ÉPARGNE INVESTISSEMENT GESTION IMMOBILIÈRE GESTION PRIVÉE

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La batterie de mesures annoncées en réponse à la crise des « gilets jaunes » associées aux dispositifs déjà engagés avec les réformes du Président Macron va engendrer des gains de pouvoir d’achat non négli-geables. Même si pour le moment ils sont majoritai-rement épargnés, ils pourraient à terme se diffuser dans la consommation des ménages et constituer un soutien pour l’immobilier de commerces.

Un certain optimisme est également de mise sur l’immobilier de bureaux. Les créations d’emplois du premier trimestre, environ 94 000, ont créé la surprise après le trou d’air de 2018 et permettent d’espérer un retour sur la dynamique de 2017. Essentiellement dans le secteur tertiaire, ces nouveaux postes alimentent la demande de surfaces de bureaux dans les zones éco-nomiques dynamiques, avec comme corollaire des taux de vacance bas et une hausse des loyers.

L’immobilier d’hôtellerie, segment dans lequel SOFIDY diversifie ses investissements (voir notre flash expertise en page suivante), profite toujours de la dy-namique touristique de l’Hexagone. Avec une nouvelle hausse de sa fréquentation en 2018, à près de 90 mil-lions de touristes, la France est toujours la première destination touristique au Monde. L’objectif de 100 mil-lions est désormais à portée de main. La vingtaine de ZTI** actuellement en activité, dont la moitié à Paris, avec l’ouverture possible des commerces en soirée et le dimanche, constitue également un soutien pour les murs de commerces dans ces quartiers.

À ces dynamiques favorables s’ajoutent des taux d’in-térêt qui devraient rester durablement très faibles (sauf évènement systémique majeur). L’écart histori-quement élevé entre les rendements de l’immobilier

et le coût d’un éventuel endettement, le fameux « effet de levier », est directement créateur de richesse pour les investisseurs sur la classe d’actifs. Cela renforce également l’attractivité de l’immobilier face aux pro-duits obligataires mais aussi face aux actions, dont la volatilité supérieure peut effrayer les investisseurs au profil de risque modéré.

Bien évidemment, la survenance d’un risque systé-mique pourrait hypothéquer ces prévisions. Gardons en tête plusieurs facteurs d’incertitude toujours pré-gnants : l’issue de la guerre commerciale entre les États-Unis et la Chine, et ses conséquences sur la croissance mondiale, reste toujours très incertaine. En Europe, la nomination de Boris Johnson pour suc-céder à Theresa May suite à sa démission accroît le manque de visibilité sur l’issue des négociations sur le Brexit, renforçant même les craintes d’un « Hard Brexit » voire d’un « No deal ». Le Vieux Continent est, d’une manière générale, toujours en proie à la mon-tée des nationalismes avec la tentation du repli sur soi d’une partie de la population. Le risque géopoli-tique n’est jamais très loin non plus, comme nous le rappelle l’escalade des tensions entre les États-Unis et l’Iran.

C’est donc toujours avec clairvoyance et prudence que SOFIDY déploie sa stratégie d’investissement sur l’immobilier tertiaire

Éditorial : En dépit des incertitudes, l’environnement reste favorable à l’immobilier tertiaire !

NEWSLETTER Été 2019

Après les incertitudes des derniers mois, l’horizon reste dégagé. Certes, les principaux instituts ont révisé en légère baisse leur prévision de croissance pour la France en 2019, à 1,3 %* après les 1,7 % réalisés l’an dernier, mais cela reste mieux que nos principaux voisins européens, notamment l’Allemagne.

Jean-Marc PETER, Directeur Général

* Prévisions Banque de France, juin 2019.

* * Zones Touristiques Internationales, créées par la loi « Macron » pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques.

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Avec 22 milliards d’euros de transactions en 2018, soit plus du tiers de l’investissement mondial, le mar-ché immobilier hôtelier européen est en croissance régulière et attire de plus en plus d’investisseurs à la recherche de diversification de leur patrimoine immobilier.

