i) execution de l’autorisation du permis...

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PRÉFET D'EURE ET LOIR Direction Départementale des Territoires de l'Eure et Loir I ) EXECUTION DE L’AUTORISATION DU PERMIS D’AMENAG E R A ) DECLARATION D’ OUVERTURE DE CHANTIER (DOC) Article R.424-16 « Lors de l’ouverture du chantier, le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager adresse au maire de la commune une déclaration d’ouverture de chantier en trois exemplaires. » (…) Le commencement des travaux du lotissement autorisé par un permis d’aménager en cours de validité doit faire l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier, en 3 exemplaires, sur le modèle Cerfa n° 13407*02 . B ) DECLARATION ATTESTANT L’ ACHEVEMENT ET LA CONFORMITE DES TRAVAUX (DAACT) Principe Article R 462-1 « La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager ou de la décision de non opposition à la déclaration préalable ou par l’architecte ou l’agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux. Elle est adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie. (…) Lorsque la commune est dotée des équipements répondant aux normes fixées par l’arrêté du ministre chargé de l’urbanisme prévu à l’ article R.423-49 , la déclaration peut être adressée par courrier électronique dans les conditions définies par cet article. Le maire transmet cette déclaration au préfet lorsque la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou le permis a été pris au nom de l’État, ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale lorsque la décision de non- opposition à la déclaration préalable ou le permis a été pris au nom de cet établissement public. » 1 Lotissement : vente par anticipation des lots : droits et devoirs des lotisseurs

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PRÉFET D'EURE ET LOIR

Direction Départementale des Territoiresde l'Eure et Loir

I ) EXECUTION DE L’AUTORISATION DU PERMIS D’AMENAG E R

A ) DECLARATION D’ OUVERTURE DE CHANTIER (DOC)

Article R.424-16« Lors de l’ouverture du chantier, le bénéficiaire du permis de construire oud’aménager adresse au maire de la commune une déclaration d’ouverture dechantier en trois exemplaires. » (…)Le commencement des travaux du lotissement autorisé par un permis d’aménager encours de validité doit faire l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier, en 3exemplaires, sur le modèle Cerfa n° 13407*02 .

B ) DECLARATION ATTESTANT L’ ACHEVEMENT ET LA CONFORMITE DES TRAVAUX (DAACT)

PrincipeArticle R 462-1

« La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est signée par lebénéficiaire du permis de construire ou d’aménager ou de la décision de nonopposition à la déclaration préalable ou par l’architecte ou l’agréé en architecture,dans le cas où ils ont dirigé les travaux.Elle est adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal aumaire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie. (…) Lorsque lacommune est dotée des équipements répondant aux normes fixées par l’arrêté duministre chargé de l’urbanisme prévu à l’ article R.423-49 , la déclaration peut êtreadressée par courrier électronique dans les conditions définies par cet article.Le maire transmet cette déclaration au préfet lorsque la décision de non-opposition àla déclaration préalable ou le permis a été pris au nom de l’État, ou au président del’établissement public de coopération intercommunale lorsque la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou le permis a été pris au nom de cetétablissement public. »

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Lotissement : vente par anticipation deslots : droits et devoirs des lotisseurs

La DAACT doit être signée soit par le demandeur, soit par l’architecte ou l’agréé enarchitecture ayant dirigé les travaux et adressée en mairie par recommandé avec avis deréception en 3 exemplaires (Cerfa n° 13408*02).

En cas de différé de travaux de finition ou de travaux par tranches

Article R 462-2

« La déclaration précise si l’achèvement concerne la totalité ou une tranche des travaux.Lorsqu’un aménageur a été autorisé à différer les travaux de finition des voiries, ladéclaration le précise. »

Dans sa demande, si le lotisseur réalise des travaux par tranches, il en précise leurnombre et leur contenu au cadre 4.1 du formulaire. Pareillement dans la DAACT, il précisesi l’achèvement concerne la totalité ou une tranche des travaux.

