le renouvellement urbain à rive-de-gier phase 1

Le renouvellement urbain à Rive-de-Gier Phase 1 : Dynamiques et mécanismes

CASTEL Julie

DEGHAYE Sophie FOULONNEAU Céline

LABUSSIERE Marianne MANTIDI Athéna SAILLIOT Elodie

Atelier professionnel Mai 2005

Le renouvellement urbain à Rive-de-Gier / Phase 1 : Dynamiques et Mécanismes

Castel - Deghaye – Foulonneau – Labussière – Mantidi – Sailliot / Institut d'Urbanisme de Lyon / DDE 42 / mai 2005

2

PRESENTATION DE L'ETUDE

Etude commandée par la Direction Départementale de la Loire Maîtrise d'ouvrage:

Christophe BETIN, service SEA/AE-EG, direction des études générales Maîtrise d'œuvre:

Paul Boino, Maître de conférences à l'Institut d'Urbanisme de Lyon Auteurs:

CASTEL Julie DEGHAYE Sophie FOULONNEAU Céline LABUSSIERE Marianne MANTIDI Athéna SAILLIOT Elodie



3

Contexte de la présente étude

Entreprise dans le cadre d'un atelier professionnel du Master "Urbanisme et Aménagement",

cette étude constitue la deuxième phase d'un travail en trois étapes dont l'objectif est de

cerner les possibilités d'un renouvellement urbain sur la commune de Rive-de-Gier, Loire.

Ce travail s'inscrit dans un dispositif partenarial large rassemblant la DDE 42, maître

d’ouvrage de l’étude, la commune de Rive-de-Gier, l'EPORA (Etablissement public de

l'Ouest Rhône-Alpes) et EPURES (agence d'urbanisme de Saint-Etienne). Face aux

phénomènes grandissants de péri-urbanisation, soulignés dans de récentes études, des

agglomérations lyonnaises et stéphanoises, il devient urgent d'organiser une stratégie

territoriale globale.

Cette deuxième phase a pour objet de mettre en évidence les dynamiques locales et les

mécanismes de renouvellement urbain dans la commune de Rive-de-Gier. Elle a pour

vocation l’analyse et l’évaluation des processus de renouvellement – spontanés ou

volontaristes – ayant lieu dans la commune, le but étant la mise en cohérence de ceux-ci

vers un projet global de renouvellement urbain.

Les déductions de cette phase détermineront le cadre d’actions possibles et serviront de

base pour la construction éventuelle de scénarii sur le devenir de la commune.

NB – Nos analyses ont souffert du manque de données (indisponibles ou protégées par le

secret), notamment la base Œil (services fiscaux), Déclaration d'Intention d'Aliéner

communales, permis de construire de l'année en cours, données CAF à l'îlot, données

INSEE à l'îlot, compteurs EDF/Eau pour l'évolution de la population, fichier ODELOS (DDE)

sur le logement social…

De plus, il aurait fallu disposer dès le début des données afin de les exploiter en profondeur,

mener à bien une analyse encore plus poussée, et conforter les hypothèses qui émergent du

croisement des entretiens réalisés auprès des acteurs et des bases mises à notre diposition,



4

Table des matières I. INTRODUCTION.......................................................................................................................... 7

A. UNE MORPHOLOGIE URBAINE LINEAIRE ET PEU FONCTIONNELLE ..................................................... 8

B. UNE VILLE « USEE » A L’ASPECT DEGRADE ................................................................................... 9

C. POURQUOI CETTE IMPRESSION DE VILLE USEE ? ......................................................................... 11

1) Quelques données historiques : une ville en crise ............................................................. 11

2) Quelques données démographiques et sociales : perte de population et paupérisation.... 13

D. QUELQUES IMPRESSIONS DE RENOUVELLEMENT ......................................................................... 17

II. LES DYNAMIQUES DE FONCTIONNEMENT ET DE PEUPLEMENT DE RIVE-DE-GIER : VERS UN ETALEMENT URBAIN ...................................................................................................... 18

A. RAREFACTION DU FONCIER CONSTRUCTIBLE............................................................................... 18

B. UNE DEMANDE DE LOGEMENTS CENTREE SUR LES COTEAUX ........................................................ 21

1) Des permis de construire révélateurs de l’attrait des lotissements..................................... 21

2) Des transactions immobilières confirment la préférence pour le pavillon ........................... 24

C. LE MYTHE DES LYONNAIS AU BORD DU GIER BATTU EN BRECHE .................................................... 25

1) Les permis de construire délivrés restent locaux ............................................................... 25

2) Un solde migratoire négatif au profit du Gier et de la région Rhône-Alpes......................... 27

III. LES ACTIONS DE RENOUVELLEMENT URBAIN MENENT AUJOURD’HUI A UNE DESTRUCTURATION DU CENTRE VILLE ....................................................................................... 30

A. DES PROJETS MULTIPLES, MAIS INCOHERENTS ET INADAPTES AUX DYNAMIQUES LOCALES .............. 30

1) Quelques actions phares et fortes de renouvellement urbain ............................................ 30

a. L'effort de réhabilitation du patrimoine bâti .................................................................... 31

� L’OPAH intercommunale........................................................................................... 31

� L’opération Façades depuis déjà 20 ans ................................................................... 33

� La ZPPAUP en projet ................................................................................................ 33

� Réhabilitation de l’îlot Proudhon................................................................................ 34

b. Le Grand Pont, quartier prioritaire de Rive-de-Gier ....................................................... 34

2) Des actions inadaptées qui induisent des déséquilibres .................................................... 35

a. Un centre-ville marqué par une forte vacance ............................................................... 36

b. Des îlots non prioritaires pourtant sujets à de graves difficultés .................................... 37

c. Secteurs attractifs et secteurs rejetés............................................................................ 38

� L’action des promoteurs ............................................................................................ 39

d. L'offre immobilière est en inadéquation avec la demande ............................................. 41



5

B. REHABILITATION ET RECYCLAGE : QUEL FIL CONDUCTEUR POUR LES INTERVENTIONS ? .................. 41

1) Les remaniements d'îlots urbains ...................................................................................... 41

a. Réhabilitation de l’îlot Notre-Dame ................................................................................ 43

b. Réhabilitation de l’îlot Baldeyrou ................................................................................... 43

c. Réhabilitation de l’îlot Le But ......................................................................................... 43

d. Réhabilitation de l'îlot Lanoir.......................................................................................... 44

e. Réhabilitation de l’îlot Jardin des Plantes ...................................................................... 44

2) Plus généralement, quelques actions très ponctuelles de reconversion ............................ 45

a. Les friches industrielles ................................................................................................. 45

b. Les friches urbaines ...................................................................................................... 45

C. UNE CONSCIENCE DES BESOINS DE RENOUVELER MAIS UN MANQUE D'ORIENTATIONS TRANSVERSALES

46

1) Quel redéploiement des activités économiques?............................................................... 46

a. Des zones de concentration de l'activité économique ................................................... 46

b. Peu de maîtrise dans l'implantation des entreprises...................................................... 47

2) Actions sur les espaces publics et préoccupations paysagères......................................... 47

3) Vers une politique raisonnée de déplacements ................................................................. 48

a. Politique de stationnement ............................................................................................ 48

b. Actions sur le réseau de voiries..................................................................................... 48

c. Organisation des transports collectifs ............................................................................ 49

d. Mise en place de modes doux ....................................................................................... 50

IV. CONCLUSION : QUELQUES PISTES POUR UN RENOUVELLEMENT URBAIN REUSSI. 51

A. CLARIFIER LE CONTEXTE POLITIQUE INTERCOMMUNAL ACTUEL : POUR UNE REDEFINITION DU PROJET

POLITIQUE SOUS-JACENT ................................................................................................................... 51

B. DES ROLES A REDEFINIR ........................................................................................................... 52

C. LA MISE EN PLACE D’UN PROJET DE TERRITOIRE TRANSVERSAL .................................................... 53

V. ANNEXES.................................................................................................................................. 54

� Mouvements migratoires: arrivées et départs de Rive-de-Gier.................................. 54

� Grandes orientations des documents de planification généraux de RU .................... 55

� Structuration progressive du système d'acteurs de la vallée du Gier......................... 56

� Etat du transfert des compétences/activités SIPG → SEM mai 2005........................ 57

� Compte-rendu entretien : agence Riv'Immo .............................................................. 59

� Compte-rendu entretien : agence Bib'Immo .............................................................. 61

Compte-rendu entretien : agence Loirimmo .............................................................. 64

� Compte-rendu entretien : Carle Construction ............................................................ 67

� Compte-rendu entretien : PGT .................................................................................. 68

� Ordres de prix fonciers & immobiliers à Rive-de-Gier................................................ 69

� Evolution des pris des biens immobiliers (appartements et maisons)........................ 70



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Table des illustrations et des graphiques Carte de localisation : Le Pays du Gier et les communes de la vallée Un parc immobilier relativement ancien Evolution démographique de Rive-de-Gier Revenu net moyen par foyer fiscal en 2003 Rive-de-Gier : une commune avec un indice de jeunesse faible Les constructions individuelles participent à l’étalement urbain PADD de Rive-de-Gier : carte des objectifs principaux Localisation des permis de construire délivrés entre 1994 et 2004 Nombre de permis de construire délivrés à des particuliers entre 1994 et 2004 Evolution du nombre des transactions : maisons et appartements à Rive-de-Gier et dans

la vallée du Gier entre 1999 et 2002 Mutations immobilières Gier1999 – 2002 Origine des particuliers recevant une autorisation de construire à Rive-de-Gier entre

1994 et 2004 Constructions individuelles par les Lyonnais Arrivées à Rive-de-Gier Solde migratoire de Rive-de-Gier à l’intérieur du Pays du Gier Les migrations depuis Rive-de-Gier vers le Pays du Gier Les migrations vers Rive-de-Gier depuis le Pays du Gier Les Interventions OPAH sur les quartiers principaux à Rive-de-Gier Localisation des îlots concernés par une réhabilitation PADD – Zoom sur les objectifs d’aménagement concernant le centre

Table des tableaux statistiques Evolutions de population Revenus fiscaux 2003 Population de 15 ans et plus par catégorie socioprofessionnelle Evolution du prix moyen/m²- France/Rive-de-Gier en 2002 Données OPAH 1994 – 2005 dans les principaux quartiers de Rive-de-Gier Investissement tardif du privé dans le logement collectif



7

I. INTRODUCTION

La vallée du Gier est orientée sud-ouest/nord-est et s’étire sur 25 km entre St-Etienne et la

vallée du Rhône. Le pays du Gier regroupe 22 communes et 3 cantons : ceux de Rive-de-

Gier, de St Chamond et de La Grand Croix, pour une population totale de 88 000 habitants

(RGP 1999), dont la moitié à St Chamond.

Source : www.quid.fr/regions



8

A. Une morphologie urbaine linéaire et peu fonctionnelle

La commune de Rive-de-Gier est structurée autour de trois éléments principaux :

Tout d’abord, Rive-de-Gier est une ville de fond de vallée, très contrainte au niveau

morphologique. La commune s’est développée autour du fleuve (le Gier) et en longueur du

fait de l’encaissement. On peut parler de « village rue » puisque le long du fleuve, la ville est

construite autour de deux axes principaux de part et d’autre du Gier, les rues Claude Drivon -

Jean Jaurès et Mandela – Maréchal Juin.

Les risques d'inondation ont entraîné la

canalisation du Gier au centre de la ville, ce

qui laisse visible les façades arrières des

immeubles donnant sur les axes principaux,

malgré leur dégradation préjudiciable à

l’aspect général de la ville.

La canalisation et l’allure des façades donnent

une impression de ville "bitume" peu

végétalisée.

Le fleuve a perdu par sa canalisation son effet créateur d’identité pour la ville et son rôle de

point de repère pour les habitants ; toutefois, la forme linéaire de la commune rappelle sans

cesse la présence de cet élément naturel structurant.

- Le deuxième élément fort souligne la forme linéaire de la ville : la voie ferrée Saint

Etienne – Lyon construite au moment de l’industrialisation de la vallée suit le Gier au nord.

C’est autour de cette ligne que la ville s’est étendue.

- Enfin, un dernier élément façonne la ville

au niveau paysager surtout : l’autoroute A47

traverse la vallée et marque Rive-de-Gier d’un

point de vue visuel par la présence d’un pont,

véritable cicatrice du quartier Baldeyrou. Axe

d’importance, l’autoroute A47 représente

néanmoins une voie de passage qui par le biais

de l’échangeur Le Sardon, est un accès privilégié

pour la commune de Rive-de-Gier.

Cours Mandela

Le pont du quartier baldeyrou



9

Ces trois éléments structurent le centre de la ville pour donner une forme très linéaire au

point que l’on identifie mal centre et périphérie au fond de la vallée. Les coteaux semblent

s’être développés plus tard, ils sont moins denses et constituent la partie la plus attractive de

la commune avec une végétation importante créant un cadre de vie agréable, et l’attrait des

maisons individuelles.

Aux deux rues principales s’est greffé un système de petites rues étroites difficiles à

emprunter d’autant que la pente devient très vite abrupte sur le bas des coteaux.

