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ROYAUME DU MAROC PREMIER MINISTRE

MINISTERE DELEGUE CHARGE DE L’HABITAT ET DE L’URBANISME

Concertation avec l’Ordre National des Architectes

23-02-07

Message Royal du 03 octobre 2005Message Royal du 03 octobre 2005

Extrait de la Lettre Royale :

«Eu égard au caractère transversal du secteur de l'urbanisme et aux responsabilités communes à bon nombre de ses intervenants, aux niveaux national, régional et local, une bonne préparation du nouveau Code devrait se baser sur une approche démocratique fondée sur une large concertation avec l'ensemble des secteurs et des instances concernés… ».

ConstatsConstats

• Rigidité et lourdeur du dispositif législatif en vigueur ;• Complexité et lenteur des procédures d’élaboration des documents

d’urbanisme et des circuits d’octroi des autorisations ;• Difficulté de mise en œuvre des prévisions des documents

d’urbanisme ;• Multiplicité des acteurs et chevauchement de leurs attributions ;• Déficience des approches de concertation et de participation dans la

prise de décision ; • Absence d’instruments opérationnels d’aménagement et

d’instruments légaux d’intervention sur les tissus existants et patrimoniaux ;

Utilisation irrationnelle des sols et urbanisation des territoires exposés aux risques majeurs ;

• Hausse effrénée des valeurs foncières urbaines et absence d’instruments de régulation du marché foncier ;

• Amenuisement des réserves foncières de l’Etat et insuffisance de mécanismes de mobilisation des terrains privés ;

• Défaillance du système de contrôle et de répression des infractions ;• Manque de ressources de financement de l’Etat et absence de

mécanismes de contribution au coût d’urbanisation.

Les raisons d’un «codeLes raisons d’un «code»»

Regrouper l’ensemble des dispositions en vigueur

régissant l’urbanisme en un code unique cohérent ;

Rectifier les défaillances du dispositif actuel et combler

les vides juridiques ;

Moderniser le dispositif en vigueur.

Constat actuel : Un arsenal juridique éparse, désuète et incomplet.

Principes fondamentaux du codePrincipes fondamentaux du code

Instaurer un urbanisme facilitateur, Instaurer un urbanisme facilitateur, incitatif, participatif et équitableincitatif, participatif et équitable

Visant : L’inscription dans les impératifs de la mondialisation et du

développement durable ;

La consécration de la bonne gouvernance ; Le renforcement de la démocratie locale ; La mise en cohérence des politiques sectorielles ;

La gestion de la croissance et la maîtrise de l’éclatement urbain ; La professionnalisation du secteur et la clarification des responsabilités

des intervenants ; La mise en place d’instruments d’aménagement urbain : fonciers,

financiers et institutionnels ; L’optimisation et la répartition équitable du coût de l’urbanisation ; L’affirmation de l’identité marocaine et la pérennisation du patrimoine ; Le renforcement de la cohésion sociale et de la mixité urbaine.

Structure mise en placeStructure mise en place

Création d’un comité de pilotage chargé du suivi de l’élaboration du projet de code de l’urbanisme, présidé par M. Le Ministre et composé du Secrétaire Général, du Secrétaire Général du CNHU, de l’Inspecteur Général, du Directeur Général de l’Urbanisme et de l’Architecture et des Directeurs Centraux du M.H.U.

Démarche d’élaboration du codeDémarche d’élaboration du code

Concertations régionales et locales

Missions à l’étranger

Forum de Discussion en ligne

Brainstormings thématiques

Expertise nationaleet internationale

Questionnements sur des thèmes

stratégiques

Projet de code de l’urbanisme

Concertation avec des départements

ministériels

Concertations avec les walis et gouverneurs ;Concertations avec les Directions Centrales et les établissements publics du M.H.U ;Concertations régionales animées par les A. U (143 ateliers, 6.600 participants, 3.200 propositions) ;Concertations avec les professionnels du secteur.

Concertations régionales et localesConcertations régionales et locales

Concertation la plus large dans l’histoire de l’urbanisme

au Maroc

Sur la base d’un

document de concertation

Exploitation des résultats des concertations ;

Rapport de synthèse soumis à M. Le Premier Ministre ;

Relecture du rapport de synthèse par un professionnel privé ;

Restitution des résultats des concertations aux niveaux local et régional par les A.U.

Missions à l’étrangerMissions à l’étranger

Objectif :Prendre connaissance des expériences et pratiques internationales en matière de développement et de gestion urbaine.

