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Ministère de la Justice

SERVICE DES AFFAIRES EUROPEENNES ET INTERNATIONALES

PARIS

Étude à jour le 1 er juin 2009

CNRS-JURISCOPE

REGIME JURIDIQUE DES BAUX D’HABITATION

Belgique

Ministère de la Justice – SAEI

Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE

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SOMMAIRE

Introduction .....................................................................................................3 I. L’accès au bail ..............................................................................................4

A.Les qualités attendues du locataire....................................................................................4 B. Les qualités requises du bailleur : la non-discrimination.................................................5 C. Les qualités attendues du logement donné à bail..............................................................6

1. Exigences élémentaires..................................................................................................6 2. Permis de location, attestation de conformité ................................................................7

II. L’économie du bail....................................................................................10

A. Le loyer............................................................................................................................10 1. Indexation du loyer ......................................................................................................10 2. Révision du loyer .........................................................................................................11

B. La durée et le renouvellement du bail .............................................................................12 1. Fixation de la durée du bail..........................................................................................12

a) Le bail de courte durée.............................................................................................12 b) Le bail de longue durée ...........................................................................................12 c) Le bail à vie..............................................................................................................13 d) Renouvellement du contrat de bail ..........................................................................13

2. Fin anticipée du bail.....................................................................................................15 a) Résiliation du bail à l’initiative du locataire ............................................................15 b) Résiliation du bail à l’initiative du bailleur .............................................................16

III. Le traitement des difficultés du bail (contentieux locatif) .....................20

A. Le règlement des litiges...................................................................................................20 1. Conciliation..................................................................................................................20 2. Procédure judiciaire .....................................................................................................21

B. L’expulsion locative.........................................................................................................22 a) L’intervention du CPAS ..........................................................................................22 b) L’obligation de respecter le délai d’un mois ..........................................................23 c) Les effets personnels du locataire expulsé...............................................................23

Conclusion......................................................................................................24



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Introduction

Les baux d’habitation sont désignés en Belgique par l’expression des « baux de résidence

principale ». Le fondement de la matière se trouve dans le Code civil - Livre III « Manières

dont on acquiert la propriété », Titre VIII « Du contrat de louage ». Un chapitre Ier y est

consacré aux « Dispositions générales » et un chapitre II au « Louage des choses » dans

lequel une section Ière règle les « Dispositions générales relatives aux baux des biens

immeubles » (articles 1714 à 1762bis) et une section II est consacrée aux « Règles

particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur ». Ces règles particulières

sont issues de la loi du 20 février 1991. Cette loi (dont les dispositions sont impératives)

vise à préserver le droit au logement, souvent qualifié de droit fondamental de la personne

humaine.

Ainsi, l’article 25 de la déclaration universelle des droits de l'homme consacre le droit au

logement pour tous : « Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa

santé, son bien-être et ceux de sa famille, notamment pour l'alimentation, l'habillement, le

logement, les soins médicaux... »

L’article 23 de la Constitution belge dispose que : « Chacun a le droit de mener une vie

conforme à la dignité humaine. À cette fin, la loi, le décret ou l’ordonnance garantit, en tenant

compte des obligations correspondantes, les droits économiques, sociaux et culturels, et

détermine les conditions de leur exercice. Ces droits comprennent notamment (…) ° le droit à

un logement décent (…) ».

L'Etat fédéral belge a délégué aux Régions wallonne, flamande et de Bruxelles-Capitale

toutes les compétences en matière de politique du logement. La politique du logement est

donc régionalisée et réglementée différemment dans le Code wallon du logement, le Code

flamand du logement (Vlaamse wooncode) et le Code bruxellois du logement. Les trois



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régions ont notamment déterminé des conditions minimales de salubrité pour pouvoir louer

un bien. Elles ont également organisé des mécanismes spécifiques de gestion publique des

logements inoccupés et travaillent à rénover et développer leur parc de logements sociaux.

I. L’accès au bail

A. Les qualités attendues du locataire

La constitution d’une garantie locative n’est pas une obligation légale. Le locataire a

uniquement l’obligation de garnir les lieux loués (article 1752 du Code civil).

Les modalités de la garantie locative- Le contrat de bail peut prévoir plusieurs modalités de

constitution de la garantie locative. Il peut s’agir notamment :

- d’une garantie constituée par la remise de titres, d’actions, d’obligations ;

- de l’engagement d’un tiers (caution) de satisfaire aux obligations du locataire,

généralement à concurrence d’un montant déterminé ;

Ces garanties de droit commun n’étant pas réglementées, les parties peuvent en fixer

librement le montant.

La loi du 25 avril 2007, venue modifier l’article 10 de la loi du 20 février 1991 insérée dans

la section II du chapitre II du livre III du Code civil, a prévu de nouveaux modes de garantie.

Aux termes de ce texte, selon le choix du locataire, la garantie locative prendra

- soit la forme d’un compte individualisé ouvert au nom du locataire auprès d’une

institution financière. Cette garantie ne peut excéder un montant équivalent à deux mois

de loyer. Le bailleur acquiert un privilège sur l’actif du compte pour toutes créances

résultant de l’inexécution totale ou partielle des obligations du locataire ;

- soit d’une garantie bancaire qui permet au locataire de constituer progressivement la

garantie. Le montant de la garantie ne peut excéder trois mois de loyer. La banque se

porte immédiatement garante vis-à-vis du bailleur tandis que le locataire est autorisé à



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constituer le montant de la garantie par des mensualités constantes pendant toute la durée

du contrat ;

- soit d’une garantie résultant d’un contrat-type entre un Centre Public d’Action Sociale

(CPAS)1 et une institution financière, pour un montant plafonné à trois mois de loyer.

