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Créez et gérezvotre SCI

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La société civile immobilièreau service de votre patrimoine

Les bonnes raisons de constituer une SCI • La rédaction des statuts et les formalités • La responsabilité des associés • Les pouvoirs du gérant • Les acquisitions et les emprunts de la SCI • La gestion des biens de la SCI • La fiscalité • La transmission des parts sociales

La réforme drastique de l’impôt sur les plus-values immobilières incite chacun à s’interroger avant d’acheter un bien immobilier : créer une SCI n’est-il pas plus judicieux ? Reporter à plus tard le choix de la SCI peut se révéler très coûteux. Il serait pourtant dommage de se priver d’un tel outil de gestion et de transmission du patrimoine. Plus souple que l’indivision, elle permet d’astucieux montages financiers et peut résoudre de nombreux problèmes suc-cessoraux. Toutefois, la SCI dissimule une personnalité complexe et chaque clause des statuts doit être rédigée avec précision. L’auteur analyse trente cas pratiques pour aider le lecteur à visualiser ses mécanismes et ses subtilités.

En plus d’un mode d’emploi juridique et fiscal, l’auteur éclaire chaque grande étape de la vie de la société, depuis la constitution de son patrimoine jusqu’aux subtilités de la transmission des parts. Née avec le Code civil en 1804, la SCI est au service du patrimoine depuis plus de deux siècles. À votre tour d’en profiter !

Christian Micheaud a plus de 30 ans d’expérience en droit, en immo-bilier et dans le journalisme. Ancien chef de rubrique immobilier à Mieux Vivre Votre Argent, il est fondateur du site www.pierrepapier.fr. Il est l’auteur notamment de Bien acheter son logement et de Bien investir en immobilier.

Rédacteur en chef délégué de la revue Réflexion immobilière, trimestriel publié par l’IEIF.

Séminaires de formation à l’immobilier (marchés, droit, fiscalité, gestion collective en immobilier) pour les conseils en gestion de patrimoine. Tables rondes, conférences et colloques à destination des professionnels et du grand public.

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Illustration de couverture : © ShutterstockStudio Eyrolles © éditions Eyrolles C

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La société civile immobilièreau service de votre patrimoine

Les bonnes raisons de constituer une SCI • La rédaction des statuts et les formalités • La responsabilité des associés • Les pouvoirs du gérant • Les acquisitions et les emprunts de la SCI • La gestion des biens de la SCI • La fiscalité • La transmission des parts sociales

La réforme drastique de l’impôt sur les plus-values immobilières incite chacun à s’interroger avant d’acheter un bien immobilier : créer une SCI n’est-il pas plus judicieux ? Reporter à plus tard le choix de la SCI peut se révéler très coûteux. Il serait pourtant dommage de se priver d’un tel outil de gestion et de transmission du patrimoine. Plus souple que l’indivision, elle permet d’astucieux montages financiers et peut résoudre de nombreux problèmes suc-cessoraux. Toutefois, la SCI dissimule une personnalité complexe et chaque clause des statuts doit être rédigée avec précision. L’auteur analyse trente cas pratiques pour aider le lecteur à visualiser ses mécanismes et ses subtilités.

En plus d’un mode d’emploi juridique et fiscal, l’auteur éclaire chaque grande étape de la vie de la société, depuis la constitution de son patrimoine jusqu’aux subtilités de la transmission des parts. Née avec le Code civil en 1804, la SCI est au service du patrimoine depuis plus de deux siècles. À votre tour d’en profiter !

Christian Micheaud a plus de 30 ans d’expérience en droit, en immo-bilier et dans le journalisme. Ancien chef de rubrique immobilier à Mieux Vivre Votre Argent, il est fondateur du site www.pierrepapier.fr. Il est l’auteur notamment de Bien acheter son logement et de Bien investir en immobilier.

Rédacteur en chef délégué de la revue Réflexion immobilière, trimestriel publié par l’IEIF.

