Lettre de l’atelier I CE U

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SOMMAIRE : ETUDE : Calcul de la surface de plancher : quid du monopole des architectes VOIR

ALERTE : L’importance de la DAACT pour le bénéficie de l’article R. 600-3 du Code de l’urbanisme VOIR

TEXTES : VOIR

JURISPRUDENCES (résumés et extraits) : VOIR

ACTUALITÉ BIBLIOGRAPHIQUE : VOIR

PRÉPARER LES EXAMENS : VOIR

QUELQUES ADRESSES : VOIR

LA VIE DE L’ATELIER : VOIR

ÉDITO Par Jean-Jacques MARTEL

L’Université de Lille 2 souhaitait se rapprocher des professionnels de l’immobilier, de la construction, de

l’urbanisme et de l’environnement, c’est maintenant chose faite avec la création de l’Atelier des Professionnels de l’immobilier et de l’ICEU ICH associé de l’Université de Lille 2.

Cet atelier, soutenu par les Professeurs José SAVOYE,

Bernard BOSSU, Manuel GROS et Jacques LEPERS, se veut

être un lieu d’échange entre la Faculté de droit, les

professionnels et les étudiants.

Il proposera colloques, publications, forums et recherches

sur les thématiques de la construction, de l’urbanisme et

de l’environnement.

L’ICEU/ICH associé dispense deux diplômes extrêmement

reconnus dans les métiers de l’immobilier et de

l’urbanisme, l’ICH et le Master II Construction

Environnement et Urbanisme. Ce Master a été récemment

distingué, puisque le Nouvel Observateur l’a classé, dans

son édition du 31 janvier 2013, comme « pépite » parmi

11 000 Masters et Licences au plan national.

Cette première newsletter, placée sous la responsabilité

scientifique de Damien DUTRIEUX, a la vocation d’être

diffusée auprès de nos étudiants, des professionnels des

métiers de l’immobilier et de l’urbanisme et de nos

adhérents en bimensuel.

Plus d’une centaine de professionnels ont déjà rejoint

l’Atelier depuis sa création en novembre dernier.

N’hésitez pas à vous informer sur son contenu sur le site

www.cabinetmartel.fr rubrique « Atelier ICEU ICH » ou en

envoyant une demande d’information à atelier-iceu-

ich@cabinetmartel.fr

A très bientôt,

Jean-Jacques MARTEL

Lettre de l’atelier des professionnels de l’immobilier et de l’ICEU-ICH associé de l’Université de LILLE 2

Master 2 Urbanisme & Développement Durable

Université Lille 2 – Droit et Santé

Sous la responsabilité scientifique de Damien Dutrieux,

Maître de conférences associé à l’Université de Lille2

JANVIER 2014

Lettre de l’atelier I CE U

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JANVIER 2014

ETUDE : Calcul de la surface de plancher : quid du monopole des architectes ?

Les évolutions textuelles récentes ont opéré le passage de la notion de SHON à la notion de surface de plancher. L’ancienne SHON comme

la nouvelle surface de plancher permettent de déterminer les cas pour lesquels le recours à un architecte s’impose.

L’ordonnance du 16 novembre 2011 a supprimé les notions de SHON et de SHOB pour les remplacer par la notion unique de surface de plancher. Par la suite, y a été joint la notion d’emprise au sol par le décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011. Sources de questionnement pour les praticiens, ces deux notions ont été précisées par une circulaire du 3 février 2012. Le décret n°2012-677 du 7 mai 2012 introduit, outre la modification de la lettre de l’article R. 431-2 du code de l’urbanisme, la notion « d’emprise au sol constitutive de surface de plancher » dans le calcul des seuils de recours à l’architecte pour les constructions à usage autre qu’agricole. Enfin, par un décret en date du 5 décembre 2011, dispense de la formalité du permis de construire, les extensions d’une construction existante dont la surface est inférieure à 40 m², située dans les zones urbaines des PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

Le calcul de la surface de plancher permet de déterminer l’autorisation d’urbanisme à requérir mais aussi le recours obligatoire ou non au service d’un architecte.

I.] Le calcul de l’emprise au sol et de la surface de plancher.

L’article 240-1 du code de l’urbanisme définit l’emprise au sol comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Outre l’épaisseur des murs, sont comprise dans l’emprise au sol de la construction, les prolongements extérieurs de celle-ci, que ces surface closes et couvertes ou non, qu’il s’agisse de constructions en saillie de la façade, de bassins de piscine ou encore de rampes d’accès aux constructions.

La surface de plancher est définie à l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme. Elle est « égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades ». Outre les

déductions les huit déductions mentionnées à cet article, on peut relever que les surfaces non closes et non couvertes, ainsi que l’épaisseur des murs extérieurs sont exclues du calcul de la surface de plancher.

II.] L’incidence sur le recours à l’architecte.

Le principe est le suivant, si une demande de permis de construire est obligatoire, le recours à l’architecte s’impose lui aussi (art. L. 431-1 du code de l’urbanisme). Néanmoins, l’article R. 431-2 du code de l’urbanisme fixe les seuils en deçà desquels les personnes physiques ou les exploitations agricoles à responsabilité limitée à associé unique, qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes, n’ont pas l’obligation de recourir à l’architecte :

Une construction autre qu’agricole dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol, au sens de l’article R. 420-1, de la partie constitutive de surface de plancher n’excèdent pas 170 m² ;

Le seuil passe à 800 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol pour les constructions agricoles ;

2000 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol pour les serres de production.

Rappelons que les travaux sur construction existante sont régis par les mêmes seuils. Ainsi, si les extensions de moins de 40 m² ne requiert pas de permis de construire, une fois le seuil de 170 m² dépassé (dans le cas d’une maison individuelle par ex.), le permis de construire est de nouveau exigé. Le recours à l’architecte redevient, lui aussi, obligatoire.

La notion d’emprise au sol a été envisagée (par le pouvoir réglementaire) comme une condition supplémentaire restreignant le nombre des cas où le recours à l’architecte s’impose. S’agissant du a) de l’article R. 420-1, on remarquera que la restriction a été renforcée par l’introduction de la notion de « d’emprise au sol constitutive de surface de plancher ».

Voir l’étude complète

PAR Adrien LARDÉ,

étudiant en Master 2 PICAU

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JANVIER 2014

ALERTE L’importance de la DAACT pour le bénéficie de l’article R. 600-3 du Code de l’urbanisme

Le Conseil d’État, dans un arrêt du 6 décembre 2013, à paraître aux tables du Recueil Lebon (CE, 6 déc. 2013, n° 358843,