Les initiatives régionales d’aides financières pour la constitution de la garantie- La

Région de Bruxelles-Capitale via le Fonds du Logement, société coopérative à responsabilité

limitée contrôlée et subventionnée par la Région, octroie des prêts sans intérêt pour la

constitution de garanties locatives. Ce prêt ne dépasse pas 90 % de la garantie locative exigée

par le propriétaire.

En Région wallonne, le Fonds du Logement des Familles Nombreuses accorde aux personnes

en état de précarité et résidant en permanence dans des campings ou parcs résidentiels de

week-end des prêts sans intérêt remboursables en 18 ou 24 mois (sans dépasser toutefois la

durée du bail) pour la constitution d’une garantie locative en vue de leur installation dans des

logements répondant aux critères minima de sécurité et de salubrité.

B. Les qualités requises du bailleur : la non-discrimination

La loi belge2 interdit la discrimination. Concernant l’accès au logement, la discrimination

peut prendre différentes formes et s’exprimer de manière explicite ou implicite (par exemple,

le propriétaire réclame un loyer supérieur à celui affiché parce que le candidat locataire qui se

présente a un handicap). La discrimination peut apparaître à différents moments du processus

de location ou de l’achat : au téléphone, lors de la visite, après la visite, dans le contenu d’une

annonce,…

1 Les centres publics d’action sociale ont pour mission d’assurer l’aide sociale permettant à chacun de mener une vie conforme à la dignité humaine (article 1er de la loi organique des centres publics d’action sociale du 8 juillet 1976) 2 Loi du 30 juillet 1981 (tendant à réprimer certains actes inspirés par le racisme ou la xénophobie) et loi du 10 mai 2007 (tendant à lutter contre certaines formes de discrimination) interdisent la discrimination fondée sur l’âge, l’orientation sexuelle, de l’état civil, la naissance, la fortune, la conviction religieuse ou philosophique, la conviction politique, la langue, l’état de santé actuel ou futur, le handicap, la caractéristique physique ou génétique, l’origine sociale ainsi que la nationalité, la prétendue race, la couleur de la peau, l’ascendance, l’origine nationale ou ethnique et le sexe.



6

L’Etat fédéral a mis en place, en 1993, un service public chargé de lutter contre les

discriminations : il s’agit du Centre pour l’égalité des chances et la lutte contre le racisme.

Le Centre répond à toute sollicitation et peut orienter les plaignants, donner un avis, apporter

son soutien, mettre en place une négociation, une médiation ou une action en justice.

Si le propriétaire reste libre de fixer les conditions de location (notamment les critères relatifs

à la solvabilité du locataire et à l’affectation du bien), cette liberté n’est pas sans limites. Il ne

peut utiliser des critères de sélection discriminants ou qui ne se justifient pas objectivement

et raisonnablement. Les critères liés à la prétendue race, la couleur de la peau, l’ascendance,

l’origine nationale ou ethnique et le sexe ne peuvent jamais faire l’objet d’aucune

justification.

Le législateur fédéral a également arrêté le 18 mai 2007 une mesure destinée à prévenir les

discriminations. Depuis cette date, le montant du loyer demandé et des charges communes

doit être indiqué dans toute communication officielle ou publique lors de la mise en location

d’un bien affecté à l’habitation au sens large. Les infractions à cette obligation peuvent être

punies d’une amende administrative d’un montant variant de 50 à 200 euros. Cette

incrimination concerne tant pour le futur bailleur son mandataire (agent immobilier).

C. Les qualités attendues du logement donné à bail

Au titre de la décence du logement donné à bail, la loi du 20 février 1991, insérée dans la

section II du chapitre II du livre III du Code civil, contient une disposition (article 2)

spécifique relative aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité

du bien loué. De plus, l’article 2 §2 de ladite loi prévoit que le bailleur est tenu de toutes les

réparations autres que les réparations locatives (principe déjà inscrit à l’article 1720 du Code

civil). Ces dispositions ont un caractère impératif (article 12 de la loi).

1. Exigences élémentaires

L’arrêté royal du 8 juillet 1997 détermine les conditions minimales à respecter pour que le

logement puisse être donné en location à titre de résidence principale.

Ces conditions sont principalement relatives à :



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� la composition et la dimension du logement et de chaque pièce d'habitation ;

� la stabilité du logement et l'absence de vices intérieurs et extérieurs pouvant présenter un

danger pour la santé du locataire ;

� l'éclairage naturel et l'aération;

� l'équipement général et notamment les points d'eau et d'installation électrique ;

� l'accès au logement et sa fermeture, ainsi que la circulation dans l'immeuble.

Les trois Régions ont imposé chacune certaines règles complémentaires. Par exemple :

� en Région wallonne, le Code wallon du logement instaure des critères de salubrité et de

sécurité contre les risques d’incendie ; le Gouvernement wallon est par exemple habilité à

prendre des mesures en matière de circulation au niveau des escaliers ou pour limiter les

risques liés à la présence de monoxyde de carbone ;

� en Région flamande, le Code flamand du logement instaure des critères élémentaires de

sécurité, de salubrité et de qualité de l’habitat, notamment en termes de superficie des

parties habitables, d’installations sanitaires, de sécurité des installations électriques ;

� en Région de Bruxelles-Capitale, les prescriptions du Code bruxellois du logement

constituent des normes minimales relatives à la stabilité du bâtiment, l’électricité, le gaz,

le chauffage et les égouts, l’humidité, la toxicité des matériaux, aux parasites, à

l’éclairage, à la ventilation, la configuration du logement, la hauteur des pièces, les

installations sanitaires…

2. Permis de location, attestation de conformité

La qualité du logement donné à bail est également garantie par l’exigence du permis de

location ou de l’attestation de conformité.