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CRÉEZ ET GÉREZ VOTRE SCI

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Groupe Eyrolles61, bd Saint-Germain75240 Paris Cedex 05

www.editions-eyrolles.com

En application de la loi du 11 mars 1957, il est interdit de reproduire inté-gralement ou partiellement le présent ouvrage, sur quelque support que ce soit, sans autorisation de l’éditeur ou du Centre français d’exploitation du droit de copie, 20, rue des Grands Augustins, 75006 Paris.

© Groupe Eyrolles, 2016

ISBN : 978-2-212-56377-1

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La société civile immobilière

au service de votre patrimoine

• les bonnes raisons de constituer une SCI• la rédaction des statuts et les formalités• la responsabilité des associés• les pouvoirs du gérant• les acquisitions et les emprunts de la SCI• la gestion des liens de la SCI• la fiscalité• la transmission des parts sociales

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Sommaire

Alertes 2016 ................................................................... 17

Introduction ................................................................... 19

Partie 1 – Ce qu’il faut savoir avant de créer une SCI ...................................................... 21

Qu’eSt-ce Qu’une Sci ? .................................................... 23A. Un contrat de société ......................................... 23

001 – Législation applicable .................................. 23002 – Convention entre plusieurs personne ......... 23003 – Acte écrit ...................................................... 24

B. Un objet civil ....................................................... 25004 – Définition du caractère civil de l’objet ........ 25005 – Exclusion des activités commerciales et agricoles ................................................................ 25006 – Distinction parmi les activités immobilières 25

C. Une nature immobilière .................................... 26008 – Définition ..................................................... 26009 – SCI ordinaires .............................................. 26010 – SCI particulières ........................................... 26

un « club » fermé de genS reSponSableS .......................... 29A. Le choix des associés ......................................... 29

012 – Intuitus personae ......................................... 29014 – Société civile de famille ............................... 30

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016 – Contrôle du capital ...................................... 31017 – Cas pratiqueLe danger de s’associer avec une SARL ................. 31

B. La responsabilité des associés .......................... 31018 – Obligation de passif illimitée… ................... 31019 – … mais proportionnelle .............................. 32021 – Cas pratiqueUne omission qui coûte cher ! ............................... 32

la Société préférable à l’indiviSion ............................... 33A. Qu’est-ce que l’indivision ? ............................... 33

022 – Définition ..................................................... 33024 – Indivision forcée .......................................... 34025 – Indivision volontaire ................................... 34

B. Les avantages de la société par rapport à l’indivision ................................... 34026 – Souplesse de gestion ................................... 34027 – Pérennité patrimoniale ................................ 35028 – Contrôle du nombre des associés ............... 37029 – Cas pratiqueUne SCI fermée aux héritiers ................................. 37030 – Économie de frais ........................................ 37032 – En résuméLe match SCI contre indivision ............................. 39

le démembrement deS partS plutôt Que deS bienS .......... 41A. Qu’est-ce que le démembrement

de propriété ? ...................................................... 41033 – Définition de l’usufruit et de la nue-propriété ............................................................... 41035 – Origine du démembrement ......................... 42036 – Durée ........................................................... 43037 – Cessions ....................................................... 43039 – Cas pratiqueAttention aux acquisitions en démembrement .... 45

B. L’avantage de démembrer des parts sociales 45040 – Démembrement du bien ............................. 45041 – Démembrement des parts de SCI ................ 46043 – Cas pratiqueUne donation avec réserve d’usufruit ................... 47

C. La valeur respective des droits démembrés ... 47044 – Valeur fiscale et valeur économique ........... 47

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s045 – Démembrement viager ............................... 47046 – Démembrement temporaire........................ 48

une fiScalité adaptée ...................................................... 49A. L’imposition des revenus .................................. 49

047 – Absence de revenu ...................................... 49048 – Exonération de principe de la société ......... 49049 – Imposition des associés ............................... 50051 – Option pour l’IS ........................................... 50

B. Les impôts locaux et la taxe de 3 % ................. 51052 – Taxe d’habitation ......................................... 51053 – Taxe foncière ............................................... 51054 – Taxe annuelle de 3 % .................................. 51

