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cseei Av. de Rumine 13 CH-1005 Lausanne Tél. : +41 (0) 21 331 20 99 E-Mail [email protected] www.cseei.ch

Examen professionnel d’experte/expert en estimations immobilières 2017 Examens écrits

Epreuves 1. Droit

• CC • CO/CPC • Fiscalité

2. Connaissances de la construction

3. Economie politique et économie d’entreprise • Economie d’entreprise • Economie politique • Financement immobilier • Marchés immobiliers et commercialisation

4. Estimations immobilières • Estimation de la valeur de marché • Mathématiques financières

5. Estimations immobilières oral • Cas d’école

Examen professionnel d’experte/expert en estimations immobilières 2017

Examen écrit

Épreuve : Droit

Partie : Code civil (CC) © Commission suisse des examens de l’économie immobilière

Nom, prénom : ................................................................................................................................ N° de candidat/e : .............................................................................................................................. Outils autorisés

Calculatrice de poche

Seul le modèle TI-30X IIB (Texas Instruments) peut être utilisé lors de cette épreuve. Les laptops, tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.

Textes légaux

Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA et l’OBLF. Les éditions annotées de textes de

loi (WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de

cours. L’utilisation de textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place. En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la chancellerie fédérale.

Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen

1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les

pages supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet. 2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des

questions. 3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi

correspondant sur la page de l’épreuve. 4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation. 5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple : si 8 réponses sont

exigées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées). 6. Temps disponible : 40 minutes 7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une

épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.

Annexes

Sans

Abréviations

CC Code civil suisse CO Code des obligations Épreuves / Sujet Pondération

Vue d’ensemble du droit

A1 Notions de droit, principes de droit, structure de l’ordre

juridique 2

A2 Droit des personnes 2 A3 Droits réels 2 A4 Droit des personnes 2 B1 Droits réels 9 B2 Droits réels 13 B3

C

Droits réels Droits réels, etc.

6 4

Total 40

CC Examen écrit (la présente épreuve) 40 CO, CPC

Fiscalité

Examen écrit Examen écrit

60 20

Total 120

A) Groupes de questions à répondre par juste ou faux 8 points

Évaluation des groupes de questions A1 – A3

Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse. Cochez (x) à chaque fois la case «juste» ou «faux».

Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :

Réponse exacte = 0,5 point = 0,5 Réponse fausse = 0,0 point = 0,0

Exercice A1

Notions de droit, principes de droit, structure de l’ordre juridique

Les déclarations suivantes sont-elles justes ou fausses ?

2

Le livre quatrième du code civil suisse est consacré aux droits réels.

juste

faux

0,5

La Suisse n’a pas de tribunal constitutionnel pour les lois

fédérales.

juste

faux

0,5

Le Tribunal administratif fédéral est domicilié à Saint-Gall.

juste

faux

0,5

Si la société de gymnastique loue un centre d’hébergement de l’armée, il s’agit de droit public.

juste

faux

0,5

Exercice A2

Droit des personnes


2

Une société anonyme est une personne morale.

juste

faux

0,5

Selon la loi, la capacité de discernement n’est plus

réputée présente dès l’âge de 100 ans.

juste

faux

0,5

Un nourrisson n’a qu’une capacité juridique restreinte.

juste

faux

0,5

La communauté PPE naît avec son inscription au registre du commerce.

juste

faux

0,5

Exercice A3

Droits réels

Denise et Mario (tous deux célibataires) vivent ensemble avec leur fils dans une maison individuelle à Wallisellen. Mario est inscrit au registre foncier comme propriétaire unique de la maison. Mais Denise a fourni 10% des fonds propres pour l’achat de l’immeuble. Mario veut maintenant vendre la maison, mais pas Denise.


2

Mario peut vendre la maison sans le consentement de Denise.

juste

faux

0,5

Denise peut exiger en justice d’être inscrite au registre foncier en qualité de copropriétaire à 10%.

juste

faux

0,5

Denise a droit à une hypothèque légale sur la maison pour sa contribution financière.

juste

faux

0,5

Denise a un droit de préemption légal aussi longtemps qu’elle et Mario ont leur domicile commun dans l’objet contractuel.

juste

faux

0,5

Exercice A4

Droit des personnes

Vous gérez un immeuble collectif à Gossau SG. Anni, veuve âgée de 92 ans, y loue un logement de 4 pièces depuis des décennies. La locataire a récemment dû être transportée à l’hôpital cantonal de Saint-Gall à la suite d’une chute. On ignore si elle pourra revenir dans son logement. Mais Anni a encore toute sa tête.


2

Le domicile d’Anni reste à Gossau SG.

juste

faux

0,5

Si Anni est transférée à Bad Zurzach pour une rééducation stationnaire de six semaines, elle a alors son domicile à Bad Zurzach.

juste

faux

0,5

Anni a l’exercice de ses droits civils.

juste

faux

0,5

Si Anni devient incapable de discernement à la suite d’un AVC, ses enfants disposent d’une procuration

légale leur permettant de résilier le contrat de bail.

juste

faux

0,5

B) Exemples d’applications des droits réels 28 points

Exercice B1

Droits réels

Jakob Gisler, agriculteur, a transféré son exploitation agricole à son fils Peter. Jakob Gisler et son épouse Käthi Gisler-Frick obtiennent un droit d’habitation sur un appartement indépendant de la ferme.

