termites, de plomb dans les lieux lous, et de faon gnrale, que le propritaire lui

justifie, quil a rempli toutes ses obligations de propritaire prvues par la loi, les rglements, ettous autres textes concernant les lieux donns en location.

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6) Cession, sous-location : un droit prohib ou limit


- Le locataire dun local commercial peut souhaiter, en cours de bail , cder son fonds decommerce. Le droit aubail tant lun des lments de ce fonds, il sera cd avec les autres lments etnotamment la clientle.

- Cette cession un successeur du fonds ne peut tre interdite (article L 145-16 du Code decommerce), mais uniquement rglemente quant ses modalits.

- Dans certains cas, le commerant ou lartisan peuvent trouver plus opportun de cder le droit aubail seul un repreneur, qui ne poursuivra pas leur activit : le locataire ne cdera que lemplacementcommercial. Il sagira alors de la cession de droit au bail, qui peut tre formellement interdite par lecontrat.

- Les locaux faisant lobjet dun bail commercial ne peuvent, en principe, pas tre sous-lous(article L.145-31 du Code de commerce).

Par exception, le bailleur peut autoriser le locataire sous-louer le local objet du bail commercial.

I - La cession du bail

Le Code de Commerce considre comme nulle, toute clause qui interdirait au locataire de cderson bail lacqureur de son fonds de commerce.En revanche, une clause du bail, interdisant la cession du bail isolment du fonds decommerce est parfaitement lgale.

La majorit des baux contiennent des clauses qui, sans interdire formellement la cession du bailavec le fonds de commerce, restreignent cette cession : elles sont lgales.

Si ces stipulations ne sont pas respectes strictement par le locataire, elles peuvent entraner larsiliation du bail (pour des dveloppements sur cette notion, voir page 26)ou le refus derenouvellement du bail sans indemnit dviction (pour des dveloppements sur cette notion,voir page 24).

- Les clauses restrictives de cession :

Il sagit dabord des clauses dautorisation qui soumettent la cession laccord crit ou lagrment du propritaire.Ces clauses permettent au propritaire de contrler la rgularit de la cession, la solvabilit etla comptence du cessionnaire ventuel.Bien sr, si le propritaire sopposait abusivement la cession, le locataire devrait obtenirlautorisation du Tribunal de grande instance, pour cder son bail avec son fonds de commerce.

- Il y a ensuite les clauses dites de formalits :

Elles obligent par exemple le locataire qui cde :- faire tablir lacte de cession par acte notari ;- appeler le propritaire intervenir lacte de cession;- remettre au propritaire un exemplaire de lacte de cession.

- Il existe galement les clauses de premption ou de prfrence, qui rservent un

droit prioritaire au propritaire pour lachat du bail avec le fonds de commerce.De surcroit peut sajouter ces clauses restrictives de cession, la clause dite de garantiesolidaire du cdant.
http://www.notaires.paris-idf.fr/lexique#letter_bhttp://www.notaires.paris-idf.fr/lexique#letter_bhttp://www.notaires.paris-idf.fr/entrepreneur/la-vente-dun-fonds-de-commercehttp://www.notaires.paris-idf.fr/entrepreneur/la-vente-dun-fonds-de-commercehttp://www.notaires.paris-idf.fr/lexique#letter_bhttp://www.notaires.paris-idf.fr/lexique#letter_b


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- La clause de garantie solidaire du cdant

Cette clause prvoit gnralement que le locataire cdant restera responsable solidairementavec le cessionnaire, du paiement des loyers et des charges et de lexcution des clauses dubail par le nouveau titulaire du bail.

Cette clause de garantie qui nest pas obligatoire, figure systmatiquement dans lesbaux commerciaux.

A contrario, sil nexiste pas, dans le bail, de clause de solidarit, le cdant ne sera pas tenuenvers le propritaire des manquements du cessionnaire.