C. Les plus-values ................................................... 52056 – Réforme du régime d’imposition ................ 52057 – Imposition de la vente de l’immeuble social ..................................................................... 52059 – Imposition de la cession de parts sociales .. 54060 – Cas pratiqueLes pièges de la nouvelle taxation des plus-values immobilières ................................ 54

Partie 2 – Les possibilités offertes par la SCI ... 57

la Sci au Service deS époux ............................................ 59A. Époux en communauté ..................................... 59

061 – Logement familial ........................................ 59062 – Investissement immobilier .......................... 60064 – Cas pratiqueDe la retraite des parents aux vacances des enfants .................................................................. 60

B. Époux en séparation de biens ......................... 61065 – Éviter l’indivision ......................................... 61066 – Rééquilibrer les patrimoines ....................... 61067 – Cas pratiqueUne SCI généreuse pour un seul époux ................. 62

la Sci au Service deS concubinS ..................................... 65A. L’acquisition du logement familial .................. 65

068 – SCI plutôt qu’indivision ............................... 65069 – SCI mieux que tontine ................................. 66

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B. La protection du survivant ................................ 66070 – Absence de droit au Logement du survivant ................................................................ 66071 – Dispositions à prévoir ................................. 66072 – Cas pratiqueProcéder à une cession croisée d’usufruit ............ 68073 – Cas pratiqueApporter à la SCI la jouissance du logement ......... 68

la Sci au Service deS parentS donateurS ....................... 69A. Donation de la nue-propriété .......................... 69

074 – Transmission successorale .......................... 69076 – Réserve d’usufruit ........................................ 70077 – Donations successives ................................. 70078 – Conservation de la gérance ......................... 71079 – Cas pratiqueDonner sans rien changer .................................... 71

B. Donation d’un usufruit temporaire ................. 72080 – Attribution d’un revenu ............................... 72081 – Nécessité d’un acte notarié .......................... 72082 – Cas pratiqueUn revenu pendant le temps des études ................ 73

la Sci au Service du patrimoine familial ....................... 75A. La constitution d’une sci entre le vendeur et

ses héritiers .......................................................... 75083 – Avantages financiers .................................... 75084 – Limites de la « vente à soi-même » ............... 76085 – Vente à une SCI familiale ............................. 76086 – Attention aux montages téméraires ............ 76087 – Cas pratiqueTransmettre un bien et l’argent du bien ............... 77

B. La conservation d’une propriété familiale d’agrément .......................................................... 78088 – Éviter l’indivision ......................................... 78089 – Souplesse des cessions de parts .................. 78090 – Cas pratiqueUn timeshare familial ........................................... 79

C. La transformation d’une propriété en vue de sa transmission ................................. 80091 – SCI optant pour l’IS ...................................... 80092 – Objectif transmission ................................... 80

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s093 – Cas pratiqueLa rénovation et l’agrandissement d’un hôtel ...... 82

D. La SCI d’attribution, alternative à la copropriété ............................... 82094 – SCI à statut particulier .................................. 82096 – Particularités de financement ...................... 83097 – Cas pratiqueUn immeuble familial en SCI d’attribution .......... 84

la Sci au Service deS inveStiSSeurS ................................. 85A. L’acquisition à plusieurs .................................... 85

098 – Accroissement des moyens financiers ........ 85099 – Interdiction d’appel public à l’épargne ....... 85100 – Crowdfunding ............................................. 86101 – Cas pratiqueSCI et réduction d’impôt Pinel .............................. 87

B. La création d’une SCI de SCPI .......................... 87102 – Définition de la SCPI ................................... 87103 – Description du secteur ................................ 87104 – Alternative à l’immobilier physique ............ 88105 – Responsabilité des associés ......................... 89106 – Fiscalité ........................................................ 89108 – Cas pratiqueL’intérêt de loger un portefeuille de SCPI dans une SCI .................................................................. 90

la Sci au Service du chef d’entrepriSe .......................... 91A. L’acquisition des immeubles

par l’entrepreneur .............................................. 91109 – Question controversée ................................ 91110 – Option renforcée pour la SCI ...................... 91111 – Cas pratiqueLe logement de l’entrepreneur individuel face aux créanciers ............................................... 92

