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1Révision du PLU et étude préalable à la création de la ZAC - GISORS - document de travail

REVISION DU PLU ET ETUDES PRÉALABLES À LA CRÉATION D’UNE ZAC / QUARTIER DE LA GARE - GISORS

PADD &

APPROFONDISSEMENT DES

SCÉNARII SPATIAUX


DOCUMENT DE TRAVAIL LE PROJET D’AMENAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENTS DURABLES

₋ Les orientations stratégiques du PADD

₋ Les objectifs démographiques VS le projet de la Gare et le PLU

LE QUARTIER DE LA GARE

₋ Carte des enjeux

₋ Les trois concepts spatiaux

₋ L’identité et principes spatiaux des scénarii

₋ Approche comparative

₋ Le scénario préférentiel

SOMMAIRE

2 3Révision du PLU et étude préalable à la création de la ZAC - GISORS - document de travail

DOCUMENT DE TRAVAIL

PROPOSITION D’UNE STRUCTURE DU PADD Support du projet politique de la commune

ORIENTATION 1 : Insuffler une dynamique économique nouvelle et transformer l’image de la ville

1. Stimuler et diversifier le tissu économique local

2. Conforter le rôle de ville-centre de Gisors au sein de son bassin de vie

3. Affirmer les différents pôles de la ville autour d’un axe structurant Est-Ouest

ORIENTATION 2 : Valoriser l’identité patrimoniale, paysagère et naturelle de Gisors

1. Valoriser les richesses patrimoniales et architecturales de la ville historique

2. Préserver la trame verte et bleue et valoriser l’armature naturelle dans le quotidien des habitants

3. Préserver la qualité paysagère et le caractère agricole du territoire

ORIENTATION 3 : Offrir un cadre de vie valorisant par un habitat de qualité

1. Poursuivre le développement résidentiel par une croissance démographique adaptée

2. Améliorer la qualité de vie des habitants

3. Développer de nouvelles formes bâties de qualité tout en étant économe en foncier

4. Protéger la population des risques et des nuisances existants sur le territoire


DOCUMENT DE TRAVAIL

ETUDE DU FONCIER - SYNTHESE

Taille moyenne estimée des parcelles après division : entre 450 et 650 !

Secteur non stratégique ?Nb de parcelles divisibles : 4

Superficie cumulée : 17 900 m²Nb de parcelles libres : 2

Superficie cumulée : 600 m²

Nb théorique de logements supplémentaires : 10

Une densification à encadrer ?

Secteur non stratégique ?Nb de parcelles divisibles : 18

superficie cumulée : 20 700 m²Nb de parcelles libres : 2

Superficie cumulée : 2396 m²Foncier mutable : 1 963 m²


Des divisions à limiter ?

Quartier résidentiel, Secteur non stratégique ?

Nb de parcelles divisibles : 5Superficie cumulée : 8 400m²

Nb de parcelles libres : 1Superficie cumulée : 1251Foncier mutable : 3699m²


Une densification à cibler ?

Entrée de ville, zone commerciale : une vitrine

Secteur stratégique ?Nb de parcelles divisibles : 8

Superficie cumulée : 12 300 m²


Une densification fortement limitée

Secteur des équipements,Secteur stratégique ?

Nb de parcelles divisibles : 6Superficie cumulée : 14 700 m²

Nb de parcelles libres : 1Superficie cumulée : 2663 m²



Centre ville,Secteur stratégique ?

Nb de parcelles divisibles : 3Superficie cumulée : 43000m²

Nb de parcelles libres : 3Superficie cumulée : 1 150 m²


Une densification à limiter ?


Superficie cumulée : 21 700 m²




Superficie cumulée : 8 800 m²Foncier mutable : 13 057 m²

(ancien corps de ferme)


Une densification fortement limitée

Entrée de ville, GareSecteur stratégique ?

Nb de parcelles divisibles : 15Superficie cumulée : 22 300 m²

Nb de parcelles libres : 1Superficie cumulée : 1 154 m²


Une MUTATION à encourager ?

