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Fiche expérience n°10
Le portage d’un projet d’habitat participatif, par la Scic habitats Solidaires
SCIC Habitats Solidaires28, boulevard de Chanzy
93 100 MontreuilTél. : 01.41.72.05.40
Organisme porteur du projet : Habitats Solidaires est une Société Coopérative d’Intérêt Collectif (SCIC) crée en 2003 par quatre associations (Pour Loger, Solidarités Nouvelles pour le Logement, Bail pour Tous, Médiation Sociale Immobilière) impliquées dans la résolution du mal logement en Île-de-France. Dès sa création, la SCIC Habitats Solidaires s’est spécialisée dans la maîtrise d’ouvrage très sociale de petites opérations (moins de 10 logements), dans des projets associatifs et l’intervention sur les copro-priétés dégradées. En 2013, elle gérait 126 logements sur 4 départements franciliens et accompagnait 152 ménages.
Aspects techniques :
L’association Unisson Montreuil est maître d’usage et réunit 13 adultes et 11 enfants futurs habitants de l’ensemble immobilier.
Le maître d’ouvrage est la Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA) gérée par Habitats Solidaires. La SCIA est propriétaire du terrain et du bâti. Habitat Solidaires, comme les familles d’Unisson Montreuil, est sociétaire associé de la SCIA pour sa quote-part (3 logements). Les associés bénéficient d’un droit de jouissance exclusif de leur(s) lot(s).
Aspects sociaux :
Habitats Solidaires porte 3 logements à vocation sociale :
2 logements en accession sociale (PSLA), réservés à des ménages sous plafonds de ressources, de 80 m² chacun ;
1 logement locatif type PLAI de 80 m².
Aspects financiers :
La SCIA n’ayant pas obtenu le crédit promoteur souhaité, chaque ménage a donc contracté un emprunt bancaire. Habitats Solidaires a contracté 2 prêts.Dans un esprit de solidarité, la charge foncière a été divisée de manière différenciée selon les lots (coût moins important pour le PLAI).
Coût global de l’opération : 2 743 000 €
Opération globale Logement PLAI
Charge foncière 952 600 € 54 900 € (5,7% de la CF totale)
Travaux : 1 548 000 € 185 000 €
Honoraires : 242 000 € 40 200 €
Financement du logement PLAI :
Etat, Conseil Régional, Fondation Abbé Pierre, CDC, collecteur 1%, fonds propres de la SCIC. La mairie subventionne la surcharge foncière (8 000 €) et garantie le prêt de la CDC (27 000 €).
Loyer PLAI : 500 €/mois (6,25 €/m²)
Loyer PSLA : 1 000 € et 100 € de part acquisitive/mois
Montage du projet
Contexte du projet
Le projet « Unisson » est né à l’initiative d’un groupe de personnes qui souhaitaient devenir propriétaires de logements qu’elles auraient préalablement conçus ensemble. Outre les économies d’échelle permises par le regroupement, c’est le vivre ensemble qui est au cœur du projet : solidarité, bon voisinage, partage d’activités avec les habitants du quartier. Pour être soutenu dans cette réflexion, le groupe a sollicité Habitats Solidaires qui a pris part au projet et en est devenu le principal porteur. Sur un terrain de 650m², l’opération mêle la réhabilitation de bâti ancien, des extensions et des constructions neuves. Dans ce programme de 8 lots « logements », une salle et un jardin communs, Habitats Solidaires produit un logement PLAI et deux logements en accession sociale (PSLA).
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Fiche d’identité du projet
Fapil Île-de-France www.fapil-idf.net
‘‘ Avec la société civile, Habitats Solidaires élabore des solutions sur mesure et crée de la mixité sociale dans des opérations d’habitat participatif à taille humaine.
‘‘Les éléments clés
A retenir
Les locataires du logement PLAI, comme les autres ménages, ont conçu leur duplex : configuration des pièces et aménagement des espaces, choix des commodités d’usage (mode de chauffage, équipement SDB).
La salle commune polyvalente est livrée hors finitions, les habitants auront le soin de les réaliser ultérieurement en fonction des usages. Elle dispose d’un sanitaire, d’un point d’eau et d’une ouverture sur rue. Le jardin sera aménagé par la suite.
L’ensemble est une propriété solidaire et non une co-propriété. Les 7 ménages sont sociétaires associés. Si une famille part, elle vendra des « parts sociales ». A plus long terme, il est prévu de dissoudre la SCIA et de la transformer en copropriété autogérée.
Avec le soutien financier de la région
CALendrier du projet
Septembre 2010 : réunions du groupe, définition du projet
janvier 2011 : prise de contact avec Habitats Solidaires et visites de terrains
octobre 2011 : signature du compromis de vente du terrain, par Habitats Solidaires (avec clause de substitution au profit de la SCIA)
juin 2012 : obtention du PC et des financements (prêts), création de la SCIA et achat du terrain
novembre 2012 : début du chantier
Fin 2013 : installation de 2 familles
juillet 2014 : fin des travaux, installation de tous les habitants.
proGrAMMe
2 triplex de 110 et 127 m² ;
4 duplex entre 47 et 104 m² (dont le PLAI et 1 PSLA) ;
1 simplex de 80 m² (1 PSLA) ;
1 T2 en RDC de 46 m² ;
Une salle polyvalente commune de 30 m² (donnant sur rue) ;
Un jardin de 200m².
ZooM Sur LeS AvAntAGeS du prêt SoCiAL LoCAtiF ACCeSSion (pSLA) :
Le PSLA permet à des ménages à revenus modestes d’accéder à la propriété sans cumuler un loyer et le remboursement de l’emprunt pendant la phase de construction, période pendant laquelle ils sont toujours locataires d’un autre logement. Cette phase de départ est portée par Habitats solidaires.
Quand le ménage entre dans le logement PSLA, il est locataire et paye une redevance avec une « partie locative » et une « partie acquisitive », correspondant au paiement anticipé du prix d’achat. Quand il décide d’acheter le logement selon son plan de financement, le ménage « lève l’option d’achat » et devient propriétaire.
En cas d’accident de la vie (décès, divorce, chômage, etc.), le ménage bénéficie de 2 garanties : le relogement et le rachat par le vendeur pendant 15 ans.
Le PSLA ouvre droit à l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans et à une TVA à 5,5%.
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