Sur la notion de tranche :

L’exécution de travaux par tranches constitue une commodité à la disposition du lotisseur.Celles-ci ne font toutefois l’objet d’aucun contrôle de la part de l’administration.Attention : en matière de garantie financière, ces tranches ne sont pas d’avantageprises en compte par l’administration. Ainsi, lorsque le lotisseur sollicite l’autorisationde vendre les lots par anticipation, il est tenu de fournir une garantie bancaired’ achèvement des travaux pour l’ ensemble de l’ opération et non par tranches : unegarantie par tranche n’ est donc pas possible.

C) CONTROLE DE LA DAACT ET RECOLEMENT

Délai de contestation de la DAACT

Article R.462-6

« À compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autoritécompétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux aupermis ou à la déclaration.Le délai de trois mois prévu à l’alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu’unrécolement des travaux est obligatoire en application de l’ article R.462-7. »

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La visite de récolement

Article R.462-8

« Préalablement à tout récolement, l’autorité compétente en informe le bénéficiaire dupermis ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable.Le récolement porte sur la conformité des travaux aux seules dispositions mentionnées àl’ article L. 421-6. »

Elle a pour but de vérifier que les travaux réalisés sont conformes au permis et permet des’assurer du respect des prescriptions de ce permis. En principe, cette visite estfacultative.

Toutefois, elle est obligatoire dans les cas suivants :

• Travaux concernant un monument historique inscrit ou situés dans un secteursauvegardé ou un site inscrit ou classé ou en instance de classement, en liaison avecl’ABF ( R.462-7 a ) ,

• Travaux concernant les IGH (immeuble à grande hauteur) et les ERP (établissementrecevant du public), en liaison avec les SDIS ( R.462-7 b ) ,

• Travaux réalisés à l’intérieur d’une réserve naturelle ou du cœur d’un parc national( R.462-7 c ) ,

• Travaux réalisés dans les secteurs couverts par un plan de prévention des risques(R.462-7 d).

La portée du récolement

La portée du récolement

En cas de récolement :

– si les travaux sont conformes au permis : à l’issue du délai de 3 mois (ou de 5 mois encas de récolement obligatoire) à compter de la date de réception en mairie de la DAACT,le bénéficiaire du permis peut obtenir sous quinzaine, par simple requête, une attestationdélivrée par l’autorité compétente certifiant que la conformité des travaux n’a pas étécontestée. En cas de silence de l’autorité compétente, cette attestation est fournie par lepréfet (article R.462-10 ), – si les travaux ne sont pas conformes au permis : notification au demandeur d’une miseen demeure de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformitéavec l’autorisation accordée. (article R.462-9).

En l’absence de récolement :

Au terme du délai de 3 mois (ou de 5 mois en cas de récolement obligatoire), l’autoritécompétente délivre, à la demande du bénéficiaire, une attestation de non-contestation(article R.462-10).

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D) DROIT DE VISITE ET DE COMMUNICATION

Article L 461-1

« Le préfet et l’autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3 ou sesdélégués, ainsi que les fonctionnaires et les agents commissionnés à cet effet par leministre chargé de l’urbanisme et assermentés, peuvent visiter les constructions encours, procéder aux vérifications qu’ils jugent utiles et se faire communiquer tousdocuments techniques se rapportant à la réalisation des bâtiments, en particulier ceuxrelatifs à l’accessibilité aux personnes handicapées quel que soit le type de handicap. Cedroit de visite et de communication peut aussi être exercé après l’achèvement destravaux pendant trois ans. »

Outre la visite de récolement exercée suite au dépôt de la DAACT, l’autorité compétentepeut visiter les chantiers, procéder à des vérifications et se faire communiquer desdocuments :

– pendant la durée du chantier,– après l’achèvement des travaux pendant 3 ans.

Quiconque fera obstacle au droit de visite sera passible de sanctions pénales.

