IMMOBILIER – ARCHITECTURE – DESIGN

MARS 2015 N°125

ARCHITECTURE WHY ARCHITECTURE TABLE RONDEMIPIM : INVENTER L’IMMOBILIER FLEXIBLE ?

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SOMMAIRE

04 ARCHITECTURE11 AGENDA12 DESIGN

13-34 ANNONCES IMMOBILIÈRES

25 DOSSIER MIPIM34 TABLE RONDE37 IMMO NEUF

73-96 ANNONCES IMMOBILIÈRES

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ESSENTIELLE IMMO 125Photo cover Marie-Francoise Plissart – Rédactrice en chef Marie Pok Ont collaboré à ce numéro Serge Anton, Thierry Laffineur, Marie-Françoise Plissart & Marie Pok Commercialisation Véronique Le Clercq 02 211 27 64 – vero.leclercq@ipmimmo.be, Daphné Mertens 02 211 29 85 – daphne.mertens@ipmimmo.be et Didier Winnepenninckx 02 211 27 46 – didier.winnepenninckx@ipmimmo.be Conception graphique Dominique Hambÿe Pré-presse annonces Ligne Claire – immo@essentielleimmo.be Impression IPM Press Print – Éditeur responsable François le Hodey

DÉPASSER LE RÔLE CONVENU DE L’ARCHITECTE POUR POUSSER UN PAS PLUS LOIN DES RECHERCHES SUR DES MATÉRIAUX OU DES TECHNIQUES ENCORE INÉDITES, VOILÀ CE QUI MOTIVE ET CARACTÉRISE YANNICK DENAYER. SON BUREAU, BASÉ À BRUXELLES,MISE SUR LE TRAVAIL COLLECTIF DE SES COLLABORATEURS ET DE PARTENAIRES ISSUS DE DISCIPLINES DIFFÉRENTES. MARIE POK _PHOTO SERGE ANTON

04 ARCHITECTURE

Ils sont jeunes, peu nombreux, ouverts etaudacieux. Ils ont voyagé. Revendiquant leurnon-spécialisation, ils opèrent selon une organisation horizontale, partageant leursexpériences et recherches dans les nombreuxdomaines que touche leur pratique. YannickDenayer et, dans son sillage, Claire LabordeThomas Naessens et Amélie André font partied’une génération où l’organisation pyramidalede papa ne fonctionne plus, où les découvertesse partagent en open source, où la transversa-lité est devenue une nécessité. Indépendantset responsables, ces jeunes architecte gèrentde front des projets de natures très diverses,complémentaires derrière leur apparenteincompatibilité. Il y a d’une part les projets oùle bureau endosse avec application le rôled’architecte d’exécution pour le compte declients tels que la Commission européenne ou Bruxelles Propreté. « L’aspect normatif prioritaire, les protocoles, les préoccupationsopérationnelles et techniques ne nous autorisent pas à faire de l’architecture d’auteur.En revanche, la haute technicité et la complexitéde ces dossiers nous professionnalisent endéveloppant notre connaissance de laconstruction. » Why est aussi un partenaire privilégié du redéploiement du maroquinierDelvaux. Le bureau accompagne en effet ledéveloppement de la marque à l’étranger(notamment en Asie et au Moyen-Orient) encoordonnant l’aménagement des boutiques, ensynergie avec d’autres architectes, des artisteset des équipes locales. Une expérience forma-tive dans les collaborations internationales.

METTRE LE PIED DANS LA PORTE : ON S’ARRANGERA APRÈSEnfin, il y a la création. L’architecture. YannickDenayer, diplômé de l’ISA Horta, a fait sesstages à New York. Le 11 septembre 2001,tout bascule. Le jeune architecte doit rentreren Belgique et se retrouve embarqué dans leprojet des Iles flottantes de Maurizio Cohenpour la Biennale de Venise. «Cette expériencem’a enseigné que l’architecture était une discipline culturelle. Ca ne m’a jamais quitté. »Lorsqu’il s’agit de création, Why s’émancipe de toute pratique convenue. « Ce qui nousintéresse c’est de développer de nouveauxusages. Prenons un matériau donné. Souvent,il est limité à quelques usages bien définis. Sinous pressentons qu’il existe un potentiel pourd’autres applications, nous allons nous atteleraux recherches et expérimentations qui nouspermettront de trouver la solution aux problèmesposés par la transposition de tel matériau (ou de tel type d’assemblage ou de telle technique) dans un autre contexte. Grâce àl’expérience acquise sur divers terrains, nousavons pris de l’assurance. Nous n’avons dumoins aucune crainte de nous aventurer dansde nouveaux champs d’investigation. Je dissouvent à mes collaborateurs de ne pas avoirpeur de mettre le pied dans la porte : on s’arrangera après. » Les codes et les réflexesde construction sont ainsi bousculés à chaqueprojet, obligeant le bureau à un exerciced’équilibre entre le pragmatique et l’expérimen-tal. A ce titre, Yannick Denayer et ses acolytesont mis au point un système constructiond’étagère modulable réalisé à partir de préfabrication digitale. Testée au quotidiendans leur bureau, cette approche a été transpo-sée à une plus grande échelle, celle du bâti,pour la construction d’une crèche. Cela soulève

WHY ARCHITECTURESAGE AUDACE

évidemment des questions (sur l’assemblage,les matériaux, la stabilité, etc.) que les archi-tectes doivent résoudre un par un, souvent encollaboration avec des spécialistes externes.Dépasser le rôle traditionnel de l’architectepasse aussi par des innovations sur le planhumain, social, psychologique. Le bureau aainsi travaillé en étroite collaboration avec leséquipes thérapeutiques d’une unité pédopsy-chiatrique de soins des troubles de la relationprécoce entre le jeune enfant et ses parents.Leur dialogue a été traduit par l’aménagementd’un jardin, un lieu unique devenant le supportd’émancipation et de progression de l’enfantpar le biais de la thérapie et de l’espace.

Aujourd’hui, près de 120 projets ont vu le jour,ou sont en cours de développement. Ils varienten types, échelles et localisation.Indiscutablement, Why défend une architecturecontemporaine. Et pourtant, le bureau seretrouve embarqué dans des projets de restau-ration patrimoniale. Yannick Denayer ne cached’ailleurs pas son attachement aux vieillespierres, surtout lorsque leur histoire le touche,comme celle de la maison construite par sonarrière-grand-père, architecte à la Ville deBruxelles. Pour ne pas laisser filer entre d’autresmains ce patrimoine familial, il s’est battu, defaçon créative, pour trouver le montage financierlui permettant, avec l’aide de tiers, de racheter lebien, de le rénover dignement et d’y marquer sapropre empreinte. Celle de son époque.

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Yannick Denayer

ASSUMANT PLEINEMENT UN PROCESSUS D’ADDITION D’ESPACES, L’EXTENSION CONÇUE PAR WHY ARCHITECTUREET MAURIZIO COHEN A COMPLÈTEMENT TRANSFORMÉ CETTE MAISON DE BRIQUE DES ANNÉES 40.

MARIE POK _ PHOTOS MARIE-FRANÇOISE PLISSART

06 ARCHITECTURE

ENVELOPPE

La situation du projet est loin d’être anodinepuisqu’on jouxte la maison-atelier du peintreGaston Bertrand conçue par l’architecte hennuyer Jaques Dupuis (1914-1984), tardivement reconnu pour l’originalité et lapureté de son travail. Elle se dresse sur uneparcelle étroite, orientée au sud côté rue etaccusant une forte déclivité côté jardin. Pourobtenir l’extension recherchée, les espaces ontété dilatés en toiture et vers l’arrière de la maison, sur trois niveaux en gradins, en intérieur d’îlot. Pour ces nouveaux espaces, les architectes ont joué sur la générosité desvolumes et la lumière du jour. Ces extensionsrécentes se signalent par leur bardage de boisqui coiffe la construction et couvre toute lafaçade arrière, se prolongeant en garde-corps

au niveau des terrasses supérieures. Lavolonté de marquer les nouvelles interventionsavec un matériau comme le bois naturel, harmonieux dans cet environnement végétal,est un choix qui permet la mise au point dedétails simples et non ostentatoires toute envalorisant par un contraste intéressant lamaçonnerie de briques existante. La structurebois isolée des murs et toitures des extensions,ainsi que l’isolation de la coulisse du parementde la maison d’origine et la forme compacte de l’ensemble, confèrent au bâtiment une performance énergétique accrue.

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L’intervention de WHY architecture jouxte la maison-atelier du peintre Gaston Bertrand conçue par Jacques Dupuis.

Le bardage de bois offre un dialogue intéressant avec la brique rouge d’origine.Les lattes du bardage se prolongent pour former le garde-corps.

UNE RÉNOVATION D’UNE MAISON MITOYENNE BRUXELLOISEQUI AURAIT PU RESTER ASSEZ BANALE EST SOUDAIN DEVENUEUNE ÉTAPE IMPORTANTE DANS LE DÉVELOPPEMENT DU BUREAU WHY ARCHITECTURE.

MARIE POK _ PHOTOS MARIE-FRANÇOISE PLISSART

08 ARCHITECTURE

Annonçons d’emblée que cette transformationrevêt un caractère sentimental pour YannickDenayer. En effet, la maison a été construiteen 1913 par Jean Denayer, son arrière-grand-père. Typique des constructions bruxelloisesde l’époque, l’immeuble est constitué depièces en enfilades et d’une annexe. Il présenteune façade à rue en pierre naturelle, plusprestigieuse que celle arrière. Après la succession, la famille se voit dans l’obligationde revendre le bien. Mais le petit-fils, obstinéet aidé de quelques proches, se battra pourracheter la maison familiale. Pour rentabiliserle projet – mais aussi pour répondre à l’enjeusocial de développer des logements urbainsaccessibles – l’immeuble, bi-familial au départ,est reconfiguré en trois unités de logements.L’annexe est démolie pour permettre auxappartements de s’étendre vers l’arrière, côtésud, et en toiture.

JUSQU’AU-BOUTISTES

L’intérieur a été complètement décloisonné etréorganisé de façon à profiter de la lumièrecôté jardin, orienté au sud. Les séjours seretrouvent ainsi à l’arrière, prenant le contrepiedde l’usage d’autrefois. La lumière circule librement dans les espaces ouverts.

La façade arrière est constituée d’un écran depolycarbonate et de verre, interface entre lesespaces de vie et l’îlot vert et dégagé.Habituellement utilisé à d’autres échelles etpour d’autres usages, notamment dans laconstruction industrielle, le polycarbonate s’estavéré un atout : il laisse deviner ce qu’il dissimule, il reflète son environnement tout enaméliorant les qualités isolantes de la paroi.Mais il a fallu chercher, dépasser les blocagestechniques et financiers. Malgré les difficultésd’obtenir un permis pour une interventionaussi expérimentale, l’administration a finalement été convaincue, témoignant de laténacité du bureau.

Le bardage en polycarbonate offre des réverbérations intéressantes avec la lumière. Rarement utilisé dans le résidentiel, il a fait l’objet de longues recherches de mise en œuvre pour être appliqué en façade arrière.

Les appartements ont été inversés : le séjour se trouve à l’arrière, les chambres à l’avant. L’espace est ouvert et fluide.

A l’arrière, WHY architecture s’est aligné sur les gabarits et annexes du voisinage pour étendre les surfaces.

INTÉGRANT LES RECHERCHES CONSTRUCTIVES MENÉES PAR WHY ARCHITECTURE SUR UN SYSTÈME D’ÉTAGÈRES MODULAIRES, CE PROJET DE CRÈCHE S’APPUIE AUSSI SUR LES CARACTÉRISTIQUES TRÈS SPÉCIFIQUES DE SES PETITS USAGERS.

MARIE POK _ IMAGES WHY ARCHITECTURE + LASSA ARCHITECTS

10 ARCHITECTURE

La préfabrication digitale de cette structure enbois conçue en collaboration avec Lassaarchitects est, au départ, dictée par des impératifs budgétaires. Yannick Denayer etson équipe ont saisi cette contrainte pourdévelopper des solutions inédites. Ainsi, lastructure en bois (panneaux de multiplex)devient, à l’intérieur, la finition elle-même, intégrant divers éléments de mobilier commeune table repliable ou une bibliothèque. Situéeen bordure d'un bois, la nouvelle construction,qui couvre deux anciens corps de bâtiment, se fond dans son cadre naturel grâce à sesfaçades réfléchissantes. D’une part, les châssis sont pourvus de vitrage miroir, offrantun fidèle reflet du paysage. D’autre part, le bardage est constitué de plaques en aluminium,dont l’effet miroir renvoie une image plus

CRÈCHE

aléatoire de la nature environnante. S’adaptantà l’échelle des enfants, la configuration de lacrèche offre des cadrages et des vues auniveau des touts petits comme des puéricul-

trices. Toute la réflexion autour de ce projet aété menée en étroit dialogue avec le maître del’ouvrage, ouvrant à l’architecture de nouveauxhorizons, à la fois techniques et humains.

11 AGENDA

WE-TRADERS. SOUS LA CRISE, LA VILLE !DU 5 MARS AU 12 AVRILUn projet de création de logements à Turin investit les bâtiments vides des Jeux olympiquesd'hiver ; un catalogue en ligne facilite la recherche d'anciens immeubles dans le centre deLisbonne qui valent la peine d'être rénovés ; des familles de Toulouse achètent leur nourrituredirectement auprès des fermiers du coin. L’exposition est une réponse citoyenne à la crise.Bozar, rue Ravenstein 23 à 1000 Bruxelles. www.bozar.be

BOIS ET HABITATDU 20 AU 23 MARSLe salon dédié au bois met en lumière les extensions et rehausses. Une valeur ajoutée contem-poraine, durable et confortable. Namur expo

© Architecte Olivier Dullier

Atelier Studio Mumbai à Alibaug, déc. 2013© arc en rêve centre d’architecture

STUDIO MUMBAI JUSQU’AU 31 MAI Fondé en 2005 par Bijoy Jain, architecteindien ayant fait ses études aux États-Unis,Studio Mumbai développe un travail inspiré parune double culture indienne et occidentale,dans une étroite relation à la nature et àl’homme. Les ressources locales et les savoir-faire de l’artisanat indien donnent naissance àune architecture entre tradition et modernité,dans un esprit nouveau. Arc en rêve,Entrepôt, 7 rue Ferrère à 33000 Bordeaux.Tous les jours sauf le lundi de 11h à 18h.

Agulha Num Palheiro, Lisbonne. Photo © Rui Pinheiroet Agulha Num Palheiro, Lisbonne.

Photo © CamillaWatson

DANS UN INTÉRIEURDU 12 MARS AU 11 AVRILAu croisement entre art et arts appliqués, tapis,tapisseries et mobiliers d’artistes investissent le champ du fonctionnel et les méthodes de fabrication où les savoir-faire traditionnelsreprennent le dessus. Galerie Almine Rech, rue de l’Abbaye 20 à 1050 Bruxelles.www.alminerech.com

Franz WEST, Violet lamp,2008.

12 DESIGN

KONSTANTIN

GRCIC POURSUIVANT UNE PROGRAMMATION AXÉE SUR DIFFÉRENTES VISIONS DU FUTUR (PROCHE)L’EXPOSITION KONSTANTIN GRCIC - PANORAMA DONNE UN APERÇU DE LA PERSONNALITÉ DE CET IMPORTANT DESIGNER ALLEMAND. ET SA VISION DU FUTUR. PAR MARIE POK

laire Landen aux allures de module d’explorationlunaire d’Apollo. Etrange. Pas franchementjouissif mais impressionnant. Les deux autresinstallations sont plus classiques, présentantd’une part un intérieur fictif avec des objetscréés par Grcic, et d’autre part des chaisesdécomposées, des moules et prototypes permettant de décortiquer, mais de façon trèssommaire, la construction de quelques-unesde ses créations. On croise aussi de grandsposters avec des textes par lesquels le designerpartage des opinions, des découvertes, desinformations. On retrouve ce partage dans unjournal, publié par Z33. A la fin de l’expo, unegrande vitrine offre enfin aux spectateurs lapossibilité de détailler plusieurs objets signésKonstantin Grcic.

