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PROGRAMME LOCAL

DE L’HABITAT

2008-2013

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PROGRAMME LOCAL

DE L’HABITAT

2008-2013

LE DIAGNOSTIC

sur 78 3

Sommaire

Introduction ...................................................................................................4 Le territoire en quelques chiffres.................................................................5 1. Les besoins en logements........................................................................6

1. La demande en habitat.................................................................................................6 2. L’offre en habitat ..........................................................................................................6 3. Les besoins globaux en logement................................................................................6

2. Les caractéristiques et les évolutions récentes des différents segments de l’offre d’habitat de SMA..................................................... 6

1. Une progression du poids relatif des résidences principales, une concentration des résidences secondaires.............................................................................................6 2. L’offre locative sociale : une offre locative peu diversifiée, géographiquement concentrée et insuffisante au regard des besoins ............................................................6 3. Le locatif privé : une offre relativement limitée et un développement récent faible.......6 4. L’accession sociale : un éloignement progressif des primo-accédants au-delà des limites de Saint-Malo Agglomération .........................................................................6 5. La place des seniors dans le marché local de l’habitat ................................................6 6 . Le parc privé existant : des besoins d’intervention géographiquement concentrés et répondant a des enjeux ciblés......................................................................................6

3. Les populations spécifiques ....................................................................6

1 . Les profils sociaux de la population.............................................................................6 2 . Les publics spécifiques ou en situation de précarité ...................................................6

4. Le foncier et l’aménagement durable ......................................................6 1. La problématique foncière............................................................................................6 2. La prise en compte du développement durable dans les opérations d’habitat .............6

5. Le fonctionnement du marché local de l’habitat.....................................6

1. Les fonctions d’accueil actuelles des différents segments de l’offre.............................6 2 L’accessibilité financière des différentes offres .............................................................6 3 .Les moteurs de la demande en logements ..................................................................6

Annexes .........................................................................................................6

P

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Introduction

Les raisons de l’élaboration du PLH

La Communauté d’agglomération de Saint-Malo, qui regroupe 17 communes, est de création récente, et n’a donc par conséquent pas engagé jusqu’à présent de politique communautaire de l’habitat. Le territoire est pourtant soumis à de forts enjeux en matière d’habitat : prix sur le littoral parmi les plus élevés du département, difficultés à se loger croissante des jeunes actifs, mutations fortes de la population, qui rendent nécessaire la mise en œuvre d’actions concertées sur l’habitat, à l’échelle communautaire. Le PLH doit constituer l’outil opérationnel qui permettra de définir et mettre en œuvre ce programme d’actions. L’intérêt du PLH se voit d’autre part renforcé par les dispositifs législatifs récents : La loi du 13 août 2004, relative aux libertés et responsabilités locales marque une nouvelle étape dans l’élaboration des PLH : elle instaure la possibilité pour les EPCI de se voir déléguer les aides à la pierre, à la condition qu’ils disposent d’un PLH adopté. Elle renforce la place du PLH comme document cadre de la politique locale de l’habitat. Plusieurs exigences renforcées doivent caractériser le nouveau contenu des PLH :

- Un dispositif d’observation du marché local : la loi introduit l’obligation pour le PLH de définir les conditions de mise en place d’un observatoire de l’habitat.

- Un diagnostic global, y compris sur les points faibles de la connaissance des marchés (parc privé notamment).

- La prise en compte de la problématique foncière, relativement absente des précédents PLH.

- La déclinaison des objectifs par secteurs géographiques, de manière à disposer d’objectifs spatialisés, en laissant l’initiative de cette délimitation (infra communale, communale ou supra-communale) à la collectivité.

D’autre part, le plan de cohésion sociale du 11 février 2005 renforce les objectifs en direction des personnes défavorisées, et met en avant les actions de lutte contre l’habitat indigne. Autre élément important, Saint-Malo Agglomération s’engage dans la mise en œuvre d’un SCOT sur le périmètre du Pays de Saint-Malo. L’approche intégrée du SCOT (articulation de l’habitat à la question des transports, des équipements, équilibre entre développement urbain et préservation des ressources) devra être intégrée dans le PLH. Les documents d’urbanisme des communes doivent être compatibles avec le PLH et avec le SCOT : les communes auront 3 ans pour se mettre en conformité avec le PLH une fois approuvé.

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St-MaloSt-MaloSt-MaloSt-MaloSt-MaloSt-MaloSt-MaloSt-MaloSt-Malo

Châteauneuf-d'Ille-et-VilaineChâteauneuf-d'Ille-et-VilaineChâteauneuf-d'Ille-et-VilaineChâteauneuf-d'Ille-et-VilaineChâteauneuf-d'Ille-et-VilaineChâteauneuf-d'Ille-et-VilaineChâteauneuf-d'Ille-et-VilaineChâteauneuf-d'Ille-et-VilaineChâteauneuf-d'Ille-et-Vilaine

St-GuinouxSt-GuinouxSt-GuinouxSt-GuinouxSt-GuinouxSt-GuinouxSt-GuinouxSt-GuinouxSt-Guinoux

LillemerLillemerLillemerLillemerLillemerLillemerLillemerLillemerLillemer

La Ville-La Ville-La Ville-La Ville-La Ville-La Ville-La Ville-La Ville-La Ville-

ès-Nonaisès-Nonaisès-Nonaisès-Nonaisès-Nonaisès-Nonaisès-Nonaisès-Nonaisès-Nonais

St-SuliacSt-SuliacSt-SuliacSt-SuliacSt-SuliacSt-SuliacSt-SuliacSt-SuliacSt-Suliac

CancaleCancaleCancaleCancaleCancaleCancaleCancaleCancaleCancaleSt-CoulombSt-CoulombSt-CoulombSt-CoulombSt-CoulombSt-CoulombSt-CoulombSt-CoulombSt-Coulomb

La GouesnièreLa GouesnièreLa GouesnièreLa GouesnièreLa GouesnièreLa GouesnièreLa GouesnièreLa GouesnièreLa Gouesnière

La FresnaisLa FresnaisLa FresnaisLa FresnaisLa FresnaisLa FresnaisLa FresnaisLa FresnaisLa Fresnais

St-Benoît-St-Benoît-St-Benoît-St-Benoît-St-Benoît-St-Benoît-St-Benoît-St-Benoît-St-Benoît-

des-Ondesdes-Ondesdes-Ondesdes-Ondesdes-Ondesdes-Ondesdes-Ondesdes-Ondesdes-Ondes

St-PèreSt-PèreSt-PèreSt-PèreSt-PèreSt-PèreSt-PèreSt-PèreSt-Père

HirelHirelHirelHirelHirelHirelHirelHirelHirel

Miniac-Morv anMiniac-Morv anMiniac-Morv anMiniac-Morv anMiniac-Morv anMiniac-Morv anMiniac-Morv anMiniac-Morv anMiniac-Morv anPlerguerPlerguerPlerguerPlerguerPlerguerPlerguerPlerguerPlerguerPlerguer

Le TronchetLe TronchetLe TronchetLe TronchetLe TronchetLe TronchetLe TronchetLe TronchetLe Tronchet

St-Méloir-des-OndesSt-Méloir-des-OndesSt-Méloir-des-OndesSt-Méloir-des-OndesSt-Méloir-des-OndesSt-Méloir-des-OndesSt-Méloir-des-OndesSt-Méloir-des-OndesSt-Méloir-des-Ondes

Population sans double compteen 1999

51 000

25 500

5 100

Le territoire en quelques chiffres

Créée en 2001, Saint-Malo Agglomération regroupe 17 communes, dont 13 appartiennent à l’aire urbaine1 de Saint-Malo, située au 107ème rang national. L’agglomération est marquée par le poids de la ville centre, qui, avec plus de 50 000 habitants, représente 66% de la population (en 1999). Les autres communes sont de taille beaucoup plus modeste : seule Cancale dépasse légèrement 5 000 habitants, les 15 autres communes ayant une population (en 99) inférieure à 3 000 habitants, dont 7 avec une population inférieure à 1 000 habitants.

SMA 1999 1990 Evol 90/99

Population (sans doubles comptes) 76561 72543 4 018

Ménages 32865 28696 4169

Nb pers/men 2,27 2,47 -0,19

Total logements 43609 39013 4596

Dont résid princip 32865 28696 4169

Dont résid second 8690 7615 1075

Dont log vacants 2054 2702 -648

Dont propriétaires 18756 16577 2179

Dont loc privés 6059 5505 554

Dont loc HLM 6228 5011 1217

Source : RGP INSEE 1990 et 1999

1 Une aire urbaine est un ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle urbain, et par des

communes rurales ou unités urbaines (couronne périurbaine) dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci.

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1. Les besoins en logements Le PLH doit déterminer les besoins en logement prévisibles pour les 6 prochaines années. La construction neuve répond à une part de ces besoins. Pour préciser la quantité globale de logements à produire durant les années à venir, il est nécessaire d’examiner tout d’abord les évolutions récentes de la demande et de l’offre d’habitat dans Saint-Malo Agglomération.

1. La demande en habitat

Evolutions de la structure démographique

L’explosion démographique des communes périurbaines

Depuis 30 ans, l’évolution de la population à l’échelle de l’agglomération se caractérise par son niveau soutenu de croissance (taux annuel moyen de +0,65% depuis 1968).

Malgré un accroissement annuel de 0,62%, la période 1990-1999 est marquée par des évolutions démographiques relativement différenciées au sein de l’agglomération. Cinq communes intérieures ont connu des phénomènes de « décroissance » (La Fresnais, Lillemer, Miniac-Morvan, Saint Guinoux et Plerguer)2.

Les derniers recensements INSEE (8 communes recensées en 2004 ou 2005) montrent une rupture importante dans les rythmes démographiques. En effet, les communes de l’agglomération hors ville centre connaissent une accélération démographique importante depuis 1999.

Les rythmes d’évolution sont particulièrement élevés pour la Gouesnière (7,9% par an), mais aussi dans une moindre mesure pour Lillemer, Miniac-Morvan et Saint Guinoux (entre 2,5 et 3,5% par an). Ces communes rurales, dont certaines avaient connu une décroissance ou une stagnation de leur population, enregistrent une évolution très positive depuis 1999. Avec un gain total de 1 684 habitants en l’espace de 5-6 ans, l’évolution moyenne annuelle est de 2,6%, contre 0,62% sur la période 1990-1999.

Seule Saint-Malo connaît une quasi-stagnation de sa population, avec un gain de « seulement » 105 habitants. Cependant il ne s’agit que d’un sondage partiel, qui reste à confirmer lors des prochains recensements.

Pour ces dernières années, on constate donc un différentiel important entre l’évolution de la ville centre, dont la population stagne, et les communes du reste de l’agglomération qui ont connu une accélération spectaculaire de leur population, due à une construction neuve très dynamique.

2 Voir tableau 1 en annexe

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Evolution démographique 1999-2005

Source : RGP INSEE population totale 1999-2004 ou 2005

L’augmentation du nombre de ménages De 1990 à 1999, la population des ménages avait augmenté de près de 4 000 personnes (3 966), tandis que le nombre de ménages avait cru de plus de 4 000 unités (4 169)3 : autrement dit, la progression du nombre de ménages a été plus élevée numériquement que celle des personnes, sous l’effet de la progression des petits ménages (réduction de la taille moyenne des ménages). Or c’est bien le nombre de ménages qui détermine les besoins en logements, et ce nombre a progressé de 463 par an entre 1990 et 1999. Depuis 1999, l’évolution du nombre de ménages peut être estimée à partir des fiches de la Taxe d’habitation4 En 2005, le nombre de ménages peut être estimé entre 35 000 et 35 500 pour SMA, soit environ + 2 500 par rapport à 1999, et la population des ménages entre 76 500 et 77 000 habitants5. La taille des ménages passerait à 2,18 personnes par ménage (2,47 en 1990, 2,27 en 1999). La progression des ménages serait donc restée 2,5 fois supérieure à celle de la population.

3 Tableau 2 en annexe 4 Tableau 3 en annexe : donnée à partir des fiches TH recueillies en mairies lors des entretiens avec les maires 5 on parle ici de population des ménages, qui était de 74 734 personnes en 1999 (chiffre nettement inférieur à celui de la population

sans doubles comptes : 76 561). Le nombre de ménages en 1999 s’élevait à 32 865, soit 2,27 personnes par ménage.

Année

d'enquête

Population

provisoire

Population

1999

gain de

population

Taux

d'évolution

annuel

moyen/1999

Saint-Malo 2 005 50 800 50 695 105 0,03%

Châteauneuf-d'Ille-et-Vilaine 2 005 992 911 81 1,48%

La Gouesnière 2005 1 575 1 068 507 7,91%

Miniac-Morvan 2005 3 212 2 792 420 2,51%

Saint-Guinoux 2005 886 733 153 3,48%

Saint-Méloir-des-Ondes 2005 3 358 3 010 348 1,93%

Saint-Suliac 2005 901 855 46 0,90%

Lillemer 2 004 224 200 24 2,40%

total 1 684

total hors St Malo 1 579

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SMA Saint-Malo Estimations ordre de

grandeur 2005 Evol. 99-05/an 2005 Evol. 99-05/an

Nombre ménages 35 000 35 500

1,2% 23 800 24 300

0,9%

Population ménages 76 500 77 000

0,5% 49 000 49 500

0,04%

Taille ménages 2,18 - 0,7% 2,04 - 0,7%

Source : estimation fichiers TH et du recensement INSEE pour Saint-Malo6

Le poids important des seniors L’indice de jeunesse (rapport entre les moins de 20 ans et les plus de 60 ans), d’une valeur de 0,96 en 1999, est très inférieur à celui du département (1,26). La situation s’est inversée par rapport à 1990 : aujourd’hui les plus de 60 ans sont plus nombreux que les moins de 20 ans. Le territoire est donc vieillissant, cependant cette situation varie selon les secteurs.7

La distribution des revenus Le poids relatif de « l’économie résidentielle » La comparaison des aires urbaines selon les composantes de leur « base économique », étude réalisée pour la DATAR8 montre la prééminence de l’économie résidentielle dans les aires urbaines littorales en Bretagne, à l’exemple de celle de Saint-Malo :

6 L’estimation est faite à partir des données recueillies dans les fiches TH . Pour Saint-Malo, on dispose en outre des chiffres du

recensement partiel INSEE 2004 : la ville compterait 49 381 personnes (population des ménages) et 23 949 ménages, soit 2,06

personnes par ménages en 2004. 7 Voir développement de cette question dans la partie 2, chapitre 5 8 Laurent Davezies – La diversité des formes de développement local dans les villes françaises – essai de typologie des 354 aires

urbaines françaises en fonction de la structure des moteurs de leur développement – Rapport pour la DATAR – Septembre 2003.

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Comparaison des bases économiques de l’aire urbaine de Saint-Malo et d’autres aires urbaines bretonnes

Indice base 100 / France entière9 Base résidentielle Aire

urbaine Base

productive privée10

Base publique

Base résidentielle

Base sociale

Typologie Actifs Retraités Touriste

Saint-Malo 60 73 152 98 Résidentielle 129 109 240

Rennes 106 114 83 96 Productive/Publique 79 80 89

Lorient 58 85 100 94 Résidentielle 98 98 103

Quimper 77 89 137 95 Résidentielle 167 113 159

Source : DATAR – Laurent Davezies

Des écarts de revenus marqués Le revenu moyen par foyer fiscal est en nette progression : de 14 131€ en 2001, il atteint 15 827€ en 2004; cependant il reste un peu inférieur à la moyenne départementale (16 370€ en 2004). Un ménage sur deux n’est pas imposable en 2004 (49%, pour 52,6% à l’échelle du département)11. Au niveau de la répartition territoriale des revenus, les disparités entre communes sont importantes : on peut noter à titre d’exemple que les ménages des communes de Saint-Suliac et de Saint-Coulomb ont en moyenne des revenus deux fois plus élevés que ceux du Tronchet.

