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Le Président

Réf : mhr/er/n° 2014- 814 /gr Lettre recommandée avec AR

Strasbourg, le 22 octobre 2014

Monsieur le Directeur Général, Par lettre du 12 septembre 2014, j'ai porté à votre connaissance les observations définitives arrêtées par la chambre régionale des comptes sur la gestion des Hôpitaux Universitaires de Strasbourg sur le thème de la gestion de la dotation non affectée, afin de vous permettre, si vous l’estimiez utile, d’apporter une réponse écrite à ces observations, en application du code des juridictions financières. En l’absence de réponse de votre part, ce rapport vous est à nouveau adressé pour être communiqué au conseil de surveillance dès sa plus proche réunion. En application des dispositions de l’article L. 243-5 du code des juridictions financières, ce rapport doit faire l’objet d’une inscription à l’ordre du jour, être joint à la convocation adressée à chacun des membres du conseil et donner lieu à débat. Ce rapport d’observations définitives est également adressé à M. le Président du conseil de surveillance, à M. le Directeur général de l'Agence régionale de santé, à M. le Préfet de la Région Alsace, Préfet du Bas-Rhin et à M. le Directeur régional des Finances publiques d'Alsace et du département du Bas-Rhin. Après sa communication au conseil de surveillance, il est communicable de plein droit à toute personne qui en ferait la demande. Aussi, je vous remercie de bien vouloir informer le greffe de la date à laquelle cette communication interviendra. Je vous prie d’agréer, Monsieur le Directeur Général, l’expression de ma considération distinguée.

Christophe Rosenau

Monsieur Jean-François Lanot Directeur Général par intérim des Hôpitaux Universitaires de Strasbourg 1, place de l’hôpital BP 426 67091 STRASBOURG Cedex

CHAMBRE REGIONALE DES COMPTES D’ALSACE

HOPITAUX UNIVERSITAIRES DE STRASBOURG LA DOTATION NON AFFECTEE

EXAMEN DE LA GESTION

(à compter de l’exercice 2009)

RAPPORT D’OBSERVATIONS DEFINTIVES


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Sommaire

SYNTHESE ................................................................................................................................... 2

LISTE DES RECOMMANDATIONS .............................................................................................. 3

1. LES SUITES DU RAPPORT PRECEDENT ET LA DIRECTION DU PATRIMOINE ET DES DOMAINES .................................................................................................................... 4

1.1 Les suites du précédent rapport de la chambre .................................................................... 4

1.2 La direction du patrimoine et des domaines ......................................................................... 4

2. LA GESTION DU PATRIMOINE ............................................................................................. 6

2.1 La connaissance des HUS de leur patrimoine ...................................................................... 6

2.2 La gestion des immeubles bâtis ........................................................................................... 8

2.2.1 Les logements ................................................................................................................... 8

2.2.2 Les locaux commerciaux et tertiaires ................................................................................. 8

2.2.3 Les résidences ................................................................................................................... 9

2.2.4 Les logements meublés ................................................................................................... 11

2.2.5 Le résultat de la gestion du patrimoine bâti ...................................................................... 11

2.3 La gestion des logements de fonction ................................................................................ 12

2.3.1 Le cadre juridique ............................................................................................................ 12

2.3.2 Les concessions de logement aux HUS ........................................................................... 13

2.4 La gestion des terres .......................................................................................................... 15

2.5 La gestion des forêts .......................................................................................................... 16

2.5.1 Les domaines forestiers et leur gestion ............................................................................ 16

2.5.2 Les projets de cessions et les résultats de gestion .......................................................... 17

2.6 La gestion de la cave ......................................................................................................... 17

2.6.1 La convention d’exploitation conclue avec la SICA .......................................................... 17

2.6.2 Les résultats de cette gestion .......................................................................................... 18

2.6.3 La gestion des stocks ...................................................................................................... 18

3. LA POLITIQUE DE CESSION DES IMMOBILISATIONS ..................................................... 19

3.1 Le plan pluriannuel de cessions ......................................................................................... 19

3.2 Les opérations de cession du site historique intéressant l’Etat et la CUS ........................... 20

3.2.1 L’opération avec l’Etat ...................................................................................................... 20

3.2.2 L’opération avec la CUS .................................................................................................. 20

ANNEXE 1 : Données relatives au patrimoine ............................................................................. 24


HOPITAUX UNIVERSITAIRES DE STRASBOURG

LA DOTATION NON AFFECTEE

EXAMEN DE LA GESTION (à compter de l’exercice 2009)

RAPPORT D’OBSERVATIONS DEFINITIVES


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SYNTHESE

L’examen de la gestion de la dotation non affectée aux soins (dotation non affectée-DNA) a porté d’abord sur les suites apportées aux observations précédentes, puis la gestion par les Hôpitaux universitaires de Strasbourg (HUS) de leur patrimoine (terres, terrains à bâtir, immeubles privés et immeubles désaffectés, forêts et cave historique) y compris les logements de fonctions et enfin la politique de cessions.

S’agissant des suites apportées aux observations précédentes, la chambre a constaté que les HUS ont réglé les arriérés dus au Foyer Charles Frey et à la ville de Strasbourg. La chambre a toutefois constaté à cette occasion que les relations des HUS avec la ville de Strasbourg relatives à la Fondation Saint-Marc mériteraient d’être clarifiées dans une convention. Celle-ci pourrait utilement traiter du sort des déficits, des frais de gestion et du devenir du droit à la moitié du produit net dans le contexte d’une politique de vente des biens en cause.

La chambre constate que la direction du patrimoine et des domaines produit tous les ans (sauf 2012) un rapport d’activité soumis à la commission du patrimoine puis au conseil de surveillance et relève que ce rapport (ni aucun autre document d’ailleurs) ne fait pas mention de l’activité de gestion et du résultat de la cave historique.

Les HUS ont une bonne connaissance de leur patrimoine immobilier privé. La politique de cession des immobilisations est, pour ce qui est de son aspect prévisionnel, encadrée par un plan directeur couvrant la période 2010/2025 et détaillée dans un plan pluriannuel de cessions allant jusqu’en 2021.

L’examen des concessions de logement, toutes accordées par nécessité absolue de service, n’appelle pas d’observations significatives. La gestion du patrimoine, qui comprend, outre un volet immobilier, celle des terres et des forêts ainsi que la cave historique, apparaît clairement orientée vers une cession progressive de l’ensemble pour contribuer au financement des investissements de l’établissement : ainsi, entre 2009 et 2012, le produit des cessions s’est élevé à près de 18 M€.

S’agissant du secteur immobilier, sa gestion englobe à la fois les logements concédés, les résidences locatives ayant vocation à héberger du personnel des HUS et le secteur produisant un revenu locatif. Cette unité de gestion explique que le résultat d’exploitation qui peut être identifié apparaît légèrement déficitaire, la présentation d’un résultat de gestion excédentaire résultant de l’intégration du produit des ventes (2,7 M€ entre 2009 et 2012).

L’examen de l’exploitation et de la gestion des terres corrobore ce constat de façon encore plus nette, dès lors que les cessions effectuées au cours de la même période ont rapporté 14,8 M€ (3,7 M€ en moyenne par exercice), alors que les recettes d’exploitation couvrent les charges de gestion d’à peine quelques dizaines de milliers d’euros par exercice.

En ce qui concerne le domaine forestier, des cessions sont également envisagées, alors que l’essentiel de ces produits résulte d’un contrat de fortage d’argile en vue de la production de matériaux de construction. Tout comme la cave historique, les forêts ne contribuent que pour quelques pourcents au résultat de gestion de la DNA.

La chambre a également examiné les conséquences et les perspectives de la réalisation

Observations définitives HUS/DNA


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du nouvel hôpital civil (NHC) qui libère des emprises foncières significatives au centre-ville. Une opération avec l’Etat conclue partiellement sous la forme d’un échange de terrains a déjà conduit au versement d’une soulte de 4,28 M€ aux HUS et permettra la réalisation de deux pôles (pôle d’administration publique accueillant notamment l’Institut d’études politiques et pôle de compétence en propriété intellectuelle).

En ce qui concerne le secteur sud-est de l’ancien site des hospices civils, sa dévolution est prévue à la CUS aux termes d’un protocole d’accord conclu en 2013. L’opération, conclue pour 18 M€, s’inscrit dans la durée (jusqu’en 2017) et se réalisera par étapes alors que le prix apparaît convenu à titre définitif, que les HUS supporteront des coûts de démolition et de dépollution dans la limite d’un plafond de 5,4 M€ et devront, pour libérer une partie de l’emprise cédée et reloger des services (coût estimé 7,15 M€).

En définitive, environ 95 % du résultat excédentaire constaté entre 2009 et 2012 au titre de la DNA découlent des résultats exceptionnels dégagés par les cessions d’immeubles et de terres. A plus long terme, au rythme des cessions envisagées, la pérennité de la DNA apparaît mise en cause dans plusieurs de ses composantes essentielles.

*

* *

En début de rapport, la chambre présente une synthèse de ses recommandations reprises dans l’ordre du rapport. Les recommandations visent à permettre une inflexion ou une amélioration de la gestion ; elles sont susceptibles d’être mises en œuvre sans délai particulier. Leur mise en œuvre fera l’objet d’un suivi.

LISTE DES RECOMMANDATIONS

Recommandation n° 1 : La chambre recommande aux HUS de conclure avec la Ville de Strasbourg une convention régissant les modalités de gestion de la Fondation Saint-Marc tant en ce qui concerne la prise en compte des déficits et des frais de gestion qu’en ce qui concerne les conséquences de la politique de cession.

Recommandation n° 2 : La chambre recommande aux HUS de procéder annuellement à l’information de l’assemblée délibérante sur les concessions de logement et sur l’état du patrimoine de l’établissement et de présenter le bilan d’exécution des dépenses d’investissement et de gros entretien afférentes aux logements concédés.

Recommandation n° 3 : La chambre recommande la mise en place d’une interface reliant la caisse enregistreuse du magasin de la cave des HUS au logiciel de gestion des stocks.



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1. LES SUITES DU RAPPORT PRECEDENT ET LA DIRECTION DU PATRIMOINE ET DES DOMAINES

1.1 Les suites du précédent rapport de la chambre

A l’occasion de l’examen de la gestion des Hôpitaux universitaires de Strasbourg (HUS), la chambre a choisi d’examiner spécifiquement la gestion de la dotation non affectée comprise comme le patrimoine non employé pour la production de soins. Après avoir examiné les suites apportées aux observations du précédent rapport de la chambre et présenté les moyens, missions et le fonctionnement de la Direction du patrimoine et des domaines (DPD) qui assure cette gestion patrimoniale, une deuxième partie analyse successivement la connaissance qu’ont les HUS de leur patrimoine, la gestion des immeubles bâtis, des terres et des forêts, celle des logements de fonction et de la cave des HUS. Une dernière partie examinera la politique de cession des immobilisations tandis que la conclusion aborde la rentabilité de la DNA.