Question 1

Expliquez ce qu’est un droit d’habitation à l’aide de six caractéristiques.

(Attention: les différences avec l’usufruit sont abordées – et évaluées – à l’exercice B3 / question 4)

9

6

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Suite de l’exercice B1

Droits réels

Trois ans plus tard, Peter Gisler est lassé du métier d’agriculteur. Il traverse

des difficultés financières et souhaite vendre son exploitation agricole à son ami fortuné Thomas (architecte). Ce dernier entend spéculer sur l’intégration prochaine des biens-fonds de Peter dans la zone à bâtir.

Question 2

Thomas peut-il acheter les biens-fonds ou l’exploitation agricole de Peter ? Motivez votre réponse.

3

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Exercice B2

Droits réels

Une maison bien située, apparemment abandonnée depuis longtemps, se trouve à proximité du bureau du courtier en immeubles Marcel Zürrer. Ce dernier aimerait savoir à qui appartient cette maison. Il a entendu dire que l’immeuble serait grevé d’un droit d’emption en faveur d’un courtier en immeubles.

Questions

1. Comment peut-il déterminer qui est le/la propriétaire légitime de cet immeuble ?

2. Outre le nom du ou de la propriétaire, Marcel Zürrer souhaite savoir si le droit d’emption supposé existe bel et bien et quel est le prix de vente convenu. Comment peut-il obtenir cette information ?

3. Le cas échéant, les servitudes inscrites au registre foncier peuvent être importantes lors de la vente. Mentionnez quatre servitudes possibles.

4. Comment Marcel Zürrer peut-il apprendre si des servitudes sont inscrites au registre foncier et lesquelles ?

13

1

1

4

1

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Suite de l’exercice B2

Droits réels

Le courtier en immeubles Marcel Zürrer a trouvé le propriétaire de la maison. Il s’agit des héritiers d’Albert Müller. Ceux-ci lui ont appris qu’Albert Müller, de son vivant, avait conclu un contrat sous seing privé avec un commerçant en immeubles. Selon ce contrat, le commerçant en immeubles pouvait exercer le droit d’emption pendant 15 ans à la valeur vénale estimée par une tierce

partie. Parallèlement, un droit de préemption a aussi été convenu pour la même période et aux conditions d’un tiers.

Questions

5. Que pensez-vous du droit d’emption supposé ? 6. Que pensez-vous du droit de préemption supposé ? 7. Le droit de préemption n’a pas fait l’objet d’une annotation au registre

foncier. Que pensez-vous, à cet égard, du caractère contraignant du droit de préemption pour les héritiers d’Albert Müller ou pour un tiers

intéressé ?

3

1

2

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Exercice B3

Droits réels

Les héritiers de feu Walter Meier, la veuve Anna Meier-Baumann et le fils Fritz Meier, ont convenu dans le cadre du partage de la succession que la veuve bénéficie d’un droit d’usufruit sur l’immeuble résidentiel Tödiblick 3. Fritz Meier doit en devenir propriétaire unique. Actuellement, Walter Meier figure encore au registre foncier à titre de propriétaire unique.

Questions

1. De quoi a-t-on besoin pour faire modifier l’inscription du registre foncier en faveur des héritiers de Walter Meier ?

2. De quoi a-t-on besoin pour transférer l’immeuble en la propriété unique de Fritz Meier et faire inscrire l’usufruit en faveur de la veuve ?

3. Sous quelle forme l’usufruit doit-il figurer au registre foncier ? 4. Mentionnez trois différences entre l’usufruit et le droit d’habitation ?

6

1

1

1

3

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C) Questions générales 4 points

Exercice C

Droits réels, etc.

Alois Studer, agriculteur à Amsteg (commune politique Silenen UR) constate sur une carte que le tunnel de base NLFA (à env. 480 m d’altitude) a été

creusé sous son immeuble (à env. 1400 m d’altitude) utilisé dans le cadre de

son exploitation agricole.

Il estime que ces travaux n’auraient pas dû pouvoir être réalisés sans son

consentement et exige qu’on conclue avec lui un contrat de servitude lui

donnant droit à une indemnité.

Question

Que pensez-vous de la situation juridique ? Indiquez les articles de loi pertinents.

4

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Examen écrit

Épreuve : Droit

Partie : CO/CPC © Commission suisse des examens de l’économie immobilière




Textes légaux

Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA et l’OBLF. Les éditions annotées de textes de loi

(WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés

par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place. En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la chancellerie fédérale.


