ctuimmobilière et vous - unpi 31

*LA LETTRE DE L’UNPI 31-09 • SUPPLÉMENT AU N° 549 DE 25 MILL IONS DE PROPRIÉTAIRESImmobilière et vous !*L’ACTUMARS 2021 - N° 117

WWW.UNPI31.FR

RDV IMMOBILIER

La fiscalité des locations

............................................. p. 4

ÉCLAIRAGE

La vie de l’UNPI en Ariège

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QUESTIONS/RÉPONSES

Taxe sur les logements vacants

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von5

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2 - n° 117 - Mars 2021Immobilière et vous !*L’ACTU

LES CONSULTATIONS À L’UNPI 31-09

RENSEIGNEMENTS ET PRISE DE RENDEZ-VOUS : 05 62 30 15 30 - www.unpi31.fr

LOCATIONDroit des contrats - Relation locataires / propriétaires

BAUX D’HABITATION - COMMERCIAUX - PROFESSIONNELSValérie REDON-REY, avocat - Jeudis de 13h30 à 17hValérie TERRAL-PRIOTON, avocat - Mercredis de 9h à 12hFrançoise TOURNIER-SALÈS, juriste :- sans RDV : Lundis de 13h30 à 17h- Sur RDV : Mardis de 13h30 à 17h15 (bail commercial & professionnel)

Jeudis de 13h30 à 17h (bail d’habitation)

☎ Permanences juridiques téléphoniques Mardis et vendredis de 10h à 12h30 au 05 62 30 15 31

RELATIONS CAF (APL, ALS, ALF) - FSL - ACTION LOGEMENTMichel FERNANDEZ - 2e et 4e jeudis du mois de 14h30 à 17h

ÉTAT DES LIEUX - COMMANDEMENTS - EXPULSIONSHuissier de justice - Mardis 2 fois par mois de 13h30 à 17h

GESTION - MANDAT - TRANSACTIONJean-Luc VALADIÉ, 3e vendredi du mois de 9h à 12hJanine REDON, 2e mardi tous les deux mois de 13h30 à 17h

FISCALITÉ GESTION DE PATRIMOINE

FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - DÉCLARATIONS FISCALESJosiane BESSIÈRE, Mardis et vendredis de 9h à 12h, les 15 premiers

jours du mois

Jean-Yves STÉPHAN, 3e mardi et les 3e et 4e vendredis du mois de 9h à 12h

FISCALITÉ PATRIMONIALE - FISCALITÉ DE L’ÉPARGNEThibaut RUEDA, 4e mardi du mois de 9h à 12h

FISCALITÉ CONTENTIEUX - RÉGLEMENT AMIABLEIsabelle BASTIDE, avocat, 4e mercredi du mois de 14h à 17h

GESTION DE PATRIMOINE - PLACEMENTS - DÉFISCALISATIONThibaut RUEDA, 2e lundi du mois de 13h30 à 17h

AVIS D’EXPERTS COMPTABLES - LMNPCabinet d’experts comptables, 1er et 3e jeudis du mois de 14h à 17h

FINANCEMENT - RACHAT DE CRÉDITChristian FRAISSE, 3e mardi du mois de 14h30 à 17h

ASSURANCEProtection de l’immobilier

ASSURANCES IMMOBILIER - DOMMAGE OUVRAGE

Marie-Laure GUILLAUMOT, 3e mardi du mois de 14h à 17hFabrice GALFARD, 1er mardi du mois de 14h à 17h

DROIT DES ASSURANCES - CONTENTIEUX

Marie-Laure CAVALIÉ-FORTUNÉ, avocat - 4e mercredi du mois de 9h à 12h

AVIS D’EXPERT D’ASSURÉ - INCENDIE - DÉGÂT DES EAUX - VOL

CABINET D’EXPERTS D’ASSURÉ - 4e vendredi du mois de 9h à 12h

COPROPRIÉTÉDroits et obligations des copropriétaires

DROIT - RÉGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ - RÔLE DU SYNDICFlorence GRACIÉ-DEDIEU, avocat - Mercredis de 14h à 16hXavier MARTIN, juriste - 1er et 3e mercredis du mois de 9h30 à 12hVirginie CHIOROZAS, avocat - Lundis de 10h à 12h

PRATIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ - GESTION DES CONTRATSMichel MAILLARD - 2e et 4e mardis du mois de 14h à 17h

ANALYSE DES COMPTES DE COPROPRIÉTÉMarc DE CHEFDEBIEN - Janine REDON - Jean-Yves STÉPHANLes 2e mardi et 4e mercredi du mois de 13h30 à 17h

DIAGNOSTICS TRAVAUX - ÉNERGETIQUE - ACCESSIBILITÉCatherine ZUCCA - 1er vendredi du mois de 10h à 12h

PERMANENCE EN ARIÈGE : DROIT DE LA COPROPRIÉTÉAVOCAT - Vendredi 1 fois par mois de 10h à 12h

TRAVAUX - URBANISMEDroits des contrats - Conseils techniques en travaux

DROIT DE LA CONSTRUCTIONGuy TERRACOL, avocat honoraire - 2e lundi du mois de 14h à 17hValérie TERRAL-PRIOTON, avocat - 4e lundi du mois de 14h à 17h

