2

Pourquoi et Comment accéder

à la propriété dans le Neuf ?

217/11/2016

La Fonctionnalité Un logement neuf bénéficie d’une conception étudiée et

réfléchie autour de l’harmonie et de la fonctionnalité.

Ainsi, nous obtenons :

un agencement optimisé des volumes

Pas de perte d’espace

Une surface habitable parfaitement exploitée

1

Pourquoi acheter sa résidence

principale dans le Neuf ?

317/11/2016

Les Performances

Grace à des normes de construction exigeantes, un programme immobilier neuf vise l’amélioration de

la qualité de vie en se reposant sur une isolation phonique et thermique efficace et sur un respect de

l’environnement en réduisant les déperditions énergétiques.

Du logement BBC nous avons évolué vers la règlementation Thermique 2012 (depuis le 1er janvier 2013),

l’axe principal étant de diviser par 3 la consommation d’énergie primaire par rapport à la

précédente.

A

2

Pourquoi acheter sa résidence

Principale dans le Neuf ?

417/11/2016

Ainsi nous avons donc améliorer la qualité de l’habitat pour la rendre + autonome en

énergie par l’utilisation de systèmes d’énergie renouvelable et plus particulièrement :

Par le traitement des pertes de chaleur et de l’étanchéité à l’air f

Par l’optimisation des surfaces vitrées en utilisant la lumière et

le chauffage naturel

En France le bâtiment est responsabled’environ 40 % de l’énergie consommée et 25% des émissions de gaz à effet de serre(GES).Un des enjeux pour contenir les dérivesclimatiques est de diviser par 4 d’ici 2020 cesGES.

Le Grenelle de l’environnement a démontréque le seul chemin pour y parvenir passe parune forte accélération de la réglementationthermique dans les prochaines années, visantà obtenir des niveaux de consommationtellement bas que nous produirons des

logements à énergie positive (produit plus

d’énergie qu’il ne consomme).

517/11/2016

Les Garanties du ProfessionnelA l’instar de l’acquisition dans « l’ancien », l’achat d’un logement neuf

s’accompagne de plusieurs garanties constituant une véritable sécurité pour

l’acheteur

3

Pourquoi acheter sa résidence

principale dans le Neuf ?

617/11/2016

1- La Garantie des Vices et des défauts de Conformité apparents :

Cette garantie couvre l’ensemble des désordres et malfaçons relevés

lors du procès-verbal de réception au moyen de réserves. L’acquéreur dispose

d’un délai de 1 mois à compter de la prise de possession pour dénoncer ces

vices. L’action en garantie doit être engagée dans un délai de 1 an.

2 - La Garantie de Parfait Achèvement :

Cette garantie vise à certifié à l’acheteur le bon achèvement de

l’immeuble dans lequel il acquiert son bien. Le vendeur est dans l’obligation

de fournir cette garantie à l’acquéreur en VEFA. On parle aussi de Garantie

financière d’achèvement.

2 - La garantie Dommage / Ouvrage

Cette garantie vise la réparation des dommages de nature à

compromettre la solidité de l’ouvrage ou qui le rende impropre à sa

destination et qui surviennent dans les 10 ans qui suivent la réception

du chantier.

717/11/2016

3- La Garantie Biennale

Le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu du bon

fonctionnement des éléments d’équipement de l’ouvrage pendant un

délai de 2 ans à compter de sa réception.

4 - La Garantie d’isolation Phonique

Le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu de la

parfaite isolation phonique du logement pendant un an à compter

de la pris de possession.

817/11/2016

L’un des points majeurs des facilités d’accession dans le neuf concerne le financement et plus

particulièrement le prêt à taux zéro.

Le prêt a taux zéro1

Comment accéder à la propriété dans le Neuf ?

Le prêt à taux zéro c’est quoi ?

Le prêt à taux zéro est comme son nom l’indique, un type d’emprunt à taux nul permettant

aux futurs acquéreurs de financer une partie de leur projet immobilier. Celui-ci étant

applicable uniquement dans le cadre de l’acquisition de la résidence principale.

Qui peut en bénéficier ?