Destinations :11 pays représentant différentes écoles en matière d’urbanisme :

Egypte / Emirats Arabes Unis, Jordanie / Liban, Thaïlande / Malaisie, Mexique, Brésil, Canada, Allemagne Etats-Unis d’Amérique.

Pistes de réponse à des questionnements liés à l’urbanisme ;

Rapports de missions et rapport de synthèse faisant ressortir la plus-value par rapport au projet de code.

Brainstormings thématiquesBrainstormings thématiques

Organisation de 11 séances de brainstorming sur des thèmes spécifiques (foncier, financement de l’urbanisation, urbanisations nouvelles,…) avec des experts et des personnes ressources.

Organisation de journées de travail sur des thèmes stratégiques avec des organismes professionnels notamment, avec l’Ordre National des Architectes, la Fédération Marocaine des Conseils d’Ingénierie, l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie et avec les anciens responsables de l’urbanisme.

Approfondissement des réflexions au sujet des thèmes traités.

Expertise nationale et internationaleExpertise nationale et internationale

Expertises nationales : Les urbanisations nouvelles ; Les secteurs d’aménagement concerté ; La rénovation et le renouvellement urbains.

Expertises internationales : La mise à niveau urbaine ; La répartition équilibrée des charges de l’urbanisation ; Les villes nouvelles.

Propositions de dispositions juridiques ;

Rapports de synthèse des missions des experts internationaux.

Forum de discussions en ligneForum de discussions en ligne

www.codeurbanisme.gov.ma Mise en place d’une plate-forme de discussion libre

permanente autour du projet de code de l’urbanisme ;

Information des partenaires et citoyens de l’état d’avancement du code et leur incitation à participer à son enrichissement ;

Chiffres clés au 23/02/07 : 22.662 visiteurs dont 13.474 résidents

à l’étranger et 1060 intervenants dans le forum.

Recueil des attentes, préoccupations et propositions des partenaires professionnels et des citoyens tout au long de l’élaboration du projet de code.

Bilan de la démarche adoptéeBilan de la démarche adoptée

Large concertation ;

Participation massive des collectivités locales, des professionnels, de la société civile ;

Appui remarquable des walis et gouverneurs.

Démarche participative fortement appréciée ayant permis de dégager d’importantes pistes de réponse aux questions liées à l’urbanisme.

Poursuite de l’élaboration du code de l’urbanisme cependant, tributaire d’une concertation avec les principaux départements ministériels sur des thèmes essentiels et à caractère transversal.

Propositions majeures du codePropositions majeures du code

Inscription dans les orientations du SNAT et du SRAT ;

Plus de distinction entre l’urbain et le rural ;

Simplification et restructuration des documents d’urbanisme ;

Renforcement de la décentralisation et de la déconcentration par l’attribution de :

la planification stratégique aux élus locaux ;

la gestion à l’Etat à travers une entité technique professionnelle (A.U) ;

l’homologation, l’approbation des documents d’urbanisme et le contrôle des infractions aux walis et/ou gouverneurs ;

Mobilisation du foncier à travers des mécanismes opérationnels ;

Instauration de mécanismes opérationnels d’aménagement ;

Instauration de mécanismes et de mesures de financement ;

Intervention et mise à niveau des tissus existants et patrimoniaux.

Thèmes saillantsThèmes saillants

1. Documents d’urbanisme ;

2. Villes nouvelles ;

3. Patrimoine architectural ;

4. Instruments de l’aménagement (fonciers et financiers) ;

5. Gestion urbaine ;

6. Constatation et répression des infractions.

1.Les documentsLes documents d’urbanismed’urbanisme

Dispositif en vigueur Dispositif proposé

Schéma Directeur d’Aménagement Urbain (SDAU)

Schéma Directeur d’Agglomération (SDA)

Plan de Zonage (PZ) Supprimé

Plan d’Aménagement (PA) pour les territoires urbains

•Plan d’Aménagement (PA) •Plan de Sauvegarde et de mise en valeur

Plan de développement des agglomérations rurales (PDAR)

Sans distinction entre l’urbain et le rural

Restructuration et simplification des documents d’urbanisme par la proposition de deux types de documents :

Document stratégique s’inscrivant dans les orientations du SNAT et du SRAT

Documents d’utilisation du sol en conformité avec le SDA

Document stratégique : Schéma Directeur d’Agglomération (SDA)