Ladite clause est interprte restrictivement quant son tendue et est souvent complte surtrois points :

- en premier lieu, sur lobjet de la garantie: en dehors du loyer et des charges, il pourratre prvu de garantir les rparations locatives et les indemnits doccupation dues par lecessionnaire en cas de rsiliation du bail ;

- puis sur la dure de cette garantie : si les parties nont pas prvu de dure, lagarantie cessera la fin du bail au cours duquel a eu lieu la cession.Elle ne jouera pas en cas de renouvellement du bail au profit du cessionnaire.Toutefois, selon les tribunaux, cette solidarit sappliquera jusqu la fin du bail tacitementreconduit ;

- enfin, quant aux personnes tenues garantie : le bailleur peut prvoir que la clausede garantie sappliquera tant au premier cessionnaire, quaux cessionnaires successifs.

Le locataire, dans son intrt devra refuser les clauses restrictives de cession.

- En effet, ces clauses retardent la cession (clause dautorisation ou dagrment dupropritaire, clause dintervention du propritaire lacte, clause de premption ou deprfrence).

- Les autres clauses entranent certaines dpenses pour le locataire (cession par actenotari) ou un engagement financier long terme (clause de solidarit).

- Dans le cas de la clause de garantie solidaire, il est prfrable que le locataire cdantlimite sa garantie exclusivement son cessionnaire, pour la dure contractuelle du bail en courslors de la cession, et aux seuls loyers et charges.

- Il serait opportun que le locataire cdant soit inform sous 15 jours par le propritaire,par lettre recommande avec avis de rception, des incidents de paiement du cessionnaire.

Le propritaire devra, avant toute mise en cause du cdant, engager dabord, une procdure enpaiement, rsiliation de bail, expulsion contre le cessionnaire, dans les 2 mois de lincident depaiement du cessionnaire. A dfaut, le propritaire ne pourrait invoquer le bnfice de la clausede solidarit.


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Le propritaire, dans son intrt devra:

- prvoir une clause dautorisation crite pour la cession, ou interdire la cession du droitau bail seul, en dehors de la cession du fonds de commerce,- prvoir une clause permettant au propritaire de dsigner le rdacteur de lacte de

cession,- prvoir une clause dintervention du propritaire la cession et de remise sans frais

pour le propritaire dun exemplaire de lacte de cession,- tendre la clause de solidarit : aux rparations locatives, indemnits doccupation, et

lexcution de toutes les autres clauses et conditions du bail, pour la dure contractuelle du bailen cours, de sa tacite reconduction, et du premier renouvellement.

II - La sous-location des locaux

Dans le cadre des baux commerciaux, le Code de commerce interdit la sous-location totale oupartielle, sauf si le propritaire donne son accord dans le bail ou par acte spar.

Contrairement une opinion courante, lautorisation du propritaire nest pas suffisante pourque la sous-location soit rgulire.

Le locataire doit aussi demander, par lettre recommande avec demande davis de rception,ou par acte dhuissier, au propritaire dintervenir lacte de sous-location.Si le propritaire refuse ou ne rpond pas dans les 15 jours, lacte de sous -location peut tresign.

Cette formalit simpose mme en cas de sous-location prcaire (pour des dveloppementssur cette notion, voir page 6).

Si cette formalit ntait pas accomplie, le propritaire pourrait rsilier le bail ou refuser lerenouvellement du bail sans avoir verser dindemnit dviction au locataire.

ATTENTION : une consquence importante de la sous-location : le droit direct aurenouvellement du sous-locataire.En principe, il nexiste pas de lien de droit direct entre le bailleur et le sous-locataire.Toutefois dans certaines circonstances, le sous-locataire pourra demander directement aubailleur le renouvellement de son propre contrat.

Ce droit direct du sous-locataire au renouvellement pourra tre revendiqu, si les 3conditions suivantes sont remplies :

- Le bail principal doit tre expir, sans que le locataire principal soit en mesuredoffrir le renouvellement au sous-locataire : par exemple, parce que le propritaire a refus lerenouvellement au locataire principal, parce que le bail principal a t rsili, parce que lelocataire principal a donn cong pour lexpiration dune priode triennale ou pour la fin du bail ;

- Le propritaire a autoris la sous-locationet bien sr a t appel intervenir lacte de sous-location. La sous-location doit donc tre valable et opposable au propritaire ;

- Si la sous-location est partielle, il faut que les lieux sous-lous ne forment pas untout indivisible : cest--dire aussi bien matriellement que conventionnellement.


