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Indice 1.0 – Novembre 2009

Remis à

FRANCHISES

Le 30 Novembre 2009

CALCUL DE TANTIEMES

REDACTION D’ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION REGLEMENT DE COPROPRIETE

GUIDE METHODOLOGIQUE

DT-IS- EDD TANTIEMES REGLEMENT DE COPROPRIETE 1.0 sur 17 Ce document est la propriété exclusive de DIAGAMTER, toute diffusion, reproduction, même partielle, est interdite sans autorisation écrite

Type de document

Code Indice Nombre de page

IS DT-IS-EDD TANTIEMES

REGLEMENT DE COPROPRIETE

1.0

1.0 17

Périmètre d’application RESEAU

Objet TANTIEMES EDD REGLEMENT DE COPROPRIETE

Date d’application Novembre 2009

Editions successives/Nature de l’évolution

Indice Date Nature de l’évolution

Auteur des modifications

Pages modifiées

1.0 30/11/09 Création du document

CAU

Annule et remplace l’exemplaire de la version précédente

REDACTION

Christophe AUDIBERT

Direction technique, Adjointe Directeur Technique

Date

VERIFICATION

Olivier Héaulme

Direction Technique, Directeur Technique

Date

APPROBATION

Prénom NOM

Service, Fonction

Date

DT-IS-EDD TANTIEMES REGLEMENT DE COPROPRIETE 1.0 sur 17 Ce document est la propriété exclusive de DIAGAMTER, toute diffusion, reproduction, même partielle, est interdite sans autorisation écrite.

TABLE DES MATIERES

1. SYNTHESE DES MODIFICATIONS DE LA PROCEDURE ............................................... 4

1.1 Redonner du sens au calcul des tantièmes .....................................................4

1.2 Suivre automatiquement les directives données par le cabinet de Maître Furet ...4

1.3 Suppression définitive de l’utilisation du coefficient de commercialité ................5

1.4 Adaptation obligatoire de la partie « coefficient et méthode de calcul » .............5

1.5 Utilisation obligatoire d’un coefficient d’exposition ..........................................5

1.6 Méthode de numérotation des lots ................................................................6

1.7 Tableau récapitulatif ...................................................................................6

1.8 Plans ou schémas .......................................................................................6

1.9 Relire systématiquement les documents remis ...............................................6

1.10 Facturation par bâtiment : ........................................................................6

1.11 Absence de lot pour un jardin ....................................................................7

1.12 Disparition des charges d’eau froide, VMC ou antenne. .................................7

1.13 Modification du formulaire de mise en copropriété .......................................7

1.14 Suppression de la partie « Définition des parties communes et privatives » des rapports .............................................................................................................7

2. COEFFICIENTS ET METHODES DE CALCUL POUR DETERMINER LES QUOTES-PARTS DANS LES PARTIES COMMUNES GENERALES ET PARTIES COMMUNES SPECIALES BATIMENT, AINSI QUE POUR DETERMINER LES DIFFERENTES CHARGES ......................... 8

2.1 DETERMINATION DES QUOTES-PARTS DANS LES PARTIES COMMUNES GENERALES ET DANS LES PARTIES COMMUNES SPECIALES BATIMENT ......................8

2.1.1 SUPERFICIE DES LOTS : ........................................................................8

Conformément à la Loi CARREZ. .........................................................................8

2.1.2 CONSISTANCE DES LOTS : ....................................................................8

2.1.3 SITUATION DES LOTS : .........................................................................9

2.1.4 CAS PARTICULIER : ............................................................................ 10

2.2 DETERMINATION DES CHARGES ................................................................ 11

2.2.1 CHARGES GENERALES ......................................................................... 11

2.2.2 CHARGES SPECIALES BATIMENT .......................................................... 12

2.2.3 CHARGES HALL D'ENTREE .................................................................... 12

2.2.4 CHARGES ESCALIER SOUS RESERVE DE FAIRE DE L'ESCALIER DES PARTIES COMMUNES SPECIALES DANS LE CAS OU L'ESCALIER EST EN BOIS ..................... 12