15lgts/habruts

~ 15 lgts/habruts

13lgts/habruts

~ 25 lgts/habruts

14lgts/habruts

~ 25lgts/habruts

19 lgts/habruts

~ 25 lgts/habruts

18lgts/habruts

~ 40 lgts/habruts

14lgts/habruts

~ 40 lgts/habruts

14lgts/habruts

~ 25 lgts/habruts

14lgts/habruts

~ 25 lgts/habruts

15lgts/habruts

~ 25 lgts/habruts

X

X

Soit un potentiel théorique brut en densification d’environ 180 logements

Considérant un coefficient de rétention foncière de 50% (lié au marché ou à l’action de la ville)

>> Reste environ 90 logements possibles en densification ? (Essentiellement sous forme pavillonnaire)

+ ~ 85 logements dans les opérations connues

~ 17 lgts/habruts

Densité obtenue inclue les logements existants (foncier divisible)

~ 17 lgts/habruts

Densité appliquée sur les dents creuses et parcelles mutables

Foncier non mobilisable

X Quartier avec une densification non souhaitée

A retenir : un potentiel mobilisable de 175 logements

en densification ou via les opérations connues

Analyse du foncier densifiable en application de la loi ALUR


DOCUMENT DE TRAVAIL2010 var.an 2015 var.an

Population municipale 11554 11867 1186763 0

Croissance annuelle 0,54% 0,00%

Population des ménages 11193 11430 11430Taille moyenne des ménages 2,21 2,18 2,11Taux de desserrement -0,23% -0,23%

Parc logements 5484 74 5852 5926Résidences principales 5070 92% 33 5237 89% 5417Résidences secondaires 62 1,1% 6 93 1,6% 94 1,6%Logements vacants 351 6,4% 34 522 8,9% 415 7,0%

Renouvellement -7 3 44Taux de renouvellement -0,13% 0,1%Construction neuve 66

EFFET DEMOGRAPHIQUE* 22 0 0POINT MORT = 44 8 117

Renouvellement -7 3 44Variation res.sec. 6 0 1Variation log. vac. 34 -7 -107Desserrement 11 12 179

Nombre de logements à construire de 2015 à 2030 8 117 Déduction du nombre de logements construits de 2015 à 2017 -95

Nombre de logements à produire de 2018 à 2030 22

*Les calculs prennent en compte des décimales qui ne sont pas affichées ci-dessus.

Sources :

1-Données INSEE 2013 et 2008

2- Calculé à partir des données communales

2030

LES PROJECTIONS DÉMOGRAPHIQUES À HORIZON 2030VS PROJET GARE ET PLU

2010 var.an 2015 var.an

Population municipale 11554 11867 1250663 43 639










Sources :



20302010 var.an 2015 var.an











Sources :



20302010 var.an 2015 var.an











Sources :



2030

Maintien de la population (0%)

Croissance fortement ralentie (0,2%/an)

Croissance doucement ralentie (0,35%/an)


Population municipale 11554 11867 1259963 48,82 732










Sources :



20302010 var.an 2015 var.an











Sources :



20302010 var.an 2015 var.an











Sources :



20302010 var.an 2015 var.an











Sources :



2030

>> Seul un objectif démographique à 12500 habitants minimum permet de justifier de la création de la ZAC

~ 25 logements

Pas de besoin de zones AUà vocation d’habitat

Soit ~ 175 logements à prévoir

dans le quartier de la gare + autres éventuels secteurs

d’extension

X

Pour rappel, taux de croissance 2010-2015 : 0,5 %/an












Sources :



2030

Croissance similaire (0,50%/an)












Sources :



2030












Sources :



2030

- 175 logements en densification ou dans les projets connus

Soit ~ 300 logements à prévoir

dans le quartier de gare + autres

éventuels secteurs d’extension


DOCUMENT DE TRAVAIL

QUARTIER DE LA GARE


DOCUMENT DE TRAVAIL

CARTE DES ENJEUX DU QUARTIER DE LA GARE

Construire un quartier urbain mixte qui valorise la proximité avec la gare

Ouvrir la gare sur sa frange Est

Engager l’opération en s’appuyant sur le foncier rapidement mobilisable

Envisager une opération multiple pour dynamiser également le quartier existant ?

Calibrer le périmètre de la ZAC en fonction des choix du PLU

Renforcer la multimodalité autour de la gare

Relier le nouveau quartier au centre-ville via un réseau de cheminements

Irriguer le quartier par un nouvel axe d’entrée ville entre la RD181 et la rocade Ouest

Organiser les accroches urbaines avec les axes principaux d’accès au quartier

Établir des liaisons avec les quartiers existants tout en ménageant leur tranquillité

Prendre en compte les contraintes de la voie ferrée (nuisances sonores, coupure urbaine...)

Valoriser le cadre de vie par le végétal en favorisant les connexions avec les espaces naturels proches

Maintenir des perspectives visuelles sur la ville historique

Gérer les axes de ruissellement en provenance du plateau agricole

Établir une frange paysagère de qualité avec l’espace agricole

?