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Que signifie cette notion dindivisibilit?Lindivisibilit matrielle existera si les locaux sous-lous sont compltement dpendants,

forment une unicit de locaux avec une entre commune lensemble des occupants, cettenotion est lie la configuration des lieux.Lindivisibilit conventionnelle, en revanche peut tre stipule expressment par le bailleur,lequel prcise que les locaux lous au locataire forment un tout indivisible, alors quematriellement leur division est possible.

Si la sous-location parat intressante pour dcharger le locataire dune partie des loyers, elle aaussi des incidences.

- Financires dabord : si la sous-location est faite un montant suprieur celui de lalocation principale, le propritaire pourra exiger du locataire une augmentation correspondantedu loyer de la location principale.

Ce rajustement du loyer principal peut intervenir, en cas de sous-location partielle, mme si lesous-loyer est infrieur au loyer principal : quand, par exemple le sous-loyer estproportionnellement suprieur au loyer principal, compte tenu des surfaces.

- Juridiques ensuite :* en cas de sous-location totale, le locataire principal est priv du droit au

renouvellement de son bail, puisquil nexploite pas de fonds de commerce dans les lieux ;* en cas de sous-location partielle, le locataire naura droit au renouvellement que sur les

locaux quil exploite, lexclusion des locaux sous-lous.

Le locataire aura intrt :

- obtenir lautorisation de sous-louer aux socits du groupe ;- ce que le bail comporte une clause de renonciation du bailleur refuser le

renouvellement du bail du locataire, en raison de la sous-location ;- consentir une sous-location prcaire, qui ne donnera au sous-locataire aucun droit ni

envers le locataire principal, ni envers le propritaire.

Le sous-locataire aura intrt :

- demander un sous-bail de 9 ans ou pour la dure rsiduelle du bail principal : ce quilui donnera le droit la proprit commerciale lencontre du locataire principal et un droitdirect au renouvellement contre le propritaire, si les conditions sont runies ;

- prvoir une indemnisation son profit, contre le locataire principal, en cas dersiliation anticipe du bail principal, comme en cas de non renouvellement du bail principal, decong du locataire principal ;

- ce que le sous-bail soit enregistr, pour tre opposable lacqureur des locauxlous.

Le propritaire aura intrt :

- mentionner dans le bail linterdiction de sous-louer totalement ou partiellement leslocaux ;

- indiquer que les locaux lous forment un tout indivisible.


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7) Le cong dlivr par le locataire commerant - Forme et dlai


Le locataire dun local commercial peut souhaiter, mettre fin au contrat de location avant le terme des9 ans :

- les textes lui offrent la possibilit de mettre fin au bail de manire anticipe chaque chancetriennale ;- en cas de dpart la retraite ou sil devient invalide, il peut dlivrer au propritaire un cong tout moment.

L'article L 145-4 du Code de commerce, aprs avoir prcis que la dure du contrat de location ne peuttre infrieure neuf ans , ajoute en son alina 2 : toutefois, dfaut de convention contraire, lepreneur aura la facult de donner cong l'expiration d'une priode triennale, dans les formes et dlaisde l'article L 145-9.

Cette disposition, dont la pratique dmontre qu'il est fait usage de faon assez rare, a pour but depermettre au locataire commerant de se librer de la charge d'un local devenu inutile pour lui, ou d'unloyer dont le montant lui parat onreux.

I - La rsiliation anticipe par le preneur

La dure de 9 ans impose par le Code de commerce, est prvue lavantage du preneur.En effet, le locataire dispose de la facult de rsiliation anticipe triennale. A chaque priode de3 ans, il peut mettre fin au contrat de bail, simplement en donnant cong au minimum 6 mois lavance au bailleur.

Il na pas fournir de motif pour exercer cette possibilit de rsiliation.Le locataire dispose galement de la facult de rsilier son contrat de bail dans les cas o, ilpart la retraite ou pour cause dinvalidit, par exemple. Dans ce cas, la rsiliation peutintervenir tout moment, il faut cependant respecter le dlai de 6 mois de pravis.