Gouaty : JCP A n° 51, 16 déc. 2013, act. 964, obs. L. Erstein) vient de prendre position sur les dispositions de l’article R. 600-3 du Code de l’urbanisme, introduites dans le Code de l’urbanisme, le 1

er octobre 2007. Ces dispositions sont

d’une grande importance pour la pratique notariale. En effet, l’article R. 600-3 dispose, concernant les recours pour excès de pouvoir introduits à compter du 1

er octobre 2007,

que : « Aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement. ». Or, cet article est essentiel à deux titres : tout d’abord, les praticiens savent que la preuve de l’affichage de l’autorisation est rarement produite par les particuliers, et la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (depuis le 1

er mars 2012, formulaire cerfa n° 13408*02) vient donc

opportunément, une année après son dépôt, pallier la carence de la personne ayant mis en œuvre cette autorisation sans prendre soin d’être en mesure de prouver ledit affichage ; ensuite, et peut-être surtout, parce que si l’autorisation n’est plus susceptible de recours, aucun juge judiciaire (civil ou pénal) ne peut venir ordonner la démolition de l’immeuble (même si le permis était illégal, sauf, évidemment, s’il a été obtenu par fraude) en application de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme (V. P. Soler-Couteaux et E. Carpentier, Droit de l’urbanisme : 5

ième éd. Dalloz 2013, p. 488). Cependant, les Cours

administratives d’appel ont adopté une interprétation particulièrement stricte de l’article R. 600-3 en considérant que l’achèvement à prendre en compte pour le bénéficie de ces dispositions était nécessairement un achèvement déclaré, c’est-à-dire, selon la date de l’achèvement, le dépôt d’une déclaration d’achèvement des travaux ou attestant l’achèvement et la conformité des travaux sur le fondement de l’article R. 462-1 du Code de l’urbanisme

(V. notamment CAA Bordeaux, 27 juin 2013, n° 11BX02356 : Petites Affiches, n° 188-189, 19-20 sept. 2013, p. 15, note D. Dutrieux).

Le Conseil d’Etat nuance cette position en distinguant les situations selon la date d’achèvement, comme l’avaient d’ailleurs déjà opéré, concernant le régime applicable au contrôle des travaux, les rares dispositions transitoires de la réforme issue de l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 et du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 (D. n° 2007-817 du 11 mai 2007, art. 4). Le Conseil d’Etat considère que pour les immeubles achevés avant le 1

er octobre 2007, l’achèvement - permettant de bénéficier

de la purge automatique du recours pour excès de pouvoir de l’autorisation découlant de l’article R. 600-3 précité - peut se prouver par tous moyens (dans l’arrêt, le Conseil d’Etat retient, comme preuves de l’achèvement, des factures de téléphone, d’eau et d’électricité ainsi qu’une une déclaration établie sur le fondement de l’article 1406 du Code général des impôts [taxe foncière]). En revanche, pour les constructions, aménagements et travaux achevés à compter du 1

er octobre 2007, seul l’achèvement déclaré

permet de déclencher le délai d’une année, étant toutefois précisé, que l’achèvement n’est que présumé intervenu à la date de dépôt de la déclaration, le requérant pouvant démontrer par tous moyens un achèvement plus tardif (considérant n° 3 de l’arrêt du Conseil d’Etat du 6 décembre 2013 précité).

Il appartient désormais au praticien de s’assurer, pour les constructions, aménagements et travaux achevés à partir du 1

er octobre 2007, que le titulaire de l’autorisation a

effectivement déposé une déclaration au titre de l’article R. 462-1 précité (et à défaut de l’inciter à y procéder !). Dans l’hypothèse d’un achèvement antérieur, une preuve objective de celui-ci suffira.

NB : une version abrégée de cette note a été publiée au JCP N, n° 51-52, 20

décembre 2013, act. 2042, p. 11

PAR Damien DUTRIEUX

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JANVIER 2014

TEXTES (au JO et au Bulletin officiel du MEDDE - METL) :

Arrêté du 2 décembre 2013 relatif à l'actualisation annuelle des tarifs au mètre carré pour le calcul de la redevance pour la création de locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage en région d'Ile-de-France (art. L. 520-1 et L. 520-3 du code de l'urbanisme).

JORF n°0302 du 29 décembre 2013 page 21760

Ordonnance n° 2013-1184 du 19 décembre 2013 relative à l'amélioration des conditions d'accès aux documents d'urbanisme et aux servitudes d'utilité publique.

JORF n°0295 du 20 décembre 2013 page 20779

Voir également le rapport mentionné ci-dessous

Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2013-1184 du 19 décembre 2013 relative à l'amélioration des conditions d'accès aux documents d'urbanisme et aux servitudes d'utilité publique.

JORF n°0295 du 20 décembre 2013 page 20779

Ordonnance n° 2013-1185 du 19 décembre 2013 relative au taux de garantie que les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent apporter à des emprunts souscrits par un concessionnaire d'aménagement.

JORF n°0295 du 20 décembre 2013 page 20781

Voir également le rapport mentionné ci-dessous

Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2013-1185 du 19 décembre 2013 relative au taux de garantie que les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent apporter à des emprunts souscrits par un concessionnaire d'aménagement.

JORF n°0295 du 20 décembre 2013 page 20780

Arrêté du 23 décembre 2013 modifiant l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'État en secteur locatif.

JORF n°0302 du 29 décembre 2013 page 21761

PUBLICS CONCERNÉS :

Organismes d'habitations à loyer modéré (HLM), sociétés d'économie mixte (SEM) de construction et de gestion de logements sociaux, personnes bénéficiaires d'un logement locatif social.

OBJET

Définition des plafonds de ressources annuelles pour l'attribution de logements locatifs sociaux.

ENTRÉE EN VIGUEUR

Le texte entre en vigueur le 1er janvier 2014.

NOTICE

L'arrêté procède à l'actualisation des plafonds de ressources annuelles pour l'attribution des logements locatifs sociaux.

Décret n° 2013-1267 du 27 décembre 2013 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété.

JORF n°0302 du 29 décembre 2013 page 21759

PUBLICS CONCERNÉS :

Primo-accédant à la propriété et banques distribuant le prêt à taux zéro plus (PTZ+).

OBJET

Conditions d'attribution et modalités des PTZ+.

ENTRÉE EN VIGUEUR

Le décret entre en vigueur le 1er janvier 2014.

NOTICE

Les établissements de crédit peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt au titre des prêts ne portant pas intérêt mentionnés à l'article L. 31-10-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH), dits « prêts à taux zéro + » (PTZ+). L'article 244 quater V du code général des impôts (CGI) prévoit que les conditions d'attributions et les modalités des prêts ne portant pas intérêt sont fixées chaque année par décret dans les conditions prévues aux articles L. 31-10-1 et suivants du CCH ; une étude d'impact jointe au décret fait apparaître les mesures prises pour que le

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montant des crédits d'impôt dont peuvent bénéficier les établissements de crédit pour les prêts de ce type émis sur une période de douze mois ne dépasse pas 820 millions d'euros. Les conditions d'attribution et les modalités des PTZ+ sont fixées par les dispositions des articles L. 31-10-1 à L. 31-10-14 du CCH, complétées par les dispositions des articles R. 31-10-1 à R. 31-10-11 du CCH. Le décret maintient pour les prêts qui seront consentis à compter du 1er janvier 2014 les dispositions réglementaires précitées telles qu'issues du décret n° 2012-1531 du 29 décembre 2012. Le décret comprend par ailleurs l'étude d'impact prévue à l'article 244 quater V du code général des impôts. Cette étude d'impact montre que le maintien des conditions applicables aux PTZ+ émis en 2013 conduira, en 2014, au respect du plafond de dépense générationnelle figurant au même article.

Décret n° 2013-1296 du 27 décembre 2013 portant extension et adaptation à Mayotte du code de la construction et de l'habitation (partie réglementaire) ainsi que de divers décrets relatifs au logement.