Il fêtera cette année ses 50 ans. D’origine allemande, Konstantin Grcic étudie le designau Royal College of Art de Londres, après unepremière formation en ébénisterie. Après sesétudes, il rejoint le studio du célèbre designerbritannique Jasper Morrison (qu’il a eu commeprofesseur). Ce dernier aura une très grandeinfluence sur son travail, tout comme sur touteune génération de designers. Grcic fonde sonpropre studio à Munich en 1991. Mobilier,lampes, objets pour la table, électro-ménager :il pratique le métier de designer au sens leplus large. Si les meubles et objets édités parles plus prestigieuses marques (Magis,Moroso, Flos) sont conçus pour être résolu-ment fonctionnels, leur valeur conceptuelles’impose. Ainsi, la lampe Mayday, qui remportaun Compasso d’Oro (suprême récompense dedesign international) en 2001 : il s’agit d’unelampe d’appoint, composée d’un abat-jourconique en polypropylène sur lequel elle peutreposer, d’une poignée qui permet de l’accro-cher où on veut et de deux tiges autour des-

quelles s’enroulent 5 mètres de câble. Elleévoque un peu une baladeuse de chantier ouune lampe de marin. Dans une vidéo projetéedans une salle de l’expo, on apprend queMayday illustre la vie telle que Konstantin l’envi-sage et la mène : non conventionnelle, flexible,un peu nomade. Sa chaise ONE est devenueune icône grâce à sa forme aux arêtes saillantesposée sur quatre pied ou sur un cône enbéton. Cette assise en aluminium concrétiseun assemblage de plans triangulaires qui,ensemble, composent une forme en 3 dimen-sions, un peu comme un ballon de foot.

Panorama ne se voulait pas une rétrospective…et elle ne l’est pas. L’exposition s’articule entrois ensembles autour des thèmes : habiter,travailler et l’espace public. C’est clairement ladernière des trois installations qui impressionnele plus. L’espace public y prend une dimensionsingulière : le visiteur traverse un espace fictif,dans une ambiance futuriste glaçante. Barrièremétalliques, chaises ONE noires et banc circu-

Konstantin Grcic, installation Panorama © Vitra Design Museum Mark Niedermann

Konstantin Grcic Mayday © KGID Florian Bohm

Jusqu’au 24 maiZ33, Zuivelmarkt 33, Hasselt. www.z33.be

© Markus Jans

13

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KRAAINEM : Proximité Place Dumon Agréable villa classique sur un beau terrain plein sud de 13 ares 58. Vastes réceptions très lumineuses avec FO s’ouvrant sur la terrasse et le jardin, cuisine équipée avec coin à déjeuner, family-room, bureau, 6 chambres, 3 sdb, grandes caves de rangement, garage 3 voitures. PEB 360 kWh/m². Réf.:1990789

RHODE-SAINT-GENÈSE : Limite UccleSur un terrain de 15 ares, superbe villa de ± 300 m² hab. entièrement rénovée dans un style contemporain et intemporel. Superbes espaces ouverts, belles finitions, et luminosité. Réceptions de ± 75 m², grandes baies vitrées s’ouvrant sur une terrasse et un jardin privatif, cuisine américaine avec coin à déjeuner, salle de jeux, 4 ch, 2 salles de bains, garage 2 voitures. PEB 641 kWh/m². Réf.:1992182

Proximité place Dumon, ce projet propose des appartements entièrement achevés de 2 ou 3 chambres et un duplex-penthouse 3 chambres.

www.victoire.be/olieslagers-apart/

Quartier Européen. Livingstone vous propose des appartements contemporains, du studio au penthouse, qui séduiront l’ensemble des eurocrates comme locataires potentiels.www.livingstone-brussels.com

BRUXELLES - ‘‘LIVINGSTONE’’

WOLUWE-SAINT-PIERRE : ‘‘Olieslagers’’

ETTERBEEK : Proximité Montgomery Excellente maison de ville de 1933, entièrement rénovée avec des matériaux de qualité en 2007. Les 429 m² bâtis offrent au rez un bel espace pour profession libérale. Aux étages, réceptions et cuisine, 4 ch, 3 sdb. Ascenseur. Double garage. Jardinet et belle terrasse. PEB E - CO² 53. Réf.:1991910

UCCLE : Quartier Floride/LangeveldElegante villa 3 faç. style Art Deco de ± 310 m² hab. sur un terrain de 5 a 50. Très bel escalier d’époque, agréables réceptions, spacieuse cuisine super-équi-pée, bureau, terrasse privative à l’arrière. A l’étage, 5 chambres, 2 salles de douche, salle de bains. Double garage. PEB F - CO² 40. Réf.:1992188

PORTES OUVERTES : SAMEDI 7 MARS DE 10 À 17HAPPARTEMENT TÉMOIN : AV. OLIESLAGERS 22 1150 BXL

SCHAERBEEK : Quartier VoltaireFace au parc, belle maison 3 faç. Art Déco de 1928. Réceptions de caractère 80m² avec terrasse 35 m² et jardin SO, grande cuisine conviviale, 7 chambres, 2 grandes salles de bains et salle de douche. Garage. Jardin tout autour de la maison. PEB G - CO² 116. Réf. 1932319

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Invitez-vous sur notre nouveau site www.victoire.beNous recherchons des biens qualitatifs tels que vous les découvrirez sur notre site, dans les beaux quartiers d’Ixelles, de Woluwe et d’Uccle

VICTOIRE WOLUWE – 418 avenue de Tervueren – 1150 Woluwe-Saint-PierreVente 02 772 15 30 – Location 02 771 12 40 – Constructions Neuves 02 777 15 10

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UCCLE : Proche du Lycée Français Splendide villa contemporaine 3 faç, basse énergie et construite en 2014. Sur ± 15 ares sud-ouest, elle offre 425 m² hab. dont 100 m² de réceptions. Cuisine américaine super équipée avec coin à déjeuner, suite parentale avec sdb et dressing, 3 ch, 2 sdd, et 2 bureaux. Au sous-sol, espace polyvalent de 211 m² aménagé en home cinema, salle de gym, et caves. Piscine ext. et garage 2 v. Réf.:1996256

WOLUWE-ST-PIERRE : Quartier Grands PrixConstruit en 2011, cet appartement de 120m² com-prend un séjour s’ouvrant sur une terrasse sud de ± 10 m², cuisine super équipée, 2 grandes chambres, sdb, sdd, buanderie, cave et garage. L’appartement en parfait état, bénéficie des dernières technologies. Réf.:1977409

Uccle : Quartier Prince d’Orange Splendide villa de standing entièr. rénovée sur 18 a, d’une surface bâtie de ± 700 m² dont 525 m² hab. Superbes réceptions de ± 100 m², cuisine super équipée avec îlot central. 6 ch, 4 sdb, bureau et vaste family room. Au sous-sol, studio de ± 30 m² privatif. Garage 3 v. et emplacements ext. PEB E- - CO² 57. Réf.:1988613

IXELLES : Proximité av. Louise Dans belle maison début du siècle, superbe duplex de ± 200 m² entièr. rénové avec goût et matériaux de qua-lité. Vastes réceptions, hauts plafonds moulurés et gdes baies vitrées s’ouvrant sur terr. et jardin privatif s-o, cuis américaine avec îlot central, 3 ch avec leur sdd et buan-derie. Gar. PEB D - CO² 36. Réf.:1993134

RHODE-SAINT-GENÈSE : A la lisière d’Uccle Splendide villa style Long Island de ± 550 m² habitables, sur ± 28 ares très pri-vatifs. Spacieuse cuisine hyper-équipée, belles réceptions, family-room ou bureau. Aux étages, suite parentale avec dressing séparé et sa salle de bains, 4 chambres, 3 salles d’eau et 2 terrasses. Garage et emplacements parking à l’extérieur. PEB 276 kWh/m². Réf.:1995767

UCCLE : Coeur du DiewegCadre enchanteur pour cette maison 2 faç. (style Bauhaus) de 1934 sur 3 ares 10 sud. Elle a fait l’objet de rénovations constantes. Belles réceptions, parquet, avec accès terrasse et jardin sud, cuisine super équipée, 4 chambres, 2 sdd. Au 2è étage, appartement comprenant kitchenette, ch, sdd. Caves et garage, parfait état d’entretien. Réf.:1993905

Uccle : A l’orée du Bois de la Cambre Appartement au 5è étage entièrement rénové, développant 220 m². Réceptions de 50 m², cuisine Bulthaup super équipée avec coin à déjeuner, 4 grandes chambres, salle de bains, 2 sdd, buanderie, cave. Beau jeu de lumière et volumes, finitions qualitatives contemporaines. Possiblité d’acquérir un grand box garage. PEB C+. Réf.:1975730

BRUXELLES : Au coeur de la villeAppartement au 2ème étage d’un immeuble datant de 2009 d’une superficie totale de ± 137 m² ainsi qu’une terrasse et un balcon de ± 10 m² orientés sud. Séjour, cuisine équipée, bureau, 3 chambres et 2 salles de bains. Cave et emplacement une voiture dans l’immeuble. Chauffage au gaz. PEB C+ - CO² 20. Réf.:1955649

VICTOIRE UCCLE – 1382 Chaussée de Waterloo – 1180 UccleVente 02 375 10 00 – Location – 02 375 10 20 – Constructions Neuves 02 375 10 10

Les biens proposés sur cette page ont été sélectionnés pour leur diversité parmi de nombreux autres que nous pouvons vous proposer, même si vous en trouvez de beaucoup plus nombreux sur notre site Internet, ainsi que sur les différents moteurs de recherches, n’hésitez pas à nous appeler, par discrétion d’autres propriétés, villas et apparts ne peuvent être publiés à la demande de leurs propriétaires.

VAL DUCHESSE

Dans ce quartier hyper privilégié cette spacieuse villa (± 500 m2) de caractère aux lignes typées des années 30 bénéficie sur ± 38 a magnif. arboré et présentant la poss. d’une mise en valeur. Belles réceptions, de nombreuses ch, permettant différentes distributions, nécessite une rénovation en profondeur pour redevenir le bien d’exception quelle fût à l’origine. Peb en cours.

Très jolie villa de style Zoutoise ± 1974 rénovée en grande profondeur, terrain 10 ares26 sud ouest dans environnement de verdure. Surf. 320 m2. Elégante réception, magnifique cuisine super équipée, 3/4 ch, 2 sdb (poss. +) garage. Peb en G : 78kgCO/m2/an.

UCCLE En terrain de fond

Dans le quartier du Prince d’Orange à prox. de la Forêt de Soignes, spacieux appartement de ± 231 m2 + terrasses ± 24 m2 situé au 2ème étage d’un petit immeuble de 1983. Vastes et élégantes réceptions, cuis sup éq, 3/4 ch, 2 sdb, sdd. Gar. PebD : 39kgCO2/m

2/an.

Ravissante propriété de charme rénovée avec goût bénéficiant d’un beau jardin arboré de ± 23 a, très belle piscine. + gd studio indép. pour invités et 2 gar. Belles réceptions, vaste cuisine hyper équipé, 6 ch (dont très bel appart maître), 6 salles de bains. Peb en cours.

Très élégant appartement situé au 4ème étage d’une résidence classique, rénové avec beaucoup de goût, ± 143 m2, attrayante réception, décor raffiné, cuiisne avec coin à déjeuner, 3 chambres, 2 sdb. Garage. Peb en cours.

UCCLEUCCLE UCCLE Face au Bois de la Cambre

Dans quartier particulièrement privilégié vaste villa familiale d’allure contemporaine 1988, ± 420 m², dotée d’un agréable jardin arboré. Lumineuses réceptions en enfilade, cuisine super équipée, 5 chambres, 2 salles de bains, salle de douches. Salle de jeux. Garage 2 voitures. Peb E- 58kgCO2/m²/an.

Dans un beau quartier résidentiel, ravissante villa entièrement rénovée sur un terrain privatif de ± 15 ares avec une belle piscine chauffée. Surface habitable ± 430 m2. Belles réceptions, salle de jeux, salon TV, cuisine super équipée, 6 ch, 4 sdb. Garage 2 voitures. Peb en cours.

WOLUWÉ-ST-PIERRE Val DuchesseRHODE-ST-GENÈSE Espinette Centrale

Nous recherchons très spécifiquement et avec un caractère d’urgence quelques maisons et hôtels de maître ds le quartier Molière, les Etangs d’Ixelles, ainsi que ds l’axe des institutions européennes, des villas à Uccle, Woluwé ainsi que ds les autres communes résidentielles du sud de Bruxelles.Enfin des propriétés de charme et de caractère à la lisière sud de Bruxelles et plus particulièrement ds le Brabant Wallon.

ETTERBEEK Proximité square Montgomery

Prestigieux hôtel de maître de 1914 entièrement rénové en grande profondeur. Très beau jardin plein sud ± 4 ares 90 ca. Surf. bâtie ± 700 m2. Ascenseur. Belles réceptions, décor raffiné, 5 chambres, 5 sdb. Garage 3 voitures. Peb E+:220 kWh/m2.

Ds quartier résidentiel et verdoyant, élégante villa class. pleine de charme rénovée en 2012, sise sur ± 30 ares plein sud. Surface de l’ordre de ± 690 m² dont 545 m² hab. Vastes réceptions, 5 ch, 5 sdb. Appart de concierges. Gar. 2 v. + car port. Peb en cours.

LA HULPE

Dans la résidence Parc des Nations, dotée d’un tennis et d’une piscine int, 2 beaux apparts, 1966 rénovée, 1 au 3ème ét, 170 m² + 2 terr. sud, gde réception, 3 ch, 3 sdb, gar. PEB D-: 58kgCO2/m2/an l’autre ± 290 m2, + terrasse ± 50 m². Gdes réceptions, 4 ch, 2 sdb. gar. Superbe vue.Peb D+: 47 kgCO2/m

2/an.

Dans immeuble classique, bel appartement au 5ème étage de ± 225 m2 + terrasses ± 16 m2, entièrement rénové dans un style contemporain alluré et sobre. Belles réceptions, cuisine hyp éq américaine, 4 ch, sdb, 2 salles de douche. En option box. Peb en cours.

Vaste villa familiale et lumineuse sur un terrain de ± 22 a 50, très beau jardin accessible par une drève d’accès allurée. La villa a fait l’objet d’une rénovation. Surface habit. ± 340 m2. Réception, cuis hyp éq, 4 ch (poss. +), 4 sdb. Gar. 2 v. Finitions de qualité. Peb en cours.

LINKEBEEK Vallée des artistesIXELLES Bois de la CambreUCCLE Bois de la Cambre/Bascule

Importante et très élégante villa conçue par l’arch. Keuter en 1965, partiellement rénovée, très beau terrain ± 47 a, ravissant jardin, belle cour int. La surface bâtie de l’ordre de 900 m2 dont 700 m2 pour le bâtiment principal avec ses annexes et 180 m2 pour la «conciergerie» indép. Magnif. réceptions, 6 ch, 5 sdb + conciergerie (2 ch, 2 sdb). Peb en cours.

Dans un beau quartier résidentiel à proximité de Stockel, de toutes les facilités, ravissante villa construite sur un terrain de ± 17 a 78 plein sud ouest très privatif. Surface habitable ± 380 m2, belles réceptions, cuisine super équipée, 6 chambres, 4 sdb. Garage 2 voitures. Peb 517 kWh/m2.