En Région wallonne3, le permis de location obligatoire concerne les logements collectifs et

les petits logements individuels locatifs. Délivré par un enquêteur agréé, le permis atteste que

les logements ne présentent aucune cause d'insalubrité, qu’ils respectent les normes

minimales de superficie habitable, qu’ils garantissent l’inviolabilité du domicile et le respect

de la vie privée, qu’ils respectent les règlements communaux en matière de salubrité ainsi que

3 Voir les articles 9 et suivants du Code wallon du logement et l’arrêté du Gouvernement wallon du 3 juin 2004 relatif au permis de location



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les règlements en matière de sécurité incendie et qu’ils ont été construits, aménagés ou créés

dans le respect des dispositions applicables en matière d’aménagement du territoire et

d’urbanisme.

En Région de Bruxelles-Capitale4, le bailleur qui veut s’assurer que son logement est bien

conforme aux normes minimales en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement peut

demander une attestation de conformité auprès du Service Régional d’Inspection.

Cependant, les propriétaires de logements meublés dont la surface habitable comporte moins

de 28 m² doivent obligatoirement disposer d’un certificat de conformité, avant de pouvoir

donner en location leur logement. A cet effet, le bailleur devra faire une déclaration selon

laquelle son logement satisfait à toutes les exigences légales et règlementaires. Le Service

Régional d’Inspection pourra éventuellement procéder à un contrôle de conformité.

Particularité : le bail de rénovation

Quand bien même la loi prévoit que l'immeuble destiné au logement du locataire doit

répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité ou d'habitabilité, le locataire

pourra momentanément habiter un immeuble non conforme s’il conclut un bail de

rénovation5 pour rendre le bien conforme aux exigences.

La convention devra obligatoirement être écrite. Les travaux devront y être décrits avec

précision et leur réalisation devra avoir lieu dans un délai raisonnable pour éviter que le

locataire habite un immeuble non conforme pendant une période trop longue avant le début

des travaux.

Si le locataire finance les travaux, il recevra une compensation. Le contrat devra préciser que

la durée convenue pour l'exécution des travaux, aucun loyer ne sera dû par le locataire. Cette

durée ne pourra pas être inférieure à celle qui serait normalement nécessaire pour exécuter les

travaux d'assainissement par un homme de métier.

En plus de l'abandon du loyer pendant la période des travaux, le propriétaire devra également

s'engager, soit à renoncer pendant une période déterminée (et qui peut être supérieure à 9 ans)

4 Articles 6 et suivants du Code bruxellois du logement et arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 19 février 2004 portant exécution du Code du Logement



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à toute possibilité de mettre fin au bail, soit à ne pas demander de révision de loyer, soit à

concéder au locataire une remise ou une diminution du loyer. Un seul de ces engagements

complémentaires est indispensable.

A la fin des travaux, propriétaire et locataire devront se revoir pour constater que les travaux

ont été correctement réalisés par le locataire. Aucune compensation financière ne sera versée

au locataire pour la plus-value qu'il aura apportée à l'immeuble.

5 Article 8 de la loi du 20 février 1991 insérée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil



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II. L’économie du bail

A. Le loyer

Le montant du loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire. Il n'existe aucune

règle légale ou règlementaire. Le niveau des loyers est déterminé par le jeu de l’offre et de la

demande. Le loyer peut être indexé ou éventuellement révisé suivant les règles légales.

1. Indexation du loyer6

L'indexation du loyer est la règle générale ; l'absence d'indexation est l'exception. Tous les

loyers peuvent donc être indexés, pour autant que deux conditions soient réunies :

� le contrat de bail doit avoir été rédigé par écrit. S'il s'agit d'un bail verbal, l'indexation du

loyer n'est pas automatique : le bailleur devra prouver que le locataire avait donné son

accord sur le principe.

� le contrat de bail ne doit pas avoir exclu l'indexation. Le bailleur et le locataire peuvent

décider d'exclure la possibilité d'indexer le montant du loyer. Dans ce cas, les règles

d'indexation ne pourront évidemment pas s'appliquer.

Le loyer est indexé sur une base annuelle. Le bailleur doit vérifier si les conditions

d'indexation sont bien réunies ; c'est lui qui doit demander à son locataire de payer le montant

du nouveau loyer indexé. L'indexation n'est donc pas automatique.

Si le bailleur oublie de demander l'indexation à la date anniversaire du bail, il pourra le faire

plus tard, mais le locataire ne sera obligé de payer le loyer indexé que pour les mensualités

futures et pour les trois mois qui précèdent la demande d'indexation.

Si le locataire refuse de payer le montant issu de l'indexation, le bailleur dispose d'un délai

d'un an pour demander en justice son paiement. Après ce délai, il y aura prescription.

6 Article 1728 bis du Code civil et article 6 de la loi du 20 février 1991 insérée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil



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2. Révision du loyer

Dans le bail, il faut respecter l'équilibre entre l'intérêt du bailleur d'obtenir une rétribution

légitime de son investissement et l'intérêt du locataire qui dispose d'un droit au logement. Dès

lors, si la valeur locative de l'immeuble varie, le bailleur ou le locataire pourra, dans certaines

circonstances, demander la révision du montant du loyer7, à la hausse ou à la baisse.

La révision du loyer ne peut être demandée qu'à la fin de chaque période de trois ans,

uniquement entre le neuvième mois et le sixième mois qui précèdent l'expiration. Le montant

du loyer peut être revu suivant les termes de l'accord. Il n'existe pas de forme particulière

pour rédiger cet accord : un simple écrit contresigné par les deux parties suffit.

Si les parties ne sont pas d'accord, celui qui demande la révision du loyer doit saisir le juge

de paix entre le sixième mois et le troisième mois précédant l'expiration de la période de 3

ans.