JORF n°0304 du 31 décembre 2013 page 22301

PUBLICS CONCERNÉS :

Collectivités territoriales, établissements publics, groupements et entreprises, publics ou privés, intervenant dans le domaine de la construction ou du logement, administrations de l'Etat, chambre de commerce et d'industrie, chambre d'agriculture, propriétaires et locataires de logement, associations, usagers, consommateurs.

OBJET

Modalités d'extension et d'adaptation à Mayotte de la partie réglementaire du code de la construction et de l'habitation (CCH) ainsi que de divers décrets relatifs au logement.

ENTRÉE EN VIGUEUR

Le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication, sous réserve de certaines dispositions mentionnées ci-dessous.

NOTICE

L'ordonnance n° 2012-576 du 26 avril 2012 a rendu applicables à Mayotte les dispositions législatives du CCH ainsi que diverses lois relatives au logement. Le présent décret poursuit le même objectif s'agissant des dispositions réglementaires. Cette extension concerne principalement les règles techniques générales de la construction et en particulier les points suivants :

- l'obligation d'installation d'un ascenseur dans les bâtiments d'habitation collectifs de plus de trois étages, pour les opérations dont la demande de permis de construire sera déposée à compter du 1er janvier 2016 ;

- les règles d'accessibilité aux personnes handicapées applicables à la construction des établissements recevant du public (ERP) dont le permis de construire sera déposé à compter du 1er janvier 2016 et aux autres catégories de construction (bâtiments d'habitation collectifs nouveaux et maisons individuelles construites pour être louées) dont la demande de permis de construire sera déposée à compter du 29 août 2018 ; - l'obligation de contrôle technique pour les constructions importantes ; - les dispositions générales en matière de protection contre l'incendie et les risques de panique dans les immeubles recevant du public ; - les règles de mise sur le marché et la sécurité des ascenseurs ; - la sécurité des piscines ; - les caractéristiques thermiques, acoustiques et d'aération des bâtiments d'habitation et les règles fixées par le décret n° 2009-424 du 17 avril 2009, applicables, avec des adaptations à préciser par arrêté, aux constructions dont le permis de construire sera déposé à partir du 1er janvier 2017 ; - les différents statuts de constructeurs et les différentes formes de contrat en matière de vente, notamment la vente en l'état futur d'achèvement, et en matière de construction de maison individuelle ; - les dispositions relatives à la protection des acquéreurs immobiliers ; - les dispositions relatives à la participation des employeurs à l'effort de construction et notamment les règles relatives à ses emplois, distribuées par le réseau « Action logement », applicables à compter du 1er janvier 2014 ; - la mise en œuvre du prêt ne portant pas intérêt pour financer la primo-accession à la propriété, dit prêt à taux zéro plus ou « PTZ+ » ; - les modalités de création des associations départementales d'information sur le logement ; - l'installation d'un conseil départemental de l'habitat ; - le régime national des prêts et subventions pour le logement locatif social ; - les procédures d'attribution des logements locatifs sociaux et, notamment, la procédure dite du numéro unique, étant précisé toutefois que les procédures du droit au logement opposable ne sont pas applicables à Mayotte ; - le régime des conventions d'utilité sociale, applicable à compter du 1er janvier 2017 ; - les dispositions relatives aux bâtiments insalubres ou menaçant ruine ; - la liste des charges que le propriétaire peut récupérer auprès du locataire ; - les caractéristiques d'un logement décent ;

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- l'élaboration d'un plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées et la mise en œuvre du Fonds de solidarité logement ; - et certaines procédures applicables en cas d'impayés des factures d'électricité, de gaz, de chaleur et d'eau.

Décret n° 2013-1259 du 27 décembre 2013 modifiant les seuils applicables aux marchés publics et autres contrats de la commande publique.

JORF n°0302 du 29 décembre 2013 page 21741

PUBLICS CONCERNÉS :

Acheteurs publics et opérateurs économiques.

OBJET

Modification du montant des seuils de procédure formalisée pour la passation des marchés publics et de certains contrats relevant de la commande publique, ainsi que du montant du seuil pour leur transmission au contrôle de légalité lorsqu'ils sont passés par les collectivités territoriales et leurs établissements publics.

ENTRÉE EN VIGUEUR

Les dispositions du présent décret s'appliquent aux marchés et aux contrats pour lesquels une consultation est engagée ou un avis d'appel public à la concurrence envoyé à la publication postérieurement au 1er janvier 2014.

NOTICE

Le présent décret modifie les seuils de procédure formalisée applicables aux marchés publics, aux marchés passés par les pouvoirs adjudicateurs et entités adjudicatrices non soumis au code des marchés publics, aux contrats de partenariat et aux concessions de travaux publics conformément au règlement (UE) de la Commission européenne fixant le montant des seuils européens applicables à compter du 1er janvier 2014 jusqu'au 31 décembre 2015. Ces seuils sont mis à jour par la Commission européenne tous les deux ans pour tenir compte de la fluctuation des cours monétaires. Le décret modifie également le code général des collectivités territoriales, afin d'aligner sur le seuil de procédure formalisée applicable aux marchés de services passés par les collectivités territoriales, le seuil à partir duquel les marchés et contrats passés par ces collectivités et leurs établissements publics sont obligatoirement transmis au représentant de l'Etat dans le département pour l'exercice du contrôle de légalité.

Décret n° 2013-1241 du 27 décembre 2013 portant approbation du schéma directeur de la région d'Ile-de-France.

JORF n°0301 du 28 décembre 2013 page 21646

Arrêté du 27 décembre 2013 pris pour l'application des articles R. 2122-35 et R. 2122-39 du code général de la propriété des personnes publiques.

JORF n°0302 du 29 décembre 2013 page 21745

PUBLICS CONCERNÉS :

Services de l'État et opérateurs économiques.

OBJET

Seuils de procédure applicables aux conventions de bail conclues par l'Etat en application de l'article L. 2122-15 du code général de la propriété des personnes publiques.

ENTRÉE EN VIGUEUR

Le texte entre en vigueur le 1er janvier 2014.

NOTICE

L'arrêté fixe le montant des seuils au-delà desquels la passation d'une convention de bail conclue par l'Etat avec le titulaire d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public portant sur des bâtiments et installations à construire par le bailleur pour les besoins de la justice, de la police nationale, de la gendarmerie nationale, des armées ou des services du ministère de la défense doit faire l'objet d'une mesure de publicité au Journal officiel de l'Union européenne. Il fixe également le montant des opérations de construction en dessous duquel les offres sont librement négociées par l'Etat sur la base des critères de sélection figurant dans l'avis d'appel public à concurrence. Ces seuils sont révisés en application du règlement (UE) n° 1336/2013 de la Commission du 13 décembre 2013 modifiant les directives 2004/17/CE, 2004/18/CE et 2009/81/CE du Parlement européen et du Conseil en ce qui concerne les seuils d'application pour les procédures de passation des marchés, publié au JOUE du 14 décembre 2013.

Décret n° 2014-38 du 16 janvier 2014 modifiant le règlement de la profession de géomètre expert et le code des devoirs professionnels.

JORF n°0015 du 18 janvier 2014 page 900

PUBLICS CONCERNÉS :

Géomètres experts.

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OBJET

Modification de la réglementation de la profession de géomètre expert.

ENTRÉE EN VIGUEUR

Le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication.