9 Comparaison à la base 100 représentant la moyenne des 354 aires urbaine françaises 10 La base productive privée prend principalement en compte les salaires privés des secteurs de biens et services vendus hors de

l’aire urbaine considérée. La base publique est constituée des traitements des salariés du secteur public, et la base sociale est

composée des prestations de chômage, des prestations familiales, des remboursements des dépenses de santé, des aides sociales.

La base résidentielle est formée de trois sous-composantes : les dépenses de revenus des actifs qui résident dans le territoire mais

ont leur emploi à l’extérieur de l’aire urbaine, des dépenses des retraités résidents, et des dépenses des touristes. 11 Tableau 4 en annexe

Revenu imposable moyen en 2004

16 200 € et plus14 100 à moins de 16 200 €12 400 à moins de 14 100 €moins de 12 400 €

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Ces inégalités de revenus sont aussi perceptibles par les écarts entre ménages imposés et non imposés. Les foyers imposés gagnent en moyenne 3,5 fois plus que les non imposés. Ce constat s’inscrit néanmoins dans la moyenne de l’Ille et Vilaine. Outre les revenus fiscaux, l’analyse de la répartition des ménages par rapport aux plafonds HLM constitue un autre indicateur en terme de revenus, qui permet de nuancer ce constat. On peut en effet noter que le poids des ménages disposant de revenus supérieurs à 100% des plafonds HLM est relativement important au niveau de l’agglomération et de la ville-centre, contrairement au niveau départemental, où les ménages « modestes et pauvres » (revenus en-dessous de 60% des plafonds HLM) sont prépondérants. Répartition des ménages en fonction des plafonds HLM

poids des ménages ayant des revenus inférieurs à 60% des plafonds HLM

poids des ménages ayant des revenus compris entre 60% et 100% des plafonds

HLM

poids des ménages ayant des revenus

supérieurs à 100% des plafonds HLM

SMA 32,2% 30,6% 37,3%

Saint-Malo 31,5% 29,2% 39,4%

Département 47,0% 26,3% 36,7%

source : Filocom, 2001

La structure des revenus des ménages de l’agglomération souligne donc les écarts de richesse entre les communes (richesse résidentielle) et entre les ménages, avec une polarisation relativement accentuée entre des ménages aisés et des ménages modestes. Pour le marché de l’habitat, cela a pour conséquence un effet à la hausse des prix (portés par la demande des ménages à plus fort pouvoir d’achat), et corrélativement des difficultés d’accès au marché des ménages aux revenus modestes.

2. L’offre en habitat

Evolutions des résidences secondaires et des logements vacants

La vocation d’accueil des résidences secondaires est marquée sur le territoire, avec une moyenne d’un logement sur cinq (20%), poids non négligeable comparé à l’échelle du département (8%). Les résidences secondaires progressent de 1 000 unités entre 1990 et 1999, mais leur poids relatif dans le parc logement de l’agglomération reste stable (19,5% en 1990, 19,9% en 1999)12. Les résidences secondaires correspondent le plus souvent à des petites surfaces (T.1/T.2), en collectifs pour la ville de Saint-Malo, tandis que pour le reste de l’agglomération la répartition individuel/collectif est équilibrée.

12 Tableau 5 en annexe

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La vacance est faible (4,7% en 1999), en nette régression par rapport à 1990 (- 800 logements d’après l’INSEE), ce qui confirme la tension accrue du marché et la forte attractivité résidentielle du secteur. Fin 2005, d’après les relevés de compteurs EDF, on compte 2 800 logements vacants, soit 5,9% du parc. La vacance de longue durée (c’est-à-dire supérieure à un an) touche environ 1 700 logements, dont presque 65% se situent à Saint-Malo. La vacance touche davantage les petits logements, de type studios, en collectif.

La construction neuve

Evolutions de la construction Si le nombre de constructions était globalement stable au sein de l’Agglomération entre les périodes 1990-1998 et 1999-2004, avec une moyenne de 410 à 435 logements commencés par an, on note en 2004 une accélération importante dans les rythmes, avec 569 logements commencés13. Cependant, en terme de répartition territoriale, un changement majeur s’opère entre les deux périodes, puisque l’on assiste à un transfert de la dynamique de la construction neuve vers les communes de l’agglomération hors ville-centre, ce qui correspond bien aux ruptures de rythmes démographiques évoquées plus haut.


Typologie des logements selon les statuts d'occupation

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

collectif individuel collectif individuel collectif individuel

SMA St Malo dpt

résidences ppales

résidences secondaires

logts vacants

sur 78 12

Logements commencés

moyenne par

an 90/98

moyenne par

an 99/04

St Malo 269 170

Reste SMA 141 265

Total SMA 410 435Source: Sitadel, DRE

Logements commencés

0

100

200

300

400

500

600

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

CA-Saint-Malo Agglomération

total communes hors St Malo

Nb logements commencés par an (hors St Malo)

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

1990-1998

1999-2004

sur 78 13

Nombre de permis de construirepour 100 habitants entre 1999 et 2003

15

7,5

1,5

sur 78 14

3. Les besoins globaux en logement

Evolutions des moteurs de la demande

Le desserrement, principal facteur d’utilisation de la construction neuve Une grande part de la construction neuve répond à des besoins liés à la transformation des logements existants (renouvellement du parc avec disparition de résidences principales, évolution des résidences secondaires ou des logements vacants), et surtout au « desserrement », c’est à dire à la création de nouveaux ménages à partir de la population existante. On constate, et cette observation est conforme à ce qui est relevé sur d’autres territoires, que le « point mort », c’est à dire le nombre de logements neufs qu’il a fallu produire pour garder le même chiffre de population, représente de 330 à 390 logements par an pour SMA. Les logements supplémentaires réalisés correspondent au gain de population.

Entre 1990 et 1999, comme entre 1999 et 2005, le « desserrement » (diminution de ta taille des ménages, due à des facteurs divers, tels que vieillissement, divorces et séparations, décohabitation des jeunes, et en général croissance des personnes vivant seules…) consomme environ 45 à 50% des logements nouveaux. Utilisation de la construction neuve Période 1990-1999

90-99 Par an Renouvellement 145 16 Evolution LV – RS* 427 47 Desserrement 2425 269 Point mort 2997 333 Solde démographique 1608 179 Construction neuve 4605 512 Période 1999-2005 (estimation)

99-05 Par an Renouvellement 750 125 Evolution LV – RS* 190 32 Desserrement 1403 234 Point mort 2343 391 Solde démographique 942 157 Construction neuve 3285 548 Source : RGP INSEE, fiches TH *LV : logement vacant RS: résidence secondaire

Le vieillissement, un élément central dans la demande à venir

La demande en logement va être fortement portée par les seniors dans les décennies à venir, ce qui est bien confirmé par les scénarios démographiques de l’INSEE. Pour le Pays de Saint-Malo, la progression démographique projetée s’accompagnerait d’une forte proportion des seniors (plus de 60 ans). En 2030, ils représenteraient 41% de la population totale, ce qui place le Pays de Saint-Malo dans la moyenne supérieure des Pays bretons concernant le vieillissement. Les moins de 20 ans sont, selon tous les scénarios, en net recul.14

14 Voir partie 2, chapitre 5 pour le développement de cette question

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-1000

-500

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

1 2 3 4 5 6 et +

Ménages:nombre de personnes

Résidences principales:nombre de pièces

Evolution des tranches d'âge entre 2000 et 2030, selon les projections de l'INSEE pour le Pays de Saint-Malo

Scénario

bas Scénario central

Scénario haut

< 20 ans -3277 -4934 -5508

> 60 ans 26142 28677 30763

> 80 ans 10144 10213 10747

Le décalage entre taille des ménages et taille des logements La production neuve, très axée sur la maison individuelle, contribue à creuser le décalage entre évolution des tailles de logements (croissance des logements de 5 pièces et +), et évolution des tailles des ménages (davantage de ménages de 1 et 2 personnes).

Evolution de la taille des ménages et de la taille des logements :

Source : RGP INSEE 1990-1999

Les apports migratoires, principal facteur de la croissance démographique Le recensement INSEE de 1999 montre que la hausse démographique est liée principalement à un solde migratoire positif. Avec une évolution annuelle de 0,5% entre 1990 et 1999, contre 0,37% lors de la dernière période intercensitaire, l’arrivée de population permet de combler un solde naturel très faible (progression annuelle de 0,13%). Selon l’INSEE, 17 938 personnes ont emménagé dans l’agglomération de 1990 à 1999, et 15 416 ont quitté le territoire. Avec un solde de 2 522 personnes, Saint-Malo Agglomération remplit donc une fonction d’accueil de nouveaux résidents.

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Le territoire est attractif pour les personnes en provenance de l’Ile de France, avec un excédent de 1 880 entrées entre 1990 et 1999, et plus généralement pour les résidants originaires d’autres régions françaises (excédent de 1626 personnes). Avec le reste du département, on peut remarquer que l’agglomération est déficitaire en terme de mouvements résidentiels (-757 personnes) entre 1990 et 1999, ce qui traduit notamment l’évasion des jeunes actifs vers d’autres communes du Pays. Source : RGP INSEE 1990-1999

A l’échelle infra-communautaire, la ville centre a perdu environ 1 000 habitants entre 1990 à 1999 au profit du reste de l’agglomération (2 527sorties pour 1 510 entrées). La plupart des flux avec Saint-Malo, en terme d’arrivées ou de départs, concerne ses communes limitrophes ou très proches, telles que Saint-Méloir des Ondes, Saint Coulomb, Saint-Père, ainsi que les communes située le long de la N 137. Les données dont on dispose pour les années récentes (après 1999) confirment cette tendance.

Scénarios démographiques et estimations des besoins en logements

L’estimation des évolutions possibles de la population à l’horizon 2015 peut être faite à partir des projections de l’INSEE, et en considérant que SMA maintient son poids démographique (51,3%) au sein du Pays de Saint-Malo. Partant de 149 976 habitants en 2000, le scénario central projeté pour le Pays de Saint-Malo prévoit un accroissement de population de 17 000 personnes de 2000 à 2030. Cette augmentation serait essentiellement portée par un flux migratoire élevé (+ 27 000 personnes), tandis que le solde naturel serait largement déficitaire (perte de 10 000 habitants). Cette projection est basée sur un taux annuel moyen de croissance d’environ 0,37%. De 0,5% les premières années, le taux moyen descendrait à 0,25% en fin de période.

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En appliquant ces ratios à Saint-Malo Agglomération, on obtient, pour 2015, une population comprise entre 80 000 et 84 000 habitants selon les scénarios. Et en prolongeant les tendances actuelles relatives aux besoins en logements résidences principales (poursuite de l’évolution des résidences secondaires et logements vacants, du desserrement, du renouvellement, …), on obtient des besoins annuels en production de logements induits par ces scénarios démographiques qui seraient compris entre 620 et 750 logements, soit un chiffre supérieur aux moyennes de production constatées durant la période récente ((environ 500 logements par an entre 1990 et 1999, 550 logements entre 2000 et 2005).

Tx évol.

Pop. Pop. 2015

Nb lgts à produire/an

Scénario bas 0,43% 80 211 620

Scénario central 0,48% 80 520 635

Scénario haut 0,90% 84 063 747 Source : RGP INSEE

Des besoins en production neuve confirmés par les i ntentions des communes

Cette analyse s’appuie sur les volontés de développement résidentiel telles qu’évoquées par les élus lors des entretiens conduits au cours du diagnostic15.

La consolidation des volontés de développement résidentiel des communes à horizon 5 / 6 ans (soit 2011) aboutit à une production annuelle de l’ordre de 700 à 750 logements.

Le développement résidentiel serait donc dans les prochaines années supérieur au rythme de développement récent (550 logements par an). L’accroissement du rythme de développement serait principalement porté par la ville de Saint-Malo (environ 400 logements par an) et, dans une moindre mesure, par les autres communes.

15 Voir le document annexe constitué des résultats des rencontres en commune

Scénarios de projection démographique INSEE

6000065000700007500080000850009000095000

1990 1999 2005 2010 2015 2020 2025

RGP BasCentral Haut

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Les enjeux relatifs aux besoins globaux de logement s

En conclusion de cette partie, trois principaux enjeux peuvent être mis en valeur : L’équilibre de la répartition globale de l’offre en logements Les communes périurbaines ont connu une forte construction neuve depuis 2000, alors que le rythme de la ville-centre s’affaiblissait. Ce mouvement s’accompagne d’une certaine spécialisation de la construction (maisons individuelles en accession à la périphérie, collectif en locatif à Saint-Malo). Pour une part, les ménages accédants ayant leur emploi à Saint-Malo, réalisent leur projet d’accession hors de SMA, notamment dans d’autres communes du Pays, avec en conséquence un allongement des trajets domicile – travail. L’enjeu est donc double :

- D’une part rééquilibrer la part de la production de logements entre Saint-Malo et les autres communes de SMA.

- D’autre part maintenir les équilibres entre SMA et le Pays de Saint-Malo, en particulier au plan démographique (part de SMA à environ 51% de la population du Pays, ce qui suppose que l’agglomération puisse proposer des offres attractives pour les jeunes ménages avec enfants.

La satisfaction des besoins quantitatifs en logements L’attractivité résidentielle de l’agglomération est forte et devrait perdurer, générant une croissance attendue de la population. Selon les scénarios démographiques appliqués à l’agglomération, on peut estimer les besoins en production de logements à environ 600 à 750 unités par an. Cet objectif semble conforme aux volontés communales, en considérant les objectifs de la ville centre pour les prochaines années (environ 400 logements, objectif affiché dans le PLU) et ceux des autres communes (moyenne de 260 logements neufs commencés entre 1999 et 2004). Le développement de nouvelles réponses face aux mutations de la demande L’analyse des rapports entre offre et demande, qui sera développée dans la partie suivante (les divers segments de marché) fait apparaître la nécessité d’engager des réflexions communautaires et de mettre en œuvre des solutions nouvelles pour répondre aux mutations actuelles et futures de la demande en habitat : croissance de la demande des seniors, difficultés actuelles d’accès au logement des jeunes actifs (en location ou accession), nouvelles réponses face au développement des ménages de petite taille.

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2. Les caractéristiques et les évolutions récentes des différents segments de l’offre d’habitat de SMA

1. Une progression du poids relatif des résidences principales, une concentration des résidences secondaires

Un parc de résidences principales prédominant et en progression

En 1999, les résidences principales représentent 75,4% du parc de logements. Leur poids est plus élevé dans les communes de « l’intérieur » (notamment Châteauneuf, La Fresnais, Saint-Méloir, Saint-Guinoux, Saint-Père-Marc-en-Poulet), où il peut atteindre 85 à 90 % des logements, que dans les communes littorales et / ou touristiques. A l’échelle de SMA, la proportion de résidences principales au sein du parc de logements a progressé entre 1990 et 1999 (+ 2%). Le poids relatif des résidences principales s’est renforcé dans l’ensemble des communes, à l’exception des communes de Saint-Suliac et de Saint-Coulomb. Dans ces communes, la proportion des résidences principales a diminué et le poids des résidents secondaires a progressé.

Les résidences secondaires : une offre quantitative ment stable et principalement localisée dans les communes littorales

En 1999, la part des résidences secondaires au sein du parc de logements est relativement marquée sur le territoire (20%), notamment si on la compare à la moyenne départementale (8%).