2.2.5 CHARGES ASCENSEUR ........................................................................ 13

2.2.6 CHARGES DIVERSES ........................................................................... 14

3. REGLEMENT DE COPROPRIETE : MODIFICATION DES ELEMENTS D’INFORMATION A RECUEILLIR ........................................................................................................... 15

3.1 PIECES A COLLECTER POUR REDACTION DU REGLEMENT DE COPROPRIETE .... 15

3.2 INFORMATIONS A RECUEILLIR OBLIGATOIRES ............................................ 16

3.3 SURFACE DES LOGEMENTS........................................................................ 17


PREAMBULE : CE DOCUMENT REPREND DE FAÇON

SYNTHETIQUE LES EXIGENCES A RESPECTER POUR

ETABLIR DES DOSSIERS DE REGLEMENTS DE

COPROPRIETE EN PARTENARIAT AVEC LE CABINET DE

MAITRE FURET, SUIVANT LES DIRECTIVES DE MAITRE

RAJON-SUNE. IL DOIT TOUTEFOIS ETRE UTILISE EN

DEHORS DE CE PARTENARIAT COMME FIL

CONDUCTEUR POUR REALISER DES DOSSIERS EN VUE

D’ETABLIR UN REGLEMENT DE COPROPRIETE.

Ce document vient en supplément des supports de cours et ne peut en être dissocié.

1. SYNTHESE DES MODIFICATIONS DE LA

PROCEDURE

1.1 Redonner du sens au calcul des tantièmes

Prise en compte des hauteurs sous plafond non systématique : à apprécier sur chacun des sites (uniquement si les différences de HSP sont importantes entres les lots).

1.2 Suivre automatiquement les directives données par le cabinet de Maître Furet

Limiter les discussions stériles et chronophages,

Ne pas prendre d’initiatives dans des cas complexes,

Demander conseil à Maître RAJON-SUNE,

Ne pas « sortir un ou des lots » d’une copropriété. Il faut utiliser une procédure juridique spécifique.


1.3 Suppression définitive de l’utilisation du coefficient de commercialité

Afin d’éviter toute mauvaise interprétation, l’utilisation du coefficient de commercialité est dorénavant proscrit.

1.4 Adaptation obligatoire de la partie « coefficient et méthode de calcul » du rapport

Ne pas laisser ce qui est présent par défaut dans le rapport lorsque l’on génère le document. Supprimer les mentions et coefficients non utilisés dans ce dossier.

Ne laisser dans les documents que les tableaux et données utiles (ex : si pas de charges spéciales, aucune référence à celles-ci doivent apparaître)

Si présence d’un local professionnel (ex médecin à l’étage), bien indiquer dans la méthodologie de calcul le coefficient d’usage pour les charges d’ascenseur (justifier).

1.5 Utilisation obligatoire d’un coefficient d’exposition

La prise en compte d’un coefficient d’exposition est obligatoire. Celui-ci doit être indiqué dans la partie « coefficient et méthode de calcul » du rapport (voir ci-après chapitre 2.1.3).


1.6 Méthode de numérotation des lots

Numéroter en partant du bas et remonter dans le bâtiment, un bâtiment après l’autre.

1.7 Tableau récapitulatif

Il doit contenir obligatoirement le n° de lot, de bâtiment, d’étage et indication de nature.

1.8 Plans ou schémas

Désigner les lots sur le plan avec le nom des pièces,

S’il existe un numéro de plan, on doit le retrouver dans le descriptif,

Indiquer les portes et fenêtres,

Faire apparaître obligatoirement les parties communes,

Indiquer sur le plan le n° de bâtiment, l’étage, le n° de modificatif, le cas échéant.

1.9 Relire systématiquement les documents remis

Par exemple : s’assurer que les données des tableaux correspondent au descriptif effectué.

Tout ne peut être automatisé, il faut relire ses documents, les interpréter, ce n’est pas un diagnostic « classique ».