Attractivité de l’Europe, la France en tête !La dynamique du tourisme international, avec 1,4 mil-liard* de personnes qui se sont rendues dans un pays étranger en 2018 et une prévision de 1,8 milliard* en 2030, soutient ce segment. Dans ce paysage, l’Europe reste de très loin la première destination touristique mondiale avec plus de la moitié des voyageurs, la France en tête. L’Hexagone continue en effet de se dis-tinguer comme premier pays visité au monde avec, l’an dernier, 90 millions de voyageurs. Après la forte baisse de fréquentation en 2015 et 2016, suite aux attentats de Paris et de Nice, le secteur hôtelier français enre-gistre depuis 2017 une nette reprise, avec une hausse du taux d’occupation moyen mais aussi du prix moyen. Les perspectives sont encourageantes avec l’objectif de 100 millions de touristes en 2020 fixé par le gou-vernement, mais aussi la tenue de grands événements comme la Coupe du Monde de rugby en 2023 et les JO d’été à Paris en 2024.

Des vertus diversifiantesLes murs d’hôtels constituent un segment immobilier diversifiant et pertinent pour des fonds comme l’OPCI Grand Public SOFIDY Pierre Europe. Leurs perfor-mances dépendent avant tout de l’attractivité du pays/de la ville où ils se situent, tant du point de vue des affaires qu’au plan touristique. L’hôtellerie urbaine dans les grandes métropoles dynamiques bénéficie en effet, en complément du tourisme d’agrément, de la demande de la clientèle d’affaires notamment lors

de congrès internationaux. À ce titre, l’Allemagne est la première destination en Europe, suivi du Royaume-Uni puis de la France. Quant à Paris, elle reprend la tête du classement ICCA 2018 (International congress and convention association), qui recense les villes qui accueillent le plus de congrès internationaux.

Les murs d’hôtels offrent par ailleurs des perspectives de performances régulières** pour un investisseur im-mobilier. Les loyers sont sécurisés par des baux longs, d’au moins 10 ans en général, de type « commercial », avec un locataire unique dont les résultats opération-nels sont directement liés à l’emplacement de l’hôtel qui est, de fait, difficilement délocalisable.

Une sélection vigilanteFidèle à sa philosophie de gestion prudente et patri-moniale, fondée sur le principe de la mutualisation des risques et la robustesse des flux de loyers achetés, SOFIDY investit dans les murs d’hôtels avec vigilance. Nous nous appuyons notamment sur l’expertise de Jean-François LE DREN, Directeur Adjoint des inves-tissements, en charge de l’Europe et des opérations spéciales, qui a passé plus de onze ans au sein du groupe Accor, notamment en tant que directeur Asset Management, Corporate Finance et assurances en charge de l’Allemagne et des pays d’Europe Centrale, avant de rejoindre SOFIDY en 2015.

Notre priorité se porte sur des murs d’hôtels situés dans de grandes villes en France et en Europe, cer-taines offrant des pôles tertiaires dynamiques et d’envergure avec des salles de congrès attractives et d’excellentes facilités d’accès (aéroport, gare, réseau autoroutier).

Dans le cadre de sa stratégie de diversification, SOFIDY investit depuis plusieurs années dans des murs d’hôtels situés dans des grandes villes françaises et européennes attrac-tives et dynamiques. Les murs d’hôtels affichent des rendements dans le haut de four-chette de l’immobi lier tertiaire et peuvent constituer une source de diversification attrac-tive si sélec tionnés avec clairvoyance.

FLASH EXPERTISE

* Selon l’Organisation Mondiale du Tourisme. ** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

L’hôtellerie urbaine : Des actifs diversifiants à sélectionner avec vigilance

Olivier LOUSSOUARN, Directeur des Investissements

ÉPARGNE INVESTISSEMENT GESTION IMMOBILIÈRE GESTION PRIVÉE

À la recherche de murs d’hôtels classés de 1 à 4 étoiles, en fonction de l’adéquation de la demande par rapport à l’emplacement, SOFIDY s’attache à sélectionner des loca-taires hôteliers au profil financier solide afin de sécuriser les flux de recettes locatives, et ce avec des baux longs.