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Répartition des logements selon les statuts résidentiels en 1999

Cependant, cette proportion est fortement variable selon les communes. En effet, les résidences secondaires sont principalement localisées dans les communes « littorales » au sens large (incluant les « bords de Rance ») : Saint-Coulomb (41 %), Cancale (33 %), Hirel (26%)… La ville-centre, Saint-Malo, est plutôt moins concernée par cette problématique, les résidences secondaires représentant de l’ordre de 19 % des logements. Entre 1990 et 1999, le poids des résidences secondaires est resté globalement stable, à l’exception des communes de Saint-Suliac et de Saint-Coulomb.

A l’échelle de SMA, les éléments disponibles sur la période récente (depuis 2000) indiquent une poursuite, voire un renforcement, des tendances constatées entre 1990 et 1999: une progression du poids relatif des résidences principales et une stabilité du volume de résidences secondaires. Cependant, il convient de considérer avec prudence ces chiffres dans la mesure où les sources statistiques actuellement disponibles et mobilisables pour conduire ces analyses ne permettent pas d’appréhender un phénomène émergent évoqué par les acteurs locaux et par ailleurs observable sur d’autres territoires : le développement de statuts résidentiels intermédiaires entre la résidence principale et la résidence secondaire (notamment le phénomène de double résidence).

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Des offres restant encore différenciées Contrairement aux situations observables sur d’autres territoires littoraux et touristiques comparables, les résidents principaux et secondaires occupent des offres distinctes, sous l’angle de la taille des logements.

Répartition des résidences principales et des résidences secondaires selon leur taille en 2001 à l’échelle de SMA

Résidences principales en 2001

Résidences secondaires en 2001

Petits logements (1/2 pièces)

23,1% 42,9%

Logements de taille moyenne (3/4 pièces)

48,7% 40,3%

Grands logements (5 pièces et plus)

28,2% 16,9%

Source : Filocom 2001 Le nombre moyen de pièces des résidences principales et des résidences secondaires en 1999

Nombre moyen de pièces en 1999

Résidences principales 3,9

Résidences secondaires 3,4

Source : RGP 1999, INSEE Les résidences secondaires correspondent à des logements de plus petite taille que ceux occupés à titre de résidence principale :

� Le nombre moyen de pièces des résidences secondaires (3,4 pièces par logement) est plus faible que celui des résidences principales (3,9 pièces par logement).

� Parmi les résidences secondaires, on constate une forte proportion de petits logements de 1 ou 2 pièces (43 %), largement supérieure au poids de ce type de logement dans les résidences principales (23 %).

Néanmoins, il apparaît souhaitable d’être vigilant sur les évolutions du profil des résidences secondaires, eu égard aux phénomènes observables sur des territoires comparables, qui connaissent actuellement des situations de concurrence relativement fortes entre les résidences principales et les résidences secondaires. Celles-ci sont la résultante d’une évolution des attentes des résidents secondaires qui recherchent des logements de plus grande surface, cette recherche s’inscrivant, pour une partie d’entre eux, dans une logique d’installation progressive sur le territoire ( la résidence secondaire devenant résidence « alternante » puis résidence principale à l’âge de la retraite). Ceci peut notamment créer un risque de désaffection des résidences secondaires de petites surfaces. Même si ce phénomène ne semble pas se produire actuellement sur le territoire, la forte proportion de petits logements dans les résidences secondaires soulève deux enjeux :

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� L’anticipation sur d’éventuels risques de déqualification de ce type d’offre à terme, compte tenu des évolutions des attentes des ménages en résidence secondaire ou alternante qui recherchent des surfaces plus importantes.

� Dans ce contexte, la possibilité de réorienter une partie de cette offre vers du locatif à vocation de résidence principale, compte tenu du déficit actuel de ce type d’offre.

A l’échelle de SMA, un poids prédominant des propri étaires occupants

La part des propriétaires occupants est prépondérante (57,1% en 1999). Ceci ne constitue pas une spécificité du territoire : cette proportion est proche de la moyenne départementale (56,2%). Cependant, le poids des propriétaires occupants est variable selon les communes :

� Il est inférieur à la moyenne du territoire dans la ville-centre (49,2 %).

� En revanche, il est plus élevé sur les autres communes (76 % en moyenne) et peut atteindre des niveaux importants dans les plus petites communes (de l’ordre de 80-84 %).

Le poids du locatif privé, de l’ordre de 18 % à l’échelle de SMA, est relativement limité, comparé à la moyenne départementale (25 %). Ce segment d’offre est principalement localisé, en volume, dans les communes de Saint-Malo et de Cancale. La part des logements locatifs sociaux (19,6 % à l’échelle de SMA) est légèrement supérieure à celle du locatif privé et fortement supérieure à la moyenne départementale. A plus forte raison que le parc locatif privé, cette offre est très fortement concentrée dans la ville de Saint-Malo et, dans une moindre mesure, Cancale. L’analyse des statuts d’occupation en 1999 met en évidence deux vocations d’accueil différenciées au sein de SMA :

� Saint-Malo : un accueil équilibré de propriétaires et de locataires, correspondant au rôle « classique » d’une ville-centre dans une agglomération.

� Les autres communes : une fonction résidentielle principalement orientée vers l’accueil de propriétaires.

Une répartition géographique très contrastée entre l’habitat individuel et l’habitat collectif

A l’échelle de SMA, la part du logement individuel (58,2 % en 1999) est globalement supérieure à celle du logement collectif (39,2 %). Cependant, les poids respectifs de l’habitat individuel et de l’habitat collectif sont très contrastés entre la ville de Saint-Malo et les autres communes :

� Dans la ville de Saint-Malo, la part des logements collectifs est supérieure à celle des maisons individuelles. La ville concentre environ 95 % de l’habitat collectif de SMA.

� Dans les autres communes, l’habitat individuel est prédominant. Selon les communes, la part de l’individuel varie entre 75 % et 98 %.

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Le profil de la construction neuve récente (formes d’habitat et types d’offres) a contribué à renforcer la structure de l’offre d’habitat existante et les vocations d’accueil résidentiel des deux secteurs évoqués précédemment, le « centre » et la « périphérie ».

2 L’offre locative sociale : une offre locative peu diversifiée, géographiquement concentrée et insuffisante au rega rd des besoins

Une offre peu diversifiée

Répartition des logements locatifs sociaux de SMA selon le type de produit en 2004

Produits locatifs sociaux

"standards"

Produits locatifs sociaux

"intérmédiaires" (PLS)

Produits locatifs "très

sociaux"

Source : Enquête sur le Parc Locatif Social, 2004

L’offre locative sociale proposée sur le territoire de Saint-Malo Agglomération apparaît peu diversifiée : elle est principalement constituée de produits « standards ». Les autres types de produits (ou financements) sont peu présents : en 2004, l’offre locative « très sociale » représente environ 2 % du parc locatif social et l’offre locative « intermédiaire » (PLS) 0,2 % du parc locatif social.

La production récente, mobilisant pour l’essentiel des financements standards (actuel PLUS) a renforcé cette caractéristique. La faible production de PLA-Intégration (logements très sociaux) constatée ces dernières années paraît notamment liée aux difficultés que rencontrent les opérateurs sociaux pour équilibrer le montage financier de ce type d’opérations. Cette problématique n’est pas spécifique à Saint-Malo Agglomération; ces difficultés sont fréquentes, notamment dans les territoires relativement attractifs où le coût du foncier et des acquisitions est élevé. La production de ce type de logement peut donc exiger, dans certains secteurs du moins, un appui financier plus important des partenaires co-financeurs.

Le potentiel de développement des produits locatifs sociaux intermédiaires (PLS) est jugé plutôt limité par les opérateurs sociaux, pour trois raisons notamment :

� Le différentiel entre le niveau de loyer du PLS et les niveaux de loyers « de marché » pratiqués sur le territoire est peu important. Le PLS se situe donc plutôt dans une situation de concurrence avec les offres locatives privées.

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� Le profil socio-économique des ménages du territoire met en évidence un potentiel de clientèle relativement restreint pour ce type de produit, la clientèle du PLS correspondant à des ménages avec des revenus plutôt « intermédiaires » (compris entre 100 et 130 % des plafonds PLUS).

� Par ailleurs, ces ménages ont tendance, spontanément, à rechercher un logement locatif dans le parc privé et non dans le parc locatif social, en dépit des informations communiqués par les acteurs.

Le PLS peut constituer un outil de diversification intéressant ; néanmoins, il convient de « calibrer » le développement de ce type de produit afin de tenir compte du potentiel de clientèle.

Une production récente relativement faible et qui m odifie peu la concentration géographique du parc

Le rythme de production de logements locatifs sociaux est en baisse ces dernières années. Le rythme de production (logements livrés mis en location) a été faible ces dernières années, avec une moyenne de 54 logements entre 1999 et 2004 . Les chiffres concernant les années les plus récentes confirment un ralentissement des réalisation, le nombre de logements financés, les chiffres ayant été encore plus modestes avec seulement 10 par an en 2004-2005.

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Localisation des logements locatifs sociaux mis en location (pour la première fois) entre 1999 et 2004

Nombre de nouveaux logements

locatifs sociaux mis en location

entre 1999 et 2004

Poids dans l'ensemble des nouveaux

logements locatifs sociaux mis en location

entre 1999 et 2004

Cancale 7 2%

Saint-Malo 239 73%

Autres communes 83 25%

Total SMA 329 100%


Environ ¾ des logements locatifs sociaux mis en location entre 1999 et 2004 sont localisés sur la commune de Saint-Malo.

Répartition géographique des logements locatifs sociaux de SMA en 200416

Nombre de logements locatifs

sociaux en 2004

Poids au sein du parc

locatif social en 2004

Cancale 169 3%

Saint-Malo 6 130 94%


Total SMA 6 555 100%


La localisation de la production récente n’a pas modifié la répartition territoriale de l’offre qui reste géographiquement concentrée.

Une forte pression de la demande en locatif social et des capacités de réponse insuffisantes

En 2006, le fichier du Numéro Unique Départemental recense environ 4 000 demandeurs « externes » (c’est-à-dire non logés dans le parc locatif social), en instance de se voir attribuer un logement..


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Saint-Malo 3 271 720 4,5

Total hors Saint-Malo 795 60 13,3

Saint Malo Agglomération 4 066 780 5,2

Source: DDE, tableau de bord "numéro unique" au 02/02/06

Pression locative

"externe"

Nombre de

demandeurs

"externes"en 2004

Estimation du

nombre de logements

disponibles par an

L’estimation du niveau de pression « externe » dans le parc locatif social est fondée sur le croisement de deux paramètres : pour une année donnée, le nombre de demandeurs externes et l’offre disponible, comprenant à la fois les logements libérés par la rotation du parc et les offres nouvelles mises en service.

Le niveau de pression locative « externe » est très élevé sur le territoire de Saint-Malo Agglomération, notamment dans les communes hors Saint-Malo. Les capacités de réponse de l’offre aux besoins externes sont donc relativement limitées, d’autant qu’il convient d’y rajouter les demandes de mutation (demandes de ménages déjà logés dans le parc locatif social).

Cette situation n’est pas liée à un manque de fluidité dans le parc : le taux de rotation, de l’ordre de 11%, peut être considéré comme « correct » (il correspond à environ 750/800 attributions réalisées par an). Elle s’explique, avant tout, par un manque d’offre, accentué par la baisse du rythme de production récent.

Par ailleurs, l’offre existante apparaît de moins en moins adaptée aux évolutions des attentes des ménages, s’agissant notamment de la taille des logements proposés. Les acteurs constatent une progression, au sein des demandeurs, de la part des petits ménages (personnes isolées et ménages de deux personnes). Ces demandes sont relativement difficiles à satisfaire, compte tenu du faible volume de petits logements dans le parc locatif social (26 % de studios et de deux pièces). Cette tendance est confirmée par les données transmises par les bailleurs sociaux : selon ces données, on peut estimer que les petits ménages représentent actuellement environ 70 à 80 % des demandeurs.

La consolidation des données transmises par les bailleurs sociaux apporte des éclairages complémentaires sur le profil des demandeurs, permettant notamment d’alimenter la réflexion sur les types d’offres à développer et les évolutions à envisager en matière de gestion des attributions :

� Au sein des demandeurs, le poids des ménages modestes (disposant de revenus inférieurs à 60 % des plafonds HLM17) est relativement important (environ 60/65%).

17 Il s’agit ici des plafonds d’éligibilité au logement locatif social.

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� Les demandeurs sont majoritairement des ménages d’âge intermédiaire (26-59 ans). Les ménages jeunes (moins de 26 ans) représentent environ 15 à 20 % des demandeurs et les seniors environ 10%.

� Les demandeurs « externes » (qui ne sont pas encore logés dans le parc locatif social) sont principalement des ménages qui sont logés dans le parc locatif privé ou qui souhaitent décohabiter.

Les projets de développement identifiés

Pour appréhender les perspectives de développement de l’offre locative sociale sur les 2/3 prochaines années, trois sources d’information peuvent être mobilisées :

� Les projets dans le cadre de la programmation annuelle. Environ 370 logements sont actuellement inscrits dans la programmation comme devant être engagés dans les 2-3 prochaines années. Néanmoins, ceci ne signifie pas que toutes ces opérations se réaliseront ou, du moins, dans les 2/3 ans à venir. Les logements prévus seraient principalement des produits standards « PLUS » (hormis une EHPAD financée en PLS) et se localiseraient, pour 80 % d’entre eux, dans la commune de Saint-Malo. Une partie de ces opérations (celles concernant Emeraude Habitation) pourrait contribuer à la reconstitution de l’offre locative sociale dans le cadre de la mise en œuvre du projet ANRU.

� Les projets déclarés par les communes. Il confirme la concentration géographique des projets dans la ville de Saint-Malo constatée précédemment. En effet, il est prévu la réalisation d’environ 250 logements locatifs sociaux à Saint-Malo (dont la résidence EHPAD). Dans les autres communes, peu d’opérations sont localisées, au-delà de celles figurant déjà dans la programmation.

� Les objectifs de développement des opérateurs sociaux intervenant sur le territoire. Les opérateurs sociaux estiment leur capacité consolidée de production (tenant compte de leurs capacités de réalisation et de leur estimation du potentiel de développement) à environ 100 logements par an (non comprise la reconstitution de l’offre locative sociale liée à la mise en œuvre du projet ANRU).

Deux constats émergent du croisement de ces sources :

� Le rythme de production pourrait atteindre une centaine de logements par an dans les prochaines années, dans la mesure où les différents projets se concrétisent.

� Tendanciellement, le profil de la production resterait identique à celui des dernières années, se caractérisant par une prédominance des produits « standards » (PLUS) et une concentration dans la ville de Saint-Malo.

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Un enjeu majeur d’intervention sur le patrimoine e xistant : le projet de rénovation urbaine du quartier de La Découverte

L’enjeu majeur d’intervention sur le patrimoine locatif social existant concerne la rénovation urbaine du quartier de La Découverte situé à Saint-Malo (projet déposé à l’ANRU). Ce quartier a connu ces dernières années une certaine désaffection (baisse du nombre d’attributions) et une relative « spécialisation » dans l’accueil des ménages les plus modestes, comme en témoigne la très forte proportion de ménages disposant de revenus inférieurs à 60 % des plafonds HLM dans ce quartier. Selon les informations fournies par les acteurs, le projet ANRU en cours de montage prévoit, en l’état d’avancement actuel :

� La démolition programmée de 210 logements locatifs sociaux.

� Une reconstitution de l’offre locative sociale démolie dans la commune de Saint-Malo, en compensation des logements démolis (210), venant s’ajouter à la programmation de logements nouveaux.