1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les pages

supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet. 2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des



exigées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées). 6. Temps disponible : 60 minutes/60 points (ou 120 minutes/120 points pour les trois

épreuves de droit ensemble) 7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une


Abréviations

CO Code des obligations CPC Code de procédure civile Épreuves / Sujet Pondération

Vue d’ensemble du droit Pondération

A CO, partie générale 30 B CO, partie spéciale 20 C CPC / Garanties 10 Total 60

CC Examen écrit 40 CO, CPC

Fiscalité

Examen écrit (la présente épreuve) Examen écrit

60 20

Total 120

A) CO, partie générale 30 points

Évaluation des groupes de questions A1 – A2




Exercice A1


2

Un enrichissement ne doit être restitué que dans la mesure où il demeure présent et où on ne devait pas s’attendre à un remboursement.

juste

faux

0,5

Pour qu’une créance résulte d’un enrichissement illégitime, une faute doit incomber à la personne enrichie.

juste

faux

0,5

Les créances résultant d’un enrichissement illégitime

doivent être inscrites au registre foncier.

juste

faux

0,5

Un acte juridique unilatéral peut aussi donner lieu à une créance.

juste

faux

0,5

Exercice A2

Les déclarations suivantes relatives aux actes illicites sont-elles justes ou fausses ?

2

Le cas échéant, un dommage doit être chiffré précisément.

juste

faux

0,5

La naissance d’une créance résultant d’un acte illicite n’est possible qu’en présence d’une faute.

juste

faux

0,5

La responsabilité du propriétaire de l’ouvrage constitue une responsabilité pour faute.

juste

faux

0,5

Une créance résultant d’un acte illicite n’apparaît que si un dommage est constaté.

juste

faux

0,5

Exercice A3

Piot Philips est un nageur passionné, membre de la Fédération de natation, qui organise régulièrement des compétitions, et gastronome. Quand il apprend que la piscine de la commune, avec restaurant, est proposée en fermage, il contacte immédiatement le bailleur. Il explique souhaiter prendre le fermage surtout parce qu’il a l’intention de réaliser des compétitions de natation reconnues par la

fédération en marge de l’exploitation usuelle. Selon les indications du bailleur, le bassin intérieur mesure 25 m et le bassin extérieur 50 m. L’idéal, se dit Piot Philips, qui signe le contrat après avoir examiné les autres points avec le bailleur.

a) Indiquez si les conditions de la conclusion d’un contrat ont été remplies en précisant les articles de loi pertinents.

Complément d’information

Peu avant la réalisation d’une compétition de natation, six mois après la

signature du contrat de fermage, Piot Philips mesure le bassin extérieur et constate que sa longueur n’atteint que 49,5 m. Comme le délai de résiliation est de six mois, Piot Philips vous demande s’il existe une autre possibilité de se défaire immédiatement du contrat de fermage.

b) Tirez au clair cette question en indiquant les articles de loi pertinents.

10

4

6

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Exercice A4

Katja Riedmann, physiothérapeute indépendante, a besoin de 50 000 feuilles de papier pour un exposé. Elle demande différentes offres et opte pour la plus économique, celle de Weissblatt AG, qui propose un prix unitaire de CHF –.02. Aucun délai de livraison n’est convenu, mais six semaines plus tard, le papier

n’est toujours pas livré.

Questions

a) De quels droits dispose Katja Riedmann et comment doit-elle procéder ? Indiquez les dispositions légales pertinentes.

b) Comment Katja Riedmann devrait-elle procéder si la livraison du papier

avait été convenue jusqu’au 13 avril 2017, mais que la livraison n’est pas encore intervenue le 18 avril 2017 ? Mentionnez les bases légales.

c) Quelle serait la situation juridique si Katja Riedmann avait acheté le papier en vue de le revendre et que la livraison n’était toujours pas

intervenue le 13 avril 2017 ?

10

7

2

1

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Exercice A5

Évaluez si une obligation résulte d’un contrat dans les cas suivants :

6

Karl emprunte le matériel photographique de Hannah pour les vacances.

oui

non

1

Susanne engage le groupe de musiciens de son ami pour jouer lors d’une manifestation d’entreprise.

oui

non

1

Max est tabassé par Peter et Reto. Ses lunettes sont brisées.

oui

non

1

Dario commande deux tickets en ligne pour le concert du philarmonique de Vienne.

oui

non

1

Peter Küng exige de Hans Küng le versement de 4500 francs que l’employeur de Peter Küng a viré par erreur sur

le compte de Hans Küng.

oui

non

1

Sandra réserve le court de tennis pour deux heures.

oui

non

1

B) CO, partie spéciale 20 points

Évaluation des groupes de questions B1 – B2

Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse. Cochez (x) à chaque fois la case «juste» ou faux».


Réponse exacte = 1 point = 1 Réponse fausse = 0 point = 0

Exercice B1

Indiquez lesquelles des affirmations suivantes sur le mandat sont correctes.

4

La loi prévoit que tout mandat doit être conclu par écrit.

juste

faux

1

Selon la loi, tout mandat ne peut être résilié que moyennant un délai minimal de dix jours.

juste

faux

1

Les mandats sont réputés remplis lorsque le résultat escompté est atteint.

juste

faux

1

La responsabilité du mandant est soumise aux mêmes règles que celle d’un employeur.

juste

faux

1

Exercice B2

Theo et Saskia Weber souhaitent acheter un appartement en PPE et concluent une promesse de contracter dans ce but. Indiquez si les déclarations suivantes sont justes ou fausses.