ARCHITECTE - RENOVATION - CONSTRUCTION Fabien PESSANT - 1er jeudi du mois de 14h20 à 17hMichel SOUVIRON - 3e jeudi du mois de 14h20 à 17h

AMÉNAGEMENT URBAIN - SERVITUDES - VOIRIE - ASL Nathalie THIBAUD, avocat - 3e jeudi du mois de 14h à 17h

AIDES FINANCIÈRES ET TECHNIQUES POUR L’ISOLATION Bruno CABANIS - 1er mercredi du mois de 9h à 12h

GÉOMÉTRE EXPERT - SERVITUDE - BORNAGE - MITOYENNETÉThomas CABANIS - 1er mercredi du mois de 13h30 à 17hOlivier SAINT CRIQ - 3e lundi du mois de 14h à 17h

DROIT DE L’URBANISME - POS - PLU - EXPROPRIATION - PCAvocats - Les 1er et 3e mercredis du mois de 13h30 à 17h

PROPRIÉTÉÉvaluation - Transmission - Médiation

DROIT DE SUCCESSION - DONATION / PARTAGE - TESTAMENTNOTAIRES - Lundis 2 fois par mois de 14h à 17h

AVIS DE MÉDIATEUR - LITIGES VOISINAGE - CONSTRUCTION…R-François RASTOUL, avocat - 1er lundi du mois de 14h à 17h

DROIT DE LA PROPRIÉTÉ - INDIVISION - PARTAGEStéphanie MACÉ, avocat - 3e jeudi du mois de 14h à 17h

DROIT DES CONTRATS : VEFA-CCMI-ENTREPRISE-ARCHITECTEAVOCATS - 1er mardi du mois de 14h à 17h

ÉVALUATIONS IMMOBILIÈRES : TERRAINS - IMMEUBLES - FONDS DE COMMERCE – SUCCESSION - LIQUIDATION

Ludovic BARRAU, Gérard FONS, Jean-Yves SADRAN, Les 1er et 3e jeudis du mois de 13h30 à 17h

Janvier 2021

3- n° 117 - Mars 2021Immobilière et vous !*L’ACTU

Editorial

L’Ariège fait partie de l’UNPI depuis 2012 sous l’appellation UNPI 31-09. Les propriétaires locaux sont représentés aux différentes commissions ayant trait à l’habitat qui s’y réunissent (commission de conciliation des baux d’habitation, commission locale d’amélioration de l’habitat, commission des valeurs vénales…). Un pôle de plusieurs consultants (notaires, avocats, huissiers de justice) assure des permanences une fois par mois le vendredi matin. Nous avons souhaité leur donner la parole ainsi qu’à la direction départementale des territoires pour apporter un éclairage à la vie de l’UNPI en Ariège. Vous lirez dans L’Actualité Immobilière et Vous ! leurs témoignages.

Alors qu’un cas de squat fait encore l’actualité à Toulouse, nous revenons dans les pages de votre revue nationale sur la réforme de la réglementation avec quelques améliorations à la clé.

Les locations saisonnières constituent le dossier du mois qui en dresse le cadre juridique et fiscal et s’interroge sur la pertinence d’investir encore dans ce secteur.

En ce mois de mars, il faut commencer à se préoccuper des déclarations de revenus. Votre association met tout en œuvre pour vous simplifier la tâche avec l’aide de ses consultants spécialisés. Ceux-ci débuteront leurs permanences d’aide à la déclaration dès lors que le site impôts.gouv.fr sera ouvert à la déclaration. Je vous invite à prendre contact avec le personnel d’accueil à compter du début du mois prochain pour fixer un rendez-vous.

Jean-Jacques Germainprésident CSPC-UNPI 31-09

SOMMAIREn° 117 - Mars 2021

Gérant : Jean-Jacques Germain - Éditeur : Presse et Conseils Immobiliers (PECI) - 63, rue Alsace-Lorraine - 31009 Toulouse Cedex 6 - SARL au capital de 98 717,04 € - RCS : 1 999 B 876 - Associé unique : CSPC-UNPI 31-09 - Rédactrice en chef : Nadine Cazalbou - Tél. 05 62 30 15 36 - Fax : 05 62 30 15 32 - Assistante de rédaction : Céline Capayrou - La rédaction souligne sa totale indépendance à l’égard des annonceurs. Service abonnements : Cécile Stéphan - Tél. 05 62 30 15 34 - Régie publicitaire interne : Sylvie Mazzer - Tél. 05 62 30 15 39 - Photo graphies : PECI - Istock - Mise en page et impression : Imprimerie Ménard - 31670 Labège - ISSN : 2609-066X - Tirage : 4700 ex. - Photo de Une : Foix - Ariège

Chambre Syndicale des Propriétaires et Copropriétaires de la Haute-Garonne et de l’Ariège

www.unpi31.fr - 05 62 30 15 30

RDV IMMOBILIER 4 La fiscalité des locations

AGENDA 6

ÉCLAIRAGE 7La vie de l’UNPI en Ariège

QUESTIONS RÉPONSES 11Taxe sur les logements vacantsMur mitoyenRénovation énergétique

NOS ANNONCEURS 13

PETITES ANNONCES DE VENTE 15


Ce rendez-vous de l’immobilier « La fi scalité des locati ons », sous la forme d’une conférence fi lmée 1, a été animé par Pierre Brunet, conseiller en gesti on de patrimoine CER France.