Un secteur bousculéInvestissant exclusivement en « murs », il est primordial pour SOFIDY de pouvoir analyser les risques liés à l’ex-ploitation hôtelière du locataire. L’expertise sur le secteur hôtelier de notre équipe d’investissement nous permet d’analyser le business model des opérateurs hôteliers, et notamment de comprendre leurs comptes d’exploitation afin d’anticiper leur rentabilité future et donc la valeur de leurs fonds de commerce qui constitue, comme pour les locaux commerciaux, un matelas de protection du flux de loyers acheté. L’analyse de la capacité d’adaptation de l’opérateur hôtelier et/ou la pertinence du nouveau concept proposé est également primordiale. Le secteur hôtelier est en effet aujourd’hui concurrencé par des modes alternatifs d’hébergement, de type Airbnb, mais est aussi confronté à la nécessité de s’adapter, voire se réinventer, face à une clientèle de plus en plus exigeante et à l’émergence de nouvelles tendances. Notre équipe

d’investissement s’attèle donc à sélectionner des opéra-teurs attractifs capitalisant, selon le profil de leur clien-tèle et l’emplacement de leur hôtel, sur une ou plusieurs nouvelles tendances : expériences clients différenciantes, décoration design, large offre de services, espaces com-muns cosy et conviviaux, espaces de coworking, héber-gement hybride adaptés à différents profils de clientèle…

Parallèlement aux investissements en direct, SOFIDY peut également s’appuyer sur l’expertise d’autres inves-tisseurs professionnels en prenant des tickets au sein de club deals, et ce avec toujours une seule et même philoso-phie : la mutualisation du patrimoine géré et la robustesse des flux de loyers achetés pour le compte de nos associés.

À la recherche de murs d’hôtels classés de 1 à 4 étoiles, en fonction de l’adéquation de la demande par rapport à l’emplacement, SOFIDY s’attache à sélectionner des loca-taires hôteliers au profil financier solide afin

de sécuriser les flux de recettes locatives, et ce avec des baux longs.

Hôtel

Votre société de gestion a investi fin 2017 dans les murs d’un hôtel 4 étoiles de 44 chambres, 64 avenue Jean Médecin à Nice. Situé à la sortie de la gare fer-roviaire et sur la principale artère commerçante, cet hôtel de cachet, entière-ment rénové, bénéficie d’un emplacement très attractif pour la clientèle touristique et les voyages d’affaires. Avec quelque 5 millions de visiteurs par an, en grande majorité étrangers, Nice est la 2ème ville touristique de France. C’est aussi le 2ème aéroport de l’Hexagone (après les plateformes Orly et Roissy comptées ensemble) et parmi les principales villes françaises pour les congrès. Marché très résilient, l’hôtellerie à Nice a su retrouver une croissance dyna-mique après l’attentat de juillet 2016.

PARIS 9ème : 5 rue Caumartin

Situé dans l’immeuble qui hébergeait par le passé la Fédération Française du Prêt à Porter Féminin et où tous les grands couturiers se rendaient, l’hôtel 4 étoiles situé au 5 rue Caumartin, en face de la sortie des ar-tistes de l’Olympia, est emblématique de la stratégie de diversification de SOFIDY dans les murs d’hôtels à Paris. Ce « boutique hôtel » de 33 chambres, décoré sur la thématique de la haute couture, bénéficie d’un excellent emplacement avec un environnement de sociétés, de monuments et de boutiques de luxe, et de fait une mixité de clientèle assurant un très bon taux d’occupation.

