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SPÉCIAL IMMOBILIER DE BUREAUX

Vieux entrepôts, nouv eaux bureauxRecyclage. Ruches high-tech et usines du passé font bon ménage.PAR BRUNO MONIER-VINARD

S igne des temps ou phénomène de mode, l’univers tertiaire n’échappe pas à la mode hexa-

gonale du recyclage… industriel ! Au printemps, au cœur du 13e ar-rondissement de Paris, le plus grand campus numérique au monde (environ 1 000 start-up) devrait éclore sous la voûte de la Halle Freyssinet, un colossal bâti-ment ferroviaire construit par Eu-gène Freyssinet en 1927. Ses proportions ? Cinquante-huit mètres de largeur sur 310 mètres de longueur. Plus grand que la tour Eiffel que l’on aurait couchée. « Le principal défi de ce projet porté par le businessman Xavier Niel et la mai-rie de Paris était de créer un lieu in-novant tout en gardant la structure d’un bâtiment ancien inscrit à l’In-ventaire des monuments historiques », relève Pascal Germain, de Bureau Veritas, chargé du contrôle tech-nique. « A l’époque, cette halle en bé-ton précontraint é tai t dé jà avant-gardiste, avec une épaisseur d’à peine 5 centimètres par endroits. Quatre-vingt-dix ans après cette per-formance, l’immeuble tertiaire du XXIe siècle que nous réalisons sera tout aussi inventif », souligne Jean-Michel Wilmotte, l’architecte de cette mutation d’envergure lan-cée en octobre 2014.

Start-up. Mais comment rendre fonctionnel et confortable cet im-mense espace de 34 000 mètres car-rés ? Comment l’humaniser et lui garantir une qualité acoustique adaptée à son nouvel usage high-tech ? « Tout en tenant à préserver la mémoire des lieux, nous avons ajouté des éléments de charpente métallique aux structures d’origine, qui ont été restaurées. Le décalage vers l’exté-rieur des planchers des nefs latérales offrira depuis la travée centrale une vue d’ensemble des trois nefs en bé-ton », détaille Jean-François Patte, directeur des projets de l’agence Wilmotte & Associés.

Trois zones distinctes rythment désormais l’intérieur des lieux : une agora partagée dotée d’un au-ditorium de 370 places ouvert au public, un FabLab avec impri-mantes 3D, des espaces de ren-contre où les entreprises incubées peuvent rencontrer leurs clients, avocats, consultants. A côté, une zone « créative » hébergera dans des boîtes semblables à des conte-neurs les 3 000 postes de travail dévolus aux start-up. Autant d’al-côves où les entrepreneurs en herbe pourront s’isoler et travail-ler en toute intimité. Enfin, au

menu de l’espace détente, réparti sur 4 000 mètres carrés accessibles au public, figurent quatre restau-rants, un bar ouvert 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7, deux wagons de train vintage destinés à accueil-lir de multiples événements.

Plus au sud du 13e arrondisse-ment de Paris, porte d’Ivry, …

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Mutations. Après sa transforma-tion, l’ex-usine Panhard, à Paris 13e, héberge aujourd’hui le siège d’Arep.


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les anciens ateliers de l’usine Panhard et Levassor témoignent déjà d’une reconversion indus-trielle très réussie. Après quatre ans de chantier, l’ancien site de construc-tion automobile, restructuré et agrandi, fait place depuis 2014 au pôle tertiaire d’Arep, la filiale d’ar-chitecture et d’ingénierie de la SNCF. De part et d’autre de la fa-çade de brique, l’intervention contemporaine perpétue l’ADN du bâtiment d’origine.