Est-il plus avantageux de louer en meublé ? Pour tenter de répondre à cett e questi on, les avan-tages et inconvénients des régimes fi scaux des locati ons nues et meublées ont été détaillés.

La fi scalité de la locati on nue : l’impositi on des revenus fonciersLa locati on nue est une acti vité civile entrainant des revenus fonciers avec deux modes de déclarati on fi scale. Le régime de droit commun « Micro-foncier » lorsque le revenu est < à 15 000 € avec abatt ement de 30 % et le régime réel qui permet de déduire des charges et des intérêts d’emprunt. Lorsque le contribuable opte pour le réel, l’opti on est irrévocable pour 3 ans. Pour choisir, il faut bien déterminer à l’avance le niveau de charges du bien par rapport aux revenus qu’il déga-gera.Les recett es sont les loyers, les charges incombant au bailleur mises à la charge du locataire, la valeur des avan-tages en nature sti pulés au bail...

Les charges déducti bles sont les frais de gesti on, les dépenses d’entreti en, d’améliorati on (uniquement habi-tati on) et de réparati ons, les charges acquitt ées par le bailleur pour le compte des locataires, les provisions pour charges de copropriété, les primes d’assurance, les inté-rêts d’emprunt... mais les annuités du capital emprunté ne le sont pas.Lorsque le résultat fi scal (recett es – déducti ons) est positi f, le revenu est taxable et s’ajoute aux autres revenus imposés au taux marginal d’impositi on et aux prélèvements sociaux. S’il est négati f, souvent en raison de travaux, il y a défi cit foncier imputable dans la limite de 10 700 €. L’excédent de défi cit foncier peut ensuite être reporté et déduit des revenus fonciers des dix prochaines années.

de l’immobilierRENDEZ-VOUS

1 - Vidéo disponible sur www.unpi31.fr


La fiscalité de la location meublée : l’imposi-tion des bénéfices industriels et commerciauxLa location meublée est une activité commerciale, les revenus qui en sont tirés sont donc des BIC avec la possi-bilité de déclarer au micro-BIC jusqu’à 72 600 euros avec abattement forfaitaire de 50 % ou au réel avec des déduc-tions. Le contribuable louant en meublé aura le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou sera loueur en meublé non professionnel (LMNP).Les recettes sont les mêmes que pour des locations nues. Pour les déductions, il faut ajouter l’amortissement, point fort du régime fiscal de la location meublée.

L’amortissementIl s’agit de la dépréciation dans le temps du bien qui va réduire le résultat fiscal. Cette notion est complexe, le comptable réalise un plan d’amortissement (murs : 30 ans, mobilier : 10 ans). L’amortissement non utilisé se reporte sur les années suivantes à l’infini s’il dépasse les recettes.

Statut LMNP ou LMPLe statut de loueur en meublé professionnel dépend de deux conditions cumulatives : les revenus tirés de la loca-tion meublée sont supérieurs à 23 000 € et sont supé-rieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.Ce professionnel est assujetti aux cotisations sociales

comme un professionnel indépendant.Le LMNP est assimilé à un particulier pour le régime de plus-values immobilières.

Les plus-values immobilièresLe calcul de la plus-value est la valeur de revente déduite de la valeur d’acquisition.Cette valeur d’acquisition est celle d’achat à laquelle sont ajoutés les frais d’acquisition (forfait 7,5%) et les travaux (forfait 15%).Pour rappel, les plus-values immobilières sont soumises à deux taux d’imposition : - Impôt sur le revenu : taux de 19 % avec abattement

dégressif dans le temps avec exonération totale à compter de la 22ème année ;

- Prélèvements sociaux : taux de 17,2 % avec abatte-ment dégressif dans le temps avec exonération totale à compter de la 30ème année.

Appréhender la fiscalité pour mieux la maîtriser ! Pour choisir entre location nue et location meublée, le premier critère avant la fiscalité est le critère économique. Le bien se prête-il à la location meublée (emplacement, super-ficie) ? Si oui, Pierre Brunet a pu conclure que la location meublée a l’avantage d’apporter une trésorerie plus importante plus rapidement.

de l’immobilier

RENDEZ-VOUS

Déclaration fiscaleFONCIER MEUBLÉ

6 000€ Loyers perçus 6 000€

600€ Charges diverses 320€

500€ Taxe foncière 500€

4 900€ Résultat 5 180€AMORTISSEMENT

760€ CSG/CRDS 15% 803€

= 0€

1 470€ TMI 30% 1 554€

2 670€ RESTE NET 5 180€

Exemple comparatif entre location nue et location meublée d’un bien d’une valeur de 130 000 €