B. L’externalisation ultérieure des immeubles de l’entreprise ..................................................... 93112 – Coût fiscal élevé… ....................................... 93113 – … sauf exceptions ....................................... 93114 – Cas pratiqueUne entreprise plus facile à vendre ....................... 94

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leS ServiceS Que ne rend paS la Sci ................................. 95A. Frauder le fisc ..................................................... 95

115 – Déguiser une donation ................................ 95116 – Se loger en payant moins d’impôts ............. 96

B. Échapper aux curieux ou aux créanciers ....... 97117 – Conserver l’anonymat ................................. 97118 – Limiter son obligation aux dettes ................ 97

Partie 3 – La création de la SCI ............................. 99

leS acteS juridiQueS et leS formalitéS ............................ 101A. La rédaction des statuts ..................................... 101

119 – Utilité d’un conseil professionnel ............... 101120 – Contenu des statuts ..................................... 102

B. L’état civil de la société ...................................... 103121 – Nature .......................................................... 103122 – Nom ............................................................. 103123 – Durée ........................................................... 103124 – Siège social .................................................. 104

C. La définition de l’objet social ........................... 104125 – Licéité ........................................................... 104126 – Libellé de l’objet social ................................ 105

D. Les formalités à accomplir ................................ 106127 – Enregistrement ............................................ 106128 – Annonce légale ............................................ 106129 – Immatriculation ........................................... 107131 – Cas pratiqueLe coût de création d’une SCI ................................ 108

E. Les conséquences d’un défaut d’immatriculation ............................................... 109132 – Absence de personnalité ............................. 109133 – Fonctionnement proche de l’indivision ...... 109134 – Fin de la société en participation ................ 110

le capital, leS apportS et leS partS SocialeS ................... 111A. La fixation et le versement du capital ............. 111

135 – Liberté de principe ...................................... 111136 – Éviter l’absence de capital ........................... 111137 – Laisser le capital variable aux SCPI ............. 112138 – Montant du capital fixe ................................ 113139 – La libération du capital social ...................... 114

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s141 – Cas pratiqueUn capital libéré par remboursement d’emprunt . 115

B. Les apports constituant le capital .................... 115142 – Trois types d’apport ..................................... 115144 – Apports en numéraire ................................. 116145 – Apports en nature ........................................ 116147 – Cas pratiqueN’achetez pas pour apporter à une SCI ! ............... 118148 – Apports à titre onéreux ou mixtes ............... 119149 – Apports en industrie .................................... 119

C. Les parts sociales remises aux apporteurs ..... 120150 – Parts égales .................................................. 120151 – Droit de vote attaché aux parts ................... 121

D. Le contrôle du capital par l’agrément ............. 121152 – Clause d’agrément ....................................... 121153 – Verrouillage du capital ................................ 122154 – Atteinte à la liquidité des parts .................... 122155 – Juste équilibre à trouver .............................. 123

leS aSSociéS, leurS droitS et leurS obligationS.............. 125A. La SCI constituée entre époux ......................... 125

156 – Attention aux donations déguisées ............. 125157 – Rédiger les statuts par acte notarié .............. 126

B. La SCI avec un associé sans son conjoint ....... 127159 – Associé séparé de biens .............................. 127160 – Associé commun en biens ........................... 127161 – Cas pratiqueLe sort des parts sociales en cas de divorce ............ 128

C. La SCI entre parents et enfants ......................... 128162 – Associé mineur ............................................ 128163 – Cas pratiqueUn mineur à responsabilité limitée ....................... 129164 – Société entre successibles ........................... 130

D. La SCI entre indivisaires .................................... 130165 – Quitter l’indivision ....................................... 130166 – Apport de l’intégralité du bien .................... 130167 – Apport partiel du bien ................................. 131168 – Cas pratiqueLes problèmes d’indivision liés au PACS ............... 131

E. Les droits des associés dans la société ............ 132170 – Droit d’information ...................................... 132