La ville de Rive-de-Gier est donc assez peu fonctionnelle dès que l’on essaie de la traverser

du nord au sud.

B. Une ville « usée » à l’aspect dégradé

Cette carte est révélatrice de l’ancienneté du parc de logements de la commune de Rive-de-

Gier : la plupart des logements datent d’avant 1948 (entre 30 et 60% d’entre eux) et les

immeubles et bâtiments les plus anciens sont situés au nord-est de la commune, au niveau



10

des quartiers Couzon et Combeplaine.

La moyenne appliquée à Rive-de-Gier concernant l’ancienneté du bâti est au-dessus des

moyennes observables sur le département de la Loire et sur la région Rhône-Alpes.

Mais c’est bien sur le terrain que la dégradation du centre est la plus frappante :

De fait, la vétusté du bâti est moins liée à la date de

construction des immeubles qu’à leur entretien. En

effet, par exemple, les façades commerciales de la

rue Jean Jaurès semblent correspondre aux styles

architecturaux des années 70 et pourtant

l’impression que l’on a dans cette rue est la même

que dans les quartiers plus anciens : Rive-de-Gier

est une ville usée et « grise ».

On compte un certain nombre de façades abîmées, de

fenêtres en mauvais état, de cheminées délabrées, ou tout

simplement d’immeubles désaffectés et à la limite de

l’effondrement. On dénombre également quelques friches

industrielles.

Le passé d’une industrie créatrice de richesses fait place

aujourd’hui à des friches industrielles nombreuses vides de

toute activité. Quartier Baldeyrou

Par conséquent, Rive-de-Gier semble être une ville qui « a vécu », peu adaptée aux

fonctionnements actuels de la société, peu dynamique au regard du nombre de friches

présentes, et usée au niveau du paysage.

Rue Jean Jaurès



11

C. Pourquoi cette impression de ville usée ?

1) Quelques données historiques : une ville d’un fond de vallée en crise

L'histoire de la vallée du Gier est entièrement liée à la première industrialisation, celle de la

métallurgie lourde, associée aux industries traditionnelles du textile et de la verrerie1.

Les ressources en charbon de la vallée, la construction, en 1779, du canal de Givors et la

mise en service, en 1830, de la première ligne de chemin de fer française ont fait de ce

territoire le plus approprié à l’implantation de grosses forges, aciéries et verreries. Ainsi, un

véritable couloir industriel se développe au cours du 19ème siècle qui s’appuie principalement

sur les industries de verrerie à Rive-de-Gier, de textile à St Chamond et de métallurgie

lourde dans les deux villes.

Source : www.reseau-patrimoine.net

Dans la ville de Rive-de-Gier, en particulier, l’industrie s'organise autour de l'exploitation de

la houille : des ateliers de forge et des verreries naissent et deviennent les véritables

moteurs économiques de la ville. A cette époque-là, la ville de Rive-de-Gier est un haut lieu

de la verrerie. En 1785, deux verreries sont construites et jusqu’en 1831 la ville en comptait

environ 30. Cette industrie, très prospère, détermine au 19ème siècle l’implantation d’une

main d’œuvre importante, surtout d’origine italienne. Grâce au développement de ces deux

industries, la renommée de Rive-de-Gier s'étendra au-delà des frontières.

1 M. Novis et A. Vincent : Le Gier et sa vallée – synthèse, La maison du Rhône, 2004

Entre 1781 et 1850, la vallée du Gier

devient une vallée industrielle très

importante, l’une des premières régions

industrielles françaises. Pendant la période

de croissance, la population dans la vallée

s’accroît considérablement, notamment sur

l’axe du Gier: chaque année en moyenne,

600 à 700 étrangers viennent s’installer à

St Chamond, Rive-de-Gier et Givors.



12

A la fin du 19ème siècle et au début du

20ème, la vallée connaît une grave crise

économique. La concurrence étrangère,

l’épuisement du minerai de fer de la Loire, la

fermeture du canal de Givors…provoquent la

fermeture de nombreuses usines et mines.

Les grèves se multiplient et prennent de

l’ampleur.

Malgré la crise, après la deuxième guerre mondiale et surtout dans les années 50/60, les

villes de St-Chamond, Rive-de-Gier et Givors voient leur population s’accroître : de

nombreux immigrants viennent s’installer dans la région, et sont logés surtout à la périphérie

de ces villes dans de nouveaux quartiers à habitat collectif. Ainsi la population de ces trois

villes augmente sensiblement jusqu’en 1968/75.

Les difficultés économiques de la vallée s’accentuent avec la crise des années 70. Elle se

traduit par la fermeture massive des usines sidérurgiques et textiles, laissant de nombreuses

« friches industrielles ». La vallée subit un déclin brutal de grande ampleur qui contribue à la

forte fragilisation de ce territoire. Le fond de vallée (communes de St Chamond, Rive-de-

Gier, La grand Croix, L’Horme et Lorette) perd en population et se paupérise.

Depuis, les communes urbaines de la vallée, de Saint-Chamond à Rive-de-Gier, ont vu leur

population régresser de plusieurs milliers d’habitants. La crise a laissé des traces dans

toutes les villes du fond de vallée : friches industrielles, impression de ville usée…et elle a

fortement fragilisé leur territoires. Aujourd’hui, la reconversion industrielle de la vallée reste

encore difficile.

Source : www.reseau-patrimoine.net



13

2) Quelques données démographiques et sociales : perte de population et paupérisation

La désindustrialisation qui a touché de plein fouet la commune de Rive-de-Gier et la crise

qu’elle a entraîné a eu pour première conséquence une baisse de population significative.

En effet, depuis plusieurs décennies la population de Rive-de-Gier connaît une décroissance

continue. Mais c’est surtout entre 1990 et 1999 qu’elle a été la plus marquée, son nombre

ayant baissé d’environ 1% par an, contre 0,3% en moyenne sur le département de la Loire.

En revanche le nombre de ménages tend à rester plus stable parallèlement à la baisse de

leur taille moyenne. Ce constat peut sûrement s’expliquer par un contexte général de

décohabitations, de divorces,…

Source : INSEE, RGP 99

Evolution démographique de Rive-de-Gier

15806 15623

14383

13500

14000

14500

15000

15500

16000

1982 1990 1999

années

nom

bre

d'ha

bita

nts



14

Evolution de population

Population Ménages

Effectif

Taux

d'évolution

annuel

moyen 90/99

Effectif

Taux

d'évolution du

nombre 90/99

Taille

moyenne

Taux

d'évolution de

la taille 90/99

Rive-de-Gier 14 383 -0,9% 5904 -0,7% 2,4 -8,7%Saint-Chamond 37 378 -0,4% 15 005 -3,3% 2,5 -7,2%

Saint-Etienne 180 210 -1,1% 82 269 0,9% 2,2 -9,0%

Loire 728 524 -0,3% 297681 -4,9% 2,4 -7,2%Rhône-Alpes 5 645 407 0,6% 678837 -12,8% 2,5 -5,5%

Source : INSEE - RGP

Mais la crise que connaît la commune se manifeste aussi par une certaine paupérisation de

sa population. En effet, le revenu net moyen par foyer fiscal en 2003 était de 11 039 €uros

contre 14 438 sur le département de la Loire. De plus, la commune compte environ 60% de

foyers fiscaux non imposables, soit 10 points de plus que la moyenne départementale.

Par ailleurs, en ce qui concerne les catégories professionnelles présentes à Rive-de-Gier, la

différence à noter avec la moyenne départementale, est la faible proportion de « cadres et

professions intellectuelles supérieures ». On constate ainsi que cette catégorie a perdu près

de 20% de personnes entre les recensements de 1990 et 1999.

Revenus Fiscaux 2003

Nombre de Foyer Fiscaux Taux de foyers

fiscaux non imposables

Revenu net moyen des foyers fiscaux

Rive-de-Gier 7 825 61% 11 039 Saint-Chamond 20 029 55% 13 115 Saint-Etienne 100 635 52% 13 620 Loire 397 531 51% 14 438 Rhône 878 811 42% 17 574 Rhône-Alpes 3 145 002 46% 16 511 source : DGI



15

- 2 000 4 000 6 000 8 000

10 000 12 000 14 000 16 000 18 000

Rive-deGier

Saint-Chamond

Saint-Etienne

Loire Rhône Rhône-Alpes

Revenu net moyen par foyer fiscal en 2003

Source : INSEE, RGP 99 Population de 15 ans et plus par catégorie socioprofessionnelle Commune de Rive-de-Gier Département de la Loire

1999 1999 Catégorie socioprofessionnelle

Valeurs Absolues %

Evolution 90-99 Valeurs

Absolues %

Evolution 90-99

Ensemble 11 765 100% -6,1 % 602 074 100% -0,4 %

Agriculteurs exploitants 8 0,1% 0,0 % 7 324 1,2% -38,1 %

Artisans, commerçants, Chefs d'entreprises 376 3,2% -4,1 % 22 900 3,8% -12,3 %

Cadres et professions intellectuelles sup. 208 1,8% -18,8 % 25 701 4,3% 8,3 %

Professions intermédiaires 960 8,2% 18,8 % 66 511 11,0% 21,2 %

Employés 1 856 15,8% 8,2 % 89 552 14,9% 13,1 %

Ouvriers 2 428 20,6% -10,2 % 102 447 17,0% -11,8 %

Retraités 2 740 23,3% -2,6 % 150 261 25,0% 9,8 %

Autres sans activité professionnelle 3 189 27,1% -16,7 % 137 378 22,8% -11,8 %

Source : INSEE, RGP 99



16

En 1999, le Pays du Gier avait un indice de jeunesse de 120 (120 personnes de moins de 20

ans pour 100 personnes de plus de 60 ans). Mais cet indice est beaucoup plus faible en fond

de vallée comme on peut le constater avec celui de Rive-de-Gier.

En effet, l’indice de jeunesse de la commune est de 106, c’est-à-dire qu’il y a 106 jeunes de

moins de 20 ans pour 100 personnes de plus de 60 ans. Ce ratio est relativement identique

par rapport à celui du département de la Loire, mais se démarque en comparaison de la

région Rhône-Alpes qui est de 126. Par ailleurs, certaines disparités apparaissent au sein de

la commune. Ainsi, les iris situés à l’ouest sont relativement plus favorables aux jeunes,

contrairement à ceux de l’est où le ratio est déséquilibré en leur défaveur.



17

D. Quelques impressions de renouvellement

A côté des friches industrielles et urbaines, de la situation de crise générale précédemment

décrites, la ville de Rive-de-Gier semble amorcer un renouvellement, perceptible dans le

paysage, et dans les discours.

En effet, on note un certain nombre de parcelles en renouvellement, à différentes phases de

réalisation des travaux. Ainsi, le nouvel immeuble Saint Jean, fait figure d’exception dans

une rue Jean Jaurès qui reste dégradée. La présence de bâtiments en cours de démolition

dénote une certaine dynamique de renouvellement. Les discours de la mairie tendent à

porter dans une certaine mesure ce renouvellement, avec un affichage qui se veut optimiste

pour cette ville, pour alimenter son renouvellement.

Dans tous les cas, Rive-de-Gier, par ce paysage hétérogène, de friches, de bâtiments en

démolition, de rares constructions neuves, est aux prémices d’un renouvellement.

Nous analyserons plus en détail la manière dont cette ville évolue aujourd’hui, quelles sont

ses dynamiques de peuplement, son fonctionnement général. L’objectif est de caractériser

cette évolution de la ville, d’en pointer les points forts et faibles et d'initier une réflexion sur

les bases d'un renouvellement urbain réussi.



18

II. Les dynamiques de fonctionnement et de peuplement de Rive-de-Gier : vers un étalement urbain

A. Raréfaction du foncier constructible

Début 2004, le Gier restait, en terme

de gisements fonciers destinés à

l'habitat, une réserve foncière

importante sur la région

stéphanoise, étant donné les longs

délais prévus d'écoulement de cette

offre. Sans surprise, 10% seulement

de ses terrains "constructibles"

étaient situés sur les 5 communes

de fonds de vallée. Les terrains

"d'urbanisation future destinés à

l'habitat" constituaient le cinquième

de cette offre sur la région

stéphanoise.

Une étude2 montre qu'entre 1991 et 2000, ce sont 26 ha de terrain qui ont été consommés

dans le Gier ; c'est le troisième secteur le plus consommateur de terrain sur la région

stéphanoise, après la Plaine du Forez et le secteur Haute-Loire.

Or, en réponse à l’objectif d’attirer de nouvelles populations sur la commune, la municipalité

de Rive-de-Gier n’a jamais cherché jusqu'à présent à maîtriser l’urbanisation des coteaux ;

on approche donc tout de même, du moins localement, d’un seuil de saturation du sol car les

coteaux sont aujourd’hui presque totalement construits.