AGENDAAGENDA

Nos évènements

RDV de l’IMMOBILIER

Les dispositi fsde garanti e des loyersIntervenantes : ■ Marie-Laure Guillaumot cabinet Saint Clerc consultant UNPI 31-09■ Me Stéphanie Macé avocat et consultant UNPI 31-09■ Roselyne Mazzuco Torrent Acti on logementInscripti on et renseignements : 05 62 30 15 30 ou sur www.unpi31.fr rubrique « Evénements »

JOURNEE PORTES OUVERTES

Fiscalité, Copropriété, Baux d’habitati on…Des spécialistes et des professionnels répondent à tous les visiteurs*. N’hésitez pas à en parler à vos relati ons !*Visiteurs non adhérents : une consultati on off erte à toute personne n’ayant pas antérieurement bénéfi cié de cet avantage

ATELIER

Gesti on locati ve d’un logement- Les nouvelles dispositi ons légales (lois ALUR et ELAN)- Les précauti ons à prendre par le bailleur - La rédacti on du bail- Les documents à annexer au bail - L’établissement de l’état des lieux- La révision du loyer- Le calcul des charges…Un dossier complet sera remis à chaque parti cipantAtelier animé par Françoise Tournier-Salès, juriste, consultant UNPI 31-09Frais de parti cipati on : 60 € (réservé aux adhérents)

Inscripti on et renseignements : 05 62 30 15 30 ou sur www.unpi31.fr

Une fois par mois sur rendez-vous avec un avocat, un notaire, un huissier de justi ce, en droit des baux, en droit de la copropriété et en fi scalité

Les locaux de l’associati on seront fermés du jeudi 24 décembre au jeudi 31 décembre inclus. Réouverture le lundi 4 janvier à 9h. Nous vous souhaitons de bonnes fêtes de fi n d’année !

Selon les mesures sanitaires en vigueur, ces événements sont suscepti bles de report ou d’annulati on.

Congés de fin d’année

Permanences en Ariège

MERCREDI 6 JANVIER 2021 à 17h

LUNDI 18 JANVIER 2021 de 10h à 19h

VENDREDI 29 JANVIER 2021 de 14h à 16h30

Vendredi 11 décembreDe 10h à 12h

Vendredi 22 janvierDe 10h à 12h

AVOCAT SCP Dedieu à Foix SCP Dedieu à Foix

HUISSIER Me Henriques-Cuq à Foix Me Rioufol à Pamiers

NOTAIRE Me Baby à Pamiers Me Baby ou Padilla à Pamiers

Pour prendre rendez-vous, téléphonez au 05.62.30.15.30*

* Pendant la période de confi nement et son prolongement éventuel, les rendez-vous ne pourront se dérouler que par téléphone.

Nos évènements *

RDV de l’IMMOBILIER

« Quels placements fi nanciers en 2021 ? »Intervenants :■Benoit Larti gau gérant de LS Patrimoine et Thibaut

Rueda consultant patrimonial LS Patrimoine, consultant UNPI 31-09

Lieu : salle du Sénéchal rue de Rémusat ToulouseInscripti on et renseignements : 05 62 30 15 30ou sur www.unpi31.fr rubrique « Evénements »

MERCREDI 7AVRIL 2021à 17h

SALON DE L’IMMOBILIER

Votre associati on de propriétaires et de copropriétaires sera présente au prochain salon de l’immobilier. Rencontre possible sur le stand et à l’espace conseil.Lieu : Parc des expositi ons deToulouse MEETT chemin de L’Enseigure Aussone.

VENDREDI, SAMEDI ET DIMANCHE DU 7 AU 9 MAI 2021

Permanencesen Ariège

Pour prendre rendez-vous,téléphonez au 05.62.30.15.30*

* Selon les mesures sanitaires en vigueur, nos événements sont suscepti bles d’être annulés. S’agissant des RDV de l’immobilier, ils seront fi lmés et mis en ligne sur notre site internet. Les permanences à Pamiers, pourront, selon le cas, avoir lieu par téléphone.

Depuis le mois de février, il est également possible aux adhérents qui seront inscrits de suivre en direct les conférences via la plateforme de visioconférence ZOOM.

Une fois par mois sur rendez-vous avec un avocat, un notaire, un huissier de justi ce, en droit des baux, en droit de la copropriété et en fi scalité

Vendredi 12 marsDe 10h à 12h

Vendredi 16 avrilDe 10h à 12h

AVOCAT Droit des baux, droit de la copropriété SCP Dedieu à Foix SCP Dedieu à Foix

HUISSIER Me Rioufol à Pamiers Me Henriques-Cuq à Foix

NOTAIRE Me Baby ou Padilla à Pamiers ou par téléphone

Me Baby ou Padilla à Pamiers ou par téléphone

Votre association met à disposition des panneaux au format 80x60 cm à utilisation personnelle (non commerciale) pour une durée de 3 mois. Tarifs garantis jusqu’au 31 décembre 2021 : 30 €au titre de frais de personnalisation et 25 € au titre de caution. Vous êtes intéressé et pour plus d’informations, contactez-nous au 05 62 30 15 30 et [email protected]