� Dans le périmètre concerné, la réalisation de programmes de logements contribuant à la diversification de l’offre d’habitat.

Au-delà de ce projet, les bailleurs sociaux considèrent que leurs patrimoines présentent, à l’horizon du PLH, relativement peu de besoins d’intervention lourde en terme de réhabilitations, du fait de leur entretien régulier.

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Les enjeux concernant le parc locatif social Trois enjeux peuvent être identifiés : 1- La demande de logement social est relativement importante au regard des capacités de réponse actuelles, ceci se traduisant par une pression locative élevée. Compte tenu de la baisse du rythme de production ces dernières années, on peut supposer que cette pression aura, tendanciellement, plutôt tendance à se maintenir, voire à s’accroître, dans les prochaines années. Ceci met en évidence un enjeu fort, celui de la relance de la production de logements locatifs sociaux. Ces objectifs de relance viennent s’ajouter aux besoins de reconstitution du parc liés à la démolition de 210 logements sociaux dans le quartier de la Découverte. 2 - L’offre locative sociale de SMA est peu diversifiée, en termes de types de produits. Une certaine diversification de l’offre locative sociale paraît souhaitable, principalement pour deux raisons.

La production de logements très sociaux et de logements intermédiaires permettra d’apporter des réponses à certains profils de ménages pour lesquels il existe actuellement peu de produits adaptés dans le parc locatif social et, plus largement, dans l’offre d’habitat :

� Des logements très sociaux pour les ménages les plus modestes.

� Des logements intermédiaires pour des ménages avec des revenus plus importants que le public « classique » du locatif social, à la recherche d’un logement locatif (notamment des salariés en mutation professionnelle…).

Par ailleurs, la production de logements intermédiaires peut être un outil intéressant pour développer la mixité dans les opérations de logements locatifs sociaux.

3 - La répartition territoriale de l’offre locative sociale demeure déséquilibrée, malgré la réalisation ces dernières années de quelques opérations en « périphérie »: elle est principalement localisée dans la commune de Saint-Malo. Or, les investigations conduites au cours du diagnostic (entretiens avec les élus et exploitation des données statistiques existantes) ont mis en évidence l’intérêt d’un rééquilibrage territorial de cette offre, compte tenu :

� De l’existence de besoins non satisfaits dans les communes hors Saint-Malo,

� Du rôle que peut jouer le locatif social dans la perspective d’assurer le renouvellement démographique régulier des communes.

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3 Le locatif privé : une offre relativement limitée et un développement récent faible

Un rôle limité du parc privé dans la réponse aux b esoins en logements

Répartition des résidences principales en fonction du statut d’occupation en 1999

Propriétaires

occupants en 1999

Locataires dans le

parc privé en 1999

Locataires dans le

parc social en 1999

Logés gratuitement

en 1999

Saint-Malo 49% 19% 26% 6%

Autres communes 75% 17% 4% 5%

Total SMA 57% 18% 19% 6%

Département 56% 25% 14% 5%

Source : RGP 1999, INSEE Le parc locatif privé joue un rôle limité dans la réponse aux besoins en logements. Selon les données du recensement de 1999, le poids de l’offre locative privée au sein des résidences principales est relativement limité à l’échelle de Saint-Malo Agglomération (18 %). Cette proportion est nettement inférieure à la moyenne départementale (25 %). Par ailleurs, le parc locatif privé joue un rôle limité d’accueil des ménages les plus modestes : il accueille seulement 20 % des ménages du territoire disposant de revenus inférieurs à 60 % des plafonds HLM. Au cours de la période récente (depuis 2000), le parc locatif privé semble avoir conservé un poids limité dans la réponse aux besoins en logements. En effet, cette offre a connu un faible développement, à la fois dans le neuf (faible présence de l’investissement locatif dans l’offre neuve privée) et dans l’existant (faible mobilisation du parc existant pour créer des offres locatives de qualité et à loyer modéré).

Une faible présence de l’investissement locatif dan s l’offre neuve privée Le faible développement de l’investissement locatif ces dernières années peut être observé au travers de deux phénomènes :

� Une quasi-absence de programmes neufs « dédiés » à l’investissement locatif De Robien, à l’exception d’une opération en cours de montage réalisé par 4M à Miniac-Morvan.

� Selon les promoteurs, environ 20 % des logements vendus dans les programmes privés réalisés récemment sur le territoire correspondent à de l’investissement locatif De Robien. Cette proportion est relativement faible, comparée aux proportions constatées à l’échelle nationale et dans l’agglomération rennaise (l’investissement locatif correspondant à environ 50-60 % des logements vendus). Une récente étude du CESR, datant de mai 2005, indique une plus forte proportion de logements « De Robien », avec près de 38% des logements à Saint-Malo.

Plusieurs facteurs sont susceptibles d’expliquer cette singularité :

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� La faible rentabilité de ce type de produit pour les investisseurs dans le contexte local, compte tenu d’un rapport défavorable entre les prix élevés d’acquisition et les niveaux de loyers que le marché permet de pratiquer.

� Dans certaines communes, des situations de concurrence entre le locatif en résidence principale et la location saisonnière, certains propriétaires jugeant plus intéressants et / ou plus rentables de louer à la saison plutôt que de louer à l’année (sont recensés actuellement environ 600 logements loués à la saison, labellisés Clés-vacances ou Gîtes de France). Ce volume n’est pas négligeable si on le compare au nombre de logements locatifs privés loués en tant que résidence principale (de l’ordre de 6 000 logements sur le territoire). Ce constat n’est pas spécifique au territoire : il est observable dans de nombreux territoires littoraux touristiques comparables. Le choix de certains propriétaires de louer à la saison semble essentiellement lié à la perception d’une meilleure rentabilité de la location saisonnière et / ou des réticences vis-à-vis des implications d’une gestion locative à l’année.

� Ce segment d’offre ne constitue pas une priorité dans les développements résidentiels de la plupart des communes, malgré une demande locative forte pour de la maison individuelle.

Enfin, le faible développement de l’investissement locatif peut être corrélé à une proportion relativement limitée, dans les programmes privés réalisés récemment, de petits logements (studio et deux pièces), qui sont les produits habituellement « cœur de cible » de l’investissement locatif De Robien.

Des difficultés à mobiliser le parc privé existant pour développer une offre locative de qualité et à loyer modéré

Les interventions sur le parc locatif privé sont ici analysées au travers des subventions accordées par l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH) aux propriétaires bailleurs. Elles n’intègrent donc pas les interventions réalisées par les propriétaires bailleurs sans aides financières de l’ANAH.

Les subventions accordées par l’ANAH aux propriétaires bailleurs entre 1993 et 2004

Nombre de logements

locatifs privés

subventionnés par

l'ANAH entre 1993 et

2004

Part du parc locatif

privé ayant bénéficié

d'une subvention de

l'ANAH entre 1993 et

2004

Nombre de logements

locatifs privés

conventionnés dans le

cadre d'une subvention

de l'ANAH entre 1993 et

2004

Part des logements

conventionnés au sein

des logements locatifs

privés subventionnés

entre 1993 et 2004

Nombre de logements

vacants remis sur le

marché locatif entre 1993

et 2004

Part des logements

vacants remis sur le

marché entre 1993 et 2004

St Malo 247 6% 1 0,4% 99 6%

Autres communes 122 7% 0 0,0% 50 5%

SMA 369 6% 1 0,3% 149 5%

Département 7934 9% 860 10,8% 3787 17%

Source : atlas de l'habitat privé, 2004

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Au cours des dix dernières années, les interventions sur le parc locatif privé se sont avérées relativement limitées, comparées aux interventions menées à l’échelle départementale, en termes d’amélioration de la qualité des logements, de remise sur le marché de logements vacants et de développement d’une offre de logements à loyer conventionné.

Sur la période 1993/2004, l’ANAH a subventionné :

� 30 logements locatifs par an, avec très peu de logements à loyers conventionnés.

� La remise sur le marché de 10 à 15 logements vacants par an.

L’effort de mobilisation du parc existant s’est donc avéré relativement faible, malgré la mise en œuvre de plusieurs Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) dans la commune de Saint-Malo.

Différentes raisons pourraient expliquer les difficultés rencontrées pour mobiliser le parc existant. Néanmoins, une problématique importante émerge, s’agissant de la ville de Saint-Malo : la forte proportion de personnes âgées parmi les propriétaires bailleurs. Or, il s’avère particulièrement difficile de les inciter à s’engager dans des opérations de réhabilitation de leur patrimoine. Les arguments utilisés généralement pour les convaincre d’engager des travaux et de conventionner leurs logements, similaires à ceux utilisés pour l’ensemble des propriétaires bailleurs, paraissent inadaptés à la situation de ces personnes. En effet, comment inciter une personne âgée de 80 ans à conventionner son logement pour une durée de 9 ans, en échange d’une majoration du taux de subvention pour la réalisation de travaux d’amélioration ? Par ailleurs, certaines personnes âgées peuvent se sentir dans l’incapacité de mettre en œuvre et de gérer un tel projet.

Un enjeu majeur pour l’offre locative privée : rend re viable le développement de nouvelles offres

L’offre locative privée joue un rôle limité dans la réponse aux besoins en logements. Pour être en capacité d’apporter des réponses aux attentes diversifiées des ménages du territoire, le développement de l’offre locative privée apparaît souhaitable, dans le neuf et dans l’existant.

Ceci implique de conduire une réflexion, dans le cadre de l’élaboration du PLH, sur les leviers d’action mobilisables pour rendre viable le développement de nouvelles offres locatives privées.

� Quelles sont les possibilités / opportunités de développer des offres locatives neuves ? Quels leviers d’action pour mobiliser des investisseurs ?

� Quel est le potentiel de mobilisation du parc privé existant pour créer des logements locatifs de bonne qualité et à loyer modéré ? Quelles sont les conditions à mettre en œuvre pour inciter les propriétaires bailleurs à s’engager dans cette direction ?

sur 78 33

4 L’accession sociale : un éloignement progressif d es primo-accédants au-delà des limites de Saint-Malo Agglomération

L’éloignement progressif des primo-accédants de Saint-Malo vers le reste de SMA et, au-delà, vers le reste du Pays peut être observé au travers de trois analyses.

La construction neuve individuelle : une forte croi ssance de plus en plus loin de Saint-Malo

L’analyse de l’évolution du volume et de la localisation de la construction neuve des 15 dernières années permet d’avoir une première approche du phénomène de la primo-accession dans la mesure où la maison individuelle en diffus est « classiquement » le produit dominant de la primo-accession.

Source : Sitadel, 1990-2004

Le graphique met en évidence un transfert progressif de la localisation de la production neuve individuelle de Saint-Malo vers le reste de SMA et, au-delà, vers le reste du Pays.

Un poids relatif des bénéficiaires du Prêt à Taux Zéro (PTZ) en baisse dans la construction neuve

Les ménages bénéficiaires du Prêt à Taux Zéro sont majoritairement des primo-accédants, du fait des conditions d’accès à ce type de prêt. L’analyse de l’évolution des PTZ permet donc d’avoir une idée relativement précise de l’évolution de la primo-accession sur un territoire donné.

Evolution du nombre de logements commencés en indiv iduel pur

0

100

200

300

400

500

600

700

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Années

Nom

bre

de lo

gem

ents

en

indi

vidu

el p

ur

Saint-Malo

Autres communes

reste Pays

sur 78 34

Le PTZ peut être obtenu pour une acquisition dans le neuf ou dans l’ancien. Néanmoins, les PTZ accordés concernent principalement des achats dans le neuf, compte tenu des règles relativement restrictives d’obtention de ce prêt pour un achat dans l’ancien (jusqu’en 2005, les règles ayant évolué à cette date). Sur le territoire de Saint-Malo Agglomération, plus de 85 % des bénéficiaires du PTZ sur la période 1997-2004 ont acheté dans le neuf, en quasi-totalité pour de la construction individuelle. La comparaison des évolutions de la construction neuve en individuel diffus et du nombre de PTZ accordés permet d’analyser l’évolution du poids relatif des bénéficiaires du PTZ dans la construction neuve.

Comparaison des évolutions de la construction neuve en individuel pur et du nombre de PTZ accordés entre 1997 et 2004

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Années

Nom

bre Nombre de PTZ

distribués

Dont accession dans leneuf

Logements commencésen individuel pur

Source : Sitadel, 1997-2004 ; données sur les Prêts à Taux Zéro accordés, 1997-2004

Le volume de ménages bénéficiaire du PTZ est resté globalement stable sur la période 1997-2004. Néanmoins, leur poids dans l’ensemble de la construction neuve en individuel diffus a nettement baissé dans SMA: ils représentaient environ 3/4 de ce type d’accession en 1998 contre 40 % en 2004. Selon les acteurs, le recul des clientèles primo-accédantes est également valable pour les transactions dans l’ancien.

sur 78 35

Un transfert progressif des bénéficiaires du PTZ au -delà des limites de SMA

Les cartes ci-dessous mettent en perspective, pour trois périodes, le nombre de bénéficiaires du PTZ et le nombre de logements construits ayant plutôt vocation à être occupés par ses acquéreurs (excluant ainsi les logements destinés à la location).

L’évolution du poids des ménages bénéficiaires de PTZ au sein de la construction neuve en accession

sur 78 36

Entre 1997-2000 et 2001-2004, le nombre et le poids des PTZ dans la construction neuve a fortement diminué dans la ville de Saint-Malo et augmenté dans les autres communes de SMA et dans le reste du Pays. Ceci témoigne d’une évolution majeure en cours et qui, tendanciellement, pourrait se poursuivre : le transfert progressif des primo-accédants au-delà des limites de SMA, qui peu s’expliquer, pour l’essentiel, par la recherche de foncier à un prix plus accessible.

L’accession aidée : l’offre actuelle et les projets de développement

Le développement d’offres en accession « aidée » sur le territoire de SMA peut contribuer à limiter le départ progressif des primo-accédants. La notion d’accession « aidée » désigne les offres d’accession à la propriété, dont les niveaux de prix de vente sont inférieurs aux niveaux de prix du marché, grâce à des aides de la puissance publique. Les opérateurs sociaux ont d’ores et déjà réalisé des opérations d’accession aidée, notamment à Saint-Malo et à Cancale mais également dans d’autres communes (Saint-Coulomb et Hirel notamment). Les prix de vente constatés dans les opérations récentes d’accession aidée sont compris :

� Entre 125 000 et 130 000 € pour une maison individuelle.

� Entre 85 000 / 90 000 € pour un type 2 et entre 120 000 et 140 000 € pour un grand logement (4/5 pièces).

Un certain nombre d’opérations sont en cours de réalisation ou en projet sur le territoire de SMA :

� Deux opérations en PSLA (location-accession) sont prévues à Saint-Malo. Elles devraient être réalisées d’ici 2007-2008.

� La réalisation d’offres d’accession aidée par les opérateurs sociaux : ceux-ci prévoient, dans la continuité de leurs interventions récentes, de produire en moyenne environ 50 à 60 logements par an dans les prochaines années, dans le cadre d’opérations mixtes, à Saint-Malo et dans d’autres communes.

sur 78 37

� Des initiatives communales pour proposer aux ménages des lots à des prix inférieurs à ceux du marché, notamment à travers la mise en place de lotissements communaux dans le cadre de conventions avec les promoteurs.

Le potentiel de développement des offres en accession aidée est considéré comme relativement important par les acteurs, compte tenu des ménages ciblés :

� Globalement, les jeunes ménages primo-accédants.

� Et, plus particulièrement pour les offres en accession aidée proposées par les opérateurs sociaux, les ménages locataires dans le parc social afin de favoriser des parcours résidentiels et améliorer la fluidité du parc locatif social.