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171 – Pouvoir de décision ..................................... 132172 – Participation aux bénéfices ......................... 133

F. L’étendue de la responsabilité des associés .. 133173 – Obligation de passif .................................... 133174 – Répartition des pertes entre associés .......... 134

la gérance, SeS pouvoirS et Sa reSponSabilité ................ 135A. Le choix du gérant ............................................. 135

175 – Qui peut être gérant ? .................................. 135176 – Gérant non associé ...................................... 136177 − Gérant personne morale ............................. 136178 – Pluralité de gérants ...................................... 137

B. La désignation du gérant ................................... 137179 – Nomination .................................................. 137180 – Durée du mandat ......................................... 137181 – Cas pratiqueLe statut fiscal et social du gérant ......................... 138

C. Les pouvoirs du gérant ...................................... 139182 – Étendue des pouvoirs .................................. 139184 – Restrictions statutaires des pouvoirs du gérant .................................................................... 140

D. La responsabilité du gérant .............................. 140185 – Responsabilité sociale ................................. 140186 – Responsabilité civile .................................... 140187 – Responsabilité pénale ................................. 141188 – Responsabilité fiscale .................................. 141189 – Cas pratiqueN’oubliez pas les formalités ! ................................. 141

E. La révocation du gérant .................................... 142190 – Procédure .................................................... 142191 – Conséquences pour la société .................... 142

Partie 4 – La gestion de la SCI ............................... 143

la réaliSation de l’objet Social ..................................... 145A. Comment investir dans l’immobilier locatif ? ... 145

192 – Question de méthode .................................. 145193 – Rendement minimal indispensable ............. 146195 – À la recherche d’avantages fiscaux ............. 147196 – Particularités d’un achat en SCI ................... 148197 – Cas pratiqueBureaux et locaux commerciaux : pensez SCPI ... 148

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sB. Financer l’investissement à crédit ................... 149

199 – Effet de levier ............................................... 149200 – Quel taux choisir ? ....................................... 149201 – Prêt amortissable ou in fine ? ....................... 149202 – Particularités de l’emprunt par une SCI ...... 150

C. La location des biens et la fiscalité des loyers 151204 – Bail d’habitation non meublée .................... 151206 – Calcul du revenu imposable ....................... 152207 – Cas pratiqueUne SCI peut-elle donner congé pour habiter le logement ? ..................................... 153208 – Répartition du résultat entre les associés .... 153

D. La vente des biens et la taxation des plus-values ................................................... 154209 – Pouvoir de vendre ....................................... 154211 – Cas pratiqueVendre l’immeuble ou la SCI ? .............................. 155212 – Taxation des plus-values ............................. 155214 – Calcul de la plus-value imposable .............. 156216 – Paiement de l’impôt sur la plus-value ......... 157217 – Cas pratiqueUn impôt encore très élevé au bout de quinze ans ! 159

l’adminiStration comptable et fiScale .......................... 161A. La tenue d’une comptabilité ............................. 161

218 – Comptabilité simplifiée ............................... 161219 – Livre journal ................................................. 162220 – Compte bancaire ......................................... 162221 – Imprimé fiscal .............................................. 163

B. Les obligations fiscales ...................................... 163223 – Jouissance gratuite d’un logement .............. 163224 – Jouissance gratuite d’un local d’activités .... 164225 – SCI de location ............................................. 164227 – Cas pratiqueQui profite du régime microfoncier ? .................... 165

C. L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) ..... 165228 – Option irrévocable ...................................... 165230 – Charges déductibles .................................... 166231 – Amortissement des immeubles ................... 167

D. L’option pour l’assujettissement à la TVA ....... 168233 – Récupération ............................................... 168

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234 – SCI concernées ............................................ 168236 – Modalité de l’option .................................... 169

la geStion deS compteS courantS d’aSSociéS ................ 171A. Un mode de financement de la société .......... 171

237 – Alternative à l’emprunt ................................ 171238 – Cas pratiqueApport en compte courant ou augmentation de capital ? ................................................................. 172239 – Versements volontaires ............................... 172240 – Comptes rémunérés .................................... 173