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II- COMMERCIALISATION DES LOTS

La commercialisation des lots est régie par les dispositions des articles L.442-4 à L.442-8ainsi que celles des articles R.442-12 à R.442-17

A) AVANT L’OBTENTION DE L’AUTORISATION DE LOTISSEMENT

Régime de la publicitérelative à la vente ou lalocation des lots

Article L.442-5

« Toute publicité, sous quelque forme que ce soit, relative à lavente ou à la location de terrains situés dans un lotissementdoit mentionner de manière explicite si le permis a été ounon délivré ou si la déclaration préalable a ou non fait l’objetd’une opposition. »

Régime des ventes etlocations des lots

Article L.442-4

« Aucune promesse de vente ou de location d’un terrainsitué dans un lotissement ne peut être consentie et aucunacompte ne peut être accepté avant la délivrance dupermis d’aménager. »

Les dispositions combinées des articles R.442-13 et L.442-8 concluent également àl’interdiction des ventes ou locations avant l’obtention d’un PA.

B) APRES L’OBTENTION DE L’AUTORISATION DE LOTISSEMENT ET AVANT TOUTE REALISATION DES TRAVAUX D’AMENAGEMENT

Régime de publicité relative a la vente ou la location des lots

Toute publicité postérieure à l’intervention du PA ou de ladécision de non-opposition à la DP doit être mise en œuvredans le respect des conditions particulières édictées parl’article L.442-6 .

Régime des ventes et locations

– Possibilité de recourir aux promesses de vente (ArticleL.442-8 ) :

« À compter de la délivrance du permis d’aménager, lelotisseur peut consentir une promesse unilatérale de venteindiquant la consistance du lot réservé, sa délimitation, sonprix et son délai de livraison. » (…)

– Principe d’ interdiction des ventes et locations avant réalisation des travaux

L’ article R.442-13 prévoyant des cas d’exception danslesquels les ventes et locations sont autorisées, il en estdéduit que le principe général est l’interdiction des ventes et

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locations.

– Exceptions au principe d’ interdiction des ventes et locations avant réalisation des travaux

En vertu de l’article R.442-13 b), à condition d’avoir justifiéd’une attestation de garantie financière (bancaire notamment)d’achèvement de travaux visée à l’article R.442-14, lelotisseur peut être autorisé par l’autorité compétente à vendredes lots avant exécution des travaux.

C) VENTE DES LOTS : OBLIGATIONS ET PRESCRIPTIONS A RESPECTER PAR LE LOTISSEUR :

Article L.442-7 du code de l’urbanisme

« Le permis d’aménager et, s’il y a lieu, le cahier descharges fixant les conditions de vente ou de location des lotssont remis à l’acquéreur lors de la signature de lapromesse ou de l’acte de vente, ainsi, qu’au preneur lorsde la signature des engagements de location. Ils doiventleur avoir été communiqués préalablement. »

Article L.442-8 du code de l’urbanisme

« A compter de la délivrance du permis d'aménager, lelotisseur peut consentir une promesse unilatérale devente indiquant la consistance du lot réservé, sadélimitation, son prix et son délai de livraison. Lapromesse ne devient définitive qu'au terme d'un délai de septjours pendant lequel l'acquéreur a la faculté de se rétracter. »

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Compte tenu de l’importance que revêt l’investissement immobilier, le législateur a entouré le processus d’acquisitation d’un formalisme strict, en prévoyant notamment l’insertion de clauses permettant son annulation : ce sont les conditions suspensives. La vente est réputée conclue si toutes les conditions sont réalisées. A contrario, l’achat est réputé n’avoir jamais été conclu si une seule clause suspensive n’est pas réalisée dans les délais prévus. Le compromis de vente peut par exemple intégrer la clause suspensive suivante : obtention du permis de construire. Cette clause est régulièrement demandée par l’acquéreur. Elle permet à ce dernier de ce protéger en cas de refus du permis de construire (annulation de la vente).

Articles R.442-13 à R.442-17 du code de l’urbanisme

R.442-13 :

« Le permis d'aménager ou un arrêté ultérieur pris parl'autorité compétente pour délivrer le permis autorise sur sademande le lotisseur à procéder à la vente ou à lalocation des lots avant l'exécution de tout ou partie destravaux prescrits, dans l'une ou l'autre des hypothèsessuivantes :

a) Le demandeur sollicite l'autorisation de différer, en vued'éviter la dégradation des voies pendant la constructiondes bâtiments, la réalisation du revêtement définitif deces voies, l'aménagement des trottoirs, la pose de leursbordures, la mise en place des équipements dépendantde ces trottoirs ainsi que les plantations prescrites ;

