ÉTUDE DE MARCHÉLOCATIVE

Fournisseur officiel des données de Zipplex

XXXX rue Holt, Rosemont-La-Petite-Patrie, Montréal, Qc

Logement 8 ½, au rez-de-chaussé

5 octobre 2020

(514) 447-7579contact@ctrl.immoctrl.immo372 ch de la Grande-CôteRosemère (Qc) J7A 1K6

Nom du/des client(s) : Confidentiel

Objet : Estimation de valeur locativeBien à l'étude : Logement 8 ½ Adresse de l'immeuble : XXXX Rue Holt, Montréal (Qc) H1Y 1P4Ville : Montréal

Bonjour,En vertu du mandat qui nous a été confié, nous avons procédé à l'estimation de la valeur marchande pour lelogement du XXXX Rue Holt. Nous vous présentons les résultats dans le présent rapport.

Nous avons concentré notre étude sur les logements 8 ½ affichés au marché depuis les 2 dernières années, etcompris dans le secteur de Rosemont-La-Petite-Patrie. Nous avons identifié un ensemble de 30 unités afin de

constituer l'échantillon sur lequel ont été basées nos analyses. Dans ce rapport, nous vous présentons en détail

le loyer marchand observé selon nos quatre méthodes d'estimation.

Résultat de l'étude : Suivant nos quatre méthodes d'estimation du loyer marchand, nous avons déterminéque la valeur au marché du sujet ce situait dans l'intervalle de prix suivant.

Le positionnement de ce logement dans l'intervalle de loyer ci-haut dépendra deson niveau de qualité, des caractéristiques et des inclusions inhérentes à ce dernier.Pour un logement de qualité moyenne, n'offrant aucune inclusion, notamment auniveau du chauffage, le loyer marchand visé devrait être de $2 477, équivalent aurésultat de la régression linéaire des sujets comparables.

Le loyer estimé selon chacune des méthodes ainsi que les démarches effectuées sont illustrés dans la pagesuivante de ce rapport. L'échantillon complet utilisé pour notre analyse ainsi que la représentatiomn graphique de la régression linéaire se retrouve à la toute fin de cette étude, après la présentation des méthodes et de leurs résultats.

À propos du CTRLLe Centre Technique de Recherche sur le Logement (CTRL) est un regroupement d'acteurs et de partenaires

locaux dédiés à l'étude du logement. Nos activités consistent en la collecte et l'analyse de données sur le logement via

une stratégie omnicanale, allant du web aux approches directes avec les locateurs, locataires et gestionnaires

d'habitation. Nos productions vont de la simple synthèse jusqu’à la production complète de rapports. Pour plus de détails,

veuillez consulter le www.ctrl.immo

Mention importante concernant ce rapportNous adaptons la précision de nos rapports en fonction du type de bien à l'étude et de son marché. Plus le bien estomniprésent dans son marché, et plus le degré de précision sera élevé. La précision est établie en fonction desinclusions, des caractéristiques et de l'achalandage du logement. Finalement, nous nous basons sur le marché actuel,

mais ne prenons pas en considération les événements externes venant impacter de près ou de loin le secteur, ni

l'évolution future du marché. C'est pourquoi une part non négligeable d'interprétation et de mise en contexte est

nécessaire afin de définir la valeur au marché d'une unité.

(514) 447-7579 Centre Technique de Recherche sur le Logement

Mandat 1001

Le Centre Technique de Recherche sur le Logement

Présentation sommaire - page 1

[2 319$ ; 2 634$]

mailto:contact@ctrl.immo

Méthode du loyer marchand actualiséAfin de déterminer le loyer marchand actualisé, nous avons tout d'abord établi un taux de croissance pour

les données du secteur, s'élevant à 1,6%1. Il s'agit du taux d'inflation moyen observé entre 2017 et 2019 auQuébec. Il est toutefois important de noter que les prix offerts au marché pour le secteur à l'étude, basé sur un échantillon de 18 156 logements à louer depuis le 5 octobre 2017, ont bondi de 13,35% en moyenne par année.Ensuite, nous avons utilisé le taux de croissance pour actualisé le prix de chacun des logements à louer selon la date actuelle de l'étude (5 octobre 2020). Voici les résultats pour les 30 unités utilisées dans cette étude :