Support d’une contractualisation des actions programmées Support d’une contractualisation des actions programmées

entre les partenaires concernés entre les partenaires concernés

Champ d’application : Agglomération ;

Contenu : Secteurs à couvrir de documents d’utilisation du sol, périmètres de secteurs de projets, zones non urbanisables (zones à risque…), grands équipements sociaux et d’infrastructure et principes d’organisation des transports et des déplacements…;

Procédure : Établi par l’A.U, approuvé par le groupement des collectivités locales concernées, homologué par arrêté du Wali après avis du Ministre chargé de l’urbanisme ou de son délégataire ;

Durée de validité : Fixe les orientations sur 20 ans avec obligation de programmation des investissements et des réalisations publics sur 5 ans ;

Opposabilité : Opposable à l’administration ;

Révision : Evalué et actualisé tous les 5 ans avec une mise à jour des investissements.

1. Les documentsLes documents d’urbanismed’urbanisme

Document d’utilisation des sols : Plan d’Aménagement (P.A)

Champ d’application : Totalité ou partie d’une commune ;

Contenu : Privilégie la mixité fonctionnelle et sociale et indique les secteurs définis par leur densité globale, COS et vocation ;

Procédure : Établi par l’agence d’urbanisme en étroite collaboration avec la collectivité locale concernée, approuvé après certificat de conformité au SDA donné par celle-ci, homologué par arrêté du gouverneur ;

Durée de validité : Droit au sol et voirie à durée indéterminée sauf modification du plan, équipements sur 10 ans avec possibilité pour les propriétaires de recourir au droit de délaissement au-delà de 5 ans ;

Opposabilité : Opposable aux tiers ;

Révision : Evalué tous les 5 ans avec modification éventuelle.


Document d’utilisation des sols : Plan de Sauvegarde et de mise en valeur, notamment pour :

Des zones à intérêt patrimonial

Indique les différentes mesures et actions à mener (réhabilitation, requalification, reconversion) dans le périmètre du secteur concerné en s’appuyant sur le système parcellaire et définit les droits et servitudes.


Des zones naturelles et à intérêt écologique

Indique les possibilités d’aménagement et les mesures de protection et de mise en valeur de la zone ainsi que celles relatives au développement durable des espèces végétales existantes.


Plan de Sauvegarde et de mise en valeur

Procédure : Établis par l’agence d’urbanisme en étroite collaboration avec la collectivité locale et le département ministériel concerné, homologué par arrêté du gouverneur après avis de la collectivité locale et du ou des départements ministériels concernés ;

Durée de validité : Droit au sol et voirie à durée indéterminée sauf modification du plan, les équipements publics sur 10 ans avec possibilité pour les propriétaires de recourir au droit de délaissement au-delà de 5 ans ;

Opposabilité : Opposable aux tiers ;

Révision : Dans les formes et conditions prévues pour son établissement.

Les secteurs de projetsLes secteurs de projets Définis par le schéma directeur d’agglomération, le plan d’aménagement ou à défaut par un texte spécifique, les périmètres de secteurs de projets concernent notamment :

Projets de reconversion ;

Projets de réhabilitation ;

Projets de restructuration ;

Projets de régularisation ;

Projets d’urbanisation nouvelle ;

Grandes zones d’activités.

Ces projets nécessitent la prise en charge par un opérateur ayant vocation ainsi que la mise en place de mesures d’ordre juridique, foncier et financier.

22 . .Les projets de villes nouvellesLes projets de villes nouvelles

Définis par le schéma directeur d’agglomération ou par des études spécifiques dans le cadre des orientations du SNAT et du SRAT ;Décidés par décret pris après avis du comité interministériel des villes nouvelles ;Réalisés par un aménageur- développeur (Sté d’aménagement, établissement public…) chargé des études, de l’aménagement, du suivi et de la gestion de la ville nouvelle dans un cadre conventionnel, pendant une période déterminée ;Programmation des équipements publics par les départements et organismes concernés, réalisés dans le cadre de la maîtrise d’ouvrage délégué par l’opérateur (décret de création vaut obligation de programmation) ;Programmation de la voirie structurante et définition des principes d’organisation des transports et des déplacements ;Instauration de mesures d’incitation et d’encouragement fiscales et financières au profit des investisseurs créateurs d’emplois, sur une période déterminée ; Droit de préemption et d’expropriation délégué par l’Etat à l’établissement ;Droit de regard sur les transactions et les projets à réaliser dans un périmètre déterminé autour de la ville nouvelle.