Le juge de paix ne pourra accorder une révision du loyer que s'il constate que la valeur

locative normale du bien a évolué de la manière suivante:

� une augmentation ou une diminution de la valeur locative d'au moins 20% du loyer payé

à la suite de circonstances nouvelles. Ces circonstances ne doivent pas dépendre du

propriétaire ni du locataire : ainsi, si le contrat initial a été négocié pour un loyer de base

manifestement trop bas ou trop élevé, les parties ne peuvent invoquer ces dispositions

pour demander un réajustement du loyer.

� à la suite de travaux effectués par le bailleur, la valeur locative du logement a augmenté

d'au moins 10%. Les travaux exécutés par le locataire ou les travaux financés par le

propriétaire pour rendre l'immeuble conforme aux exigences minimales de qualité ne

rentrent pas en ligne de compte pour le calcul.

Le juge de paix dispose d’un grand pouvoir d'appréciation et peut décider d'accorder une

révision du loyer qui n'est pas proportionnelle à la variation de la valeur locative : si cette

valeur a augmenté de 40%, il peut accorder une augmentation de loyer de 20%; à l’inverse, il

peut refuser une variation du loyer, même si la valeur locative a considérablement évolué.

7 Article 7 de la loi du 20 février 1991 insérée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil



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B. La durée et renouvellement du bail

1. Fixation de la durée du bail

Il n’existe pas à proprement parler de durée minimum obligatoire du contrat de bail. Sa durée

normale est de neuf ans mais elle peut être inférieure ou supérieure. Une protection du

locataire peut toutefois être trouvée dans les mécanismes de fin de bail (infra).

Tout bail de résidence est réputé conclu pour une durée de neuf années, qu’il s’agisse de baux

verbaux, conclus par écrit , ou ceux dans lesquels aucune durée n'est stipulée ou les baux

d’une durée supérieure à trois ans ou inférieure à neuf ans8.

Il existe cependant des exceptions au principe de la durée de neuf ans : les baux de courte

durée (inférieure à trois ans), les baux de longue durée (supérieure à neuf ans) ou les baux à

vie soumis , à des dispositions spéciales.

a) Le bail de courte durée9

Rien n'oblige le bailleur et le locataire à conclure un bail d’une durée de neuf ans ; de

commun accord, ils peuvent décider de conclure, par écrit, un bail de courte durée. L’écrit

est obligatoire ; à défaut, le bail restera valable mais sera présumé avoir été conclu pour une

durée de neuf ans. La durée maximale du bai de courte durée est de trois ans. Ainsi, les

parties peuvent initialement décider de conclure un bail de trois ans ; elles peuvent également

conclure un premier bail d'une durée inférieure à trois ans et décider de le renouveler. Dans

ce dernier cas, la durée totale du bail et des renouvellements successifs ne peut être

supérieure à trois ans.

b) Le bail de longue durée10

Les parties peuvent décider de conclure un bail d'une durée supérieure à neuf ans : ce sera

un bail de longue durée. Le bailleur et le locataire peuvent fixer ensemble la durée de ce

type de bail: le nombre d'années n'est pas limité par la loi ; il n’est pas non plus nécessaire

que la durée soit un multiple de 3 ou de 9. Ainsi, un bail peut être conclu pour une durée de

8 Article 3 §1 de la loi du 20 février 1991 insérée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil 9 Article 3 §6 de la loi du 20 février 1991 insérée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil



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20 ou 50 ans. La loi interdit cependant de conclure un bail pour une durée supérieure à 99

ans.

Un bail de longue durée doit être obligatoirement rédigé par écrit. A défaut d'écrit, le bail

sera réputé conclu pour une durée de 9 ans. Entre le propriétaire et le locataire, un simple

écrit suffit même pour un bail d'une durée supérieure à 9 ans. Cependant, dans ce cas, les

autres personnes ou institutions concernées ne seront pas liées par la durée du bail : pour

rendre un bail de longue durée "opposable" à tous, y compris aux créanciers hypothécaires, il

faudra le rédiger dans la forme d'un acte notarié, retranscrit ensuite au bureau des

hypothèques (c’est-à-dire copié intégralement, annexes comprises).

c) Le bail à vie11

Un contrat de bail peut être conclu pour une durée allant jusqu'au jour du décès du

locataire : cela lui donne la garantie de pouvoir disposer d'un logement à vie. D'après la loi,

un bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.

Dans un bail à vie, il est possible de priver le propriétaire du droit de demander une résiliation

anticipée ou une augmentation de loyer. Le bail à vie peut donc donner au locataire la

sécurité la plus totale : il pourra rester dans les lieux jusqu'à la date de son décès.

Puisqu'il s'agit d'un bail d'une durée qui pourrait être supérieure à neuf années, le bail à vie

devra être rédigé dans la forme d'un acte notarié et devra être retranscrit au bureau des

hypothèques.

d) Renouvellement du contrat de bail Quand le bail est arrivé à terme, il peut toujours faire l'objet d'une prorogation. Il existe trois

situations dans lesquelles la prorogation peut avoir lieu : la prorogation tacite, la

prorogation conventionnelle ou amiable et la prorogation pour circonstances

exceptionnelles.

La prorogation tacite12

10 Article 3 §7 de la loi du 20 février 1991 insérée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil 11 Article 3 §8 de la loi du 20 février 1991 insérée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil



14

A défaut de congé valable ou si le congé a été donné tardivement, le bail initial de neuf ans

ou plus est automatiquement prorogé pour une durée de trois ans aux mêmes conditions. Si le

bail initial avait été conclu pour une courte durée, il sera automatiquement considéré comme

conclu pour une période de neuf ans depuis sa conclusion. Le bailleur et le locataire peuvent

toujours renoncer à la prorogation.