SERVICE LOCATION DE PANNEAUX


ÉCLAIRAGE

Quelles sont les différentes polarités en Ariège ?Les quatre principales unités urbaines de l’Ariège sont : Pamiers,

Foix, Saint Girons, Lavelanet.Si leur taille reste modeste au regard de l’agglomération toulousaine, elles sont très bien dotées en services et commerces, y compris de très bon niveau. Par ailleurs, l’Ariège est un territoire d’indus-tries qui reste très dynamique en lien avec la proximité de l’agglo-mération toulousaine.En lien avec la qualité de vie en Ariège, une dynamique démogra-phique est constatée depuis de nombreuses années :- sur le nord du département

autour des centralités de Saverdun, Mazères, Lézat sur Lèze et Mirepoix en lien avec la proximité de l’agglomération toulousaine,

- dans la vallée de l’Ariège, le long de la RN 20 entre Pamiers et Foix, autour de Varilhes.

Même si le cadre de vie est excep-tionnel sur ces territoires, un déclin démographique est observé

entre Tarascon-sur-Ariège et Ax-les-Thermes et sur le secteur de Lavelanet du fait de la désindustrialisation ancienne de ces territoires. Toutefois ces centralités sont très bien dotées en services et commerces.Enfin, au vu de la géographie montagneuse d’une grande partie du département et sans que cette liste ne soit exhaustive, on peut citer d’autres bourgs-centres bénéfi-ciant d’un panel important de services et de commerces : La Bastide de Sérou, Massat, Castillon-en-Couserans, Seix et Oust, Le Mas d’Azil, le Fossat, Val-de-Sos, Saurat, Bélesta…

Depuis 2012, l’UNPI est représentée en Ariège. Des professionnels (notaires, avocats et huissiers de justice) assurent des permanences dans leurs locaux. Des adhérents siègent aux diverses commissions relatives à l’habitat. Nous les avons interrogés pour recueillir leurs points de vue sur la vie des propriétaires en Ariège.Au préalable, nous nous sommes rapprochés des services de l’Etat pour éclairer nos lecteurs sur les caractéristiques de l’habitat et sur les politiques mises en œuvre localement.

Entretien avec Olivier Monsegu, chef du service Aménagement, urbanisme et habitat, DDT (Direction Départementale des Territoires)

La vie de l’UNPI en Ariège


ÉCLAIRAGE

Quelles sont les caractéristiques du parc de logements ?

Le parc ariégeois compte 65 % de résidences principales, 25 % de résidences secondaires et 10 % de logements vacants. Les résidences secondaires se concentrent plus spécifiquement sur les zones de montagne.

Le parc de résidences principales progresse d’environ 450 par an, soit un peu moins de 1 %. Le parc global est ainsi relativement ancien. Ces résidences principales sont majoritairement de l’habitat individuel. 1/3 de ces rési-dences principales sont des logements locatifs, dont plus de 80 % sont des logements locatifs privés. En Ariège, le taux de logements locatifs sociaux est l’un des plus faibles de France (de l’ordre de 5 %).

Environ 11 % du parc de logements est considéré comme potentiellement indigne. Ce constat concerne parti-culièrement les centres-anciens du département qui concentrent une grande partie du « parc social de fait ». Les logements vacants représentent de l’ordre de 10 % du parc total de logements et se concentrent également sur les centres anciens.

Quels sont selon vous les enjeux en matière d’habitat ?

Trois priorités nationales sont à prendre en compte dans la définition des enjeux en matière d’habitat : la lutte contre l’habitat indigne, la possibilité pour tous les ménages de se loger et la gestion économe de l’espace qui vise la préser-vation des terres naturelles, agricoles et forestières.

En Ariège, il ne semble pas y avoir de pénurie globale de logements car le marché du logement y est peu tendu et les prix de l’immobilier relativement bas. Ce constat est évidemment à nuancer en fonction de la localisation géographique et il peut être difficile de trouver un loge-ment dans les zones très touristiques.

Une partie importante du parc de logements existants ne correspond plus aux attentes des ménages : il y a ainsi un besoin très important en matière de réhabilitation et mise aux normes d’habitabilité et de confort actuel sur le parc existant.

De façon spécifique, l’adaptation des logements au handicap et à la perte d’autonomie est un enjeu fort en Ariège, qui bénéficie déjà de programmes spécifiques et qui sera revu en lien avec les prochaines évolutions légis-latives concernant « le grand âge ».

Par ailleurs, l’offre nouvelle proposée n’est pas nombreuse et très peu diversifiée. La plus grande partie de cette offre nouvelle a par ailleurs vocation à être loca-lisée proche des services et des commerces, c’est-à-dire dans ou en proximité de centres des bourgs et villes de l’Ariège.

La requalification d’ensembles immobiliers très dégradés et la reconquête des friches urbaines et commerciales est ainsi au cœur des programmes structurants qui concernent déjà Foix et Pamiers et courant 2021, les autres centralités de l’Ariège.

Enfin, en Ariège particulièrement, le développement d’un parc locatif privé de qualité est nécessaire du fait du taux historiquement bas de logements locatifs sociaux publics.