NOTICE

La loi du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et l'allégement des démarches administratives a donné au géomètre expert la possibilité d'exercer sa profession en qualité de salarié (d'une personne physique géomètre expert ou d'une société de géomètres experts). Le décret intègre ce statut de géomètre expert salarié au décret du 31 mai 1996 régissant cette profession, comme la création des fonctions de chargé de la déontologie au sein des instances de l'ordre des géomètres experts.

Décret n° 2014-45 du 20 janvier 2014 portant adoption des orientations nationales pour la préservation et la remise en bon état des continuités écologiques.

JORF n°0018 du 22 janvier 2014 page 1166

PUBLICS CONCERNÉS :

État et établissements publics, collectivités territoriales et groupements, organismes du monde socio-professionnel, associations de protection de la nature, scientifiques.

OBJET

Adoption des orientations nationales pour la préservation et la remise en bon état des continuités écologiques (dites « trame verte et bleue »).

ENTRÉE EN VIGUEUR

Le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication.

NOTICE

La loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement a prévu l'adoption d'un document-cadre intitulé : « Orientations nationales pour la préservation et la remise en bon état des continuités écologiques ». La trame verte et bleue est un réseau formé de continuités écologiques (constituées de réservoirs de biodiversité reliés par des corridors écologiques) identifiées par les schémas régionaux de cohérence écologique et les documents de planification de l'Etat, des collectivités territoriales et de leurs groupements. Elle est un outil de préservation de la biodiversité autant qu'un outil d'aménagement du territoire. Elle vise à constituer ou à reconstituer un réseau écologique cohérent, à l'échelle du territoire national, pour préserver les écosystèmes et permettre aux espèces animales et végétales d'assurer leur survie. Le

document-cadre adopté par le présent décret contient deux parties :

- une première partie relative aux choix stratégiques précisant les définitions, les objectifs et les grandes lignes directrices pour la mise en œuvre de la trame verte et bleue ; - une seconde partie constituant le guide méthodologique précisant les enjeux nationaux et transfrontaliers pour la cohérence écologique de la trame verte et bleue à l'échelle nationale, les éléments méthodologiques propres à assurer la cohérence des schémas régionaux en termes d'objectifs et de contenu, et un volet relatif à l'élaboration des schémas régionaux dans les départements d'outre-mer.

Décret n° 2014-48 du 21 janvier 2014 portant approbation de la charte du Parc national de la Guadeloupe.

JORF n°0019 du 23 janvier 2014 page 1371

Décret n° 2014-49 du 21 janvier 2014 portant approbation de la charte du Parc national de La Réunion.

JORF n°0019 du 23 janvier 2014 page 1371

Loi n° 2014-58 du 27 janvier 2014 de modernisation de l'action publique territoriale et d'affirmation des métropoles.

JORF n°0023 du 28 janvier 2014 page 1562

Bulletin officiel du Ministère de l’écologie, du développement [...]

MEDDE - METL N. 2013/23, 25/12/2013

Arrêté du 3 décembre 2013 relatif à l’actualisation annuelle des valeurs de base pour le calcul de la taxe locale d’équipement, des taxes assimilées et de la redevance d’archéologie préventive.

MEDDE - METL no 2013/23 du 25 décembre 2013

Arrêté du 3 décembre 2013 relatif à l’actualisation annuelle de la participation pour non-réalisation d’aires de stationnement

MEDDE - METL no 2013/23 du 25 décembre 2013

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RAPPEL :

Fiscalité de l’urbanisme : une circulaire essentielle

Une conséquente circulaire du 18 juin 2013 relative à la réforme de la fiscalité de l’aménagement a été publiée par le ministère de l’égalité des territoires et du logement concernant la réforme de la fiscalité de l’aménagement en

vigueur depuis le 1er

mars 2012 (L. fin. rect. 2010 n° 2010-1658, 29 déc. 2010, art. 28).

JURISPRUDENCES (Résumés) :

La démolition est ordonnée quel que soit le motif d’annulation du permis

Selon l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme, la démolition d’une construction peut être obtenue par décision du juge judiciaire, saisi dans les deux ans de l’annulation du permis de construire par le juge administratif. La Cour de cassation vient de confirmer ce principe en précisant que la démolition doit être ordonnée sans que le juge saisi à cette fin puisse opérer de distinction entre les motifs d’annulation retenus par le juge administratif.

Cass. 3ième civ., 14 mai 2013, n° 12-15254

Motivation du droit de préemption sur les fonds et baux commerciaux

Le juge refuse logiquement une motivation fondée sur la sauvegarde de la sécurité publique. En effet, selon lui, une préemption fondée sur l’existence de « plaintes récurrentes » concernant ce fonds de commerce, sur « une dégradation des relations de voisinage », sur le « stationnement permanent » de la clientèle de ce commerce « gênant la circulation piétonne » et « troublant la sécurité et l’ordre public » ainsi que sur de « graves nuisances induites par ce type d’activité » est illégale. Les motifs de sauvegarde de la sécurité publique ne sont donc pas nombre de ceux qui peuvent légalement justifier une décision de préemption.

CE, 26 avril 2013, n° 362949

Le propriétaire du sol devient propriétaire des constructions édifiées

Un syndicat de propriétaires n’avait jamais sollicité ni obtenu, concernant la construction d’une passerelle, une autorisation de surplomb du domaine public, et, l’autorisation d’appui était, quant à elle, expirée. Les autorisations d’occupation du domaine public, personnelles et nominatives, étaient incessibles et intransmissibles aux propriétaires successifs et la simple tolérance par la personne publique de l’occupation postérieure de l’ouvrage construit sur le domaine public n’était pas de nature à suppléer l’absence d’autorisation ni ne constituait une autorisation tacite d’occupation. La passerelle appartenait donc à la commune.

Cass. 3ième civ., 3 juillet 2013, n 12-20237, Commune de Biarritz

Validité de la décision de préempter et conditions de l’instauration du droit de préemption urbain

Si la commune ne justifie pas avoir régulièrement instauré le droit de préemption urbain préalablement à sa décision, notamment parce que la délibération instituant le droit de préemption, d’une part, a été adoptée à la suite d’une procédure irrégulière faute pour les conseillers municipaux d’avoir reçu une convocation accompagnée d’une notice explicative de synthèse et, d’autre part, n’a pas fait l’objet d’une publicité régulière, cette décision pourra faire l’objet d’une suspension par le juge des référés.

CE, 25 juillet 2013, commune d’Annonay, n° 366071

PAR Damien DUTRIEUX

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Terrasse et emprise au sol

Un projet de construction comportait une terrasse d’une superficie de 36 m², située au rez-de-chaussée de la maison individuelle projetée et dans le prolongement des pièces principales de celle-ci. Cette terrasse simplement pavée, qui n’est ni close, ni couverte, ne reposait pas sur une dalle de béton ou ne nécessitait pas des travaux de gros-œuvre ou de superstructures. Dans ces conditions, selon la Cour administrative d’appel de Douai, pour le calcul de l’emprise

au sol de la construction envisagée, ne devait pas être pris en compte la superficie de cette terrasse.