UCCLE Quartier ObservatoireKRAAINEM

Ds immeuble de prestige avec accès direct au Bois de la Cambre, magnifique rez de jardin de 300 m2 avec 5 terrasses et jardin à usage exclusif de 300 m2. Gd séjour lumineux avec sàm attenante, spacieuse cuisine super éq, 4 ch avec sdb/sdd attenante pour chacune. 2 empl. pour voitures et 1 grande cave. PEB D-. CO² 43 kg/m²/an. Réf 7886

Proche Bois de la Cambre, ds pt immeuble de standing, élégant et lumineux rez de jardin ± 153 m², 3 faç, avec terr. et pt jardin à usage priv. Pas de vis à vis. Gdes baies vitrées. Hall d’entrée, très belles et lumineuses réceptions en L ± 57 m² (poss. bur. ou sàm sép.) cuis éq, hall de nuit, 2 spacieuses ch (22 et 19 m²), très belle sdb en marbre. Gar, cave. PEB G. Réf 8018

IXELLES - Quartier RooseveltSCHAERBEEK - Face parc Josaphat

AUDERGHEM - Proche Forêt de Soignes

Dans un immeuble de caractère des années 30, bel appartement lumineux de ± 337 m² entièrement rénové de style contemporain. Magnifiques réceptions avec feu ouvert, cuisine américaine blanche laquée (mo-saïques noires au sol) , 4 chambres et 3 salles d’eau (neuves), nombreux placards. Parquet partout. Garage fermé, 2 caves. Réf 7196

Superbe penthouse de ± 310 m² avec 3 magnifiques terrasses en bois d’un total de 110 m², offrant une vue exceptionnelle sur la verdure. Ascenseur arrivant directement dans l’appartement, vastes réceptions, cuisine hyper éq., chambre principale avec dressing, bain jacuzzi et gde douche, 3 chambres, sdb (poss. 3ème sd’eau) bureau, 2 empl. de parking au sous sol, 2 caves. PEB D. CO2 : 42 kg/m²/an. Réf 7957

UCCLE - Bois de la Cambre

Exceptionnelle propriété de 2 ha 25 ds une nature préservée et calme, offrant de vues splendides et panoramiques sur le Massif des Maures. Belle architecture contemporaine récente (± 260 m²) construite autour d’un patio intérieur avec 2 plans d’eaux et un olivier bicentenaire. Immenses baies vitrées, hts plafonds, larges réceptions avec vues, 3 ch, sdb, 2 sdd. Superbe piscine 20m x 4m. Studio, salle de sport, garages 3 v, parkings ext. 10 voit. Poss. d’extension. Réf 7997

FRANCE - Côte d’Azur - Proche Saint Tropez

Ds un immeuble classique alluré des années 1950, élégant appartement de ± 180 m² au 6ème étage/7, rénové en 2005. Très belles réceptions, jolie vue sur le Bois de la Cambre, cuisine super éq, 2 chambres + chambre d’appoint/bureau, sdb, sdd. Alarme, porte blindée, box fermé, cave. PEB F; CO2 101 kg/m²/an. Réf 7900

Au dernier ét. d’un immeuble de style Art Déco, bel ap-part ± 274 m² et superbe terr. d’agrément de ± 28 m² en toiture. Vue panoramique sur la ville. Sàm, salon/biblio, salon, FO k7, belle cuis éq, 3 ch, 2 sdb, buand, bur. Très beaux éléments d’époques. Entrée de service, dble vi-trage, ch de service. Poss. de louer un garage. Réf 7945

Très belle maison de ± 400 m² entièr. rénovée. Ma-gnifique entrée cochère, beau hall d’entrée, 2 belles pièces (poss. prof. lib. ou chambres, wc séparé), gde cuisine hyper-éq. avec îlot central, vastes réceptions avec FO, 2 gdes ch dt une avec dressing sur mesure, sdb, 3 pièces dt une en mezzanine, sdd. Réf 7985

IXELLES - Quartier Pl. Brugmann

IXELLES - Place Stéphanie

RHODE SAINT GENESE - Petite Espinette

UCCLE - Quartier Observatoire

AUDERGHEM - Quartier Val Duchesse

Belle villa classique de ± 750 m², rénovée, sur un terrain de 18 ares, avec piscine intérieure, sauna et home cinéma. Hall d’entrée, vestiaire, bureau, belles réceptions, sàm, cuisine ouverte, 2 terrasses plein sud. Suite parentale avec sdb, dressing, 2 ch, sdb centrale, 4ème chambre. Gde salle de réceptions (± 80 m²) avec FO. Grenier aménageable. 2 entrées sép. Garage 2 voitures et 3 parkings ext. PEB 426 kWh/m²/an. Réf 7884

Très belle villa 3 faç ± 350 m², construite en 1927, rénovée en profondeur de style contemporain en 2011 avec de très beaux matériaux, sur un terrain clos de ± 14 a orienté plein sud et magnifiquement arboré. Chaleureuses réceptions en suite, sàm, cuisine super-éq. avec ilot central, bibliothèque fumoir. Appartement des maîtres avec dressing, sdb et coin TV, 4 ch, sdb, sdd, salle de jeux, caves. Réf 7182

Très agréable demeure de style moderniste nichée dans la verdure. Belles réceptions, ravissant jardin d’environ 40 ares sans vis-à vis, grandes terrasses, cuisines (2), office, arrière-cuisines, 4 à 7 chambres, 3 salles de bains, 2 salles de douches, 4 caves. Conciergerie complètement séparée comprenant cuisine, séjour, 3 chambres, salle de bains et salle de douches. 4 garages. Réf 7963

IXELLES - Quartier Bois de la Cambre

ATYPISME... CREATIVITE... ORIGINALITÉ

WATERMAEL-BOITSFORT Prox. Maison CommunaleLE BIEN : Un site atypique sur 14 a dont 16 parkings - bâtiment polyvalent 830 m² sur 3 niveaux ouverts - 2 cuis - 4 blocs «sanitaires» - douche - Autorisation bureaux.LE MUST : Situation. Confi guration. Potentiel d’aménagement et d’exploitation.QUALITES : Environ. exceptionnel. Ambiance campagne à 5 min de l’av. Louise.DEFAUT : Bien très (trop) atypique. Hors standards de recherche.PEB : C-, 46 kg CO²/m²/an. 1.995.000 €

FOREST limite Uccle/MolièreLE BIEN : Etonnant appartement 110 m² au 7e ét/9 - Immeuble Art Déco - 2 pièces de réceptions - 2 ch - cuisine full équipée - sdb - cave - ch de bonne.LE MUST : Décoration originale et créative et respect style de l’époque.QUALITES : Situation top ! Lumière !DEFAUT : Pas de garage.PEB : kg CO²/m²/an - en cours. 320.000 €

ETTERBEEK… Montgomery/St. Michel

LE BIEN : Superbe immeuble de bureau début XX° full réno-vé en 2002 avec dépendance dans une rue perpendiculaire - 2 gar. - 4 parkings - Ascen-seur - Sanitaires à chaque étage - Cuis éq.LE MUST : Multiples possi-bilités d’exploitation.QUALITES : Effi cacité, prestations techniques, situation.DEFAUT : Présentation actuelle un peu clinique.PEB : G 150 kg CO²/m²/an.

1.200.000 €

BUCOLIQUE VILLAGE DE GLABAIS - à 5 mn de WaterlooLE BIEN : Villa d’architecte (Marc Corbiau, 1972) sur terrain de fond 81 a sans vis-à-vis - 232 m² hab - spectaculaires réceptions + fo - cuis - 3 à 4 ch - 2 sdb.LE MUST : L’environnement et la sublime architecture.QUALITES : Œuvre d’art et potentiel d’aménagement.DEFAUT : Remise au goût du jour à prévoir… Bien à très forte personnalité.PEB : en cours. 850.000 €

BRUXELLESLE BIEN : Maison d’architecte début XX° sur 1a 60 - 6 m 50 de façade - 4 niveaux - terrasse - jardin - 3 ch + sdb + sdd - 1 appt. (2 pces + kitche-nette + sdb) - 2 pces réceptions - superbe espace cuisine - bureau.LE MUST : Splendide cage d’escaliers et bon état général.QUALITES : Architecture, caractère, originalité, coup de Y.DEFAUT : légère remise au goût du jour à prévoir.PEB : F 71 kg/CO²/m²/an. 450.000 €

BRUXELLESLE BIEN : Exceptionnel appartement/loft 280m² + 2 terrasses (11 + 25 m²) - 14m de faç. - sublimes réceptions ouvertes 150 m² - cuisine US - 3 ch - 2 sdb.LE MUST : Confi guration intérieure ultra originale sur 4 façades.QUALITES Parfait état d’entretien et de présentation.DEFAUT : 2 parkings en option (20.000 €/pce).PEB : G 100 CO²/m²/an - en cours de vérifi cation. 545.000 €

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MIPIM 2015

Dossier réalisé par IPM ImmoSupplément Gratuit de La Libre Belgique

Retrouvez ce dossier et plus d’infos sur www.logic-immo.be

IMMOBILIER LES FONDAMENTAUX

REVISITÉS

E-COMMERCE & MAGASINS QUELLE CONVERGENCE ?

INVENTER L’IMMOBILIER FLEXIBLE

Photo : RIVER POINT - CHICAGO (Doc.: www.mipim.com)Arch.: PICKARD CHILTON ARCHITECTSProjet nominé aux Mipim Awards

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LET’S SHARE OUR PASSION FOR REAL ESTATE !

AG Real Estate, a wholly owned subsidiary of AG Insurance, is active in multiple key real estate-related areas : asset and property management, development and construction management, PPP & real estate fi nance and car park management via its subsidiary Interparking. AG Real Estate, employing a staff of over 200, also manages an investment portfolio, both for itself and for external clients, currently valued at nearly € 5.3 billion.

SOMMAIREBUREAUX À BRUXELLES,

UNE BONNE ANNÉE 2014, MAIS... 4

COMMERCES, NOUVELLES TENDANCES, NOUVEAUX FORMATS... 8

DES COMMERÇANTS OPTIMISTES 10

LOGISTIQUE, UN STATU QUO 12

E-COMMERCE ET COMMERCE PHYSIQUE, CONVERGENTS ET COMPLÉMENTAIRES ? 16

MIPIM AWARDS, TROIS BELGES EN FINALE 20

DOCKS BRUXSEL, UN NOUVEAU PÔLE ÉCONOMIQUE 22

INVESTISSEMENTS HÔTELIERS EN 2015 : 68 MILLIARDS $ 26

ISO 26000 ET RESPONSABILITÉ SOCIÉTALE DES ENTREPRISES 28

TABLE RONDE : INVENTER L’IMMOBILIER FLEXIBLE ? 34

IMMO NEUF 37

Dossier réalisé par I PM IMMOEditeur responsable : François le Hodey Commercialisation : Véronique Le Clercq, Daphné Mertens Rédaction : Thierry Laffineur Mise en page : Ligne Claire s.a. 02 374 99 99 Imprimerie : IPM PRESS PRINTING a division of SA IPM GROUP NV. : Rue des Francs, 79 à 1040 Bruxelleswww.ipmimmo.be

CRISTAL PARK - LIEGE. Présenté dans le cadre du MIPIM le projet du ’Cristal Park’ (Seraing) dont la construction débutera en 2017, développera, à terme, une zone de bureaux de 20.000 à 30.000 m2, une zone commerciale de 56.500 m2, un hôtel 4 étoiles de 120 chambres, 180 appartements et 110 maisons ainsi qu’une zone de loisirs de 15.000 à 20.000 m2. Cette zone accueillera aussi des loisirs forestiers ainsi qu’une ville à l’échelle des enfants construite sur 5.000 m2 où les 4-12 ans pourront s’essayer à divers métiers. Ce concept existe déjà à Vienne et au Moyen Orient. L’investissement total, à charge du privé, est de 200 millions d’euros. Un millier d’emplois devraient être créés.

SALON MIPIM 2015Marché International des Professionnels de l’Immobilier

MIPIM 2015, REVISITER LES FONDAMENTAUX DE L’IMMOBILIER

Pour son édition 2015, le MIPIM mettra notamment en évidence l'incidence des évolutions technologiques sur le secteur

de l'immobilier. En favorisant l'émergence de nouveaux modèles organisationnels, qui, à l'instar des réseaux sociaux, se veulent plus fluides pour mieux partager les ressources, ces évolutions prônent le partage des ressources davantage que leur appropriation. Elles se conçoivent aussi dans le cadre de la Responsabilité Sociétale des Entreprises (RSE). Cette dernière concerne autant les grandes que les petites entreprises. Elle suppose que des sujets comme l’environ-nement, la diversité, la santé-sécurité au travail,

l’ancrage territorial ou les achats responsables (ex.: travailler au mieux disant et non au moins disant) soient intégrés dans la stratégie de l’en-treprise et appliqués via des règles de bonne gouvernance.Parallèlement, six ans après le début de la crise financière, cette édition est aussi l'occasion de s'interroger sur l'état des différents segments (bureaux, commerces, logistique, semi-industriel) du marché immobilier professionnel belge. Dans son analyse - parue fin 2014 -, Jones Lang Lasalle retrace les principaux événements qui ont marqué ces segments et envisage leurs perspectives de développement.

4 MIPIM

Ainsi, comme l’explique le courtier : Les années avec une prise en occupation de plus de 500.000 m² semblent derrière nous : si sur la période 2005-2009 nous avons enregistré une moyenne annuelle de 550.000 m², les cinq années sui-vantes ont affiché en moyenne 398.000 m², soit 28% de moins. Pour 2014, nous estimons la prise en occupation à 415.000 m², soit 26% de mieux qu’en 2013. La demande du secteur privé a subi de plein fouet les conséquences de la crise, et beaucoup d'entreprises ont été contraintes de réduire leurs coûts d’occupation. Durant les cinq années précédant la crise financière, nous avons enregistré une prise en occupation moyenne de la part des corporates de 353.000 m² sur 402 transactions par an. Les 5 années ayant suivi la crise, cette prise en occupation des corporates n’était plus que de 267 000 m² par an sur 345 transactions. En 2014, seulement 207.000 m² et 335 transactions ont été enregistrées. La pro-portion de corporates dans la prise en occupation n’est plus que de 52% en 2014, contre 64% sur la période 2008-2013.

EFFETS DE LA RÉGIONALISATION

Le secteur public belge a connu deux années de quasi paralysie en 2012-2013, notamment en raison des interminables négociations pour la for-mation d’un gouvernement Fédéral mais aussi les

incertitudes budgétaires au lendemain de la crise financière et de la crise de l’euro. Les Régions ayant reçu des nouvelles compétences suite à la 6ème réforme de l’Etat ont besoin d’espaces supplémentaires dans les limites d’un budget étroit. A cette fin, elles sont amenées à grouper leurs services dans des grands immeubles effi-caces tant au niveau énergétique que dans l’orga-nisation des surfaces. C’est ainsi que les mots « open space » ou « flex-desk » ne sont plus tabous pour les administrations, ce qui était impensable avant la crise.

En 2014, un total de 161.000 m² a été pris en occupation, essentiellement par des administra-tions régionales (Communauté Flamande, Actiris). Pour les années à venir 140.000 m² devraient être pris en occupation par la Ville de Bruxelles, la Région de Bruxelles Capitale, la Police de Bruxelles, la Loterie Nationale et le SPF Justice.

Enfin, les institutions européennes n’ont pas vraiment diminué leur demande d’espace avec 281.000 m² pris en occupation depuis 2008, dont 18.000 m² en 2014. Cependant, les contraintes budgétaires sont devenues plus strictes et toute nouvelle demande par les institutions européennes est motivée par la rationalisation et la modernisa-tion de leurs immeubles. D’ici à 2020, un total de 200.000 m² sera nécessaire aux besoins de

l’Europe, dont 88% pour la Commission, 7% pour le Parlement et 5% pour le Single Resolution Board. Les préférences des occupants se concentrent sur les immeubles neufs, existants ou en projet, ce constat était déjà d’actualité avant la crise. Sur la période 2008-2013, 29% de la prise en occu-pation concernait des immeubles neufs, et 23% des prélocations ou préventes. En 2014, cette proportion était respectivement de 20% et 27%. Les immeubles anciens se louent ou se vendent toujours à tous les types d’occupants, moyennant un loyer soumis à une forte pression à la baisse.

DISPONIBILITÉ ET VACANCES

La disponibilité est en recul par rapport au len-demain de la crise financière : de 11,2% fin 2009, le taux de vacance est passé à 10,4% fin 2014. Dans le CBD (Central Business District), le taux de vacance est passé de 7,7% à 6,2%. On estime que compte tenu des livraisons spé-culatives très limitées, la vacance dans le CBD passera sous les 5% en 2017 et sous les 10% au total dès 2015. En dehors du CBD, la vacance est en recul sensible dans le Décentralisé, en particulier grâce aux reconversions et la quasi absence de livraisons. Par contre en Périphérie, le taux de vacance a atteint un nouveau plus haut historique à 22,5% fin 2014.