NEWSLETTER ASSOCIÉS – ÉTÉ 2019

Jean-François LE DREN, Directeur Adjoint des investissements,

en charge de l’Europe et des opérations spéciales

Hôtel

Pour en savoir plus : Découvrez notre Avis d’Expert sur les murs d’hôtels sur www.sofidy.com, rubrique « Nos Actualités »

NICE : 64 avenue Jean Médecin

Les photographies concernent des investissements déjà réalisés, à titre d’exemple, mais ne constituent aucun engagement quant aux futures acquisitions de la société de gestion.

R É U N I O N S D ’ I N F O R M A T I O N E N R É G I O N

SOFIDY a acquis en avril 2019 pour le compte des épargnants de l’OPCI Grand Public SOFIDY Pierre Europe les murs de l’hôtel Meininger de Salzbourg, 2ème ville la plus touristique d’Autriche avec des taux d’occupation hôtelier proche de 80 %. Groupe hôtelier allemand, Meininger a développé, avec sa marque éponyme, un concept hybride novateur proposant des chambres flexibles (à deux, en famille, en groupe) et des espaces communs conviviaux. Simple et efficace, ce concept modernise la traditionnelle auberge de jeunesse avec déjà une trentaine d’implantations en Europe et une dizaine de projets d’ouverture.

FLASH EXPERTISE

L’équipe SOFIDY a été ravie de vous accueillir, partenaires et associés, lors de nos traditionnelles réunions d’information en région. Ces manifestations ont pour objectif de vous présenter le bilan 2018 et les perspectives 2019 de nos SCPI. En espérant vous voir encore plus nombreux l’année prochaine !

AVERTISSEMENT Ce document est communiqué à titre d’information. Il ne constitue donc en aucun cas une sollicitation de vente ou une proposition d’achat. Ce document a été réalisé par SOFIDY à partir de sources qu’elle estime fiables. SOFIDY se réserve le droit de modifier les informations présentes dans ce document, à tout moment et sans préavis. En aucun cas ces informations constituent un engagement de la part de SOFIDY. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués sans garantie par la diversification immobilière et locative du portefeuille. Les fonds gérés par SOFIDY ne bénéficient d’aucune garantie ou protec-tion en capital et présentent un risque de perte en capital.

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Pour profiter de l’attractivité et du dynamisme de la 2ème ville d’Allemagne, SOFIDY a investi en octobre 2015 dans les murs de l’hôtel Ibis situé au cœur de la zone aéroportuaire de Hambourg. Construit en 2003, cet hôtel de 157 chambres et de 79 places de parking, est exploité dans le cadre d’un bail long terme par le Groupe Accor, leader européen de l’hôtellerie. Bénéficiant de la forte image de marque d’Ibis auprès de la clien-tèle allemande, cet hôtel 2 étoiles fi-gure parmi les plus rentables de l’en-seigne outre-Rhin.

Quai de messagerie de Gennevilliers

Hôtel Ibis Hôtel MeiningerAllemagne : HAMBOURG

Château de Montchat à Lyon (9ème)

Nantes

Bordeaux

Lille

Lyon

Strasbourg

Aix-en-Provence

17/617/6

20/6

01/7

21/6

04/720/6

18/6Château de la Pigossière à Pont-Saint-Martin (44)

Château Haut Sarpe à Saint-Christophe des Bardes (33)

Autriche : SALZBOURG

Les photographies concernent des investissements déjà réalisés, à titre d’exemple, mais ne constituent aucun engagement quant aux futures acquisitions de la société de gestion.

Pourquoi investir dans SOFIDY Convictions Immobilières ?Ce fonds d’investissement alternatif (FIA) offre un complément d’allocation innovant et diversifiant par rapport aux unités de compte immobilières déjà propo-sées au sein des contrats d’assurance-vie. Grâce à une exposition sur un très large spectre immobilier, SOFIDY Convictions Immobilières permet de profiter des per-formances de ces classes d’actifs sur longue période (sans garantie), qui plus est partiellement décorrélées des actifs financiers traditionnels, et ce avec un profil « rendement-risque » sécuritaire.