Quelles politiques sont mises en œuvre au niveau des territoires ?

De nombreux programmes d’amélioration de l’habitat sont mis en place par les communautés de communes en lien avec l’Anah, Agence nationale de l’habitat. C’est le cas sur l’agglomération Pays Foix Varilhes, sur le secteur des Portes d’Ariège Pyrénées, sur le Pays de Mirepoix, sur le Pays d’Olmes, sur le secteur Couserans-Pyrénées et le secteur Arize Lèze.

Les thématiques principales sont la lutte contre l’in-salubrité, la rénovation énergétique des logements et l’adaptation des logements au handicap. En parallèle, le Conseil Départemental en lien avec l’Anah, met en œuvre un programme d’amélioration de l’habitat en direction des personnes âgées de plus de 70 ans et des personnes handicapées, pour l’adaptation des logements.

Par ailleurs, l’État a mis en place plusieurs dispositifs destinés à accompagner les collectivités dans la revita-lisation des centres anciens. Ainsi, les villes du dépar-tement exerçant des fonctions de centralité importante émargent à un ou plusieurs programmes :

- Foix et Pamiers bénéficient d’un programme d’inter-vention lourde sur les quartiers prioritaires de la poli-tique de la ville grâce à l’Agence Nationale de la Réno-vation Urbaine, auquel s’ajoutent un ensemble d’ac-tions intitulé « Action Cœur de Ville » et une opération programmée d’amélioration de l’habitat destinée aux propriétaires et investisseurs privés.


Sur ces périmètres, l’Anah ou Action Logement, ainsi que les collectivités participent au cofinancement à la réhabilitation de logements ou d’immeubles entiers dégradés. Les opérations de restauration immobilière et de réhabilitation de logements peuvent bénéficier des dispositifs fiscaux « Malraux » et « Denormandie Ancien ».

Grâce au dispositif « Petites Villes de Demain », les villes de Saverdun, Mazères, Tarascon/Ariège,

Lavelanet, Mirepoix, Ax les Thermes, Saint Girons et Lézat/Lèze vont aussi bénéficier d’un programme d’in-tervention sur leur centre-ancien au titre de l’habitat, du commerce, des espaces et équipements publics. Le dispositif fiscal « Denormandie Ancien » sera mobili-sable sur ces communes, ainsi que des cofinancements de l’Anah et des communautés de communes, dans le cadre d’opérations programmées d’amélioration de l’habitat déjà opérationnelles ou à venir en 2021.

ÉCLAIRAGE

Les permanences tenues par les consultants UNPI 31-09 : des situations diversesMe Baby, notaire est consultant pour l’UNPI 31-09. Quels sont les principaux motifs de consul-tations de la part des adhérents

UNPI en Ariège ? Ont-ils évolué ? Plus largement, quelles sont les thématiques abordées par votre clien-tèle ?

Lors des consultations UNPI, le thème le plus fréquem-ment abordé concerne la transmission aux enfants. D’abord d’un point de vue fiscal (comment faire pour qu’ils ne payent pas trop d’impôt plus tard à la succes-sion ?), parfois aussi sur un plan civil (comment laisser un peu plus à un enfant, quels intérêts d’une dona-tion-partage ?).

Ces derniers temps, on note une demande plus forte du couple concernant l’autonomie du survivant après le premier décès. L’usufruit, c’est-à-dire la jouissance, est une protection non négligeable et dont tout le monde n’en bénéficie pas automatiquement. Mais parfois le couple souhaite de la pleine propriété pour le survivant, notamment pour qu’il soit libre de pouvoir reprendre le bien seul. Cela oblige à se servir d’une palette d’outils plus large et plus souple qu’avant (testaments, donations entre époux mais aussi aménagements du régime matrimonial ou parte-narial).Plus largement, les thématiques abordées par la clien-tèle touchent, en dehors du droit de la famille, à l’im-mobilier et au droit des sociétés civiles ou commer-ciales. Il peut aussi s’agir de questions en droit rural et agricole ou encore de sujets de fiscalité (sur les revenus du travail mais aussi locatifs).

Me Dedieu, avocat, vous êtes à l’écoute des adhérents de l’UNPI. Sur quels principaux sujets portent vos consultations avec les adhérents ariégeois ? avez-vous noté des évolutions ? Au-delà, quelles sont les préoc-cupations des propriétaires ariégeois ?

S’agissant d’un département rural, on rencontre régulièrement des préoccupations relatives aux servitudes en particulier des servitudes de passage. A cet égard 2020 a marqué un retour vers la résidence secondaire ou la résidence de famille et une certaine réactivation de ce type de problématiques. Le corol-laire de ce constat génère aussi des difficultés de « voisinage » autre grand axe de nos consultations.