B. Du compte courant au capital social .............. 174242 – Augmentation de capital ............................. 174243 – Cas pratiquePensez à la prime d’émission ................................ 174244 – Libération du capital .................................... 175245 – Cas pratiqueComment libérer le capital sans bourse délier ? .... 175

leS aSSembléeS généraleS ................................................. 177A. La consultation des associés ............................. 177

246 – Modes de consultation ................................ 177248 – Consultation écrite ...................................... 178

B. Convocation d’une assemblée ......................... 178249 – Qui convoque ? ............................................ 178251 – Délai pour convoquer ................................. 179252 – Ordre du jour ............................................... 179

C. Le déroulement de l’assemblée ....................... 180253 – Présence ou représentation ......................... 180254 – Vote .............................................................. 181255 – Cas pratiqueQui vote : le nu-propriétaire ou l’usufruitier ? ...... 181256 – Procès-verbal ............................................... 181

Partie 5 – L’évolution et la fin de la SCI ............. 183

l’augmentation du capital Social .................................. 185A. Les aspects financiers ........................................ 185

258 – Pourquoi augmenter le capital ? .................. 185259 – Droit préférentiel de souscription ............... 186260 – Émission de parts nouvelles ........................ 187

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s261 – Cas pratiqueLe calcul de la prime d’émission ........................... 187

B. Les modalités juridiques et fiscales ................. 188262 – Décision des associés .................................. 188263 – Formalités et coût ........................................ 188

la ceSSion de partS SocialeS ............................................ 189A. Le respect de la clause d’agrément ................. 189

264 – Procédure à suivre ....................................... 189266 – Agrément dans l’acte de cession ................. 190267 – Agrément séparé ......................................... 190268 – Refus d’agrément ......................................... 190269 – Réponse au cédant ...................................... 191271 – Fixation du prix de cession ......................... 192272 – Cas pratiqueNantissement rime avec agrément ........................ 192

B. La vente des parts et la taxation du prix ......... 192273 – Prix de cession des parts ............................. 192274 – Purge du droit de préemption ..................... 193275 – Nécessité d’un écrit ..................................... 194276 – Cession entre époux .................................... 194277 – Enregistrement ............................................ 194278 – Plus-value .................................................... 195280 – Information de la société ............................. 195

la tranSmiSSion gratuite de partS SocialeS ................... 197A. La donation ......................................................... 197

282 – Parents et enfants associés .......................... 197284 – Donation en nue-propriété ......................... 198285 – Donation d’usufruit temporaire .................. 198286 – Plus-value .................................................... 199287 – Acte notarié ................................................. 199

B. L’héritage ............................................................. 199288 – Décès d’un associé ...................................... 199289 – Agrément des héritiers ................................ 200

la fin de la Sci ................................................................ 201A. La fin naturelle :

prolongation ou expiration ? ............................ 201290 – Causes naturelles ......................................... 201291 – Arrivée du terme .......................................... 201

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16 Créez et gérez votre SCI

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292 – Réalisation ou extinction de l’objet social ... 202293 – Dissolution volontaire ................................. 202

B. La fin accidentelle : nullité, désaccord, faillite… ............................................................... 203294 – Causes accidentelles .................................... 203295 – Nullité pour vice grave ................................ 203296 – Défauts mineurs .......................................... 204298 – Désaccord d’un associé ............................... 205299 – Associé unique ............................................ 205300 – Faillite de la société ..................................... 205301 – Cas pratiqueL’exercice de son droit de retrait par un associé ... 206

C. La liquidation de la société ............................... 207302 – Nomination d’un liquidateur ....................... 207303 – Formalités .................................................... 207304 – Partage de l’actif social ................................ 208306 – Impôts dus sur le partage ............................ 208

Annexes .......................................................................... 211Annexe 1 ................................................................... 211

Exemple de statuts d’une SCI de location ........ 211Société civile immobilière Martin- 17-Juin .. 211

Annexe 2 ................................................................... 226Articles 1832 à 1870-1 du Code civil ............... 226