Il est important que le développement de ce type d’offre s’accompagne de la mise en place de conditions de sécurisation pour les ménages accédants (exemple : engagement des opérateurs sociaux pour un rachat du bien et un relogement du ménage dans le parc locatif social, si celui-ci n’est plus en mesure d’honorer ses remboursements).

Un enjeu principal concernant l’accession sociale : fidéliser les primo-accédants sur le territoire de SMA

L’augmentation des prix du foncier rend la primo-accession de plus en plus difficile sur le territoire intercommunal, se traduisant par un éloignement progressif des primo-accédants au-delà des limites de SMA, le risque étant que cette tendance s’accentue dans les années à venir. Ceci soulève un enjeu majeur, celui de fidéliser les primo-accédants sur le territoire. La conjuration de ce risque pose la question du développement d’offres « aidées », permettant de proposer aux primo-accédants des offres en adéquation avec leurs capacités financières.

sur 78 38

5 La place des seniors dans le marché local de l’ha bitat

Un poids des seniors important et en forte progress ion ces dernières années

Le poids important des seniors peut être appréhendé au travers de l’analyse de deux indicateurs :

� L’indice de jeunesse ;

� Le poids des retraites et des pensions dans le montant des revenus perçus sur le territoire.

L’indice de jeunesse en 1999

Source : RGP INSEE 1999

L’indice de jeunesse traduit le poids de la population jeune (moins de 20 ans) par rapport au poids de la population senior (60 ans te plus).

Selon les données du recensement de 1999, l’indice de jeunesse du territoire (0,96) est fortement inférieur à celui du département (1,26). Un indice de jeunesse inférieur à 1 signifie que les personnes de 60 ans et plus sont plus nombreuses que les personnes de moins de 20 ans18.


Indice de jeunesse

1,4 et plus1 à moins de 1,40,75 à moins de 1moins de 0,75

sur 78 39

Le poids important des seniors constaté en 1999 est lié à un vieillissement marqué de la population entre 1990 et 1999, période au cours de laquelle le rapport entre les jeunes et les seniors s’est inversé.

Au-delà de la situation globale constatée à l’échelle de SMA, le poids des seniors est variable selon les secteurs :

� Il est particulièrement important dans certaines communes littorales (Saint-Malo, Cancale et Hirel) et intérieures (Le Tronchet, Plerguer, Lillemer).

� Au contraire, le poids des jeunes reste relativement élevé dans les communes proches de Saint-Malo, ayant bénéficié du desserrement résidentiel de celle-ci.

Le poids des retraites et des pensions dans les revenus du territoire en 2004

Part des retraites et pensionsdans le montant des revenus en 2004

30 % et plus23 à moins de 30 %17 à moins de 23 %moins de 17 %

Part des retraites et pensionsdans le montant des revenus en 2004

30 % et plus23 à moins de 30 %17 à moins de 23 %moins de 17 %

Source : DGI 2004

Le poids des retraites et des pensions dans les revenus du territoire confirme le poids des seniors au sein de la population. Plus d’un tiers des revenus sont en effet issus des retraites et des pensions, ce qui est globalement plus élevé que dans le département. Cette proportion est plus marquée pour les communes du littoral (Saint-Malo, Cancale, Saint-Coulomb, Saint-Suliac…).

sur 78 40

Un vieillissement qui devrait s’accentuer dans les prochaines années

Cette analyse est fondée sur l’exploitation des projections démographiques réalisées par l’INSEE à horizon 2030 à l’échelle du Pays de Saint-Malo, selon trois scénarios :

� Le scénario « central », fondé sur un prolongement des tendances démographiques récentes (1990-1999).

� Le scénario « haut » intégrant une évolution du solde naturel comparable aux évolutions récentes et un solde migratoire plus élevé.

� Le scénario « bas », fondé sur une évolution du solde naturel moins élevé que sur la période récente et un solde migratoire équivalent à celui constaté sur la période 1982-1990.

Evolution des tranches d’âge de population entre 2000 et 2030, selon les projections de l'Insee pour le Pays de Saint Malo

Quel que soit le scénario, les projections démographiques prévoient un net recul des moins de 20 ans et une progression importante des personnes âgées de 60 ans et plus, notamment des 60-80 ans.

Compte tenu des prévisions d’évolution de la pyramide des âges, le Pays de Saint-Malo figurerait parmi les territoires bretons les plus confrontés à la problématique du vieillissement.

Scénario basScénario central Scénario haut

Personnes âgées demoins de 20 ans

-3277 -4934 -5508

Personnes âgées de 60 à 80 ans + 26 142 + 28 677 + 30 763

Personnes âgées de plus de 80 ans

+ 10 144 + 10 213 + 10 747

Source : projections démographiques de l'INSEE

Evolution des tranches d'âge entre 2000 et 2030, selon les projections de l'Insee pour le Pays de Saint Malo

sur 78 41

L’évolution prévisible du nombre de personnes de 80 ans et plus selon les projections démographiques réalisées par l’INSEE

Source : projections démographiques réalisées par l’INSEE, selon le scénario central

La forte augmentation du nombre de seniors dans le Pays de Saint-Malo se traduirait par une progression importante de leur poids au sein de la population : à horizon 2030, les seniors pourraient représenter 41 % de la population du Pays.

La place des seniors « non locaux » dans le marché local de l’habitat

Le vieillissement du territoire n’est pas uniquement lié au vieillissement des ménages locaux. En effet, ce phénomène semble notamment porté par l’arrivée de ménages seniors extérieurs au territoire, notamment des ménages franciliens avec un pouvoir d’achat plus élevé que celui des « locaux ».

L’arrivée de ménages seniors en provenance d’autres départements n’est pas un phénomène nouveau, comme l’illustre le tableau suivant portant sur la période 1990-1999.

Projection de l'évolution de la population âgée de 80 ans et +

par Pays

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

2000 2010 2020 2030

Fougères

Brocéliande

Rennes

St Malo

Vitré

sur 78 42

Poids des seniors dans les arrivées extérieures au département entre 1990 et 1999 et poids des seniors originaires de l’extérieur du département arrivés entre 1990 et 1999 au sein de la population senior du territoire

Poids des seniors dans

les arrivées extérieures

au département entre

1990 et 1999

Poids au sein des seniors

des personnes arrivées

entre 90 et 99

Saint-Malo 18% 13%

Autres communes 16% 10%

Total SMA 17% 12%

Département 7% 7%

source : RGP 1999, INSEE

Mode de lecture : les seniors représentent 17 % des personnes originaires de l’extérieur du département arrivées sur le territoire de SMA entre 1990 et 1999. Par ailleurs, les seniors originaires de l’extérieur du département et arrivés sur SMA entre 1990 et 1999 représentent 12 % de la population senior du territoire.

Ces indicateurs mettent en évidence le poids important des seniors en provenance de l’extérieur du département dans les années 90, à la fois dans les arrivées et au sein de la population des seniors. Ce poids est nettement supérieur à la moyenne départementale et plus important à Saint-Malo.

D’après ces chiffres, on peut estimer qu’environ 130 ménages seniors se sont installés en moyenne par an sur le territoire de SMA entre 1990 et 1999.

Selon les acteurs locaux, cette tendance s’est confirmée depuis 1999, se traduisant notamment par un poids important des seniors dans le profil des acquéreurs, notamment pour les offres immobilières les plus chères et les secteurs les plus prisés. Le poids des seniors parmi les acquéreurs est important dans les programmes neufs groupés privés et dans les transactions dans l’ancien. Selon les données immobilières des notaires (Perval), les retraités représentent actuellement 20 % des acquéreurs d’appartements anciens dans le Pays malouin, soit la proportion la plus marquée du département.

Le poids des ménages seniors dans les acquisitions immobilières est fortement corrélé à l’installation en résidence principale ou « quasi-principale » de ménages seniors à fort pouvoir d’achat, en provenance de l’extérieur du territoire et notamment de l’Ile-de-France. Selon les données PERVAL19, le poids des ménages franciliens au sein des acquéreurs d’appartements a atteint 11,7 % en 2005 dans le Pays malouin, une proportion deux fois supérieure à la moyenne départementale.

19 Fichier renseigné par les notaires

sur 78 43

Des offres insuffisamment adaptées aux besoins des seniors

Le vieillissement de la population du territoire pose la question du niveau d’adaptation des offres d’habitat aux attentes diversifiées des seniors.

Les offres proposées actuellement sur le territoire (dans le parc « standard » et les offres spécifiques) sont insuffisamment adaptées aux attentes et aux besoins des seniors.

Néanmoins, les opérateurs sociaux ont d’ores et déjà mis en œuvre des actions visant à améliorer le niveau d’adaptation du parc :

� Adaptations ponctuelles dans le parc existant (équipement des immeubles pour améliorer leur accessibilité, travaux dans les logements…).

� Réalisation d’un repérage technique par la SA HLM La Rance pour qualifier le degré d’adaptation et d’adaptabilité des logements de son patrimoine. La classification des logements par niveau (le « niveau 1 » correspondant à un logement adaptable et le niveau le plus haut à un logement adapté pour personnes dépendantes) est basée sur une grille tenant compte d’un certain nombre de critères : l’accessibilité extérieure, l’accessibilité au logement, l’équipement du logement…

� Intégration de logements adaptés dans les programmes neufs.

S’agissant des offres spécifiques, les besoins des seniors évoluent et s’orientent désormais vers des structures de type EHPAD, les foyers-logements étant en décalage avec l’évolution de la demande. Cette évolution des attentes et des besoins est notamment liée à une entrée en structure plus tardive et davantage contrainte (suite à une perte d’autonomie). Pour tenir compte de ces évolutions il est d’ores et déjà prévu la réalisation de deux EHPAD à Saint-Malo dans les prochaines années.

La DDASS a réalisé en 2002 une étude visant à analyser par canton les capacités de réponse aux besoins, s’agissant de l’accueil des seniors dans les structures spécifiques. L’étude a mis en évidence deux constats :

� Pour les cantons de Cancale et de Saint-Malo, des capacités de réponse aux besoins plutôt meilleurs que dans les autres territoires du département.

� Pour le canton de Châteauneuf d’Ille-et-Vilaine, une capacité de réponse relativement limitée au regard des besoins.

sur 78 44

Deux enjeux concernant l’habitat des seniors : évit er un vieillissement excessif du territoire, tout en répondant aux attentes diversif iées des seniors.

La progression du poids des seniors dans la population et la place croissante occupée par des ménages seniors, principalement non « locaux », dans le marché de l’habitat soulèvent deux enjeux :

� Limiter le vieillissement de la population, en créant les conditions d’un maintien sur le territoire des ménages plus jeunes, notamment les primo-accédants. Ceci implique de réfléchir sur les moyens à mettre en œuvre, notamment sur les types d’offres à développer, pour être en capacité de proposer des parcours résidentiels ascendants au sein du territoire.

� Répondre aux attentes diversifiées des seniors, posant notamment la question de l’adaptation de l’offre neuve et existante, dans le parc social et dans le parc privé. Cette problématique est d’autant plus forte que le niveau d’adaptation actuel des offres paraît limité, hormis quelques initiatives isolées.

6 Le parc privé existant : des besoins d’interventi on géographiquement concentrés et répondant a des enjeux ciblés

Les besoins d’intervention sur le parc privé existant sont ciblés, géographiquement et « thématiquement ».

Le parc privé de mauvaise qualité : des besoins d’ amélioration géographiquement ciblés

Le volume de logements privés de mauvaise qualité peut être estimé à partir de l’exploitation des données FILOCOM relatives à la valeur cadastrale des logements. Les logements de mauvaise qualité correspondent aux valeurs cadastrales 7 et 8.

Le poids du parc privé de mauvaise qualité en 2001

Nombre de logements de

"mauvaise" qualité (valeurs

cadastrales 7 et 8)

Part du parc privé de

"mauvaise" qualité

Saint-Malo 661 4%


Total SMA 1567 6%

Département 22625 8%source: Filocom, 2001

La part des logements de mauvaise qualité au sein du parc privé est relativement faible (6 %) et inférieure à la moyenne départementale. Elle est plus faible pour Saint-Malo que pour les autres communes. Ceci signifie que la qualité du parc privé de SMA est globalement « correcte ». Selon les acteurs, ceci est notamment la résultante d’un niveau d’investissement important, en termes de réhabilitation et d’entretien, consenti par les particuliers qui achètent des logements anciens, dans un contexte de forte dynamique du marché immobilier.

sur 78 45

La bonne qualité du parc est également liée aux contraintes d’urbanisme qui s’exercent sur de nombreuses communes. Au-delà de ce constat global, il existe, selon les acteurs locaux, de réels besoins d’intervention pour améliorer la qualité des logements. Ces besoins sont concentrés dans des communes ou des secteurs précis, notamment hors Saint-Malo (Cancale, Saint-Père-Marc-en-Poulet…).

La vacance : des besoins d’intervention géographiqu ement ciblés

Le taux de vacance en 2005

D’après les données EDF récentes (2005), le taux de logements vacants de SMA est relativement faible (5,9%). La vacance concerne quasi-exclusivement le parc privé (la vacance commerciale dans le parc locatif social se situant à moins de 0,5 %).

sur 78 46

Néanmoins, la vacance est plus importante dans certaines communes, notamment à Cancale, Saint-Coulomb et La Ville-ès-Nonais. Les besoins d’intervention sur les logements vacants sont donc géographiquement concentrés. N.B : il convient d’exploiter cette source statistique avec prudence, compte tenu de ses limites. En effet, le recensement des logements vacants réalisé par EDF peut intégrer les logements neufs non encore occupés et certains logements démolis. Ces données permettent avant tout de définir un ordre de grandeur s’agissant des logements vacants et d’observer les tendances d’évolution de la vacance sur plusieurs années.

Des enjeux relatifs au parc privé existant

Des enjeux ciblés sur certaines « thématiques »

Au-delà des enjeux quantitatifs globaux d’amélioration de la qualité de l’offre privée et de remise sur le marché de logements vacants évoqués précédemment, les acteurs locaux ont mis en évidence des enjeux plus qualitatifs :

� Dans les communes rurales, des opportunités de transformation de bâtiments ruraux inoccupés en offre d’habitat, notamment en logements locatifs.

� Dans la ville de Saint-Malo, une réflexion engagée par la Municipalité sur des interventions possibles dans des copropriétés présentant des risques de dégradation.

� La préservation d’éléments de qualité architecturale (malouinières, villas de bord de mer…), compte tenu du coût financier de l’entretien qui peut s’avérer trop élevé pour certains propriétaires.

� L’intérêt de produire une offre de logements à loyer maîtrisés, dans le contexte de déficit d’offre locative « bon marché » évoqué précédemment.

Des besoins d’intervention géographiquement concent rés et répondant à des enjeux spécifiques

La qualité du parc privé existant est relativement « correcte » sur le territoire. Néanmoins, il existe des besoins d’interventions :

� Géographiquement ciblés, concernant l’amélioration de la qualité de l’habitat et la lutte contre la vacance..

� Ciblés sur des « types d’intervention » : développement d’une offre locative à loyers maîtrisés, transformation de bâtiments inoccupés en offre d’habitat…

Si les besoins d’intervention sont a priori quantitativement mesurés, ils sont néanmoins relativement conséquents d’un point de vue qualitatif. En effet, les enjeux évoqués par les acteurs correspondent à des interventions qui peuvent s’avérer relativement complexes, nécessitant de fait des moyens humains et financiers non négligeables.

sur 78 47

3. Les populations spécifiques

1 Les profils sociaux de la population

Des indicateurs plutôt forts de fragilités sociales

Plusieurs indicateurs relatifs aux caractéristiques socio-économiques de la population de l’agglomération montrent que celle-ci accueille une proportion de ménages à revenus modestes ou ayant des difficultés sociales plutôt plus importantes que dans le département.