33 . .Le patrimoine architecturalLe patrimoine architectural

Institution de périmètres sous surveillance architecturale dans les documents d’urbanisme ;

Elaboration d’une charte locale architecturale et paysagère ;

Possibilité de prendre un acte administratif au niveau régional, local ou intercommunal réglementant l’aspect architectural par décision du président du conseil communal spécifiant des dispositions architecturales à respecter sur une partie ou la totalité de la commune.

44 . .Les instruments de l’aménagementLes instruments de l’aménagement urbainurbain

Instruments fonciers :

Assouplissement des mesures d’immatriculation foncière pour l’autorisation de lotir dans les milieux urbains (immatriculation d’ensemble gratuite,…) ;

Morcellement des terrains dans les zones ouvertes à l’urbanisation sous certaines conditions ;

Institution d’un droit de priorité (de préemption) dans des secteurs déterminés au profit de l’Etat qui peut le déléguer aux collectivités locales ou aux établissements publics ;

Extension de la notion d’utilité publique, justifiant l’expropriation aux opérations et aux travaux d’urgence, de sauvegarde et d’intervention sur les tissus urbains ;

Recours au remaniement foncier dans le cadre de l’ouverture à l’urbanisation de nouvelles zones (remembrement urbain) ;

Recours à l’aménagement concerté, mesure opérationnelle permettant notamment la contribution au coût de l’urbanisation ;

Recours à des établissements spécialisés en aménagement foncier ;

Création d’agences foncières régionales.

Instruments financiers :

Création d’un fonds national de financement de l’urbanisation :

Emplois notamment : - Préfinancement des infrastructures primaires et hors

site ; - Constitution de réserves foncières pour l’acquisition

des terrains nécessaires aux équipements sociaux à

caractère local ; - Contribution incitative aux opérations

d’aménagement dans le cadre du remaniement foncier, de

l’aménagement concerté, de la rénovation et du renouvellement

urbains…

Ressources : - Produits de la fiscalité nationale ou locale : partie

de la TPI, … ; - Prêts concessionnels ; - Taxe sur les droits à construire créés par les plans d’aménagement, calculée au prorata du COS.


Instruments financiers :

Création de mesures fiscales incitatives pour des zones de transformation urbaine ;

Instauration de mesures d’incitation et d’encouragement fiscales et financières au profit des investisseurs créateurs d’emplois, sur une période déterminée, dans le cadre des villes nouvelles ;

Répartition par moitié entre les collectivités locales et les agences d’urbanisme les fonds perçus au titre des amendes sans préjudice des dispositions de l’article 47 du dahir n°1-92-280 du 4 rajeb 1413 (29 décembre 1992) portant loi de finances de l’année 1993 tel qu’il a été modifié et complété.


55 . .La gestion urbaineLa gestion urbaine

Pour responsabiliser les acteurs et pallier au chevauchement des attributions, deux options sont envisageables :

Option 1 : Conférer l’acte d’autoriser à l’Agence d’urbanisme.

Option 2: Concéder l’acte d’autoriser à l’A.U par la commune et ce, conformément à un cahier des charges préétabli.

Dans tous les cas, les constructions à réaliser dans des lotissements réceptionnés, sont autorisés sur la base d’une déclaration de l’architecte.

66 . .La constatation et la répression des La constatation et la répression des infractionsinfractions

Intégrer les dispositions du projet de loi n°04-04, notamment :

Instituer une police de l’urbanisme qui sera placée sous l’autorité directe du Gouverneur de la préfecture ou de la province ;

Transmettre les procès- verbaux de constatation des infractions directement au Procureur Général par les soins du Gouverneur ;

Confier au Gouverneur le pouvoir d’arrêter ou de démolir les travaux non réglementaires dès dépôt de la plainte en plus de l’intervention d’office sur le domaine public.

Parallèlement à ce projet, des mesures urgentes sont en cours, à savoir :

Le renforcement des mesures de sécurité et de contrôle en matière d’urbanisme (loi n°04-04 édictant diverses dispositions en matière d’habitat et d’urbanisme) ;

La régularisation urbanistique (projet de texte n°04-06 édictant des mesures provisoires pour la régularisation des constructions situées à l’intérieur des zones non réglementaires) ;

La généralisation des agences d’urbanisme et le renforcement de leur rôle (création d’A.U d’agglomération et de province).

Les mesures urgentesLes mesures urgentes