La prorogation conventionnelle du bail

Le bailleur et le locataire arrivés en fin de bail peuvent toujours décider de proroger le contrat

de bail. Ils déterminent alors librement la durée de la prorogation.

La prorogation pour circonstances exceptionnelles13

Le locataire arrivé en fin de bail et à qui le congé a été valablement notifié peut toujours, en

cas de circonstances exceptionnelles, demander une prorogation de son bail (au plus tard un

mois avant l’expiration du bail et par lettre recommandée). En cas de désaccord, le locataire

peut demander la prorogation au juge de paix.

La loi ne définit pas ce faut entendre par circonstances exceptionnelles. Il doit s’agir de

circonstances vraiment « exceptionnelles » ce qui n’implique toutefois pas qu’elles doivent

être rares, nouvelles ou imprévisibles. Les circonstances dont se prévaut le locataire doivent

lui être propres et « rendre problématique, pendant un certain temps, la perspective d’un

déménagement ou la recherche d’un autre logement »14. Les situations suivantes ont été

reconnues par le juge comme circonstances exceptionnelles15:

� le décès ou la maladie du preneur ou d’un membre de sa famille occupant l’immeuble ;

� le grand âge du locataire assorti d’autres éléments (occupation depuis plusieurs décennies,

revenus modestes et attente d’un logement social…) ;

12 Article 3 §1er dernier alinéa de la loi du 20 février 1991 codifiée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil 13 Article 11 de la loi du 20 février 1991 codifiée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil 14 Doc. parl., Ch. repr., sess.ord. 1990-1991, n°1357/1, p.36 consultable sur www.dekamer.be 15 Exemples cités in G. BENOIT, I. DURANT, P. JADOUL et M. VANWIJCK-ALEXANDRE, « Le bail de résidence principale », Bruxelles, La Charte, 2006, p.233



15

� la faiblesse subite des revenus du preneur qui doit désormais faire face aux loyers bien

plus élevés que ses possibilités financières,

� la scolarité des enfants de manière à leur permettre de terminer l’année au même endroit ;

� le retard dans l’attribution d’un logement social ;

En revanche, les difficultés causées par le locataire lui-même ne peuvent pas être considérées

comme exceptionnelles. Par exemple, le locataire handicapé ne peut se prévaloir de son

handicap s’il existait déjà au moment de la conclusion du bail.

La loi ne limite plus la durée de la prorogation et celle-ci peut être renouvelée si, à

l’expiration du terme de la prorogation, les circonstances exceptionnelles anciennes ou une

nouvelle situation l’imposent. Lorsque le juge accorde une prorogation de bail, il peut

également, s’il l’estime équitable, accorder une augmentation de loyer au bailleur qui en fait

la demande.

2. Fin anticipée du bail16 Le bail est résilié soit à l’initiative du locataire, soit à l’initiative du bailleur. La procédure à

suivre varie selon la durée du contrat.

a) Résiliation du bail à l’initiative du locataire

- Le bail de 9 ans17

Au moins six mois avant l'échéance du bail, le locataire doit notifier au bailleur un congé

pour mettre fin au contrat. A défaut de congé, le bail sera automatiquement prolongé pour

une nouvelle période de trois ans, aux mêmes conditions.

Durant cette période de 9 ans, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment et sans motif.

Les raisons pour lesquelles il désire quitter le logement n'ont aucune importance, le locataire

n’a pas à s’en expliquer. Il doit cependant prévenir le bailleur trois mois à l'avance en lui

adressant un congé.

16 Article 3 de la loi du 20 février 1991 codifiée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil 17 Article 3 §1 et 5 de la loi du 20 février 1991 codifiée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil



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Si le locataire quitte le logement dans les trois premières années du bail, il doit payer une

indemnité au bailleur. Cette indemnité est équivalente à :

� trois mois de loyer s'il quitte le logement pendant la première année du bail ;

� deux mois de loyer s'il quitte le logement pendant la deuxième année du bail ;

� un mois de loyer s'il quitte le logement pendant la troisième année du bail.

S'il quitte le logement ultérieurement, il ne devra pas d'indemnité, pour autant qu'il ait

respecté le délai de trois mois pour notifier son départ.

Le locataire ne doit pas nécessairement verser l'indemnité au moment où il notifie son congé :

le paiement interviendra lors des différents décomptes de clôture de bail.

- Le bail de courte durée18 Le locataire peut mettre fin au bail à l'expiration du délai de trois ans à condition d'adresser

au bailleur un congé trois mois à l’avance. A défaut de congé, si le locataire reste dans les

lieux au-delà de la période de trois ans, le bail sera réputé avoir été conclu, depuis le début

pour une période de neuf ans.

De commun accord, les parties peuvent décider de mettre fin au contrat avant l'échéance. Le

locataire ne peut unilatéralement décider de mettre fin au contrat s’il n’a fait insérer dans le

contrat une clause lui réservant une faculté de résiliation anticipée : ainsi, le locataire qui a

signé un contrat de deux ans doit le respecter jusqu'à son terme même si, un mois après la

signature du contrat, il a trouvé un appartement qu'il souhaite acheter pour y habiter.

- Le bail de longue durée19 La résiliation avant l’échéance respectera les mêmes règles que pour les baux de 9 ans. Le

bail de longue durée prend fin à l'expiration du terme convenu moyennant congé notifié au

moins six mois à l'avance.

b) Résiliation du bail à l’initiative du bailleur

18 Article 3 §6 de la loi du 20 février 1991 codifiée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil 19 Article 3 §7 de la loi du 20 février 1991 insérée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil



17

- Le bail de 9 ans20 Pendant la durée du bail de 9 ans, le bailleur peut mettre fin au bail en adressant un congé à

son locataire pour :

� occuper personnellement le logement. Le congé peut être donné à tout moment et aucune

indemnité ne sera due ;

� faire exécuter des gros travaux dans le logement. Le congé ne peut être donné qu'à la fin

de chaque période de trois ans et aucune indemnité ne sera due ;

� Par ailleurs, le bailleur peut mettre fin au bail sans motif, à l'expiration de chaque période

de trois ans. Dans ce cas, il devra verser une indemnité au locataire.