Un territoire touché par le chômage et par la précarisation des emplois Malgré une évolution du nombre d’établissements privés qui s’inscrit dans la moyenne départementale (progression 1,34% par an entre 1999 et 2003 à l’échelle de l’agglomération), la dynamique économique du territoire ne parvient pas à enrayer le phénomène de sous-emploi de la main d’œuvre. Le taux de chômage, porté à 13,4% de la population en 1999, reste supérieur de 4 points à la moyenne départementale. Après Lorient, Saint-Malo est la zone d’emploi bretonne ayant le plus fort taux de chômage. Quelques communes sont plus touchées : Saint Benoît des Ondes, Saint-Malo, Hirel avaient des taux de chômage en 1999, avoisinant les 15%. Cependant, la situation de l’emploi s’améliore sensiblement par rapport à 1990, avec un léger recul du chômage de -0,8%. En septembre 2006, le taux de chômage pour la zone d’emploi de Saint-Malo est remonté à 8.2%, confirmant le mouvement général de baisse constaté depuis janvier 2005. Outre le chômage, le territoire est touché par un phénomène de précarisation de ses emplois : quelque que soit le type d’emploi (CDD, temps partiel, emplois précaires), Saint-Malo Agglomération connaît une part d’emplois précaires supérieure aux moyennes départementales. Part des emplois précaires et des CDD par rapport à l'ensemble des emplois salariés

Taux d'emplois précaires*

Taux de CDD Taux d'emplois

salariés à temps partiel

Total

SMA 18,4% 10,1% 23,1% 51,6%

Ille et Vilaine 16,4% 9,4% 20,4% 46,2%

source: SCOT Pays de Saint Malo (INSEE 99)

* Sont considérés comme emplois précaires les contrats d’apprentissage, d’intérim et de stages

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Un taux relativement élevé de ménages non imposables La part des ménages non imposés est assez nettement plus réduite dans l’ensemble de l’Ille et Vilaine. Taux de ménages non imposés

2001 2004

Saint-Malo 49,7% 50,3%

SMA 51,1% 51,0%

Département 47,2% 47,4%

Bretagne 50,0% 50,0%

Source : DGI

Un nombre de bénéficiaires du RMI en hausse En terme de minima sociaux, le nombre de bénéficiaires du Revenu Minimum d’Insertion est en progression, hausse essentiellement portée par la ville-centre (progression de 291 bénéficiaires en 4 ans), où les situations de précarité sont relativement plus concentrées.

Nombre de bénéficiaires du RMI

2001 2004 2005

St Malo 810 944 1101

SMA 145* 168* nr

source : CAF 35 (Fileasc 2001 et 2004)

* Les effectifs communaux inférieurs à 5 individus ne sont pas comptabilisés (loi Informatique et Libertés)

Des familles monoparentales bien représentées Saint-Malo Agglomération concentre 13% de familles monoparentales parmi l’ensemble des ménages en 1999 (soit environ 4272 ménages), ce qui est supérieur de 3 points à la moyenne de l’Ille et Vilaine. D’une manière générale, on remarque que les territoires urbains sont plus touchés par cette problématique, qui fragilise les familles au niveau social et économique. En 2004, on compte environ 230 bénéficiaires de l’Allocation Parent Isolé, chiffre stable par rapport à 2001. Des allocataires CAF stables Le nombre d’allocataires de la CAF20 connaît un recul modéré sur le territoire : de 13 739 en 2001, on compte 13 619 allocataires en 2004. Trois communes enregistrent une baisse de leur nombre d’allocataires : Saint-Malo, Cancale et Saint-Suliac. Certaines communes enregistrent des évolutions importantes, qui sont néanmoins à mettre en corrélation avec leur croissance démographique : La Gouesnière (+30%), La Ville-ès-Nonais et Hirel (+19%).

20 Les aides de la CAF regroupent : les allocations logement (en 2004, comme en 2001, on note une forte prépondérance de

l’Allocation Personnalisée au Logement (59%), puis de l’Allocation Sociale au Logement (30%) et de l’Allocation Familiale au Logement (11%). Les effectifs diminuent de manière significative entre 2001 et 2004 (- 568 allocataires), portant la population

percevant les aides au logement à 8 221 personnes), le Revenu Minimum d’Insertion, l’Allocation Adulte Handicapé (1 171

personnes en 2004), et l’Allocation Parent Isolé.

sur 78 49

Au niveau infra-communal, Saint-Malo comporte quelques quartiers IRIS21 où le nombre d’allocataires est plus important : la Découverte (860 allocataires), l’Hôpital (765 allocataires), la Gare (680 allocataires) et le Clos-Cadot-Espérance (661 allocataires).

Les demandes prioritaires en logement

Les Commissions Locales de l’Habitat (C.L.H.), qui géraient auparavant le relogement social prioritaire, ainsi que le Fonds de Solidarité Logement, ont été dissoutes au 01/01/06. Désormais, les demandes de Relogement social prioritaire sont gérées par les sous-préfectures, en lien avec les organismes HLM, tandis que les aides émanant du Fond de Solidarité Logement sont administrées par la CAF.

Fin 2005 la C.L.H de Saint-Malo22 recense 483 demandes de Relogement social prioritaire, qui se répartissent ainsi :

- Pour la ville de Saint-Malo, 314 dossiers déposés, 136 reconnus prioritaires. - Pour le Pays de Saint-Malo (hors Saint-Malo) : 169 dossiers déposés, 65 reconnus prioritaires.

2 Les publics spécifiques ou en situation de précarité

Les jeunes

La demande en logement des jeunes constitue une problématique sur laquelle les acteurs de la CLH de Saint-Malo ont déjà engagé des actions : à la fin des années 90, une démarche de Maîtrise d’Ouvrage Collective a été lancée, qui a abouti notamment à la création d’un Point Logement Jeunes de Saint-Malo en 1999. Le PLJ géré par l’association TY AL LEVENEZ, remplit une fonction de conseil, de médiation et d’orientation des jeunes vers les diverses offres. Sur environ 700 jeunes accueillis par an, on compte 200 demandes de conseil et 500 demandes de logements. Sur ces 500 demandes de logements (en 2004), environ 370 offres ont été faites, dont 350 ont abouti à un logement, et parmi celles qui ont abouti :

- 225 sont effectuées dans le parc privé. - Environ 55 dans les FJT. - Environ 70 dans le parc social (dont 25 en HLM ordinaires, 40 en ALT FAJ23).

Selon les acteurs locaux24, les difficultés d’accès au logement des jeunes sont aggravées par les représentations que s’en font les bailleurs (risques de dégradation, forte mobilité…).

21 Ilots Regroupés pour l’Information Statistique. C’est un « petit quartier » homogène quant au type d’habitat, dont la population est

comprise entre 1800 et 5000 habitants. 22 Le territoire de la C.L.H. englobe le Pays de Saint-Malo et le bassin d’habitat 23 allocation de logement temporaire fonds d’intervention jeunesse 24 Table ronde « Approches sociales de l’habitat » du 13 février 2006

sur 78 50

Les jeunes travailleurs Deux Foyers de Jeunes Travailleurs sont situés à Saint-Malo : le FJT Varangot (72 logements pour 87 places), et le FJT Marie La Chambre (53 logements pour 62 places). Ces structures ont fait l’objet de travaux de réhabilitation respectivement en 2000 et 2002, pour mieux répondre aux attentes diversifiées des publics accueillis. On recense également un FJT ouvert en 2004 à Dol de Bretagne dans des maisons de villes réhabilitées (15 places). Les taux d’occupation des FJT malouins sont élevés (97% en 2003), la tranche d’âge des 20/23 ans étant la plus représentée (45% des logés). Le FJT constitue une réponse adaptée à la demande de jeunes en début de parcours résidentiel, car il permet de leur donner un cadre, de leur permettre une certaine socialisation. Les publics accueillis sont souvent peu mobiles car non motorisés pour certains. Le FJT répond en premier lieu à une demande locale, puisque la moitié des jeunes est originaire du département. Les populations accueillies sont très hétérogènes : jeunes diplômés en stage, jeunes en rupture familiale, en insertion professionnelle, mais on peut estimer à environ à 50% la part de jeunes en difficulté d’insertion. Dans ce domaine, les actions à prendre en compte semblent être :

- Le développement de nouvelles structures de type FJT : l’inadaptation de certains foyers logements (au total 4) gérés par le CCAS de Saint-Malo conduit à s’interroger sur leur devenir. Un projet de reconversion en FJT d’un foyer de 45 places situé à Paramé a été examiné. Un projet de FJT « soleil »25 à Dinard est également évoqué.

- La création d’une offre « éclatée » sous forme de quelques logements pour jeunes, gérés par les associations regroupant les FJT malouins pourrait également répondre à un besoin.

- Pour le public en difficulté accueilli dans les FJT, ce sont les solutions de sortie qui font défaut : le développement d’une offre en sous-location au sein du parc HLM serait utile, compte tenu de la médiocre qualité (et du coût) de l’offre privée.

Les saisonniers Phénomène difficilement quantifiable, la saisonnalité engendre néanmoins des besoins en logements pour les travailleurs non locaux, qui sont embauchés pendant une période courte (juillet-août). Faute d’une offre suffisante, et réticents à consacrer une part de leur salaire au logement, ils ont recours généralement à des solutions précaires. Par exemple, les employés de l’ostréiculture résident généralement dans des campings, or cela les écarte des dispositifs d’aides au logement. Face à ce constat, l’association des FJT de Saint-Malo a développé des partenariats avec Emeraude Habitation et La Rance, qui ont conduit à une offre expérimentale de logements à Cancale et Dinard. En 2005, 4 logements comprenant 12 à 15 places en chambres meublées, avec régime ouvert à l’Aide au Logement temporaire (ALT), ont ainsi été proposés aux saisonniers. Et chaque année, environ 60 à 70 jeunes travailleurs du tourisme sont logés en FJT. La commune de Cancale prévoie de réaliser quelques logements pour saisonniers dans un bâtiment dont elle est propriétaire : des professionnels du tourisme seraient disposés à en acquérir.

25 Foyer avec services centraux et logements « éclatés »

sur 78 51

Cependant les besoins de logements pour les saisonniers sont mal cernés : pour cela, il serait nécessaire de développer un partenariat avec les professionnels du tourisme et avec la Chambre de Commerce et d’Industrie de Saint-Malo. Les étudiants

Les étudiants et élèves représentent environ 10% de la population âgée de plus de 15 ans dans l’agglomération, ce qui est nettement inférieur à la moyenne départementale (15%), cependant ce taux reste stable entre 1990 et 1999. Quatre types d’établissements post-bac peuvent être répertoriés :

- l’I.U.T. de Saint-Malo (département de Rennes 1) - les grandes écoles (Ecole de Gestion et de Commerce de Bretagne, Ecole Supérieure de

Compatibilité, SUPINFO) - les formations supérieures des lycées (classes préparatoires et Sections de Techniciens Supérieurs),

situées à Saint-Malo et Cancale. - Les établissements spécialisés (Marine Marchande, Soins Infirmiers, Police, etc.).

Saint-Malo concentre presque la totalité de l’offre de formation supérieure, à forte dominante technique au vu de la sur-représentation de la filière I.U.T. Selon l’ASSUP26, le pôle malouin comptait 1 092 inscrits en 2003/2004, contre 1 476 en 2002/2003, ce tassement s’inscrivant néanmoins dans la tendance nationale de baisse des effectifs. Malgré l’absence de données quantitatives, l’offre de logements à destination du public étudiant est globalement répartie ainsi :

- L’hébergement au sein du noyau familial pour les « locaux » : 23% des étudiants inscrits sur le pôle malouin sont originaires du Pays malouin et 55% de la Région. On peut donc penser que le logement familial tient une place non négligeable pour une partie des étudiants.

- Quatre établissements disposent d’un internat (lycées Mauperthuis, les Rimains, et J. Cartier,

Institution Saint-Malo Providence). - Les résidences étudiantes gérées par des organismes HLM, dont la SA La Rance, qui propose deux

résidences (à Saint-Malo, et à Saint Jouan des Gérêts). Mais on note des phénomènes de vacance à St Jouan (liés à l’éloignement de la ville-centre), ainsi que des problèmes de dégradations qui nécessiteraient un gardiennage, ou plus généralement une réponse en termes d’accompagnement social.

- Enfin le parc privé constitue une offre importante pour les étudiants, car on relève une bonne

articulation entre la demande étudiante (octobre à avril-mai) et la demande de location touristique (juin-septembre). Toutefois, deux freins sont soulevés : d’une part, le niveau de loyers, et d’autre part certains bailleurs sont réticents à louer à une populations estudiantine.

26 Association de Promotion et de Développement de l’Enseignement Supérieur du Pays de Saint-Malo

sur 78 52

Les personnes en situation de grande précarité

L’accueil d’urgence Deux associations, qui proposent des solutions adaptées aux personnes en grande précarité sont présentes sur le territoire :

- l’AMIDS27, qui dispose d’un foyer d’accueil d’urgence pour les SDF (entre 17 et 26 places, d’un CHRS (centre d’hébergement et de réinsertion sociale), et qui assure un ensemble de missions visant l’insertion et les secours d’urgence (gestion du Samu social…), intervient spécifiquement sur la ville de Saint-Malo. Les hommes seuls constituent son public.

- Le Goéland, dont le territoire d’action est l’Ille et Vilaine nord, accueille des jeunes (moins de 25 ans), des femmes et des familles. Il dispose de 23 places en foyers « éclatés » (dont 9 appartements et 8 places en centre maternel) disséminées sur le territoire, et gère en aval une cinquantaine de logements en sous-location (27 à Saint-Malo, les autres sur le reste du Pays).

Les FJT de Saint-Malo disposent également d’un peu plus de 20 places (en 2004) pour des jeunes en grande exclusion, provenant principalement de Saint-Malo. Un projet de maison relais (15 places), dont l’objectif serait d’accompagner les personnes vers l’autonomie, est recensé à Saint-Malo. Les logements adaptés Le PDALPD (Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées), rentré en vigueur en 2000 pour une durée de 5 ans, et prorogé au 1 janvier 2006, avait estimé un certain nombre de besoins à l’échelle de la CLH de Saint-Malo, qui sont pris en compte dans l’Accord Collectif Départemental. Le Plan affichait un objectif annuel de réalisation de 30 logements pour le territoire de la CLH (dont 15 ménages en attente prioritaire de logement, et 15 ménages à reloger en raison de troubles de voisinage). Mais la réalisation de logements adaptés (PLAI) permettant de répondre à ce type de demandes est restée très réduite. L’accès au logement des ménages défavorisé est aggravé par le faible nombre de logements conventionnés dans le parc privé.

27 Association malouine d’insertion et de développement social

sur 78 53

Sur la thématique du logement et de l’accompagnement social des personnes en grande précarité, plusieurs enjeux sont soulevés :

- L’engorgement de l’offre, dû à des rotations très faibles au sein de ces structures (par exemple seulement 9 rotations constatées sur 44 logements sous-loués par le Goéland l’année dernière). Le manque de fluidité empêche le traitement des situations d’urgence, et l’hébergement temporaire devient permanent.

- Une concentration excessive des offres pour personnes très précarisées à Saint-Malo, et l’intérêt de disposer d’une offre plus équilibrée (nécessitant concertation entre structures ayant des territoires d’action différents).

