Communiqué de presse

Mardi 23 avril 2013

Immobilier de bureaux

Ne rien tenir pour acquis

Excellente nouvelle en ce début d’année pour le marché de l’immobilier

de bureaux : le taux de vacance s’établit à 5,52 % au premier trimestre 2013,

soit une baisse de 16,36 % par rapport à la même période en 2012. Et ce alors

même que le stock total de mètres carrés augmente de 5,64 %, à 3,439 millions

de mètres carrés.

D’une manière générale, au-delà du taux de vacance, les premiers chiffres du

marché de l’immobilier en 2013 sont bons. Sachons néanmoins rester prudents,

comme nous y incite le discours sur l’état de la Nation prononcé par notre Premier

ministre le 10 avril dernier. Jean-Claude Juncker a rappelé que les prévisions de

croissance varient considérablement tout au long de l’année. Ainsi, le PIB a connu

en 2012 une augmentation légère de 0,3 %, alors qu’il était attendu en croissance de

2 %. Il est donc prudent de prendre avec distance les prévisions de croissance pour

le Luxembourg en 2013 (1 %) et plus encore pour 2014 (2,3 %) ainsi que 2015 (1,9

%). Mais si le Premier ministre a été prudent en ce qui concerne les estimations

macro-économiques, il s’est montré confiant dans l’avenir de la place financière

luxembourgeoise, qui représente 36 % du PIB du Grand-Duché. Alors que le

Luxembourg est la cible de critiques toujours virulentes de la part de certains pays

occidentaux, les professionnels du secteur savent que sa réputation ne repose plus

depuis longtemps sur un secret bancaire aboli dès 2015, mais sur un savoir-faire

solide et une expertise réelle en ingénierie financière.

La bonne tenue des activités financières, qui emploient plus de 40 000

personnes, est importante pour l’immobilier luxembourgeois. À titre de comparaison,

le total des actifs (nationaux et transfrontaliers) employés au Grand-Duché est de

357 000. Les principales entreprises, le Gouvernement et la Ville de Luxembourg

utilisent les services de quelque 80 000 personnes, et les institutions européennes

15 000. Ces dernières sont d’ailleurs à l’origine d’une part importante des projets

immobiliers : 190 000 mètres carrés sont déjà en construction et plus de 120 000

mètres carrés sont en projet.

Au 31 mars 2013, les prises en location s’établissent à 27 151 mètres carrés,

soit une hausse de 9,87 % par rapport au premier trimestre de 2012. Leur surface

est en légère baisse (-5,15 %), à 460 mètres carrés en moyenne. Une dizaine de

transactions concerne des surfaces d’une taille supérieure à 600 mètres carrés.

L’Université de Luxembourg a pris possession d’une résidence universitaire de

4 654 mètres carrés à Esch/Belval, dans le quartier Square Mile. KPMG poursuit son

développement à Bourmicht, avec 3 750 mètres carrés dans le bâtiment Vitrum.

Le gestionnaire de bureaux Regus s’est saisi de 1 158 mètres carrés dans

le Quartier de la Gare. Le cabinet d’avocats Speechly Bircham Pfeiffer & Partners,

installé au Luxembourg depuis juin 2011, a pris 992 mètres carrés au Kirchberg. À la

Cloche d’Or, trois opérations : MNKS a loué 974 mètres carrés supplémentaires

dans l’immeuble Vertigo, Yapital a pris 630 mètres carrés et Headstart 629 mètres

carrés. Enfin, Quilvest a opté pour 704 mètres carrés dans le centre ville.

Les loyers comme le stock de mètres carrés disponibles sont marqués par

une belle stabilité. Notons que le phénomène de la sous-location, qui était apparu en

2009, tend à disparaître. Il ne représente plus que 0,45 % des surfaces de bureaux

données en location. Le taux de vacance, revenu à 5,49 %, cache comme toujours

de grandes disparités entre les quartiers les plus appréciés : Kirchberg, centre-ville,

Quartier de la Gare, Limpertsberg (entre 1,33 % et 5,09 %) et d’autres zones moins

demandées. La Cloche d’Or présente un taux de vacance en nette diminution qui

s’établit à de 8,05 %, 10,75 % pour Kalchesbrück et 18,35 % à Hamm. Dans la

périphérie de la ville, l’aéroport et Bertrange/Bourmicht disposent toujours de

grandes surfaces disponibles, avec des taux de vacance qui atteignent

respectivement 15,59 % et 29,04 %, tandis que Strassen et Howald tirent mieux leur

épingle du jeu (5,69 % et 6,15 % de vacance).

Enfin, l’ambitieux projet de quartier urbain de Belval poursuit quant à lui son

développement. Le nouvel immeuble Southlane 1 (3 800 mètres carrés) a été livré

dans le courant du premier trimestre, portant le stock de bureaux du quartier à un

total de 93 090 mètres carrés, parmi lesquels seuls quelques 870 mètres carrés sont

encore disponibles. Belval est devenu le deuxième quartier périphérique le plus

important en ce qui concerne le stock de bureaux, juste derrière celui de l’aéroport. A

noter que l’ouverture prochaine de l’Université devrait accélérer les investissements

dans cette zone.

Le marché de l’investissement a été relativement actif au premier trimestre,

avec huit transactions enregistrées, pour un montant total de 135,5 millions d’euros.

L’essentiel (124 millions d’euros) concerne des immeubles existants en l’état,

les projets de développement ne représentant que 8 millions d’euros et les

opérations réalisées pour des propriétaires occupants 3,5 millions d’euros.

Les rendements sont inchangés par rapport à 2012 : 5,25 % en ville, 6,85 % dans la

périphérie.

Pour l’année entière, nous nous attendons à connaître peu ou prou les mêmes

résultats qu’en 2012. En addition aux 32 100 mètres carrés déjà livrés au cours des

trois premiers mois de 2013, 69 050 mètres carrés devraient être livrés d’ici à la fin

de l’année. Seuls 28 100 mètres carrés sont encore disponibles, le reste étant déjà

loué. L’activité immobilière pourrait s’accélérer dans les années qui viennent, si l’on

en croit les projets officiels pour Luxembourg-Ville et Esch/Belval. L’ensemble

Royal Hamilius, théoriquement prévu pour voir le jour en 2018, devrait comporter

10 000 mètres carrés de bureaux, 16 000 mètres carrés de commerces et

7 500 mètres carrés d’habitations. Sur le Ban de Gasperich, ce ne sont pas moins de

413 000 mètres carrés de bureaux et 105 000 mètres carrés de boutiques qui

devraient sortir de terre d’ici à 2030. Ce sont entre autres le centre commercial

Auchan 2, de nouveaux bureaux pour PricewaterhouseCoopers et un jardin public

qui se répartiront 70 hectares de terrains.

À Esch/Belval, 80 100 mètres carrés de bureaux sont en construction, et devraient

être livrés entre 2013 et 2015. Compte tenu d’autres projets prévus, le nouveau

quartier urbain de Belval devrait accueillir un total de 450 000 mètres carrés de

bureaux. En centre-ville de Luxembourg, d’autres programmes non moins ambitieux

attendent leur lancement : l’aménagement de la Place de l’Étoile et celui du Quartier

de la Gare. Nous vous en reparlerons !

Vincent Bechet

Property Partners – Managing Director & Partner

Press contact: Martin stoz Property Partners - Marketing Manager mstoz@ppgroup.net +352/661.430.734