- Le congé donné pour occupation personnelle Le propriétaire-bailleur a le droit de mettre fin au bail à tout moment s'il désire occuper le

logement personnellement ou s'il désire y faire habiter un de ses proches, même si cette

possibilité n’est pas expressément prévue dans le contrat.

Pour ce faire, le propriétaire doit notifier au locataire un préavis six mois au moins avant la

date prévue pour la reprise des lieux. Le locataire pourra demander une prolongation du

délai de préavis s'il invoque des circonstances exceptionnelles. A défaut d'accord sur cette

prolongation, il pourra en faire la demande en saisissant le juge de paix.

Si l'occupation personnelle ne s'est pas finalement réalisée, le locataire aura droit à une

indemnité égale à 18 mois de loyer. Le propriétaire pourra cependant s’en exonérer en

évoquant des « circonstances exceptionnelles » ayant empêché l'occupation. Il doit s’agir

d'un événement imprévisible et indépendant de sa volonté du propriétaire.

- Le congé donné pour l'exécution de gros travaux Le bailleur peut mettre fin au bail s'il a l'intention d'effectuer dans le logement des gros

travaux de construction, de rénovation ou de transformation. Il doit notifier un congé au

locataire et préciser les travaux qui devront être effectués.

Toutefois, le contrat de bail peut contenir des clauses qui prévoient que le bailleur ne pourra

jamais mettre fin au bail pour cause d'exécution des travaux.

20 Article 3 §2 à 4 de la loi du 20 février 1991 insérée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil



18

Les travaux doivent être exécutés dans des délais fixés par la loi. Le locataire a le droit de

demander au bailleur de lui communiquer la preuve de ce que les travaux ont été réellement

exécutés dans les conditions prévues dans la notification du congé et suivant les délais

légaux. S'il constate que le bailleur n'a pas respecté ces conditions, le locataire pourra

demander une indemnité égale à dix huit mois de loyer. Toutefois, dans certains cas, le

bailleur pourra se prévaloir de certaines circonstances exceptionnelles qui ne lui auraient pas

permis d'exécuter les travaux. Ces circonstances seront appréciées par le juge de paix en cas

de litige.

- Le congé donné au locataire, sans motif Le bailleur peut, dans certaines conditions, mettre fin au bail sans motif mais en versant une

indemnité au locataire. Cette faculté est laissée au bailleur, à l'expiration de chaque période

de trois ans. Toutefois, le contrat de bail peut limiter ce droit, par exemple en prévoyant que

le propriétaire ne pourra mettre fin au bail qu'à l'expiration de chaque période de cinq ans. Le

contrat pourrait même interdire au bailleur d'exercer ce droit.

Le congé doit être adressé au moins six mois avant le terme du bail. Le contrat peut prévoir

une durée plus longue. Si le locataire peut se prévaloir de circonstances exceptionnelles, il

pourra demander une prolongation de ce délai au juge de paix qui appréciera les raisons

invoquées.

Le locataire évincé aura droit à une indemnité qui sera fixée à:

� neuf mois de loyer, si le congé est donné à la fin de la première période de trois ans.

� six mois de loyer, s'il est notifié à la fin de la seconde période de trois ans.

Le contrat de bail peut également prévoir des indemnités plus lourdes.

Le bail de courte durée21

Le propriétaire peut mettre fin au bail de courte durée à l'expiration du délai de trois ans,

mais à la condition d’adresser, trois mois à l’avance, un congé au locataire. A défaut de

21 Article 3 §6 de la loi du 20 février 1991 insérée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil



19

congé, si le locataire reste dans les lieux au-delà de la période de trois ans, le bail sera réputé

avoir été conclu, depuis le début , pour une période de neuf ans.

De commun accord, les parties peuvent décider de mettre fin au contrat avant l'échéance du

bail. Mais, unilatéralement, le bailleur ne peut décider de mettre fin au contrat en l’absence

de clause lui réservant cette faculté de résiliation anticipée dans le contrat.

Le bail de longue durée

Les facultés de résiliation anticipée organisées par le législateur dans le cadre du régime

ordinaire des baux de neuf ans sont applicables aux baux de longue durée. Le bailleur peut

donc résilier le bail avant l'échéance pour occupation personnelle, travaux, voire sans motif

précis.



20

III. Le traitement des difficultés du bail (contentieux locatif)

A. Le règlement des litiges

Les litiges en matière de bail de résidence principale relèvent de la compétence du juge de

paix du lieu où se trouve l'immeuble loué22. Chaque province comprend un ou plusieurs

arrondissements judiciaires qui, à leur tour, sont divisés en plusieurs cantons judiciaires.

Chaque canton est le siège d'une justice de paix. Le juge de paix est le magistrat de proximité.

C'est lui qui connaît le mieux les usages locaux et toutes les particularités du canton. Il est le

mieux placé pour aider les bailleurs et les locataires à résoudre l'ensemble de leurs difficultés.

Pour ces raisons, la loi lui a confié le soin de régler tous les problèmes locatifs.

Le règlement des litiges entre bailleur et locataire suivra deux étapes : l’étape de conciliation

et l’étape judiciaire.

1. Conciliation

Depuis le 10 janvier 2003, la conciliation préalable est obligatoire en matière de bail de

résidence principale pour les demandes principales concernant l’adaptation du loyer, le

recouvrement des arriérés ou l’expulsion du locataire. Ainsi, même si une partie décide de ne

pas recourir préalablement à la procédure de conciliation et d’introduire directement une

action au fond, la loi précise désormais que le juge tente d’abord de concilier les parties

avant de poursuivre la procédure au fond23.