A quelques exceptions près (invalidité grave, catastrophe naturelle ou technologique ayant

conduit à rendre inhabitable de manière définitive la résidence principale précédente), seuls

les primo-accédant peuvent bénéficier de cet emprunt. C’est à dire les personnes achetant

pour la première fois leur résidence principale ou bien étant locataires depuis au moins 2 ans.

917/11/2016

Le prêt à taux zéro intègre également un critère de Conditions de ressources :

* Les ressources prises en compte sont celles de l’année N-2

Nombre

d'occupants Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C

1 personne 37.000 € 30.000 € 27.000 € 24.000 €

2 personnes 51.800 € 42.000 € 37.800 € 33.600 €

3 personnes 62.900 € 51.000 € 45.900 € 40.800 €

4 personnes 74.000 € 60.000 € 54.000 € 48.000 €

5 personnes 85.100 € 69.000 € 62.100 € 55.200 €

6 personnes 96.200 € 78.000 € 70.200 € 62.400 €

7 personnes 107.300 € 87.000 € 78.300 € 69.600 €

8 personnes et plus 118.400 € 96.000 € 86.400 € 76.800 €

Attention : le neuvième du coût total de l'opération ne doit pas dépasser le montant fixé

dans le tableau ci-dessus. En effet, si le coût total de l'opération divisé par neuf dépasse le

revenu fiscal de référence correspondant à votre situation dans ce tableau, vous ne pouvez

pas prétendre au prêt à taux zéro.

1017/11/2016

Quels sont les logements éligibles ?

Dans le neuf, le PTZ finance :

- la construction d'un logement (achats sur plans, contrat de construction de maison

individuelle, etc.), accompagnée, le cas échéant, de l'acquisition du terrain destiné à la

construction de ce logement ;

- l'acquisition d'un logement neuf achevé en vue de sa première occupation ;

- l'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation ;

Dans l'ancien, le PTZ finance :

L'achat d'un logement existant, sous la condition de réaliser d'importants travaux de

rénovation.

Quel est le montant du prêt à taux zéro ?

Celui-ci se calcul en fonction du nombre d’occupant et de la zone géographique du bien.

Le montant est également plafonné à 40 % du coût de l’opération dans la limite des montants

indiqués ci-dessous :

1117/11/2016

Composition

du foyer

Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C

1 60 000€ 54 000€ 44 000€ 40 000€

2 84 000€ 75 600€ 61 600€ 56 000€

3 102 000€ 92 000€ 74 800€ 68 000€

4 120 000€ 108 000€ 88 000€ 80 000€

5 et plus 138 000€ 124 400€ 101 200€ 92 000€

La durée de remboursement :

La durée de remboursement du PTZ dépend de vos revenus, de la composition du ménage et

de la zone géographique dans laquelle vous achetez votre futur logement.

Plus vos revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte.

Elle s'étend de 20 à 25 ans selon les cas, et comprend 2 périodes :

- la période de différé, pendant laquelle vous ne remboursez pas le PTZ (cette période est,

selon vos revenus, de 5, 10 ou 15 ans),

- la période de remboursement du prêt, qui suit le différé, varie entre 10 et 15 ans.

1217/11/2016

Remise en cause :

PTZ accordé à partir du 1er janvier 2016 :

En principe, pendant les 6 premières années du Prêt à Taux Zéro, vous devez faire du logement

financé votre résidence principale. Vous ne pouvez donc pas le louer sans vous exposer à des

majorations. Cependant, dans certains cas, vous avez le droit de louer votre bien tout en

conservant votre PTZ :

- Vous êtes mutés, ou vous travaillez loin

- Vous divorcez ou mettez fin à d’un pacte civil de solidarité (PACS).

- Vous souffrez d’une incapacité ou invalidité

- En cas de décès, les héritiers

- En cas de chômage de plus d’une année

- Si ce logement est prévu pour devenir votre résidence principale à une fois à la retraite

(avant 6 ans), ce logement sera votre résidence principale.

Attention : la location doit être d'une durée maximale de six ans et le loyer ainsi que les

ressources du locataire sont plafonnés (plafonds applicables pour la location d'un logement

locatif social).