Les agents immobiliers et les promoteurs rencontrés lors de cette étude déplorent le fait qu’il

ne reste que très peu de terrains constructibles à Rive-de-Gier. Sur trois agences

immobilières, seulement deux terrains constructibles étaient à vendre. Selon eux, il faut

désormais prospecter sur les communes voisines pour trouver du foncier disponible à la

construction. 2 DRE – fichier SITADEL, in "Approche du marché foncier résidentiel de la région stéphanoise", EPURES/DDE Loire, janvier 2004

Source : DRE Loire - Fichier Sitadel

Les constructions individuelles participent de l'étalement urbain

Surface construite entre 1991-2000 (en hectares)

050

100150200250300350400450500

St-Etie

nne

Couron

nePlai

neGier

Ondain

ePila

t

Haute-

Loire

individuel (pur et groupé) collectif



19

La Municipalité affirme dans son récent PLU / PADD la volonté de n’ouvrir aucun nouveau

secteur à l’urbanisation dans les prochaines années.

Les politiques devraient cependant répondre également par des actions permettant un

renouvellement de l’existant. Car les dynamiques actuelles ne vont pas dans le sens d’une

reconquête du centre.



20

Source : PADD du Plan Local d'Urbanisme – Document provisoire, validé en juillet 2005



21

B. Une demande de logements centrée sur les coteaux La construction neuve semble tournée de manière claire et sur une période de 10 ans vers

les coteaux, les maisons individuelles présentant un attrait évident par rapport à la densité

du centre ville.

1) Des permis de construire révélateurs de l’attrait des lotissements

Les constructions de manière générale sont concentrées sur les hauteurs de la commune.

Elles révèlent des dynamiques de peuplement dans la périphérie de la ville. La commune a

donc bien utilisé le foncier disponible pour son développement allant dans le sens d’un

étalement urbain.



22

Au niveau des coteaux, la demande porte sur la maison individuelle, livrée, dans le cas des

constructions neuves par les lotissements. 68% des logements construits entre 1991 et 2000

sur le secteur Gier en entier (vallée + coteaux) sont des constructions individuelles3 : 1909

logements individuels "purs", 48 logements individuels groupés. "C'est entre 1997 et 1999

que la construction [globale] se redresse fortement, tirée par la construction individuelle".

Ces chiffres vont eux aussi nettement dans le sens d'un étalement urbain des communes,

Rive-de-Gier comprise.

Nombre de permis de construire délivrés à des particuliers entre 1994 et 2004

0

5

10

15

20

25

30

35

40

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Des constructions rythmées par l’ouverture de lotissements Sur Rive-de-Gier, on constate une nette augmentation des permis de construire en 2000. Or,

la majorité des permis de construire sont délivrés dans le lotissement les Grandes Flaches,

situé sur les hauteurs de la commune à la limite de St Joseph et de St-Martin-la-Plaine.

Chaque « pic » dans la délivrance des permis de construire correspond finalement à

l’ouverture d’un lotissement de maisons pavillonnaires. L’évolution des permis de construire

est ainsi rythmée par la création de lotissement. C’est pourquoi en l’an 2000, 34 permis

furent délivrés dont les 2/3 aux Grandes Flaches alors que seulement 9 en 2001

puisqu’aucun lotissement n’a vu le jour cette année là.

3 DRE – fichier SITADEL, in "Approche du marché foncier résidentiel de la région stéphanoise", EPURES/DDE Loire, janvier 2004

Source DRE



23

Cinq lotissements ont été ouverts pendant ces dix dernières années. L’étude des PC nous

permet de déterminer l’année de commercialisation des lotissements ainsi que leur rythme

de remplissage.

Le premier identifié est le Puits Desgrange datant de 1997 qui se situe au nord de la RD 88

sur les hauteurs, vers Tochissonne. La même année et la suivante, s’ouvre un autre

lotissement appelé Coteaux d’Egarande qui, comme son nom l’indique, se trouve sur les

coteaux mais cette fois-ci au sud de la commune. En 1998, le secteur Tochissonne se voit

de nouveau sollicité pour la création du lotissement Les Puits. Puis en 2000, à la limite de St-

Martin-la-Plaine et de St Joseph, Les Grandes Flaches se commercialise. Enfin, au vu des

permis de construire délivrés entre 1994 et 2004, on remarque un cinquième lotissement : le

Village des Bruyères, qui s’est ouvert en 2002.

Par ailleurs, une rencontre avec le Directeur Général des Services nous permet d’actualiser

nos propos puisqu’un nouveau lotissement, le lotissement Marianne, est actuellement en

cours de commercialisation au sud, sur les hauteurs de la commune (au dessus du Grand

Pont).



24

2) Des transactions immobilières confirment la préférence pour le pavillon

Les mutations immobilières soulignent une préférence pour la construction ou la possession

de maisons par rapport aux appartements à Rive-de-Gier. Il est plus probable qu'il s'agisse

de nouvelles villas dans la mesure où les mutations foncières de centre-ville ont été rares

ces dernières années. Ceci vient étayer la thèse d'une demande plus favorable aux coteaux,

préférence du reste facile à comprendre.

Evolution du nombre des transactionsMaisons et appartements à Rive-de-Gier et dans la vallée du Gier entre

1999 et 2002

Appartements Rive-de-Gier

Appartements Vallée

Maisons Rive-de-Gier

Maisons Vallée

0

20

40

60

80

100

120

140

160

1999 2000 2001 2002

Source : fichier MIN Perval

A titre de comparaison, les constructions de bâtiments destinés au logement collectif sont

regroupées sur le centre, ou en périphérie du centre mais sur le fond de vallée, et sont au

nombre de 20 seulement4.

Evolution du prix moyen/m2 France/Rive-de-Gier en 2002

Total France Rive-de-Gier Appartements 11,2% 7% Maisons 7,3% 34%

4 Fichier SITADEL

Source : fichier MIN Perval et FNAIM

La progression des prix sur la maison

individuelle à Rive-de-Gier est de 34% en 2002

contre 7% en moyenne sur le territoire français :

les pavillons ripagériens sont devenus un bien

couru par rapport aux appartements.



25

B. Le mythe des lyonnais au bord du Gier battu en brèche

La présence des lyonnais sur la commune de Rive-de-Gier, et particulièrement en son

centre, est aujourd'hui sujette à de multiples interrogations et suscite un vif intérêt politique.

Pourquoi vient-on à Rive-de-Gier aujourd'hui ? - Couples partagés pour le travail entre St-Etienne et Lyon

- Volonté de changer de bien (soit trop grand, soit trop petit)

- Mutations professionnelles (délocalisation de Lustucru, par exemple)

- Maison de campagne le week-end pour une lyonnaise (cas isolé à Tochissonne)

1) Les permis de construire délivrés restent locaux

Origines des particuliers recevant une autorisation de construire à Rive-de-Gier entre 1994 et 2004

Rive de Gier54%

Reste Loire3%

St Etienne4%

Pays du Gier24%

Grand Lyon9%

Reste Rhône4%

Reste France2%

Une évidence se profile : les personnes autorisées à construire depuis 1994 sur la commune

sont majoritairement (78%) issues du Pays du Gier avec une part notable de ripagériens,

alors que les lyonnais ne représentent que 9%.

Source DRE



26

Constructions individuelles par les Lyonnais

1

0 0

2

0 0

2

3 3

4

0

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Le rythme de construction de la part des lyonnais tend tout de même à s’accélérer depuis

quelques années. Il est possible que la ville de Rive-de-Gier puisse devenir dans le futur une

commune permettant le desserrement de l’agglomération lyonnaise. Mais si ce mythe

lyonnais a la vie dure, la réalité est autre puisque seules 13 constructions individuelles et

deux extensions de logement lyonnais sont recensées sur 10 ans.

Au niveau de la vente (et plus rarement de la location), les agents immobiliers le confirment :

les personnes venant des communes du Grand Lyon sont peu nombreuses à s'installer à

Rive-de-Gier. Lorsque des ventes ont lieu, c'est presque systématiquement sur les coteaux,

aux franges de la commune. De plus c'est un client porteur d'une demande particulière : la

maison individuelle avec jardin (les surfaces construites sont importantes). On les retrouve

ainsi plus à St-Martin-la-Plaine, Génilac…, toujours sur les hauteurs, et en bref sur les

communes voisines de Rive-de-Gier.

Source Fichier SITADEL



27

2) Un solde migratoire négatif au profit du Gier et de la région Rhône-Alpes

La grande majorité des mouvements migratoires vers Rive-de-Gier sont rhônalpins. Seuls

8% des arrivants proviennent du Grand Lyon.

Zoom sur les migrations intra-Gier Si l'on étudie de plus près l'unité géographique du Pays du Gier, on observe que le solde

migratoire de la commune est négatif en 1999 : 856 personnes ont quitté la commune de

Rive-de-Gier pour se répartir dans le Pays du Gier. Autrement dit, la commune dans les

années 1990 a perdu de la population en faveur de ses environs. Les mouvements migratoires à l’intérieur du Pays du Gier s’effectuent donc au détriment de la commune.

Les populations qui partent de Rive-de-

Gier préfèrent quatre communes :

Genilac, Lorette, St Chamond et St

Martin-la-Plaine. Paradoxalement, ce sont

des communes de taille plus modestes

(population moins importante) à

l’exception de St-Chamond.

Or, 4 communes alimentent Rive-de-

Gier : Lorette, St Chamond, St Martin-la-

Plaine et La Grand-Croix. Source : EPURES

Ce sont les mêmes (à l’exception de Genilac) qui font perdre sa population à la commune !

1974

1118

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

Solde migratoire de Rive-de-Gier à l'intérieur du Pays du Gier

Migrations depuisRive-de-GierMigrations versRive-de-Gier

arrivées à Rive-de-Giers

reste Rhône Alpes 66%

reste France15% Pays du Gier

43%

Grand Lyon8%

Arrivées à Rive-de-Gier

Source : EPURES



28

Source : EPURES

En définitive, les mouvements migratoires existent dans les deux sens. Les migrations

locales restent finalement assez typiques (échanges de population entre communes

concomitantes).

Les migrations vers Rive-de-Gier depuis le Pays du Gier

LORETTE

GENILAC

LA GRAND-CROIX

St CHAMONDSt MARTIN-LA-

PLAINE

0

50

100

150

200

250

Communes du Pays du Gier

Nom

bre

des

mig

ratio

ns

Les migrations depuis Rive-de-Gier vers le Pays du Gier

St MARTIN-LA-PLAINE

LA GRAND-CROIX

St CHAMONDLORETTE

GENILAC

0

50

100

150

200

250

300

350

400


Nom

bre

des

mig

ratio

ns

Source : EPURES



29

Solde migratoire de Rive-de-Gier

GENILAC

LORETTE St CHAMOND

St JOSEPH

LA GRAND-CROIX St MARTIN-LA-PLAINE

DARGOIRE LA VALLA-EN-GIER PAVEZIN VALFLEURY

-300

-250

-200

-150

-100

-50

0

50


Source : EPURES

Conclusion On peut donc dégager quatre idées fortes des dynamiques spontanées de peuplement :

- La demande est centrée de manière importante sur les coteaux (l’étude s’est centrée

sur la demande de construction principalement, mais les entretiens avec les agences

immobilières confirment par les transactions cette tendance). Les coteaux constituent

donc l’espace attractif de Rive-de-Gier s’il en est et sont largement utilisés par la

commune pour se développer (à tel point qu’aujourd’hui, le foncier est rare). Le

peuplement de Rive-de-Gier semble pour partie se faire en dehors du centre.

- Les hauteurs de la ville sont ouvertes à l’urbanisation par le biais des lotissements,

ce qui provoque un étalement urbain.

- Les coteaux ouvrent la possibilité de construire le « pavillon avec jardin », qui

correspond encore à un idéal en matière logement mais entraîne une faible densité

du bâti.

- Les Lyonnais sont peu nombreux à construire à Rive-de-Gier. Lorsqu’ils viennent,

c’est uniquement sur les coteaux.

Par opposition, les politiques publiques se concentrent sur le centre, ce qui permettrait, en

théorie, un renouvellement du fond de vallée. Mais la commune met-elle en place les

conditions nécessaires à un renouvellement urbain capable de pallier à un foncier

insuffisant ?



30

III. Les actions de renouvellement urbain mènent aujourd’hui à une déstructuration du centre ville

A. Des projets multiples, mais incohérents et inadaptés aux dynamiques locales

La municipalité de Rive-de-Gier affiche certains objectifs urbanistiques clairs : maintenir la

population en place, en attirer de nouvelles ; amélioration et diversification du parc d'habitat

existant ; intégration spatiale des quartiers et dédensification ; renforcement des

équipements intercommunaux…

Elle est également impliquée dans des opérations de dédensification et de recyclage de

terrains en centre-ville. Il nous apparaît pourtant que ces investissements ne correspondent

pas toujours aux besoins dessinés par les dynamiques de peuplement étudiées plus haut.

En effet, et alors même que le foncier constructible se fait rare, la politique d'extension

urbaine ne semble pas être remise en question – ce malgré l'intervention de la chambre

d'agriculture à propos de l'avancement des franges de la commune sur les terrains vierges.

Les projets de remaniement du centre ne suffisent pas, par leur modestie, leur situation ou

leur isolement, à assurer un renouvellement urbain efficace pour la ville.