A l’occasion de son précédent contrôle, la chambre avait relevé dans son rapport d’observations définitives du 7 mai 2009 que les HUS géraient des biens respectivement pour le Foyer Charles Frey et la Fondation Saint-Marc sans que les modalités de ces gestions soient précisément explicitées, voire reversées les quotes-parts dues aux bénéficiaires. A la suite du rapport de la chambre, la Direction du patrimoine et des domaines (DPD) des HUS a justifié avoir reversé à compter de 2007 (jusqu’en 2013) respectivement 163,4 k€ et 285,9 k€ aux institutions précitées. L’examen des justifications apportées à l’appui de ces versements révèle que tantôt il a été facturé une contribution aux frais de gestion ou encore que les gestions déficitaires ont été intégralement supportées par les HUS, sans imputation d’une quote-part à l’autre indivision.

S’agissant de la Fondation Saint-Marc, dont la moitié des revenus nets, défalcation faite des bâtiments de l’ancien Blatterhaus dans lesquels sont établis les services généraux des hospices, doit être reversée à la ville de Strasbourg – en fait, actuellement son CCAS (Conseil d’Etat, arrêt du 9 février 1865) - les dispositions existantes ne règlent ni la question des déficits (en stipulant par exemple qu’ils sont reportés), ni explicitement celle des frais de gestion (encore que la notion de revenu net signifie a priori la prise en compte de toutes les charges). Par ailleurs, engagées dans une politique de cessions de terrains, les HUS en ont aliéné une fraction depuis 2011, sans que soit clarifiée la question des droits au produit net du CCAS de la ville de Strasbourg.

Recommandation n° 1 : La chambre recommande aux HUS de conclure avec la Ville de Strasbourg une convention régissant les modalités de gestion de la Fondation Saint-Marc tant en ce qui concerne la prise en compte des déficits et des frais de gestion qu’en ce qui concerne les conséquences de la politique de cession.

La chambre prend acte de l’engagement des HUS de mettre en place cette convention.

1.2 La direction du patrimoine et des domaines

Moyens

Le directeur de la direction du patrimoine et des domaines (DPD) exerce en outre les fonctions de directeur délégué du pôle gériatrie, directeur des sites hôpital civil ancien, Robertsau, Elsau et enfin de directeur du Cancéropôle du Grand Est, structure ayant ses locaux sur le site de l’hôpital de Hautepierre, dans des bâtiments relevant du domaine privé des HUS. Outre le directeur, la DPD comprend neuf agents, l’attachée assistant le directeur, responsable du service, un adjoint des cadres hospitaliers, un technicien supérieur hospitalier et trois adjoints administratifs, ainsi que pour la cave, un technicien supérieur, un adjoint administratif maître ouvrier et un agent d’entretien qualifié.



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Missions

La DPD est en charge du patrimoine et des domaines, non affectés à l’activité de soins. Aux HUS, ce patrimoine privé comprend un patrimoine immobilier (immeubles locatifs, bureaux et commerces, logements de fonction, logements meublés et résidences du personnel), des terres, des forêts et une cave à vin dite historique.

Le rôle de la commission du patrimoine

L’activité de la DPD est supervisée par un organe consultatif appelé commission du patrimoine dont le fonctionnement est régi par un règlement intérieur. Elle a pour mission de communiquer au conseil de surveillance les éléments qui lui permettront de formuler des avis notamment en matière de cession, désaffectation / déclassement, aliénation et d’assurer un suivi général des activités de la DPD. Elle valide le rapport d’activité produit annuellement par cette dernière.

La commission est composée de sept administrateurs des HUS, nommés par le conseil de surveillance. Y figurent un représentant du la CUS, du Conseil général du Bas-Rhin et de la Région Alsace, un représentant des personnels médicaux, des usagers, des organisations syndicales les plus représentatives et une personne qualifiée. Elle se réunit à l’initiative de la DPD au moins quatre fois l’an ou à la demande de quatre membres.

Ses avis doivent être rendus avec un quorum minimal de quatre membres, dont nécessairement deux représentants des collectivités locales et deux représentants des autres collèges. Ils concernent dans la très grande majorité des cas des dossiers de cessions de biens des HUS et, une fois l’an, l’avis sur le rapport d’activité de la DPD. Ces avis sont réputés être obtenus par consensus ; à défaut les dossiers doivent être représentés, après une instruction complémentaire.

L’article III-3 du règlement intérieur prévoit la rédaction d’un procès-verbal et d’un compte rendu suite à chaque réunion, par la DPD. En fait, les comptes rendus tiennent également lieu de procès-verbal. Ils sont complets, détaillés et mentionnent expressément l’avis rendu par la commission.

L’article III-4 prévoit que les avis de la commission sont transmis par la DPD au conseil de surveillance et que la commission présente un rapport annuel d’activité au conseil de surveillance. Le rapport présenté au conseil de surveillance est en fait le rapport d’activité de la DPD : celui-ci est compréhensible et suffisant, dès lors que le conseil de surveillance dispose aussi des avis détaillés de la commission du patrimoine. Tant les dispositions de l’article III-3 prévoyant à la fois un procès-verbal et un compte rendu que celles de l’article III-4 prévoyant un rapport spécifique de la commission du patrimoine pourraient être modifiées pour les mettre en conformité avec la pratique.

Le rapport d’activité de la direction du patrimoine et des domaines

Prévu à l’article I-2 du règlement intérieur, ce rapport doit être produit annuellement par la DPD et être validé par la commission du patrimoine. Seuls les rapports pour les exercices 2009 à 2011 ont pu être produits. Le rapport 2012 est encore inachevé et non validé. L’argument de surcharge de travail apparaît difficilement recevable pour la chambre dès lors que la carence constatée prive l’organe de gouvernance d’une information sur le devenir du patrimoine des HUS.

A la lecture du rapport 2011, la chambre observe qu’il porte bien sur les propriétés bâties (parc locatif, logements de fonction et résidences du personnel, soit le home des infirmières et le foyer du jeune travailleur) et les propriétés non bâties (terres agricoles et forêts). Par contre, la cave historique est omise dans l’énumération, tout comme elle est absente dans la présentation des résultats d’exploitation de la gestion des biens relevant de la DPD.



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Pour la chambre, la cave relève de la gestion du domaine privé des HUS et devrait donc être comprise dans le rapport annuel de la DPD présenté et validé par la commission du patrimoine. S’il a pu être produit des rapports annuels d’inventaire et, depuis 2000, des tableaux retraçant les charges, produits et résultats annuels de la cave, la chambre observe que ces tableaux et rapports ne peuvent tenir lieu de rapport annuel de gestion de la cave.

Il n’est de plus pas certain qu’une autre instance des HUS (telle que le conseil de surveillance par exemple) exerce un contrôle sur cette gestion. Ce contrôle paraît d’autant plus nécessaire que depuis 2004 le total annuel des recettes de la cave oscille entre 665 k€ (en 2006) et 740 k€ (en 2012) et son résultat, qui était négatif en 2004 (de 9,5 k€), est positif depuis lors et oscille entre 17 k€ (en 2008) et 41,4 k€ (en 2012).

La chambre prend acte de l’engagement des HUS de mettre en place un rapport d’activité spécifique à la cave et intégré dans celui de la direction du patrimoine et des domaines.

2. LA GESTION DU PATRIMOINE

Dans son rapport public annuel de février 2012 relatif au patrimoine immobilier privé des hôpitaux non affecté aux soins, la Cour des comptes observait que « la gestion du patrimoine privé, non affecté aux soins, n’a pendant longtemps et, à quelques exceptions près, pas fait l’objet d’une politique active et efficace. Les établissements ont donné priorité à son utilisation pour le logement de leurs personnels dans des conditions mal maîtrisées ou à sa réutilisation pour des activités annexes au détriment souvent de sa cession. Les cessions sont de fait demeurées rares ou effectuées à un prix qui tenait moins compte de la valeur de marché des emprises dans une optique d’optimisation des recettes que des projets de substitution que pouvaient porter d’autres acteurs, en particulier les communes. Les administrations de tutelle n’ont pris que récemment conscience de son potentiel de valorisation dans un contexte marqué par des restructurations immobilières massives et l’importance des contraintes financières. La valorisation du patrimoine privé ne peut toutefois certes pas à elle seule résoudre la question des déficits et de l’endettement hospitaliers et du financement des investissements. Elle participe cependant de la nécessité absolue de mobiliser toutes les possibilités de ressources et toutes les marges d’efficience dans un cadre financier durablement très contraint. »

Pour la chambre, la mobilisation de ces ressources issues du patrimoine immobilier privé, passe par une bonne connaissance de ce patrimoine et ensuite par une bonne gestion de ses divers composants (immeubles, terres, forêts et cave historique). Cette bonne gestion passe elle-même par la recherche du bon équilibre entre l’utilisation d’une partie de ce domaine pour un usage de logements de service concédés par nécessité absolue ou utilité de service, la location d’une partie de ce patrimoine dans un but lucratif et, enfin, la cession de certains biens.

2.1 La connaissance des HUS de leur patrimoine

L’examen de ce point fait écho à la recommandation de la Cour des comptes d’« améliorer l’information budgétaire et comptable relative au patrimoine immobilier hospitalier privé en précisant systématiquement dans des annexes aux états financiers la valeur de marché des biens non affectés aux soins ». Une connaissance complète et détaillée de leur patrimoine par les HUS est un prérequis pour la mise en œuvre d’une gestion maîtrisée de leur patrimoine.

Cette connaissance comprend l’inventaire précis des biens, le suivi comptable de ces biens au bilan, leur valorisation ainsi que des tableaux de suivi de la gestion. Enfin, comme c’est le cas aux HUS, où la gestion de la DNA relève d’une direction spécifique, les relations entre celle-ci et la direction des finances pour la mise à jour comptable et financière du bilan ont été examinées.

Les observations de la chambre portent sur l’inventaire des biens, les tableaux de suivi de la gestion et les liens entre la DPD et la direction des finances.