1317/11/2016

Lorsque vous achetez un logement Neuf dans le cadre de votre Résidence Principale, vous

pouvez selon certains critères bénéficier de prix réduits ou de conditions particulières

Ce sont des quartiers ayant fait l’objet d’une convention de

rénovation urbaine afin de favoriser l’accession à la propriété des

quartiers en pleine mutation grâce à une tva réduite à 5,5 % et des

plafonds de prix encadrés.

A Nantes, en zone B1, le plafond est de 2153 €/m² (prix ht/m² de surface utile)

Soit par exemple un T3 de 65m² avec terrasse et parking à un prix de 203 088 € au lieu de 231 000 € en

tva pleine.

Acheter en ZONE ANRU 2

Comment accéder à la propriété dans le Neuf ?

La zone ANRU (Agence nationale pour la rénovation Urbaine) c’est quoi ?

Toute personne physique achetant dans le cadre de sa résidence

principale et respectant le plafond de ressources fixé par l’administration

fiscale. * Les ressources prises en compte sont celles de l’année N-2

Qui peut en bénéficier ?

1417/11/2016

Catégorie de

ménages

Paris et communes

limitrophes (en

euros)

Ile-de-France, hors

Paris et communes

limitrophes (en

euros)

Autres

régions

1 personne 33 380 33 380 29 020

2 personnes 49 888 49 888 38 753

3 personnes 65 397 59 968 46 604

4 personnes 78 080 71 831 56 263

5 personnes 92 897 85 035 66 186

6 personnes 104 535 95 690 74 592

Par personne

supplémentaire11 648 10 663 8 321

Les Plafonds de Ressources de la zone ANRU

1517/11/2016

En cas de revente :

Si les conditions d'octroi ne sont plus respectées (revente, usage locatif...), l'acquéreur devra reverser la différence entre le taux normal à 20 % et le taux réduit à 5,5 %. Les conditions auxquelles sont subordonnées l'octroi du taux réduit cessent d'être remplies dans les dix ans qui suivent l'opération. Par ailleurs, le complément d'impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit de 5,5 % et le taux normal de TVA est diminué d'un dixième par année de détention à compter de la première année.

Les cas particuliers:

- Décès

- Mobilité professionnelle

- Divorce

- Chômage longue durée

- Naissance d’un enfant

- Rupture de Pacs

1617/11/2016

Le Logement Abordable

Le logement abordable, c’est quoi ?

2

Comment accéder à la propriété dans le Neuf ?

Un logement en accession abordable est un logement vendu à un prix inférieur à ceux du

marché. Ce dispositif est mis en place pour aider les ménages à revenus modestes qui achètent

leur résidence principale.

Grace à un partenariat entre les promoteurs et la collectivité, les logements en accession

abordable sont proposés à des prix autour de 2 400 à 2 500 €/m² hab.

La communauté urbaine Nantes Métropole propose des programmes en accession abordable à

Des prix inférieurs de 15 à 20 % à ceux du marché.

Qui peut en bénéficier ?

Pour bénéficier d’une telle opportunité, l’acheteur doit rassembler un certain nombre de

conditions :

- Ses ressources ne doivent pas dépasser les plafonds retenus dans le cadre d’un prêt locatif

social (PLS)

- Il doit prouver qu'il n'est pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans.

- Il s’engage à occuper ce logement pendant au moins 7 ans en tant que résidence principale

1717/11/2016

Le Plafond de Ressources

Nombre de personnes

composant le ménage

Plafonds de ressources pour l'accès aux logements financés en PLS

Paris et communes limitrophes

(en €)Reste de l'Ile-de-France (en €) Autres régions (en €)

1 30 072 30 072 26 144

2 (1) 44 944 44 944 34 913

3 58 916 54 025 41 986

4 70 342 64 713 50 687

5 83 691 76 608 59 627

6 94 176 86 207 67 200

Par personne

supplémentaire+ 10 494 + 9 606 + 7 496

le montant des ressources à prendre en considération correspond à la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne

constituant le ménage au titre de l’année n-2

1817/11/2016

Remise en cause

En achetant un logement « Abordable », l’acquéreur qui s’engage à l’occuper

personnellement pour une période de 7 ans à compter de la signature de l’acte authentique

de vente.