Dans ce cas, cette autorisation est subordonnée àl'engagement du demandeur de terminer les travaux dansles délais que fixe l'arrêté et, si le lotisseur n'est pas unecollectivité publique, à la consignation à cette fin, encompte bloqué, d'une somme équivalente à leur coût, fixépar ledit arrêté, ou à la production d'une garantied'achèvement desdits travaux établie conformément àl'article R. 442-14 ; le déblocage de la somme représentativedu montant des travaux peut être autorisé en fonction de leurdegré d'avancement par l'autorité qui a accordé l'autorisationde lotir ;

b) Le lotisseur justifie d'une garantie d'achèvement destravaux établie conformément à l'article R. 442-14.

Dans ce cas, l'arrêté fixe la date à laquelle l'organisme garantprévu à l'article R. 442-14 devra mettre les sommesnécessaires au financement des travaux à la disposition del'une des personnes visées à l'article R. 442-15. »

R.442-14 :

« La garantie de l'achèvement des travaux est donnée parune banque, un établissement financier ou une société decaution mutuelle constituée conformément aux dispositionsdes articles L. 515-4 à L. 515-12 du code monétaire etfinancier. Cette intervention peut prendre la forme :

a) Soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'aconsentie s'oblige à avancer au lotisseur ou à payer pourson compte les sommes nécessaires à l'achèvement destravaux, cette convention devant stipuler au profit des futursattributaires de lots le droit d'en exiger l'exécution ;

b) Soit d'une convention aux termes de laquelle la cautions'oblige envers les futurs attributaires de lots,solidairement avec le lotisseur, à payer les sommes

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nécessaires à l'achèvement des travaux. »

R.442-15 :

« La garantie prévue à l'article R. 442-14 peut être mise enœuvre par les attributaires de lots, l'association syndicale,le maire de la commune, le président de l'établissement publicde coopération intercommunale ou le préfet. »

R.442-16 :

« Lorsque, par suite de la défaillance du lotisseur, les travauxne sont pas achevés soit dans le plus court des délaiscontractuels fixés dans l'un ou l'autre des actes de mutationou de location, soit au plus tard dans le délai fixé comme il estdit au dernier alinéa de l'article R. 442-13, le garant doitverser les sommes nécessaires à l'achèvement desditstravaux soit à une personne qu'il aura choisie pour sesubstituer au lotisseur défaillant, soit à une personnedésignée par le maire, le président de l'établissementpublic de coopération intercommunale, le préfet oul'association syndicale selon que la garantie a été mise enœuvre par le maire, le président de l'établissement publicde coopération intercommunale, le préfet, l'associationsyndicale ou les attributaires de lots. A défaut, leversement est fait à une personne désignée par autorité dejustice, notamment au syndic en cas de règlement judiciaireou de liquidation de biens du lotisseur défaillant. »

R.442-17 :

« Pour l'application de l'article R. 442-16, la défaillance dulotisseur résulte notamment de l'admission de celui-ci aurèglement judiciaire ou à la liquidation de biens, ou dunon-achèvement des travaux à l'expiration du plus courtdes délais contractuels fixés par l'un des actes demutation ou de location ou, au plus tard, à l'expiration dudélai fixé par arrêté en vertu de l'article R. 442-13. »

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D) MODIFICATIONS DES DOCUMENTS DU PA (L.442-10)Article L.442-10 du code de l’urbanisme

« Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensembleles deux tiers au moins de la superficie d'un lotissementou les deux tiers des propriétaires détenant au moins lamoitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent,l'autorité compétente peut prononcer la modification detout ou partie des documents du lotissement, notammentle règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé oules clauses de nature réglementaire du cahier des chargess'il n'a pas été approuvé. Cette modification doit êtrecompatible avec la réglementation d'urbanismeapplicable »

Le premier alinéa ne concerne pas l'affectation des partiescommunes des lotissements.

Jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter del'achèvement du lotissement, la modification mentionnée aupremier alinéa ne peut être prononcée qu'en l'absenced'opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lotconstructible. »

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II I - DELIVRANCE DES PERMIS DE CONSTRUIRE

A ) DELIVRANCE DES PERMIS DE CONSTRUIRE (L.442-14) et (R.442-10 et R.442-11) Article L.442-14 du codede l’urbanisme

« Dans les cinq ans suivant l'achèvement d'unlotissement, constaté dans les conditions prévues pardécret en Conseil d'Etat, le permis de construire ne peutêtre refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur lefondement de dispositions d'urbanisme intervenuespostérieurement à l'autorisation du lotissement. Toutefois,les dispositions résultant des modifications des documents dulotissement en application des articles L. 442-10, L. 442-11 etL. 442-13 sont opposables. »

Article R.442-10 du codede l’urbanisme

« Pour les lotissements soumis à permis d’aménager, lasurface de plancher maximale autorisée ainsi que lesmajorations des règles relatives au gabarit et à la densitéprévues par le 3° de l’article L.151-28 et le deuxièmealinéa de l’article L.151-29 peuvent être réparties entre lesdifférents lots soit par le permis d’aménager, soit par lelotisseur à l’occasion de la vente ou de la location deslots.Pour les lotissements soumis à déclaration préalable,lorsqu’un coefficient d’occupation des sols est applicable, lasurface de plancher maximale autorisée ainsi que lesmajorations des règles relatives au gabarit et à la densitéprévues par le 3° de l’article L.151-28 et le deuxième alinéade l’article L.151-29 peuvent être réparties par le lotisseur àl’occasion de la vente ou de la location des lots.En l’absence de répartition dans les conditions définies dansles deux alinéas précédents, la surface de plancher maximaleautorisée pour chaque lot résulte de l’application du coefficientd’occupation des sols à la superficie de chaque lot. »

Article R.442-11 du codede l’urbanisme

« Lorsque la répartition de la surface de plancher maximaleest effectuée par le lotisseur, celui-ci fournit auxattributaires de lots un certificat indiquant la surface deplancher constructible sur le lot.

Dans ce cas, lorsque le versement pour sous-densité prévu àl'article L. 331-36 est institué dans le secteur où est situé leprojet, le lotisseur fournit également aux attributaires delots un certificat indiquant la surface de plancherrésultant du seuil minimal de densité.

Ces certificats sont joints à la demande de permis deconstruire. »

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B ) CERTIFICAT DE DESSERTE DE LOT (Article R.442-18)

Article R.442-18 du codede l’urbanisme

Le permis de construire des bâtiments sur les lots d'unlotissement autorisé par un permis d'aménager peut êtreaccordé :

a) Soit à compter de l'achèvement des travauxd'aménagement du lotissement, constaté conformémentaux articles R. 462-1 à R. 462-10 ;

b) Soit à compter de la délivrance de l'autorisation deprocéder à la vente ou à la location des lots avantexécution des travaux, à condition que les équipementsdesservant le lot soient achevés. Dans ce cas, le lotisseurfournit à l'acquéreur un certificat attestant, sous saresponsabilité, l'achèvement de ces équipements. Cecertificat est joint à la demande de permis ;

c) Soit dès la délivrance du permis d'aménager, sous réserveque le permis de construire ne soit mis en œuvre que lorsqueles équipements desservant le lot seront achevés ; cettepossibilité n'est pas ouverte lorsque la construction est unemaison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de laconstruction et de l'habitation.

C ) APRES REALISATION DES TRAVAUX, HORMIS FINITIONS

Le lotisseur peut procéder à la vente définiti ve , à compter de l’achèvement destravaux autres que de finition ou à compter de l’autorisation de vente paranticipation , indépendamment du stade d’avancement des travaux.

N.B : les travaux de finition visés par l’ article R.442-13 comprennent le revêtementdéfinitif des voies, les trottoirs, la mise en place des équipements dépendant de cestrottoirs tels que bancs, éclairage public ainsi que les plantations.

D ) APRES REALISATION TOTALE DES TRAVAUX

Le lotisseur peut vendre les lots à compter de l’achèvement des travaux d’aménagementdu lotissement constaté conformément aux articles R.462-1 à R.462-10.

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SCHEMA : Bon à savoir INSTRUIRE UN PC DANS UN LOTISSEMENT AUTORISE PAR PERMIS D'AMENAGER

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