Index ............................................................................... 247

Index raisonné ............................................................... 251

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Partie 1

Ce qu’il faut savoir avant de créer une SCI

En forme de préambule, cette première partie précise d’abord ce qu’est une SCI et quels en sont les avan-tages apportés par rapport à un autre mode de pro-priété collective, l’indivision. C’est ensuite l’occasion de découvrir, ou de se rappeler, en quoi consiste le démembrement de propriété, un outil de transmission du patrimoine très avantageux dont on aura à se ser-vir dans de nombreux cas exposés dans la partie 2. Enfin, cette partie 1 dresse un panorama des princi-paux impôts auxquels est confrontée la SCI : ni enfer ni paradis, sa fiscalité se veut neutre. Mais la réforme de la taxation des plus-values, intervenue en 2011, et aggra-vée en 2013, n’est pas sans incidence, tant s’en faut.

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Qu’est-ce qu’une SCI ?

C’est un accord passé, entre deux personnes ou plus, en vue de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. À défaut de définition spécifique dans la loi, nous la définirons ici à travers ses trois compo-santes : le contrat de société, l’objet civil et la nature immobilière de l’activité.

A. Un contrAt de société001 – légiSlation applicable

001 – légiSlation applicable. Née par décret du 8 mars 1804, la société civile est aujourd’hui régie à la fois par les dispositions générales au contrat de société, figu-rant aux articles 1832 à 1844-17 du Code civil, et par des règles spécifiques prévues aux articles 1845 à 1870-1. Ces textes posent quelques règles dites « d’ordre public », auxquelles il faut se plier sauf à encourir la nullité de la société. Mais la plupart des dispositions n’ont qu’un caractère supplétif, c’est-à-dire qu’elles s’appliquent seulement si le contrat de société (les statuts) n’a pas prévu d’autres règles. Les statuts font la loi des parties.002 – convention entre pluSieurS perSonne

002 – convention entre pluSieurS perSonneS. « La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise

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commune des biens ou leur industrie en vue de parta-ger le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. Elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l’acte de volonté d’une seule personne. Les associés s’engagent à contribuer aux pertes », dit l’ar-ticle 1832 du Code civil.

Mais comme la loi n’a pas prévu d’instituer des socié-tés civiles unipersonnelles, il faut être au moins deux pour créer une SCI : les conjoints d’un couple marié, des concubins ou les partenaires d’un couple pacsé, des amis ou des relations d’affaires, par exemple. Il n’y a pas de maximum. Mais si le nombre d’associés n’est pas limité en droit, il doit, en pratique, rester raison-nable pour ne pas alourdir la gestion.

003 – acte écrit. La convention des parties est consi-gnée par écrit dans un acte constituant les statuts de la société. Les statuts doivent faire l’objet de différentes formalités indispensables à la pleine existence de la société (voir n° 129). La signature des statuts est un acte important qui engage chacun des associés.

• C’est pourquoi les associés doivent disposer de la capacité juridique de s’engager. Cette capacité n’est toutefois pas celle requise pour être commerçant. Des mineurs et des majeurs sous tutelle peuvent donc devenir associés sous réserve d’être assistés par leur représentant légal ou tuteur dûment auto-risé (voir n° 162).

• L’engagement de tout associé doit être libre, conscient et exempt de tout vice du consentement. Dans le cas contraire, il pourrait invoquer, devant le juge, la nullité du contrat de société sur le fonde-ment de l’article 1109 du Code civil : « Il n’y a point de consentement, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou sur-pris par dol », c’est-à-dire par fraude ou par tromperie.

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sB. Un oBjet civil

004 – définition du caractère civil de l’objet. Pour la loi, ont « le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet » (article 1845 du Code civil). La société civile ne doit donc pas se livrer à des actes de commerce.

005 – excluSion deS activitéS commercialeS et agricoleS. Une SCI utilisée pour l’essentiel à des fins commer-ciales encourt la nullité. Sur le plan fiscal, elle peut être qualifiée de société commerciale et taxée comme telle. Est autorisée la réalisation d’opérations commerciales réduites, accessoires à l’activité civile.