ÉCLAIRAGE

M. Pereira, vous siégez à la commis-sion locale d’amélioration de l’ha-bitat. Comment a évolué cette commission ?

Sur l’année 2020, nous avons été réunis via la visioconférence ; les membres présents sont les repré-

sentants de la CAF, du 1 % logement, des propriétaires, des locataires et les services de l’Etat.Cette commission a évolué dans le sens où nous avons moins de pouvoir ; nous n’intervenons que sur les dossiers litigieux. Précédemment, on nous consultait sur l’ensemble des demandes d’aides et nous avions ainsi une vision globale. Aujourd’hui nous n’avons qu’une vali-dation des statistiques. En termes d’impact et de repré-sentation, c’est nettement moins intéressant.M. Pereira, vous êtes membre de la commission départe-mentale de conciliation des valeurs vénales. Quel ensei-gnement en tirez-vous ?

Cette commission ne s’était pas réunie depuis fort long-temps. Elle a été réinitialisée en 2020. Elle est présidée par

un juge et composée de représentants des notaires, du tribunal de commerce, des services fiscaux, de la chambre d’agriculture et de l’UNPI. Le litige examiné portait sur des droits demandés par l’administration sur un bien acquis au prix de 10 000 € (dans un hameau perché d’Ariège) ; l’administration considérait que le prix de marché aurait dû être de 100 000 €. Le juge s’est montré très ouvert et a laissé s’exprimé les différentes parties. Pour ma part, j’ai fait valoir qu’il était délicat de faire payer des droits sur 100 000 € alors qu’il n’y avait pas de marché effectif. Il a été finalement convenu que compte tenu de la situation personnelle des acquéreurs (dans l’incapacité de payer 8 000 € de droits), il n’y avait pas de reprise de la valeur de marché. On peut s’interroger sur la possibilité de faire encore de bonnes affaires en France. Et ne serait-il pas judi-cieux d’intervenir auprès de nos élus députés ou sénateurs afin d’éclaircir ce point de prix de marché et ainsi à l’avenir éviter ces litiges inutiles alors que le prix de marché pour moi n’est existant que lorsqu’il rencontre une demande en capacite de l’honorer et pas un prix au mètre carré moyen du secteur de la ville ou du département (notamment dans nos campagnes difficiles à évaluer).

Les commissions où siègent l’UNPI 31-09 : nos adhérents bien représentésM. Riquelme, vous représentez l’UNPI à la commission de conci-liation des baux d’habitation. Comment fonctionne la commis-sion ? Quels sont ses résultats ?

La commission de conciliation des baux d’habitation se réunit environ 4 fois pas an. En 2020, en raison de la crise sanitaire, elle ne s’est réuni que 2 fois. Elle est composée de représentants des bailleurs et des locataires et examine en moyenne 5 à 6 dossiers par réunion.

Nous examinons les dossiers avant de recevoir les deman-deurs. Nous les écoutons ensuite. Nous proposons alors des solutions pour résoudre le différend et éviter ainsi aux parties d’aller devant le juge.La plupart des saisies concernent la non-restitution des dépôts de garantie ; dans la majorité des cas une concilia-tion est trouvée. Lorsque le propriétaire s’avère redevable d’une somme, il arrive même que celle-ci soit restituée dès la fin de la réunion. Nous pouvons voir que sur des territoires ruraux comme l’Ariège, les échanges en commission portent souvent leurs fruits. Et principalement dans notre commission dans laquelle chaque membre est investi, juste et dans le dialogue.

Me Henriques-Cuq, huissier de justice, quelles sont les principales demandes des adhérents de l’UNPI ?

Les demandes concernent essentiel-lement un besoin d’informations sur les impayés de loyer et le moyen de les recouvrer ; corrélativement des renseignements sont souhaités sur la procédure d’expulsion. D’autres

demandes portent sur les différents congés du bailleur, pour motif légitime et sérieux, pour reprise et pour vente.Les impayés de loyer et les expulsions locatives ont -ils progressé ces derniers mois en Ariège ?

Oui, indéniablement. On le voit par rapport au nombre de commandements de payer les loyers que nous délivrons et au nombre de concours de la force publique obtenus. Dans le contexte actuel, les propriétaires risquent de devenir réticents à louer leurs biens.


QUESTIONS/RÉPONSESdes consultantsTaxe sur les logements vacants

Je reçois un avis d’imposition au titre des logements vacants alors que mon logement locatif est régulièrement occupé. Que dois-je faire ?

La taxe sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à des agglomérations de plus de 50 000 habitants dans lesquelles existe un déséqui-libre marqué entre l’offre et la demande de logements. La liste des communes concernées est fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifié par le décret n° 2015-1284 du 13 octobre 2015.Cette taxe frappe les logements habitables volontairement laissés inoccupés depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.

Il est précisé que ne sont pas soumis à la taxe :- les logements occupés plus de 90 jours consécutifs au

cours de la période de référence, - les logements meublés (résidences secondaires)

soumis à la taxe d’habitation,- les locaux dont la mise en état d’habitation nécessite-

rait des travaux importants, d’un montant supérieur en pratique à 25 % de la valeur vénale du logement (BOI-IF-AUT-60 n°140).

