Guide pour une démarche d’analyse économique

PRÉFETDE LA RÉGIONLANGUEDOC-ROUSSILLON-

MIDI-PYRÉNÉES Direction départementale des Territoires de la Haute-Garonne

LES ZONES D’ACTIVITÉS ÉCONOMIQUES

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Dans le cadre de l’Agence en réseau des études *, les di-rections départementales des territoires (DDT) de Langue-doc-Roussillon-Midi-Pyrénées se mobilisent pour renforcer leur action en faveur du développement territorial. La dé-marche présentée dans ce document a été menée en 2014-2015 en associant les acteurs locaux du développement économique au sein des départements.

Elle répond à une attente des services de prendre en compte l’ensemble des dynamiques à l’œuvre dans les territoires et notamment les dynamiques économiques.

L’analyse de cas concrets et variés dans différents dépar-tements a permis grâce à l’apport de prestataires experts — CMN Partners et Turbines — de dégager une méthode didactique et illustrée dans un « guide d’analyse des zones d’activités ».

Destiné en priorité aux agents des DDT, il aidera ses utili-sateurs à appréhender la réalité économique d’un territoire, les besoins des entreprises, les mécanismes à l’œuvre au sein des zones d’activités en terme de gestion ou de renou-vellement.

Ce document est une présentation succincte du guide à té-lécharger sur le site de la DREAL Languedoc- Roussillon-Midi-Pyrénées et des services de l’État dans les treize dé-partements.

Par exemple: http://www.haute-garonne.gouv.fr

Depuis 2005 en Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, l’Agence en réseau régionale des études (ARRE) est une organisation inter-services permettant de partager les moyens de production et de capitalisation des études géné-rales, notamment celles liées à l’aménagement, et la mon-tée en compétences stratégiques en résultant.

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Un référentiel d’analyse est au cœur de cette démarcheDans un contexte territorial toujours plus complexe, la perti-nence d’une offre d’accueil ou d’une zone d’activités, quelle que soit sa taille, sa localisation ou son évolution, ne peut se limiter à une disponibilité foncière à « bon prix » mais doit s’appuyer sur l’existence d’une offre territoriale complète et cohérente.

Sur cette base a été développé un référentiel d’analyse des zones d’activités économiques, partagé avec les DDT par-ties prenantes de l’étude. Si ce référentiel se situe au cœur de la démarche d’analyse, il ne représente qu’une étape dans un processus itératif et évolutif, composé de trois phases.

Plus qu’une méthode, un accompagnementCe guide n’est pas une fi n en soi, il ne s’agit pas d’auto-matiser la réfl exion et de donner un processus d’analyse fermé. Il doit permettre de fédérer l’ensemble des parties prenantes qui œuvrent au bon développement des zones d’activités économiques ; il veut apporter des réfl exes, des outils et des éléments d’analyse objectivés dans le champ de l’économie territoriale.

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Préalables pour une approche économiqueL'étape I permet d'obtenir rapidement un regard critique et distancié de la zone d'activités dans son contexte territorial. Elle se décline en quatre phases et repose sur une analyse documentaire et statistique, une visite de site et un ou des entretiens.

Défi nition d’un territoire de réfé-rence et analyse à partir de quelques chiffres clés.

Construction de la fi che d’identité de la zone.

Étape I

Le choix du périmètre

Ne pas confondre

Territoire d’étude : Le territoire économique où est implantée la zone d’activités économique. Au regard des réalités économiques et aires d’influence d’une zone, nous recommandons de prendre l’EPCI. Cependant il peut parfois être pertinent de choisir un territoire plus petit, par exemple pour une zone artisanale de petite taille en bordure de Toulouse il sera plus pertinent de prendre un territoire plus petit que Toulouse Métropole ! et Territoire de référence : Un territoire plus vaste qui comprend le territoire d’étude, avec lequel il est intéressant de comparer les données économiques. Ainsi en fonction de l’influence, de la taille ou du rayonnement du territoire d’étude, cela peut être une agglomération, le département ou la région.

Contact DDT XX : XXXXX

Organisme : xx Tel : xx Mail : xx

Contacts

Adresse : xx Superficie prévue : xx Date de création : xx

Identité

Nombre d’entreprises: xx Nombre d’emplois : xx Typologie d’activités : xx Secteurs, filières souhaitées : xx

Activité

Propriétaire(s) foncier(s) : xx PLU, zonage : xx

Foncier

Foncier disponible : xx Immobilier vacant : xx

Tranches supplémentaires

:

1 2

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Approche de l’environnement urbain par croisement d’informations de différents domaines (urbanisme, paysage, environnement) recueillies lors d’entretiens et d’une analyse carto-graphique préalable.