4

Le contrat de vente de l’appartement en PPE peut être

conclu oralement pour être valide.

juste

faux

1

Le cas échéant, une promesse de contracter liée à ce contrat peut aussi être valablement conclue oralement.

juste

faux

1

La promesse de contracter peut être orale si le contrat de vente qui s’ensuit est conclu en la forme authentique.

juste

faux

1

SI la promesse de vente revêt la forme authentique, le contrat de vente peut ensuite être conclu oralement.

juste

faux

1

Exercice B3

Tobias Hummler souhaite faire repeindre son cabinet médical. Il prend contact avec le peintre Pinsel, qui lui propose de réaliser ces travaux en l’espace d’une semaine. Avant de partir en vacances, Hummler remet une clé du cabinet à Pinsel. De retour de vacances, Hummler constate que les murs de deux pièces ont été peints dans un ton jaunâtre, au lieu de la teinte blanche convenue.

Répondez aux questions suivantes en indiquant les dispositions légales

pertinentes.

a) De quel contrat s’agit-il et par quels articles de loi est-il réglé ?

b) De quels droits dispose Tobias Hummler et desquels ne dispose-t-il

pas ?

c) Comment doit-il procéder pour défendre ces droits ?

6

1

3,5

1,5

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Exercice B4

La société Stowe SA charge depuis des années Peter Lenny d’établir sa déclaration d’impôt. Afin de pouvoir terminer la déclaration d’impôt 2016 dans

les délais, Peter Lenny exige la remise de tous les documents nécessaires jusqu’au 20 février 2017. Ceci car, comme il l’a annoncé à Stowe, il sera absent du 1er au 31 mars 2017. Le 23 février 2017, les documents ne sont pas encore disponibles. Peter Lenny se demande comment il peut résilier le contrat.

Questions

a) De quel contrat s’agit-il ici ?

b) Où se trouvent les bases légales ?

c) Peter Lenny peut-il résilier le contrat ? Si oui, comment ?

6

1

1

4

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C) Garanties et CPC 10 points

Évaluation des groupes de questions C1 – C4

Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse. Cochez (x) à chaque fois la case correspondant à votre réponse.



Exercice C1

Les affirmations suivantes sont-elles justes ou fausses ?

2

Le droit de la procédure civile règle la procédure en cas de litiges civils.

juste

faux

0,5

Le CPC contient aussi des règles s’appliquant à la procédure pénale.

juste

faux

0,5

Le CPC contient aussi des règles sur les voies de recours.

juste

faux

0,5

Chaque canton règle son droit de la procédure civile de manière autonome.

juste

faux

0,5

Exercice C2

Les affirmations suivantes sont-elles justes ou fausses ?

2

L’autorité de conciliation peut toujours trancher si le

défendeur exige une décision.

juste

faux

0,5

Si un canton possède un droit de bail spécial, on peut y renoncer aux négociations de la procédure de conciliation.

juste

faux

0,5

Les offices de conciliation sont organisés selon un modèle paritaire.

juste

faux

0,5

Le bailleur ne peut en aucun cas se faire représenter auprès de l’autorité de conciliation.

juste

faux

0,5

Exercice C3

Déterminez si les déclarations suivantes sont justes ou fausses.

2

Le droit de rétention constitue une sûreté personnelle.

juste

faux

0,5

Une créance aussi peut être cédée à titre de sûreté.

juste

faux

0,5

Un fonds peut être vendu avec une réserve de propriété.

juste

faux

0,5

Une peine conventionnelle peut être convenue à titre de garantie d’une créance.

juste

faux

0,5

Exercice C4

Déterminez si les déclarations suivantes sont justes ou fausses. 4

Toutes les créances ont le même délai de prescription.

juste

faux

1

En cas de droit d’emption pour des objets neufs, le délai

de prescription peut être prolongé, mais pas réduit.

juste

faux

1

La prescription commence à courir dans tous les cas lorsque la créance devient exigible.

juste

faux

1

Si la prescription est interrompue, le délai reprend après la suppression du motif d’interruption.

juste

faux

1


Examen écrit

Épreuve : Droit

Partie : Fiscalité © Commission suisse des examens de l’économie immobilière




Textes légaux

Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA et l’OBLF. Les éditions annotées de textes de

loi (WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de

cours. L’utilisation de textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place. En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la chancellerie fédérale.








Épreuves / Sujet Pondération

Vue d’ensemble du droit

A Le système fiscal suisse 4 B Taxe sur la valeur ajoutée 16 Total 20

CC Examen écrit 40 CO, CPC

Fiscalité

Examen écrit Examen écrit (la présente épreuve)

60 20

Total 120

A) Le système fiscal suisse 4 points

Évaluation du groupe de questions A




Exercice A

Madame Dupont, cheffe d’entreprise, vient de déménager en Suisse depuis la

France avec sa fille, son chien et sa voiture. Intéressée par le système fédéraliste suisse, elle a fait des recherches et vous bombarde de questions lors de la signature du contrat de bail de son logement. Indiquez si les déclarations suivantes sont justes ou fausses.