1) Quelques actions phares et fortes de renouvellement urbain Depuis maintenant une petite décennie, la municipalité comme l'intercommunalité SIPG5

tentent de remédier à diverses problématiques de renouvellement, du moins physiques, de

la commune.

Certaines ont d'ailleurs rencontré un franc succès auprès de la population locale.

5 SIPG : Syndicat Intercommunal du Pays du Gier



31

a. L'effort de réhabilitation du patrimoine bâti Rive-de-Gier compte quelques bâtiments historiques d'intérêt (voir en introduction), mais

c'est surtout l'état général du bâti qui frappe, comme on a pu le souligner.

• L’OPAH intercommunale

Mise en œuvre encore aujourd'hui par le SIPG, l’OPAH vise à la réhabilitation du parc privé

vétuste, formant un véritable "marché parallèle" dont l’investisseur privé ne se préoccupe

pas. Il nécessite donc l’implication des pouvoirs publics en matière de subventions et de

suivi.

L'OPAH intercommunale actuelle (2002/2005) propose des subventions plus élevées que les

précédentes, qui peuvent atteindre, aides ANAH et Mairie cumulées, 60% du coût engagé.

C'est l'association Call-Pact, implantée à Saint-Chamond, qui prend la suite du propriétaire si

celui-ci ne réhabilite pas lui-même son logement. Ses interventions peuvent aller de menus

travaux de menuiserie, chauffage, jusqu'au curetage intérieur, enduits de façades… La

valeur du bien ainsi rénové est expertisée par les services fiscaux.

Nous avons regroupé par quartiers (représentés en couleurs sur la carte correspondante) les

OPAH ayant eu lieu en centre-ville. Il n'est pas possible de parvenir à une comparaison par

quartier du nombre de logements rénovés, car nous ignorons le nombre de logements sur un

quartier.

Cependant, il apparaît qu'entre 1994 et 2005, 964 logements ont été subventionnés par

l’ANAH dans le cadre des OPAH successives (1994/1997, 1998/2002, 2002/2005), sur les

secteurs sélectionnés. En moyenne 91% des propriétaires étaient des bailleurs, et 35% des

logements ont été conventionnés. Ces différentes OPAH ont donc eu un succès non

négligeable sur le centre-ville.



32

OPAH en centre-ville

Nombre de logements

subventionnés entre

1994 et 2005

Part des propriétaires

bailleurs

Part des logements

conventionnés

Hopital Couzon 22 77% 0% Lanoir 22 55% 58% Saint Jean 33 100% 30% Mandela Drivon 68 84% 32% Notre-Dame Proudhon 90 97% 49% Baldeyrou 113 96% 37% Hotel de Ville 169 95% 47% Richarme 201 85% 21% Ouest 246 94% 35% Quartiers étudiés 964 91% 35% Source : DDE - ANAH

Secteurs d'OPAH en centre-ville



33

• L’opération Façades depuis déjà 20 ans Lancée début 2004, l’opération façades a pour

objectif de requalifier l’entrée dans la commune par la

RD88 pour "redorer" l'image de la commune aux yeux

des arrivants. Les façades de la rue Nelson Mandela,

entrée de ville principale, sont concernées en premier

chef aujourd’hui. Appuyée sur des subventions de

l’ANAH et du département, la commune s’engage à

aider le particulier dans ses travaux à hauteur de

80%.

Pour les autres secteurs définis par l’opération, la

participation communale s’élève à 25% ou à 7.5 €/m².

Il faut noter que les façades traitées sont souvent des

arrières d'immeubles, mais qui donnent sur des axes principaux. Il s’agit donc bien

uniquement d’améliorer l’image de la ville en agissant sur sa partie visible. Il n’y a ici rien de

fonctionnel et cette opération matérialise le souhait du département de changer la perception

négative actuelle de la traversée de la vallée du Gier (cf. Contrat de requalification de la

Vallée du Gier).

• La ZPPAUP en projet Une fois votée, la Zone de Protection des Patrimoines Architecturaux et Urbains et des

Paysages sera mise en place fin 2008.

Elle s’articule autour de sept

monuments inscrits (La cheminée

Marrel, antenne de transmission

radio/TV, églises, anciens vestiges

miniers…) et couvre ainsi quasiment la

totalité de la commune. Une fois mise en place, la ZPPAUP

contraint tout ce qui concerne la

construction ou la réhabilitation du bâti

dans son périmètre. Mais elle permet également la subvention aux particuliers de travaux de

rénovation. Il faut tout de même noter la lenteur de cette procédure ne donnant satisfaction

aux demandeurs qu’au bout d’un certain temps d’attente.

Points d'articulations de la future ZPPAUP

Les façades de la rue Mandela



34

• Réhabilitation de l’îlot Proudhon Projet le plus abouti à l’heure actuelle, il

s'inspire des principes définis par le cabinet

Saunier, et a fait l’objet d’une seconde étude de

composition commandée par Saint-Étienne

Métropole.

C'est un "îlot test" du fait des financements

majorés de la part de l'agglomération qu'il

engendre. Défini "d'intérêt communautaire" par

Saint-Etienne Métropole, il s’articule autour de rues étroites et sombres qui confèrent au lieu

une impression de fermeture et de repli. La Commune y travaille de front avec l'EPORA6 qui

a quasiment toute la maîtrise foncière ; la qualité du produit développé, l'ampleur des

démolitions, etc., donneront le tempo pour les autres sites.

Le scénario choisi prévoit la démolition des bâtiments insalubres (14 logements), la

construction de 2 bâtiments (25 logements sociaux) par le bailleur social stéphanois « Bâtir

et Loger » et la création d’un espace public. C’est le scénario le plus radical des trois

proposés par l’étude Saunier. La création de nouveaux logements doit servir au relogement

des personnes habitant actuellement au Grand Pont et concernées par les démolitions. Il

s’agira également d’ouvrir l’îlot sur le reste de la ville tout en conservant la trame viaire.

b. Le Grand Pont, quartier prioritaire de Rive-de-Gier Géographiquement isolé, ce quartier d'habitat social érigé classiquement dans les années 70

fut classé ZRU7 en 1996 suite à un contexte de délinquance poussée. HMF, bailleur social, y

est en situation de quasi-monopole.

Il est inscrit de manière transversale sur les trois volets du contrat de ville intercommunal :

- Volet 1 : Dédensification et mise en place de la GUSP8 (par une convention) :

sécurisation des accès aux immeubles, et aux appartements, détermination plus claire

des propriétés des bailleurs, entretien des espaces extérieurs, diversification de l’offre

d’habitat, meilleure gestion des déchets. L’évaluation 2005 du contrat de ville fait

6 EPORA : Etablissement Public de l'Ouest Rhône-Alpes, créé en 1998. C'est un établissement public foncier, présent sur différentes communes ; il a en charge le portage foncier de certains projets urbains communaux. 7 ZRU : Zone de Redynamisation Urbaine 8 GUSP : Gestion Urbaine et Sociale et Proximité

Illustration Saunier



35

référence à un « projet de renouvellement urbain sur le grand Pont » avec amélioration

de l’habitat et des espaces publics ;

- Volet 2 : Contrat Enfance, Contrat Temps Libre, actions culturelles (cafés-débats

organisés) ;

- Volet 3 : PLIE (Plan Local d’Insertion par l‘Emploi).

Le dossier déposé à l'ANRU en avril 2005

dessine un projet où se concentrent des

actions volontaristes : démolitions (218

logements) et relogement en accord avec les

habitants ; un volet social avec l'application

du PLIE dans la phase opérationnelle, une

fois le dossier validé ; un souci d'intégration

au reste de la ville toujours plus croissant,

déjà affirmé dans le contrat de ville.

La mairie fait du relogement une priorité

(respect du souhait des habitants,

concertation, ce pan du projet est le fer de

lance de la politique municipale sur le projet).

2) Des actions inadaptées qui induisent des déséquilibres Les actions citées plus haut ne font que pallier à l'urgence de requalification d'une ville qui a

mal vieilli. Il faut espérer que la ZPPAUP agira dans le sens d'une certaine harmonisation de

la préservation du patrimoine local.

Les dynamiques spontanées du centre-ville (répartition de la population sur certains biens à

rénover, ghettoïsation poussée du quartier Richarme, une certaine fuite vers les coteaux)

induisent un déséquilibre marqué entre les quartiers. Les subventions municipales

proposées en priorité sur certains axes routiers ne font que pousser ce déséquilibre. Celui-ci

s'illustre de diverses manières.

Source : site internet DDE42



36

a. Un centre-ville marqué par une forte vacance

C'est assez logiquement sur le centre que se concentre la plus forte vacance. Les autres

îlots excentrés concernés représentent pour la plupart des friches urbaines ou industrielles.

La vacance moyenne à Rive-de-Gier est de 3% plus élevée que celle appliquée sur tout le

département de la Loire.



37

b. Des îlots non prioritaires pourtant sujets à de graves difficultés

L'étude du cabinet Saunier ne rend pas, dans son diagnostic urbain, l'intervention sur les

îlots des rues Richarme et Noire prioritaire. Pourtant au cours des entretiens avec les

institutions locales, c'est bien de là que proviennent aujourd'hui nombre de difficultés

sociales et de sécurité.

L'îlot est aujourd'hui complètement

déserté par les commerçants. La

rue Richarme (en vert), qui longe

en partie la voie ferrée, d'aspect

pourtant ouvert, avec un patrimoine

architectural intéressant (les

escaliers en bois apparents), ne

contient plus qu'un restaurant et

une laverie sur sa partie piétonne à

l'est. La seule tour HLM de Rive-

de-Gier la borde, avec un

supermarché discount :

l'emplacement est révélateur des

difficultés sociales des habitants, en majorité d'origine maghrébine

ou turque. C'est sur ce périmètre qu'on constate les rachats de

petits immeubles entiers par une famille qui la rénove ensuite pour

y faire venir ses proches.

La rue Noire (en rouge) est très retranchée du centre urbain ;

l'OPAC du Rhône y a beaucoup construit.

Face à cet isolement, la municipalité ne souhaite cependant pas à

l’heure actuelle préempter sur ce quartier. Il est prévu, de façon

très générale, d'y démolir des immeubles insalubres, d'en

reconstruire de nouveaux et de créer un espace public. L'étude

Saunier prévoyait 3 scénarii ; le troisième envisage également la

requalification du carrefour en bout de rue ainsi que la création d’un front bâti sur le nouvel

espace public aménagé.

www.agglo.st-etienne.fr

Fond de plan : commune de Rive-de-Gier



38

c. Secteurs attractifs et secteurs rejetés Les entretiens effectués avec des agents immobiliers nous ont permis de localiser les

secteurs les plus attractifs et par conséquent ceux qui sont peu, voire pas demandés.

Les quartiers « Grand Pont » et « Richarme-Noire » renvoient une image négative, par la

présence de logements sociaux et d’un sentiment d’insécurité régnant dans ces secteurs.

Alors que Le Clos Durozeil et la zone Tochissonne-Mouillon se trouvent très demandés par

les futurs propriétaires.

A Tochissonne, les permis de construire révèlent que des ‘lyonnais’ (Vénissieux), suite à une

succession, ont agrandi un vieux bâtiment pour créer 3 maisonnettes avec jardin, qu'ils

louent à présent.

Fond de plan : commune de Rive-de-Gier



39

L’action des promoteurs Des opérations privées participent au renouvellement urbain: leur investissement tend à

répondre à une certaine demande en logements.

Investissement tardif du privé dans le logement collectif

5

1 1 11 12 2

4

2

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Bailleurs sociaux Promoteurs privés

Les promoteurs ne se sont intéressés que très récemment à Rive-de-Gier (2001).

Auparavant cible des opérations HLM, le fond de vallée est aujourd’hui en partie concerné

par la construction d’ensembles immobiliers. Ces opérations sont souvent menées sur des

terrains urbanisés (friches, démolitions, terrains vagues…), avec pour conséquence du

recyclage urbain.

Le Clos Durozeil

Carle Construction réalise la première opération « le Clos Durozeil » en 2001 qui

comprend deux immeubles d’habitations. Elle est située sur les hauteurs, au sud de la Mairie

et de la place de la Libération.

La première tranche se compose

de 30 logements allant du T2 au

T5 et la seconde, actuellement en

réalisation, présente 28

appartements allant du T2 au T5

avec une nette majorité de T3

avec comme pour la première des

parkings en souterrain et balcons.

La clientèle est locale, c’est-à-dire de la Vallée du Gier, avec moins de 20% de lyonnais. En

comparant les caractéristiques de la clientèle des deux tranches de l’opération, on constate

du point de vue de leur âge un rajeunissement des acheteurs avec une plus forte proportion

Source : fichier Sitadel, DRE



40

de primo-accédants pour la seconde phase. L’âge des acquéreurs actuels avoisine les 35

ans. Cette diminution de la moyenne d’âge peut s’expliquer par la baisse des taux d’intérêts

des emprunts.