CAA Douai, 27 juin 2013, n° 12DA00332, Commune du Touquet-Paris-Plage

JURISPRUDENCES (Extraits) :

CE, 26 juin 2013, n° 344331, SCI Danjou (Rec. CE tables)

[…]

3. Considérant que si le maire, agissant au nom de l’Etat en sa qualité d’auxiliaire de l’autorité judiciaire, peut, en vertu des dispositions du troisième alinéa de l’article L. 480-2 du code de l’urbanisme, interrompre les travaux pour lesquels a été relevée, par procès-verbal dressé en application de l’article L. 480-1 du même code, une infraction mentionnée à l’article L. 480-4, résultant soit de l’exécution de travaux sans les autorisations prescrites par le livre IV du code de l’urbanisme, soit de la méconnaissance des autorisations délivrées, il ne peut légalement prendre un arrêté interruptif pour des travaux exécutés conformément aux autorisations d’urbanisme en vigueur à la date de sa décision et ce même s’il estime que les travaux en cause méconnaissent les règles d’urbanisme et notamment le document local d’urbanisme ;

[…]

Remerciements à notre confrère du Cridon de Paris, M. Jean-Philippe Meng, d’avoir attiré notre attention sur cet arrêt.

Cour de cassation, chambre civile 3, 23 octobre 2013, n° de pourvoi: 12-24919 ; publié au bulletin

Sur le moyen unique : Vu l’article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 mai 2012), que M. X..., estimant que la maison en cours

d’édification sur le terrain voisin, dépassait la hauteur autorisée par le plan d’occupation des sols et le permis de construire, a obtenu par une ordonnance du 13 novembre 2002, la désignation d’un expert ; qu’après le dépôt du rapport, M. X... a assigné M. Y... en démolition du toit de sa maison et paiement de dommages-intérêts, que ce dernier a appelé en intervention forcée le maître d’œuvre, la société Techma et Mme Z..., ès qualités de mandataire liquidateur de cette société ;

Attendu que pour débouter M. X... de sa demande de dommages intérêts, l’arrêt retient que le 4 octobre 2004, M. Y... s’est vu accorder un certificat de conformité pour les travaux ayant fait l’objet du permis de construire accordé le 12 octobre 2001, que ce certificat, dont la légalité n’est pas contestée, atteste de la conformité des travaux au permis de construire, que cette décision administrative, que le juge de l’ordre judiciaire ne saurait remettre en cause, prévaut sur les constatations effectuées par les experts judiciaires et apporte la preuve qu’aucune violation des règles d’urbanisme ne saurait être reprochée à M. Y... et qu’en l’absence de faute imputable à M. Y... celui-ci ne saurait voir engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la faute de M. Y..., résultant de la violation d’une règle d’urbanisme et recherchée sur le fondement de l’article 1382 du code civil, pouvait être établie par tous moyens, la cour d ¿ appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 7 mai 2012, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et,

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pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

CE, 13 décembre 2013, n° 349081 (Rec. CE tables)

[…]

2. Considérant que, lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé ; qu’il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation ; qu’il appartient à l’administration de statuer au vu de l’ensemble des pièces du dossier, en tenant compte, le cas échéant, de l’application des dispositions de l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme issues de la loi du 13 juillet 2006 emportant régularisation des travaux réalisés depuis plus de dix ans ;

3. Considérant qu’il résulte de ce qui précède qu’en retenant que la circonstance que la déclaration de travaux ne portait pas sur l’appentis accolé à l’habitation existante, dont il était soutenu par les requérants qu’il avait été irrégulièrement édifié, n’était pas de nature à entacher d’illégalité la décision litigieuse, dès lors que cette dernière portait sur une extension ne prenant pas appui sur la partie du bâtiment dont l’irrégularité était alléguée, le tribunal administratif a méconnu la portée de l’obligation mentionnée au point 2 et ainsi entaché son jugement d’une erreur de droit ; que Mme A...et autres sont fondés, pour ce motif, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens du pourvoi, à demander l’annulation du jugement qu’ils attaquent ;

[…]

5. Considérant qu’il résulte des précédents motifs qu’il appartenait au propriétaire de déposer une déclaration préalable ou une demande de permis portant également sur l’appentis accolé à la construction, dont il ne ressort pas des pièces du dossier qu’il ait été régulièrement édifié ; que Mme A...et autres sont, dès lors, fondés à soutenir que les décisions litigieuses sont entachées d’illégalité et doivent, par suite, être annulées ;

[…]

Cf. CE, 9 juillet 1986, Mme Thalamy, n° 51172, Rec. CE p. 201

CE, 13 décembre 2013, n° 356097 (Rec. CE tables)

[…]

2. Considérant, en premier lieu, d’une part, qu’aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, applicable aux demandes de permis déposées à compter du 1er octobre 2007 : “ Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés: / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; (...) “ ; que le dernier alinéa de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme dispose : “ La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis “ ; qu’en vertu de l’article R. 431-4 du même code, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-33 ; que l’article R. 423-38 du même code dispose que l’autorité compétente réclame à l’auteur de la demande les seules pièces exigées en application du livre IV de ce code que le dossier ne comprend pas ; qu’il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées à l’article R. 423-1 du même code pour déposer une demande de permis de construire doit être regardé, dans tous les cas, comme ayant qualité pour présenter cette demande ;

3. Considérant, d’autre part, que les dispositions de l’article 653 du code civil établissent une présomption légale de copropriété des murs séparatifs de propriété ;

4. Considérant qu’il résulte des dispositions rappelées au point 2, notamment du b) de l’article R. 423-1, qu’une demande de permis de construire concernant un mur séparatif de propriété peut, alors même que les travaux en cause pourraient être contestés par les autres propriétaires devant le juge judiciaire sur le fondement des articles 653 et suivants du code civil, être présentée par un seul co-indivisaire ;

5. Considérant qu’il résulte de ce qui précède qu’en jugeant qu’il appartenait à l’autorité administrative compétente, saisie d’une demande de permis de construire prévoyant des travaux portant sur un mur séparatif de propriété,

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d’exiger du pétitionnaire, outre l’attestation mentionnée au point 2, la production d’un document établissant soit que M. B...était seul propriétaire de ce mur, soit qu’il avait l’accord de l’autre copropriétaire de ce mur, la cour administrative d’appel de Marseille a entaché son arrêt d’une erreur de droit ;

[…]

9. Considérant, en dernier lieu, que les travaux entrepris sur une construction existante mais irrégulière au regard des prescriptions du règlement d’un document d’urbanisme ne peuvent être légalement entrepris que s’ils rendent l’édifice plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues ou s’ils sont étrangers à ces dispositions ;

10. Considérant que la cour administrative d’appel de Marseille a relevé que les travaux portaient sur un bâtiment existant dont la façade était située à 17 mètres du cours Napoléon, en méconnaissance des dispositions de l’article UB 7 du règlement du plan d’occupation des sols relatives à l’implantation des constructions par rapport à l’alignement, qui imposent de construire dans une bande de 15 mètres comptés de l’alignement ; que, pour juger que ces travaux ne satisfaisaient pas aux exigences rappelées au point précédent, la cour, après avoir relevé qu’ils n’avaient pas pour effet de rendre la construction plus conforme à la règle méconnue, a estimé qu’ils n’étaient pas étrangers à celle-ci, compte tenu de ce qu’ils avaient pour objet de transformer un commerce et des caves en maison d’habitation ; qu’en statuant ainsi, alors que ce changement de destination était dépourvu de lien avec la règle d’implantation des constructions définie à l’article UB 7, la cour a commis une erreur de droit ; […]