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L’inventaire des biens relevant du domaine privé des HUS

Au titre du projet d’établissement 2006/2011, la DNA est concernée par l’orientation « améliorer les outils de suivi ». Cette amélioration des outils de suivi doit permettre aux décideurs de « disposer de l’information nécessaire en temps utile ». Pour ce faire « la déconcentration de la gestion impose de mettre à la disposition des décideurs une information de qualité, rapidement disponible, sélectionnée et utilisable. Cet objectif nécessite de revoir les supports actuels de diffusion de l’information de gestion, de manière à fournir une aide à la décision efficace à tous les niveaux de gestion de l’établissement ». Le nouveau projet d’établissement 2012/2017 ne mentionne pas explicitement la DNA et ne contient plus d’orientation du type de celle qui vient d’être rappelée.

Si les HUS n’ont pas en tant que tel un outil de recensement du patrimoine (privé ou public), la DPD dispose, néanmoins, de deux outils différents qui lui permettent de connaître précisément ce qui relève de sa gestion, à savoir le logiciel SAGAH dans lequel sont enregistrés les terrains et les forêts du domaine privé ainsi que les stocks de la cave, tandis que patrimoine bâti est suivi tous les ans à partir des relevés de propriété fournis. Ces relevés ont l’avantage sur SAGAH, de lister également les propriétés bâties du domaine privé. Ils conduisent tous les ans à des rapprochements entre ces relevés et la liste des propriétés vendues en cours d’exercice et contribuent aussi à la vérification de la contenance des propriétés (terres, forêts et bâti). Ces pointages et rapprochements, certes fastidieux et mobilisant des moyens, permettent aux HUS d’avoir une connaissance complète et à jour de leur patrimoine privé.

Les HUS ont fait réaliser entre 2010 et 2011 par une société spécialisée une valorisation foncière de la réserve foncière dont ils disposent en centre-ville sur leur site historique L’étude, après avoir analysé l’existant, propose au final des stratégies et calendriers de cession retracés dans une « synthèse financière des scénarios de cession envisagés » qui envisage deux scénarios de cession à la CUS (une hypothèse basse et une hypothèse revue à la hausse).

Les HUS ont également fait réaliser en 2013 une étude sur leur patrimoine foncier (hors forêts), pour en connaitre sa localisation et ses caractéristiques. L’objectif était de mettre en regard de ce patrimoine des éléments ayant un impact sur sa valorisation (zonages des documents d’urbanisme, enjeux environnementaux et éléments du tissu urbain) notamment dans les secteurs et communes ayant un fort potentiel en matière d’urbanisation future. L’étude est complétée par des cartes localisant toutes les parcelles. Les HUS sont propriétaires de 1 869,7 ha, répartis sur 123 communes. 13 de ces communes en concentrent la moitié et cinq communes (Holtzheim, Ittenheim, Schnersheim, Berstett et Lampertheim) contiennent le quart de l’ensemble. Ce patrimoine est très fortement concentré autour de Strasbourg et son agglomération.

73 % de ce patrimoine sont classés en zone agricole, 19 % en zone naturelle ; seuls 59 ha (3 % de l’ensemble) sont situés en zone d’urbanisation future, dont un quart (14,7 ha) en zone d’urbanisation à court terme.

Les tableaux de suivi de la gestion immobilière

Les HUS disposent de tableaux de suivi de la gestion de leur parc locatif et des logements de fonction. Il s’agit de 22 tableaux et sous-tableaux qui constituent des documents pertinents pour la gestion immobilière locative assurée par la dotation non affectée. Les HUS ont une bonne connaissance de la composition et de la localisation de leur patrimoine privé, ainsi que de son état, de son occupation, des loyers à percevoir, des travaux d’entretien et grosses réparations à mener.

Les relations entre la DPD et la direction des finances

La DPD transmet tous les ans à la direction des finances des états de régularisation comptable des ventes de bâtiments, terres ou forêts. Ces documents mentionnent le nom de l’acquéreur, la date de l’acte de vente, la date de l’accord du directeur général, le prix de la



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vente, le numéro du titre de recette et la date de son bordereau, le numéro du compte à créditer, la valeur au bilan du bien cédé et le numéro du compte à débiter et la variation de superficie et de valeur au bilan s’il s’agit d’une terre ou d’une forêt (valeur et superficie initiales, valeur et superficie cédées et valeur et superficie du solde final).

L’examen de l’actif détaillé du bilan, partie bâtiments des domaines, au 31 décembre 2013, révèle que l’information de la vente de biens immobiliers n’a pas été prise en compte, ces biens figurant toujours à l’inventaire au 31 décembre 2013. Ce constat illustre le fait que les informations transmises par la DPD à la direction des finances ne sont pas prises en compte par cette dernière pour la mise à jour du bilan de l’établissement, ce qui en altère la signification et la sincérité, tant au niveau du bilan que de la présentation du résultat.

2.2 La gestion des immeubles bâtis

Le parc locatif des HUS comprend des logements, des locaux commerciaux et tertiaires, des résidences et des logements meublés.

2.2.1 Les logements

Au 1er octobre 2013, 13 des 51 logements destinés à la location sont vacants, soit un taux d’occupation de 75 %. Sur ces 13 logements, sept vont être restructurés et feront l’objet de travaux de rénovation et trois vont être cédés. Sur les 38 logements restants, 25 sont loués par des agents des HUS.

Les loyers sont établis par référence aux niveaux observés dans le domaine privé auprès de professionnels du secteur afin de fixer un montant de loyer cohérent. La comparaison de ces loyers avec les tarifs pratiqués par des agences immobilières confirme la cohérence des montants fixés par les HUS. Les loyers sont révisables en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers. En cas de relocation, le montant du loyer sera revu en fonction des travaux éventuellement effectués.

Le paiement des loyers est suivi mensuellement et il n’y a pas de retards dans l’encaissement de ceux-ci. Un seul contentieux est en cours et concerne un appartement trois-quatre pièces pour lequel un échéancier pour le paiement des arriérés de loyer a été mis en place à la suite d’une procédure judiciaire.

2.2.2 Les locaux commerciaux et tertiaires

Les HUS sont propriétaires de 11 locaux à destination de bureaux et de deux locaux commerciaux exploités sous forme de restaurants, situés à Strasbourg. La superficie de ces deux restaurants est de 39 m² et 41 m² pour un loyer annuel hors charges de 7 761 € et 9 403 €.

Les locaux de bureaux d’une superficie totale de 2 685 m², rapportent 183 k€ dont 138 k€ sont versés par la trésorerie des HUS, pour 1 200 m² de locaux.

Deux locaux tertiaires destinés à être cédés sont vacants au 1er octobre 2013. D’autres locaux sont loués à des associations, parfois à des conditions symboliques à tout le moins en deçà des conditions du marché, notamment à l’association d’action sociale du Bas-Rhin au sein de l’aile ouest du pavillon Lovisa de l’hôpital de la Robertsau où les 595 m² loués accueillent une crèche collective gérée par l’association. Le bail, daté du 30 janvier 1984 prévoit, outre le montant du loyer et des charges, les obligations d’entretien et de réparation, la réservation de 25 % des places aux enfants des agents des HUS. Ce bail ne prévoit, par contre, aucune durée. Les HUS se sont engagés à modifier ce bail.

Le centre d’investigation clinique, qui est un centre de recherche public, occupe des locaux sur le site de l’hôpital de Hautepierre. Ces locaux se situent dans un immeuble dont le reclassement dans le domaine public des HUS est prévu, dès que les deux logements loués dans ce même immeuble ne seront plus occupés.



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Enfin, 240 m² sont loués sur le site de l’hôpital au Cancéropôle du Grand-Est (CGE), moyennant un loyer modique (10,3 k€ par an, charges locatives comprises). Cette association de droit local regroupe les participations suivantes :

- collectivités territoriales, - centres hospitaliers universitaires, - centres de lutte contre le cancer ; - organismes de recherche (Inserm, CNRS), - universités, - industriels, - associations caritatives.

L’essentiel de ses recettes provient de l’institut national du cancer, des cinq régions du Grand’Est et des associations caritatives. Ses comptes sont certifiés et publiés au Journal officiel.

La chambre observe que l’avantage en nature, constitué d’une part, par le niveau du loyer facturé par les HUS et, d’autre part, par la mise à disposition d’un cadre des HUS pour assurer la direction administrative du CGE, ne sont pas valorisés dans les comptes des HUS. Par ailleurs, la chambre recommande qu’une convention formalise les liens et relations entre les HUS et l’association Cancéropôle du Grand’Est et prend acte de ce que le bail est signé par le directeur général pour les HUS et par le président pour le CGE.

2.2.3 Les résidences

La DPD est en charge du suivi de la gestion de deux résidences du personnel, le foyer du jeune travailleur, sur le site de l’hôpital de la Robertsau, et le Home des infirmières, sur le site de l’hôpital civil. Ces résidences sont réservées au personnel et aux stagiaires des HUS. Elles accueillent également les étudiants de l’Institut de formation en soins infirmiers et de l’Institut de formation des cadres de santé. Ces deux résidences font l’objet de baux emphytéotiques et commerciaux conclus avec la société anonyme d’économie mixte locale Habitation Moderne (HM) au cours de l’année 2002. Les HUS ont une connaissance détaillée des résultats de l’exploitation de chaque résidence. La DPD en effectue une analyse chaque année et les coûts de fonctionnement sont précisément suivis.

Le foyer du jeune travailleur

Aux termes d’un bail, d’une durée de 52 ans à compter du 1er janvier 2002, la société HM s’est engagée à restructurer l’immeuble situé au 52 de la rue Mélanie en deux parties :

- une aile nord, composée de 46 chambres avec salle d’eau, à destination des HUS ; - une aile sud, composée de 18 logements locatifs gérés par Habitation Moderne.

Ce bail emphytéotique prévoit un loyer annuel révisable (24 264 € hors charges en 2012) et que le preneur s’engage à conserver l’immeuble en bon état durant toute la durée du bail, ainsi qu’à effectuer tous les aménagements nécessaires à ses frais, y compris les grosses réparations. A l’échéance du bail, l’ensemble de l’immeuble, améliorations comprises, restera la propriété des HUS.

Un bail commercial, prenant effet au 1er avril 2003 pour une période de 12 ans, prévoit la sous-location de l’aile nord par la société HM aux HUS pour y loger une partie de ses employés. Il fixe le loyer annuel payable mensuellement par les HUS ainsi que le montant et la nature des charges locatives. Ce loyer est composé d’une part fixe (59 646 €) constituée par le montant de l’annuité du prêt contracté par HM afin de financer les travaux de rénovation du bâtiment, et d’une part variable actuellement constituée par des frais de gestion et des provisions pour grosses réparations. Cette partie variable est révisable tous les trois ans en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction. La taxe foncière sur les propriétés bâties est facturée à sa valeur réelle chaque année à l’échéance. Selon les données communiquées à la



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chambre, les HUS ont acquitté à Habitation Moderne en 2012 environ 96 k€ (parts fixe et variable et charges locatives).