Moyenne $1 969,00 Nous établissons que le loyer marchand mensuelMédiane $1 912,34 se situe au niveau de la borne supérieure, soit àÉcart-type $350,39 $2 319. Le sujet à l'étude se démarque de par

Borne supérieure* $2 319,39 sa superficie, avec 2 400 PC, alors que la valeur

Borne inférieure* $1 618,61 maximale dans l'échantillonnage est de 2 000 PC.* Pour les 2 bornes, nous avons aditionné/soustrait un écart-type à la moyenne

Note : Pour les 3 méthodes qui suivent, les valeurs actualisées ont été utilisées.1 https://www.stat.gouv.qc.ca/statistiques/economie/comparaisons-economiques/interprovinciales/chap11.pdf

Méthode du loyer marchand standardiséPour cette méthode, nous considérons la taille des logements comme base d'analyse afin d'uniformiser les

résultats selon l'aire habitable. En effectuant cette manoeuvre, l'échantillon prend maintenant en compte

16 comparables sur les 30 unités initialement identifiées. Nous avons calculé le montant par PC équivalentpour chacun des comparables, puis nous l'avons multiplié par la taille du sujet, soit 2 400 PC. Voici les résultats :

Moyenne $3 147,12 Nous estimons plus juste de conserver la valeurMédiane $3 176,79 de la borne inférieure, puisque cette méthode Écart-type $513,12 suppose que le montant par PC demeure constantBorne supérieure $3 660,23 peu importe la quantité de PC. La valeur de $2 634

Borne inférieure $2 634,00 est celle qui se rapproche le plus de nos résultats.

Méthode de la régression linéaireCette méthode nous permet de constater la proportionnalité entre la croissance de la taille et celle des prix.Pour notre étude des 16 unités dont nous disposons de la taille, nous avons calculé l'équation de larégression linéaire. La variable x représente les tailles, et la variable y représente les prix. Voici les résultats :

Régression linéaire y = 0,493x + 1294 Considérant la taille du sujet, nous obtenons ceci : Coef. détermination R2 = 0,173 y = 0,493(2400) + 1294 y = $2 477

Méthode des comparables directsPour cette dernière méthode, nous avons considéré que les logements de 2 000 PC (plus haute valeur observée). Nous obtenons un total de 5 unités, pour lesquelles nous avons calculé le prix par PC, puis standardisé en multipliant les résultats par la taille du sujet, soit 2 400 PC. Voici les valeurs et les résultats obtenus :

Comparable 1 $2 166,78 Puisque nous n'avions que 5 comparables avecComparable 2 $2 254,13 une grande disparité de prix par PC, nous Comparable 3 $3 409,55 préférons la médiane à la moyenne, qui est moins Comparable 4 $2 576,38 sensible aux valeurs extrêmes, donc plus neutre Comparable 5 $3 150,51 que l'autre mesure. Cette méthode nous donne Moyenne $2 711,47 donc une valeur marchande estimée de $2 576.

Médiane $2 576,38

(514) 447-7579 Centre Technique de Recherche sur le LogementRésultats et méthodes - page 2

Estimation de la valeur marchande du logement

https://www.stat.gouv.qc.ca/statistiques/economie/comparaisons-economiques/interprovinciales/chap11.pdf