4

La Confédération dispose de la souveraineté fiscale en matière d’impôt sur la succession.

juste

faux

0,5

La Confédération a la souveraineté en matière d’impôt sur les chiens.

juste

faux

0,5

Les cantons possèdent la souveraineté fiscale en matière d’impôt sur les véhicules à moteur.

juste

faux

0,5

La Confédération a la souveraineté fiscale pour l’impôt immobilier.

juste

faux

0,5

L’objet fiscal répond à la question : qui est assujetti ?

juste

faux

0,5

Le droit fiscal fait partie du droit public.

juste

faux

0,5

On ne reçoit aucune prestation directe de l’État pour les contributions causales.

juste

faux

0,5

Les services obligatoires (par ex. service militaire ou service du feu) comptent parmi les charges publiques.

juste

faux

0,5

B) Taxe sur la valeur ajoutée 16 points

Évaluation du groupe de questions B1




Exercice B1

Mme Dupont continue de bavarder à propos des impôts. Lesquelles de ses déclarations suivantes sur la TVA en Suisse sont correctes ou pas ?

4

La personne assujettie à l’impôt est l’entreprise.

juste

faux

0,5

Les différents cantons déterminent les prestations pouvant être imposées par option.

juste

faux

0,5

Un cumul de la TVA est rendu possible par la déduction de l’impôt préalable.

juste

faux

0,5

L’option réduit la taxe occulte.

juste

faux

0,5

La déduction de l’impôt préalable n’est pas admise

dans le cadre de l’exercice d’une activité dépendante.

juste

faux

0,5

Les opérations réalisées dans le domaine des jeux de hasard peuvent être imposées par option.

juste

faux

0,5

La taxe sur la valeur ajoutée est un impôt direct.

juste

faux

0,5

La TVA fonctionne via un taux d’imposition unique.

juste

faux

0,5

Exercice B2

Selon quels principes l’entreprise assujettie à la TVA de Mme Dupont doit-elle tenir ses livres de compte et ses pièces comptables (1 point) et quelles en sont les bases légales dans la LTVA (1 point) ?

2

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

Exercice B3

Mme Dupont souhaite louer des bureaux auprès de vous pour son entreprise assujettie à la TVA. Votre gérance immobilière est également assujettie à la TVA.

Vous disposez des indications suivantes :

Loyer mensuel (hors TVA): CHF 4 000.00 Frais annuels (TVA incl.): CHF 12 960.00 L’entreprise de Mme Dupont établit son décompte TVA selon la

méthode effective – elle est donc en droit de déduire intégralement l’impôt préalable.

Le bail est imposé par option – calculez le loyer annuel dû.

5

Exercice B4

L’entreprise assujettie à la TVA de Mme Dupont réalise un chiffre d’affaires de 400 000 francs (hors TVA 8%) au premier trimestre 2018. L’impôt préalable déductible calculé sur la base des achats de matériel s’établit à 122 850 francs (TVA 8% incl.). Calculez le montant de la créance TVA.

3

Exercice B5

La créance de TVA de l’administration fiscale envers l’entreprise de Mme

Dupont a été «égarée» par les autorités. Combien d’années après l’échéance de la période fiscale se prescrit une dette fiscale (1 point) et comment la prescription pourrait-elle être interrompue (1 point) ?

2

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................


Examen écrit

Épreuve : Connaissances de la construction © Commission suisse des examens de l’économie immobilière Nom, prénom: ................................................................................................................................ N° de candidat/e: ............................................................................................................................... Outils autorisés

Aucun








Annexes

Sans

Épreuves / Sujet Pondération

A Bases de la technique de construction 60 B Droit de l’aménagement du territoire 14 C Droit de la construction 16 Total 90

A) Groupe d’exercices

Bases de la technique de construction 60 points

Plans

Exercice A1

Les plans pour la mise à l’enquête ou l’exécution sur le chantier sont

dessinés à différentes échelles.

a) Vous avez devant vous un plan d’exécution à l’échelle 1:50 sur lequel

une table est dessinée. Vous mesurez cette table sur le plan – elle fait 4 cm de long et 2 cm de large. Quelles sont les dimensions réelles de la table ?

b) Le plan du projet de construction d’un logement est dessiné à l’échelle

1:100. Vous devez y dessiner un lit dont les dimensions réelles sont de 2 m x 1 m. Quelle est la taille en cm de ce lit à l’échelle 1:100 ?

c) À quelle échelle est en principe dessiné un plan cadastral (plan de situation) et qui en est l’auteur ?

d) À quelle échelle est en principe dessiné un plan détail et qui en est l’auteur ?

Remarque : 0,5 point par réponse correcte.

3

a) Dimensions réelles de la table : lo :………… m / la :………….m

b) Taille du lit à l’échelle 1:100 : lo :………...cm / la :…………cm

c) Échelle du plan cadastral : ...............................................................................

Auteur : .............................................................................................................

d) Échelle du plan détail : .....................................................................................