Dans le même temps, les HUS exploitent l’aile nord du foyer, soit 16 chambres et 30 studios (de 11 m², 15,5 m² ou 17 m²) loués pour un loyer mensuel de 242 € ou 370 € (tarifs 2013). Pour les séjours inférieurs à neuf nuits, un tarif de 30 € ou 45,50 € par nuitée est appliqué. Le suivi de l’activité est effectué mensuellement en rapprochant le montant des recettes potentielles du montant des recettes encaissées. Entre 2010 et 2013, la fréquentation diminue fortement puisque le montant des recettes encaissées passe de 87 % à 58 % des recettes potentielles sur l’année. Cette baisse de fréquentation s’expliquerait par la situation géographique de la résidence, éloignée des principaux sites hospitaliers, décourageant certaines catégories de personnel (ceux effectuant des gardes et des astreintes) et par le fait que les jeunes collaborateurs des HUS préfèrent la solution de la colocation, plus économique. La chambre observe que cette gestion est déficitaire (- 34 k€ en 2011) compte tenu d’un coefficient d’occupation de 58 %. La chambre prend acte de l’engagement des HUS d’examiner dans quelle mesure le bail commercial doit être reconduit pour la totalité des 46 chambres et studios à son expiration en 2015.

Le Home des infirmières

Aux termes d’un bail à compter du 1er novembre 2002 et d’une durée de 18 années et deux mois, Habitation Moderne s’était engagée à restructurer l’immeuble situé rue Kirschleger en 44 chambres équipées de sanitaires et 44 studios et à réaménager les locaux communs. Le loyer annuel de ce bail a été fixé à un euro symbolique. A l’expiration du bail, l’immeuble, travaux d’aménagements compris, restera la propriété des HUS.

Le bail prévoit la sous-location de l’immeuble aux HUS, dans des conditions fixées par un bail commercial. Ce bail commercial prend effet au 1er juin 2004, pour une période de 12 ans jusqu’au 31 mai 2016. De format identique à celui du foyer du jeune travailleur, il fixe un montant de loyer annuel payable mensuellement par les HUS. Il est constitué d’une part fixe de 146,6 k€/an et d’une part variable, révisable tous les trois ans en fonction de l’indice du coût de la construction. En 2013, le loyer total a été de 201,2 k€. L’ensemble des charges locatives et d’entretien est pris en charge par les HUS.

Le Home dispose de 44 chambres et 44 studios de 11,5 m² ou 18 m² pour un loyer mensuel de 318 € ou 410 € (tarifs 2013). Pour les séjours inférieurs à neuf nuits, un tarif de 39 € ou 50 € par nuitée est appliqué. Le suivi de l’activité est effectué mensuellement de la même manière que pour le foyer du jeune travailleur. Entre 2010 et 2013, la fréquentation diminue puisque le pourcentage du montant des recettes encaissées passe de 93 % à 86 % des recettes annuelles potentielles.

Une convention d’occupation met à la disposition de l’association « Les Géraniums », au 5e étage du Home, huit chambres, six studios et deux bureaux. Cette convention est consentie à des conditions légèrement plus favorables (11 % environ) toutes charges comprises et pour une période de six ans à partir du 1er février 2009 ; elle est renouvelable pour une durée de six ans. Ces locaux, d’une surface totale de 280 m², comprennent notamment une cuisine et un local de repos. Ils sont destinés à abriter le siège de l’association ainsi que son activité d’hébergement des familles des malades hospitalisés aux HUS.

Le bail commercial ne fait pas mention de cette sous-location à l’association que les HUS se sont engagés à mentionner pour l’avenir dans ce bail.

Le suivi des loyers

Le suivi des réservations et des paiements des loyers de ces deux résidences est effectué par un agent de la DPD qui dispose d’un bureau dans chacune des structures afin d’y accueillir les locataires, transmettre des documents et recevoir les règlements des loyers pour ceux qui n’auraient pas demandé le prélèvement sur salaire.



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Pour les deux résidences, des tarifs dérogatoires (50 % de réduction) sont accordés dans le cadre des échanges liés à la coopération internationale mise en place par les HUS. Ces tarifs sont appliqués dans la limite de trois mois d’occupation par résident. En 2012, 17 personnes ont bénéficié de ce tarif dérogatoire sur les deux résidences, ce qui représente une perte de recettes de moins de 4 k€. Certaines coopérations incluent la gratuité des logements pour les personnes accueillies. En 2012, les HUS ont hébergé gratuitement 11 infirmiers et étudiants en médecine dans le cadre d’une coopération avec la faculté de médecine de Shanghai (prestations estimées à 6,5 k€).

2.2.4 Les logements meublés

Les HUS sont propriétaires de huit logements meublés dont deux se situent place de l’hôpital, cinq à l’institut de masso-kinésithérapie rue St Marc et le dernier au 1er étage de la « Maison Alsacienne » située dans l’enceinte de l’hôpital. Les tarifs de location 2013, basés sur une occupation d’une seule personne, sont les suivants :

- jusqu’à huit nuits : 60 € la nuit ; - de neuf à 30 nuits : 485 € ; - pour une personne supplémentaire : 3,60 € par nuit.

Deux studios, d’une superficie d’environ 30 m² chacun, situés au rez-de-chaussée de l’immeuble n° 2 de la place de l’hôpital, ont été o ccupés en 2013, respectivement deux mois et 24 nuits et huit mois et 22 nuits. Ces occupations ont été accordées à titre gratuit. De même, les séjours dans l’appartement deux pièces de 58 m² situé au premier étage d’une maison alsacienne dans l’enceinte de l’hôpital, près de la pharmacie, font très rarement l’objet d’une facturation selon la DPD, s’agissant d’invités de l’établissement. L’ensemble de ces gratuités représente environ 9 k€..

Les studios de la place de l’hôpital ne font leur apparition dans le rapport d’activité de la DPD qu’en 2010. L’appartement situé dans la maison alsacienne apparaît pour la première fois dans le rapport d’activité 2011. Au vu de la faible occupation et de la mise à disposition gratuite de ces trois logements, il semblerait opportun d’en revoir l’utilisation. En effet, la décision de transférer deux de ces logements dans le parc locatif à destination du personnel des HUS, voire dans le parc concurrentiel, permettrait d’augmenter le revenu des immeubles. Dans leur réponse, les HUS indiquent vouloir étudier l’utilisation de ces logements pour des courts séjours à titre payant pendant les périodes de non-occupation.

Les cinq studios de la rue St Marc ont une superficie de 26 m² chacun. L’ensemble a fait l’objet de travaux de rénovation entre juin et décembre 2013. Chaque studio a été reloué le mois suivant la fin des travaux pour 445 euros par mois.

2.2.5 Le résultat de la gestion du patrimoine bâti

Au sein des HUS, les recettes et dépenses sont suivies par unités fonctionnelles, ce qui constitue une forme de comptabilité analytique. La DPD affine le résultat de la dotation non affectée par une répartition des charges de personnel entre les différentes activités selon la clé suivante :

- 50 % sont répartis entre le parc locatif et les logements de fonction ; - 50 % sont répartis à 8/10e sur les terres et 2/10e sur les forêts.

Les revenus de la location du patrimoine bâti

Les produits de gestion courante, dont le montant reste stable et proche du million d’euros au cours de la période, sont constitués des loyers encaissés. Malgré des cessions d’immeubles et d’appartements, les produits de gestion courante se maintiennent encore jusqu’en 2012. Les charges sont essentiellement constituées par les locations à Habitation Moderne mais comprennent aussi des fluides et charges du patrimoine bâti non productif de



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revenu (logements de fonction), ce qui minore artificiellement le résultat d’exploitation qui peut être déduit des éléments du tableau 1 de l’annexe 1. Toutefois, les cessions d’immeubles intervenues ou projetées devraient affecter le niveau des produits de gestion courante.

En fait, seules les opérations de cessions d’immeubles ou d’appartements expliquent les résultats positifs. Ainsi, entre 2009 et 2013, les HUS ont vendu quatre immeubles et trois appartements pour un total de 4,9 M€ : le total des cessions effectuées entre 2009 et 2012 excède les résultats de gestion du patrimoine bâti au cours de la période. Eu égard à la valeur nette comptable des biens cédés (environ 61 k€), ces ventes ont contribué significativement au résultat (2,66 M€).

En réalité, l’analyse du résultat de gestion du patrimoine bâti est malaisée dès lors que, d’une part, ce résultat ne distingue pas entre exploitation et opérations affectant le bilan (résultat exceptionnel lié aux cessions) et, d’autre part, les charges ne distinguent pas entre celles nées d’immeubles productifs d’un revenu et celles des logements concédés au personnel (qui devraient relever du budget A). En toute rigueur, l’établissement devrait présenter un résultat d’exploitation des immeubles productifs d’un revenu, ledit résultat établi sans prendre en compte d’autres charges que celles qui résultent de leur gestion, un résultat exceptionnel lié aux cessions, les charges des immeubles et logements concédés liés à l’activité principale demeurant des charges du budget principal. Ce n’est qu’à cette condition que la rentabilité de ce patrimoine peut être appréciée et définie dans la clarté une politique de cessions.

Dans leur réponse les HUS indiquent que « la DPD distingue dans son rapport d’activité l’activité de gestion et l’activité de transaction par type d’actifs. Par ailleurs, la part correspondant aux logements productifs d’un revenu est individualisée. S’agissant du rapport d’activité de la DNA, les recettes perçues et les dépenses supportées par le budget A, y compris en interne, doivent y être retracées ». Pour la chambre, cette présentation donne certes un certain nombre d’informations utiles, mais n’apparaît pas être la plus appropriée à l’appui d’une définition et d’une mise en œuvre d’une politique de cessions.

2.3 La gestion des logements de fonction

2.3.1 Le cadre juridique

Le cadre juridique résulte du décret n° 2010-30 du 8 janvier 2010 pris en application de l’article 77 de la loi n° 86-33 du 9 janvier 1986 m odifiée portant dispositions statutaires relatives à la fonction publique hospitalière, et de deux arrêtés du 8 janvier 2010 du ministre de la santé fixant l’un les règles en matière de gardes à accomplir pour pouvoir bénéficier d’un logement de fonction par nécessité absolue de service et l’autre les montants de l’indemnité compensatrice mensuelle prévue à l’article 3 du décret précité. La circulaire DHOSP/P1 n° 2006-538 du 20 décembre 2006 relative aux aumôniers des établissements mentionnés à l’article 2 de la loi n° 86-33 précitée fait également partie de ce corpu s de textes. Par ailleurs, le décret n° 2013-347 du 23 avril 2013 a modifié les articles 2, 3 et 6 du décret précité du 8 janvier 2010.