Le bailleur dispose lui aussi de la facult de rsiliation triennale, mais, elle nest possible quencas de reconstruction de limmeuble, de surlvation ou de restauration de celui-ci(pour desdveloppements sur cette notion, voir page 24).

II -Convention contraire ?

Ce droit du locataire de donner cong nest quune facult en effet, le Code de commercedonne la possibilit aux parties de prvoir une convention contraire . Le bail pourraitcontenir une clause contraire interdisant cette rsiliation triennale, en imposant au locataire unbail dune dure ferme de 9 ans ou, par exemple, nautorisant la rsiliation triennale dulocataire que pour la 6meanne du bail.

Cette dure ferme totale ou partielle, peut sexpliquer par la ncessit pour le propritairedamortir les cots de travaux importants ou spcifiques demands par le locataire.

A contrario, les parties pourraient ventuellement prvoir une facult de rsilier plus souple,plus favorable au locataire, pourquoi pas une rsiliation tous les ans ? A ce jour, aucune

jurisprudence ne semble sy opposer.


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III -Dlais du cong

Ce droit de rsiliation triennal est subordonn lenvoi dun cong, conforme larticle L145-9du Code de commerce, dlivr au moins 6 mois lavance, en respectant le dernier jourdu trimestre civil.

ATTENTION :au regard de la rdaction de ce texte, depuis la loi du 04 Aot 2008 (dite loi LMEde Modernisation de lconomie), ce cong doittre donn au moins 6 mois lavance pourlchance triennale et des 9 ans.En revanche, sagissant de la tacite reconduction du bail(pour des dveloppements sur cette notion, voir page 8) etconformment la jurisprudence,le locataire doit respecter outre ce dlai de 6 mois, mais galement adresser son cong pour ledernier jour du trimestre civil.

Exemples pratiques :

A - Un preneur a contract un bail le 15 octobre 2011, il souhaite y mettre fin ds quepossible.Dans ce cas, il devra demander un huissier de dlivrer cong au plus tard, le 14 avril 2014(dlai de 6 mois), pour une prise deffet au 14octobre 2014, dfaut son contrat se poursuivrapour une autre chance de 3 ans.

B - Un bail commercial est arriv au terme des 9 ans le 31 dcembre 2013, le locatairedcide de mettre fin son contrat le 27 janvier 2014. En tacite reconduction, le cong doit tredlivr au moins 6 mois lavance, en respectant le dernier jour du trimestre civil. Dans ce casun cong dlivr le 27 janvier 2014, prendra effet le 30 septembre 2014 (quasiment 8 mois plustard).

IV - Forme du cong

Tout cong en matire de bail commercial ( linitiative du preneur ou du bailleur), doit tredonn par acte extrajudiciaire, c'est--dire par acte dhuissierimprativement, et ceci mme sile bail a prvu une autre modalit, peine de nullit du cong et mme en labsence de toutprjudice subi par le destinataire.

Le propritaire, dans son intrt devrait, dans le bail, faire renoncer

expressment le locataire sa facult de rsiliation triennale.

Le locataire, dans son intrt devrait :

- refuser toute suppression ou limitation sa facult de rsiliation triennale ;- prvoir dans le bail une clause de rsiliation annuelle son profit, en donnant bien

entendu cong par acte dhuissier au moins 6 mois lavance.

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8) Le cong linitiative du bailleur : les diffrents types


- Dans tous les cas, le but du cong est de mettre un terme au bail en cours, or le cong dubailleur peut tre galement destin renouveler le contrat expir.- Le lgislateur permet galement au bailleur de mettre fin sans motif au contrat, certainesconditions.- Le locataire ngligent ou ne respectant pas ses obligations contractuelles, peut perdre laproprit commerciale et subir un refus de renouvellement de son contrat de location, lchance.

I - Gnralits sur le cong

- Forme du cong : le cong en matire commercial doit tre IMPRATIVEMENTdonn par acte extra judiciaire, c'est--dire par HUISSIER (et ceci mme si le bail a prvu uneautre modalit).