- Le manque de logements adaptés (pour des personnes cumulant des difficultés) dans l’agglomération. - L’intérêt de développer des offres en sous-location (avec baux glissants) et accompagnements social,

qui permettraient une sortie des solutions d’urgence. - La question du suivi des personnes souffrant de troubles psychiques, alternant hospitalisation et

logement, par un accompagnement social adapté.

Les personnes âgées

Les données démographiques et les projections INSEE montrent que le Pays de Saint Malo est un des territoires bretons les plus confrontés au phénomène de vieillissement. En outre, ce constat va s’amplifier, ce qui nécessite d’anticiper les besoins futurs en terme de structures et de logements adaptés.

Projection de l'évolution de la population âgée de 80 ans et +

par Pays

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

2000 2010 2020 2030

Fougères

Brocéliande

Rennes

St Malo

Vitré

sur 78 54

L’offre en structures collectives En terme de type de structures, on assiste à une mutation des besoins des foyers-logements vers les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (E.H.P.A.D.). En effet, l’amélioration du maintien à domicile a conduit à repousser l’entrée en établissements spécifiques (en moyenne 83 ans en Ille et Vilaine), cependant elle correspond généralement à un état de dépendance élevé (65% des admis). Les principaux motifs d’admission sont une aggravation de l’état de dépendance et/ou une sortie d’hôpital sans possibilité de retour à domicile. La question du devenir des foyers-logements, globalement sous-occupés, est donc soulevée : sont ainsi évoquées la fermeture du foyer La Rosais en 2007, la reconversion possible d’un foyer situé à Paramé en FJT…). Afin d’évaluer les possibilités locales d’hébergement, la DAS 35 a analysé à l’échelle cantonale la part de personnes trouvant réponse au sein de leur territoire en 2002. Les cantons de Saint-Malo et de Cancale ont des taux de réponse excédentaires, ce qui signifie que l’offre de places était plutôt satisfaisante. Mais les établissements du canton de Châteauneuf ne suffisaient pas à répondre à la demande, ceci malgré un rattrapage entre 2000 et 2002.

Le taux d’équipement et de médicalisation du territoire

L’offre d’hébergement à destination des personnes âgées est inégalement répartie sur le territoire : tandis que les ratios d’équipement pour Saint-Malo sont globalement d’un point supérieurs aux moyennes départementales, la couronne de Saint-Malo et le Pays malouin sont moins bien équipés. Ce dernier enregistre notamment un déficit d’équipement important pour les 80 ans et plus.

Taux d'équipement selon les classes d'âge

Personnes âgées 75 ans et +

Personnes âgées 80 ans et +

Nb places

hébergement au 31/12/02

Nb Ratio

d'équipement Nb

Ratio d'équipement

Pays Malouin 858 5061 17,0% 2599 33,0%

Ville Saint-Malo 1105 5411 20,4% 2788 39,6%

Saint-Malo et sa couronne

1963 10472 18,8% 5387 36,4%

Départ 35 11651 61085 19,1% 30405 38,3%

source : Pôle Action Sociale DAS 35

Parmi l’offre de logements pour personnes âgées, sont considérés comme structures médicalisées :

- Les Unités de Soins de Longue Durée (USLD) - Les places en Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) - Les Sections de Cure Médicale (SCM).

Le taux de médicalisation du territoire par rapport au nombre total de places d’hébergement apparaît déficitaire par rapport à la moyenne de l’Ille et Vilaine. Cependant, la situation s’améliore avec la signature de trois conventions EHPAD en 2001 et 2002 avec les maisons de retraite Notre Dame des Chênes (87 places) et Sainte Famille (64 places), ainsi que pour l’hôpital de Cancale (80 places), qui permettent ainsi la transformation de ces structures existantes en EHPAD.

sur 78 55

Nombre de places médicalisées au 31/12/02

USLD EHPAD SCM

Taux de médicalisatio

n

Pays Malouin 83 0 242 37,9%

Ville Saint-Malo nr nr nr nr

Saint-Malo et sa couronne 303 151 362 41,6%

Départ 35 1650 1440 2230 45,7%

source : Pôle Action Sociale DAS 35

Concernant l’accueil de personnes âgées dépendantes psychiques, celui-ci se répartit comme suivant :

- 7 places en accueil de jour. - 20 places en hébergement permanent pour St Malo et sa couronne. - Aucune place en hébergement temporaire.

Le taux de spécialisation des places est de 1,5% pour le Pays malouin, contre 3,2% au niveau du département. L’accueil des personnes âgées dépendantes psychiques est donc déficitaire face à une problématique pourtant importante : 43% des personnes âgées admises en établissements en Ille et Vilaine présentent des troubles de la cohérence et de l’orientation. Si un programme de création de 200 places est en cours dans le département, aucun projet n’est recensé à l’échelle de Saint-Malo Agglomération.

Les projets

Le Schéma gérontologique préconise le développement de structures de proximité pour répondre aux besoins des personnes âgées. Dans ce cadre, 160 places nouvelles dans le Pays Malouin sont prévues, dont 100 à Saint-Malo. La réalisation de 3 E.H.P.A.D. est donc envisagée dans les années à venir, dont deux à Saint-Malo totalisant 120 places. En outre, des mesures d’adaptation à la maladie d’Alzheimer sont envisagées pour plusieurs structures : l’hôpital de Saint-Malo, le foyer logement de Châteauneuf et l’hôpital de Cancale. Les besoins d’adaptation du parc pour le maintien à domicile Dans le parc existant (HLM et privé), les problèmes d’accessibilité pour les immeubles sans ascenseur vont devenir de plus en plus aigus, et les demandes vont se reporter vers les rez-de-chaussée. Selon la loi Handicap (11 février 2005), les bailleurs sociaux qui engagent des travaux d’adaptation dans les logements anciens (de plus de 15 ans) pourront bénéficier d’une exonération de la TFPB28. D’autre part, tout programme neuf (public ou privé) devra comprendre une part de logements accessibles et adaptables aux handicapés.

Les travaux d’adaptation dans le parc ancien (privé) bénéficient aussi d’aides financières, avec des partenariats à développer (par exemple, le PACT-ARIM fait intervenir des ergothérapeutes lors de travaux d’adaptation de logement). L’opportunité de lancer une opération d’amélioration de l’habitat ancien sur le thème de l’adaptation des logements aux handicapés et personnes âgées, compte tenu du profil d’âge du territoire, sera à examiner.

28 Taxe foncière sur les propriétés bâties

sur 78 56

Un besoin de structures intermédiaires pour les seniors

La demande en logement des seniors évoluant vers des logements autonomes, mais adaptables, cette dimension de l’évolution démographique a un impact important sur le marché immobilier et la demande en logement, dont le PLH aura à tenir compte. Le terme de vieillissement masque des réalités différentes : il convient de distinguer entre les 60/75 ans, valides et actifs sur le marché du logement (mobilité résidentielle encore élevée, recherche de maisons individuelles, statut de propriétaire très majoritaire pour les nouveaux emménagés), et les plus de 75 ans (mobilité résidentielle de plus en plus faible avec l’âge, retour aux pôles urbains, en collectif, avec un statut locatif plus fréquent). L’allongement de la durée de vie, et le poids grandissant des seniors dans la population dans les prochaines décennies vont contribuer à différencier leurs stratégies sur les marchés immobiliers. Les entretiens dans les communes, comme les tables rondes, ont confirmé un besoin de structures « intermédiaires » (entre le logement autonome et la structure individualisée). Des expériences menées dans d’autres territoires (notamment de type « béguinage » dans le Nord) seraient à expérimenter : par exemple, la création de 15 à 20 pavillons adaptables, à proximité du centre-bourg, offrant une vie de voisinage, et éventuellement certains services non médicalisés (locaux commun, concierge…). Ce type de structure en milieu ouvert permet de plus de participer à l’animation du quartier ou du bourg. La commune de Cancale réfléchit à un projet de ce type (suite à l’annonce de ce projet, des demandes nombreuses se sont manifestées).

Les gens du voyage

Seules deux communes, Saint-Malo et Cancale, sont concernées par l’obligation de mettre en œuvre le Schéma Départemental d’Accueil des Gens du Voyage et par conséquent de proposer une offre spécifique :

- Mise en service fin 2004, l’aire d’accueil de Saint-Malo comporte 32 places de caravanes. - Cancale a un projet de création d’une aire d’accueil pour 8 familles (16 caravanes).

Mais au-delà des aires d’accueil, la problématique comprend aussi les besoins en logement spécifique des familles sédentarisées vivant en caravane.

Le Schéma Départemental d’Accueil des Gens du Voyage fait également obligation de création d’une aire de grand passage sur le territoire de SMA.

sur 78 57

Les enjeux relatifs aux populations spécifiques En conclusion de cette partie, plusieurs enjeux sont à relever : L’attractivité du territoire de Saint-Malo Agglomération renchérit les prix du marché immobilier et rend donc plus difficile l’accès au logement des ménages modestes, dont la présence est plutôt marquée sur le territoire, au vu de divers indicateurs sociaux (RMI, chômage, familles monoparentales, ménages non imposés…). Cette situation génère un enjeu central de développement d’offres accessibles à ces catégories de ménages. Cet enjeu se pose aussi en termes géographique, avec un objectif de rééquilibrer ces offres entre Saint-Malo et les autres communes de l’agglomération (par exemple pour le logement des jeunes, les logements adaptés, l’offre d’urgence….). Concernant les publics spécifiques, les besoins sont difficiles à quantifier, mais plusieurs points peuvent résumer les principaux enjeux : Les jeunes travailleurs

- L’élargissement de l’offre en logements de type FJT, à Saint-Malo et/ou dans les autres communes (sous forme de logements éclatés).

- Le développement d’offres de sortie des structures collectives vers des logements en sous-location dans le parc social, ou privé.

Les saisonniers

- Les besoins sont difficiles à appréhender, aussi une démarche en partenariat avec les professionnels serait souhaitable.

Les publics en grande précarité - l’enjeu ne semble pas tant de créer de nouvelles places d’accueil (urgence) que d’accroître les

possibilités de sortie vers des logements (sous-location) avec accompagnement social. - La production de logements adaptés pour certaines familles, compte tenu des faibles réalisations des

dernières années. Les personnes âgées

- Un équipement en structures médicalisées, bien engagé et à poursuivre (EPHAD, accueil pour personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer…).

- Des besoins importants d’adaptation du parc existant aux personnes âgées et/ou handicapées, qui pourraient nécessiter des actions spécifiques (OPAH thématiques).

- Des réponses à inventer pour satisfaire les nouvelles demandes des seniors valides aujourd’hui. Les gens du voyage

- des réponses aux exigences d’aires d’accueil satisfaisantes, mais des actions à poursuivre dans le domaine de l’habitat des familles sédentarisées, ainsi que l’obligation de réaliser une aire pour les grands passages.

sur 78 58

4. Le foncier et l’aménagement durable

1. La problématique foncière

Des consommations foncières en hausse

Les consommations foncières pour l’habitat ont eu tendance à croître assez nettement durant la dernière période : dans l’ensemble de SMA, entre 2000 et 2004, le foncier consommé par l’habitat s’est élevé à 161 ha, soit une moyenne de 32,2 ha par an, alors qu’entre 1995 et 1999, le foncier consommé avait été de 134 ha, soit 26,8 ha par an.

source : fichier SITADEL – DRE Bretagne

Cette progression est le reflet du basculement de la dynamique de construction neuve de Saint-Malo vers les autres communes de l’agglomération entre ces deux périodes, ce qui a eu un effet direct sur les types de logements produits : moins de collectifs (offre concentrée à Saint-Malo), davantage de maisons individuelles (production dominante des communes hors Saint-Malo). On peut voir ainsi que la consommation foncière générée par l’habitat à Saint-Malo a été plus que divisée par 2 entre les deux périodes (de 10 ha par an entre 1995 et 1999 à 4 ha par an de 2000 à 2004). Inversement, la consommation foncière de la plupart des autres communes augmente nettement, avec des progressions les plus spectaculaires dans les communes de Miniac-Morvan, Plerguer, La Gouesnière, La-Ville-es-Nonais.

+20%161 ha134 haConso. foncière

15

2 018

1995-1999 Evol.2000 - 2004SMA

- 22%11,7Nb logts / ha

- 6%1 898Nb logts

+20%161 ha134 haConso. foncière

15

2 018

1995-1999 Evol.2000 - 2004SMA


- 6%1 898Nb logts

- 59%21 ha50 haConso. foncière

25,8

1297

1995-1999 Evol.2000 - 2004St Malo


- 59%531Nb logts

- 59%21 ha50 haConso. foncière

25,8

1297

1995-1999 Evol.2000 - 2004St Malo


- 59%531Nb logts

+ 68%141 ha84 haConso. foncière

8,6

721

1995-1999 Evol.2000 - 2004SMA hors St

Malo

+ 13%9,7Nb logts / ha

+ 90%1 367Nb logts

+ 68%141 ha84 haConso. foncière

8,6

721

1995-1999 Evol.2000 - 2004SMA hors St

Malo

+ 13%9,7Nb logts / ha

+ 90%1 367Nb logts

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Des densités d’habitat plutôt faibles dans les comm unes hors ville centre

Comme l’indiquent les tableaux ci-dessus, la densité de l’habitat (exprimée en nombre de logements par hectare29) est restée stable à Saint-Malo, autour de 25 log/ha, tandis que la densité moyenne dans les autres communes reste faible, entre 8 et 9 log/ha. La part des logements construits en périphérie est croissante, la densité moyenne dans l’agglomération chute fortement, passant de 15 log/ha (1995-1999) à seulement 11,7 log/ha (2000-2004).

Des surfaces de terrain par logement qui restent im portantes

La surface moyenne de foncier consommé par logement a eu tendance à augmenter, du fait de la plus forte proportion d’habitat individuel dans l’ensemble de la construction : cette surface moyenne passe en effet de 660 m² par logement (1995-1999) à 848 m² (2000-2004). Surface moyenne consommée par logement (en m²)

1995-1999 2000-2004

Saint-Malo 385 395

SMA moins SM 1 165 1 031

Ensemble SMA 664 848

Source : fichier SITADEL, DRE Bretagne

Si ces surfaces peuvent paraître importantes pour les communes hors Saint-Malo, car elles incluent les opérations en diffus30, il reste que les surfaces moyennes relevées pour les lotissements récents sont souvent d’assez grandes tailles, parfois supérieures à 1 000 m². En règle générale, les surfaces en lotissement sont comprises entre 600 et 800 m², ce qui correspond à un lotissement classique constitué de maisons non mitoyennes.

29 en surface « brute » : assiette foncière des opérations d’habitat, comprenant la desserte, les espaces publics affectés à l’opération. 30 Ces surfaces prennent en compte tout types de logements, en secteur opérationnel (lotissement…), comme en secteur diffus :

l’importance de celui-ci peut contribuer à faire augmenter sensiblement les valeurs moyennes (construction isolée sur grande

parcelle), car les surfaces en lotissement sont sensiblement plus réduites.

Consommation foncière annuelle,en ha (hors St Malo)

0,00,51,01,52,02,53,03,54,04,55,0

Can

cale

Châ

teau

neuf

La F

resn

ais

LaG

oues

niè

re

Hir

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Lille

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Min

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Sai

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La V

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ès-

No

nais

Le T

ronc

het

1995-1999 : 26,8 ha/an, 665 m²/logt

2000-2004 : 32,4 ha/an, 851 m²/logt

sur 78 60

Cependant, on constate une certaine tendance à la réduction de la taille des lots dans certaines communes (exemple : Miniac-Morvan avec un lotissement privé dont les lots vont de 400 à 450 m² ). Les opérations de lotissements privés ou publics apparaissent peu différentes en termes de surfaces.