Atrium. Le nouvel ensemble dé-ploie ses 21 000 mètres carrés de bureaux autour d’un monumen-tal atrium déployé sur les quatre niveaux de l’édifice. Confort ther-mique, acoustique, visuel : ce mastodonte où cohabitent 1 300 sa-lariés se targue d’avoir obtenu un haut niveau dans le label de certi-fication environnementale BREEAM. Ainsi, le puits de lumière qui s’élargit de haut en bas amène la lumière zénithale jusqu’au rez-de-chaussée. Et, pour éviter la sur-chauffe et l’éblouissement, les sheds de la toiture ont été occul-tés à 50 %. Enfin, pour minimiser le volume sonore, de la moquette au sol, des panneaux d’épicéa au plafond, ainsi que des sièges en tissu aussi douillet qu’absorbant acoustiquement ont été prévus. « Cette ruche calme tire aussi sa force de la grande diversité de ses espaces de travail : bureaux en solo séparés par des cloisons, modules de groupes adaptés au travail en équipe et au mode projet. Autre atout, sa véritable

proximité visuelle, qui permet à cha-cun de voir la disponibilité d’une salle ou de repérer facilement un collègue à qui l’on peut faire un petit coucou de la main », confie Claire Cinotti, architecte ayant œuvré à cette mé-tamorphose avec le patron d’Arep, Etienne Tricaud, et son binôme, Jean-Marie Duthilleul.

Ivry-sur-Seine, Issy-les-Mouli-neaux, Boulogne-Billancourt,

Saint-Denis, Saint-Ouen : tout au-tour de la capitale, la mise en marche du Grand Paris et l’essor du réseau de transports en com-mun du Grand Paris Express dopent l’attractivité des friches industrielles franciliennes. « Par-fois, on peut conserver le bâti existant et son charme particulier, capitaliser sur la présence de la pierre, du bois, de charpentes métalliques, à l’image d’un loft d’habitation. Un peu plus long et un peu plus coûteux, ce tra-vail requiert l’intervention d’archi-tectes capables, par leur imagination et leur savoir-faire, de produire des bureaux insolites et efficients. Parmi ce type de transformations, nous avons mené à bien, avec BNP Paribas Im-mobilier, la reconversion “augmen-tée” de l’entrepôt MacDonald, situé au nord-est de Paris. Cet exemple concret montre qu’il est véritablement possible de reconstruire la ville sur la ville », raconte Emmanuelle Baboulin, responsable du Pôle fon-cière tertiaire d’Icade.

Sur le terrain, un trio d’archi-tectes (François Leclercq, Marc Mimram, Odile Decq) a surélevé de plusieurs étages ce bâtiment XXL long de 610 mètres, pour y ajouter 26 000 mètres carrés de bu-reaux et une pépinière d’entre-prises. « Bureaux clippés sur le toit de MacDonald, reconversion de l’en-trepôt parisien des Galeries Lafayette du 32, rue Blanche, où siège au-jourd’hui la licorne high-tech Criteo, nouvelle jeunesse des Grands Mou-lins de Pantin : ces différents

Avant/après. Métamorphose de la Halle Freyssinet en agora numérique (en haut), à Paris 13e.

Surélevés. Des bureaux ont été clippés sur le toit des entrepôts MacDonald (Icade, BNP Paribas immobilier), Paris 19e.

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mariages heureux entre an-cien et moderne font le bonheur des ri-verains et de leurs élus, qui conservent ainsi un bassin d’emploi et un pan his-torique de leur patrimoine ouvrier », analyse Thierry Laroue-Pont, pré-sident du directoire de BNP Pari-bas Real Estate. Et les opportunités sont légion. En effet, la moitié des 52 millions de mètres carrés de bu-reaux que compte la région pari-sienne ont plus de 25 ans. L’OCDE vient ainsi d’installer son deu-xième grand site francilien dans l’immeuble In/Out, une ancienne usine de combinés téléphoniques bordant les berges de Boulogne-Bil-lancourt. A la manœuvre, l’agence DTACC a démoli la toiture en sheds

coiffant le patio central du bâti-ment pour y créer une cour inté-rieure et un jardin. Au sommet, deux coupoles d’origine recou-vertes de tuiles ont fait place à deux dômes de verre signés du cabinet Jouin Manku, offrant des vues plongeantes sur la Seine et le parc de Saint-Cloud. « Nous avons peu touché à la structure en béton ferraillé datant des années 1930, simple et ef-ficace, et ainsi gardé le caractère unique de cet immeuble, qui, comme tant d’autres, véhicule une identité forte par sa taille et son histoire archi-tecturale », observe Dimitri Boulte, directeur des opérations de SFL. « Outre une flexibilité d’aménagement hors norme, cette authenticité cadre

encore plus avec les besoins de mise en scène et les attentes des sociétés high-tech, friandes d’une culture de recyclage et d’économie circulaire », analyse Thibaud Bourdon, direc-teur du pôle conseil chez CBRE Design et Project. Ces espaces aty-piques, de grande portée et baignés de lumière, favoriseraient la créa-tivité et contribueraient à attirer les jeunes talents.