- Contenu du cong :le cong doit peine de nullit, prciser les motifs pour lesquelsil est donn et indiquer le dlai de saisine du tribunal, si le locataire entend le contester (2 ans compter de la prise deffet du cong)

- Date de dlivrance: Le cong doit tre dlivr au moins 6 mois lavance, cest direavant la date dexpiration du bail.A dfaut, le cong dlivr moins de 6 mois avant le terme dubail prendra effet postrieurement son chance, pendant la priode de tacite prolongation(pour des dveloppements sur cette notion, voir page 6).

Dans ce cas, le cong devra tre dlivr au moins 6 mois lavance en respectant le dernierjour du trimestre civil (pour un exemple pratique se reporterpage 23).

- Rponse du locataire: aucun formalisme ou de dlai nest impos par le lgislateurnous prconisons vivement de respecter le paralllisme des formes (acte extra judiciaire) etcomme le prcise certains tribunaux, un dlai de rponse raisonnable.

II - Les diffrents types de cong du bailleur

Le bail commercial ne cesse que par leffet dun cong donn au moins six mois lavance ou

par une demande en renouvellement du locataire.Il existe 4 types de congs que peut dlivrer le bailleur son locataire :

- le cong avec offre de renouvellement du bail ;- le cong sans offre de renouvellement mais offre de versement dune indemnitdviction (qui sera gnralement fixe par le Tribunal) ;- le cong sans offre de renouvellement, ni versement dune indemnit dviction (lebailleur devant justifier dun motif grave et lgitime) ;- le cong comportant dngation au bnfice du statut des baux commerciaux et doncdu droit au renouvellement.

Il existe des congs spcifiques tels que viss larticle L.145-18 (construction ou

reconstruction de limmeuble existant) et L.145-23-1 (reprise partielle des locaux usagedhabitation) du Code de commerce. En effet, notamment lchance triennale, le propritairepeut titre exceptionnel et uniquement dans ces cas spcifiques, donner cong avant le termedes 9 ans.


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Dans tous les cas, le but du cong est de mettre un terme au bail en cours.

- Le cong avec offre de renouvellementA l'expiration du terme du bail, celui ci n'est pas reconduit automatiquement, le bailleur peut enproposer le renouvellement, en signifiant un cong avec offre de renouvellement.Lorsque le locataire accepte loffre, un nouveau contrat se forme, par accord des parties, auxnouvelles conditions.Toutefois, il faut noter que, parfois, l'acceptation par le preneur du renouvellement du bail,n'emporte pas acceptation du montant du loyer renouvel, tel que propos par le bailleur, sicelui-ci entend le dplafonner.Dans cette hypothse, le preneur a la facult d'accepter uniquement, le principe durenouvellement du bail, tout en contestant le montant du loyer propos.

Cette acceptation de principe a pour seul effet de confrer au preneur un droit acquis aurenouvellement et fait chec la tacite reconduction du bail. En outre, tant que la conventionn'a pas acquis un caractre dfinitif (notamment sur le prix), les parties peuvent revenir sur leuracceptation de principe en exerant leur droit d'option.Dans ce cas, une action judicaire devant le prsident du tribunal de grande instance devra treintroduite, destine la fixation judiciaire du loyer.

- Le cong sans offre de renouvellement avec versement dune indemnitdvictionest en gnral employ lorsque le propritaire a un intrt financier au dpart de sonlocataire.Le bailleur dispose en effet du droit absolu de refuser le renouvellement contre le paiementd'une indemnit d'viction destine rparer le prjudice subi par le preneur du fait du dfaut

de renouvellement de son bail (notamment perte de clientle, frais de rinstallation, dedmnagement etc.). Ce cong doit toutefois tre mani avec prcaution.En effet, le bailleur a toujours la possibilit de revenir sur sa proposition, et consentir finalementau renouvellement du bail, si lindemnitfixe judiciairement est trop importante.En outre, cette possibilit de changer davis peut tre paralyse par le dpart du locataire avantla fixation dfinitive de lindemnit.