L’immeuble St Jean

Situé sur l’îlot Dorian,

ancien terrain vague,

l’immeuble « St Jean » offre

17 appartements avec

balcons et garages fermés

allant du T2 au T6. Ce n’est

pas seulement un immeuble

résidentiel, il comprend

également en pied

d’immeuble une surface de

350 m² de bureaux occupés,

d’une part, par un corpus médical : un cabinet infirmier, un dentiste, deux médecins, et

d’autre part, d’une agence bancaire et d’assurances. L’opération est actuellement

pratiquement achevée, reste encore des travaux de finition.

Le contexte de lancement de cette opération est très particulier. En effet, d’après le

promoteur, ce serait la municipalité qui l’aurait contacté pour lui proposer de réaliser une

opération immobilière sur Rive-de-Gier. Le promoteur aurait de ce fait négocié une faible

charge foncière et une réunion préparatrice au cours de laquelle il pourrait déterminer la

demande et le type de biens à construire. Selon l’entreprise PGT, la démarche de la Mairie

est signe d’une forte volonté de renouvellement urbain.

Le profil des acheteurs dans cet immeuble est principalement caractérisé par des personnes

âgées qui habitaient initialement dans les coteaux et qui souhaitent descendre au centre-ville

pour être proche des commerces et services. Ce type de clientèle a été sans doute intéressé

par la proximité des commerces mais également par une meilleure accessibilité aux services

médicaux en pied d’immeuble.

Par ailleurs, on dénombre trois investisseurs privés. Quant à l’idée que les lyonnais

viendraient s’installer au centre de Rive-de-Gier, le promoteur dément cette idée reçue.



41

d. L'offre immobilière est en inadéquation avec la demande

Tous les agents immobiliers en témoignent : la demande d'achat en biens immobiliers est

principalement axée sur les « petits biens » (qui peuvent être des maisonnettes) puisque le

budget des acquéreurs ne leur permet pas l'achat de biens dits « lourds ».

Or les agences ripagériennes se retrouvent avec de nombreux produits « lourds » et peu de

petits biens. Ils rencontrent des difficultés à rentrer ce genre de biens dans leurs agences

alors que c'est précisément ce qui leur fait défaut.

A noter également, une population locale peu aisée qui montre un intérêt pour des biens "à rénover". C’est une clientèle manuelle qui veut acheter sur place, mais pour qui le seul

moyen d’accéder à la propriété est d’acheter un bien qu’ils rénoveront à leur rythme.

Ces déséquilibres spatiaux et financiers amènent à penser qu'une action volontariste forte

pourrait mieux accompagner les dynamiques observables, afin de les canaliser. Pour ceci il

faudrait un projet pensé de développement pour la ville, qui semble encore faire défaut à la

municipalité.

B. Réhabilitation et recyclage : quel fil conducteur pour les interventions ?

Aujourd'hui, les différents projets engagés de reprise des friches industrielles, urbaines, mais

aussi de reprise d'îlots, suivant le schéma directeur proposé par le cabinet Saunier

mentionné plus haut, témoignent d'une hétérogénéité de l'action publique qui ne concourt

pas à un projet de développement global.

1) Les remaniements d'îlots urbains Localisation des îlots concernés par une réhabilitation

Source : Etude cabinet Saunier



42

Source : PADD du Plan Local d'Urbanisme – Document provisoire, validé en juillet 2005



43

a. Réhabilitation de l’îlot Notre-Dame

Articulé autour de l’église Notre Dame, cet îlot

présente de fortes marques de vétusté et de

dégradation du bâti. Il s’agirait donc pour EPORA

de démolir des bâtiments en cœur d’îlot, de

reconstruire, réhabiliter ou laisser en état selon les

scénarii, et de créer et aménager de nouveaux

espaces publics. Aujourd’hui, seule l’église Notre

Dame a bénéficié d’une rénovation, en raison des

financements restreints.

b. Réhabilitation de l’îlot Baldeyrou

Situé sous le viaduc de l’A47 et servant de

séparation entre deux rues adjacentes, cet

îlot est aujourd’hui composé d’immeubles

denses et dégradés, dont quelques

logements sont laissés vacants.

La situation particulière de cet îlot sous

l’autoroute pousse la commune, à engager

un programme de démolition important qui

va profondément modifier le secteur. Il

s’agira alors, avec des variantes suivant les scénarios, d’utiliser les espaces libérés pour

créer des jardins sur terrasses, et une entrée de ville accueillante structurée autour d’un mail

d’arbres. La commune souhaite également y implanter des parkings car le besoin s’en fait

ressentir d’après elle.

c. Réhabilitation de l’îlot Le But

Inscrit dans la continuité de l’îlot Baldeyrou, Le But est situé sur le versant exposé au sud de

la vallée du Gier. Il s’agit donc de mettre cette localisation à profit et de s’appuyer sur les

aménagements en place afin de transformer les friches existantes en jardins sur terrasses. A

terme, ils pourront être utilisés comme jardins familiaux par les habitants, comme espaces

de plantation de vergers communaux ou privés, ou de vignes. Cet îlot reconstitué pourra être

présenté comme un nouveau secteur de promenade offrant un belvédère sur la vallée. Le





44

projet est pour l’instant mis en veille.

d. Réhabilitation de l'îlot Lanoir Il est prévu à court terme dans ce quartier qui a déjà subi

d'importantes démolitions/reconstructions, de créer une

nouvelle voie publique et éventuellement du stationnement.

e. Réhabilitation de l’îlot Jardin des Plantes Cet îlot est présenté comme non-prioritaire par l’étude. Celle-ci propose principalement de

requalifier le jardin de ville, de créer des espaces publics et un parking. Un troisième

scénario prévoit également la démolition de bâtiments et la construction de nouveaux

logements.

La mairie mène ainsi de multiples opérations, sans que l'on voie un fil conducteur apparaître.

Par exemple, l'EPORA a en charge la maîtrise du foncier de certains sites; c'est lui qui bien

souvent conçoit, par des plans-masses détaillés, le devenir des terrains préalablement

désignés par la mairie pour achat.

.

Ilot Lanoire



45

2) Plus généralement, quelques actions très ponctuelles de reconversion

a. Les friches industrielles

• Réhabilitation industrielle du bâtiment BAF : une action

ponctuelle de la SEDL. Il accueille aujourd’hui une nouvelle

entreprise industrielle.

• Site des Ateliers Muguet : un site en suspens, en attente

de l’accord de vente de la propriétaire.

• Site Dorian : habitat près du rond-point.

• ZI Couzon : Une énorme friche demeure dans l'ensemble industriel au sud. Elle appartient

à un organisme bancaire, un promoteur privé souhaiterait y développer de l'habitat, mais les

élus restent vagues sur ce projet.

b. Les friches urbaines

• La MJC rue Antoine Marrel a été ouverte en

1999 sur un ancien terrain vague.

• L'ancienne Imprimerie rue J. Guesde (photo)

accueille jusqu’à aujourd’hui une compagnie

de théâtre, Defriche Compagnie.

• Les immeubles de l'ancienne fabrique de

meubles Bonjean, associés à un cinéma,

représentaient une friche de 1800 m².

Aujourd'hui, 600 m² sont convertis en un

centre social, et un bâtiment d’accueil pour sièges sociaux d'associations est prévu sur le

reste du terrain.

En définitive, la commune semble restreindre le terme renouvellement

urbain à la simple opération de « curetage ». Celle-ci se traduit, sur la

plupart de sites à réhabiliter, par la démolition des immeubles

insalubres présents et la construction de bâtiments ou la création

d’espaces publics. Ces opérations ne s’inscrivent en aucun cas dans

un programme plus global de renouvellement urbain.

ZI Couzon

La MJC, rue Marrel

Défriche ci, rue J. Guesde



46

C. Une conscience des besoins de renouveler mais un manque d'orientations transversales

Le futur Plan Local d'Urbanisme reprend les orientations9 des documents de planification à

vocation générale (Plan de Déplacements Urbains (PDU), Programme Local de l’Habitat

(PLH), Contrat de Développement Rhône Alpes (CDRA), contrat Rivière, Plan départemental

de requalification). Les grands thèmes y sont abordés: démographie, habitat et mixité

sociale, économie, déplacements et stationnements, équipements et services,

environnement et paysage et enfin foncier.

La municipalité semble donc sensible à la thématique du renouvellement urbain et reconnaît

les handicaps de son territoire. Elle renouvelle donc la commune, soit au travers de projets

parfois très ponctuels, soit par des orientations restant trop générales pour donner un projet

de territoire correspondant aux réalités ripagériennes.

1) Quel redéploiement des activités économiques?

Quelle est la réalité de l'orientation donnée par le PADD de soutenir le redéploiement

économique?

L’aménagement de zones artisanales et industrielles veut relancer l'économie de la

commune. Deux opérations de ce type sont observables à Rive-de-Gier :

a. Des zones de concentration de l'activité économique

- ZI Couzon, une zone industrielle d'importance qui fait perdurer la tradition économique de

la ville (verrerie).

- ZI Brunon-Valette: Enorme friche industrielle située au nord de la gare SNCF, elle a fait l'objet d'un

réaménagement abouti depuis 1998. L'opération a été commandée par le département de la

Loire qui a signé avec la SEDL une convention d’aménagement. L'opération, qui a compris

l'aménagement de la promenade longeant le Gier, s'inscrit dans la suite du Programme de

Résorption de Friches Industrielles.

9 Celles-ci sont déclinées en annexes



47

- ZA de Combeplaine Située en face de Châteauneuf, cette zone s'étend sur environ 4 ha (les vestiges romains

découverts ont limité le périmètre).

La SEDL a été désignée par la commune comme aménageur (destruction/réhabilitation du

bâti dégradé du 19ème et 20ème siècles) et EPORA comme porteur foncier. A terme, la

requalification des îlots concernés débouchera sur une entrée de ville retraitée, et sur une

nouvelle zone d'activités économique. Le travail consiste en une reparcellisation, une

restructuration de la voirie, des branchements réseaux, et du traitement paysager.

b. Peu de maîtrise dans l'implantation des entreprises

La direction prise par le réaménagement de Combeplaine ne satisfait pas tous les acteurs

concernés : certains imaginaient l’implantation d’un village d’entreprises à thématique

tertiaire, mais la mairie a subi la pression d’entreprises voulant s’y installer. D'ores et déjà, le

parc constitué s'oriente vers une activité semi-industrielle. Enfin, Saint-Etienne Métropole,

qui définit actuellement l'intérêt communautaire en matière de développement économique,

ne s'est pas encore clairement positionnée.

De même, sur Couzon, on peut discuter de l'opportunité d'un projet d'habitat sur une zone

industrielle.

Pour toute commune, l'arrivée d'une entreprise représente une opportunité qu'il est difficile

de refuser même au motif d'une spécialisation économique d'un certain périmètre.

Néanmoins il reste possible d'afficher une thématique générale qui permettra d'orienter le

développement économique (Biopôle lyonnais, recherche agronomique à Caen, pôle optique

à Saint Etienne).

2) Actions sur les espaces publics et préoccupations paysagères

Outre les projets de création d’espaces publics dans le réaménagement des îlots prioritaires

définis par l’étude Saunier (Proudhon, Notre-Dame, Baldeyrou-Le But) d’autres opérations

ont été menées ou sont en cours de réalisation sur la commune. Elles sont au nombre de

trois.

- La Place de la Libération : prévus depuis déjà un an, les travaux débuteront à l'été 2005

afin d'optimiser l'accueil du grand marché de la vallée, et d'affirmer le rôle de centre

névralgique de cette place. Il est prévu de supprimer le stationnement sauvage au profit d'un



48

parking, ainsi que de sécuriser la traversée actuellement dangereuse de la départementale.

- Le parvis et la passerelle de la Gare SNCF : engagé par la commune et confié à la SEDL,

cet aménagement a été achevé en 2001 et constitue l'un des points forts de l'intervention

publique à l'heure actuelle.

- Les Berges du canal du Gier : cet aménagement s'inscrit dans le programme de création de

la ZI Brunon Valette, la SEDL est aménageur sous convention avec le département. Le

contrat de rivière contient aussi des dispositions relatives à l'aménagement des berges.

3) Vers une politique raisonnée de déplacements

Le volet des déplacements est sans doute le plus pensé des axes de développement de la

commune, sans doute parce qu'un Plan de Déplacement de Secteur, application locale du

Plan de Déplacement Urbain, a été décliné sur la région du Gier.

a. Politique de stationnement

- D’après le PDS, l’offre en stationnement serait suffisante sur la commune. Pourtant, la

mairie affiche clairement le souhait d’augmenter cette offre à moyen terme et de la compléter

autour du centre ville en créant des parkings mais également en réaménageant des

stationnements existants.

- Cette offre en stationnement reste non payante et la commune ne semble pas envisager de

la rendre payante dans l’immédiat. Notons tout de même que la commune de St-Chamond

s’est elle-même engagée dans une politique de stationnement payant, action parmi d’autres

menant à un renouvellement urbain réussi.

b. Actions sur le réseau de voiries

- La requalification de la RD88 est envisagée par la commune. Lien routier historique du fond

de vallée, elle doit être requalifiée pour améliorer l’image de la traversée de la vallée du Gier.

