projet architectural restructuration du bâtiment oiseaux

Les jardins du Castel

CHATEAUGIRON (35)

Projet architectural

Restructuration du bâtiment oiseaux

Faisabilité du projet

Conseil d’Administration

du 28 juin 2010

Présentation Emmanuel MARCHAND

Contexte

1994 : Construction du Pavillon « Le Verger »

2006 : Construction du pavillon « Les Alizés », restructuration du pavillon « Les

floralies » et de la cuisine centrale.

Le bâtiment « les oiseaux » date de 1982 et propose des conditions d’accueil non

adaptées à une population de plus en plus dépendante. Concrètement, ce bâtiment

ne répond pas aux différentes législations applicables notamment :

-Le Cahier des Charges de la Réforme de la Tarification (un certain nombre de

chambres ont une surface inférieure à 16m², les cabinets de toilettes des chambres ne

disposent pas de douches…).

-La Règlementation en faveur des Personnes à Mobilité Réduite (absence de cercle de

giration dans les salles de bain des chambres…).

Pour répondre à ces dysfonctionnements, l’objectif fixé est de déterminer dans quelle

mesure une restructuration du bâtiment est possible dans la perspective d’une

réorganisation fonctionnelle du service.

Analyse de l’existant

Le bâtiment « les oiseaux » dispose de 42 lits et est composé de trois niveaux :

-Le RDC : L’accueil / administration, la salle des fêtes de l’établissement, un

ensemble de 7 lits.

-Le 1er étage : La cuisine, 2 ensembles de 7 lits, la Salle à manger du personnel, la

salle d’activité et la salle de restaurant du service « Les Oiseaux », des liaisons

fonctionnelle reliant le bâtiment oiseaux (et notamment l’accueil/administration)

au reste de l’établissement.au reste de l’établissement.

-Le 2ème étage qui comprend 3 ensembles de 7 lits, le salon de coiffure et le

bureau du médecin coordonateur.

Deux appareils élévateurs desservent les trois niveaux. L’un est situé au sein de la

cuisine centrale et est dédié uniquement à la logistique, il dessert les 1er et 2ème

étage. L’autre est situé à proximité de l’accueil et dessert les trois niveaux. Seul ce

second ascenseur est utilisable par les résidents / visiteurs ; il ne répond pas à

l’importance des flux.

Principes fonctionnels

Afin de réorganiser l’ensemble des 42 lits, le principe d’une division en trois unités

de 14 lits chacune a été posé. Chaque unité devra permettre une flexibilité la plus

grande possible, d’une part en terme de configuration architecturale, d’autre part

en terme de prise en charge des résidents.

Deux objectifs principaux ont été fixés :

-Le respect de la règlementation en faveur des Personnes à Mobilité Réduite,

(l’objectif est de permettre un accueil de personnes très dépendante et non(l’objectif est de permettre un accueil de personnes très dépendante et non

uniquement des GIR 4 ou 5 comme actuellement).

-Le respect du cahier des charges relatif aux Unité d’Hébergement Renforcé,

transmis par la CNSA. L’idée est d’avoir une structure adaptée à la prise en charge

des personnes désorientées.

De part ces deux objectifs, l’établissement s’adapte aux évolutions présentes. En

effet, on constate actuellement un maintien à domicile des personnes âgées le

plus tard possible. Cette tendance est d’ailleurs confortée par les politiques

menées (accueil de jour, hébergement temporaire, SSIAD, HAD…). Ainsi, les

résidents entrent en EHPAD de plus en plus dépendants physiquement et / ou

psychiquement.

Programmation théorique

des besoins

La surface utile (SU), correspond

Le détail des locaux

respectent le Cahier de

charges relatives aux

Unités d’Hébergements

Renforcées (UHR).