- Le cong sans offre de renouvellement, ni versement dune indemnit dvictionest dlivr pour sanctionner un comportement du locataire et dont le bail na pas fait lobjetdune action en rsiliation(pour des dveloppements sur cette notion, voir page 26).Il appartient au bailleur de justifier dun motif grave et lgitime tant ici rappel que la gravitdes motifs est soumis lapprciation souveraine destribunaux.Si le bailleur justifie d'un motif grave et lgitime l'encontre du locataire sortant tellel'inexcution d'une obligation, ou de la cessation sans raison srieuse et lgitime del'exploitation du fonds, l'infraction commise par le preneur ne peut tre invoque que si elle s'estpoursuivie ou renouvele plus d'un mois, aprs mise en demeure par acte extrajudiciaire dubailleur d'avoir la faire cesser.

- Le cong portant dngation au bnfice du statut des baux commerciauxpeuttre utilis lgard du locataire qui a pu tre ngligeant. Si le droit au renouvellement est unprincipe fondamental qui protge tout locataire commerant, encore faut-il pour bnficier de cedroit, remplir toutes les conditions fixes par la loi et notamment lobligation dtre immatriculau registre du commerce et des socits. Le dfaut dimmatriculation du preneur prive ce

dernier du droit au renouvellement et le bailleur peut ainsi, dans certaines conditions, lui dlivrercong sans lui proposer le versement dune indemnit dviction.


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9) La rsiliation du bail : clause rsolutoire ou rsiliation judiciaire,dans quels cas ?


Le statut des baux commerciaux prvoit diffrentes modalits de sortie dun bail commercial:- fin amiable : cong ou rsiliation conventionnelle- fin contentieuse : clause rsolutoire, rsiliation judicaire ou refus de renouvellement sansindemnit.- la clause rsolutoire, prvue au contrat, sanctionne l'inexcution par le preneur des clauses etconditions du bail et est soumise un certain formalisme.- la rsiliation judiciaire relve des dispositions du Code civil et du droit commun. Dans ce cas, lebail peut tre rsili par dcision de justice en cas dinexc ution, par le locataire ou par lepropritaire, des obligations issues du contrat ou du statut des baux commerciaux.

I - La clause rsolutoire du bail

Larticle L. 145-41 du Code de commerce prcise les modalits de mise en oeuvre de laclause rsolutoire, par le bailleur, lorsque celui-ci entend mettre fin par anticipation au bail encours, en cas dinexcution par le locataire dune de ses obligations.

Les baux commerciaux contiennent gnralement une clause qui prvoit la rsiliation de pleindroit du bail en cas de manquement du locataire une des stipulations du contrat, notammentle non-paiement dun seul terme du loyer ou en cas de non fourniture de lattestationdassurance

Selon ce texte, le pralable incontournable sa mise en oeuvre est la dlivrance duncommandement au locataire par un huissier de justice, mandat par le propritaire. Cecommandement doit, peine de nullit comporter un certain nombre de mentions impratives etprciser :

- que si le locataire nexcute pas ses obligations, le bailleur aura la possibilit de fairejouer la clause rsolutoire, dans le dlai dun mois,

- la nature des manquements auxquels il doit tre remdi.

Si le locataire a rempli son obligation ou cess son manquement dans le dlai dun mois, laclause rsolutoire est alors prive deffet.

En revanche, si le commandement de payer ou dexcuter est rest infructueux dans ce dlai,le bailleur doit saisir le juge des rfrs du tribunal de grande instance du lieu de situation delimmeuble, qui constatera lacquisition de la clause rsolutoire et ordonnera lexpulsion dulocataire dfaillant.

ATTENTION : Le juge na pas rechercher si la sanction est proportionne ou non la gravitdu manquement invoqu.

Le locataire peut toutefois demander la suspension des effets de la clause rsolutoire, endemandant au juge quil lui accorde des dlais dexcution ou de paiement.