De façon liminaire, la chambre rappelle les conclusions et recommandations relatives aux logements de fonctions et tirées du rapport public annuel de février 2012 de la Cour des comptes, relatif au patrimoine immobilier non affecté aux soins des hôpitaux :

« Le ministère de la santé doit ainsi impérativement se doter d’une stratégie claire et mobilisatrice, qu’il s’agisse du logement des agents dont les dérives exigent une réaction immédiate ou des modalités de cession à préciser. A cette fin, la Cour formule les recommandations suivantes : (…) 2. mettre fin aux dérives de la politique de logement des établissements en : - réservant strictement les logements de fonction aux seuls agents dont la présence est indispensable pour raisons de sécurité et, s’agissant des cadres de direction, exclusivement aux chefs d’établissement avec obligation de logement sur le site ; (…) - réservant aux hôpitaux situés dans des zones à forte pression immobilière la possibilité de



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mise à disposition de logements sur critères socio-professionnels précis au personnel hospitalier et en évaluer régulièrement les résultats et les coûts. »

Ci-après, la chambre présente un tableau comparatif des règles applicables en matière de logements de fonction dans la fonction publique hospitalière (FPH) et dans les fonctions publiques d’Etat (FPE) et territoriale (FPT). Elle rappelle que dans les trois fonctions publiques, c’est l’employeur (aux HUS, le directeur général) qui décide de l’attribution ou non d’un logement de fonction. Celle-ci doit se faire prioritairement dans le patrimoine privé ou public de l’établissement et être justifiée par des nécessités de service (bon fonctionnement et continuité du service public).

Comparaison des règles applicables en matière de logements de fonction entre la FPH et les FPE/FPT

FPH (depuis janvier 2010) FPE/FPT (depuis 11 mai 2012) Nécessité absolue de service (NAS)

Gratuité du logement nu Pas compatible avec indemnités horaires pour travaux supplémentaires (IHTS) ou indemnités

forfaitaires pour travaux supplémentaires (IFTS)

Gratuité du logement nu Compatible avec IHTS, IAT et PFR (au coefficient maximum de 3 au lieu de 6)

Pas compatible avec IFTS Utilité de service (US)

Non lié à une obligation d’astreinte Remboursement mensuel des loyers et charges fixés

par assemblée délibérante. Soit : - forfait en fonction de la rémunération - en fonction de la valeur locative (TH)

- valeur locative réelle Décret ne traite pas de la compatibilité avec les

primes

US n’existe plus. Remplacée par une « convention d’occupation précaire avec

astreinte » Implique une redevance = à 50 % de la valeur

locative réelle Précomptée sur le salaire

Compatible avec toutes les primes

Taille du logement Pas de limite ni au titre de la nécessité absolue de service (NAS), ni au titre de l’utilité de service (US)

Limitée (pour NAS et convention précaire) 1 ou 2 personnes : 3 pièces 3 personnes : 4 pièces 4 à 5 personnes : 5 pièces 6 à 7 personnes : 6 pièces

Au-delà de 7 : 1 pièce supplémentaire par personne à charge

Surface du logement Pas de limite pour NAS, ni pour US Limitée à 80 m² par bénéficiaire, plus 20 m² par

personne à charge du bénéficiaire Charges locatives (eau, gaz, électricité, chauffage)

Gratuites pour NAS (voir ci-dessus pour US) Pour NAS et convention précaire, toutes ces charges pèsent sur le bénéficiaire, de même que

les réparations locatives Déclaration de l’avantage en nature

Obligatoire Obligatoire Assurance du logement par bénéficiaire

Non prévue dans le décret Obligatoire Source : CRC Alsace

La chambre observe qu’il ressort de ce tableau que les conditions d’attribution de logements de fonction, qu’il s’agisse de concessions par nécessité absolue de service ou d’utilité de service, demeurent moins encadrées dans la fonction publique hospitalière que dans les autres fonctions publiques.

2.3.2 Les concessions de logement aux HUS

La compétence de fixer la liste des logements propriété des HUS et pouvant être utilisés comme logements de fonction, appartient au directeur en application de l’article L. 6143-1 du



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code de la santé publique (CSP). Il en est de même en ce qui concerne l’attribution d’un logement de fonctions (article 10 du décret), qu’il s’agisse d’attributions pour nécessité absolue de service ou d’utilité de service (article L. 6143-7 (9°) du CSP). La chambre observe qu’il n’existe pas de règle ou de critères écrits encadrant et décrivant les modalités d’attribution, notamment en précisant le contexte et les priorités. L’article 2 du décret n° 2010-30 du 8 janvier 2010 liste les personnels pouvant bénéficier de logements de fonctions. Aux HUS, il n’existe pas de logement attribué par utilité de service, il n’y a que des concessions pour nécessité absolue de service.

En 2013, étaient attribuées 24 concessions de logement. L’examen de ces concessions va distinguer celles attribuées aux personnels cultuels au nombre de quatre, de celles attribuées aux personnels de direction.

Les concessions de logement accordées aux personnels cultuels

Les délibérations du conseil d’administration fixant les effectifs d’aumôniers n’ont pu être produites à la chambre. En l’absence de décision du conseil d’administration, la chambre s’interroge sur la base légale de leur recrutement et conséquemment sur la possibilité d’attribuer un logement. Les effectifs logés comprennent trois aumôniers catholiques et un aumônier protestant, les autorités du culte israélite n’ayant, selon les HUS, pas formulé de demande.

Les conditions dans lesquelles les HUS ont attribué des concessions de logement au personnel cultuel n’appellent pas d’observations, eu égard aux usages suivis en la matière et aux dispositions applicables et précisées par la circulaire du 20 décembre 2006 précitée. Seule paraît contestable l’attribution d’un logement de service à un aumônier ne se consacrant pas à 100 % à son ministère d’aumônier desservant les HUS, attribution que les HUS dans leur réponse se sont engagés à réexaminer. Enfin, la chambre observe que le culte musulman n’est pas placé en matière d’aumônerie dans l’établissement sur le même plan, alors que la circulaire précitée semble inviter à harmoniser les approches. L’argument de la maîtrise des coûts n’apparaît pas, eu égard aux enjeux en cause, le plus approprié pour s’abstenir de faire évoluer la situation actuelle.

Les concessions de logement accordées aux personnels de direction

Au 31 décembre 2013, 20 concessions de logement par nécessité absolue de service sont accordés aux personnels de direction ou personnels astreints à des gardes de direction ou techniques.

Les décisions d’attribution sont constituées d’une décision type rédigée en quatre articles portant désignation des locaux, date d’effet, description des prestations gratuites (logement nu, équipements immobiliers par destination, eau chaude sanitaire, chauffage, électricité, gaz, ramonage et forfait téléphonique). A cette décision est jointe une annexe « charges et conditions d’occupation précaire » en sept articles qui détaille les obligations du concessionnaire, prévoit l’état des lieux, une clause résolutoire et les charges d’occupation (TEOM, eau froide, entretien des puits d’aération ou autre).

L’annexe précitée prévoit en son article II que si un concessionnaire continue d’occuper son logement après un délai de cinq ans, la concession devra obligatoirement faire l’objet d’un arrêté de renouvellement pris dans la même forme. Cette obligation a été perdue de vue pour 12 des 20 personnels de direction logés depuis plus de cinq ans.

S’agissant de l’obligation d’assurer des tours de garde en contrepartie de l’octroi d’un logement par nécessité absolue de service, la chambre constate que dans un seul cas il ne peut être justifié de l’exercice effectif d’une garde, situation que les HUS se sont engagés à réexaminer. En moyenne, les personnels de direction logés par nécessité absolue de service assurent 20 jours de garde par an (entre 5 et 25 en 2012 et entre 10 et 28 en 2013), mais les justifications fournies à la chambre ne retracent pour 2012 et 2013 respectivement que 237 et 251 jours de gardes de direction effectués. De plus, l’existence de plusieurs sites pourrait justifier



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également une adaptation de l’exercice des gardes et astreintes de direction. Il appartient aux HUS de justifier, le cas échéant, de revoir l’organisation des gardes de direction pour les cadres logés par nécessité absolue de service dans le respect des dispositions réglementaires et au regard du volume de gardes effectivement associées.

Au regard des dispositions applicables dans la fonction publique de l’Etat, la taille des logements concédés par nécessité absolue de service pose question. S’il existe quelques logements de deux, trois et quatre pièces (dont la superficie alors n’excède pas 125 m²), d’autres situés dans des immeubles historiques ou « haussmaniens » comprennent couramment plus de 200 m² sur un seul étage, voire davantage. Une gestion plus rationnelle de ce patrimoine pourrait conduire à scinder certains logements notamment à l’occasion de travaux de réhabilitation et de mise aux normes qui s’avèrent inéluctables eu égard à l’âge des immeubles en cause. Si l’existant conditionne très directement la pratique observée, il n’en demeure pas moins qu’une planification / programmation est souhaitable pour rapprocher à la fois ces concessions de logements des standards réglementaires en vigueur dans les autres fonctions publiques et les logements concédés en cause des normes contemporaines.

La chambre prend acte de la réponse des HUS selon laquelle « les éléments de structure de l’immobilier ancien (XVIIIème siècle) rendraient extrêmement difficiles et coûteuses d’éventuelles restructurations à des fins de réduction de la surfaces des logements ».

En ce qui concerne la gestion et la déclaration des avantages résultant de l’octroi de logements par nécessité absolue de service, la chambre observe que les HUS respectent les règles en vigueur. En matière de déclaration d’avantages en nature, les vérifications corroborent un contrôle de l’URSSAF qui n’avait pas donné lieu à observation. De même, les règles de cumul ou de non-cumul avec certaines primes ou rémunérations accessoires sont respectées. L’entretien de ces logements, qu’il ait lieu en cours d’occupation ou à l’occasion d’un renouvellement d’occupant, n’appelle pas d’observation. A deux exceptions près, tous les occupants ont justifié avoir pris une assurance du logement. Enfin, faute de pouvoir être logés dans le parc de logements de l’établissement, deux cadres se sont vu attribuer l’indemnité forfaitaire compensatrice dans des conditions qui n’appellent pas d’observation, dès lors qu’ils ont participé aux tours de garde de direction.

Depuis 2010, malgré les dispositions explicites des articles 13 et 14 du décret du 8 janvier précité, les HUS ne rendent pas compte annuellement à l’assemblée délibérante de l’état du patrimoine et des concessions de logement, ni du bilan des dépenses d’investissement et de gros entretien qui y ont été effectués.