SU SU

Prog. Totale

484,0

1,45

701,8

SU SU

Prog. Totale

484,0

1,45

701,8

SU SU

Prog. Totale

484,0

1,45

Unité n°2 de 14 lits Qté Commentaires

Unité n°3 de 14 lits Qté Commentaires

CommentairesUnité n°1 de 14 lits Qté

TOTAL SU

Rdmt SDO/SU

Rdmt SDO/SU

TOTAL SDO

TOTAL SU

TOTAL SDO

TOTAL SU

Rdmt SDO/SU

La surface utile (SU), correspond

à la surface intérieure des locaux

d’activités. Les circulations et les

locaux techniques n’entrent pas

dans le calcul de la surface utile.

La surface dans œuvre (SDO),

est égale à la somme des

surfaces de plancher de chaque

niveau de construction calculée à

partir du nu intérieur des façades

et des structures porteuses.

701,8

SU SU

Prog. Totale

73,0

1,45

105,9

SU SU

Prog. Totale

364 m²

1,45

528 m²

55 m²

SU

TOTALE

Rdmt

SDO/SU

SDO

TOTALE

1889 m² 1,48 2794 m²

Récapitulatif

Espaces communs

aux unitésQté Commentaires

TOTAL SDO

TOTAL SU

Rdmt SDO/SU

TOTAL SDO

Espaces communs à

l'établissementQté

Liaisons interfinctionnelles (2%)

Commentaires

TOTAL SU

Rdmt SDO/SU

TOTAL SDO

ZONE ADMINISTRATIVE

ANIMATION

Propriété foncière

Le site est composé d’une parcelle cadastrée AC 328 et couvre une surface

de 18279 m²

Organisation du site

L’établissement est composé

de 4 bâtiments:

-Les floralies

-Les oiseaux (zone A et zone B)

-Le verger

-Les alizées

Compte tenu des bâtiments en

Zone A

Compte tenu des bâtiments en

présence, de la topographie du

terrain (dénivelé très

important) et des places de

parking existantes, l’emprise

foncière ne permet pas de

construire à nouveau, seul des

extensions marginales des

bâtiments existants peuvent

être réalisées.

Zone B

Règlementation

L’établissement est situé en UAb (zone

d’accueil d’activités traditionnelles et

de services).

ZPPAUP : Après renseignement pris

auprès des services d’urbanisme de la

mairie, l’établissement est situé en

dehors de la zone.

Règles de recul par rapport aux limites

parcellaires ou aux emprises des voies

routières

Ces règles ne s'appliquent pas aux

établissements d'intérêt collectif.

Hauteur maximale 12 mètres (possibilité de faire un bâtiment

de 3 niveaux avec toiture terasse).

Stationnement Le nombre de places doit être en rapport

avec l'utilisation envisagée

COS Le COS est de 0,8 soit une SHON maximale

d'environ 14 600 m²

Scenarii d’implantation

Trois scénarii d’aménagement sont présentés ci-après, chacun étant

basés sur des postulats différents.

Le scénario n°1 se fixe comme objectif l’utilisation du bâti existant.

Cette objectif impose la réalisation d’une opération tiroirs afin de

limiter la perte de lits pendant la durée de l’opération

Le scénario n°2 se fixe comme objectif le respect de la programmation

théorique des besoins et la reconstruction pour partie du bâtimentthéorique des besoins et la reconstruction pour partie du bâtiment

oiseaux (zone administrative + 2 unités d’hébergement de 14 lits

chacune).

Le scénario n°3 est une variante du scénario 2. Il prévoit la construction

en neuf des trois unités d’hébergement, la construction en extension du

1er étage de la zone B d’un nouveau hall d’accueil et de l’administration;

le repositionnement du pôle soins au 2ème étage du bâtiment oiseaux.

Dans les trois scénarii, la cuisine (récemment restructurée) fait l’objet

d’une intervention marginale (augmentation de la surface de locaux de

stockage). La surface de la salle à manger du Verger est augmentée et

l’escalier extérieur est transformé en terrasse.