Tout franchisé ne respectant pas la méthodologie pourra voir son assurance suspendue pour cette activité.

1.10 Facturation par bâtiment :

Un bâti quelconque (garage, abri voiture maçonné,…) est assimilé à un bâtiment, quelle que soit sa taille.


1.11 Absence de lot pour un jardin

Un jardin est toujours une partie commune qui peut éventuellement être à jouissance privative exclusive de tel ou tel lot.

1.12 Disparition des charges d’eau froide, VMC ou antenne.

Ces charges sont « calculées » et indiquées dans le texte même du règlement de copropriété.

1.13 Modification du formulaire de mise en copropriété

Envoyer au cabinet de Maître Furet le formulaire de mise en copropriété mis à jour en novembre 2009 une fois complété en totalité. Pour rappel, ce document ne doit pas être remis au client.

1.14 Suppression de la partie « Définition des parties communes et privatives » des rapports

La partie « définition des parties communes et privatives » présente sur les rapports est supprimée.


2. COEFFICIENTS ET METHODES DE CALCUL

POUR DETERMINER LES QUOTES-PARTS

DANS LES PARTIES COMMUNES GENERALES

ET PARTIES COMMUNES SPECIALES

BATIMENT, AINSI QUE POUR DETERMINER

LES DIFFERENTES CHARGES

2.1 DETERMINATION DES QUOTES-PARTS DANS LES PARTIES COMMUNES GENERALES ET DANS LES PARTIES COMMUNES SPECIALES BATIMENT

2.1.1 SUPERFICIE DES LOTS :

Se baser dans la plupart des cas sur la Loi CARREZ.

2.1.2 CONSISTANCE DES LOTS :

Nature des lots :

Enumération

Garage Parking

Sous-sol

Parking extérieur

Park ing extérieur couvert

Cell ier / Cave /

Combles

Balcons / Terrasses / loggias

Jardin privatif / Cour

privative

Appartements / Commerce /

Bureaux Coefficient 0,40 0,30 0,10 0,20 0,10 0,20 (1) 0,10 1

(1) : 0,20 jusqu'à 20 m² au delà 0,10.

Distribution et forme des pièces :

Généralement non pris en considération.

Hauteur sous plafond :

Appliquer un coefficient de 0,20 aux surfaces inférieures à 1,80 m de hauteur


2.1.3 SITUATION DES LOTS :

Niveau :

CAS D'UN IMMEUBLE SANS ASCENSEUR

Niveaux Coeffic ients

Sous-sol (parkings-caves) 1,00 RDC 0,95 ou 1,00 (2)

1er Etage 1,00 2ème Etage 1,00 3ème Etage 0,95 4ème Etage 0,90 5ème Etage 0,85

(2) 0,95 pour appartement donnant sur une rue ; 1,00 pour appartement donnant sur un jardin privatif ou sur les espaces verts communs de la copropriété ; 1,00 pour commerce ou bureaux,

CAS D'UN IMMEUBLE AVEC ASCENSEUR


Sous-sol (parkings-caves) 1,00 RDC 0,95 ou 1,00 (2)

1er Etage 1,00 2ème Etage 1,02 3ème Etage 1,04 4ème Etage 1,06 5ème Etage 1,08

(2) 0,95 pour appartement donnant sur une Rue ; 1,00 pour appartement donnant sur un jardin privatif ou sur les espaces verts communs de la copropriété ; 1,00 pour commerce ou bureaux,

1


Vue :

Cas exceptionnel qui n'est généralement pas appliqué. S'applique par exemple si les appartements ont la vue sur mer, ou sur la vallée en montage (à affiner selon l'immeuble) :


RDC 1,00 1er Etage 1,02

2ème Etage 1,04 3ème Etage 1,06 4ème Etage 1,08 5ème Etage 1,10

Les appartements n'ayant pas la "belle vue" auront un coefficient de 1,00 ou éventuellement de 0,98 s'ils donnent pas exemple sur un immeuble très proche et qu'ils n'ont pas de visibilité.