Les banques, fortement touchées par la crise financière, ont réduit leur surface occupée. Selon les chiffres publiés par Febelfin, le secteur ban-caire occupait environ 62.000 personnes en Belgique en 2009. Fin 2013, il n’occupait plus que 58.000 personnes. Dans l’optique d’une réduction des coûts d’occupation, la norme de surface par employé est passée de 15-17 m² par employé à 10-12 m² par employé. Par ailleurs, le recours aux solutions de flex-desk et de home working a réduit le nombre de place de travail à 0,85 par employé contre 1,2 il y a moins de dix ans. JLL estime que depuis fin 2008 les 4 grandes banques ont ainsi réduit de 25% leur sur-face occupée, et utilisent désormais 477.000 m² contre 625.000 m² avant la crise financière. La dernière transaction de plus de 5.000 m² par une banque date de 2010 (Fortis Banque dans le Boreal). Fait marquant, BNP Paribas Fortis a vidé les quelques 54.000 m² de son siège de la Montagne du Parc sans louer le moindre mètre carré de remplacement, les immeubles déjà occupés étant suffisant pour répondre au besoin d’espace.

Les loyers prime sont revenus aux niveaux d’avant crise : à Bruxelles, ils s’établissent désormais à € 275 / m² / an, contre € 285 / m² / an il y a un an, soit le même montant qu’en 2008. La diminution de 2014 s’explique essentiellement par un excès d’offre par rapport à une demande qui reste fragile au niveau des corporates.

BUREAUX A BRUXELLES : UNE BONNE ANNÉE 2014, MAIS...

Pegasus Park : Parc tertiaire + hôtel à Diegem (B) - A terme il développera 276.000 m² de surfaces de bureaux. (Doc.: JLL)

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UN MARCHÉ ÉTROIT

Le marché des bureaux à Bruxelles reste étroit, la prise en occupation en 2014 a certes aug-menté mais il faudra plus que les 1-1,5% de croissance du PIB pour relancer la demande des corporates qui d’ordinaire animent le marché. L’offre future s’est adaptée à cette situation : il y a très peu de projets spéculatifs prévus pour les 3 prochaines années, les immeubles livrés au T4 ou attendus pour début 2015 faisant déjà l’objet de négociations sérieuses. La vacance diminuera donc sensiblement à court et moyen terme. Nous nous attendons à une stabilisation dans les loyers faciaux, et dans le CBD les incitants devraient reculer.

INVESTISSEMENT : RETOUR AU NIVEAU 2008

Le niveau extrêmement bas des taux d’intérêts à long terme est du pain béni pour l’investissement immobilier : d’une part, l’argent bon marché incite à investir dans son propre immeuble. Alors que la tendance était jusqu’il y a peu à la location long terme, certaines administrations comme l’INASTI, la Commune d’Uccle ou la Commission Communautaire Commune de Bruxelles (via city-dev) ont acheté leur immeuble pour usage propre. Les cas d’acquisition pour usage propre par les corporates restent cependant exceptionnels. En logistique et semi-industriel, l’achat pour usage propre n’est pas un phénomène nouveau : beau-coup de sociétés ayant restructuré ont dégagé d’importantes liquidités qu’elles ont utilisé pour acheter leur immeuble.

D’un point de vue des investisseurs à long terme ayant d’importants passifs à rémunérer (compagnies d’assurances, fonds de pension), la faiblesse des rendements tant des obligations d’Etat que des obligations corporates les incite à se tourner vers l’immobilier.

2014 : Chiffres clé Marché de la Location

Bureaux - Bruxelles 2013 201412 Month Outlook

Stock million m2 13,3 13,2

Take-up Total (‘000 m2) 3529 415

Taux de disponibilité (%) 10,1% 10,4%

CBD 5,9 6,2

Hors CBD 17,5 17,8

Livraison (‘000 m2) 223 88

Prime Rent (€/m2/an) 285 275

Top Quartile Rent (€/m2/an) 210 213

Weighted Average Rent (€/m2/an) 169 168

2014 : Chiffres clé Investissement

Investment volume (€ Mil.)

2013 2014*5-yr

averageTrend 2015

Offices 1 250 1 680 1 119

Industrie 188 214 187

Retail 646 486 487

Retirement Homes 120 140 144

Others & Mixed 31 153 49

Total 2 235 2 674 2 039

* Figure as of 05/12/2014

Ceci est clairement illustré par la surperformance ces dix dernières années de la brique-papier par rapport aux autres actions : l’indice FTSE EPRA Eurozone a ainsi surperformé de 57,6% l’indice Euro Stoxx 50, tandis que le volume d’investisse-ment direct est en nette hausse.

En 2014, le volume d’investissement toutes catégories d’actifs confondues à l’exception du résidentiel s’élève à € 3 milliards, soit le plus haut niveau depuis 2007 et en nette hausse par rapport aux € 2,23 milliards de 2013. Les transactions très importantes ne font plus figure d’exception comme en témoignent les opérations de plus de €150 Mio : la vente du North Galaxy (Bruxelles) à ATP et AXA pour € 475 Mio, et la vente à AG Real Estate du Kievitplein (Anvers) pour € 198 Mio.

2014 a donc été la confirmation du retour des bureaux comme principale classe d’actifs sur le marché de l’investissement : alors que sur la période 2009 à 2013, 52% du volume d’inves-tissement était des bureaux, la proportion est passée à 63% au début décembre 2014. Les commerces représentent 19% en 2014, contre 26% au cours des cinq années succédant à la crise financière, ceci s’expliquant par l’absence de transactions de grande taille. La vente pro-chaine de Médiacité à Liège, attendue depuis longtemps, marquera le retour de transactions de plus de 100 millions en retail.

Les investisseurs sont également prêts à prendre plus de risques : sur la période 2008-2013, 83% des transactions d’investissement toutes classes d’actifs confondues concernaient des produits « core », contre 9% de transactions de type opportuniste et 11% de transactions de type « value-add ». En 2014, malgré le poids important des deux méga transactions en bureaux, la part des produits « core » est de 70%, les transactions de type opportuniste représentant 21% et celles value-add 10%.

Les rendements sont à nouveau en recul, les bureaux « prime » dans le Quartier Européen traitent à 5,75% contre 6% il y a un an, avec des niveaux de 5% voire en dessous pour des baux à long terme et des occupants de type administrations ou institutions européennes. Les commerces dans les meilleures rues traitent désormais à 3,75%, voire plus bas pour des localisations exceptionnelles, ce qui est le plus bas historique et 50 points de base de moins qu’il y a un an. Les rendements des meilleurs shopping center sont inchangés à 5% mais la tendance est à la baisse. Pas de changement pour la logistique à 7%, mais la tendance est à la baisse pour les meilleurs immeubles, tandis que le semi-industriel est stable à 7,75%.

Gateway - Zaventem - Immeuble de bureaux à Zaventem - Belgique - (Arch.: Jaspers Eyers + A2RC)

6 MIPIM

8 MIPIM

COMMERCES,NOUVELLES TENDANCES, NOUVEAUX FORMATSLe volume transactionnel dans les trois dernières années complètes, entre 2011 et 2013, a aug-menté de 42 % par rapport aux trois années précédentes 2008, 2009 et 2010. En particulier le retail warehousing a enregistré une bonne per-formance, avec une hausse de 69 %. Le moteur de cette augmentation était l’extension d’unités de retail warehousing individuelles vers des vrais retail parks (par exemple portefeuille Cora, por-tefeuille Redevco) et le redéveloppement d'an-ciens sites industriels et commerciaux dans des retail warehouse parks modernes (par exemple : Crescend'Eau Verviers, D -Shopping Deinze ).

En 2014, la prise en occupation dans le retail aura atteint ± 320.000 m², soit environ 7 % inférieur aux 345.000 m² enregistrés en 2013 (56 % du volume des transactions sont des surfaces de retail warehousing, les shopping centres repré-sentent 19 % et les rues commerçantes 26 %.)

Les nouvelles tendances qui caractérisent l’im-mobilier retail depuis la crise, sont les nouveaux formats comme les flagship stores, concept stores ou encore les experience stores, qui per-mettent aux clients de découvrir la gamme ainsi que l'identité de la marque. Les surfaces dont les retailers ont besoin ont tendance à augmenter afin de permettre un aménagement du magasin prenant soin de l’image de la marque. Depuis la crise, la demande se concentre encore plus sur les emplacements AAA, tandis que le taux d'inoc-cupation aux emplacements secondaires est en croissance. C’est après la crise, que se sont développés l’e-commerce et la multi-canalisation qui ont redessiné le marché du retail, de même que nous avons vu l'émergence de nombreux magasins pop-up.

Dans le segment des shopping centres la prise en occupation est en nette croissance cette année, soutenue par la commercialisation et les prelettings de Docks Bruxsel (voir page 22), qui ouvrira ses portes en 2016 et où déjà près des deux tiers de l'espace a trouvé une destination. Le volume transactionnel dans ce segment tota-lise 56.000 m² à ce jour, soit une augmentation de 30 % par rapport à la moyenne annuelle de 43.000 m² dans la période de 3 ans de 2011 à 2013.Une tendance récente apparue dans le retail warehousing est la création et l'expansion des parcs d'activités commerciaux (« retail parks ») au lieu d’unités individuelles. La combinaison de différentes unités commerciales attire plus de visiteurs et réduit les coûts d'infrastructures tels que l’électricité, l’eau, le gaz et les parkings. Certaines marques qui s’implantaient tradition-nellement exclusivement dans les rues commer-çantes s’installent désormais dans ces parcs, et inversement des détaillants « périphériques » comme AS Adventure et JBC sont devenus également actifs dans les rues commerçantes.

Cette année 211.000 m² de nouvelles surfaces retail ont été livrées. La plus grande partie, soit 69%, était du retail warehousing, 23% se trouvent dans les rues commerçantes et 8% se trouvent dans les shopping centers. Cela représente une augmentation de 10% par rap-port à l’année passée, et 20% au-dessus du volume des 5 années précédentes, qui s’élève à 174.000 m². Parmi les immeubles livrés cette année citons le Shopping 1 à Genk, entièrement rénové et étendu, le redéveloppement de plus de 11.000 m² sis Vrijdagmarkt/Langemunt dans le centre de Gand, et dans le segment du retail

warehousing le nouveau showroom de BMW à Evere.Les loyers prime dans les rues commerçantes et les shopping centres sont restés assez stables par rapport à l’année passée, à 1.850 €/m²/an pour la Rue Neuve et l’Avenue Louise à Bruxelles et le Meir et la Schuttershofstraat à Anvers. Le loyer prime pour les shopping centers de Woluwe et de Wijnegem s’élève à 1.600 €/m²/an. Les pas de porte restent d’application après la crise, mais uniquement aux emplacements ‘prime’.

Oxygen Eco Tower - (Nominé aux Mipim Awards) - Immeuble tour résidentiel de 75 étages à Jakarta

(Indonésie) dont le slogan est : 161 villas dans le ciel. (Arch.: Progetto CMR)

ROTTERDAM MARKTHALNominé aux MIPIM awards le nouveau marché couvert de la ville de Rotterdam associe des fonctions commerciales et résidentielles. (Arch.: MVRDV)

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URBAN EXPERTISE

10 MIPIM

Dans les résultats de son enquête annuelle (2014) auprès des principales enseignes com-merciales, CBRE met en évidence quelques tendances fortes d'un marché dont les acteurs se veulent optimistes.

74% des commerçants s’informent sur les possibilités d’ouverture d’un nouveau maga-sin. Alors que 31% ont récemment fermé un ou plusieurs points de vente.

La reprise économique encore timide en Belgique se ressent dans le comportement d’achat du consommateur.

Anvers reste la ville privilégiée des retailers pour le shopping, bien que le nombre de ventes soit plus important à Bruxelles.

EXPANSION : A LA RECHERCHE DE NOUVEAUX POINTS DE VENTE

La plupart des enseignes en Belgique sont tou-jours à la recherche de possibilités d’expansion et 74% des commerçants (en hausse par rap-port aux années précédentes) sont aujourd'hui à la recherche de nouveaux points de vente.

Le secteur alimentaire et les grandes surfaces sont les plus actifs. Toutefois, le secteur du tex-tile a aussi repris son désir d’expansion après plusieurs années de légère baisse. Seuls les magasins de vêtements de haut standing n’ont pas de projet d’expansion et restent encore dans leurs boutiques actuelles.

Les chaînes de sport et loisirs sont aussi moins ambitieuses. Leur nombre a fortement dimi-nué tout comme les magasins de meubles et décoration. Ces secteurs se sont révélés les plus cycliques au cours des dernières années. Ces derniers reflètent fidèlement l’impact de la confiance des consommateurs sur l’activité des commerçants.

Plans d’expansion pour les 12 prochains mois ?

Mode et

soins

Alimentation

et grandes

surfaces

Meubles et

décoration

Sport et

loisirsTotal

73% 86% 72% 62% 74%Source : CBRE

La plupart des chaînes de magasins souhaitent ouvrir de nouveaux points de vente dans les moyennes ou grandes villes au détriment des petites localités. A l’exception des plus grandes rues commerçantes, la plupart des quartiers disposent de surfaces suffisantes à un loyer correct pour satisfaire l’appétit des retailers.

Dans leur plan d'expansion, près de 20% des chaînes commerçantes recherchent des emplacements plus grands. Ce rapport passe à 1 sur 4 (25%) dans le secteur du textile. Les détaillants souhaitent présenter davantage de

produits, accueillir plus de clients et augmenter le confort d’achat de leur clientèle. 1 retailer sur 10 souhaite réduire sa surface de vente, prin-cipalement afin de diminuer les coûts de loyer.

Parallèlement, 1 commerçant sur 3 (31%) a du fermer 1 ou plusieurs points de vente au cours des 6 derniers mois. C’est principalement les unités de vente au détail qui ont subi le plus de fermetures. Une détérioration des environs (et par conséquent la diminution du nombre de passants) est une des raisons les plus avancée pour la fermeture des unités de vente.

Magasins fermés au cours des 6 derniers mois ?

Mode et

soins

Alimentation

et grandes

surfaces

Meubles et

décoration

Sport et

loisirsTotal

31% 29% 39% 15% 31%Source : CBRE

UN LEGER RENOUVEAU ECONOMIQUE...

La majorité des chaînes de magasins belges ressent une reprise économique lente. 1 enseigne sur 3 estime que le consommateur belge effectue davantage d’achats.

Remarque : Cet avis n’est pas partagé par tous. En effet, nombreux sont les commerçants qui estiment que les consommateurs achètent moins, moins souvent et moins impulsivement qu’auparavant. Pour la moitié des chaines de magasins, une hausse des ventes est même attendue dans les 12 prochains mois (2015). L’augmentation du chiffre d’affaire est princi-palement attendue par les grandes surfaces (79%), mais les chaînes de sport et loisirs sont également optimistes (69%). Les magasins de mode et de soins s’attendent à une augmenta-tion de près de 50% (47) de leurs ventes alors que les magasins de meubles et de décoration sont moins optimistes.

Augmentation du chiffre d’affaire dans les 12 prochains mois ?

Mode et

soins

Alimentation

et grandes

surfaces

Meubles et

décoration

Sport et

loisirsTotal

47% 79% 22% 69% 51%Source : CBRE

Les avis sont partagés concernant les loyers. Près de la moitié des détaillants espère une stabilisation des loyers tandis que 1 commer-çant sur 5 reste persuadé que les meilleures localisations lui coûteront toujours plus cher.

Remarque : En Belgique, les coûts du loyer s’élèvent, en moyenne, à 12% du chiffre

d’affaire et les salaires du personnel atteignent presque 22% de celui-ci.