Analyse de l’environnement économique en quatre temps

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4

Temps 1Les zones d’activités du territoire de réfé-rence : spatialisation, quantité, vocation, disponibilités.

Temps 2Le contexte économique général de la zone : les tendances à l’œuvre, les secteurs clés ou spécifi ques du territoire d’étude, les liens avec les fi lières fortes du territoire, le poids dans l’emploi local.

Temps 3Analyse économique rapide comparant le territoire de référence de la zone à la dyna-mique économique du département (base emplois privés URSSAF).

Temps 4Analyse du système d’acteurs : les proprié-taires des parcelles, des bâtiments, le ges-tionnaire de la zone, les décideurs, le res-ponsable de l’animation, de la promotion.

Ces quatre étapes terminées, on dispose de nombreux éléments d’analyse et de contexte économique et urbain.

Il est conseillé de mettre régulièrement à jour les informations recueillies sous forme de veille économique, tel un observatoire, pour capitaliser ces informations et permettre d’op-timiser des analyses ultérieures.

Une zone étroitement liée à la RD972

Une organisation scindée en 3 parties

Des tendances différentes

Entreprise valorisée par son implantation, ses bâtiments, son accès

Secteur commercial (en contrebas)

Entreprises récentes (recyclage, casse auto) en second plan

Apparition de locaux vacants (V) en vitrine

Relief

Schéma de circulation en impasse

Des tendances différentes

voie primaire

voie secondaire

voie tertiaire

bâti d’activité

autres (dont habitat ponctuel)

Fonctionnement

Moyens

Réflexe n°2 : Faire la visite accompagné

Préparer puis réaliser une visite sur site accompagné d’une personne connaissant le projet, oblige à se poser plus de questions (contexte, fonctionnement environnement, paysage…)

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Étape IIConseils pour l’utilisation du référentielCe référentiel aborde huit thèmes.

1. Offre d’accueil économique.

2. Accessibilité et desserte.

3. Services et équipements.

4. Gestion et animation.

5. Rayonnement et image.

6. Urbanisme, aménagement, environnement.

7. Intégration territoriale.

8. Tissu économique.

Ces thèmes sont eux même composés de sous-thèmes. Sur la base des données et des in-formations recensées dans l’étape I, des indicateurs et des critères d’évaluation permettent d’attribuer une note de 0 à 4 pour chaque sous-thème.

Deux cas de fi gure :création ou requalifi cations/extensionDeux approches différenciées sont proposées : un cas général pour les extensions et requa-lifi cations et un cas spécifi que pour les projets de création.

Une typologie de zone d’activitésEnfi n, pour être au plus prés de la réalité des zones d’activités, la méthode prend en compte la typologie des zones ( tertiaire, artisanal ou industriel, mixte, logistique) ainsi que le niveau dans l’armature urbaine (urbain, péri-urbain, rural…).

Chaque sous-thème dispose d’un coeffi cient, en fonction de son importance, de la typologie de la zone, etc., ce qui renforce ou au contraire limite leur importance dans le diagnostic.

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Tissu économique

8.1 Masse critique: marché et sous-traitants 8.2 Dynamique d'évolution 8.3 Structure économique 8.4 Effets d'écosystèmes

1.1 Foncier disponible CT 1.2 Foncier disponible MT / LT (réserves foncières) 1.3 Immobilier disponible CT 1.4 Immobilier disponible MT (friches / sites valorisables) 1.5 Diversité des produits fonciers / immobilier (parcours résidentiel) 1.6 Prix en cohérence avec le marché

Offre d'accueil économique

Accessibilité & desserte

2.1 Accès personnes: proximité des nœuds de communication et infrastructures

2.2 Accès marchandises: proximité infrastructures de fret

2.3 Desserte multimodale des sites

Gestion & animation 4.1 Gestion du site 4.2 Animation du réseau d'acteurs: club, mise en relation 4.3 Actions marketing

Services & équipements 3.1 Services aux entreprises mutualisés :

PDE, déchets, entretien, gardiennage, gestion, RH, achats…

3.2 Equipements mutualisés: stationnements poids lourds, s

3.3 Services aux employés: restauration, crèche, c

3.4 Couverture Haut débit 3.5 Interface offre de site & offre du territoire

commerces, sports & loisirs…

salles de conférence, show room…

7.1 Acceptation locale et soutien politique 7.2 Complémentarités et concurrences 7.3 Liens avec bassin d'emploi 7.4 Liens avec tissu d'enseignement supérieur / recherche 7.5 Gouvernance et modes opératoires

Intégration territoriale

6.1 Qualité d'insertion paysagère et/ou urbaine 6.2 Optimisation foncière 6.3 Hiérarchisation trame viaire 6.4 Performance environnementale et énergétique

Urbanisme, aménagement,

environnement

Rayonnement & image 5.1 Clarté du positionnement économique et ou fonctionnel 5.2 Effet d'adresse, rayonnement 5.3 Image urbaine / patrimoniale / architecturale / environnementale

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

Acces

t,

mique 2.1 A

d2.2 A

i2.3 D

4.1 Gestion4.2 Animat4.3 Actions

urbaine

erche

aitants

ZAE xx

Standard

Neuf onglets

Un graphe « araignée »

Le résultat prend la forme d’un graphique permettant d’appréhender facilement les points saillants, les pistes d’amélioration...