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II - La rsiliation judiciaire du bail

D'autres dispositions sont susceptibles d'entraner la fin d'un bail commercial, notamment cellesprvues par le code civil.La rsiliation judiciaire du bail commercial peut en effet intervenir sur le fondement de l'article1184 du Code civil.Le bail peut tre rsili par dcision de justice en cas dinexcution, par le locataire ou par lepropritaire, des obligations issues soit des clauses du bail, soit du statut des bauxcommerciaux.

La mention dans le contrat, dune clause rsolutoire, nempche pas le propritaire de mettre enuvre la rsiliation judiciaire du contrat pour les mmes manquements.

Sauf clause contraire du bail, la demande de rsiliation judiciaire peut tre mise en uvre

directement devant le tribunal, sans quil soit ncessaire denvoyer au pralable une mise endemeure. Laction relve de la comptence du tribunal de grande instance du lieu de situationde limmeuble.

La partie l'gard de laquelle les obligations contractuelles n'ont pas t remplies, peutdemander la rsiliation ou la rsolution du contrat. En effet, la condition rsolutoire est toujourssous-entendue dans les contrats synallagmatiques, dans l'hypothse o l'une des deux partiesne satisfait pas aux engagements dcoulant du contrat.

Dans cette hypothse, les juges disposent dun large pouvoir dapprciation pour dcider si larsiliation peut ou non tre prononce. Toutefois, le motif invoqu doit tre suffisamment graveet lgitime.

La rsiliation judiciaire peut tre, par exemple, prononce :- en cas de non-paiement des loyers par le locataire ;- en cas dexercice dans les lieux lous dactivits compltement diffrentes de celles

prvues au contrat et sans autorisation pralable du propritaire ;- dans lhypothse de sous-location totale ou partielle irrgulire ;- en cas de cession du bail ralise au mpris des clauses d agrment ou de formalits

prvues au contrat ;- en cas dinexcution par le bailleur dune de ses obligations notamment en cas de

manquement lobligation de dlivrance ou de jouissance paisible

ATTENTION : les parties ne peuvent pas se faire justice elles-mmes. En outre, le locatairene peut de son propre chef, suspendre le paiement de ses loyers pour inexcution par lebailleur dune de ses obligations (sauf cas extrmes apprcis par les tribunaux dite exceptiondinexcution).


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III - La rsiliation amiable ou conventionnelle du bail

Aucune disposition du statut des baux commerciaux ne fait obstacle une rsiliationconventionnelle du bail.Les parties peuvent convenir tout moment dune rupture anticipe de leurs relationscontractuelles. Cette rsiliation nest pas soumise aux conditions de forme et de dlai prvuespar le code de commerce.

Bien quil nexiste aucune obligation en la matire, il est vivement prconis de formaliser larupture par crit,afin de disposer dune preuve du consentement des parties ; cela en vuedanticiper tout litige ultrieur.

En pratique, lorsque la demande de rsiliation anticipe est demande par le locataire, lepropritaire subordonne gnralement son accord au versement dune indemnit (souvent

quivalente six mois de loyer).

ATTENTION : la rsiliation amiable du bail doit tre notifie par acte dhuissier aux cranciersinscrits sur le fonds de commerce. Ceux-ci disposent dun mois compter de cette notificationpour solliciter de nouvelles garanties de la part du locataire.La rsiliation ne devient dfinitive qu lexpiration de ce dlai.

Le locataire, dans son intrt devrait :

- faire en sorte que la clause rsolutoire prvue au bail vise des manquements prcis etnon une clause gnrale ;

- prvoir une mise en demeure pralable dans lhypothse de la rsiliation judiciaire,mise en oeuvre par le bailleur.

Le propritaire, dans son intrt devrait:

- prvoir une clause rsolutoire trs gnrale, visant un grand nombre demanquements, dont le locataire pourrait tre lorigine;

- concernant ses propres manquements, prvoir la ncessit pour le locataire de luisignifier au pralable un commandement par huissier.

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10) Actualit lgislative et rglementaire : focus sur la rforme venir desbaux commerciaux


Le projet de loi Pinel, du nom de la ministre de l'artisanat du commerce et du tourisme, devraitprofondment modifier la rglementation datant de 1953, sur les baux commerciaux.