Il faut noter qu’elle supporte tout le trafic de l’A47 lors des travaux ou d’accidents.

- Avec l’appui du département, il est prévu de reclasser la RD88 au niveau 2, afin de réduire

la vitesse automobile sur cette voie, de renforcer son caractère urbain, tout en maintenant la

possibilité de passage des convois exceptionnels.

- La création d’un boulevard urbain de niveau 3 par Saint-Étienne Métropole est prévue pour

délester la RD88, desservir le futur pôle d’échange et intégrer les orientations du PDU.



49

- La requalification de l’échangeur du Sardon (Maîtrise d’Ouvrage : Etat) permettra sa remise

aux normes de sécurité. Sont prévus l’aménagement de bretelles, de carrefour, de

protections acoustiques, d’assainissement.

- Une liaison doit être créée entre le Sardon et le Grand Pont par Saint-Étienne Métropole :

elle devra permettre de limiter le trafic intercommunal dans Rive-de-Gier et de désenclaver le

quartier du Grand Pont.

- D’autres liaisons seront aménagées entre les coteaux et la vallée.

- L’A47 doit être requalifiée (Maîtrise d’Ouvrage : Etat) : il est envisagé de la sécuriser et de

la délester à terme.

- Création de l’A45 (Maîtrise d’Ouvrage : Etat)

c. Organisation des transports collectifs

- La liaison express ferrée entre Lyon et Saint-Étienne doit être améliorée.

- La région a pour mission la mise en place à moyen terme d’un tram train entre Saint-

Étienne et Rive-de-Gier.

- L’aménagement d’un pôle d’échange sur Rive-de-Gier doit être mis en place par Saint-

Étienne Métropole : il sera implanté au niveau de la gare SNCF, le stationnement y sera

réservé aux utilisateurs des transports collectifs, des stationnements adaptés aux vélos

seront créés.

- Saint-Étienne Métropole est également chargée de la mise en place d’une nouvelle gare

routière sur Rive-de-Gier.



50

d. Mise en place de modes doux

- Il s’agira dans un premier temps de favoriser la mise en place de pistes cyclables et de

créer un itinéraire cyclable continu sur toute la vallée.

- Un effort devra être fait en matière de cheminements piétons (commencé avec

l’aménagement de la passerelle à la gare).

A travers les actions publiques et les discours des techniciens, on perçoit la volonté de

renouveler la ville. Les priorités d’actions municipales se traduisent notamment par de

nombreux projets de réhabilitation d’îlots, d’aménagement d’espaces publics, de

reconversion de friches industrielles et urbaines…, mais également par l’impulsion

d’opérations privées disséminées sur le territoire communal. En effet, dans le cadre de la

réalisation de l’immeuble St Jean, la municipalité a contacté le promoteur PGT, sans intégrer

cette opération dans un projet d’ensemble.

Or, comme souligné dans le préambule de cet atelier étudiant, le renouvellement urbain

implique notamment une réaction des pouvoirs publics face à l’échec du renouvellement

spontané dans certains quartiers, et d'engager des projets urbains globaux.

Car on assiste bien sur Rive-de-Gier à un démembrement à la fois social et territorial. La

crise économique, en provoquant un fort taux chômage et un cadre urbain délabré, a d'abord

fait fuir la main-d'œuvre, laissant le centre-ville exsangue. Les dynamiques d'aujourd'hui

concentrent une population aisée sur les hauteurs et ghettoïsent certains quartiers du centre-

ville. Les différents quartiers ont chacun leur développement propre, et il importe de

retrouver un horizon partagé qui permette de canaliser le renouvellement urbain.



51

IV. Conclusion : Quelques pistes pour un renouvellement urbain réussi

A. Clarifier le contexte politique intercommunal actuel : Pour une redéfinition du projet politique sous-jacent

Les divers échanges avec les acteurs en place ne laissent aucun doute sur l'existence de

projets politiques divergents sur la vallée du Gier. L'existence antérieure du Syndicat

intercommunal du Pays du Gier rend difficile, au-delà du simple transfert de compétences,

l'abandon du soutien politique ciblé dont bénéficiait jusqu'à présent ce territoire.

La communauté d'agglomération de Saint-Etienne Métropole couvre un secteur beaucoup

plus large aux besoins tout aussi forts. De plus, l'agglomération stéphanoise représente

aujourd'hui le plus grand pôle de développement potentiel pour faire face, dans un souci

d'équilibre des territoires, à une métropole lyonnaise toujours plus grande : c'est donc sur

cette agglomération que les financements de la nouvelle intercommunalité sont en majorité

dispensés.

On comprend la réticence des communes du Gier à abandonner leur intercommunalité,

s'étant structurées d'elles-mêmes autour de particularités locales (géographiques ou

artisanales).

La question est donc de savoir si le territoire que couvre Saint-Etienne Métropole est perçu

comme cohérent. Il faut remonter aux motifs de l'adhésion des communes à cette

intercommunalité, et comprendre à quel point l'objectif de rayonnement de Saint-Etienne

représente une "menace" pour le développement du Gier, et à quel point il est au contraire

pertinent pour le Sud Loire entier.

Si peu conciliables soient-ils, ces deux projets politiques doivent trouver des raisons de

cohabiter. La volonté actuelle des élus siégeant au SIPG, structure portée à l'origine par une

volonté commune, et aujourd'hui très défendue par le maire de Rive-de-Gier, est de perdurer

comme "antichambre" de Saint-Etienne Métropole. Il faut clarifier ce projet. Parle-t-on de

cabinet politique de pression ou bien d'organe d'explicitation et d'adaptation locale des

projets votés en conseil communautaire ?



52

Le SIPG en tant qu'intercommunalité, de par les dispositions législatives récentes, a vécu.

Toutefois l'équipe qui le constitue possède une connaissance fine du territoire, que n'a pas

celle de Saint-Etienne Métropole. Aujourd'hui par exemple le contrat de ville Gier est impulsé

majoritairement par le SIPG qui connaît bien les communes et ses interlocuteurs. Ne faut-il

pas préserver cet échelon territorial, ou en tous cas cette connaissance du territoire Gier,

sous une forme juridique autre ? Le débat reste ouvert.

On peut ainsi comprendre pourquoi "l'information circule mal", les manques de coopération,

les positions d'attentisme notamment par rapport au transfert de la compétence Habitat

d'une intercommunalité à l'autre. Si les directives politiques ne sont pas adoptées par

consensus, la mise en œuvre de l'action publique en souffre.

B. Des rôles à redéfinir

La question des intercommunalités a déjà été abordée plus haut, il importe de retrouver un

positionnement clair des acteurs afin de mener à bien les actions engagées et futures.

Il semble également opportun de revenir sur le rôle propre du porteur foncier EPORA. Sa

mission consiste en l’achat et la requalification de foncier dégradé, de friches industrielles,

commerciales, économiques. Il intervient également à sa demande sur des friches urbaines

(liées à l'occupation humaine) qui représentent 20% de son travail.

Le fait qu’il doive faire des choix entre les terrains sur lesquels on lui propose d’intervenir n’a

rien d’anormal ; en tant qu’établissement public, il est redevable à son conseil

d’administration et doit gérer un budget en toute connaissance de cause – budget d’ailleurs

alimenté en partie par les reventes au prix « fort » (100% de la valeur d’achat) de terrain aux

promoteurs privés.

Son rôle de quasi aménageur sur des îlots comme Proudhon – EPORA a engagé de

multiples réflexions sur cet îlot - est en revanche plus questionnable, dans la mesure où la

municipalité ne valide qu’en aval les projets développés, et intervient peu dans la conception

de ceux-ci.



53

C. La mise en place d’un projet de territoire transversal

L’action publique passe par une complémentarité des tâches et des financements de

chacun. La question ne se pose pas qu’entre SEM et le SIPG, mais également avec la

commune.

A titre d’exemple, sur la question de l’habitat, Saint-Etienne Métropole est compétente sur

les questions « d’équilibre social de l’habitat » : elle doit produire un PLH et s’occuper de sa

mise en œuvre, et de la politique du logement (notamment sociale). Elle sera bientôt

responsable de l’OPAH intercommunale. La ville quant à elle pourrait s’occuper du

ravalement des façades et du ‘curetage’ d’îlots, ainsi que du travail de réhabilitation. Car

celui-ci demande une identification de sites auxquelles seules des connaissances locales

permettent d’aboutir. Saint-Etienne Métropole connaît peu le contexte local par rapport au

personnel de terrain que constitue le personnel de la mairie.

Cela ne dispense pas la municipalité de se déterminer un horizon propre par le biais d’un

projet de territoire construit. Ce, à la fois pour répondre aux obligations dégagées par Saint-

Etienne Métropole dans ses documents, puis les adapter à son territoire, mais aussi pour

rester maître de son développement.

Or, au-delà du renouvellement urbain, la commune ne semble pas avoir réfléchi de façon

prospective à son développement futur. Le PADD du Plan local d'urbanisme reflète certaines

volontés, mais qui ne s'inscrivent pas dans un projet ni de structuration morphologique

urbaine, ni de positionnement dans un contexte territorial pourtant fort d'enjeux.

Le rôle de la prochaine phase de notre atelier étudiant sera donc d’orienter l’action publique

sur des thématiques fortes de développement par l’intermédiaire de scenarii assez

contrastés pour permettre le choix raisonné d’un futur possible.



54

V. Annexes • Mouvements migratoires: arrivées et départs de Rive-de-Gier

Pays du Gier

St Etienne Métropole

Grand Lyon

Rhône Alpes

reste France Total

Départs de Rive-de-Gier 1974 2392 315 3489 855 4344 Pourcentage 45% 55% 7% 80% 20%


Pays du Gier

St Etienne Métropole

Grand Lyon

Rhône Alpes

reste France Total

Arrivées à Rive-de-Gier 1118 1425 198 2198 390 2588 Pourcentage 43% 55% 8% 85% 15%




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• Grandes orientations des documents de planification généraux de RU

1. Améliorer l’attractivité de la Vallée du Gier

2. Soutien et développement des territoires

- Image de marque de l’entrée "Gier" du département

- Accessibilité et mobilité au sein de la vallée

- Soutien des activités existantes et traditionnelles

- Favoriser de nouvelles activités

- Restauration et adaptation des parcs de logement

- Assurer un renouveau résidentiel

- Insertion et cohésion sociale

Politiques partenariales

Développement spatial équilibré

- Répartir équitablement les équipements publics

- Développement des pôles multimodaux

- Eviter fuite vers les coteaux par une action sur l’habitat et l’armature commerciale

Les conditions d’un renouvellement urbain réussi :

- Concertation de la population

- Cohérence et coordination des politiques en place

A plusieurs échelles :

- Globalité des projets



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• Structuration progressive du système d'acteurs de la vallée du Gier Face à la crise industrielle qui frappe de plein fouet la Vallée du Gier, différentes entités s'organisent. Rive-de-Gier d'abord, avec une OPAH sur la rue Noire entre 1982 et 1985. Le département de la Loire met en place dès 1985 un Programme de reconversion de friches industrielles, à fonds départementaux et régionaux. C'est dans le cadre de ce programme que le premier PACT Urbain (programme d'aménagement concerté du territoire), ancêtre du Contrat de Ville, est aussi mis en place en 1988. La mairie de Rive-de-Gier se dote d'un contractuel comme interlocuteur "friches", jusqu'en 2003, quand Saint-Etienne Métropole reprend la compétence dans le cadre du contrat de ville. A la même époque, les communes de la vallée du Gier, coteaux et fond de vallée, se réunissent en une Conférence Intercommunale du Pays du Gier, une association avec de faibles moyens mais qui tente de structurer une action et de dessiner une identité à ce territoire géographique. En 1989, la conférence signe une Charte d'orientation (sur le cadre de vie, l'emploi, l'économie) qui bâtit la politique et les actions intercommunales futures. L'accent est mis sur l'orientation "Aménagement Cadre de Vie", ce qui déterminera la prise en charge du futur SIPG10 de l'OPAH intercommunale. Les contacts avec le département et la région sont établis : le contrat économique de bassin, la même année, est le premier document juridique produit par l'entité. Sous le PACT Urbain, Rive-de-Gier met en place une 2ème OPAH entre 1991 et 1993, sur tout le centre-ville. La SIPG devient syndicat "à la carte" en 1993, une forme juridique de consensus entre certaines communes désireuses d'un rapprochement et d'autres, telle Rive-de-Gier, souhaitant un cadre juridique assez souple. L'idée d'une communauté de communes, un instant envisagée, est abandonnée. Le second PACT Urbain entre en vigueur en 1994 pour une durée de 4 ans. Une OPAH intercommunale est mise en place. A Rive-de-Gier, elle fait suite à celle de 1991 : il n'y a donc pas d'interruption de l'intervention sur les logements dégradés ripagériens depuis cette date. En 1995 est mis en place l'intercommunalité de Saint-Etienne Métropole. De périmètre plus large, elle a vocation à reprendre toutes les compétences du SIPG. A cette époque toutefois, Rive-de-Gier ne fait pas partie de la nouvelle communauté de communes. A la suite du dernier PACT, qui concernait le nord-ouest du Pays, le SIPG met en place sur la vallée du Gier le Contrat de Ville intercommunal 2000-2006. En même temps (1999), le département de la Loire met en place un Plan de Requalifiaction de l'entrée ouest du département, en d'autres termes la vallée du Gier. Mûri de longue date, ce projet s'inspire d'une étude qu'avait mené le CETE lors de la phase diagnostic des PACT Urbains11. En 2001, Saint-Etienne Métropole devient communauté d'agglomération en regroupant davantage d'adhésions, dont Rive-de-Gier. Enfin en 2003, elle atteint les 400 000 habitants et regroupe 43 communes notamment de Haute-Loire, ou des monts du Pilat Les compétences du SIPG lui sont peu à peu transférées à mesure sur l'intérêt communautaire est défini sur les différents thèmes.