C’est-à-dire, concrètement ?Sa valeur liquidative a progressé de + 11,73 %* depuis sa création en juillet 2016 et de +5,36 %* sur les douze derniers mois, et ce avec une volatilité très limitée, inférieure en moyenne à 1 %*. Ces performances sont obtenues grâce à la combinaison de potentiels de croissances complémentaires, du fait de la grande diversification du patrimoine immobilier du fonds, et à la forte mutualisation des risques.

Comment cette diversification se matérialise-t-elle ?SOFIDY Convictions Immobilières investit dans l’im-mobilier direct et indirect sous de nombreuses formes. Son actif, dont l’allocation est gérée en architecture ouverte, peut donc être composé notamment de parts de SCPI, d’usufruits de parts de SCPI, d’actions d’OPCI, d’actions de foncières cotées, de titres de sociétés im-mobilières. La diversification s’exprime également par une couverture sectorielle globale de l’immobilier ter-tiaire, avec des bureaux et des commerces, mais éga-lement de l’hôtellerie, de la logistique, des résidences gérées. Son exposition géographique est par ailleurs européenne, avec au côté de la France, des investisse-ments en Allemagne et aux Pays-Bas notamment.

Quels sont les atouts d’une gestion en architecture ouverte ?Ce « fonds de fonds » ne peut investir plus de 50% de son actif en parts de SCPI (en pleine propriété) ou d’OPCI gérés par SOFIDY. L’équipe de gestion peut donc aller sélectionner des expertises extérieures complémentaires, sur des segments immobiliers di-versifiants, des produits avec une forte capitalisation et donc une liquidité accrue, mais aussi des expertises de niche aux performances plus dynamiques. Cela permet notamment d’investir dans des fonds professionnels de type clubs deals et ainsi de donner accès, au sein de l’assurance-vie, à des expertises et à des solutions généralement réservées aux grands investisseurs institutionnels. Cette gestion en architecture ouverte, avec comme corollaire un accès à toutes les classes d’actifs immobiliers, permet également d’adapter l’ex-position stratégique du fonds en fonction des phases du cycle immobilier, ou en cas de changement de configuration de marché.

Quelles expertises avez-vous pu ainsi récemment sélectionner ?SOFIDY Convictions Immobilières a, par exemple, in-vesti dans un fonds professionnel géré par un fonds d’investissement américain détenant un portefeuille immobilier de qualité en Europe et bénéficiant d’une forte diversification géographique (Allemagne, France, Royaume-Uni, Pays-Bas, Espagne…) et par typologie d’actifs (logistique, bureaux, résidentiels...). Le fonds a également investi dans un club deal détenant 11 cam-pings bien situés sur le littoral français et exploités par le groupe Sandaya, ainsi que dans un autre fonds professionnel détenant 59 murs d’ hôtels en France, récemment rénovés, exploités par l’enseigne leader de l’hôtellerie économique.

SOFIDY Convictions Immobilières : Une solution de diversification investie en immobilier direct et indirect

Exclusivement accessible en unité de compte au sein de contrats d’assurance-vie, SOFIDY Convictions Immobilières est une solution d’épargne innovante. Créé en juillet 2016, ce fonds au profil patrimonial permet, dans une optique de diversification, d’investir directement et indirectement dans plusieurs composantes immobilières.

Nicolas VAN DEN HENDE, Directeur de l’Épargne

FOCUS PRODUIT

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* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Chiffres au 28 juin 2019.

Quel est actuellement le profil du fonds ?L’actif net de SOFIDY Convictions Immobilières était de plus de 89,8 millions d’euros au 28 juin 2019.