Rappr., pour une déclaration de travaux portant sur une copropriété, CE, 5 février 2012, Mme Quennesson, n° 333631, T. p. 41. Comp., pour le régime antérieur au décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, CE, 10 octobre 2007, Commune de Toulouse, n°s 248908-248969, T. p. 1126

CE, 20 décembre 2013, n° 360764 (Rec. CE tables)

[…]

1. Considérant qu’aux termes de l’article L. 431-1 du code de l’urbanisme : “ Conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, la demande de permis de construire ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation a fait appel à un

architecte pour établir le projet architectural faisant l’objet de la demande de permis de construire “ ; que, par exception à cet article, l’article L. 431-3 du même code dispose que : “ Conformément aux dispositions de l’article 4 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, par dérogation à l’article L. 431-1, ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques (...) qui déclarent vouloir édifier ou modifier, pour elles-mêmes, une construction de faible importance dont les caractéristiques, notamment la surface maximale de plancher, sont déterminées par décret en Conseil d’Etat (...) “ ; qu’en application de cet article, l’article R. 431-2 du même code définit les cas de dispense de recours à un architecte ; que le conseil national de l’ordre des architectes demande l’annulation pour excès de pouvoir du décret du 7 mai 2012 relatif à une des dispenses de recours à un architecte, qui a modifié le deuxième alinéa de cet article R. 431-2 pour prévoir que ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes “ une construction à usage autre qu’agricole dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol, au sens de l’article R. 420-1, de la partie de la construction constitutive de surface de plancher n’excèdent pas cent soixante-dix mètres carrés “ ;

2. Considérant, en premier lieu, qu’aux termes du deuxième alinéa de l’article 25 de la loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture, le conseil national de l’ordre des architectes “ est consulté par les pouvoirs publics sur toutes les questions intéressant la profession, notamment l’organisation de l’enseignement de l’architecture “ ; que si l’article R. 431-2 du code de l’urbanisme définit un cas de dispense de l’obligation de recourir à un architecte, cette règle d’urbanisme, qui n’affecte notamment ni la protection du titre d’architecte ni les droits conférés et les obligations imposées aux architectes par la loi du 3 janvier 1977, n’est pas au nombre des « questions intéressant la profession » d’architecte au sujet desquelles le conseil national de l’ordre des architectes doit être consulté en application du deuxième alinéa de l’article 25 de cette loi ; que, par suite, le moyen tiré de ce que le décret attaqué a été pris au terme d’une procédure irrégulière, faute de consultation du conseil national de l’ordre des architectes, doit être écarté ;

3. Considérant, en deuxième lieu, qu’en application de l’article L. 431-3 du code de l’urbanisme cité au point 1, il revient au pouvoir réglementaire de déterminer les caractéristiques des constructions dispensées de l’obligation de recourir à un architecte ; qu’en modifiant les critères de définition du seuil de recours à un architecte, le décret attaqué n’a, contrairement à ce qui est soutenu, pas

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méconnu les dispositions des articles L. 431-1 et L. 431-3 du code de l’urbanisme ;

4. Considérant, en troisième lieu, que si le conseil national de l’ordre des architectes soutient que le nouveau mode de calcul des surfaces prises en compte pour déterminer l’obligation de recourir à un architecte, résultant du décret attaqué, induit un risque de dégradation de la qualité architecturale et de la qualité des lieux avoisinants, il ne ressort pas des pièces du dossier que le décret attaqué serait entaché d’erreur manifeste d’appréciation ; qu’il n’a pas non plus, contrairement à ce qui est soutenu, méconnu les dispositions de l’article 1er de la loi du 3 janvier 1977 ;

[…]

Cf. Assemblée, 29 avril 1981, Ordre des architectes, n° 12851, p. 197.

Voir supra l’étude de M. Lardé

CE, 20 décembre 2013, n° 357198 (Rec. CE tables)

[…]

1. Considérant que l’ordonnance du 16 novembre 2011, prise en application des dispositions du 3° de l’article 25 de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, a modifié l’article L. 112-1 du code de l’urbanisme, afin d’” unifier et [de] simplifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme “ ; que cette réforme a notamment conduit à substituer aux anciennes notions de surface de plancher hors œuvre brute et de surface de plancher hors œuvre nette, utilisées comme unités de référence notamment pour la définition du champ d’application des différentes autorisations d’urbanisme et la détermination des cas de dispense de recours à un architecte, une nouvelle notion de surface de plancher ; qu’ainsi, en vertu de l’article L. 112-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er mars 2012, “ (...) la surface de plancher de la construction s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. Un décret en Conseil d’Etat précise notamment les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l’habitation “ ; que le décret du 29 décembre 2011, pris pour l’application de l’ordonnance du 16 novembre 2011,

d’une part, précise, à l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme, les surfaces à déduire du calcul de la surface de plancher d’une construction, d’autre part, crée la notion d’emprise au sol, utilisée aux articles R. 421-2, R. 421-9, R. 421-11, R. 421-14, R. 421-17 et R. 431-2 du code de l’urbanisme, qui intervient, avec la notion de surface de plancher, comme critère pour déterminer le régime d’autorisation d’urbanisme applicable aux constructions et travaux ; que la fédération française des artisans coopérateurs du bâtiment demande l’annulation pour excès de pouvoir de ce décret ;

[…]

3. Considérant, en premier lieu, qu’aucune disposition législative ou réglementaire n’imposait la consultation des organisations professionnelles du bâtiment avant l’adoption du décret attaqué ; que le moyen tiré de ce que le décret serait entaché d’un vice de procédure ne peut, dès lors, qu’être écarté ;

4. Considérant, en deuxième lieu, que lorsque, comme en l’espèce, un décret doit être pris en Conseil d’Etat, le texte retenu par le Gouvernement ne peut être différent à la fois du projet qu’il avait soumis au Conseil d’Etat et du texte adopté par ce dernier ; que le respect de cette exigence doit être apprécié par ensemble de dispositions ayant un rapport entre elles ;

5. Considérant qu’il ressort de l’examen des pièces versées au dossier par le ministre de l’égalité des territoires et du logement que le projet de décret soumis, après saisine rectificative, à l’avis du Conseil d’Etat précisait, à l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme, les modalités de calcul de la surface de plancher, en prévoyant notamment la déduction, respectivement en son 3° et en son 5°, “ des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre “ et “ des surfaces de plancher des combles non aménageables “ ; que le texte adopté par la section des travaux publics du Conseil d’Etat a supprimé la référence aux surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre et a ajouté au 5° les mots “ pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial “ ; que si le décret attaqué reprend sur ce point le texte adopté par le Conseil d’Etat, il a, en revanche, conservé le 3°, dans sa rédaction initiale, à l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme ; que, toutefois, le Gouvernement pouvait légalement maintenir ces dispositions, qui ne forment pas avec les dispositions détaillées au 5° du même article un tout indissociable, tout en adoptant au 5° les modifications au projet proposées par le Conseil d’Etat ; que, par suite, la fédération requérante n’est pas fondée à soutenir que les règles qui gouvernent l’examen par le Conseil d’Etat des projets de décret auraient été méconnues ;