Recommandation n° 2 : La chambre recommande aux HUS de procéder annuellement à l’information de l’assemblée délibérante sur les concessions de logement et sur l’état du patrimoine de l’établissement et de présenter le bilan d’exécution des dépenses d’investissement et de gros entretien afférentes aux logements concédés.

La chambre prend acte de l’engagement des HUS de respecter les obligations précitées.

2.4 La gestion des terres

Les propriétés non bâties représentent des terres d’une superficie totale de presque 1 870 hectares répartis sur 123 communes. L’activité de gestion, en fait de cessions, des terres, est à l’origine de la plus grande partie des recettes de la dotation non affectée. Ainsi, lorsque les recettes d’exploitation représentent en moyenne 400 k€ par exercice, les cessions de terres entre 2009 et 2012 rapportent 14,8 M€, soit 3,7 M€ en moyenne par exercice comme il ressort du tableau 2 de l’annexe 1 ci-après retraçant les produits, charges et résultats de la gestion des terres.

Les principales cessions sont :

- en 2009, ventes de terrains situés à Illkirch, 767 ares, pour un montant de 2,95 M€ et à Eckbolsheim, 271 ares, pour un montant de 489 k€ ;



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- en 2010, ventes de terrains situés à Entzheim et Holtzheim pour une surface totale de 2,4 ha, pour la création d’une nouvelle zone d’activités et pour un montant de 5,3 M€ ;

- en 2011, ventes de terrains situés à Holtzheim, 114 ares pour un montant de 252 k€ et 341 ares situés à Dambach-la-ville pour un montant de 157 k€ ;

- en 2012, 4,3 M€ proviennent de l’échange effectué avec l’Etat dans le cadre du PAPS/PCPI ; 709 k€ proviennent de la vente de 48 ares de terrains situés autour de l’hôpital de Hautepierre ;

- en 2013, la principale opération de vente de terrains se situe à Ostwald, 277 ares pour un montant de 548 k€.

Ainsi, le total des cessions effectuées entre 2009 et 2012 (14,85 M€) est sans commune mesure avec les produits de l’exploitation courante (1,75 M€). Eu égard à la valeur nette comptable des biens cédés (0,1 M€), ces ventes de terrain ont contribué significativement au résultat (13,8 M€).

La politique de cessions des immobilisations fait l’objet d’un développement particulier ci-après. Chaque cession de parcelle est soumise à l’approbation de la commission du patrimoine qui est informée de l’ensemble des demandes d’achats. Cette commission analyse l’ensemble des offres à la suite de la présentation de chaque dossier par la DPD. L’examen des comptes rendus révèle que la commission est souvent amenée à demander des précisions sur les intentions des acheteurs potentiels et qu’elle prend soin d’optimiser les prix de vente par rapport aux évaluations en sa possession, y compris des services fiscaux. La DPD fait également appel à un notaire pour l’évaluation des parcelles les plus attractives.

2.5 La gestion des forêts

2.5.1 Les domaines forestiers et leur gestion

Consistance

Les HUS sont propriétaires de domaines forestiers totalisant une superficie de plus de 507 hectares, tous situés dans le Bas-Rhin. L’essentiel de ce patrimoine est constitué par les forêts de Kesseldorf (427 hectares) et de Neuwiller-les-Saverne (48 hectares) qui sont détenues en indivision avec le foyer de la jeunesse Charles Frey dont la part est de 1/6e. Le reste du domaine forestier des HUS est principalement localisé à Bosselhausen, Hengwiller et Dorlisheim.

Ces forêts relèvent du régime forestier conformément à l’article L. 211-1 du code forestier. L’office national des forêts (ONF) est chargé de la mise en œuvre de ce régime selon l’article L. 221-2 de ce même code. La charte de la forêt communale explicite le partage des rôles et responsabilités de l’établissement public et de l’ONF. A ce titre, l’ONF est l’unique prestataire rémunéré par les HUS dans le cadre de la gestion de ses forêts.

Le contrat de fortage

Un contrat de fortage, signé le 15 décembre 2011, donne à bail pour 21 ans une superficie de 179 hectares situés dans la forêt de Kesseldorf. Ce bail permet d’extraire l’argile nécessaire à la fabrication de produits céramiques. En contrepartie, un droit de fortage, fixé à 752 € par are de surface concédée, est versé aux HUS par la société exploitante. Ce droit de fortage s’accompagne de plusieurs indemnités couvrant les pertes pour exploitation anticipée des peuplements forestiers, le remboursement des frais de déboisement et reboisement, ainsi que les pertes de revenu de chasse. Ces indemnités sont déterminées selon un suivi détaillé des surfaces exploitées, effectué par l’ONF. Le total des recettes issues du contrat de fortage est passé de 119,4 k€ en 2011 à 400,7 k€ en 2013, principalement en raison de la progression de la surface exploitée qui est passée de 136 ares en 2011 (générant une redevance de surface de 102 k€) à 420 ares en 2013 (pour une redevance de surface de 334 k€). En 2012, les recettes



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issues du contrat de fortage représentent 86 % des produits courants de l’activité de gestion des forêts.

2.5.2 Les projets de cessions et les résultats de gestion

Les projets de cession

Deux projets de cession des forêts de Neuwiller-les-Saverne et de Bosselshausen ont été présentés devant la commission du patrimoine le 27 septembre 2013. L’estimation de ces deux forêts, effectuée par l’ONF, s’élève à respectivement 273 k€ et 101 k€. La DPD a également consulté un notaire pour les questions afférentes aux droits de préemption susceptibles de s’appliquer. La commune de Neuwiller-les-Saverne, la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER), le Conseil général du Bas-Rhin, ainsi qu’un groupement forestier privé ont manifesté leur intérêt pour le rachat de ces forêts. Le plan de cession prévoit également la vente de la forêt de Kesseldorf d’ici 2021. Toutefois, les droits résultant du contrat de fortage sont de nature à rendre cette cession plus complexe.

Les résultats de cette gestion

Au cours des exercices 2009 à 2012, les résultats de l’activité forestière oscillent entre 25 k€ en 2010 et 288 k€ en 2012, et représentent une part variant de 0,4 % à 4,9 % du résultat global de la dotation non affectée. L’essentiel des recettes de cette activité est issu de la redevance perçue par le contrat de fortage, ainsi que de la vente de bois. Les dépenses sont principalement constituées des frais d’entretien des forêts facturés par l’ONF.

2.6 La gestion de la cave

La cave historique des hospices de Strasbourg a, pendant six siècles, servi de lieu d’élaboration et de stockage de vins. En 1994, l’utilisation des chais a cessé faute de résultats et de perspective de développement. Le 5 décembre 1996, une convention a été signée avec une société civile coopérative d’intérêt collectif agricole (SICA) en vue de relancer l’exploitation de la cave. Elle détermine les conditions d’exploitation des chais de la cave historique pour une durée de cinquante ans. Cette SICA est aujourd’hui composée de 26 membres adhérents (13 au moment de la signature de la convention en 1996). Une œnologue, salariée de la SICA, est à temps complet présente dans la cave des Hospices et se charge de l’élevage du vin.

2.6.1 La convention d’exploitation conclue avec la SICA

Les HUS s’engagent à mettre à disposition de la SICA les locaux nus, la cave et les foudres ainsi que la marque déposée « Hospices de Strasbourg ». La SICA s’engage à sélectionner les vins de ses membres selon des critères qualitatifs présentés aux HUS. Pour cela, les échantillons de vins sont soumis à une analyse chimique effectuée par des laboratoires certifiés, aux frais de la SICA, puis à une dégustation effectuée par plusieurs commissions composées de trois personnes. L’organisation de ces dégustations permet de sélectionner des produits d’un haut niveau qualitatif provenant de l’aire de production des appellations d’origine contrôlée d’Alsace.

La SICA s’engage à confier le stockage et le vieillissement des vins retenus, dans les chais de la cave des HUS, à un œnologue rémunéré par ses soins. En janvier 2014, les vins élevés dans les chais puis vendus au magasin des HUS étaient principalement des grands crus et des vendanges tardives provenant de différents terroirs.

Les travaux d’entretien courant et de restauration des foudres sont entièrement à la charge de la SICA tandis que les HUS s’engagent à prendre en charge l’entretien du monte-charge ainsi que les charges liées aux grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil (murs, voûtes et poutres).



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L’article 7 de la convention fixe le pourcentage perçu par les HUS sur la remise en volume de chaque vin stocké à savoir :

- 3,5 % pour les vins d’Alsace AOC ; - 2,25 % pour les vins d’Alsace grands crus ; - 1 % pour les vins d’Alsace vendanges tardives ; - 0,5 % pour les vins d’Alsace sélections de grains nobles.

Ces vins seront remis « embouteillés, habillés, conditionnés, fiscalisés et livrés en carton de six ». Cette redevance oscille chaque année entre 31 k€ et 36 k€ de 2009 à 2012 (nombre de bouteilles multiplié par le prix de vente HT). Cette rétribution s’accompagne d’un privilège de commercialisation de 25 % minimum des stocks produits, réservée à la vente aux HUS pendant six mois pour les vins AOC (un an pour les autres) à compter de la commercialisation officielle. Selon la convention, « ces bouteilles sont cédées aux HUS aux meilleures conditions par les producteurs ». Dans la pratique, les HUS achètent dès la mise en bouteilles un stock plus ou moins important selon la notoriété de chaque vin.

2.6.2 Les résultats de cette gestion

Le résultat annuel de la cave historique oscille entre 26 k€ et 40 k€ et représente une part très minime du résultat global de la dotation non affectée, entre 0,4 % et 1,6 %.

La vente de vins, dans le magasin attenant à la cave, représente entre 484 et 524 k€ entre 2009 et 2012. Cette activité d’achat et revente de bouteilles ne se limite pas aux vins élevés dans les chais des HUS mais comporte également des vins en provenance de domaines publics d’autres régions de France (lycées viticoles, hospices de Lyon ou Dijon ou Institut national de la recherche agronomique par exemple). Cette revente, qui représente un atout pour le magasin, ne constitue qu’une partie limitée du chiffre d’affaires.

Les HUS organisent également des visites de cave et louent celle-ci pour certaines manifestations moyennant rémunération dans les deux cas. Ces prestations font l’objet d’un contrat d’une page adressé aux tiers afin de fixer le tarif, confirmer la date de la prestation et obtenir un accord sur ces conditions de la part du tiers bénéficiaire. Le montant annuel de ces recettes se situe entre 38 k€ et 41 k€. Les visites guidées, d’une durée de deux heures, sont effectuées par le responsable du service.