Auteur : .............................................................................................................

Surfaces et volumes de bâtiments

Exercice A2

Les surfaces et les volumes sont définis dans la «norme SIA 416 Surfaces et volumes des bâtiments».

a) En quelles surfaces est subdivisée la surface nette SN ? Mentionnez ces surfaces en indiquant leur désignation complète et l’abréviation

correcte. b) Que désignent les abréviations SUP et SUS ? Indiquez la désignation

complète.

Remarque :

a) 0,5 point par réponse correcte (0,5 point pour la forme complète et 0,5 point pour la forme abrégée).

b) 0,5 point par réponse correcte.

4

a) Subdivision de la surface nette

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

b) Désignation complète

- SUP: ..........................................................................................................

- SUS: ..........................................................................................................

Organisations et publications

Groupe de questions à répondre par oui ou non

Évaluation du groupe de questions de l’exercice A3

Décidez, pour chacune des déclarations suivantes, si sa réponse est oui ou non. Cochez (x) à chaque fois la case «oui» ou «non».



Exercice A3

Organisations professionnelles et publications ainsi que leur importance dans la construction :

3

Le code de frais par élément (CFE) est un instrument d’estimation et de calcul utilisé pendant la phase d’étude ; il se compose de différents groupes d’éléments.

oui

non

0,5

La SIA est l’organisation professionnelle des architectes et sa

désignation complète est Société suisse de représentation des intérêts des architectes.

oui

non

0,5

La norme SIA 118 contient les conditions générales pour l’exécution des travaux de construction.

oui

non

0,5

En Suisse, l’AEAI élabore les prescriptions sur la protection

contre l’incendie ainsi que des directives techniques et des

recommandations sur le thème de la protection contre l’incendie.

oui

non

0,5

Le bpa établit des bases normalisées pour la réalisation de devis (catalogues de prestations).

oui

non

0,5

La CNA (SUVA) peut faire stopper les travaux sur un chantier si la sécurité du travail n’est pas garantie.

oui

non

0,5

Structure du bâtiment, construction, enveloppe

Exercice A4

Le maître d’ouvrage d’un immeuble collectif doit choisir un principe constructif

de façade. En votre qualité de responsable du projet, vous êtes chargé de conseiller le maître d’ouvrage dans cette prise de décision.

Vous proposez deux variantes possibles :

- Isolation thermique extérieure crépie (façade compacte) - Façade ventilé

a) Mentionnez deux avantages importants et un inconvénient majeur de chacun de ces principes constructifs de façade.

Au cours de la discussion, le maître d’ouvrage évoque la possibilité de

réaliser une isolation intérieure. b) Mentionnez trois inconvénients majeurs de la façade avec isolation

intérieure. Remarque : 0,5 point par réponse correcte.

4,5

a) Deux avantages importants de la façade compacte

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

Deux avantages importants de l’habillage ventilé

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

Inconvénient majeur de la façade compacte

.....................................................................................................................................

Inconvénient majeur de l’habillage ventilé

.....................................................................................................................................

b) Trois inconvénients majeurs de la façade avec isolation intérieure.

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

Exercice A5

Le maître d’ouvrage a décidé de réaliser la façade avec un habillage ventilé.

a) Esquissez schématiquement la coupe de cette construction. b) Mentionnez les quatre principaux éléments de construction de la façade

avec habillage ventilé.

Remarque : a) 1 point pour l’esquisse correcte. b) 0,5 point par désignation correcte.

3

a) Schéma de la façade avec habillage ventilé

b) Désignation des quatre principaux éléments de construction

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

Exercice A6

Une toiture plate doit subir un assainissement total. La commune a un problème avec les grandes quantités d’eaux météoriques qui engorgent les canalisations. Ces dernières sont conçues comme un système unitaire qui ne peut pas être agrandi.

a) Quel type de toiture atténue le problème des canalisations ? Indiquez le terme technique correct.

b) Expliquez pourquoi le type de toiture plate choisi atténue le problème. Mentionnez les deux principales raisons.

c) La toiture plate est équipée de dispositifs d’écoulement pour évacuer

l’eau de la toiture. Si ceux-ci se bouchent, l’eau risque de s’accumuler. Que faut-il également prévoir, selon la norme SIA correspondante, pour que l’eau puisse tout de même être évacuée ? Indiquez le terme technique correct.

Remarque : 0,5 point par réponse correcte

2

a) Construction avec toiture plate

...................................................................................................................................

b) Deux principales raisons

...................................................................................................................................

...................................................................................................................................

c) Installation supplémentaire selon norme SIA

...................................................................................................................................

Technique domestique, énergie, aménagements intérieurs

Exercice A7

Dans une maison, on installe divers appareils alimentés en courant électrique. Ces appareils présentent différentes puissances.

a) En quelle unité ces valeurs de raccordement sont-elles indiquées ? b) Mentionnez les quatre principaux consommateurs de courant (appareils

présentant les valeurs de raccordement les plus élevées) présents en principe dans une maison individuelle (sans cas spéciaux).

Remarque : a) 1 point pour la réponse correcte. b) 0,5 point par réponse correcte.