L’assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement retenue pour la taxe d’habitation.Le taux d’imposition varie en fonction de la durée de vacance du bien : 12,5% la première année d’imposition et 25 % à compter de la deuxième.L’imposition est établie annuellement dans la commune de situation du logement. Aucune obligation déclarative n’incombe au contribuable. Le contrôle, le recouvre-ment, le contentieux, les garanties et les sanctions de la taxe sont régis comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties. Dans le cas où une taxe est émise à tort, il convient d’effec-tuer une réclamation au centre des impôts en indiquant quelle est la situation du bien au regard de son occupa-tion au 1er janvier de l’année d’imposition, en précisant depuis quand il est loué (joindre tous documents justi-fiants cette situation, copie du bail notamment).

Mur mitoyen

En mon absence, mon voisin a bâti un mur à cheval entre nos deux terrains. Comment puis-je réagir ?

La première précaution à prendre avant toute initia-tive est de vérifier que la limite séparative de vos deux propriétés est bien celle qui figure à votre acte notarié et aux plans de bornage qui doit y être annexé.A défaut, il sera prudent de faire réaliser un bornage par un géomètre-expert après que votre voisin ait été convoqué pour le lui rendre opposable.Il vous appartient aussi de vous assurer qu’il a bien obtenu les autorisations d’urbanisme requises en ayant déposé une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux.La hauteur du mur, son esthétique peuvent être déter-minés par les usages, ou un règlement de lotissement ou de copropriété et à défaut, il devra avoir au moins 3,20 m de hauteur, y compris le chaperon, dans les villes de 50 000 habitants et 2,60 m dans les autres.Vous pourrez donc contraindre votre voisin à respecter ces prescriptions.De son côté, il pourra vous contraindre, si vous habitez en ville ou dans les faubourgs à contribuer à la construction si elle sépare vos maisons, cours ou jardin, ainsi que le stipule l’article 663 du Code civil.Dans les campagnes par contre, si le voisin n’a pas eu votre accord pour construire, il ne pourra pas vous forcer à acquérir la mitoyenneté.Quant à vous, vous pourrez obtenir cette mitoyenneté qu’il ne pourra pas vous refuser.Vous lui devrez une indemnisation déterminée par la valeur de l’ouvrage.Dans tous les cas, votre réaction devra prendre la forme d’une demande de conciliation ou de médiation.La recherche d’une solution amiable, préalablement à toute action en justice, relève en effet du bon sens, tout particu-lièrement avec un voisin que l’on va côtoyer tous les jours.De surcroît, l’article 750-1 du Code de procédure civile dispose que la demande en justice pour une action en bornage ou en paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 € doit, sous peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, être précédée d’une telle tentative de conciliation ou de médiation.

Josiane Bessière

Me RF Rastoul


Dans le prochain numéroOù en est-on de la dématérialisation des actes d’urbanisme ?

Rénovation énergétique

Comment fonctionne le système des Certificats d’économie d’énergie ?

Le dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE) a été créé par la loi POPE du 13 juillet 2005 qui fixe les orientations de la politique énergétique de la France. Ce dispositif repose sur une obligation, imposée par les pouvoirs publics aux fournisseurs d’énergie (dit les «obligés»), de réaliser des économies d’énergie. C’est le principe de pollueur-payeur. Les obligés sont ainsi incités à promouvoir activement l’efficacité énergétique auprès des consommateurs d’énergie : ménages, collectivités territoriales ou professionnels.Tous les secteurs d’activité sont concernés par ce dispo-sitif et plus particulièrement les propriétaires et occu-pants de bâtiments, secteur qui génère plus de 45% des consommations énergétiques en France et 22% des émissions de gaz à effet de serre.L’obtention et le volume d’aide liés aux CEE dépendent de la typologie des travaux réalisés (Isolation des combles, changement de chaudière, …), de la destination des bâti-ments (logements, bureaux, écoles, …) et du niveau de ressources des occupants.Attention, les CEE ne peuvent être attribués qu’une seule fois par lot de travaux. L’entreprise qui réalise les travaux doit être RGE, elle devra se conformer à la réglementa-tion pour atteindre le niveau d’efficacité escompté pour l’opération engagée, et respecter les techniques de mises en œuvre (DTU).Deux solutions pour les obtenir, soit le montant des CEE alloués est déduit directement sur le devis de l’entre-prise, soit il est possible de faire soi-même la démarche,

dans ce cas les étapes sont : 1. Faire la demande auprès d’un obligé (EDF, ENGIE,

Carrefour...) 2. Demander un devis à un professionnel RGE 3. Demander validation auprès de l’obligé 4. Signer le devis et réaliser les travaux 5. Une fois les travaux finis vous avez 6 mois pour

envoyer le dossier au financeur incluant 3 le devis signé et daté 3 les factures détaillées 3 une attestation sur l’honneur signée par le

demandeur et par le professionnel 3 l’attestation RGE du professionnel 6. Après validation de votre dossier, la prime vous sera

versée.Le plus simple est souvent de céder vos certificats aux professionnels mandatés pour faire les travaux, ce dernier fera l’ensemble des démarches à votre place. Mais atten-tion cependant à ce que le professionnel déduise bien le montant de la prime CEE du total TTC du devis. En aucun cas le client ne doit faire l’avance de trésorerie des CEE si le professionnel fait la démarche pour lui.

Bruno Cabanis

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