2.6.3 La gestion des stocks

La gestion des stocks est effectuée par le responsable de la cave. Ils sont enregistrés à la fois dans la caisse du magasin et dans le logiciel de gestion des stocks des HUS. Il n’existe aucune interface entre ces deux logiciels. Le report des ventes et donc des sorties de stocks enregistrées dans la caisse du magasin vers le logiciel SAGAH, ainsi que l’enregistrement des données nécessaires à l’émission des titres de recettes sont effectués par une seule personne. Les entrées de stocks sont enregistrées en temps réel dans SAGAH, au moment de la livraison par ce même responsable.

La gestion des stocks, basée sur le principe de l’inventaire permanent, a été mise en place en juillet 2005 suite à la diffusion d’une note du 30 juin 2005. Ainsi, cinq inventaires ont été effectués au cours de l’année 2012, en complément de l’inventaire de fin d’année destiné à établir le stock final. Ces inventaires sont effectués par un agent de la direction des achats et de la logistique en lien avec un agent de la cave, hors la présence de l’agent gérant les stocks.

Un rapport sur l’inventaire de la cave à destination du directeur général est établi annuellement par le directeur des achats et de la logistique. Ce rapport indique la provenance de la variation des stocks par rapport à l’année précédente et propose un plan d’action prévisionnel : la poursuite des inventaires périodiques, l’enregistrement quotidien des sorties de stocks ainsi que la mise en place d’une connexion entre la caisse enregistreuse du magasin et le logiciel financier.



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La mise en place d’une interface entre la caisse et le logiciel financier pourrait permettre la saisie automatique de l’ensemble des mouvements de stocks en temps réel, limiterait les erreurs de saisies et serait un gain de temps dans la gestion quotidienne de la cave.

Recommandation n° 3 : La chambre recommande la mise en place d’une interface reliant la caisse enregistreuse du magasin de la cave des HUS au logiciel de gestion des stocks.

La chambre prend acte de l’engagement pris de donner suite à cette recommandation.

3. LA POLITIQUE DE CESSION DES IMMOBILISATIONS

Examinant la politique de cession des immobilisations mise en œuvre par les HUS, la chambre s’est interrogée dans quelle mesure celle-ci s’inscrivait dans les projets d’établissements et plus précisément, comme élément constitutif du financement des investissements au sein du Plan global de financement prévisionnel (PGFP), préparé par l’établissement et approuvé par l’Agence régionale de santé (ARS). Selon les HUS, l’ARS prend en compte les cessions d’immobilisation au même titre que les autres moyens de financement du PGFP.

Dans son rapport précité de février 2012 relatif à la gestion du patrimoine privé des EPS, la Cour des comptes avait recommandé qu’une annexe au contrat pluriannuel d’objectifs et de moyens (CPOM) intègre, lorsque cela paraît utile, une réflexion particulière sur la valorisation du patrimoine non affecté. S’il n’existe pas de schéma directeur immobilier, ni au CPOM une annexe traitant spécifiquement de ces questions, la chambre observe que les HUS s’inscrivent dans cet objectif par leur plan directeur 2010/2025, sous-titré « projet global de restructuration des sites et d’adaptation du patrimoine aux besoins de l’activité » dont une version actualisée au mois de mars 2012 est disponible. Par ailleurs, les HUS disposent aussi d’un plan pluriannuel de cessions.

3.1 Le plan pluriannuel de cessions

Le plan directeur 2010-2025 des HUS se décline en cinq objectifs et neuf projets dont l’objet essentiel est la concentration et le regroupement des activités sur les différents sites de l’établissement. Ces opérations immobilières, parmi lesquelles on peut notamment citer la création de l’institut régional du cancer, le regroupement du pôle locomoteur et la poursuite de la réorganisation des activités logistiques peuvent conduire à des déclassements de terrains classés dans le domaine hospitalier, hypothèses qui sont prises en compte par le plan pluriannuel de cessions. Ce plan se présente sous la forme de trois documents relatifs aux cessions envisagées :

- le premier intitulé « ventes 2009/2013 » fait le point détaillé sur les ventes d’immobilisations réalisées annuellement de 2009 à 2013 inclus ;

- le deuxième intitulé « note prévisionnelle des cessions 2012/2022 » distingue entre le patrimoine hospitalier déclassé et les actifs de la dotation non affectée, donne pour chaque bien une valeur estimative et une date prévisionnelle de vente. Il conclut que le total des cessions réalisées entre 2009 et 2013 (17,9 M€) est conforme aux prévisions (18,2 M€) et que l’estimation de cessions totales s’élevant à 76 M€ entre 2013 et 2022 s’inscrit dans la continuité des prévisions faites (étant précisé que quelques actifs potentiellement cessibles n’ont pas été intégrés dans ce total) ;

- le troisième document détaillé sous l’appellation « récapitulation des cessions 2012/2022 » présente les cessions envisagées pour chaque exercice et par nature de bien (patrimoine hospitalier déclassé, patrimoine bâti de la dotation non affectée, terres et forêts), ainsi que les recettes attendues.

La chambre observe que les HUS disposent d’un plan pluriannuel de cessions venant détailler le projet n° 9 de leur plan directeur 201 0/2025.



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3.2 Les opérations de cession du site historique intéressant l’Etat et la CUS

A la suite de la réalisation du nouvel hôpital civil (NHC), un certain nombre d’emprises d’immeubles et de locaux affectés au service public hospitalier du site historique de l’hôpital civil ont été (ou vont être) déclassées du domaine public hospitalier. Ces opérations concernent principalement le secteur nord-est du site historique (qui a été cédé à l’Etat) et le secteur sud-est dont la cession à la CUS est en cours. Ce dernier secteur est subdivisé en trois lots (A, B et C), ne comprend pas l’actuel parking Saint-Nicolas, mais le « pavillon Blum » ainsi que les voiries existantes. Les emprises en question ont fait l’objet d’une évaluation des services des domaines (France Domaine) : ainsi le secteur sud-est a été évalué en 2010 à 16,07 M€ et à nouveau en 2013 (18,67 M€).

3.2.1 L’opération avec l’Etat

Le secteur nord-est du site historique de l’ancien hôpital civil a été choisi par l’Etat pour la réalisation du Pôle d’administration publique de Strasbourg (PAPS) et du Pôle de compétence en propriété intellectuelle (PCPI) suite à l’arrêt de l’exploitation de la « Médicale A » et du pavillon Pasteur. La communauté urbaine de Strasbourg (CUS) a été désignée maître d’ouvrage de l’opération. Le PAPS accueillera :

- l’Institut d’études politiques ; - l’Institut de préparation à l’administration générale ; - l’Institut des hautes études européennes.

Le PCPI regroupera les structures suivantes :

- le Centre d’études internationales de la propriété intellectuelle ; - l’Institut européen entreprise et propriété intellectuelle ; - l’Institut national de la propriété industrielle.

Le conseil d’administration des HUS s’était prononcé en 2008 en faveur d’un échange de terrains pour cette opération à laquelle, le 22 juin 2012, le conseil de surveillance a donné un avis favorable. Ainsi, le 28 novembre 2012, les HUS et l’Etat ont procédé par acte notarié à un échange de terrains, entre le lot 3 situé dans le secteur nord-est de l’enceinte des HUS et un terrain situé au 3 rue Koeberlé, appartenant à l’Etat. La valeur des terrains des HUS étant supérieure à celle du terrain de l’Etat, cet échange a donné lieu au versement d’une soulte de 4,28 M€ en faveur des HUS, compte tenu d’une déduction forfaitaire de 1 M€ représentative du coût de démolition des bâtiments désaffectés cédés par les HUS.

3.2.2 L’opération avec la CUS

Les études préalables

Les HUS ont fait réaliser en 2010 début 2011, par une société spécialisée une étude pour connaître le secteur sud-est de leur site dans le but d’une cession future. Partant d’une analyse de l’existant, l’étude procède ensuite à la valorisation, puis propose une modélisation financière des cessions, le choix ayant été fait d’une cession globale du secteur en une fois.

L’étude envisage deux hypothèses de valorisation au 31 décembre 2010 : un scénario « CUS » et un scénario « CUS revu » et mentionne la valorisation par France Domaines. Les lots A, B et C précités sont valorisés à 16,394 M€ dans le scénario 1 et 21,787 M€ dans le scénario 2.

Le « pavillon Blum » et les voiries existantes ne sont pas valorisés dans l’opération en raison de la vétusté du bâtiment et au motif qu’il s’agit actuellement de voiries ou, autour du pavillon, d’un espace ayant vocation à devenir un parc. Le classement par les monuments historiques a également été avancé pour expliquer cette non-valorisation.



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L’accord conclu avec la CUS

Un « protocole d’accord en vue d’encadrer le processus d’acquisition du secteur sud-est du site des HUS » a été conclu sous forme authentique entre les HUS et la CUS. Daté du 26 mars 2013 pour les HUS et du 9 avril 2013 pour la CUS, ses paragraphes introductifs mentionnent notamment que « les parties ne disposant pas à ce jour du PV d’arpentage, des divers diagnostics immobiliers à établir, de déclaration de désaffectation et de déclassement du domaine public, il n’a pas été possible d’établir une promesse de vente. Mais il a été établi le présent protocole d’accord destiné à fixer les obligations réciproques des parties en vue de la rédaction de l’acte de vente ». De même, « les parties conviennent d’établir entre elles un protocole d’accord devant leur servir de cadre en vue de la définition précise des conditions qui figureront dans l’acte de vente que les parties souhaitent régulariser en vue de l’opération immobilière projetée ». Enfin, « ces conditions, encadrées par les présentes, seront définitivement arrêtées entre les parties sur la base d’études et de diagnostics techniques et financiers ».

La chambre observe que les biens désignés dans ce protocole sont identifiés sous la forme de deux emprises et qu’il est convenu un prix ferme et définitif de 6 M€ pour l’emprise 1 et 12 M€ pour l’emprise 2. Eu égard à la portée des dispositions de l’article 1589 du code civil (« la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des parties sur la chose et le prix (…) »), la chambre observe qu’il sera difficile pour les HUS de revenir en tout ou partie sur ce protocole.

Le protocole

Le protocole comprend 12 articles et présente en annexe, notamment, les extraits du registre des délibérations du conseil de surveillance des HUS et du conseil de la CUS, trois pages de clauses devant figurer dans l’acte de vente, un état des réseaux, l’extrait du registre des délibérations du conseil municipal de Strasbourg du 28 février 2013 donnant son accord à l’opération et au lancement des études pré-opérationnelles, ainsi qu’un certain nombre de cartes et plans.