3

a) Unité de la valeur de raccordement

.....................................................................................................................................

b) Appareils présentant les plus hautes valeurs de raccordement

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

Exercice A8

La production de chaleur est déterminée par la source d’énergie utilisée.

a) Mentionnez cinq installations de production de chaleur alimentées par différentes sources d’énergie.

b) Définissez en trois phrases la fonction et le but d’un chauffage, en indiquant les termes techniques corrects.

Remarque : a) 0,5 point par réponse correcte. b) 1,5 point pour une définition correcte (avec les termes techniques

corrects).

4

a) Différentes installations de production de chaleur

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

b) Définition de la fonction et du but d’un chauffage

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

Exercice A9

Lors d’un entretien consacré à un assainissement imminent, les propriétaires

d’un immeuble vous demandent si leur immeuble résidentiel et commercial a besoin d’un système d’extinction (sécurité incendie).

a) Expliquez le but d’un système d’extinction. b) Expliquez comment le système d’extinction fonctionne. c) Où sont en principe utilisés de tels systèmes d’extinction ?

Remarque : a) et b) 1 point pour la réponse correcte. c) 0,5 point pour la réponse correcte

2,5

a) But d’un système d’extinction

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

b) Comment fonctionne un système d’extinction

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

c) Locaux d’installation d’un système d’extinction

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................


Évaluation du groupe de questions de l’exercice A10




Exercice A10

Répondez aux questions suivantes sur le thème des installations électriques, de ventilation et sanitaires.

4

Le disjoncteur différentiel (FI) ne fonctionne qu’avec des

installations fixes. Il n’existe pas de combinaisons mobiles,

avec câble, fiche et boîte de protection.

oui

non

0,5

Les installations dites à courant faible désignent les installations des domaines de l’éclairage, de la chaleur et de l’énergie.

oui

non

0,5

Pour les maisons d’habitation, il existe des prescriptions

réglant où et comment des prises doivent être montées.

oui

non

0,5

Les installations de ventilation et de conditionnement d’air

doivent être entretenues régulièrement. Il existe des lois et des prescriptions à ce sujet.

oui

non

0,5

Est qualifié d’installation aéraulique un équipement qui

assure mécaniquement la ventilation, l’aspiration ou le

renouvellement de l’air.

oui

non

0,5

Le montage d’une installation de ventilation contrôlée des logements comporte aussi des inconvénients.

oui

non

0,5

Dans les zones qui manquent d’eau (par ex. zones

d’habitation et industrielle densément bâties), on utilise

aussi l’eau du lac pour l’alimentation en eau.

oui

non

0,5

En Suisse, la dureté de l’eau est indiquée en pH/litre.

oui

non

0,5

Exercice A11

Une batterie de distribution d’eau est installée dans le local technique pour

l’alimentation en eau du bâtiment. La conduite d’adduction est raccordée à

cette batterie et alimente ainsi la maison en eau.

Vous voyez ci-après un plan schématique d’une telle batterie de distribution. Indiquez la désignation technique correcte des éléments a-f.


3

a) ............................................................................................................

b) ............................................................................................................

c) ............................................................................................................

d) ............................................................................................................

e) ............................................................................................................

f) ............................................................................................................

350 l

Schemaplan einer Wasserhauszuleitung mit Verteilbaterie

a c e

b d

f

Exercice A12

Pendant une séance de coordination, le technicien responsable du chauffage parle des descentes d’air froid à prendre en compte.

a) Expliquez ce que sont les descentes d’air froid (avec des termes

techniques corrects). b) Mentionnez une situation typique dans laquelle un tel phénomène peut

apparaître.

Remarque : 1 point par réponse correcte.

2

a) Explication de la descente d’air froid

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

b) Où peut en principe apparaître une telle descente d’air froid

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

Exercice A13

Une chape d’anhydrite doit être posée dans un immeuble collectif. Cette

chape doit être flottante et comporter des conduites de chauffage par le sol pour la distribution de chaleur.

a) Expliquez en une à deux phrases ce qu’est une chape flottante et

pourquoi cette exécution est nécessaire dans ce cas particulier. b) Quelle doit être l’épaisseur de la chape en question dans la zone

traversée par les conduites de chauffage = (recouvrement minimal) ?

Avant la pose d’un revêtement de sol sur une chape, celle-ci doit avoir séché suffisamment.

c) Quelle est la règle générale pour la durée du séchage d’une chape ? d) Le sol d’un logement en location au 1er étage situé au-dessus d’un

logement également en location au rez-de-chaussée doit-il être doté d’une isolation thermique entre la dalle en béton et la chape ?

e) Motivez votre réponse à la question d)

Remarque : a) c) et e) 1 point par réponse correcte. b) et d) 0,5 point par réponse correcte.

4

a) Explications sur la chape flottante

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

b) Recouvrement minimal : .......................................... cm

c) Règle générale pour le séchage

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

d) Isolation thermique?