Fleurons. Pour admirer cette puissante histoire architecturale du passé conjuguée au présent et au futur, direction Pantin, au nord-est de la capitale. Dans le sillage de la transformation exemplaire des Grands Moulins, la métamor-phose entreprise par Nexity et Klé-pierre sur les Magasins généraux orchestre la reconquête et la nou-velle jeunesse des berges du canal de l’Ourcq. Aucun esprit de faça-disme dans la reconversion de cet ancien entrepôt de stockage, l’un des fleurons du patrimoine indus-triel francilien. « Malgré leurs ca-ractéristiques fortes, comme ici des coursives ceinturant cet immense pa-quebot sur 1,4 kilomètre de longueur, ces immenses volumes apportent des réponses à des besoins contemporains, comme le souhaitait l’agence de pu-blicité BETC, qui siège désormais dans ces lieux. Ce navire amiral offre des façades très ouvertes sur tous les cô-tés, de hauts plafonds idéaux

Nouveau style. Les Grands Moulins

de Pantin accueillent

des salariés

de BNP Paribas.

Navire amiral. Les Magasins généraux

de Pantin (Nexity

et Klépierre) abritent

depuis peu l’agence

de publicité BETC.

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pour y loger un studio de son ou de photo. Ces espaces très généreux permettent de dimensionner différents volumes plus ou moins petits, en fonc-tion de leurs usages », explique l’ar-chitecte Frédéric Jung.

«�Factory.�» Même son de clo-che à Marseille, où les Docks, bâ-timent historique et emblématique du port de Marseille, écrivent une nouvelle page de leur histoire. C’est parmi ces entrepôts revisités que l’agence Archimage a procédé au réaménagement des bureaux de JP Morgan : « Alors qu’on s’évertuait auparavant à masquer le côté indus-triel d’un lieu, on le met maintenant en évidence à travers sa décoration. Avec parfois d’heureuses surprises,

comme la démolition de ces faux pla-fonds qui a permis de retrouver de su-perbes voûtes en briquettes, indique Alexanda Corric, directrice d’Ar-chimage. Que ce soit aux Docks de Marseille ou dans l’immeuble du 16e arrondissement de Paris où nous avons œuvré avec la Foncière des ré-gions pour la société de conseil en stra-tégie digitale Onepoint, briques anciennes ou structure Eiffel ont ren-forcé l’identité corporate et ont accru la différence d’espaces de bureaux qui ne cherchent pas à ressembler à ceux des tours de la Défense, mais bien plus à des appartements atypiques où l’on se sent comme chez soi. »

Cette tendance vient tout droit des Etats-Unis, et particulièrement de la Silicon Valley. « Steve Jobs ou

Bill Gates y ont créé leur multinatio-nale dans un garage. Largement ré-pandue, la mode factory, qui envahit les espaces tertiaires, gagne désor-mais les universités, soulignent So-phie Henley-Price et Eric Gratacap, de l’agence Studios Architecture. Qu’il s’agisse de l’ancienne biscuite-rie du Chelsea Market new-yorkais qui enjambe la high line ou du siège californien de LinkedIn, que nous avons réaménagés, nous mettons en valeur les vestiges historiques dans un environnement un peu grunge, nettement moins léché qu’en France. » L’unique contrainte ? Une carcasse industrielle hyperflexible, à même de gérer une croissance ou une décroissance d’activité extrême-ment rapide §

Legende

Confort. Studios Architecture a agencé les nouveaux locaux de LinkedIn dans la Silicon Valley.

Renaissance. A Boulogne, l’OCDE occupe désormais l’immeuble In/Out (SFL), une ancienne usine de téléphones.

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