En procédure de conciliation, deux cas de figure peuvent se présenter :

� le juge de paix parvient à concilier les parties : dans ce cas, il leur fera signer un procès-

verbal d’accord qui en constatera les termes et l’expédition est revêtue de la formule

exécutoire. Le procès-verbal n’est pas un jugement mais il jouit d’une force probante qui

22 Articles 591, 1° et 629, 1° du Code judiciaire 23 Article 1344 septies du Code judiciaire



21

peut être assimilée à celle d’un acte authentique. L’accord contenu dans le procès-verbal

peut faire l’objet d’une exécution forcée sur la seule base de l’acte authentique ;

� une des parties ne se présente pas ou le juge de paix ne parvient pas à concilier les

parties : le magistrat le constatera dans un procès-verbal de non conciliation et le

demandeur pourra alors introduire une procédure judiciaire au fond.

2. Procédure judiciaire

En matière de location de logement, la procédure judiciaire peut être introduite par

comparution volontaire, par requête ou par citation.

1. La comparution volontaire devant le juge24 : le bailleur et le locataire signent ensemble

un document par lequel ils définissent les problèmes et leur position respective et demandent

au juge de se prononcer sur les différents points. Cette procédure est beaucoup plus rapide et

entraîne des frais de justice extrêmement réduits. Par contre, elle nécessite l'accord des deux

parties pour porter le litige devant le juge, ce qui sera rarement le cas.

2. La requête25: celui qui souhaite l'intervention du juge de paix peut le saisir en déposant

une requête en double exemplaire au greffe de la justice de paix. La requête est accompagnée

d’un certificat de domicile récent de l'autre partie (pour permettre au greffier de la contacter).

Le greffier convoque les parties, par lettre recommandée en annexant la requête: cela permet

à chacun de connaître les motifs invoqués et d'être présent à l'audience. Cette procédure évite

les frais d'exploit d'huissier.

3. L’assignation26: la procédure peut également être introduite par assignation ou citation

(c'est à dire par un exploit d'huissier dans lequel une partie des arguments du demandeur

seront repris). Cette procédure est moins rapide et plus coûteuse.

24 Article 706 du Code judiciaire 25 Article 1344 bis du Code judiciaire 26 Article 700 du Code judiciaire



22

B. L’expulsion locative27

Lorsque le locataire ne paie plus ses loyers, le propriétaire dispose de plusieurs voies de

recours. Ainsi, si le bail a été rédigé dans la forme d’un acte notarié, il permettra au

propriétaire qui constate le défaut de paiement du loyer de s’adresser directement à l’huissier

de justice pour le recouvrement. L’acte pourra prévoir certaines garanties complémentaires

comme, par exemple, une cession de salaire. L’authentification du bail par notaire n’est

obligatoire que dans certains cas précis (bail à vie, par exemple) mais les propriétaires et

locataires peuvent toujours demander la signature d’un bail notarié qui leur donnera plus de

garanties principalement en cas de non-respect des obligations financières.

En revanche, le propriétaire ne peut invoquer le bail notarié pour justifier l’expulsion du

locataire défaillant, car « nul ne peut se faire justice à soi-même » et une clause du bail qui

prévoirait la résiliation automatique ou l’expulsion du locataire, par exemple, pour non

paiement des loyers, ne serait pas valable. Par conséquent, le propriétaire devra

obligatoirement saisir le juge pour obtenir un jugement d’expulsion.

La loi du 30 novembre 1998 (MB 01.01.1999) vise à humaniser les procédures d’expulsion28.

Trois nouvelles conditions ont été imposées pour toutes expulsions :

1. l’information préalable du Centre Public d’Action Sociale (CPAS) ;

2. le respect d’un délai d’un mois entre la signification du jugement prononçant l’expulsion et

la mise en oeuvre de cette dernière ;

3. l’enlèvement et la conservation par l’administration communale des biens du locataire

expulsé pendant un délai de 6 mois.

a) L’intervention du CPAS

Le CPAS est averti de manière préventive quand une procédure d’expulsion est introduite en

justice soit par l’huissier de justice (procédure sur citation devant le juge), soit par le greffe

de la justice de paix (procédure par appel en conciliation ou par dépôt d’une requête).

27 Chapitre XV bis « Procédure en matière de louage de choses et en matière d’expulsion » du livre IV « Procédures particulières » du Code judiciaire 28 Loi modifiant certaines dispositions du Code judiciaire relative à la procédure en matière de louage de choses et de la loi du 30 décembre 1975 concernant les biens trouvés en dehors des propriétés privées ou mis sur la voie publique en exécution des jugements d’expulsion.



23

L’information préalable à toute demande d’expulsion donne la possibilité au CPAS

d’intervenir assez tôt. Le CPAS requis apportera, selon les termes mêmes de la loi, « son

aide de la manière la plus appropriée dans le cadre de sa mission légale »29. Il pourra ainsi

assister les familles dans l’organisation de leur défense ou dans leur recherche d’un nouveau

logement ou des possibilités d’accueil. Le locataire peut toutefois demander que le CPAS ne

soit pas informé de la procédure introduite.

b) L’obligation de respecter le délai d’un mois

L’expulsion ne peut être exécutée qu’après un délai d’un mois suivant la signification du

jugement. Ce délai ne doit toutefois pas être respecté si le bailleur démontre que le bien est

d’ores et déjà abandonné ou si les parties peuvent convenir d’un autre délai mais pour autant

que cet accord soit constaté par le juge de paix.