Scénario n°1

Restructuration de la zone A

Scenario n°1

Scénario n°1 – Etat final

RDC 1er

2ème

Extension de la Salle à manger du bâtiment Le Verger

Scenario n°1

L’extension de la salle à manger située en R+1 devra être confortée par

une reconnaissance des fondations afin de s’assurer de leur consistance.

L’extension de la Salle à manger crée un vis-à-vis avec l’une des chambres

des Floralies (distance entre 7 ml et 8 ml) .

Scenario n°1

Scénario n°1

Phasage de l’opération et maintien du fonctionnement

L’opération est réalisée en trois phases :

Phase 1 : Restructuration partielle de la zone A (Ouest) du bâtiment Oiseaux – 10 mois

Phase 2 : Restructuration partielle de la zone A (Est) du bâtiment Oiseaux – 10 mois

Phase 3 : Restructuration de la zone B du bâtiment Oiseaux – 10 mois

Durée de l’opération : 30 mois

Capacité de l’établissement durant l’opération : Utilisation des chambres des floralies (10 lits) afin de maintenir la capacité de l’établissement.

Principes d’organisation suivis Points négatifs

- Maintien de la capacité par la réalisation d’une opération tiroir. - La programmation ne peut être respectée, notamment pour les unités - Maintien de la capacité par la réalisation d’une opération tiroir.

- Restructuration limitant les interventions sur les éléments porteurs.

- Centralisation de l’administration et des locaux d’animation au RDC.

- Création de vestiaires centralisés pour les trois unités au 1er étage.

- Création de locaux de stockage à proximité de la cuisine.

- Création de deux unités d’hébergement au 2ème

étage.

- Création d’un nouvel appareil élévateur.

- Extension de la salle à manger du Verger et reprise de l’escalier d’entrée.

- La programmation ne peut être respectée, notamment pour les unités

situées au 2ème étage. Les surfaces sont revues à la baisse notamment pour

les salles à manger, les salles d’équipe et les locaux de logistique relais.

- Pas de possibilité de déambulation pour l’unité du deuxième étage située

au Sud.

- Pas d’accès extérieur de plain pied et absence de deux salles d’activité (non

conforme au cahier de charges de la réforme de la tarification).

- Nécessité de traverser les unités pour accéder au reste de l’établissement.

- Problème de seuil pour accéder à la salle à manger du 2ème

étage – zone A

- Pendant la durée des deux premières phases, risque de nuisance

importante pour les résidents subsistant dans la zone A.

- La faisabilité de ce scenario devra être conforté par un BET structure

(extension du 2ème étage de la zone A notamment).

Scénario n°2

Reconstruction de 2 unités en zone A

Scenario n°2


RDC 1er

2ème

Extension de la salle à manger du Verger = voir scénario 1

Scenario n°2

Scénario n°2



Phase 1 : Restructuration partielle du 2ème

étage de la zone B du bâtiment Oiseaux – 8 mois

Phase 2 : Déconstruction de la zone A – 2 mois

Phase 3 : Reconstruction de la zone A et restructuration du 1er

étage de la zone B – 15 mois


Capacité de l’établissement durant l’opération : Lors de la phase 1, utilisation des chambres des floralies (10 lits) afin de maintenir la capacité de

l’établissement. Lors des phases 2 et 3, dédoublement des 14 chambres restructurées du 2ème

étage de la zone B, et utilisation de 7 chambres des

floralies.

Principes d’organisation suivis Points négatifs

- Construction neuve pour toute la zone A.

- Respect de la programmation et du cahier des charges UHR (accès

extérieur de plain-pied pour les deux unités reconstruites…).

- Centralisation de l’administration et des locaux d’animation au RDC.

- Création de places de parking supplémentaires et couvertes.

- Accès différenciée pour le personnel et les visiteurs.

- Pas de passage au travers des unités pour se rendre dans le reste de

l’établissement.

- Reconfiguration de l’entrée de l’établissement.

- Extension de la salle à manger du Verger et reprise de l’escalier

d’entrée.

- Administration relogée pendant 17 mois (structure modulaire par

exemple).

- Accès visiteurs via « Le verger » le temps des travaux.