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6. Considérant, en troisième lieu, que la nouvelle définition de la surface de plancher étant susceptible d’exclure certaines constructions du champ d’application des autorisations d’urbanisme, dès lors qu’elle n’intègre dans le calcul ni les surfaces non closes et non couvertes ni les murs de pourtour de la construction, autrefois pris en compte dans la détermination de la surface hors œuvre nette, l’article R. 420-1, introduit dans le code de l’urbanisme par le décret attaqué, a défini l’emprise au sol, au sens du livre IV du titre Ier de la partie réglementaire de ce code, comme “ la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus “ ; que cette notion est prise en compte, en complément de la surface de plancher, pour déterminer le champ des constructions et travaux soumis à autorisation d’urbanisme préalable ;

7. Considérant que, même lorsqu’il est adopté, à titre principal, pour l’application d’une loi ou d’une ordonnance déterminée, un décret peut contenir des dispositions prises sur le fondement de bases légales différentes ; qu’en l’espèce, les articles 1, 4, 5 et 6 du décret attaqué constituent des mesures d’application de l’article L. 112-1 du code de l’urbanisme, tel que modifié par l’ordonnance du 16 novembre 2011, en ce qu’ils substituent, notamment aux articles R. 112-1, R. 112-2 et R. 431-5 du code de l’urbanisme, la notion de surface de plancher à celles de surface hors œuvre brute et de surface hors œuvre nette ; que les articles 2 et 3 de ce décret, qui insèrent l’article R. 420-1 dans le code de l’urbanisme et introduisent, aux articles R. 421-2, R. 421-9, R. 421-11, R. 421-14, R. 421-17 et R. 431-2 du même code, la notion d’emprise au sol comme critère cumulatif, avec ceux de la surface de plancher et de la hauteur au-dessus du sol, pour déterminer le régime juridique des autorisations d’urbanisme applicable à une construction, constituent des mesures d’application des articles L. 421-4 et L. 421-5 du code de l’urbanisme, relatifs aux constructions, aménagements, installations et travaux ne justifiant pas l’exigence d’un permis de construire ou dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme, ainsi que de l’article L. 431-3 relatif aux cas de dérogation à l’obligation de recourir à un architecte, que le pouvoir réglementaire pouvait compétemment prendre, après consultation obligatoire du Conseil d’Etat ; que, par suite, la fédération requérante n’est pas fondée à soutenir que le décret ajouterait illégalement à l’ordonnance en créant la notion d’emprise au sol ;

8. Considérant, en quatrième lieu, qu’en application de l’article L. 431-1 du code de l’urbanisme, les demandes de permis de construire doivent être accompagnées d’un projet architectural établi par un architecte ; que l’article L. 431-3 du même code prévoit toutefois que ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou exploitations agricoles à responsabilité limitée à associé unique qui déclarent vouloir édifier ou modifier, pour elles-mêmes, une construction de faible importance dont les caractéristiques, notamment la surface maximale de plancher, sont déterminées par décret en Conseil d’Etat ; que l’article R. 431-2, dans sa rédaction issue du décret attaqué, prévoit une telle dérogation pour : “ a) une construction à usage autre qu’agricole dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol au sens de l’article R. 420-1 n’excèdent pas cent soixante-dix mètres carrés “ ; que ces critères conduisent à soumettre à l’obligation de recours à un architecte certaines constructions qui en étaient auparavant dispensées ; que si la fédération requérante soutient qu’ils compromettent les objectifs poursuivis par le législateur, accentuent la complexité des procédures et induisent un risque de renonciation, pour éviter ce recours, à certains éléments de construction, notamment d’isolation, ainsi qu’un risque de fausse déclaration, il ne ressort pas des pièces du dossier que le choix ainsi fait par le pouvoir réglementaire, au regard de l’objectif de qualité des constructions poursuivi par le code de l’urbanisme et par la loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture, serait entaché d’erreur manifeste d’appréciation ;

9. Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que la fédération requérante n’est pas fondée à demander l’annulation du décret attaqué ; que ses conclusions présentées au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent, par suite, être rejetées ;

[…]

Cf. CE,16 octobre 1968, Union nationale des grandes pharmacies de France, sieur Grabez et Conseil national de l’Ordre des pharmaciens, n° 69186-69206-70749, p. 488 ; sol. contr. CE, 10 janvier 2007, Fédération nationale interprofessionnelle des mutuelles, n° 283175, T. p. 1.

Voir supra l’étude de M. Lardé

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ACTUALITÉ BIBLIOGRAPHIQUE : (Sélection par nature subjective…)

J. Trémeau, Définition des conditions de mise en œuvre de l’article L. 600-5 du Code de l’urbanisme, obs. sous CE, 27 novembre 2013, n° 358765.

L’essentiel du droit de l’immobilier et urbanisme, n° 1, janvier 2014, p. 4

Éditeur : LEXTENSO

F. Lichère, Illégalité d’un bail emphytéotique administratif de gestion, obs. sous CE, 19 novembre 2013, n° 352488

L’essentiel du droit de l’immobilier et urbanisme, n° 1 , janvier 2014, p. 7

Éditeur : LEXTENSO

M. Le Borgne et S. Griaud, Sites et sols pollués : structuration d’un droit nouveau

Droit de l’environnement, n° 218, décembre 2013, p. 435

Éditeur : ENVIROLEX

L. Goutalier, La privatisation des règles d’urbanisme des lotissements

Bulletin de Jurisprudence de Droit de l’Urbanisme, n° 6/13, p. 411

Éditeur : EFE

M.-A. Renaux, Autorisations d’exploitation commercial : panorama de jurisprudences

Construction – Urbanisme, n° 1, janvier 2014, étude 1

Éditeur : LEXISNEXIS

H. Périnet-Marquet, Contentieux de l’urbanisme : moins d’administratif, plus de judiciaire ?

Construction – Urbanisme, n° 1, janvier 2014, étude 1

Éditeur : LEXISNEXIS

L. Santoni, Division primaire et assiette du permis de construire, note sous CAA Lyon 12 novembre 2013, n° 13LY00584

Construction – Urbanisme, n° 1, janvier 2014, comm. 4

Éditeur : LEXISNEXIS

B. Wertenschlag et T. Geib, L’environnement s’invite dans le projet de loi « ALUR »

Actualité Juridique Droit Immobilier, décembre 2013, p. 801

Éditeur : DALLOZ

P. Soler-Couteaux, Deux nouvelles ordonnances pour accélérer les projets de construction

Revue de Droit Immobilier, n° 1, janvier 2014, p. 8

Éditeur : DALLOZ

R. Hostiou, Servitude de cour commune et droit de l’expropriation, note sous CE 16 octobre 2013, n° 360897

Revue de Droit Immobilier, n° 1, janvier 2014, p. 32

Éditeur : DALLOZ

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JANVIER 2014

D. Gillig, L'appréciation de l'intérêt pour agir d'une commune contre un refus de permis de construire une éolienne, note sous CAA Douai, 24 octobre 2013, n° 12DA00464

Environnement et développement durable, n° 1, janvier 2014, comm. 7

Éditeur : LEXISNEXIS

F. Lerique, La possession des personnes publiques : un questionnement sans objet ?

Petites affiches, 26 décembre 2013, n° 258, p. 4

Éditeur : LEXTENSO

C. Debouy, Les effets de la caducité du permis de construire, suivie d'une annulation, sur les travaux inachevés, note sous Rép. min. n° 25915 : JOAN Q 5 novembre 2013, p. 11615

La Semaine Juridique Administrations (JCP A), n° 1, 13 janvier 2014, 2008

Éditeur : LEXISNEXIS

PRÉPARER LES EXAMENS : Droit immobilier - Urbanisme - Cas pratique

Mme Dorsa Elsa vient vous consulter. Elle vous indique que désirant changer les fenêtres de son immeuble d’habitation, elle a déposé, en

date du 17 décembre 2013, une déclaration préalable de travaux en mairie. Il lui a été indiqué oralement à cette occasion qu’aucune prorogation du délai d’instruction ne devrait s’appliquer eu égard à la situation géographique de son bien.