10 SIPG : Syndicat Intercommunal du Pays du Gier 11 Cette étude, qui faisait état de l'urgence d'une intervention au niveau de l'habitat et du bâti en général sur la Vallée du Gier, a également inspiré l'OPAH intercommunale actuelle.



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• Etat du transfert des compétences/activités SIPG → SEM mai 2005

SIPG SEM Date de transfert de la compétence

Contrat de rivière X Un 2ème contrat sera validé

été 2005. Les 2 fonctionnaires

responsables du Contrat Rivière travaillent encore au SIPG par souci de proximité

géographique et de rationalisation des ressources

communautaires

1er janvier 2005

OPAH intercommunale x L'intérêt communautaire n'est pas encore entièrement défini

Août 2005 selon textes législatifs en vigueur

Contrat de ville intercommunal

x Jusque fin 2006 la gestion du contrat en cours reste à charge du SIPG

X 2001

Ex-Contrat Global de Développement (aujourd'hui Contrat de Développement Rhône-Alpes, CDRA)

Ne reste du CGD que la mise en place sur Génilac de l'équipement nautique intercommunal

x Décembre 2004

Dispositifs partenariaux (contrat enfance, temps libre, etc) associés au Contart de Ville

x Jusqu'en 2006

D'après les entretiens effectués auprès des acteurs



58

PPllaann ddee rreeqquuaalliiffiiccaattiioonn

dduu GGiieerr

CCDDRRAA

CCoonnttrraatt RRiivviièèrree

CCoonnttrraatt ddee vviillllee

RReennoouuvveelllleemmeenntt LLiieenn ssoocciiaall

EEmmppllooii

PPLLUU ZZPPPPAAUUPP

SSuubbvv.. OOPPAAHH EEssppaacceess ppuubblliiccss

CCoonnttrraatt dd’’aagggglloo

PPLLHH PPDDUU

SSCCooTT

RRééggiioonnaall IInntteerrccoommmmuunnaall CCoommmmuunnaall

SS..EE..MM SSIIPP

DDééppaarrtteemmeennttaall

CCoonnvveennttiioonn ccaaddrree

PPoorrtteeuurrss ffoonncciieerrss EEPPOORRAA AAmméénnaaggeeuurrss

SSEEDDLL

CCoonnvveennttiioonn ccaaddrree

Les systèmes d'acteurs en présence Production atelier étudiant 2005



59

• Compte-rendu entretien : agence Riv'Immo

17 mai 2005

1. Offre Quel type de biens ?

• Maisons de village… • Appartements, • Immeubles • Terrains • Fonds de commerces

En accession, pas de location. Neuf/ancien à rénover/ ancien rénové Surfaces variables. Villa : au moins 3 chambres ; Appart : F2. Localisation géographique Toute la vallée du Gier et régions environnantes. Pas forcément de secteur, vallée du Forez, Haute-Loire. + de demandes sur la vallée puisqu’agence implantée là. Profil des vendeurs :

• Personnes âgées qui descendent des coteaux vers le centre ville (Pb de déplacement)

• Mutation, • Divorce, • Succession, • Appartement ou maison inadaptée

Toutes CSP. Où ils partent ? Vers le centre ville ou autre part en France ou dans la région …??? Certains rachètent dans le secteur.

2. Demande Quel type de biens ?

• Maisons en général, • Appartements, • De + en + d’Immeubles avec plusieurs apparts pour investissement de particulier qui

n’habitent pas forcément R2G. Qui achète : Beaucoup de couples qui travaillent, avec enfants Budget moyen : 200 000 euros Où ? Dans quels quartiers ? Plutôt dans la rue principale, rue Jean Jaurès et extensions (Quartier St Jean jusqu’au Champion).



60

Pas vraiment de demande pour les quartiers Richarme (commerces et services s’en vont) et du Grand Pont (HLM, sentiment d’insécurité) Origines géographiques

• St Etienne, • Un peu de Lyon, les lyonnais qui ont de l’argent ne viennent pas à R2G. et ceux qui

viennent avec un budget sont très exigeants et l’offre ne leur convient pas. « le mythe des lyonnais acheteurs »

• Vallée du Gier en général Combien de ventes arrivent à terme ? 90% des ventes arrivent à terme, 10% voient leurs prêts refusés.

3. Marché/ Dynamisme Quels sont les prix pratiqués sur Rive de Gier ?

• 300 000 euros pour une villa de 120 m² + 1 000 m² de terrain • 1 000 euros /m² pour un appartement ancien habitable • 2 000 euros /m² pour un programme neuf

Surestimation des biens par les vendeurs. Si les biens sont estimés à leur juste valeur, chers ou pas chers ils se vendent. Evolution des prix sur les dix dernières années En 5 ans, explosion des prix : +50%. Tendance nationale, pas spécifique à R2G. Position stratégique de R2G entre St E et Lyon. Marché dynamique ou non ? Marché peu dynamique mais tendu : les budgets diminuent donc la demande n’est plus adaptée à l’offre au niveau des prix. Ils préfèrent donc présenter des offres de biens moins chers qu’ils sont sûrs de vendre. Le foncier : 1 seul terrain à la vente, plus rien n’est à vendre depuis qques années. A Longe par ex : 2 000 m² pour 106 000 euros. Ce sont les promoteurs qui achètent lorsqu’il y a plusieurs ha et qui s’occupent de les viabiliser. La demande en terrain s’est calmée un peu.

4. Commerce Pas de demande sur les fonds de commerce, offre existante dans la rue principale (fin d’activité, retraite) mais pas d’acquéreurs.

5. Relations avec les pouvoirs publics Bonnes relations avec la Mairie. Pas beaucoup d’estimations sur les prix pratiqués en général.



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• Compte-rendu entretien : agence Bib'Immo

17 mai 2005 Mr Guillot

1. Offre Quel type de biens ? Large panoplie :

• Pas de locations que de la vente de terrain (1 seul) et immobilière • De l’appart « pourri » à restaurer entièrement (230 à 300 euros le m²) à l’appart

bourgeois (220 000 euros pour 180 m²) • De la petite maison de ville (80 000 euros) au château (600 000 euros) • Quelques programmes neufs (jusqu’à 180 euros du m²), peu d’interventions car

promoteurs commercialisent eux-mêmes Le foncier Peu de terrain à vendre car en attente de modification du POS, et Mairie a bloqué des terrains ; qques terrains à Genilhac par ex : viabilisé, 2000 m² pour 150 000 euros, plus de terrains sur les coteaux, il ne reste des terrains que sur de communes beaucoup plus excentrées. Offre proposée très variable au niveau :

• Des prix, • Des produits, • Des surfaces (apparts de 30 à 180 m²) • De l’état (neuf, ancien à rénover ou déjà restauré), • Des populations concernées (origines).

Localisation géographique : Travail de proximité de l’agence pour son efficacité : centre ville et campagne environnante dans un rayon de 15km autour de R2G Qui vend ? Raisons propres à la profession:

• 30% de divorces, • 20% mutations professionnelles • Le reste : soit les personnes âgées (+ de 70 ans) qui descendent des coteaux vers le

centre pour un appart ou maison + petite car ne peuvent plus entretenir leur terrain (flux naturel, offre importante) ; soit personnes souhaitant acquérir un bien + grand

• Fermeture ou délocalisation d’entreprise (cas de la verrerie) Tout âge, toutes CSP (bourgeois, classe moyenne, agriculteur qui vend sa grange). Où ils partent ?

• Dans le village pour ceux qui descendent des coteaux, • Sinon dans le sud de la France (Ardèche, Drôme…) pour les vieux à la retraite, • Ailleurs pour raisons professionnelles



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2. Demande

Quel type de biens ? Les gens « recherchent un budget ». Demande axées sur les « petits biens » car elle se fait en fonction des budgets des acquéreurs qui n’est pas assez élevé pour prétendre à des « biens lourds » (au dessus de 250 000 à 300 000 euros). Pas nécessairement du neuf, maisons qui ont 10/20 ans. Qui achète ?

• Primo accédant, pas le principal de la clientèle • couples de 40/50 ans • Gens qui travaillent sur les zones industrielles de Lyon • Tous âges, • Toutes CSP. Certains souhaitant acquérir sont d’un milieu modeste : agence leur

conseille de passer d’abord par leur banque pour savoir jusqu’à combien ils peuvent emprunter, ils voient ensuite ensemble en fonction de leur budget, souvent les démarches n’aboutissent pas à une acquisition.

• Peu d’investisseurs. Beaucoup plus de particuliers que d’investisseurs : sauf famille d’immigrés rachetant un immeuble délabré pour le restaurer eux-mêmes avec les subventions d’Etat.

Raisons :

• Couples divisés entre St Etienne et Lyon (bénéficient du train), • Pour des raisons de délocalisation d’entreprise (lustucru)

Les acheteurs sont de + en + avisés sur l’estimation des biens qu’ils veulent acquérir (outils sur Internet par exemple pour calculer le prix au m²) Qui loue ? Gens qui travaillent sur R2G ou pas très loin, mais quand même pas des lyonnais. Où ? Dans quels quartiers ?

• Plutôt quartiers St Jean et de la Gare, les 2 entrées de ville (quartiers en plein essor car sécurisés ou réaménagés)

• Désintéressés par la rue Richarme (« Chicago by night ») et le quartier du Grand Pont (quartier à mauvaise réputation, quartier social)

Origines géographiques

• ¾ de lyonnais, intéressés par les appartements dits « bourgeois », pour l’ambiance campagne : St Martin Genilhac, St Joseph, Chateauneuf Farmais, équivalents de la campagne mornantaise, mais dont les prix sont moins élevés qu’à Mornant.

• Gens de la campagne environnante qui ne trouvent pas à Mornant se rabattent à R2G pour même service et qualité de vie équivalente à prix moindre. (l’inverse ne se fait pas pour des raisons économiques)

• Personnes âgées qui descendent des coteaux



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3. Marché/ Dynamisme

Quels sont les prix pratiqués sur Rive de Gier ? Nombreux cas de surestimations des biens à vendre par les particuliers par rapport à la réelle valeur de la maison. Agence ne souhaite pas participer à cette surenchère et refuse donc de mettre en vente des biens surestimés. Par rapport à la vallée du Gier? Département, pays ?

• Premier décrochage entre Rhône et Loire (image négative du département), • Ensuite avec villages environnants : ex de Mornant, +25% à 30% pour l’immobilier et

+50% pour le foncier à Mornant • Par contre, à peu près les mêmes prix avec le reste de la Loire

Evolution des prix sur les 3 dernières années ? +25% / 30% d’évolution mais pas spécifique à R2G, évolution nationale. Mais évolution qui a tendance à être accélérée par les habitants de R2G eux-mêmes qui pensent pourvoir vendre leurs biens plus chers puisque ce sont des lyonnais qui achètent. Marché dynamique ou non ? De moins en moins dynamique, tassement du marché pour les biens lourds, car beaucoup de demandes, mais peu de biens à offrir. Marché tendu : l’offre n’est pas adaptée à la demande. Tendance du mmt : peine à obtenir des contacts acheteurs pour les biens lourds. Ça guide les agences dans leur politique, ils sont obligés de s’adapter à la demande, ils travaillent plus pour quasiment moins de résultat. Ils ont donc plus d’intérêt à vendre de petits biens à restaurer que de biens lourds. Même constatation sur toute la vallée, la population est en attente. De quoi ?.... L’offre s’amoindrit, tout le monde est logé à la même enseigne, les gens préfèrent vendre en direct.

4. Relations avec les pouvoirs publics Bonnes relations avec la Mairie, passage obligé en quelque sorte mais collaboration sans pb. Les politiques menées par les pouvoirs publics en matière de renouvellement leur conviennent et sont d’après eux efficaces. Mairie peut préempter assez facilement, point positif. Changement observé de la part de l’agence au niveau de la qualité de vie, moins « grisaillant ».