- Pas de possibilité de déambulation pour l’unité du deuxième étage

située au Sud, pas d’accès extérieur et mauvais respect de la

programmation).

Scénario n°3

Reconstruction de 3 unités en zone A

Scenario n°3


RDC 1er

2ème

Extension de la Salle à manger du bâtiment Le Verger

Scenario 3

Le scénario n°3 propose la délocalisation du pôle soins au 2ème étage de la

zone B du bâtiment Oiseaux. La création d’une salle à manger en lieu et

place de l’actuel pôle soins, la création du bureau de coiffure dans le

bureau cadre actuel. La salle à manger des résidents devient salle à

manger des familles.

Scenario n°3

Scénario n°3



Phase 1 : Restructuration partielle du 2ème étage de la zone B du bâtiment Oiseaux – 6 mois

Phase 2 : Déconstruction de la zone A – 2 mois

Phase 3 : Reconstruction de la zone A et– 15 mois

Phase 4 : Restructuration du 1er

étage de la zone B et seconde restructuration du 2ème

étage de la zone B – 6 mois


Capacité de l’établissement durant l’opération : Lors de la phase 1, utilisation des chambres des floralies (10 lits) afin de maintenir la capacité de

l’établissement. Lors des phases 2 et 3, dédoublement des 14 chambres restructurées du 2ème

étage de la zone B, et utilisation de 7 chambres des

floralies.

Principes d’organisation suivis Points négatifs Principes d’organisation suivis Points négatifs

- Construction neuve pour toute la zone A et l’administration.

- Respect de la programmation et du cahier des charges UHR (accès

extérieur de plain-pied pour les trois unités reconstruites du

bâtiment oiseaux…).

- Création de deux nouveaux ascenseurs.

- Centralisation de l’administration au 1er, du pôle soins et de

l’animation au 2ème.

- Pas de passage au travers des unités pour se rendre dans le reste de

l’établissement.

- Aucune perte de lits pendant toute la durée de l’opération.

- Extension de la salle à manger du Verger et reprise de l’escalier

d’entrée.

- Administration relogée pendant 23 mois (structure modulaire par

exemple).

- Accès visiteurs via « Le verger » le temps des travaux.

- Création d’une rampe d’accès à l’accueil d’environ 75ml.

- Durée des travaux 31 mois en 4 phases.

- Double restructuration du 2ème étage de la zone B.

- Positionnement de la fresque extérieur pouvant être remis en

cause.

Estimations financières des scenarii

Le budget en Valeur Finale Estimée (VFE) prend en compte :

La réalisation des travaux TCE en construction ou restructuration (bâtiment

Oiseaux et Verger),

Une provision pour les VRD,

Une provision pour un bâtiment BBC (RT 2005 -50%) pour les reconstructions ou

les zones en restructuration lourde (zone A du scénario 1) – loi n°2009-967 du

3aout 2009 ,

Une provision pour le renouvellement de la chaufferie existante,

Les honoraires divers (AMO, architectes, bureaux d’études, contrôle technique,

OPC, SPS, géomètre…),

Estimations financières

OPC, SPS, géomètre…),

Les missions complémentaires éventuellement confiées à la MOE,

Les divers et aléas,

L’assurance dommage ouvrage,

La TVA (5,5%),

Une provision pour actualisation/révision des coûts, (hypothèse de 3% par an)

Toutefois, ne sont pas compris :

Remise en état des 8 chambres des Floralies,

Le coût du matériel et des équipements mobiliers,

La modification de la capacité des réseaux à l’extérieur de l’emprise foncière,

Une provision pour des fondations spéciales éventuelles,

Une provision pour le désamiantage, le traitement du plomb,

La remise au norme des installations techniques existantes hors chaufferie.

Scénario n°1 – Restructuration de la zone A


PHASES

ETAPESDélais Désignation des étapes SDO Ratio neuf

Restruct.