Une société civile ne peut pas non plus exercer une activité agricole, pour laquelle des formes spécifiques de sociétés sont prévues : le groupement foncier agri-cole (GFA), la société civile d’exploitation agricole (SCEA), le groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC) et l’exploitation agricole à responsa-bilité limitée (EARL).

006 – diStinction parmi leS activitéS immobilièreS. Aux termes de l’article L. 110-1 du Code de commerce, sont de nature commerciale les activités de marchand de biens (achat d’immeubles en vue de leur revente, avec ou sans transformation), d’agent immobilier (entre-mise dans la vente d’immeubles) et d’entrepreneur de construction. En revanche, l’acquisition de biens immobiliers en vue de leur jouissance ou de leur mise en location nue constitue bien une activité civile.

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ATTE

NTIO

N ! 007 – Seule la location de locaux nus, c’est-à-dire non

meublés, constitue une activité civile : bail d’habi-tation pour des logements, bail professionnel pour des bureaux, bail commercial pour des murs de bou-tiques, par exemple. La location meublée est une acti-vité commerciale, interdite à la SCI (voir n° 204).

c. Une nAtUre immoBilière008 – définition

008 – définition. Est dite « immobilière » la société civile dont l’objet est de posséder et de gérer des biens immo-biliers, sinon exclusivement, du moins pour la très grande partie de son patrimoine. Le droit fiscal parle souvent de société « à prépondérance immobilière » : il s’agit de sociétés, civiles ou commerciales, dont les actifs sont majoritairement composés de biens et droits immobiliers.009 – Sci ordinaireS

009 – Sci ordinaireS. La SCI la plus couramment consti-tuée par les particuliers est soit une « société civile patri-moniale », dont l’objet est d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers pour l’usage d’un ou plusieurs asso-ciés, soit la « société civile de location » (ou « de gestion »), lorsque les biens acquis sont destinés à être loués.010 – Sci particulièreS

010 – Sci particulièreS. Il existe plusieurs types parti-culiers de SCI, dotées d’un statut légal spécifique :

• La société civile d’attribution, régie par les articles L. 212-1 à L. 212-9 du Code de la construction et de l’habitation, a pour objet « la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux asso-ciés en propriété ou en jouissance ». Alternative à la copropriété, la société civile d’attribution confère à chaque associé la jouissance d’un logement corres-pondant à ses parts. Lorsque la société est dissoute, l’immeuble passe sous le régime de la copropriété

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set chaque ancien associé se voit attribuer la pro-priété de son logement (voir n° 094).

• La société civile de construction-vente, régie par les articles L. 211-1 à L. 211-4 du Code de la construc-tion et de l’habitation, a pour objet « de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions ». C’est la forme juridique applicable à la plupart des opérations de promotion immobilière.

• La société civile d’attribution d’immeubles en jouis-sance à temps partagé, régie par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986, est constituée en vue de « l’at-tribution, en totalité ou par fractions, d’immeubles à usage principal d’habitation en jouissance par périodes aux associés auxquels n’est accordé aucun droit de propriété ou autre droit réel en contrepartie de leurs apports ». C’est la forme juridique imposée à toute opération de timeshare, ou multipropriété, réalisée en France.

• La société civile immobilière d’accession pro-gressive à la propriété (SCIAPP), régie par les articles 443-6-2 et suivants du Code de la construc-tion et de l’habitation. Ces sociétés, comparables aux SCI d’attribution (voir ci-dessus), ont vocation à recevoir des immeubles apportés par des orga-nismes d’HLM pour y être mis en copropriété. Les logements sont loués à des locataires qui achètent progressivement des parts de la société. Quand ils ont acquis l’intégralité des parts correspondant à leur logement, ils en deviennent propriétaires.

À NOT

ER 011 – La société civile de placement immobilier (SCPI) est aussi une SCI mais soumise à un statut particulier car elle est autorisée à faire publiquement appel à l’épargne (voir n° 102 à 107).

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