Un outil simple à utiliser.

Un onglet « Critères d’évaluation » qui défi nit les critères de notation pour chaque sous thème.

Un onglet « Coeffi cient » à ne pas utiliser, qui indique les coeffi cients standards de chaque typologie de zone.

Grâce à la réfl exion effectuée précédemment sur la typologie de votre zone, utilisez l’onglet qui correspond à votre choix.

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Étape IIIEnseignements, fi abilisation et utilisation des résultats

La fi abilisation des donnéesCe référentiel dépend étroitement de la qualité des données qui l’ont alimenté et des coeffi -cients et valeur des notes attribuées.

Les résultats doivent être examinés avec un regard critique, ré-interrogés, complétés. Des adaptations sont possibles pour réévaluer la logique de certains coeffi cients.

L’ouverture au dialogueUne fois acquise la conviction de « poser les bonnes questions », ces résultats constituent une base d’échanges pour faire de la zone d’activités le bon levier du développement éco-nomique.

Cela permet aussi de mettre en cohérence la stratégie de développement économique des zones d’activités du territoire de référence.

Diagnostic — Analyse ZAE

— Quel avenir pour la ZAE ? Aspects stratégiques, etc.

— Quelle insertion dans l’organisation et la stratégie économique du territoire ?

Politiques territoriales — Actions

— Faire vivre la ZAE, animation, gestion, etc.

— Quel juste rôle ? Quelles interac-tions? Quelles actions pour qui ?

Veuille économique — Suivi

— L’économie du territoire (emplois, entreprises, investissements, etc.).

— La stratégie économique du territoire.

— La vie de la ZAE (implantations, délo-calisation, etc.).

ZAE

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Préalables pour une approche

économique en 4 étapes

Méthode pour une utilisation du référentiel

Fiabilisation et utilisation des

résultats 1 2 3 Replacer la zone

dans son environnement

économique

Caractériser l’environnement

urbain

Construire une fiche d’identité

Appréhender le territoire de

référence

Quel est le contexte territorial ? Dans quel environnement économique s’inscrit ce projet ?

Que faire de ces préalables ? Comment fonctionne le référentiel ? Comment prendre en compte les spécificités des ZAE ?

Ces représentations me conviennent ils ? Que faire de ces résultats ?

Regard sur les zones existantes du territoire Eléments de contexte sur l’historique, l’état des lieux et les faits économiques saillants Analyse économique rapide Compréhension du système d’acteurs

4 temps

Cas n°1 : extension ou

requalification

Cas n°2 : projet de création

Utilisation du référentiel et

génération des résultats

Qualifier la typologie souhaitée de la ZAE Qualifier l’état de l’offre existante sur le territoire et la demande potentielle Etablir une première série de questionnements sur l’utilité pressentie de la ZAE Remplir le référentiel dans une logique de projection

4 temps

Cas n°1 : extension ou

requalification

Pour aller plus loin

Est-ce que la représentation vous convient ? Ré-interrogation des résultats et des coefficients Partage et échanges en interne jusqu’à l’obtention d’une représentation satisfaisante Utilisation des résultats en externe, « en mode projet »

4 temps

Schéma de l’ensemble de la démarchePrésentation d’un projet d’extension, de requalifi cation ou de création

En guise de conclusion… une suite ?Bien sûr, beaucoup de questions restent en suspens, le développement économique d’un territoire se produisant aussi ailleurs et sous d’autres formes.

Ainsi au-delà de l’analyse de la zone d’activités en tant que telle, il s’agit de mettre en place une stratégie de développement économique mettant en cohérence l’ensemble des ZAE du territoire en résonance avec leur environnement élargi.

Ce guide n’est donc qu’un premier pas pour mobiliser l’ensemble des parties prenantes sur des objectifs communs de développement du territoire.

PRÉFETDE LA RÉGION

OCCITANIE

Direction départementale des Territoires de la Haute-Garonne

Direction départementale des Territoires de la Haute-Garonne

Cité administrative,2, Bd Armand Duportal,BP 7000131074 Toulouse Cedex 9

Agence en Réseau Régionale des Études

Conception

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— Réalisation

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