Toutefois il existe certaines causes permettant de vendre ou de louer son bien avant la fin de

cet engagement :

- Décès

- Décès d'un descendant direct faisant partie du ménage

- Mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de

travail et le logement en cause

- chômage d'une durée supérieure à un an

Quoiqu’il en soit, en cas de revente dans ce délai, sous quelque forme que ce soit, l’acquéreur

et à obtenir l’accord de Nantes Métropole, en respectant les conditions de prix théorique

calculé par rapport au prix initial et révisé en fonction de l’indice INSEE de la construction,

majoré des frais d’acquisition y compris la tva applicable au moment de la revente et du

montant des travaux réalisés dans le logement.

En cas de non-respect de ses engagements ou de revente à un prix supérieur au prix

initialement convenu, l’acquéreur s’expose, outre la nullité de l’acte, au paiement de

dommages et intérêts et au remboursement du montant de la minoration de la charge

foncière accordée pour la réalisation du logement.

1917/11/2016

Exemple de logement Abordable

Appartement

« Abordable »

T3 de 65,46m² hab

avec balcon 9m² +

parking sous-sol

162 575 €

Appartement

« Libre » équivalent

dans la résidence :

245 000 €

Résidence Metaphor – Nantes nord – livraison fin 2017

2017/11/2016

La location- Accession ( PSLA : prêt social location-accession )

Le PSLA c’est quoi ?

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Comment accéder à la propriété dans le Neuf ?

Le PSLA, se base sur le mécanisme de la location-accession et permet à des ménages aux

revenus modestes d’acquérir le logement qu’ils occupent avec un statut préalable de

locataire-propriétaire;

Les opérations réalisées dans le cadre de ce dispositif PSLA comportent deux phases :

1- L’accédant qui occupe le logement acquitte une redevance composée d’une indemnité

d’occupation et d’une épargne (la “part acquisitive”). Il est responsable de l’entretien de

son logement et, en cas de copropriété, il a la qualité de propriétaire et participe aux

délibérations de la copropriété.

2 -À l’issue de cette première phase du dispositif PSLA, dont la durée peut être variable (de

1 à 4 ans), le ménage a la possibilité d’opter pour le statut d’accédant à la propriété.

L’épargne constituée lors de la phase locative participe ainsi à son apport personnel.

Le prêt PSLA permet de bénéficier de 2 avantages majeurs:

- Un taux de TVA réduit à 5.5 %

- Une garantie de relogement

- L'exonération de taxe foncière pendant 15 ans.

2117/11/2016

Qui peut en bénéficier ?

Le PSLA s’adresse à des ménages bénéficiant de ressources modestes. Les plafonds de

ressources du prêt PSLA ont été fixés au 1er janvier 2016 à :

Nbre de personnes

occupant le logementZone A Zone B et C

1 31 388 € 23 792 €

2 43 942 € 31 727 €

3 50 220 € 36 699 €

4 57 125 € 40 666 €

5 65 161 € 44 621 €

Quel sera le prix de cession ?

le prix de cession du logement correspond au prix fixé dans le contrat de Location-

Accession minoré, à chaque date anniversaire de l’entrée dans les lieux, d’au moins 1

%.

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Points de Vigilance

- La fraction locative correspondant à la jouissance du logement ne viendra pas s’imputer sur le prix d’acquisition en cas de levée d’option. Cette somme est donc intégralement acquise par l’opérateur et perdu pour l’acquéreur.Notez que la part acquisitive est fixée librement entre les parties, et peut tout aussi bien être « symbolique ».

- Le code général des impôts prévoit que si les conditions (résidence principale notamment) cessent d’être remplies dans les 15 ans qui suivent l’opération, l’accédant est tenu au paiement du complément d’impôt. Ce montant est diminué d’un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année après les livraisons des logements.

- Les contrats de locations-accessions contiennent souvent des clauses anti-spéculatives, demandées par les collectivités. Ces clauses restreignent le droit à disposer librement du bien acquis. Elles visent à empêcher l’acquéreur de réaliser une plus value, jugée illégitime compte tenu de l’aide publique apportée au moment de l’acquisition initiale. (Cette période peut aller de 5 à 7 ans).