L’article 1 du protocole décrit les biens et surfaces concernés par l’accord (lot A, lot B sans le parking St Nicolas, lot C, un lot dénommé « pavillon Blum » constitué de terrains et d’un bâtiment et des parties représentatives d’une future voierie – zones S1 à S6, y compris le pavillon du gardien) et précise la répartition de l’ensemble en deux emprises (l’emprise 1 comprend les lots A et B, le pavillon Blum et les zones voieries S1 et S2, l’emprise 2 comprenant le reste, c’est-à-dire les zones S3 à S6).

L’article 2 prévoit que les parties feront « leurs meilleurs efforts » pour une régularisation de la vente au profit de la CUS au plus tard le 28 février 2014 avec transfert de propriété au jour de l’acte mais entrée en jouissance immédiate pour l’emprise 1 et différée pour l’emprise 2. Il prévoit que les HUS procèderont au déclassement anticipé (acte juridique) de l’emprise 2, c’est-à-dire avant que la désaffectation (acte matériel) n’ait eu lieu. (Effectivement, le 16 décembre 2013 sont intervenues deux décisions portant déclassement des lots A, B et C qui sont affectés à la dotation non affectée - ce qui constitue le déclassement - « afin qu’ils puissent être gérés dans des conditions procurant un revenu destiné à être affecté à l’investissement hospitalier ».)

L’article 3 résume le programme projeté par la CUS sur les biens objets de la cession :

- pour la section sud (lots A et B), un programme d’activités destiné à l’accueil d’entreprises qui s’appuie sur le potentiel de développement économique représenté par le campus hospitalo-universitaire contigu (technoparc dans lequel les HUS seront partie prenante),

- pour la section nord (lot C), logements (dont 30 % de logements sociaux), commerces et services.

Relatif aux engagements du vendeur, l’article 6 distingue entre les travaux préalables (article 6 A et 6 C pour les accès), les études et diagnostics qui lui incombent (article 6 B), et les



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engagements de libération et de déclassement (article 6 D). La chambre a constaté que les HUS ont rempli leurs engagements.

L’article 7 est relatif aux travaux de dépollution et de démolition. Il en fixe les modalités d’exécution et de prise en charge. Il désigne la CUS comme maître d’ouvrage des études et travaux (démolition et dépollution). Il est prévu que la CUS tienne les HUS régulièrement informés de l’évolution des études et des travaux, ces derniers devant faire l’objet d’une réception conjointe. Ces dispositions peu précises ont été détaillées dans un projet d’acte de vente qui prévoit que « les HUS prennent à leur charge l’intégralité du coût réel de ces études et travaux, dans la limite de 5 400 000 euros TTC ci-après convenue, sur justificatif des factures et quittances correspondantes, y compris les frais de gestion exposés par la CUS en sa qualité de maître d’ouvrage, ces derniers étant plafonnés à 5 % du montant des dépenses toutes taxes comprises effectivement engagées ». La chambre observe que ce plafond, mentionné dans l’acte de vente à venir, va dans le sens de la préservation de leurs intérêts.

Les articles 4 et 5 sont relatifs au prix et aux modalités de règlement et les autres articles traitent d’une servitude de passage pour les réseaux des HUS, du règlement des litiges (Tribunal administratif de Strasbourg), de l’élection de domicile, des droits et frais supportés pour moitié par chaque partie et des mentions légales d’information et n’appellent pas d’observation.

La fixation du prix et des modalités de règlement

Le projet d’acte de vente retient comme prix ferme et définitif le prix convenu au protocole, soit 18 M€ dont 6 M€ pour l’emprise 1 et 12 M€ pour l’emprise 2, étant observé que, pour cette dernière, il s’agit d’un prix ferme et définitif au jour prévu de son entrée en jouissance, soit en février 2017. Par ailleurs, ce produit attendu est minoré des frais de démolition et de dépollution (5,4 M€ TTC) mentionnés ci-dessus et ne peut être remis en cause. Le montant apparaît très proche de l’estimation des domaines, quoique en-deça, ce qui interpelle nécessairement la chambre. Mais 0,6/0,7 M€, soit environ 3,5 % du prix convenu, apparaissent comme une marge largement acceptable, eu égard aux nombreuses autres incertitudes pouvant concerner les deux parties que cette transaction recèle. Même s’il s’agit d’une transaction entre personnes publiques, il eût été concevable, voire de bonne gestion du dossier, de prévoir une clause permettant de revoir le prix en cas de bouleversement des conditions économiques, clause neutre et s’appliquant aux deux parties. Par ailleurs, s’agissant d’une transaction très significative dans son ampleur et ses implications, son montant apparaît nécessairement déterminé par l’environnement, y compris réglementaire d’urbanisme et les caractéristiques du programme envisagé : une évolution ou redéfinition de l’un ou l’autre de ces éléments n’apparaît pas neutre sur la valeur des emprises cédées. Dès lors, cette préoccupation aurait pu être prise en compte par les parties. Il reste que la limitation de la charge de remise en état pour les HUS et la cession en une seule transaction sans devoir remettre en état présentent d’incontestables avantages pour les HUS en raison de l’importance des coûts indirects économisés. Enfin, le parking Saint-Nicolas n’est pas compris dans l’emprise et pourra toujours, le moment venu, être réalisé.

Le bilan pour les HUS

En premier lieu, le prix sera réduit de 5,4 M€ représentant les coûts de destruction des immeubles et de dépollution, à la charge des HUS. Ce plafond, dont 3,5 M€ sont déjà obérés par les coûts de démolition d’après l’étude fournie par la CUS, garantit les HUS contre toute augmentation du coût de la dépollution au-delà de 1,9 M €.

Deuxièmement, les services qui sont actuellement encore hébergés sur le site de l’emprise 2 devront quitter ces bâtiments rapidement puisque l’emprise doit être livrée en février 2017, libre de tout bâtiment notamment. Ces services devront donc être relogés ailleurs sur le site des HUS, en principe dans un bâtiment à construire sur une partie du site de l’ancienne Chirurgie A. Il s’agit d’environ 250 personnes : le montant prévisionnel du coût de cette réinstallation a été évalué à 7,15 M€ à la charge des HUS (5,13 M€ pour la construction nouvelle



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et 2,02 M€ pour la déconstruction de l’existant, ce dernier montant n’étant toutefois pas totalement imputable à la réinstallation des services, car la déconstruction de l’existant libèrera l’emprise pour d’autres projets).

Troisièmement, le prix est ferme et définitif, ce qui interdit toute actualisation d’ici 2017. Selon la chambre, compte tenu des délais de réalisation de l’opération, l’inclusion d’une éventuelle clause d’ajustement dans l’acte de vente eût été de bonne gestion, mais une telle clause n’est pas présente dans le protocole et apparaît dès lors exclue du futur acte de vente. Les HUS, dans leur réponse, ont indiqué vouloir renégocier l’échéancier pour l’emprise 1 et le principe du paiement en deux fois pour l’emprise 2 et insérer une clause de retour à meilleure fortune en cas de changement du programme initialement prévu dans l’acte de vente.

Pour la chambre, les HUS supporteront, outre une minoration du prix de vente de 5,4 M € au plus, également le coût du relogement des agents logés dans les immeubles situés dans les deux emprises et devant être détruits (7,15 M€), soit une minoration totale de 12,5 M€.

*

* *

En conclusion, sur l’ensemble de la gestion de la DNA, la chambre observe, à partir du tableau n° 3 de l’annexe 1, que le résultat de la dotation non affectée entre 2009 et 2012 oscille entre 2,4 M€ (en 2011) et 5,9 M€ en 2010 et 2012, le premier exercice de la période dégageant un résultat de 4,3 M€. Pour près de 95 %, ces résultats sont le fruit des opérations de cessions de terrains. A l’échéance d’une dizaine d’années, selon le plan de cessions actuel, les HUS auront vendu l’essentiel de leur patrimoine immobilier, à l’exception des immeubles abritant les logements concédés par nécessité absolue de service dont la gestion obère actuellement le résultat d’ensemble de la DNA, sans qu’il soit établi, faute d’une analyse patrimoniale, si l’attribution d’indemnités de logement ne serait pas plus économique pour les HUS.

Délibéré à la chambre les 2 et 9 septembre 2014

Le président

Christophe Rosenau



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ANNEXE 1 : Données relatives au patrimoine

Tableau 1 : Evolution du résultat de la gestion du patrimoine bâti

Montants en k€ 2009 2010 2011 2012

Produits de gestion courante 1 019 1 035 973 1 000 Produits Exceptionnels 0 0 2 19 Produits sur exercice antérieurs 37 65 41 45 TOTAL Recettes 1 056 1 100 1 016 1 064 Achats 389 318 361 387 Service Extérieurs 334 366 367 345

Autres Services Extérieurs 42 37 39 37 Impôts et Taxes 68 75 65 64 Charges de Personnel 67 88 98 98 Autres charges de gestion courante 19 14 19 13 Charges Exceptionnelles 6 5 7 5 Dotations aux amortissements et provisions 162 145 146 160

TOTAL Dépenses 1 087 1 048 1 102 1 109 Résultats hors cessions -31 52 -86 -45 Source : HUS, CRC

Tableau 2 : Evolution du résultat de la gestion des terres

Montants en k€ 2009 2010 2011 2012 Produits de gestion courante 409 403 374 383 Produits sur exercice antérieurs 0,4 0,1 0,9 6 TOTAL Recettes 409 403 375 389 Service Extérieurs 22 18 19 20

Autres Services Extérieurs 0 0 0 46 Impôts et Taxes 174 171 161 164 Charges de Personnel 126 93 101 100 Autres charges de gestion courante 15 15 15 18 Charges Exceptionnelles 57 9 31 10 TOTAL Dépenses 394 306 327 358

Résultats de la gestion des terres 15 97 48 31 Source : HUS, CRC

Tableau 3 : Répartition du résultat de la dotation non affectée par activité

Montants en k€ 2009 2010 2011 2012 Résultat du patrimoine bâti 705 100 1 686 345 dont résultat des opérations de cessions 705 0 1 662 295 Résultat de la gestion des terrains 3 411 5 726 622 5 186 dont résultat des opérations de cessions 3 396 5 629 574 5 155 Résultat des opérations de cessions 4 101 5 629 2 236 5 450

Résultat de la gestion de la cave 35 25 38 41 Résultat de la gestion des forêts 154 25 80 288 Résultat de la dotation non affectée (cpte financier) 4 293 5 877 2 427 5 860

Source : HUS/ CRC

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