6840 Rue Lemay, Montréal, QC H1T 2L9, Canada 2018-10-15 $1 750 $1 806 2000 $0,90 $2 167

, H1X 1N3, Rosemont, Montréal, QC 2018-10-29 $1 875 $1 933 1650 $1,17 $2 8123453 Avenue Bourbonnière, Montréal, QC H1X 2M2, Canada 2018-11-09 $1 600 $1 649 1200 $1,37 $3 298H1X2T2, Canada 2018-11-22 $1 980 $2 040 1900 $1,07 $2 5766607 12e Avenue, Montréal, QC H1X 3A8, Canada 2019-01-27 $2 300 $2 362 1500 $1,57 $3 7803536 Rue Dandurand, Montréal, QC H1X 1N3, Canada 2019-01-31 $1 850 $1 900 - - -2607 Rue Saint-Zotique E, Montréal, QC H1Y 1E1, Canada 2019-03-09 $2 350 $2 409 1700 $1,42 $3 4015545 St Michel, H1y2c9, Vieux Rosemont, QC 2019-03-11 $1 820 $1 866 1400 $1,33 $3 1995131 3e Av, Montréal, QC H1Y 2W4, Canada 2019-03-20 $1 750 $1 793 1100 $1,63 $3 9132e avenue, Montreal H1Y 2Y6 QC 2019-04-04 $2 175 $2 228 1600 $1,39 $3 3415980 Boulevard Saint-Michel, Montréal, QC H1Y 2E5, Canada 2019-04-21 $1 800 $1 842 - - -5814 6e Avenue, Montréal, QC H1Y 2R2, Canada 2019-06-12 $1 550 $1 583 - - -5227 5e Avenue, Montréal, QC H1Y 2S6, Canada 2019-07-01 $1 585 $1 617 - - -1961 Des Carrieres, H2G 1W7, Rosemont, QC 2019-10-06 $1 685 $1 712 - - -6745 Rue Cartier, Montréal, QC H2G 2W1, Canada 2019-10-09 $2 200 $2 235 1700 $1,31 $3 155H2G2Z9, Canada 2019-10-19 $1 850 $1 878 2000 $0,94 $2 2541321 Rue Bélanger, Montréal, QC H2G 1A2, Canada 2019-10-20 $1 550 $1 574 - - -avenue Christophe-Colomb, H2S2H1, Montreal, QC 2019-11-03 $2 800 $2 841 2000 $1,42 $3 4107135 Rue Boyer, Montréal, QC H2S 2J9, Canada 2020-04-11 $1 990 $2 005 - - -6692 Avenue De Chateaubriand, Montréal, QC H2S 2N7, Canada 2020-04-13 $2 400 $2 418 1500 $1,61 $3 8696227 Rue Saint-Denis, Montréal, QC H2S 2R8, Canada 2020-05-04 $1 920 $1 933 1500 $1,29 $3 0936659 Rue Saint-Denis, Montréal, QC H2S 2S1, Canada 2020-05-12 $1 750 $1 761 1440 $1,22 $2 9357017 Rue Drolet, Montréal, QC H2S 2T4, Canada 2020-06-01 $2 350 $2 363 1800 $1,31 $3 1511257 Rue Bélanger, Montréal, QC H2S 1J1, Canada 2020-07-06 $1 495 $1 501 - - -6018 Ave Christophe-Colomb, Montreal, QC H2S 2G2, Canada 2020-07-09 $1 684 $1 690 - - -6792 Rue Boyer, Montréal, QC H2S 2J7, Canada 2020-08-02 $1 300 $1 304 - - -

6227 Rue Saint-Denis, Montréal, QC H2S 2R8, Canada 2020-08-10 $1 920 $1 925 - - -6681 Rue Saint-Denis, Montréal, QC H2S 2S1, Canada 2020-09-07 $1 995 $1 997 - - -6843 Rue Saint-Denis, Montréal, QC H2S 2S3, Canada 2020-09-10 $2 450 $2 453 - - -6865 QC-335, Montréal, QC H2S 2S3, Canada 2020-09-20 $2 450 $2 452 - - -

* En bleu : les unités utilisés pour la méthode des comparables directs$1 939 $1 969 1624 $1,31 $3 147$1 863 $1 912 1625 $1,32 $3 177$348 $350 274 $0,21 $513

$2 287 $2 319 1899 $1,53 $3 660$1 591 $1 619 1350 $1,10 $2 634

XXXX Rue Holt, Montréal, QC H1Y 1P4 2020-10-05 $1 070 $1 070 2400 $0,45 $1 070

(514) 447-7579 Centre Technique de Recherche sur le LogementListe des comparables - page 3

Liste des comparables

Adresse ÉmissionDernier

prixPrix

actualiséTaille (PC)

Prix/PC actualisé

Prix stardardisé

Moyenne :

Borne inférieure : Borne supérieure :

Écart-type : Médiane :