ANVERS, LA PREFEREE, BRUXELLES LA PLUS RENTABLE

Peu de surprise cette année au niveau du classement des villes de shopping favorites en Belgique. Anvers et Bruxelles tiennent le haut du classement. Pour la huitième année consécutive, les chaînes commerciales ont choisi Anvers comme leur ville shopping favo-rite et Bruxelles conserve sa 2ème place. Cette dernière est à nouveau citée comme ville la plus rentable (grâce à sa position centrale en Belgique et son nombre important de tra-vailleurs), Wijnegem est à nouveau désigné comme le centre commercial favori suivi par le Woluwe shopping center à Bruxelles et le Waasland shopping center à Sint-Niklaas.Les villes dont la politique commerciale est considérée comme la plus efficace sont, entre autres, Anvers, Gand, Louvain et Hasselt. Mechelen enregistre également un bon score. Les villes pour lesquelles une amélioration est nécessaire sont, outre Bruxelles, les villes de Charleroi, Gand et Alost.

LES ENSEIGNES BELGES ET LE E-COMMERCE

L’E-commerce est en avance en Europe, mais ce n’est pas la tendance affichée par les chaînes commerciales belges. S’il est vrai que quasi chaque enseigne dispose de son site internet, elles sont peu nombreuses à l’utiliser à leur maximum. Seules 27% d'entre elles disposent d’une offre en ligne plus importante que sur leurs points de vente.La proportion des ventes en ligne sur le chiffre d’affaire total pose également question. 21% des commerçants indiquent que les ventes en ligne représentent 5% au plus de leur chiffre d’affaire. La plupart de ces derniers ne mentionne dès lors pas leur magasin en ligne comme un bon point de vente en Belgique. La plupart des commerçants indiquent que les ventes en ligne ont peu ou pas d’impact sur les ventes dans leurs boutiques “physiques”. Ils parlent d’une offre supplémentaire, un service en plus offrant la possibilité d’aller chercher la commandes dans un magasin “physiques”.

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12 MIPIM

SEMI INDUSTRIEL + LOGISTIQUE, STATUQUO

Prise en occupation – Chiffres-clé

Chiffres en m2Moyenne/an

2004-2008Moyenne/an

2009-2013Evolution 2013

2014(est.)

Tendance

Logistique 813.000 603.500 -26% 659.000 610.000

Semi-industrie 507.000 821.500 +62% 1.063.000 900.000

Total 1.320.000 1.425.000 +8% 1.722.000 1.510.000

Après la crise bancaire fin 2008, l'immobilier industriel a connu 2 années difficiles, atteignant son point le plus bas en 2010, lorsque la prise en occu-pation a chuté à 932.000 m², dont seulement 253.000 m² de logistique. Par comparaison, dans la période 2004-2008 la prise en occupation de surfaces logistiques atteignait une moyenne de 813.000 m² par an, soit plus du triple. L’immobilier semi-industriel a été moins sensible à la crise bancaire, avec une prise en occupation qui affichait toujours 470.000 m² au creux de 2009, soit une baisse de seulement 7 % par rapport à la moyenne annuelle de 507.000 m² dans le période quinquennale 2004-2008. Malgré la reprise du marché à partir de 2011, la prise en occupation en logistique a diminué de 26 % au cours de la période 2009-2013, en raison de la récession au début de la période. Le marché semi-industriel, cependant, avait bien résisté et a même enregistré trois excellentes années entre 2011 et 2013, sou-tenu par les nombreuses acquisitions pour usage propre. En 2014, la prise en occupation globale du marché semi-industriel et logistique aura été de 1,5 million m².

LOGISTIQUE

Prise en occupation – Chiffres-clé

Chiffres en m2Moyenne/an

2004-2008Moyenne/an

2009-2013Evolution 2013

2014(est.)

Tendance

Logistique total, dont : 813.000 603.500 -26% 659.000 610.000

Bruxelles-Anvers 357.000 333.000 -7% 335.000 324.000

E313 144.000 105.000 -27% 183.000 100.000

Axe wallon 113.000 66.000 -42% 46.500 60.000

Anvers-Gand 61.000 35.000 -43% 21.000 21.000

Autre 138.000 65.000 -52% 73.500 105.000

Loyer prime (€/m2/an) 50 54 +8% 55 55

Prise en occupation 2014

La prise en occupation logistique en 2014 s’établit à ± 610.000 m². Ceci représente une baisse de 7 % par rapport à l’année dernière, mais une hausse de 1% par rapport à la moyenne sur 5 ans pour la période 2009-2013. Comme les années précédentes, la prise en occupation se situe en particulier sur l’axe nord-sud Bruxelles-Anvers, qui représente environ 53 % du volume. 39 % du volume des transactions était des acquisitions, contre 61 % de locations. La transaction principale était la location de 61.850 m² par Caterpillar à Grimbergen, cette entreprise centralisant ses services sur un site copropriété de WDP et de Montea. Ce site comprend la rénovation d’un centre de distribution existant de 29.500 m² avec 2.350 m² de bureaux et une extension de 30.000 m². De plus, il y a les acquisitions pour usage propre par Lidl à Marche-en-Famenne, soit 44.000 m² qui seront livrés en automne 2015, ainsi qu’un nouveau projet logistique par ODTH de 35.000 m² à Willebroek.

Tendances

En plus du contexte économique difficile et de la friction entre l’offre et la demande, de nouvelles spécifications pour les bâtiments logistiques, mais aussi la faible demande des 3PL* ont joué un rôle dans la baisse du volume. Les nouveaux bâtiments offrent désormais une hauteur de 12 m au lieu de 10 m, et tant l’évolution de l’équipement technologique des bâtiments logistiques que l’optimisation des processus rendent les bâtiments de plus en plus compacts. D’autres développements tels que la croissance du trafic dans les ports belges et l’émergence du commerce électronique ont exercé une pression à la hausse sur les volumes.

* La logistique tierce partie ou 3PL pour Third-party logistics est une entreprise de logistique qui prend en charge l’externalisation de la chaîne d’approvisionnement d’une autre entreprise (Ex.: DHL)

Projets - pipeline

En 2014, un total de 307.000 m² ont été livrés, dont seulement 5.500 m² spéculativement et qui est une partie d’un développement non-spéculatif. Les principaux projets livrés cette année étaient la construction du hall logis-tique pour Caterpillar à Grimbergen (61.850 m²), 19.500 m² pour Neovia

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Logistics à Willebroek, et l’extension du centre de distribution de DHL, Bornem Maritime Logistics (27.000 m²). Pour 2015, 220.000 m² sont prévus, quasi exclusivement des développements non-spéculatifs. Puisque la durée des constructions de nouveaux halls logistiques est courte, les bâtiments peuvent être développés sur mesure, ce qui limite le risque de développement du promoteur.

LoyersLes loyers prime pour les halls logistiques sont stables à €55/m²/an depuis début 2012. Ce loyer est d’application en région bruxelloise et dans le Brabant Flamand. Pour l’axe Anvers-Gand et le long de l’axe E313 le loyer prime s’élève à €45/m²/an, tandis que sur l’axe wallon et dans les zonings décentralisés le loyer prime s’élève à €43/m²/an.

PerspectivesSi la croissance économique reprend, un impact positif est attendu pour l’immobilier logistique, avec toutefois de quelques mois à un an de retard. La croissance du commerce électronique devrait également donner plus d’élan à la prise en occupation logistique. On prévoit que le niveau de prise en occu-pation en 2015 sera équivalent à celui de 2014 (la demande étant motivée par la centralisation de services et l’optimisation de la chaîne logistique.)

SEMI INDUSTRIEL

Prise en occupation – Chiffres-clé

Chiffres en m2Moyenne/an

2004-2008Moyenne/an

2009-2013Evolution 2013

2014(est.)

Tendance

Semi-industrie total, dont : 507.000 821.500 +62% 1.063.000 900.000

Bruxelles, Brabant Wallon & Flamand

185.000 200.000 8% 307.000 260.000

Anvers 150.000 261.000 +74% 286.000 220.000

Liège 50.000 66.000 +32% 71.000 90.000

Autres 122.000 294.500 +141% 399.000 330.000

Loyer prime (€/m2/an) 63 56 -11% 55 55

La baisse du volume transactionnel qui a caractérisé le marché logistique en 2009 et 2010, a également été enregistrée dans le marché semi-industriel, mais dans une bien moindre mesure. La prise en occupation était au plus bas en 2009 avec 470 000 m², soit inférieure de 7% à la moyenne annuelle au cours des 5 années précédentes qui est de 507.000 m². Dans les 5 années suivantes, le marché s’est rétabli, avec un pic en 2012 et 2013 avec des volumes exceptionnels de plus d’un million de m² par an. Par conséquent, le volume annuel moyen de la période 2009-2013 s’élève à 821.500 m², 62 % de plus qu’au cours des cinq années précédentes.

Prise en occupation 2014En 2014, la prise en occupation de locaux semi-industriels s’élève à ± 900.000 m², soit 1,8% au-dessus de la moyenne annuelle pour la période 2009-2013. A ce jour, le triangle Bruxelles-Anvers-Gand représente 61 % de la prise en occupation. 118.000 m² ont été pris en occupation en province de Liège, soit 16% du total, suivie par la Flandre Occidentale avec 86.000 m² pris en occupation, soit 12% du total. Les principales transactions cette année sont l’acquisition par Mithra Pharmaceuticals de 33.000 m² construits sur mesure à Flémalle, l’acquisition par Xtratherm de 15.000 m² à Fleurus, et l’acquisition de 15.000 m² par TRH à Liège.

LoyersLes loyers prime ont baissé de 60 €/m²/an à 55 €/m²/an en 2010 et sont restés stables depuis lors. Ils sont applicables aux meilleurs bâtiments dans les meilleurs emplacements à Bruxelles et dans le Brabant Wallon et Flamand. A Anvers, le loyer prime pour les locaux semi-industriels s’élève à € 48/m²/an, et à 43 €/m²/an dans les provinces de Flandre-Orientale et Occidentale et du Hainaut. Dans les provinces de Namur et du Luxembourg les loyers prime sont les plus bas, respectivement 42 €/m²/an et 40 €/m²/an.

PerspectivesUn statu quo ou une légère baisse de la demande est attendue en 2015. Les acquisitions pour usage propre qui représentaient la moitié de la prise en occupation dans la période de 2009 à 2013, représentent en 2014 à ce jour seulement 39%.

Koge - (Nominé aux Mipim Awards) - Pont piétonier de 225 m de long et offrant une vue panoramique sur la ville et ses axes ferroviaires et autoroutiers - Køge - Denmark (Arch.: Cobe, Dissing+Weitling) (Doc.: Mipim)

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16 MIPIM

Dans les années 2000, le e-commerce a repoussé les limites de temps (horaires d’ouverture), de la zone de chalandise et de l’information. Il a bous-culé les codes traditionnels du commerce où les emplacements des magasins avaient été étudiés minutieusement pour maximiser leur exposition dans les zones de chalandise. La généralisation de l’accès à Internet à domicile, l’élargissement de l’offre avec la création de nouveaux sites, la multiplication des canaux de distribution (ordinateur, smartphone, tablette), la sécurisation des paiements en ligne sont autant d’éléments qui ont contribué à l'essor et au suc-cès croissant du e-commerce. Depuis les ventes en ligne n’ont eu de cesse de progresser. En 2014, le e-commerce a généré ± 350 milliards d'euros de chiffre d'affaires en Europe . La nou-veauté est la part croissante des smartphones et tablettes qui représente 5% des ventes. Les consommateurs sont de plus en plus équipés en technologie mobile connectée, et ont modifié leurs habitudes de consommation. Aujourd’hui, le monde du numérique et du mobile, où tout le

monde est à un clic de son concurrent, a changé la donne. L’écran nous donne un accès immédiat à des milliers de magasins. Il n’a jamais été aussi simple de repérer les bonnes affaires, de s’infor-mer, de comparer les prix, et de faire des achats depuis son canapé. Est-ce pour autant synonyme de la fin du com-merce physique ? Internet risque-t-il de canni-baliser les ventes en magasin ? Quels sont les impacts sur les magasins physiques ? A ces questions plusieurs études dont celle de l'IFOP (en France) répondent que :- Internet constitue la première source d’informa-

tions préalable à l’achat;- Lorsqu’il s’agit de comparer les produits, les

consommateurs vont autant sur Internet qu’en magasin;

- L'achat se concrétise encore principalement en magasin (62%).

L’étude révèle également que les comparateurs de prix et la diversité des produits sont les deux principaux atouts d’Internet pour les consom-mateurs. A l’inverse, la possibilité d’essayer un

produit et de procéder facilement à son échange correspondent aux deux atouts majeurs du maga-sin. Aujourd’hui, les canaux d’achat mis à dispo-sition des consommateurs ne cessent donc de se diversifier. Cette pluralité des canaux modifie l’ensemble de leur parcours d’achat. Face à ce constat, l’intérêt pour les enseignes de posséder un site Internet ne semble plus un vain mot. Il constitue non seulement la principale vitrine de l’enseigne mais peut également être source de trafic en magasin. Internet apparaît alors comme un outil dont les enseignes peuvent se servir pour renforcer leur attractivité.

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E-COMMERCE ET COMMERCE PHYSIQUECONVERGENTS ET COMPLÉMENTAIRES ?

QUADRUS CARRELAGES

MIPIM 17

« WEB TO STORE », UN NOUVEAU MODE DE CONSOMMATION

Il constitue ainsi un canal privilégié pour préparer les achats en magasin dans une logique par exemple de « web-to-store », qui décrit le nou-veau comportement des internautes. 1er cas, le consommateur repère en ligne le produit désiré et vient l’acheter en magasin. 2ème cas, le consommateur achète en ligne un produit et vient le retirer en magasin. Autre exemple, la e-réservation. Le consom-mateur réserve un produit sur Internet et va le chercher en magasin. Pas de perte de temps, le produit est disponible et le consommateur peut en disposer et l’essayer à sa guise. Ces logiques mettent en commun deux moyens complémentaires de faire du commerce. Elles expriment également le souhait des consomma-teurs de profiter du meilleur des deux mondes : la facilité d’usage d’Internet et l’expérience « shop-ping » des points de vente, preuve pour eux qu’il n’existe plus de frontière. Les marques l’ont bien compris et l’intègrent de plus en plus dans leur stratégie de vente afin de créer des synergies entre leur site Internet et leurs points de vente, et de générer ainsi des flux mar-chands supplémentaires en magasin. Le monde du digital se présente alors davantage comme une extension de leur champs d’action, que comme une concurrence.

"DIGITAL IN-STORE", LE WEB S’INVITE DANS LES MAGASINS

Mais au-delà de ces logiques cross-canal, le web est en train de gagner du terrain et de s’inviter dans les espaces de vente. Les frontières entre le monde du virtuel et celui du physique tendent peu à peu à s’estomper. Il y a quelques années encore personne n’avait de tablette. Aujourd’hui, les consommateurs sont suréquipés et vérifient absolument tout depuis leurs smartphones ou tablettes. Le phénomène risque même de s’accé-lérer avec la nouvelle tendance du moment, celle des objets connectés. Le digital est entré dans la vie des clients. Ils attendent donc qu’il entre dans les magasins. Conséquence, face à cette défer-lante de technologie, les enseignes doivent elles aussi évoluer et s’adapter afin que leurs clients puissent acheter et communiquer grâce aux nou-velles technologies. Les initiatives sont encore rares mais clairement dans l’air du temps. De nombreux outils numé-riques sont apparus. La digitalisation des maga-sins est donc en marche, traduction du renou-veau des points de vente physiques. Catalogues interactifs sur bornes avec un accès en temps réel aux offres promotionnelles du magasin, écrans tactiles, vitrines interactives, envoi d’offres personnalisées sur le mobile, information sur les produits via des QR Code, les exemples ne manquent pas. L’objectif est de proposer au

client une expérience enrichie, tout au long de son parcours. Les solutions mises en place visent à établir une relation client plus interactive, avec une meilleure information sur les produits, et offrir pourquoi pas une gamme de produits élargie.

Exemple : C&A, São Paulo, BrésilPartant du constat que bon nombre de leurs clientes avaient besoin d’un avis lorsqu’elles essayaient des vêtements, l’enseigne de prêt à porter C&A a lancé une initiative assez atypique à São Paulo, au Brésil, qui consistait à relier ses cintres à Facebook. Le dispositif permettait ainsi aux clientes du magasin de visualiser en temps réel le nombre de « likes » attribués depuis Facebook pour chacun des vêtements suspen-dus. La campagne a rencontré un grand succès : 8,8 millions de personnes ont été impactées, la page Facebook du groupe a enregistré 1 000 nouveaux « fans » par heure, et une partie de la collection a été épuisée en 1 journée.