Les principales mesures sont les suivantes :- remplacement de l'indice du cot de la construction (ICC) par l'indice des loyers commerciaux (ILC).Depuis sa cration en 2008, le remplacement tait optionnel, il deviendrait ainsi obligatoire ;

- limitation de l'augmentation de loyer 10% ;- mise en place d'un tat des lieux obligatoire et tabli contradictoirement par les deux parties- inventaire des charges locatives revenant chacune des parties tabli obligatoirement et annex aubail ;

- droit de prfrence ou de premption reconnu au locataire en cas de vente du local quil exploite,- bail drogatoire dune dure de 24 mois allong 3 ans ;- extension du champ de comptence des commissions dpartementales de conciliation.

I - Mesures financires

Sylvia Pinel a prsent en Conseil des ministres le 21 aot 2013 le projet de loi relatif lartisanat, au commerce et aux trs petites entreprises, depuis le 12 fvrier 2014, ce texteest lexamendevant les parlementaires.

La ministre souligne qu'elle souhaite, notamment, rquilibrer les relations entre bailleurs et

petits commerants et favoriser la diversit du commerce, notamment en centre ville.

Ce projet de loi est destin rformer le rgime des baux commerciaux, qui date de plus de 60ans.

- Une des mesures majeures sera d'indexer OBLIGATOIREMENT les hausses deloyers sur l'ILC (indice des loyers commerciaux) et non plus sur l'ICC (indice du cot de laconstruction), tout en permettant dautres rfrences comme lILAT (Indice des loyers desactivits tertiaires).Cette mesure permet une progression plus en adquation avec les activits conomiquescommerciales ou tertiaires. Les baux commerciaux deviendraient ainsi plus quitables pour lescommerants.

- De la mme manire, les augmentations de loyers conscutives une modificationdes facteurs locaux de commercialit devront dsormais tre lisses dans le temps et nepourront excder 10% par an.

En effet dans certains cas, les loyers commerciaux pouvaient subir jusqu aujourdhui, desaugmentations substantielles pouvant menacer lquilibre financier des commerants etcompromettre la viabilit de leurs entreprises.Cette nouvelle disposition sera destine limiter 10% par an, ces augmentations en cas detels dplafonnements, et permettra aux commerants danticiper les volutions de leur loyer etde disposer dune meilleure visibilit financire.


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II - Autres mesures cls

Lide majeure du projet de loi est damliorer la transparence des relations entre lesbailleurs et les locataires.

- Pour viter les conflits entre bailleur et locataire, le projet de loi rend dsormaisobligatoire ltablissement dun tat des lieux dentre et de sortie (un dcret dfinira unmodle-type dtat des lieux).

- En matire de charges locatives, objet de frquents contentieux, le nouveau texteenvisage quun inventaire revenant chacune des parties soit annex au bail et renvoie ltablissement prochain dun dcret, la liste des charges qui ne pourront, par nature, treimputes au locataire.

- De surcroit, un droit de prfrence lgal (proche du droit de premption existant enmatire dhabitation), permettra au commerant dacqurir en priorit le local quil occupe, si lepropritaire entend le vendre au cours du bail, en vue de faciliter laccs la proprit et ainsiprenniser des commerces, notamment dans les centres villes.

- Les baux drogatoires de 2 ans vont galement tre rforms, et pourront tre concluspour une dure maximale de 3 ans, ce qui les rendra plus attractifs et permettra notammentaux jeunes entrepreneurs de lancer leur activit, sans sengager sur une trop longue dure.

- Les commissions de conciliation voient leur champ de comptences tendu :La commission nest ce jour, comptente que pour les litiges relatifs au plafonnement desloyers. Lobjectif du texte est dencourager le recours la mdiation par les bailleurs et les

locataires dans la rsolution de leurs litiges.Dsormais, la commission pourra intervenir en matire de rvision triennale du loyer et decharges et travaux.

Les experts SVP sont toujours au fait de lactualit lgislative etrglementaire : ils suivent de trs prs la rforme en cours sur les baux commerciaux.Cette fiche n 10 est en consquence amene tre rgulirement modifie, jusquladoption dfinitive du texte.

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