% du neufTOTAL HT Travaux

TOTAL TDC

Travaux

ETUDE 24 mois Concours, études de conception, Appel d'offre travaux

Phase n°1 10 mois 576 256 € 824 000 €

Restructuration partielle de la zone A 79 1 280 € 80% 80 896 €

Extension de la cuisine (stockage) 40 1 280 € 51 200 €

Extension sur trois niveaux 347 1 280 € 444 160 €

Phase n°2 10 mois 1 186 560 € 1 697 000 €

Restructuration partielle de la zone A 905 1 280 € 80% 926720Restructuration partielle de la zone A 905 1 280 € 80% 926720


Phase n°3 10 mois 1 326 080 € 1 897 000 €

Restructuration de la zone B et ponctuelle du Verger 1085 1 280 € 80% 1 111 040 €


Autres postes 467 453 € 669 000 €

Mise en place d'un ascenseur sur 3 niveaux 75 000 €

Renouvellement de la chaufferie - ECS 80 000 €

Surcoût BBC - Zone A 185 334 €

Provision VRD127 119 €

Valeur Avril 2010 - Hors amiante, plomb et connaissance de la

nature du sol - Hors redimensionnement des installations

techniques générales

3 560 000 € 5 092 000 €

valeur finale fin de chantier 5 380 000 €

30 mois et demi de

travaux hors période

de congés

TOTAL

PHASES


Restruct.

% du neufTOTAL HT Travaux

TOTAL TDC

Travaux


Phase n°1 8 mois Restructuration de la zone B 811 520 € 1 118 000 €

Restructuration partielle de la zone B 585 1 280 € 80% 599 040 €


Extension des chambres 126 1 280 € 161 280 €

Phase n°2 2 mois Déconstruction de la zone A 114 000 € 157 000 €

Scénario n°2 – Reconstruction de 2 unités en zone A



Déconstruction 2286 114000

Phase n°3 15 mois Construction 3 130 040 € 4 313 000 €

Construction de la nouvelle aile et extension SAM le Verger 2177 1 280 € 2 787 000 €

Restructuration partielle de la zone B et ponctuelle du Verger 335 1 280 € 80% 343 040 €

Autres postes 512 531 € 706 000 €

Surcoût BBC pour les extensions 179 969 €

Création d'un appareil élévateur sur 3 niveaux 75 000 €


Provision VRD 177 562 €

Valeur Avril 2010 - Hors amiante, plomb et connaissance de la

nature du sol - Hors redimensionnement des installations

techniques générales

4 570 000 € 6 297 000 €


25 mois de travaux hors

périodes de congésTOTAL

Scénario n°3 – Reconstruction de 3 unités en zone A


PHASES


Restruct. % du

neufTOTAL HT Travaux

TOTAL TDC

Travaux


Phase n°1 6 mois Restructuration de la zone B 586 880 € 768 000 €

Restructuration partielle de la zone B - 2ème étage 585 1 280 € 50% 374 400 €


Extension des chambres 126 1 280 € 161 280 €


Déconstruction 2286 114000

Phase n°3 15 mois Construction d'une nouvelle zone A 2 823 000 € 3 693 000 €

Construction de la nouvelle aile A 2205 1 280 € 2 823 000 €

Phase n°4 6 mois Restructuration de la zone B 1 235 968 € 1 617 000 €

Restructuration de la zone B et ponctuelle du Verger 887 1 280 € 80% 908 288 €

Extension de la zone B 1er étage pour Hall/Admin 256 1 280 € 327 680 €

Autres postes 977 971 € 1 279 000 €

Surcoût BBC pour les bâtiments en extensions 201 790 €

Création de 2 appareils élévateurs sur 2 et 3 niveaux 125 000 €


Provision VRD 571 182 €

Valeur Avril 2010 - Hors amiante, plomb et connaissance de la nature du

sol - Hors redimensionnement des installations techniques générales

5 740 000 € 7 508 000 €


29 mois de travaux

hors périodes de

congés

TOTAL

projet architectural restructuration du bâtiment oiseaux

Documents