OFFLINE ET ONLINE

Enfin, il est important de rappeler que le magasin demeure le principal point de contact physique entre une marque et ses clients, un lieu de contact privilégié. Il reste donc toujours une étape essentielle dans le parcours client. Si Internet a fait des clients des adeptes de l’autonomie et du libre-service, en magasin ils veulent retrouver

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18 MIPIM

de l’humain, de l’accueil, se sentir considérés. Le magasin permet ainsi de rematérialiser et d’huma-niser la relation commerciale en apportant un lien social, un contact humain. Il offre un retour au réel. D’ailleurs, même certains acteurs jusqu’alors présents uniquement sur la toile sont de plus en plus séduits par l’ouverture de points de vente physiques, à l’image aux Etats-Unis de Google avec l’ouver-ture du 1er Google Store inauguré cette année à Soho. Samsung et Microsoft ayant déjà franchi le pas peu de temps avant. En conclusion, l’essor du e-com-merce n’aura pas sonné le glas du commerce physique. En 2014, les ventes sur Internet ne représentaient que ± 10% des ventes de détail (hors alimentaire), le reste s’effectuant en magasin. Par contre, ce qui est sûr, c’est que la large démocratisation d’Internet aura transformé la manière dont interagissent clients et enseignes.

Si l’ensemble des anciennes habitudes de consommation n’ont pas été balayées par l’avè-nement d’Internet, ce dernier a toutefois rendu moins lisible les frontières entre les canaux tra-ditionnels de distribution et les canaux « online ».

Pour tirer parti de cette révolution numérique et ne pas la subir de plein fouet, les enseignes doivent faire évo-luer leurs technologies actuelles mais également revoir l’ensemble de leur stratégie d’approche de leur clientèle. Par conséquent, l’essor du e-com-merce aura poussé les magasins à évoluer, misant sur l’expérience et l’interaction ludique ou pratique. L’évolution croissante des technolo-gies, et notamment des technologies mobiles, aura également conduit les enseignes à apprivoiser ces nouveaux modes de consommation. L'utilisation conjointe du web et des commerces physiques semble donc être la tendance forte du commerce de demain. La fameuse expérience

multi-canale et cross-canale, souhaitée par les consommateurs, se matérialise de plus en plus et devrait continuer à s’installer dans les années à venir. Commerce « offline » et commerce « online » apparaissent dorénavant comme deux canaux qui convergent et se complètent.

Beaugrenelle - Nominé aux Mipim Awards - Shopping Center - Paris - France (Arch.: Valode&Pistre) (Doc.: Mipim)

CHARLEROI, HOTEL DE POLICELe projet, retenu en 2011 à l’issu d’un concours international, porte l’ambi-tion de créer une image publique et avenante de la police, tout en dotant la ville d’un nouveau repère urbain. Cette base de travail a conduit à conserver et restaurer deux ailes de l’ancienne cavalerie existante et à ériger un bâti-ment vertical sur le site ainsi libéré. Cet édifice - inauguré fin 2014 - s’intègre dans le paysage urbain de la ville haute en dialogue avec le beffroi de l’Hôtel

de Ville pour en devenir un nouvel élément symbolique. Cette verticalité a permis de créer une grande place publique ouverte sur la ville.L’association inattendue du nouvel Hôtel de police de Charleroi, de Charleroi Danses, d’une brasserie et d’une place publique devrait permettre de faire surgir dans la ville haute une nouvelle poétique urbaine. Architectes : Ateliers Jean Nouvel (F) et MDW architecture (B). Photo : Filip Dujardin

20 MIPIM

MIPIM AWARDS : 3 BELGES EN FINALE !

L’AGC Technovation Centre de Gosselies (Charleroi) et le parc PME Newton à Bruxelles dans la catégorie «meilleur complexe industriel et logistique» ainsi que la ville de Gand dans la catégorie «meilleure régénération urbaine» font partie des 40 finalistes des MIPIM Awards,

NEWTON, UN PARC PME NOVATEUR ET MODULABLE

Le projet Newton, financé par les fonds FEDER, est un nouveau concept de parcs adaptés aux besoins des PME. En effet, citydev.brussels a constaté une très forte demande de la part de ces entreprises bruxelloises pour des espaces de taille moyenne, à savoir quelques centaines de mètres carrés. Le site compte 5.540 m² d’ateliers de plain-pied, soit 16 modules de 250 à 500 m², répartis sur deux bâtiments. L’architecture inno-vante et l'aspect très coloré des façades ont été conçus par l’association des bureaux B.A.E.B., DDS & Partners, VK Engineering et CES. Les bâtiments ont été développés sur un mode de production durable, avec une approche éco-construction (eau, déchets, matériaux…). Les concepteurs ont également porté une atten-tion à l’isolation thermique de l’enveloppe des bâtiments, qui atteignent des performances éner-gétiques remarquables (niveau K28, bien en deçà du K45 obligatoire pour des bâtiments neufs).

Photographe M-F. Plissart

AGC, PRODUITS VERRIERS

L’AGC Technovation Centre rassemble, environ 250 chercheurs, techniciens et ingénieurs centrés sur l’amélioration des process et le développement de nouveaux produits verriers pour les secteurs de la construction et de l’automobile.Ce personnel peut désormais profiter d’une infrastructure de pointe où la ges-tion des espaces (bureaux, laboratoires et pilotes semi-industriels) est conçue pour favoriser la communication entre et au sein des équipes présentes sur le site. Par ailleurs, en plus de sa proximité aux unités de production du groupe, le nouveau site implanté au cœur d’un parc technologique (Aéropôle de Gosselies) bénéficie d’un maillage d’industries, de laboratoires et d’universités propice à l’attraction de chercheurs internationaux et au développement de synergies liées à l’open innovation. Conçu comme vitrine technologique des aboutissements R&D, l’AGC Technovation Centre est appelé à devenir le centre mondial d’excellence en verre architectural du groupe AGC. Représentant un investissement d’envi-ron 30 millions € financés à hauteur de 8,9 millions € par la Région wallonne, l’AGC Technovation Centre est l’œuvre du bureau Assar Architects.

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22 MIPIM

DOCKS BRUXSEL : PÔLE DE COMMERCES DE LOISIRS ET D'ACTIVITÉSActuellement en construction (livraison prévue en 2016) au Nord de Bruxelles, en bordure du canal, à proximité de la gare de Schaerbeek, le Docks Bruxsel constituera un pôle de grands commerces spécialisés, d’activités productives et de loisirs. L’ensemble est composé de 6 immeubles, princi-palement de 2 niveaux commerciaux, disposés sur un socle commun de 2 niveaux et demi de par-king (1740 emplacements). Un troisième niveau

abritera des activités de type loisirs. L’ambition est d’en faire un projet exemplaire du point de vue environnemental en Europe, tant au niveau de la mobilité que de l’exploitation des ressources naturelles du site : le soleil, le canal, la récupération de la chaleur dégagée par l’in-cinérateur de la Ville de Bruxelles situé à proxi-mité. Ce développement est certifié BREEAM Excellent.

Principales données : Superficie totale : 91.500 m² Montant des travaux : 140 millions €Maître d’ouvrage : EQUILIS / architecte : ART & BUILD / ingénierie stabilité + études techniques : TPF (B) / études mobilité : ARIES / contrôle technique + certification Breeam : SECO

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( Extraits du Livre d’Or des témoignages de nos clients )

Nos clients témoignent !5,

L’entreprise gantoise EcoNation qui fabrique des coupoles de lumière intelligentes est la seule entreprise belge à avoir été désignée à Abu Dhabi en tant que finaliste du prix « Zayed Future Energy Prize » dans la catégorie petites entreprises. Ce prix récompense les solutions les plus innovatrices en termes d’énergie durable et est l’un des prix les plus importants en la matière à l’échelle internationale.

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Fondée en 2010, l’entre-prise EcoNation a mis au point une coupole de lumière thermique intelligente, le LightCatcher. Ce dispositif s’installe sur les toits des bâtiments industriels pour servir de source de lumière

durable dans les bâtiments et autres espaces fonctionnels. Cette coupole de lumière fabri-quée en polycarbonate est équipée d’un miroir mobile qui s’oriente vers le point de lumière

ECONATION, LA LUMIEREINTELLIGENTE

optimal ; souvent, il s’agit du soleil mais il peut également s’agir d’une autre source de lumière si le soleil est caché par les nuages ou d’autres obstacles.Cette lumière est ensuite reflétée à l’in-térieur d’un puits de lumière, y est filtrée et renforcée avant d’être diffusée dans le bâti-ment. Il est possible de se passer de la lumière artificielle pen-dant en moyenne dix heures par jour car le LightCatcher diffuse une agréable lumière naturelle intense. Des

études ont démontré que l’utilisation de ces cou-poles permettait de réduire la facture énergétique de 40%.

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INVESTISSEMENTS HOTELIERS : 68 MILLIARDS $ EN 2015

Après 60 milliards de dollars investis en 2014, le volume mondial d’investissements hôteliers - en hausse pour la huitième année consécutive - pourrait atteindre 68 milliards de dollars en 2015, soit 15% de plus qu’en 2014.Plusieurs raisons expliquent cette tendance haus-sière, notamment :

marchés secondaires

internationauxDans la région Europe, Middle-East & Africa (EMEA), les volumes devraient également pro-gresser de 15% pour atteindre 24,7 milliards de dollars. Le continent américain devrait enregistrer le plus gros volume d’investissements avec 34,5 milliards de dollars, tandis que l'Asie-Pacifique fermera la marche avec une prévision de 8,5 milliards de dollars.

QUELS ENJEUX ? Les fonds de private equity basés aux États-Unis et les investisseurs Moyen-Orientaux devraient rester les premiers exportateurs de capitaux en volume. En revanche, ce sont les Chinois qui enregistreront la plus forte augmentation de leurs flux vers l’étranger, à hauteur de 5 milliards de dollars soit 7% des flux totaux.Les flux en provenance de Chine ont déjà connu une forte croissance en 2014 en raison d’une économie au beau fixe, de la montée de la mon-naie chinoise et de l’allégement par le ministère chinois du commerce du processus d'approbation pour les achats à l'étranger. Ces ajustements ont permis aux investisseurs chinois d’accéder plus facilement aux marchés des capitales mon-diales telles que Londres, Paris, New York, San Francisco et Sydney.La Chine devrait ainsi rejoindre le classement des plus gros exportateurs d’argent avec les Etats-Unis ou le Moyen-Orient, alors qu’il y a quelques années elle ne faisait pas partie du top dix. (Source JLL)

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Project Management: To organise, programme and monitor the other consultants and the general contractor, in order to ensure that the project and the site will be achieved in due time ensuring that the quality and budget criteria are respected.

Quantity Surveying Banks: To ensure the project budget is respected in accordance with the contractual documents. Client’s Representative: To assist the Client in the daily management of the site and respect of their requirements. Building Surveying: To give the most accurate technical « photograph » of the inspected building and to provide a budget for the works to be carried out according to a programme to be determined, this in order to maintain the buil-ding in a fair technical condition.

Quality Monitoring: To assure the Client about the quality and the conformity of the works being performed. Space Planning & Fitting-Out: To assist the Client in the conceptual design, execution and cost control of internal space planning and fit out with the transformation and management of the working environment.

LCC: To assist the Client, to define, calculate and monitor the initial and future costs of building ownership. PPP: Technical Advisors for Lenders – Advisors for the Private and Public Sectors.

Inscrite dans la norme ISO 26000 (volontaire et non contraignante), la Responsabilité Sociétale des Entreprises (RSE) est l’application concrète du développement durable dans l’entreprise. Elle se définit comme la responsabilité d’une organi-sation vis-à-vis des impacts de ses décisions et de ses activités sur la société et sur l’environnement. Pour y atteindre les entreprises doivent adopter un comportement transparent et éthique qui :

contribue au développement durable y compris à la santé et au bien-être de la société ; prend en compte les attentes des parties prenantes ; respecte les lois en vigueur et est compatible avec les normes internationales ; est intégré dans l’ensemble de l’organisation et mis en œuvre dans ses relations.

7 questions fondamentales sont au cœur de la RSE comme le montre le schéma suivant :

ISO 26000 & LA RESPONSABILITE SOCIÉTALE DES ENTREPRISES

La RSE, qui concerne autant les grandes que les petites entreprises, suppose que des sujets comme l’environnement, la diversité, la santé-sé-curité au travail, l’ancrage territorial ou les achats responsables (ex.: travailler au mieux disant et non au moins disant) soient intégrés dans la stra-tégie de l’entreprise en veillant à appliquer des règles de bonne gouvernance.

LES APPORTS

L’intégration d’une politique de RSE permet alors, non seulement de mieux maîtriser les coûts et de prévenir les risques, mais aussi :

d’améliorer l’efficacité de l’entreprise : la RSE est à l’origine de gains de productivité et de réduction des coûts ; de mobiliser le personnel et les parties prenantes externes : donner du sens, par-tager des valeurs et des projets stratégiques permettant de réduire le risque social ;

Responsabilité sociétale : Les questions centrales

* Les chiffres correspondent aux numéros des chapitres de la norme ISO 26000.

ORGANISATION

6.2* Gouvernance

Démarche holistique

de l ’organisation

Interdépendance

6.8*Communautés

et développement local

6.3*Droi ts

de l ’Homme

6.4*Relat ions

et condi t ions de t ravai l

6.5*L’envi ronnement

6.6*Loyauté

des prat iques

6.7*Quest ions

re lat ives aux consommateurs

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Auderghem - A proximité des campus universitaires (ULB-VUB) et du futur hôpital de CHIREC, le projet résidentiel « Quattuor » propose un ensemble de 70 appartements répartis sur deux résidences de 5 étage.Sont encore disponibles : 7 appartements 2 chambres de 109 à 120m² avec terrasses de 10 à 28m² propose ainsi qu’un appartement 3 chambres de 170m² avec terrasse et jardin.

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Une collaboration fructueuse

d’améliorer son image, notamment à l’égard des clients ; de pénétrer de nouveaux marchés : de nouvelles activités peuvent naître du dévelop-pement durable.

La RSE est donc un outil d’aide à la décision des chefs d’entreprise en reconnaissant une place à part entière des parties prenantes. A cela s’ajoutent la transparence (qui est la possibilité d’accéder aux informations relatives aux activités de l’entreprise), le reporting des informations ainsi que l’éthique (respecter des principes rendant l’entreprise meilleure).

LES ENJEUX

Les enjeux RSE impliquent pour l’entreprise la prise en compte de toutes ses parties prenantes que sont les salariés, les clients, les fournisseurs, les collectivités, les associations, les actionnaires, etc. Ces acteurs ont aujourd’hui des exigences accrues pour que l’entreprise intègre dans sa stratégie et sa gestion davantage de transparence à leur égard. Responsabilité, éthique, prévention des risques sont de véritables enjeux pour l’en-treprise, notamment en termes de valorisation. Les travaux relatifs à la RSE et aux donneurs d’ordre, qu’ils soient publics ou privés, montrent qu’une pression grandissante de leur part incite les fournisseurs et sous-traitants à s’engager durablement dans une démarche de RSE.

LES OBJECTIFS

En Europe les objectifs de la RSE - fixée par la Commission européenne - s'établissent en 8 points :

1. accroître la visibilité de la RSE, 2. renforcer la confiance des consommateurs

dans les entreprises, 3. encourager les processus de progrès et de

co-régulation, notamment sectoriels, 4. valoriser les initiatives de RSE dans les grands

champs (achats, investissement), 5. favoriser le reporting et la transparence des

informations RSE, 6. inclure la RSE dans l’éducation, la recherche

et la formation, 7. stimuler les politiques nationales de RSE, 8. insérer les politiques européennes dans les

cadres internationaux de la RSE.

En s’engageant auprès des parties prenantes, les entreprises peuvent alors anticiper les attentes nouvelles de la société et l’évolution des secteurs d’activités.