......................................................................................................................................

e) Justification de la réponse d)

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

Exercice A14

Vous devez planifier et faire réaliser les faux plafonds d’un immeuble

commercial.

a) Mentionnez quatre raisons importantes pour la réalisation de faux plafonds.

b) Mentionnez quatre types de faux plafonds (différents matériaux).

Remarque : 0,5 point par réponse correcte.

4

a) Raisons importantes de réaliser des faux plafonds

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

b) Matériaux des faux plafonds

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

Physique du bâtiment


Évaluation du groupe de questions de l’exercice A 15




Exercice A15

Répondez aux questions suivantes sur la physique du bâtiment :

3,5

La valeur U est influencée par le transfert thermique entre l’intérieur et l’extérieur ainsi que par la conduction thermique.

oui

non

0,5

Des points faibles peuvent se former à la hauteur des raccords (par ex. raccord du balcon) – on les appelle des ponts thermiques.

oui

non

0,5

Il existe trois formes classiques de l’eau : solide, liquide et gazeuse.

oui

non

0,5

L’air contient toujours de la vapeur d’eau. La capacité d’absorption d’eau de l’air dépend de la température.

oui

non

0,5

Les immissions émanent d’installations qui émettent des

substances polluant l’air, des odeurs, des vibrations, des

rayonnements ou autres.

oui

non

0,5

Les bruits peuvent être subdivisés en bruit aérien, bruit solidien et bruit d’impact.

oui

non

0,5

L’acoustique des parois simples massives peut être

améliorée par le montage d’une contre-cloison acoustique souple.

oui

non

0,5

Dommages de construction

Exercice A16

En qualité de professionnel de l’immobilier, vous êtes régulièrement confronté

à des cas de dommages des immeubles qui vous sont confiés. À quels facteurs les défauts de construction sont-ils le plus souvent imputables ? Mentionnez quatre facteurs importants.


2

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

Exercice A17

La façade d’un immeuble collectif bâti il y a trois ans connaît des problèmes.

La façade a été exécutée avec une isolation thermique extérieure crépie. Vous vous rendez sur place avec le spécialiste pour localiser le problème. Il vous explique que le problème est apparu en raison de l’orientation de la

façade.

a) Expliquez la nature du problème et pourquoi il dépend de l’orientation. b) Mentionnez deux autres facteurs favorisant le problème évoqué sous

a.). c) Comment pourrait-on atténuer le problème ? Mentionnez quatre

possibilités.

Remarque : a) 2 points pour la réponse correcte. b) 0,5 point par réponse correcte. c) 0,5 point par réponse correcte.

5

a) Explication

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

b) Deux autres facteurs d’influence

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

c) Comment atténuer le problème

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................


Évaluation du groupe de questions de l’exercice A 18




Exercice A 18

Répondez aux questions suivantes sur les dommages des bâtiments : 3,5

Dans un logement, une armoire est disposée contre une façade extérieure. La surface de la paroi s’est ainsi

réchauffée de 3°C. Selon le physicien du bâtiment, c’est la raison pour laquelle de la condensation s’est formée derrière

l’armoire.

oui

non

0,5

Des moisissures peuvent souvent apparaître à la hauteur des ponts thermiques.

oui

non

0,5

Quand de la condensation se forme sur de larges parts de la surface intérieure d’une fenêtre, le problème se situe

certainement dans une isolation thermique insuffisante du vitrage isolant.

oui

non 0,5

Un angle des façades extérieures constitue un pont thermique géométrique.

oui

non

0,5

Une image prise à l’aide d’une caméra infrarouge indique la

zone problématique (point faible), par ex. dans l’embrasure

d’une fenêtre, par une couleur rouge sombre car la

déperdition de chaleur y est importante.

oui

non 0,5

Par «aérer en grand», on entend ouvrir toutes les portes et les fenêtres pendant 5-10 minutes pour créer un courant d’air.

oui

non 0,5

Pour la pose de parquets, il existe des prescriptions réglant l’humidité maximale de la chape.

oui

non

0,5

B) Groupe d’exercices

Droit de l’aménagement du territoire 14 points

Contexte

Loi sur l’aménagement du territoire

La constitution fédérale oblige la Confédération à fixer les principes de l’aménagement du

territoire. Ceux-ci sont mentionnés dans la loi sur l’aménagement du territoire (LAT) et dans l’ordonnance sur l’aménagement du territoire correspondante (OAT).

Annexes : sans

Exercice B1

Selon la loi sur l’aménagement du territoire (LAT), la Confédération, les cantons et les communes coordonnent leurs activités ayant des effets sur l’organisation

du territoire et s'emploient à réaliser une occupation du territoire propre à garantir un développement harmonieux du pays. Mentionnez quatre tâches centrales de l’aménagement du territoire (principes régissant l’aménagement du

territoire) permettant de soutenir ces efforts.


2

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

Exercice B2

La confédération oblige les cantons à élaborer des plans directeurs.

Mentionnez quatre tâches importantes des plans directeurs.


2

....................................................................................................................................

....................................................................................................................................

..............................

epreuves...cseei av. de rumine 13 ch-1005 lausanne tél. : +41 (0) 21 331 20 99 e-mail [email protected]...

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