LES LEVIERS OPERATIONNELS ET URBAINS DU PROJET

L’ACCESSIBILITE ET L’ORGANISATION DES MOBILITES

LE CONTEXTE ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER


DOCUMENT DE TRAVAIL

3 SCÉNARII, 3 CONCEPTS POUR IMAGINER LES POSSIBLES

SC. 1 SC. 2 SC. 3

Un nouveau quartier mixte qui se déploie dans l’épaisseur

Une vitrine tertiaire qui abrite un nouveau quartier résidentiel

La gare, un équipement biface : une redistribution des fonctions «gare» de

part et d’autre des voies ferrées

Les flux liés à la gare, locomotive du nouveau quartier


DOCUMENT DE TRAVAIL

Activités à dominante tertiaireActivités à dominante PMEHabitat de type intermédiaire/petit collectifHabitat de type individuel denseNouveau parking de la gare

SCÉNARIO 1 Un nouveau quartier mixte qui se déploie dans l’épaisseur

Axe d’entrée de villeAxe de quartier structurantLiaison piétonne structuranteEspace public Espace paysager/gestion des eaux pluviales

Habiter, travailler et fréquenter le mail

Jardin pluvial via la collecte des eaux

Mobilité multiple

Détente et repos

Maisons de villeVie de quartier

Vitrine tertiaire linéaire


DOCUMENT DE TRAVAIL


SCÉNARIO 2Une vitrine tertiaire qui abrite un nouveau quartier résidentiel


Travailler autour du parvis de la gare, habiter le quartier de la « sente des écoliers »

Lisière active

Nouveau parvis

Sente piétonne, le chemin de l’école

Vie commerciale autour de la gare

Habitat familial à « la campagne »

Vitrine tertiaire autour du parvis


DOCUMENT DE TRAVAIL


SCÉNARIO 3 Un quartier multiface avec une redistribution des fonctions «gare» de part et d’autre des voies ferrées


Travailler de part et d’autre de la gare, habiter le long de la coulée verte

Espaces ludiques

Parvis transformé

Coulée verte

Pôle tertiaire multiple

Habitat ville-nature

Habitat ville-nature


DOCUMENT DE TRAVAIL

PREMIÈRE APPROCHE COMPARATIVEStructure du quartier et organisation des mobilités

Axe d’entrée de ville irriguant l’ensemble du quartier

Bouclage pour desservir le secteur des PME

Mobilité douce organisée autour d’un axe majeur : le Mail

Axe d’entrée de ville le long des voies ferrées

Desserte interne s’appuyant sur les voies existantes

Axe piéton phériphérique en connexion avec le groupe scolaire

SC. 1 SC. 2 SC. 3

Axe d’entrée de ville le long des voies ferrées

Desserte interne via de nouvelles voiries

Mobilité douce organisée autour de la coulée de verte, à l’interface avec le

quartier existant


DOCUMENT DE TRAVAIL

PREMIÈRE APPROCHE COMPARATIVEPotentiel programmatique

SC. 1 SC. 2 SC. 3

SC1 SC2 SC3Bilan - logementTOTAL 203 197 214dont logements individuels (densité nette : 30 logts/ha)

167 171 184

dont logements semi-collectifs (densité nette : 50 logts/ha) 36 26 30

Bilan - activités économiquesLocaux tertiaires - COS : 0,45 (m² de SDP) 9600 9400 12000Secteur pour PME (superficie cessible - ha) 2 2 2

Bilan - stationnementSurface (m²) 5000 7800 8100Nbre de places (ratio de 30 m²/pl.) 167 260 270

Nota : estimation moyenne de 25% d'espaces publics hors espaces publics structurants (mail, coulée verte, parvis), sauf adaptation ponctuelle selon configuration

Première approche quantitative à approfondir par la suite des études


DOCUMENT DE TRAVAIL

PREMIÈRE APPROCHE COMPARATIVELe périmètre du projet

SC. 1 SC. 2 SC. 3

17,65 Hadont 11,3 ha de surface agricole

18 Hadont 11,4 en surface agricole

17,65 Hadont 11,3 ha de surface agricole

+ 1 ilot de réflexions complémentaires sur le quartier

existant

1,8 ha


DOCUMENT DE TRAVAIL

SCÉNARIO PRÉFÉRENTIEL DU QUARTIER DE LA GARE



Secteur complémentaire à intégrer dans la réflexion

Maisons de ville

Coulée verte et espaces ludiques

Vitrine tertiaire Pôle à vocation de PME

Habitat de qualité

Parvis transformé

revision du plu et etudes prÉalables À la crÉation d ... · 63 43 639 croissance annuelle 0,54%...

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