Elle a reçu, le 21 janvier 2014, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de réception, une opposition à sa déclaration préalable, signée du maire et datée du 18 janvier 2014, en raison de la contradiction des travaux envisagés avec les dispositions de l’article 11 du règlement de zone du plan local d’urbanisme communal. Elle vous demande quelles solutions juridiques s’offrent à elle.

Indications de correction :

Malgré une apparente simplicité ce cas est relativement complexe, puisqu’il implique la démarche suivante de la part de l’étudiant :

- Rappeler les délais d’instruction pour les autorisations, le délai de droit commun et les modifications possibles.

- Relever la naissance d’une autorisation tacite, puisqu’en matière d’autorisation d’urbanisme, les délais ne se calculent pas en jours francs (voir notamment : L. Erstein, Le délai d’un mois d’opposition à une déclaration de travaux n’est pas franc [note sous CE, 17 septembre 2010, n° 316259, Commune de Saint-Baudille-de-la-Tour] : JCP N n° 41, 15 octobre 2010, act. 713 ; voir également sur cet arrêt : Etudes foncières, n° 149, janvier - février 2011, chr. D. Dutrieux).

- Si une autorisation tacite est née, la notification d’un refus (une opposition en l’espèce) vaut retrait de la décision d’acceptation (non-opposition tacite) comme l’a clairement indiqué le Conseil d’État (CE, 30 janvier 2013, n° 340652).

- Les règles du retrait en matière d’urbanisme sont dérogatoires au droit commun s’agissant

PAR Damien DUTRIEUX

Lettre de l’atelier I CE U

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des autorisations d’urbanisme (C. urb., art. L. 424-5).

- Le retrait d’une non-opposition à déclaration préalable est impossible sauf deux hypothèses : demande du bénéficiaire de l’acte (Rép. min. n° 92681, JOAN Q 22 mars 2011, p. 2879), ou, décision obtenue par fraude (un permis de construire obtenu par fraude peut être retiré à tout moment parce qu’il ne crée pas de droits au profit de son bénéficiaire ; CE 27 juillet 2005, n° 273943, Commune de Générac ; voir P. Soler-Couteaux, D. Gillig et J.-P. Stebler, Les autorisations d’urbanisme : coll. « Essentiels experts », Le Moniteur 2008, p. 92). Il conviendra de supposer que ces deux hypothèses sont à écarter en l’espèce.

- Par ailleurs, le retrait doit être accompagné du formalisme de l’article 24 de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans ses relations avec les administrations (CE 30 mai 2007, n° 288519, Société AGYR ; CE 21 juillet 2009, n° 309501, min. d’État, min. de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de

l’aménagement du territoire c/ M. Van Son). Le bénéficiaire de l’acte (même obtenu par fraude) doit être informé de la volonté de retirer et de ses motifs, et, doit être à même de présenter ses observations.

- Devront être déposés en même temps un recours pour excès de pouvoir et une demande de référé suspension. Seule la suspension permettra en effet de mettre en œuvre l’autorisation tacite obtenue 17 décembre 2013.

Pour aller plus loin : D. Dutrieux, Un permis définitif : leurre ou certitude ? : AJDI, décembre 2012, p. 828

QUELQUES ADRESSES :

Concernant l’expropriation :

http://www.ggl-exproexpress.fr/index.html

Concernant l’écriture des plans locaux d’urbanisme :

http://www.gridauh.fr/comptes-rendus-de-

travaux/ecriture-des-plu

Lettre de l’atelier I CE U

U n iv e r s i t é L i l le 2 – D r o i t e t S a n t é 17

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FORUM CARRIERES IMMOBILIERES Le tout premier forum « Carrières immobilières » a été organisé par l’Atelier au sein de l’ICEU le mardi 10 décembre dernier.

Catégories

Urbanisme et collectivités

territoriales

Floriane TURQUIN

(MASTER ICEU)

turquin.floriane@gmail.com

Pôle urbanisme - Mairie de

Lens

Maureen CELET

(MASTER ICEU)

maureen.celet@yahoo.fr

Pôle urbanisme - Mairie de

Lille

Professions libérales

Laure VACOSSIN

(MASTER ICEU)

laurevacossin@gmail.com

SCP MORILLION

Benoît BAILLEUL

(MASTER ICEU)

b.bailleul@avocatline.fr

Cabinet Talleux

Etablissements publics

Christophe DEDEUWAERDER

(ICH)

Christophe.DE-

DEURWAERDER@vnf.fr

VNF

Stéphanie DHERBOMEZ

(MASTER ICEU)

s.dherbomez@epf-npdc.fr

EPF

Immobilier d'entreprise

Julien CAILLIEZ

(ICH)

jcailliez@arthur-loyd.com

Arthur Loyd

François CAILLE

(MASTER ICEU)

fcaille@eolreal.com

EOL

Expertise

Hélène DHONTE

(MASTER ICEU / ENVIRO)

hdhonte@cabinetmartel.fr

Cabinet Martel

Tristan GUILLAUME

(ICH)

guillaumetristan@gmail.com

Cabinet Gossein Duhem

Gestion / Syndic

Adrien VACHERAND

(ESPEME)

adrien@vacherand.fr

Cabinet Vacherand

Sébastien LEDOUX

(ICH)

sebastienledoux@ledoux.fr

Cabinet Ledoux

Promotion immobilière

Jérémie WILLOT

(ESC Rouen)

jwillot@nacarat.com

Nacarat

Edouard VANDERMOLEN

(EDHEC)

e.vandermolen@cirmad.com

Cirmad

Développement commercial

Stéphanie FOUBERT LAROCHE

(ICH)

stephanie.foubertlaroche@deca

thlon.com

Décathlon

Eric PACHECO

(MASTER ESSEC)

EPacheco@atac.fr

Simply Market

Environnement

Stéphanie GANDET

(MASTER Univ. Paris XI)

stephanie.gandet@green-law-

avocat.fr

Cabinet Green Law

Avocats

Yann BORREL

(MASTER Univ. Paris I)

yann.borrel@green-law-avocat.fr

Cabinet Green Law

Avocats

Intervenants salle 1

Morgan VIDAILHET

(mvidailhet@cabinetmartel.fr)

Intervenants salle 2

Jean-Jacques MARTEL

(jjmartel@nordnet.fr)

Cette initiative est destinée à être renouvelée tous les ans et dès l’année prochaine, l’ambition de l’Atelier sera de mettre en place une bourse des stages dans le cadre du forum, c’est-à-dire de proposer directement aux étudiants des stages à pourvoir. Le forum s’est conclu par un pot très sympathique.

Près de 90 étudiants de l’ICEU sont venus assister à ce forum, au cours

duquel 18 professionnels ont expliqué leurs profils, leurs parcours et leurs métiers,

permettant aux étudiants de mieux identifier leurs possibilités