Informations du sujet à l'étude

Méthode du loyer marchand actualiséCette méthode consiste à trouver des valeurs équivalentes actuelles pour tous les comparables de l'échantillon. Pour ce

faire, nous utilisons un taux de croissance, appliqué en fonction du nombre de jours entre la dernière date d'affichage del'annonce, et la date de la présente étude. Une fois les comparables actualisés, nous calculons la moyenne, la médiane,l'écart-type et la borne inférieure et supérieure. Par définition :

- La moyenne et la médiane sont des mesures de tendances centrales. La différence entre les deux réside dans la manière dont elles sont calculées. Une médiane tient compte de la quantité de données dans l'échantillon (il s'agit de la valeur qui sépare l'échantillon en deux parts égales), alors que la moyenne ne tient compte que des valeurs. La médiane

est donc moins influencée par les valeurs extrêmes que la moyenne.

- L'écart-type mesure la moyenne des écarts à la moyenne, soit la dispersion moyenne de l'échantillon. Plus il est élevé, et plus les données ont tendance à s'éloigner de la moyenne.

- Les bornes supérieure et inférieure sont calculées à partir de la moyenne, à laquelle nous ajoutons (borne supérieure) ou soustrayons (borne inférieure) un écart-type. Prises ensemble, elles constituent l'intervalle contenant 68,3% del'échantillon total. Elles permettent aussi de déterminer le niveau moyen supérieur (borne supérieure) et le niveau moyen

inférieur (borne inférieure) de l'échantillon.

Méthode du loyer marchand standardiséCette méthode consiste tout d'abord à exprimer les valeurs actualisées trouvées avec la méthode précédente, sous forme

de dollar par pied carré ($/PC). Une fois cette métrique calculée, nous multiplions ensuite la variable par la superficie du sujet.

Nous obtenons donc des valeurs actuelles basées sur une même superficie, ce qui permet des comparaisons plus justes. Une

fois les comparables standardisés, nous calculons la moyenne, la médiane, l'écart-type et la borne inférieure et supérieure.

Méthode de la régression linéaireCette méthode consiste à trouver la relation entre la taille du logement et son prix, pour les comparables de l'échantillon.

Nous cherchons à estimer le montant du sujet selon sa superficie, en considérant la relation trouvée précédemment.

La régression linéaire est plus précise que les 2 premières, car elle tient compte de l'évolution des prix en fonction de l'évolution des tailles, sans faire l'hypothèse que les deux variables sont proportionnelles peu importe leur valeur.

Le coefficient de détermination (coef. Détermination) est la mesure démontrant la fiabilité de la régression (relation) trouvée. Plus l'indice se rapproche de 1, plus précise est la régression, donc plus fiables sont les résultats.

Méthode des comparables directsCette méthode consiste à prendre les 5 meilleurs comparables, et d'appliquer la méthode du loyer marchand standardisé.

L'avantage de ce principe est de focaliser que sur les comparables se rapprochant le plus du sujet. Une fois ceux-cistandardisés, nous calculons la moyenne et la médiane.

Limite de responsabilitéLes travaux et le rapport final s'appuient principalement sur les informations disponibles lors de la rédaction de la présenteétude, et varient en fonction de la demande du client, notamment au niveau des caractéristiques du/des logement(s) et du/des secteur(s) visé(s). Pour le taux d'actualisation utilisé, nous avons appliqué le taux d'inflation moyen entre 2017 et 2019. Cette information provient du site officiel de l'Institut de la statistique du Québec.

Toute documentation réalisée par le Centre Technique de Recherche sur le Logement (CTRL) dans le cadre du présent

mandat, sous quelque forme que ce soit (papiers ou numérique), est la propriété exclusive des clients concernés.

Le total de la responsabilité du Centre Technique de Recherche sur le Logement (CTRL), de ses dirigeants et de ses employés, à l’égard de nos clients pour tout dommage, quelle que soit la raison ou les circonstances, ne dépassera pas la facturation du présent rapport.

(514) 447-7579 Centre Technique de Recherche sur le Logement

Lexique

Lexiques et Responsabilité - page 4

Page titre rapport CTRLRapport professionnel CTRL template officiel.pdfPrésentation sommaire4 méthodes d'analyseListe des comparablesLexique et clauses