(Info.: www.iso.org)

Cayan Tower - (Nominé aux Mipim Award) Tour résidentielle d'une hauteur de 263 m

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'SMART CITY INSTITUTE'À LIÈGELes architectes et promoteurs jouent – volon-tairement ou sous pression des pouvoirs publics – un rôle toujours plus important dans le concept de ‘Smart Cities’ ou ‘villes intelli-gentes’ imaginées pour répondre aux besoins de mobilité des habitants. Le fait que le Smart City Institute ait été intégré à l’Ecole de Gestion de l’Université de Liège (HEC-Ulg) montre une fois de plus l’impor-tance du phénomène. L’initiative bénéficie du soutien de la ville de Liège, d’Accenture et de Belfius. Ces deux dernières sociétés sont connues pour leur travail innovant dans le domaine de la mobilité et du ‘New Way of Working’. Objectif de l’initiative : stimuler la recherche, la formation et l’entreprenariat relatifs au concept de ‘villes intelligentes’. Il s’agit d’ailleurs du premier institut de ce type à être intégré dans une école de management. L’institut est com-posé de professeurs et de chercheurs, en plus de partenaires publics et privés. Des experts en technologie, immobilier, infrastructure, ser-vices financiers, énergie, gestion de projets, etc. apporteront aussi leur connaissance.

Dans une première phase, les chercheurs travailleront sur un certain nombre de projets théoriques et de sciences appliquées autour du thème des ‘villes intelligentes’. Ensuite, les étudiants de dernière année de HEC-Ulg seront invités à collaborer à une étude de cas à grande échelle. Enfin, le but est de stimuler l’entreprenariat et les start-up avec le City Lab.

Le bourgmestre de Liège, Willy Demeyer, donne plus d’explication : « Définir la ville intelligente de demain constitue une entreprise collective. Les autorités, universités et hautes écoles, les citoyens et les entreprises, tous possèdent une partie de la solution, que ce soit sur le plan technologique ou social. Notre objectif commun est d’améliorer la qualité de vie. »

(Source : prorealestate.be)

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- Pour la Rue Neuve à Bruxelles et le Meir à Anvers, les loyers prime ont légèrement diminué par rapport à 2013 ; pour le même magasin standard de 150 m², on note une valeur locative moyenne de « seulement » 1.750 €/m²/an, soit environ 262.500 euros par an.

- Le Luxembourg avec la Grand Rue se classe à la 38ème place avec une valeur locative moyenne de 1.500 €/m²/an.

- Les Champs-Élysées à Paris ont augmenté de 40% en 2013 pour se stabiliser en 2014, mais conservent leur troisième place.

- Dans la New Bond Street à Londres, les prix ont augmenté de 4,2 % cette année, et se positionnent en quatrième place mondiale.

- Au cours de la dernière année, les loyers prime ont aug-menté en moyenne de 2,4 % au niveau mondial ; tandis que les loyers ont augmenté de 5,8 % en Amérique du Nord et du Sud et de 3,6 % en Asie, l’Europe n’a enregistré qu’une hausse moyenne de 1,3 %.

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Street10.361

5 8 Australie Sydney Pitt Street Mall 8.658

6 6 Italie MilanVia

Montenapoleone8.500

7 5 Japon Tokyo Ginza 8.120

8 9 Corée du Sud Seoul Myeongdong 7.942

9 7 Suisse Zurich Bahnhofstrasse 7.456

10 12 Russie Moscou Stoleshnikov 4.749

11 10 Autriche Vienne Kohlmarkt 4.440

12 11 Allemagne Munich Kaufingerstraße 4.380

13 13 Chine Beijing Wangfujing 4.100

14 15 Espagne Barcelona Portal de l’Angel 3.240

15 21 Colombie Bogota Shopping Centre 3.135

16 16 Singapore Singapore Orchard Road 3.087

17 18 Norvège Oslo Karl Johans Gate 3.081

18 17 Pays-Bas Amsterdam Kalverstraat 2.900

19 14 Brésil São PauloIguatemi

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Rue Neuve

Meir

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36 35 Suède Stockholm Biblioteksgatan 1.636

37 37 Liban BeirutABC Centre

Achrafieh1.583

38 38 Luxembourg Luxembourg Grand Rue 1.500

39 40 Kazakhstan AlmatyPrime Shopping

Centre1.330

40 42 Hongrie Budapest Váci utca 1.140

(Source Cushman & Wakefield)

34 TABLE RONDE

«...APPORTÉ PAR L’INTERNET, LE

DÉCLOISONNEMENT DES FONCTIONS

- P.EX.: ENTRE LOISIRS ET TRAVAIL

- A POUR EFFET DE FAVORISER

LE PASSAGE D’UNE SOCIÉTÉ

D’APPROPRIATION À UNE SOCIÉTÉ

D’UTILISATION » M. Demanet

MIPIM : INVENTER L’IMMOBILIER FLEXIBLE ? THIERRY LAFFINEUR – PHOTOS © PICTURES4EVENTS/GAËTAN GILLET

Al’occasion de l’édition 2015 du MIPIM, on s’interrogera quant aux évolutions financières techniques et éthiques aux-

quelles est et sera confronté l’immobilier. Aujourd’hui l’innovation digitale combinée à une évolution de la société ( renforcement de la participation directe des citoyens), touche tous les secteurs de l’économie. Qu’en est-il dès lors de l’économie numé-rique appliquée au secteur de l’immobilier et quelles incidences cette mutation peut-elle avoir sur le marché ?

Pour y réponde, la présente table ronde réunissait Christian Lasserre - Directeur Académique - EMI Jacques Lefèvre - Adm. Dél. - BPITanguy van der Straten - Analyse de marché - Latour & PetitJean Corman - Adm. Dél.- Victoire PropertiesMarc Demanet - Service développement manager - SECOPhilippe Antoine - Directeur Général - Citydev.brusselsErik Verbruggen - Head of Office Agency - Jones Lang Lasalle et Bertrand Cotard, Partner Office Agency - Cushman & Wakefield

Erik Verbruggen Bertrand CotardPhilippe AntoineJean CormanJacques Lefèvre

Tanguy van der StratenMarc Demanet Christian Lasserre

PERFORMANCES ACCRUES, SURFACES REDUITES

Comment estimer l’incidence de l’écono-mie digitale sur les marchés immobiliers ?

E. Verbruggen : Son impact varie selon les seg-ments. Il est particulièrement visible et sensible au niveau des commerces où s’opère une articulation entre magasin physique (show-room) et magasin virtuel (E-commerce).Pour les bureaux, l’incidence des évolutions tech-niques ‘digitales’ tend à réduire les besoins de surfaces des entreprises dans une proportion que nous situons entre 10 et 15%. En favorisant un ‘nouveau mode de travail’ (dont le télétravail, les bureaux partagés, les aménagements ouverts et informels, etc.), les technologies de l’information poussent les entreprises à optimiser et donc à limiter les surfaces occupées.

J. Lefèvre : Alors que les superficies occu-pées par poste de travail ne varient pas ou peu (± 11 m²), la digitalisation tend par contre à accroître la performance des collaborateurs. Des collaborateurs plus performants MAIS moins

nombreux poussent ipso facto à une réduction des besoins globaux de surfaces.

J. Corman : La digitalisation permet aussi la mise en commun ‘virtuelle’ de ressources et de compétences autrement dispersées. Cela permet à de ‘petites’ équipes d’atteindre un haut niveau d’efficience. Si la réduction des superficies est un effet visible et tangible de la digitalisation celle-ci s’inscrit surtout dans une ‘nouvelle façon de pen-ser et de travailler’ qui est celle de la génération montante et se traduit par une utilisation systéma-tique des réseaux.

Jean Libbrecht * : Retenons par ailleurs que cette ‘génération Y’ raisonne moins en terme de propriété que de partage des ressources. Elle tra-vaille comme elle utilise les réseaux sociaux : de façon collaborative et en groupe. C’est l’amorce d’une mutation profonde des schémas de fonc-tionnement traditionnels de la société.

P. Antoine : Selon un autre aspect, on soulignera également que la problématique des superficies et de leur ratio d’occupation agit sur la mobilité et l’accessibilité. Ainsi à Bruxelles le nombre de parkings autorisés par immeuble tertiaire est proportionnel aux surfaces de bureaux construites... indépendamment du nombre de personnes qui y travaillent.

TABLE RONDE 35

« L’ÉVOLUTION QUE NOUS PRESSENTONS EST CELLE D’UN IMMOBILIER

RÉSIDENTIEL AUX SUPERFICIES RÉDUITES, MAIS QUI METTRAIT À

DISPOSITION DES OCCUPANTS DES ESPACES ‘COMMUNS’ UTILISABLES

AU RYTHME DE LEURS BESOINS » J. Lefèvre

En optimisant ces superficies (= permettre à davantage de personnes de travailler sur une même surface) on crée - effet pervers - un défi-cit de places de parking que ne compense pas (encore) le télétravail. Par ailleurs, s’agissant des nouveaux modes de travail, l’optimisation des superficies évoquée relève principalement d’un accroissement de leur flexibilité. L’objectif étant de favoriser la mise en commun de ressources. Ce phénomène est particulièrement sensible dans l’actuel développement des ‘FabLab’ ** qui anti-cipent aujourd’hui un modèle qui se généralisera demain.

B. Cotard : On retrouve ce principe des FabLab dans les Smart Work Centers (notamment lancés par la Région Wallonne) dans lesquels de jeunes sociétés - dont les modes de travail sont très ouverts et proches du modèle ‘Google’ (grandes salles informelles et multi-connectées) - mettent en commun les ressources de leurs activités res-pectives. Aujourd’hui on constate effectivement que ce modèle migre. Il séduit non seulement les ‘start-up’ mais aussi de plus grandes entreprises qui voient dans la fluidité et l’ouverture du modèle une alternative aux ‘bureaux partagés’ (desk sharing).

Remarque : Selon le principe du bureau partagé, certaines entreprises ne prévoient que 8 postes de travail pour 10 collaborateurs.

E. Verbruggen : A noter que l’optimisation ne correspond pas systématiquement à une réduc-tion des surfaces occupées. Pour certaines socié-tés, la démarche consiste au contraire à consa-crer la superficie gagnée par l’optimisation à une ‘zone sociale’ (social area), endroit de convivialité et de socialisation. Contrairement à ce qu’on pourrait penser, sous des aspects ludiques et récréatifs, ces espaces contribuent à l’efficience de l’entreprise parce qu’ils s’inscrivent dans le principe du réseau et du partage de l’information et de la connaissance.

J. Corman : Pour avoir choisi ce modèle dans nos nouveaux bureaux, nous considérons même que les collaborateurs ‘travaillent’ dans ces espaces.

FONCTIONS DECLOISONNEES CHANGEMENT DE PARADIGME

Quel modèle sociétal favorise le principe du réseau et du partage ?

M. Demanet : Si nous nous inscrivons dans une vison plus globale, l’évolution fondamentale apportée par l’Internet est celle d’un décloison-nement des fonctions - par exemple, les barrières entre fonction travail et fonction loisir - dont l’un des effets est de favoriser le passage d’une société de consommation (ou d’appropriation) à une société d’utilisation. Lorsque vous ‘surfez’ sur Internet, vous ne cherchez pas UNE chose mais PLUSIEURS parce que vous avez accès à cette pluralité. C’est ce phénomène qu’on retrouve aujourd’hui au niveau sociétal - nous devenons de moins en moins consommateurs et de plus en plus utilisateurs participatifs. Si je projette cette vision sur l’automobile j’aboutis au principe des voitures partagées. Les construc-teurs réfléchissent aujourd’hui à passer du statut de producteur d’un bien (une voiture) à celui de

générateur d’un service (la mobilité). Si je projette cette même vision sur l’immobilier elle favorise la construction de ‘quartiers’ (cumuler les fonctions) et non plus uniquement d’immeubles considérés comme des entités distinctes. (Ex.: La chaleur excédentaire du four du boulan-ger ou d’un espace de bureaux peut être utilisée pour le chauffage collectif) . Ce n’est pas la fin de la propriété c’est un changement de paradigme...

B. Cotard : On en trouve les prémices dans le tertiaire où des sociétés en nombre croissant recherchent des immeubles de qualité - à savoir techniquement, économiquement et écologique-ment performants selon des critères tels ceux des

certifications Breeam *** - mais aussi propices à une meilleure communication formelle/informelle entre occupants.

FLEXIBILITE ET EXIT

J. Lefèvre : Dans l’immobilier tertiaire ce chan-gement de paradigme impose - comme cela a été mentionné - de concevoir et construire des immeubles ‘ultra-flexibles’, à savoir capables d’accueillir simultanément et/ou successivement tout type d’entreprise dont les besoins en orga-nisation et technologie sont multiples et divers.

J. Corman : Parallèlement, ces nouveaux immeubles doivent également être pensés en fonction d’une future reconversion. Cela sup-pose que leur conception initiale intègre un ‘exit’ (Ex.: prévoir qu’un immeuble tertiaire puisse être reconverti en logements demande d’adapter et de renforcer la structure et résistance dudit immeuble dès sa genèse). La durabilité d’un immeuble ne réside donc pas uniquement dans sa performance énergétique mais aussi dans sa capacité à chan-ger facilement d’affectation dans le temps.

P. Antoine : Pour favoriser l’implantation de PME dans la Région bruxelloise nous avons - en tant que promoteur public - jouer cette carte de la flexibilité. Ainsi le Parc Newton (Nominé aux Mipim Awards) propose des bâtiments semi- industriels (± 5.000 m²) dont les espaces internes sont facilement modulables par unités de 250 m². Au rythme de l’évolution (croissance/décrois-sance) des entreprises occupantes, leurs besoins en superficie se régulent ‘en interne’ par des mécanismes de location, sous-location, etc. Cette flexibilité est encore accrue par la possibilité de placer des surfaces (essentiellement tertiaires) en mezzanine desdits bâtiments. Le succès commer-cial de ce parc prouve la pertinence du concept.

IMMOBILIER TERTIAIRE ET ATTRACTIVITE URBAINE

Quels rapports établissez-vous entre performances des immeubles tertiaires et attractivité urbaine ?

C. Lasserre : Le premier - c’est une quasi tautologie - réside dans le fait que la qualité fondamentale d’un immeuble de bureau est d’être... loué (= occupé) ! Or, à cet égard, encore faut-il qu’existent des occupants potentiels. Ainsi, dans les années 70, Bruxelles voyait débarquer une multinationale américaine chaque semaine. Aujourd’hui ces multinationales ne sont plus là. Pourquoi ? Si la ville est attractive elle manque des moyens de le ‘faire savoir’. A Zurich, 100 personnes travaillent à démarcher les multinatio-nales en vue de leur installation dans la ville. Sans être critique vis à vis de la promotion (mar-keting) ou de l’attractivité de Bruxelles, on relève que si la ville attire les administrations (nationales et internationales) et les bureaux d’avocats/lobbyistes - présence de l’Europe oblige - elle souffre par contre d’un déficit d’implantation de QG d’entreprises privées.

36 TABLE RONDE

Comment expliquer ce phénomène ?

E. Verbruggen : Les multinationales qui recherchent un siège en Europe comparent les ‘cocktails’ d’avantages proposées par les princi-pales métropoles. Dans ces cocktails la fiscalité (et le ‘ruling’ qui l’accompagne), le coût social, etc. jouent davantage que le prix de la location des m². Le cocktail bruxellois n’est sans doute pas suffisamment au goût des entreprises.

M. Demanet : La vision linéaire (construire>utiliser>détruire) que nous avions des immeubles s’est modifiée au profit d’une vision circulaire (adapter, réutiliser). Parallèlement et au niveau mondial, on remarque que les villes qui ‘perfor-ment’ sont celles qui intègrent simultanément une pluralité de fonctions et leur permettent de se développer. Ainsi, à la création d’un pôle d’en-treprises (facteur d’attractivité) doit correspondre des fonctions enseignement, logement, mobi-lité, loisir,...de qualité. C’est, sommairement, l’option prise par des villes telles Louvain la Neuve ou, à une autre échelle, la nouvelle ville de Masdar au Emirats Arabes Unis . La question de l’attractivité et du ‘succès’ d’une ville revient donc à créer les conditions de développement et d’intégration de toutes ces fonctions.