Exposition (obligatoire), ensoleillement :

Expositi on Coeffic ient

Nord 0,96 Nord-Est ou Nord-Ouest 0,98

Est ou Ouest 1,00 Sud-Est ou Sud-Ouest 1,02

Sud 1,04

Dans le cas de double exposition, il est retenu l'exposition pour la salle de séjour.

Dans le cas d'appartement en combles éclairés par des vélux seulement il est appliqué un coefficient de 0,70.

2.1.4 CAS PARTICULIER :

Pour les beaux immeubles anciens avec hauteur sous plafond importante et différence de hauteur sous plafond entre les appartements

Hauteur sous plafond :


Concernant les quotes-parts dans les parties communes générales :

En ce qui concerne la hauteur sous plafond, il a été tenu compte d'un coefficient calculé en prenant la hauteur moyenne de l'ensemble des appartements du groupe d'immeubles (ce coefficient ne s'applique pas aux caves, greniers et garages) soit (hauteur moyenne du groupe d’immeuble) m selon la formule :

coef = 1 + A - B

2 X B

A = hauteur réelle

B = hauteur moyenne dans tout le groupe d'immeuble

Concernant les quotes-parts dans les parties communes spéciales au "BATIMENT A :

En ce qui concerne la hauteur sous plafond, il a été tenu compte d'un coefficient calculé en prenant la hauteur moyenne de l'ensemble des appartements dépendant du "BATIMENT A" (ce coefficient en s'applique pas aux caves, greniers et garages) soit (hauteur moyenne bat A) m selon la formule :

coef = 1 + A - B

2 X B

A = hauteur réelle

B = hauteur moyenne dans tout le bâtiment A

2.2 DETERMINATION DES CHARGES

2.2.1 CHARGES GENERALES


Identiques aux quotes-parts dans les parties communes générales.

2.2.2 CHARGES SPECIALES BATIMENT

Identiques aux quotes-parts dans les parties communes spéciales bâtiment.

2.2.3 CHARGES HALL D'ENTREE

Uniquement entre les lots l'utilisant, par exemple un commerce qui a son accès directement depuis l'extérieur de l'immeuble ne participe pas à ces charges, sauf s'il doit rentrer dans le hall d'entrée pour accéder à sa boite aux lettres ou au local poubelle.

Calcul : en utilisant uniquement la surface habitable (sans tenir compte des balcons, terrasses, loggias, jardins, cour), sans aucun coefficient de pondération.

Les caves, celliers éventuellement desservis, participent à ces charges, calcul : en utilisant leur surface pondérée avec leur coefficient "nature" (0,10 pour les caves).

2.2.4 CHARGES ESCALIER

Escalier en bois ou détachable de l'immeuble (par exemple métallique)

En faire une partie commune spéciale aux lots l'utilisant.



Les caves, celliers éventuellement desservis, participent à ces charges.

Calcul : en utilisant leur surface pondérée avec leur coefficient "nature" (0,10 pour les caves).

Escalier faisant partie du gros œuvre de l'immeuble

Est inclus dans les parties communes spéciales bâtiment. Concernant les charges, uniquement entre les lots l'utilisant.


Les caves, celliers éventuellement desservis, participent à ces charges, calcul : en utilisant leur surface pondérée avec leur coefficient "nature" (0,10 pour les caves).

2.2.5 CHARGES ASCENSEUR

Uniquement entre les lots desservis (les caves en sous-sol, ainsi que les parkings en sous-sol doivent participer si l'ascenseur descend). Dans le cas de sous-sol, les appartements du rez-de- chaussée ne participent pas aux charges sauf si le local poubelle se trouve dans le sous-sol.