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• Compte-rendu entretien : agence Loirimmo 19 mai 2005 Implantée depuis 6 ans à Rive-de-Gier. Rayon d’actions : entre Rive-de-Gier et St-Chamond (des portes de Givors aux portes de St-Etienne)

1. Offre Quel type de biens ?

• Maisons de village, de ville • Appartements, • Terrains

Location/vente/gestion de biens Neuf/ancien à rénover/ ancien rénové Vente de programmes neufs en future voie d’achèvement (ex du programme neuf à St Jean) Location Location logement principalement due à une mutation 20 % de maison en location et 80% d’appartements offre locative : une trentaine d’appartements Vente Offre 2 maisons de ville, 4-5 appartements neufs et occasion. Rotation fréquente. Raisons de la vente : - Divorce (50% des cas), - Succession (30% des cas), - Mutations professionnelles (15-20% des cas) - Appartement ou maison inadaptée (le restant) → offre faible sur tous les produits

2. Demande

Principalement maison individuelle ou jumelée de 100m² avec 200 à 400 m² de terrains. Ca vaut environ 154 000 euros. Ce type de bien correspond soit pour deux petits revenus, soit pour un revenu moyen (type cadre moyen).



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3. Profil acheteurs

Exemple du programme neuf à St Jean, ce sont principalement des couples avec enfants et personnes âgées

La population locale est plus intéressée par du « à rénover ». c’est une clientèle manuelle qui veut acheter sur place. Seul moyen d’accéder, pour eux, à la propriété, c’est d’acheter un bien qu’ils rénoveront à leur rythme. Budget d’environ 76 000 euros pour du « à rénover »

Les lyonnais ne viennent pas à Rive-de-Gier, si ils viennent c’est pour la campagne et le confort de vie. Ils s’installent plus sur les hauteurs : St Martin, Genilac...

La population locale est plus dans le centre et celle extérieure est plus installée sur les hauteurs. Aucun stéphanois n’achète à R2G. Ils achètent après une location L’accès à la propriété s’effectue souvent en deux temps dans le but d’avoir une maison avec jardin. La première fois, ils achètent un appartement ou une maison de ville et la seconde fois, ils achètent une maison individuelle souvent à St Martin. Raisons achat

• Mutations • Personnes âgées qui souhaitent se rapprocher du centre et éviter entretien de leur

maison • Volonté de changer de biens (soit parce que trop grand ou bien trop petit)

Secteurs favoris

• Madeleine et St Jean • Le Clos Durozeil • A la limite de Genilac • Gravenant, autour du Mouillon

→ de manière générale, tout ce qui est en hauteur. A noter que St-Chamond est plus porteur que R2G. R2G est une cité dortoir, peu de revenus, populations aidées par services sociaux. Combien de ventes arrivent à terme ? 2 ventes sur 10 n’arrivent pas à terme (Changement d’avis, erreur notaire, vice cachés). Par contre, aucune vente n’est annulée pour absence de crédit. L’agence vérifie auprès de la banque avant la signature du compromis. Sinon, 3 personnes sur 10 n’ont pas un budget suffisant pour acheter un bien immobilier. L’agence vend environ une quinzaine de logements par an (aléatoire selon les années)



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4. Marché/ Dynamisme Quels sont les prix pratiqués sur Rive de Gier ?

• En centre-ville : 990-1070 euros/m² • Rue Richarme : 690 euros/m² • Au Grand Pont : 915 euros/m² • Maison de ville : 1220-1375 euros/m² • Maison individuelle : entre 1525 et 1830 euros/m², selon les cas • 1900 euros /m² pour un programme neuf avec une particularité pour celui du St Jean

qui s’est vendu à environ 2150 euros/m² Evolution des prix sur les dix dernières années En 5 ans, + 50% d’augmentation due à la conjoncture nationale et également l’influence lyonnaise. Il y a 5 ans, une maison individuelle de 100m² + un jardin de 800 m² valait 107 000 euros. Désormais, le même bien se vend à 183 000 euros. Marché dynamique ou non ? Marché dynamique mais peu de transactions. Prix hauts et ne baissent pas.



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• Compte-rendu entretien : Carle Construction

18 mai 2005 Carle Construction : Entreprise familiale basée à Taluyers (69) Petites ambitions : 2 ou 3 grands projets par an

Opérations sur Rive-de-Gier : 2 opérations :

- rue Dormoy : une propriété coupée en deux phases - un terrain quartier Lanoir (encore au stade de projet)

Caractéristiques de l’opération rue Dormoy : 1ère phase commencée en 1997 : 30 logements 2ème phase débutée en 2004 : 28 logements caractéristiques des logements proposés : du T2 (environ 50m2) au T5 (jusqu’à 130m2) mais surtout concentré sur du T3 (environ 70% des logements) caractéristiques de la clientèle : gens du coin, très locale, surtout de la Vallée du Gier (Saint Joseph, Génillac,…), moins de 20% sont des lyonnais (parfois des couples avec un actif travaillant sur Lyon et l’autre à Saint Etienne) moyenne d’âge sur la deuxième tranche environ 35 ans avec une très importante proportion de primo accédants contrairement à la première tranche où l’âge moyen était plus élevé et avec moins de primo accédants ex : sur la deuxième tranche une vente s’est faite avec une personne de 22 ans une explication possible : des taux d’intérêt relativement bas Commercialisation de l’opération rue Dormoy : tous les logements ont été vendus sur plan sauf trois : 40% au lancement du projet, 20% au démarrage des travaux, et le reste pendant la construction prix des logements sur cette opération : environ 13 000 francs le m2 moins de 5% des ventes n’arrivent pas à terme pour cause de problème dans le financement ou événements familiaux 20% des ventes se fait à titre d’investissement Le marché sur Rive-de-Gier Manque de logements en accession à la propriété et de locations dans le neuf, et surtout manque de terrains à bâtir Pas de quartier privilégié, les prix sont homogènes sur l’ensemble de la commune On observe une augmentation des prix fonciers et immobiliers mais ils restent en deçà des prix stéphanois et lyonnais. La mairie est assez favorable à la construction, pas de frein de sa part



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• Compte-rendu entretien : PGT

20 mai 2005 Immeuble le Saint-Jean à Rive-de-Gier Situé sur l'îlot Dorian. Du T2 au T6. Garages et balcons/terrasses carrelés + ascenseur Au début programme de 19 appartements, aujourd'hui 16. (certains achètent 2 T2 pour faire un T4) 350 m² de bureaux Résidence presque médicalisée, selon demande identifiée. Présence d'un cabinet infirmier, un dentiste (stéphanois qui s’ouvre un second cabinet), deux médecins. En rez-de-chaussée, le Crédit Agricole et la MACIF (des locaux qui ont parié sur l'opération) Aujourd'hui pratiquement terminé, restent seulement quelques petites interventions sur les parties communes. Contexte de l'opération C'est le maire qui aurait téléphoné au patron de PGT en lui demandant de venir sur Rive-de-Gier. PGT aurait négocié une faible charge foncière et une réunion préparatrice pendant laquelle il pourrait déterminer la demande et le type de produit à construire. D'où un produit de "haut standing pas cher", car le budget des ripagériens n'est pas celui des rhodaniens ni des stéphanois. Pour PGT, la sollicitation du maire est signe d'une forte volonté de renouvellement urbain. Des retards : on leur aurait vendu un trottoir municipal qu'il a fallu revendre (au lieu de modifier le Pos) et revoir les plans d'architecte ; un maçon les aurait laissé tombé puis aurait négocié sa réintégration dans l'opération, pas au moindre prix… Le terrain est en pente, c'était une friche avant la construction. Un parking municipal sera construit derrière HMF est présent juste en face. Coûts Ils dépendent de 3 facteurs : - la charge foncière Sur le Saint-Jean, très modeste - le coût de construction (il grimpe toujours de nos jours, imposé par les entreprises). Sur le Saint-Jean, très cher - le prix de vente Pour St-Jean, prix moyen au m² : 1800 (en gros) (énorme pour Rive-de-Gier) Promotion de 5% si les gens signaient au début de l'opération sur plans Qui a acheté ? - Les personnes âgées peu mobiles qui redescendent des coteaux. - 3 investisseurs privés: une personne a acheté pour louer et "s'en mord les doigts, elle voudrait y vivre", une autre personne d'Annecy-le-Vieux. Confirmation par PGT que les lyonnais ne viennent pas sur le centre de Rive-de-Gier. MAIS effet bouche-à-oreille : des lyonnais les ont contacté pendant les retards de l'opération pour savoir si le Saint-Jean verrait le jour. Jeu des rumeurs, des lyonnais (amis, parents de ceux qui avaient acheté sur plans) étaient au courant et curieux de savoir où ça en était.



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• Ordres de prix fonciers & immobiliers à Rive-de-Gier Foncier en zones d'activité Le site Combeplaine en est l'illustration : les prix appliqués sur zone d'activité seraient supérieurs à ceux observables sur l’agglomération stéphanoise, de l’ordre de 40 à 45€ /m² contre 25 à 30€ à Saint-Etienne. Ceci s'explique sans doute par le "complexe" développé par les stéphanois au lendemain de la crise industrielle face à leur territoire qui avait de fait perdu beaucoup de valeur. La municipalité stéphanoise possède, suite à ses nombreux investissements, près de 300 000 m² de foncier, dont il serait encore maintenant facile de hausser le prix. Rive-de-Gier, plus proche de l'agglomération lyonnaise, profite du gonflement des prix lyonnais (15 à 75 €/m²), ce malgré son contexte territorial difficile. Prix de l'immobilier à la vente Appartements en collectif : voir graphique Maisons (pavillonnaires/de ville) - Bien « à rénover » : 76 000 € - Pavillons coteaux avec jardin : 1700 à 2400 €/m² Soit une maison individuelle de 100 m² avec jardin pour 200 000 € - Maison de ville : 1200 à 1400€/m²

Prix appartements €/m²

2150 2000

915700

1000

Sai

nt-

Jean

Clo

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Dur

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Gra

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Appartementcopropriétés

neuves

Appartements anciens

Source : entretiens



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• Evolution des pris des biens immobiliers (appartements et maisons)

Exploitation du fichier MIN PERVAL sur l’évolution des tarifs immobiliers dans la vallée du Gier de 1999 à 2002. Communes de la vallée : La Grand-Croix, L’Horme, Lorette, St Chamond, Rive-de-Gier. L’exploitation de ce fichier n’a pas pu être exhaustive à cause des secrets statistiques qui ne permettent pas d’avoir des données sur toutes les communes de la vallée. Pour cela, nous nous contentons à la comparaison entre la commune de Rive-de-Gier et la moyenne de la vallée. Formule utilisée : Taux de variation = (Valeur d'arrivée - Valeur de départ) / Valeur de départ X 100 Appartements Au niveau de l’évolution des prix des appartements à Rive-de-Gier on observe une hausse des prix de 8% entre 1999 et 2002 alors que les prix dans la vallée en moyenne se sont augmentés de 20%. Hausse des prix des appartements 1999 – 2002 Rive-de-Gier 8%

St Chamond 19%

Vallée du Gier 20% Source : Min Perval Le diagramme de l’évolution comparative nous montre également que Rive-de-Gier se trouve au dessous de la moyenne de la vallée. On observe que même si les prix des appartements dans la commune commencent par le même seuil que la moyenne de la vallée en 1999, ils n’évoluent pas de la même façon. Evidemment, ils haussent en suivant la tendance générale du pays ; néanmoins, les appartements à Rive-de-Gier sont moins chers qu’en moyenne dans la vallée du Gier.

Prix moyen/m 2 des appartements Evolution comparative Rive-de-Gier / Vallée du Gier

0

200

400

600

800

1,000

1999 2000 2001 2002

Rive-de-GierVallée du Gier



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Maisons En ce qui concerne l’évolution des prix des maisons à Rive-de-Gier on dirait que la commune suit à peu près la moyenne de la vallée. Pourtant, elle est toujours en dessous de celle-ci. Hausse des prix des maisons 1999 – 2002 Rive-de-Gier 21% St Chamond 35% Vallée du Gier 27% Source : Min Perval Cette hausse des prix évolue en parallèle à la moyenne de la vallée même si à Rive-de-Gier la ligne de l’évolution est plus abrupte : on constate une forte baisse en 2001 qui fait baisser encore plus le niveau moyen de la commune.

Prix moyen/m 2 de maisons Evolution comparative Rive-de-Gier / Vallée du Gier

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1999 2000 2001 2002

Rive-de-GierVallée du Gier

Source : Min Perval, INSEE 99

Evolution du prix moyen/m2 et comparaison avec l’évolution totale du pays Année de référence: 2002 Le tableau suivant compare l’évolution annuelle, pour l’année 2002, des prix des appartements et maisons à Rive-de-Gier par rapport à la moyenne du pays. On constate alors des tendances très différentes entre les deux types des biens immobiliers. En ce qui concerne les appartements les prix de la commune haussent du même rythme, à peu près, que la moyenne en France. Au contraire, on a l’impression que les prix des maisons en 2002 à Rive-de-Gier se sont explosés avec un taux de variation de 34% alors que la moyenne du pays est du niveau de 7,3%.

Evolution du prix moyen/m2 France/Rive-de-Gier en 2002

Total France Rive-de-Gier Appartements 11,2% 7% Maisons 7,3% 34%

Source : Min Perval, INSEE 99

le renouvellement urbain à rive-de-gier phase 1

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