D’autre part, le juge est susceptible de prolonger (ou réduire) le délai à la demande du

locataire ou du bailleur qui justifierait de circonstances d’une gravité particulière. Sont

particulièrement visées «les possibilités de reloger le preneur dans des conditions suffisantes

respectant l’unité, les ressources financières et les besoins de la famille, en particulier

pendant l’hiver»30. Il faut souligner que ces circonstances sont laissées à l’appréciation du

juge et qu’il n’y a donc pas d’interdiction légale d’expulser pendant l’hiver ou si la personne

risque de se retrouver sans-abri. Seule exception notable : le secrétaire d’État au Logement de

la région de Bruxelles-Capitale a fait prendre, en date du 16 octobre 2000, une circulaire

imposant un «moratoire hivernal» aux différentes sociétés de logement social leur interdisant

de procéder à des expulsions entre le 1er décembre et le 28 février.

En tout état de cause, l’huissier doit aviser le preneur ou les occupants du bien de la date

effective de l’expulsion en respectant un délai de 5 jours ouvrables.

c) Les effets personnels du locataire expulsé

Lors de la signification d’un jugement ordonnant l’expulsion, l’huissier de justice devra

mentionner que les biens qui se trouveront encore dans l’habitation après le délai légal ou le

29 Article 1344 ter §5 du Code judiciaire



24

délai fixé par le juge seront mis sur la voie publique aux frais du locataire et que, s’ils

encombrent la voie publique et que le propriétaire des biens ou ses ayants droit les y

laisse(nt), ils seront, également à ses frais, enlevés et conservés par l’administration

communale, sauf s’il s’agit de biens susceptibles d’une détérioration rapide ou préjudiciable à

l’hygiène, à la santé ou à la sécurité publique (ils seront alors détruits). Le locataire a six mois

pour récupérer ses biens, passé ce délai, ils seront considérés comme abandonnés. Le

locataire doit payer les frais journaliers de gardiennage sauf s’il décide de les abandonner.

Le propriétaire des biens enlevés pourra obtenir, à sa demande et gratuitement, de

l’administration communale, un extrait du registre communal où devra figurer l’indication

des biens qui ont été enlevés. Les communes seront responsables de la conservation des biens

qu’elles auront reçus ou fait enlever.

En cas de nécessité, l’huissier de justice peut faire appel aux services de police

conformément à l’article 44 alinéa 3 de la loi du 5 août 1992 sur la fonction de police31.

Les forces de police lui prêteront alors main forte en vue de le protéger contre les voies de

fait et les violences qui seraient exercées contre lui ou de lui permettre de lever les difficultés

matérielles qui l’empêcheraient de remplir sa mission.

Conclusion

Diverses propositions de loi sont actuellement à l’examen devant les instances parlementaires

fédérales.

• Une proposition de loi32 instituant un « Fonds fédéral des garanties locatives » et

modifiant les règles du Code civil portant sur les garanties offertes par le preneur

d’un bail relatif à la résidence principale du preneur est actuellement pendante devant

la Chambre des Représentants.

30 Article 4 de la loi précitée. 31 « Lorsque les services de police sont requis pour prêter main forte aux officiers de police judiciaire et aux officiers ministériels, ils les assistent afin de les protéger contre les violences et les voies de fait qui seraient exercées contre eux ou de leur permettre de lever les difficultés qui les empêcheraient de remplir leur mission ». 32 Doc. parl., Ch. repr., sess. extraord. 2007, n°151/1 consultable sur www.dekamer.be



25

Cette proposition de loi vise à aider le locataire en lui permettant de déposer une « garantie

bancaire locative » spécifique émise par un établissement de crédit. Cette garantie combine

un privilège sur la somme d’argent figurant à l’actif d’un compte individualisé ainsi qu’une

caution du « Fonds fédéral des garanties locatives » pour une somme correspondant à la

différence entre les montants figurant sur ce compte et 3 mois de loyer. Le locataire est tenu

de verser sur ce compte une somme correspondant à 3 mois de loyer dans un délai qui ne peut

dépasser 36 mois ou la durée du contrat de bail si celle-ci est plus courte. Le Fonds est mis en

place pour apporter une telle caution aux engagements des preneurs des baux relatifs à la

résidence principale.

La proposition de loi prévoit que toute autre forme de garantie personnelle ou réelle est

interdite et nulle de plein droit.

• Une proposition de loi relative à l’encadrement des loyers33 a été déposée le 6

décembre 2007 et est actuellement à l’examen de la Commission Justice du Sénat.

Cette proposition vise, pour réguler et contrôler le marché locatif, à mettre en place un

système de « bonus » ou de « malus » en cas de conformité ou non d’un loyer avec un « prix

encadré » défini par des commissions paritaires régionales. Si un bailleur se conforme à ce

prix fixé par la commission paritaire ad hoc sur son territoire, il bénéficiera de la possibilité

de faire appel à un nouveau fonds budgétaire, le « Fonds des indemnités de location » en cas

de non paiement de loyers par le locataire. Si le bailleur fixe un prix supérieur de 20 % au

« prix encadré », l’ensemble du revenu que constitue le loyer sera imposé à l’impôt des

personnes physiques.

• Une autre proposition de loi modifiant le Code civil en ce qui concerne l’instauration

du loyer d’habitation juste34 a été déposée le 20 octobre 2008 et est actuellement à

l’examen de la Commission Justice de la Chambre des Représentants.

33 Doc. parl., Sén., sess. ord. 2007-2008, n°4-461/1consultable sur www.senate.be 34 Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2008-2009, n°1503/1 consultable sur www.dekamer.be



26

La proposition constate que les loyers ne correspondent pas à la valeur réelle des habitations.

Elle suggère d’instaurer un « loyer juste » calculé sur la base du revenu cadastral de

l’immeuble.

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