Pourquoi SOFIDY Convictions Immobilières est une solution de diversification pertinente ?Le fonctionnement de ce fonds est simple et peut ré-pondre aux besoins des épargnants dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Ses frais d’entrée limités à 2 %1 et ses frais de gestion de 1,4 %2, se révèlent souvent plus faibles que ceux des unités de compte immobilières tra-ditionnellement proposées dans ces contrats, et s’amor-tissent donc plus rapidement. Sa valeur liquidative étant calculée sur une base hebdomadaire, l’épargnant est en mesure d’apprécier régulièrement l’évolution de son investissement. Cela lui assure aussi une capitalisa-tion de ses revenus qui sont automatiquement réinves-tis. Enfin, cette unité de compte est accessible, selon les contrats d’assurance-vie, à partir de 113,96 € et est éligible aux versements programmés.

À quels profils d’investisseurs s’adresse ce produit d’épargne ?Au vu de sa faible volatilité, SOFIDY Convictions Immobi-lières est une solution de diversification pertinente pour les investisseurs à la recherche d’une certaine protec-tion de leur patrimoine (mais sans garantie). Pour ceux déjà exposés à l’immobilier au sein des unités de compte de leur contrat, ce véhicule leur permet de compléter leur allocation sur tous les pans de l’immobilier, notam-ment s’ils ont déjà atteint le plafond autorisé en SCPI. Dans un contexte actuel de taux très bas, ce fonds s’adresse également aux personnes morales éligibles3 aux contrats de capitalisation pour placer leur excédent de trésorerie.

1 Acquis au fonds et non versés à la société de gestion.2 TTC de l’actif brut3 Sont éligibles à un contrat de capitalisation les sociétés

patrimoniales, les associations, mutuelles, entreprises de type SARL, SA et SAS.

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FOCUS PRODUIT

AVERTISSEMENT Les parts de Société Civile sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre pa-trimoine. Dans le cas de SOFIDY Convictions Immobilières, la durée de placement minimale recommandée est de 8 ans. La société est un produit exclusivement destiné à une clientèle professionnelle (Compagnies d’assurance,…) telle que définie par la directive de l’Union européenne concer-nant les marchés d’instruments financiers (2004/39/CE). Elle ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital, présente un risque de perte en capital, et engage indéfiniment la responsabilité des associés institutionnels à proportion de leurs apports. Comme tout investissement, l’immobi-lier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués sans garantie par la diversification du por-tefeuille de la société civile. Elle est également exposée au risque de gestion discrétionnaire et aux risques propres aux sous-jacents dans lesquels elle investit. Les caractéristiques, le profil de risque et de rendement ainsi que les frais relatifs à l’investissement dans SOFIDY Convictions Immobi-lières sont décrits dans la note d’information. Il est impératif de prendre connaissance de la note d’information qui doit être remise préalablement à la souscription. La Société Civile n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre. La Société Civile peut avoir recours au financement bancaire, ce qui peut augmenter les risques de perte en capital. Document non contractuel. Les performances passées ne préjugent pas des perfor-mances futures. Elles ne sont pas constantes dans le temps. Ce document est produit par SOFIDY à titre purement informatif. Il ne constitue en rien une proposition de vente ou une sollicitation d’achat, d’investissement ou d’arbitrage. Les informations contenues dans ce document sont considérées comme fiables, en date du 28/06/2019. SOFIDY ne peut cependant en garantir l’exactitude et l’exhaustivité. Avant toute souscription, prenez connais-sance des statuts et caractéristiques principales disponible sur le site de la Société de Gestion ou sur simple demande auprès de SOFIDY. SOFIDY SAS - 303, square des Champs Élysées – Évry Courcouronnes - 91026 ÉVRY Cedex - Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’AMF le 10 juillet 2007 sous le n° GP07000042 - Tél. : 01 69 87 02 00 - www.sofidy.com

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L’équipe de gestion peut aller sélectionner des expertises extérieures complémentaires, sur des seg ments immobiliers diversifiants, des produits avec

une forte capitalisation et donc une liquidité accrue, mais aussi des expertises de niche aux performances plus dynamiques.

Paul MISSEREY, Gérant du fonds et

Directeur financier adjoint

RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER :

PAR TYPOLOGIES

PAR ZONES GÉOGRAPHIQUES

(au 28/06/2019, en % de la valeur du portefeuille immobilier)