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DT-IS- EDD TANTIEMES REGLEMENT DE COPROPRIETE 1.0 sur 17 Ce document est la propriété exclusive de DIAGAMTER, toute diffusion, reproduction, même partielle, est interdite sans autorisation écrite

Les calculs sont effectués en fonction des critères suivants :

Surface :

Y habitable de chaque appartement ou local desservi (sans tenir compte des balcons, terrasses, loggias, jardins, cour)

Y pondérée pour cave (0,10), parking en sous-sol (0,30)

b) Coefficient d'élévation

Niveaux Coeffic ients Sous-sol 1,00

RDC 1,00 1er Etage 1,00

2ème Etage 1,10 3ème Etage 1,20 4ème Etage 1,30 5ème Etage 1,40

2.2.6 CHARGES DIVERSES

Charges d'entretien des parkings extérieurs

Calcul si 10 parkings privatifs (par exemple) : 1/10ème par parking.

Charges chauffage collectif / climatisation collective réversible


Charges eau chaude collective



3. REGLEMENT DE COPROPRIETE : MODIFICATION DES ELEMENTS

D’INFORMATION A RECUEILLIR

3.1 PIECES A COLLECTER POUR REDACTION DU REGLEMENT DE COPROPRIETE

Fournir et numéroter, au crayon à mine graphite, impérativement les documents dont la liste figure ci-dessous et amener toutes les précisions utiles pour la bonne réalisation du règlement de copropriété :

- Titre de propriété ou Promesse de vente ou Sous seing privé

Pièce n°

- Kbis de la Société qui va réaliser l'opération Pièce n°

- Arrêté du Permis de démolir, s’il existe Pièce n°

- Arrêté du Permis de construire, son modificatif et son transfert, s’ils existent Pièce n°

- Si local transformateur EDF au niveau de la future copropriété, la convention type signée avec EDF Pièce n°

- Tableau des surfaces des logements avec balcons, terrasses, jardins, parkings, garages, celliers Pièce n°

- Dossier Technique de mise en copropriété Pièce n°

- Etat descriptif de division, c'est-à-dire : calcul des tantièmes et charges (dont méthodologie) et désignation des lots Pièce n°

- Plans de chaque niveau au format A3 sur lesquels doivent figurer les parties communes Pièce n°

- Plan de masse format A3 sur lequel les jardins privatifs sont délimités Pièce n°


- Plans de vente

Pièce n°

Remarque : Les plans doivent être adressés dans la mesure du possible également par email les plans niveau et masse au format « Word ».

Ajouter, le cas échéant, d’autres précisions et commentaires éventuels.

3.2 INFORMATIONS A RECUEILLIR OBLIGATOIRES

Concernant les stationnements

Nombre total de parkings : Nombre de parkings privatifs : Nombre de parkings communs visiteurs : Nombre de parkings pour personnes handicapées : Les places de parking pour personnes handicapées seront-elles privatives ou communes ? Les activités professionnelles sont-elles autorisées ?

Concernant les équipements communs

Indiquer le nombre et l’emplacement de(s) (l’)antenne(s) TV (une par bâtiment collectif par exemple, une pour deux villas etc…) : Indiquer le nombre et l’emplacement des boites aux lettres : Les compteurs d'eau sont-ils déjà présents ? Si « non », y-a-t’il une possibilité d'installation avec accord de l’Assemblée Générale, notamment dans le cadre de location ? Existe-t-il un système de climatisation réversible collective ? Existe-t-il un système de production d’eau chaude collective ? Existe-t-il un système de chauffage collectif ? Existe-t-il une piscine à usage collectif ? Les jardins privatifs, s'ils existent, sont-ils clôturés ?


Avec un grillage ? Une haie ? Quelle est la hauteur de cette clôture ? Existe-t-il un escalier non maçonné (bois, métal,…) ? Si oui, dans quel(s)s bâtiment(s) ?

Informations diverses

Nom et adresse du Syndic provisoire, s’il existe : Existe-t-il des servitudes qui grèvent le fonds ? (si « oui », alors fournir l’acte dans lequel elles ont été créées) Pièce n° Ajouter, le cas échéant, d’autres précisions et commentaires éventuels.

3.3 SURFACE DES LOGEMENTS

Indiquer les surfaces des logements (dont balcon, cave, parking, annexes,…) Ajouter, le cas échéant, d’autres précisions et commentaires éventuels.

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