P. Antoine : A contrario des critiques - justi-fiées ou non - adressées à la ville, une étude récente menée par le bureau DTZ de Londres situe Bruxelles comme la ville la plus attractive d’Europe !

CREER DES PÔLES VISIBLES

C. Lasserre : Le problème demeure de traduire cette attractivité en m² occupés et payés et de résorber le vide locatif par autre chose que des déménagements et des réaffectations de bureaux en logements. Cela ne condamne en rien - au contraire - lesdites opérations de réaffectation

qui répondent d’une logique et d’une nécessité mais pose le problème de la visibilité et donc de la reconnaissance des atouts de la ville. Ainsi, Bruxelles dispose d’un pôle d’enseigne-ment remarquable (100.000 étudiants)... mais totalement invisible, contrairement à des villes comme Leuven, Gand,... Or, on rappellera que c’est l’attractivité universi-taire qui a fait le succès de la Silicon Valley, de Londres, etc. Avec l’achat (janvier 20115) et la réaffecta-tion d’un ancien immeuble tertiaire d’environ 18.000 m², dénommé «Ommegang», l’Université Saint Louis poursuit un double objectif :disposer d’un espace comparable - toutes pro-portions gardées - à celui qui préside au fonction-nement du ‘Rolex Center’ (Ecole Polytechnique de Lausanne - Suisse) et qui consiste à mettre à disposition des étudiants des espaces de travail collectif accessibles de 7h00 à minuit.

P. Antoine : Dans un même registre de réaf-fectation ou de mutation de fonction, l’hôpi-tal Erasme (Bruxelles) va transformer plusieurs

étages actuellement médicalisés en chambre d’étudiants.

C. Lasserre : Le principe de la mutation de fonction n’est pas nouveau. Mais alors qu’il relevait d’un comportement opportuniste il y a 20 ans, il est aujourd’hui en voie de struc-turation .

T. van der Straten : On peut y voir également un effet de ‘retour de balancier’ en réaction à une ville longtemps organisée selon des sché-

mas monofonctionnels. Ce que fait apparaître la mutation de fonction c’est la nécessité d’une mixité par quartier et peut-être - lorsque la chose est faisable - par immeuble (ex.: espaces polyva-lents en rez d’immeubles de bureaux) .

C. Lasserre : Le développement de cette mixité des fonctions se heurtent toutefois à des réticences au niveau des investisseurs qui décident essen-

tiellement au regard de bilans financiers passés et non selon une perspective novatrice.

J. Lefèvre : Parce que les investisseurs recherchent la rentabilité et la sécurité c-à-d les conditions offertes par les baux à long terme des commerces et des bureaux. Hormis 2 sicafis résidentielles, il n’existe pas aujourd’hui d’inves-tisseurs en produits mixtes.

C. Lasserre : Cela viendra mais il faudra inventer les outils juridiques, notamment ceux relatifs à la copropriété aujourd’hui toujours frein ‘culturel’ à de tels développements

J. Corman : Attention toutefois que la mixité ne fonctionne pas systématiquement et qu’une ‘homogénéité’ des fonctions ou des occupants est nécessaire. On en prendra pour preuve l’échec de certaines réalisations résidentielles

associant logements libres et conventionnés. Par ailleurs même si une homogénéité existe au départ elle s’effrite dans le temps par le simple fait des opérations de revente/succes-sion et l’arrivée de nouveaux occupants. Ex.: Un investisseur n’a pas les mêmes attentes qu’un propriétaire-occupant.

J. Lefèvre : Pour travailler aujourd’hui au redé-veloppement de l’ancien site ‘Solvay’ (Ixelles), la mixité que nous créons (logements, hôtel, chambres d’étudiants, maison de retraite,...)

se fait par entité indépendante et séparée. En d’autres mots nous faisons du multifonctionnel en réduisant, voire en supprimant, la co-propriété. L’évolution que nous pressentons est celle d’un immobilier résidentiel aux superficies réduites MAIS qui mettrait à disposition des occupants des espaces ‘communs’ (p.ex.: une chambre avec salle de bain) utilisables au rythme de leurs besoins. C’est, plus ou moins, le principe des anciennes ‘chambre de bonnes’. Cela demande toutefois une réorganisation au niveau des syn-dics (gérer le système) et de disposer sur place d’un (bon) service de conciergerie

M. Demanet : Avec les mutations de fonctions et de ‘statuts’ (de propriétaire à utilisateur) la réus-site des futurs projets immobiliers résidera dans la capacité à rassembler et mettre lesdites fonctions à disposition des occupants. Le principe est que chacun puisse y trouver ce qu’il cherche. Les projets actuels bruxellois du canal (Dockx Bruxsel) ou du Heysel (Neo - Europa) vont dans ce sens.

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NAMUR - WépionLumineuse villa contemporaine, 300 m², avec piscine. Intégralement rénovée entre 2007 et 2012 avec des matériaux de qualité. Salon, sàm, cuis. éq., mezzanine, 4 ch, sdb, sdd et un grenier aménagé. Gar. 2 v. Maison d’architecte à conception originale en demi-niveaux. Peb en cours. Agence de Namur : 081 22 24 22

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HUY - BousalleLuxueuse et lumineuse ferme (900 m²) en U rénovée avec des matériaux nobles et de standing. Charme et confort moderne (piscine, 2 jacuzzis, 2 saunas, dressing, 3 sdb, 7 ch...) sur ± 45 ares. PEB en cours.Agence de Namur : 081 22 24 22

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Cimetière d’Ixelles. Magnifi que duplex pen-thouse inversé ± 126 m² au 2 et 3èmes étages entouré de 2 grandes TERRASSES, belles réceptions lumineuses avec cuisine hyper équi-pée, 3 chambres, salle de bains, buanderie ou possibilité sdd. Double vi-trage. 2 emplac/ parkings, 2 caves Libre à l’acte.Peb en cours.

460 000 €

Immeuble de rapport, 3 façades de 3 unités. Un duplex rez jardin , 180 m2 comprenant la jouissance du jardin avec piscine. 4 ch, cave et parking int. Un appart 94 m2, 2 ch, parking int. Un penthouse 92 m2 loué avec terrasse. 1 ch + mezzanine parking ext. Ascenseur. Excel. état. PEB duplex D-. PEB 1er étage C-.PEB 2ème étage D+.

1 400 000 €

UCCLE Quartier Dieweg

Prestigieux hôtel de Maître 1890 avec affectation bureau. 600 m2 articulés autour d’une somptueuse cage d’escalier sur 5 ét. Nombreux éléments de décoration d’époque preservés. Ascenseur. Caves aménagés. Grenier aménageable et toiture isolée. Garage porte automatique et jardin de ville sud.Peb en cours .

1 500 000 €

ETTERBEEK Quart.Montgomery/Cinquantenaire

Très belle villa 4 façades style «Zoutois», ± 200 m² sur un très beau terrain de 8 ares au calme, belles réceptions, cuisine, 4 chambres, 2 salles de bains, jardin sud ouest, caves, garage. Peb G.

875 000 €

UCCLE Quartier Prince d’Orange

Spacieuse maison de Maître ± 420 m² avec hauts plafond mouluré belle cheminée, plan-cher partout, très belles réceptions ± 100 m². Cuisine équipée, 6 gdes ch, bureau, 3 salles de bains, beau jardin sud ouest, grandes caves. Poss. location parking. Prix nous consulter.PEB G 82kg CO2/m²/an.

1 250 000 €

BRUXELLES Quartier Châtelain

Très beau rez de jardin ± 235 m² avec petit patio et grand jardin SUD. ± 80 m², belles récep-tions, 4 chambres + bureau (poss. profession libérale), 3 salles de bains, 2 parkings au rez.PEB : G.

825 000 €

WOLUWE-ST-PIERRE Quartier Chant D’oiseau

IXELLESIXELLES Quartier BoondaelDans le fabuleux quartier du châtelain, magnifi que appartement ± 190 m² neuf et très lumineux offrant 3 chambres, sdb (avec douche séparée) ainsi que 2 salles de douche. Une cuisine US super équipée s’ouvre sur la salle à manger et le living. Terrasse ± 10 m² et balcon ± 7 m². PEB en attente.

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Dans magnifique environnement verdoyant à proximité Observatoire, ravissante maison 3 faç. total. rénovée sur 7 a - Décor raffiné et intemporel - Très beau jardin privatif, terr, gar. + parkings. Superficie de 400 m2. Jolies réceptions, fo, sàm sép, cuis sup éq, 2 bureaux dont un avec biblio et fo, gde ch princ. + pt salon/dressing + sdb, 2 autres ch, belle pièce sous toiture + dressing et sdd - poss. ch suppl. - Bcq de classe, d’allure et charme assuré. PEB E - 272 - CO2 : 81 - zone d’habitat.1.275.000 €

UCCLE

À 5 minutes du Sablon - Superbe maison lumineuse de grand caractère totalement et merveilleusement rénovée de façon contemporaine en conservant tout le caractère (hauts plafonds, parquets, cheminées...) - belles réceptions, superbe cuisine sup éq, grande suite des maîtres, dressing, grand bureau, 5 chambres, 4 salles de bains, caves, buanderie, salle de gym - jardin de ville S/O - Vue sur ilôt intérieur au grand dégagement - garage 2 voitures. PEB C+ 113 - CO2 : 24 – zone d’habitat.

QUARTIER LOUISE / STÉPHANIE

A proximité du quartier Molière et place Brugmann - très bel appartement lumineux de 175 m2, au 5ème étage d’un immeuble de standing très bien entretenu. Rénové récemment. Vue dégagée. Gd living + spacieux bureau attenant (ou 3ème ch), 2 ch arrière, cuisine éqp, sdb complète, nbreux placards, balcon avant et terrasse arrière - grand garage box - cave. Gd jardin commun à l’arrière de l’immeuble. + possibilité ch de bonne + sdd au rez (en option.PEB E 253 - CO2 54 – 595.000 €

UCCLE - ENTRÉE BOIS DE LA CAMBRE

Superbe duplex très lumineux totalement rénové au dernier étage d’un hôtel de maître, de large façade avec entrée cochère et ascenseur. Beau living donnant sur terrasse avec vue dégagée sur verdure, cuisine super équipée, 3 chambres, buanderie, salle de bains, salle douches, cave - terrasse + balcon - chauffage indiv. - peu de charges - 2 parkings. PEB D. – 640.000 €

PROX PLACE BRUGMANN

Dans le très agréable quartier Molière proximité Place Brugmann, très joli duplex en bel étage et rez-de-jardin de ±190 m² sis en un immeuble de caractère entièrement rénové tout en conservant son charme d’antan. Spacieux salon et salle a manger avec hauts plafonds, parquet, moulures, cheminées, bibliothèques, bureau, cuisine équipée avec coin a manger, terrasse et jardin sud, 3 ch, 2 salles d’eau, buanderie. Chauffage individuel au gaz. Peu de charges. Peb D. – 620.000 €

IXELLES

Proximité Abbaye de la Cambre et Bois de la Cambre. Bel appartement de standing 190 m2 avec vue dégagée sur le Bois. Vaste salon lumineux + bureau ouvert sur salon (ou 3ème chambre), salle-à-manger séparée + rangements - grand hall, cuisine équipée + balcon, 2 chambres arrières + balcon + rangements,sdb, sdd. Ch de bonne, cave - garage box 1 voiture. PEB en attente. Urbanisme OK. (possibilité d’acquérir l’appartement contigu).650.000 €

BRUXELLES - ROOSEVELT

L’avantage du centre - ville au calme – Prox. Grand Place – très bel appartement style loft de 175 m2 dans arrière bel bâtiment au calme – totalement rénové – belle luminosité et vue dégagée sur petite place - gd hall, gde réceptions + cuisine ouverte total équipée – 3 ch – sdb, sdd – buanderie – belle hteur s/ plafond, parquet, porte blindée, domotique. CC indiv gaz – peu de charge – possibilité parking.PEB D - 635.000 € (ou location : 1.800 €/ mois) – A voir !

BRUXELLES

(28 min. de av. Louise), Manoir du XVIIIème S. pour la partie la plus ancienne, en cours de rénovation totale, composé d’un corps de logis, d’une conciergerie et de dépendances entourés d’un parc de plus d’1 hectare et 80 a. En parfait état, il comprend 770 m² hab. Nombreux éléments auth. (boiseries, cheminées, parquets, sous-sol voûté, bar et fresques équestres signées du peintre Guy Peellaert) et de confort (dble vitrage, cour et terr. pavées). Ecuries, piscine et tennis. Superbe environ. PEB E+ 350 – 1.300.000 €

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Villa 4 façades de charme, cadre verdoyant - superficie de ± 200 m2 sur 2 niveaux. Salon 40 m2 + fo donnant sur terr. et jardin, sàm séparée de 25 m2 donnant aussi sur terrasse et jardin, cuis. totalement éq. neuve + coin à déj , 4 ch, 2 sdb, nbreux placards - nbreuses caves - gar. + parking - terrasse et très beau jardin de 19 a. Vue dégagée sur verdure - quiétude totale - prox. lycée Français et Ecole européenne. Libre mai 2015. - 2.600 €/ mois – (également autre villa Observatoire à 3.200 €).

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Avijl (zone verte classée) la villa se compose de

2 anciennes maisons «ouvrières» + extension et

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gère avec serre et petit verger… En très bon

état structurel, la villa nécessitera toutefois

certaines modernisations. 4 empl pkgs.

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BRAINE L’ALLEUD Limite Waterloo

Spacieuse villa, 324 m² : grand séjour, 4 ch, 2 sdb, grand bureau 50m², garage 2 voitures sur 13 ares plein sud au calme !

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En bordure d’un petit bois, jolie villa fermette comprenant hall d’entrée, séjour FO et salle à manger, cuisine équipée, buanderie, garage 2 voi-tures, 2 belles ch, sdb, sdd, grand bureau, caves et vide ventilé. Très beau terrain de 49 ares comprenant un 2ème lot bâtissable.

BRAINE L’ALLEUD

Nouvelle construction d’appartements 2 et 3 ch dans un quartier calme et proche de la gare. Apparts de 111 à 130 m² et penthouse de 173 à 227 m². Construction basse énergie. Orientation sud/ouest. Parkings et caves en option-Finitions au choix-vente sous le régime de la TVA.

BRAINE L’ALLEUD

Dans le prestigieux Bois de Mai, splendide propriété nichée au fond d’une allée sur 1 h 17, piscine et tennis. Superfi cie au sol de 350 m², cette demeure offre de vastes réceptions, 8 ch, 6 salles d’eau, une conciergerie et des gar. Poss. d’acquérir 1 ha 89 supplémentaires.

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LASNE EXCLUSIVITE - Ancienne métairie transformée en habitation sur un terrain d’un hectare et demi avec vue exceptionnelle sur la belle campagne lasnoise. Réceptions FO, cuis. éq, familyroom, bureau, 6 à 7 chambres, 5 salles d’eau...Terrain de tennis et piscine. Pour amoureux de la nature! PEB : E.

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OHAIN Limite La Hulpe, corps de ferme entière-ment rénové (± 420 m² hab.) sur terrain de ± 20 ares. Réceptions avec salons TV, séjour, family room, salle à manger, cuisine hyper équipée, bureau, of ce, chambre de bonne. 6 chambres, 4 salles d’eau, family room. Ga-rages, caves, piscine (2006), jardin paysager. PEB en cours. Magni que situation.

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LASNE A proximité du centre du village avec vues magni ques sur la campagne lasnoise, La Résidence Les Hauts de Lasne» offre 8 apparts dont 1 appart (maison), 2 DUPLEX et 2 surfaces pour bureaux/prof. lib. Caves. Parkings. Finitions et matériaux de qualité. Fin de construction printemps 2015. Il est encore temps de choisir vos nitions !

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DURBUYTrès belle ancienne école transformée et rénovée en 2010 en mai-

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l’Ourthe ainsi que d’un joli jardin de 38 ares. La demeure dispose

d’un grand salon, d’une grande salle à manger et d’une cuisine, et

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2005notre premier lit

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