Exemples de lotissements récents dans SMA

Surface des lots Commune nom statut année

Nombre lots mini maxi

Le marais 3 Communal 2003 8 559 776 Hirel

Le petit Chatelet Privé 2005 8 500 645

La Fresnais La Ville es Brune Communal 2003 22 453 925

Baie Privé 2005 32 700 912 La Gouesnière La Forgette Privé 2004 5 857 1 387

La Ville es Nonais

Les Gigantières Privé 2004 13 571 680

Le Tronchet Croix de la Mission Communal 2003 9 704 970

La Pommeraie Communal 2003 12 500 2 940 Miniac Morvan Les Chênes Privé 2005 14 400 447

Les Jardins Communal 2003 13 635 794 Plerguer

Le Verger Communal 2003 11 514 749

St Benoît Pescheries Communal 2004 50 500 600

Artimon 2 Privé 2005 38 500 819 St Coulomb

Les Tintiaux Privé 2005 6 700 909

St Guinoux Le Bignon Communal En projet 20 700 environ

Source : questionnaires communaux

Des niveaux de prix de vente du foncier aménagé par mi les plus élevés du département

L’examen des prix de vente en lotissement enquêtés en 2004 par l’ADIL indique que les prix de vente moyens d’un lot opérés à SMA sont les plus élevés de tout le département, et suivent de près les prix de Rennes Métropole pour le prix moyen au m². Prix moyens dans les lotissements en 2004

Prix moyen au lot Surface moyenne Prix moyen au m²

SMA 64 688 € 657 m² 96 €

Rennes Métropole 59 780 € 561 m² 107 €

Pays de Saint-Malo 54 355 € 704 m² 78 €

Ensemble départ. 42 704 € 681 m² 66 €

Source : ADIL 35 – Le marché foncier en Ille et Vilaine – novembre 2005

On remarque que la taille moyenne des lots dans SMA, assez nettement supérieure à celle de Rennes Métropole, est peu différente de celle constatée dans le Pays de Saint-Malo, alors que le prix y est très supérieur : il y a donc une réflexion à conduire sur la taille des lots dans SMA pour réduire le décalage de prix entre SMA et le reste du Pays.

sur 78 61

Des pratiques foncières différentes selon les commu nes

Les communes de SMA ont presque toutes un document d’urbanisme en cours, dont 10 en cours de révision. En application de ces documents et des contextes communaux, les communes ont des capacités d’accueil pour l’habitat différentes :

- Certaines communes rétrolittorales ont des capacités importantes : Saint-Méloir des Ondes, La Gouesnière, Plerguer….

- Inversement, certaines communes littorales sont beaucoup plus contraintes : par exemple Saint-Suliac, dont une grande part du territoire est classé.

Saint-Malo, dans son projet de PLU, propose de réaliser en moyenne 400 logements par an pour les 10 prochaines années, dont 200 dans les secteurs centraux (intra-rocade), et 200 dans les zones d’extension urbaine. Les capacités foncières susceptibles de répondre à ces objectifs sont identifiées. Beaucoup de communes sont confrontées aujourd’hui à une difficulté d’intervenir sur le foncier en raison des prix évoqués plus haut : en particulier les communes de la couronne malouine, qui ont été fortement sollicitées par des promoteurs privés, et dont les opérations sont maintenant essentiellement privées. Les pratiques communales en matière d’action foncière sont diverses : certaines communes exercent une certaine maîtrise foncière par l’intermédiaire du levier de l’aménagement public : par exemple Cancale utilise la ZAD (Zone d’Aménagement Différé) pour contrôler des terrains à urbaniser à moyen terme, et l’outil ZAC pour certaines opérations, ce qui permet une plus grande mixité dans les opérations, car la péréquation permet de transférer une part des coûts de charge foncière du logement aidé vers les programmes non aidés. A l’inverse, d’autres communes laissent l’initiative de la prospection foncière à des acteurs privés (lotisseurs, promoteurs), en cherchant à négocier de façon plus limitée avec eux (ne disposant pas de foncier, la commune peut plus difficilement influer sur le programme des opérations, tout au plus sur la conception des espaces publics qui lui seront rétrocédés). On peut ainsi dessiner une sorte de « typologie » des modes d’intervention foncière des communes actuellement :

sur 78 62

Mode

d’intervention Caractéristiques Exemple de communes

Forte maîtrise foncière

Observation précise des potentiels d’accueil, souci d’anticipation pour la réalisation des opérations publiques (lotissements ou ZAC), souhaits d’acquisition mais des craintes vis à vis de l’augmentation des prix

Communes à fortes contraintes d’urbanisation (ville centre, littoral, …) : Saint-Malo, Saint-Suliac, Cancale…

Maîtrise foncière modérée

Mixe opérations publiques et privées, interventions au gré des opportunités

Communes attractives, littorales et périurbaines : Châteauneuf, Saint-Méloir, Saint-Benoît…

Organisation par le marché

Présence ou arrivée récente d’opérateurs privés, que les communes jugent plus compétents en matière d’aménagement

Communes ayant une attractivité récente (rural, Baie) : Hirel, La Gouesnière, La Fresnais….

Moindre enjeu Plus petites communes rurales, sans forte pression

Communes rurales intérieures : Lillemer, Saint-Guinoux…

2 La prise en compte du développement durable dans les opérations d’habitat

La qualité urbaine des opérations d’habitat L’identité du territoire est fondée en bonne part sur un riche patrimoine bâti : ville close, villas, malouinières…. Pourtant les acteurs rencontrés soulignent le manque de qualité architecturale et urbaine de la production moyenne en lotissement : malgré des mutations de la demande, et notamment des prix qui dépassent une part importante des demandeurs, la production courante reste celle d’opérations « banales » de lotissements de maisons individuelles, avec souvent peu d’attention à la mixité (en particulier dans les opérations privées) et au traitement des espaces publics (en particulier dans les opérations communales).

La montée des préoccupations d’aménagement durable

On constate qu’aujourd’hui, le contexte est plus favorable au développement de nouvelles pratiques d’urbanisme, intégrant des objectifs d’aménagement durable : prise de conscience des limites des modèles actuels, générateurs de déplacements motorisés, de consommation d’espace, d’énergie… Certaines communes de SMA ont vu se réaliser ou ont en projet des opérations qui offrent une qualité urbaine ou environnementale intéressante, qu’il s’agisse d’une mixité des programmes, d’une économie de l’espace grâce à des formes plus denses, d’une qualité paysagère, de la gestion des ressources (eaux pluviales). Au cours du PLH, ces opérations pourront être analysées en tant que référence31. La Ville de Saint-Malo, à travers son projet de PLU32, affiche des ambitions pour un développement durable de l’habitat, à travers par exemple un équilibre maintenu entre renouvellement urbain et expansion maîtrisée, une mixité et une diversité de l’habitat, une attention à la qualité paysagère des espaces publics, la promotion d’une démarche environnementale pour les projets d’habitat.

31 Travail en cours engagé par le CERUR : constitutions de « fiches » de présentation de diverses opérations dans SMA 32 Projet d’Aménagement et de Développement Durable – PLU de Saint-Malo – DAUF – Février 2006

sur 78 63

Les enjeux relatifs au foncier et à un aménagement plus durable En conclusion de cette partie, plusieurs enjeux sont à relever : Les consommations foncières pour l’habitat sont relativement importantes dans l’agglomération, et elles sont dues au poids, renforcé depuis 2000, de la construction de maisons individuelles sur d’assez grandes parcelles. Ce modèle de développement atteint aujourd’hui certaines limites par exemple en terme de qualité urbaine, ou en terme économique et social (avec les niveaux de prix fonciers dans l’agglomération, la production de grandes parcelles accélère l’évasion des jeunes actifs accédants hors du territoire). On constate en conséquence une tendance à une réduction de la taille des lots en lotissements. Mais plus largement, le PLH aura à poser des interrogations sur les niveaux de consommations foncières « souhaitables », ce qui amènera à des hypothèses de densité à atteindre, en fonction du nombre de logements à produire. Il devra donc s’interroger sur la nature des produits logements correspondant à la demande, dans une perspective d’économie foncière : individuel libre sur de plus petites parcelles, individuel groupé, habitat intermédiaire, urbanisation en secteur de renouvellement urbain…. Si les communes ont des pratiques différentes en matière d’action foncière, beaucoup de communes périurbaines ont des difficultés pour « maîtriser » le foncier. Les leviers d’aménagement foncier restent assez peu utilisés et peu connus des communes, qu’il s’agisse des leviers d’aménagement public (préemption, ZAD, ZAC), ou des leviers réglementaires (par exemple via les documents d’urbanisme). Avec la montée des opérations privées, les communes de SMA devront davantage mettre en œuvre des négociations avec ces opérateurs, par exemple pour influer sur le développement d’opérations mixtes (locatif – accession). Enfin, la qualité urbaine des lotissements d’habitat reste limitée, sauf quelques cas. Pourtant les préoccupations liées à un aménagement durable des opérations d’habitat se font jour, à l’exemple de la Ville de Saint-Malo, mais aussi d’autres communes de SMA . Le PLH aura donc aussi pour objet de promouvoir le développement d’opérations d’habitat plus durables, prenant par exemple en compte des objectifs tels que la diversité des formes urbaines, une orientation bio-climatique des constructions, une mixité des programmes, des déplacements durables (proximité des TC, modes doux..), la préservation des ressources naturelles (gestion de l’eau, paysage, gestion des espaces verts, tri sélectif et compostage des déchets)…

sur 78 64

5 Le fonctionnement du marché local de l’habitat

1 Les fonctions d’accueil actuelles des différents segments de l’offre

L’accueil des ménages à revenus modestes

En locatif social

36,2%

En locatif privé

19,8%

Propriétaires occupants

43,9%

Moyenne

départementale59,4%15,1% 25,4%

Où sont logés les ménages

dont les ressources sont

inférieures à 60% des

plafonds HLM?

En locatif social

36,2%

En locatif privé

19,8%


43,9%

Moyenne

départementale59,4%15,1% 25,4%

Où sont logés les ménages

dont les ressources sont


plafonds HLM?

En locatif social

62 %

En locatif privé

34 %


23 %

Moyenne

départementale 75%61% 23%

Quel poids représentent

les ménages dont les

ressources sont


plafonds HLM?

En locatif social

62 %

En locatif privé

34 %


23 %

Moyenne

départementale 75%61% 23%

Quel poids représentent

les ménages dont les

ressources sont


plafonds HLM?

Source : Filocom, 2001

Le parc locatif social joue un rôle d’accueil important des ménages les plus modestes (ménages ayant des revenus inférieurs à 60 % des plafonds HLM) :

� Il accueille 36 % des ménages modestes.

� Ces ménages représentent 60 % des ménages logés au sein du parc.

Selon l’enquête réalisée en 2003 (Occupation du Parc Social), l’occupation du parc locatif social de SMA se caractérise par :

� Une augmentation relativement importante du poids des ménages âgés de plus de 50 ans entre 2000 et 2003. Ceux-ci représentent, en 2003, 41 % des ménages locataires.

� Une augmentation du nombre de locataires disposant de revenus très faibles (moins de 20 % des plafonds PLUS).

sur 78 65

� Une hausse de la proportion de petits ménages : ils représentent actuellement environ 60% des occupants.

Cependant, au-delà de ces constats globaux, le profil des occupants du parc locatif social et son évolution peuvent être variables selon les communes et les quartiers. En effet, l’analyse du profil des ménages ayant récemment bénéficié d’une attribution de logement met notamment en évidence une accentuation des contrastes, en termes de profils de ménages, entre le quartier de la Découverte et les autres programmes. L’occupation sociale de ce quartier se caractérise notamment par un poids plus important des ménages avec des faibles, voire de très faibles, revenus et une proportion plus importante de jeunes familles.

Le parc locatif privé joue un rôle limité dans l’accueil des ménages modestes, notamment si on le compare à la moyenne départementale.

Une part non négligeable des ménages modestes est propriétaire occupant, posant ainsi la question de la capacité financière de ces ménages à entretenir leur bien dans la durée.

Le poids prédominant des mouvements au sein du par c existant dans la dynamique du marché

60

Locatif social : une production neuve qui a représenté ces dernières années

moins de 10% des logements disponibles pour répondre à la demande.

Nouvelles mises en location:Moyenne de 50 logements / an

Logements disponiblespar rotation dans le parc existant :

Environ 700 logements / an.

Parc privé : un rôle prédominant des mutations dans le parc existant,

notamment pour la ville de Saint-Malo.

Nouvelles constructions :Moyenne de 350 logements / an

Transactions dans le parc privé existant (uniquement pour Saint-Malo) :

1000 / 1200 logements / an

Construction en individuel, pour occupation personnelle

environ 250 /an

Vente de programmes neufs groupés :

Environ 100 / an

Sur la période récente, les mouvements au sein du parc existant, privé et social, ont joué un rôle prédominant dans la réponse aux besoins en logements, dans le parc privé et dans le parc locatif social.

sur 78 66

2 L’accessibilité financière des différentes offres

Le positionnement prix comparatif des différentes offres

L’analyse des prix est fondée sur l’exploitation des données notariales (PERVAL) et de données obtenues auprès de l’Agence Départementale d’Information sur le Logement d’Ille-et-Vilaine et des acteurs de l’habitat rencontrés au cours du diagnostic (notamment les agences immobilières et les notaires).

Le schéma propose une lecture comparée des niveaux de prix moyens constatés sur le territoire de SMA, à la vente et à la location, pour les différents segments de marché. Les prix sont traduits en niveau de loyer ou de mensualité, par mois et par m².

55

Loyer / « mensualités »

€/m²/mois

15 €/m²

10 €/m²

5 €/m²

Accession « ancien »

Terrain à bâtir et construction de

maison

Accession neuf collectif,

individuel groupéLocatif privé

« Plafonds loyers » PLUS

« Plafonds loyers » PLS

« Plafonds loyers »De Robien

20 €/m²

Locatif social

Les niveaux de prix des différentes offres en accession sont particulièrement élevés ; néanmoins, il existe des variations de prix relativement importantes entre les secteurs, selon leur degré de valorisation :

� Dans l’ancien collectif, le niveau de prix est de l’ordre de 2 400 €/m² en moyenne dans la ville centre. Ils peuvent atteindre le double pour les biens situés en bord de mer.

� Dans l’ancien individuel, les niveaux de prix varient du simple au double ; par exemple, entre Saint-Méloir-des-Ondes (140 000 € en moyenne) et Saint-Malo (en moyenne 260 000 €). Les surfaces de terrain sont relativement restreintes (en moyenne, entre 500 et 1 000 m², selon les communes).

� Dans les programmes groupés privés neufs, actuellement proposés sur le marché, des prix de vente dépassant 2 700 € / m².

� Les niveaux de prix des terrains à bâtir sont relativement élevés. Cependant, ils connaissent de fortes variations, selon les secteurs. Selon les données fournies par l’ADIL 35 sur les prix moyens des lots vendus en 2004, les prix des terrains à bâtir peuvent varier du simple au double entre les communes de l’intérieur (entre 40 et 50 € / m²) et les communes littorales (entre 110 et 130 € / m²).

sur 78 67

En 2005, le niveau de loyer privé en moyenne est d’environ 490-550 € à Saint-Malo pour un appartement de trois pièces « standard », soit environ 8 € / m². Les niveaux de loyers au m² varient selon la surface du bien : environ 11 € / m² pour les petits logements et 7 € / m² pour les plus grands logements.

Les niveaux de loyer pratiqués sont légèrement supérieurs à ceux des plafonds du locatif social « intermédiaire » (PLS), ce qui peut expliquer le peu d’intérêt de ce produit dans le contexte local actuel. Ils sont nettement inférieurs aux plafonds du dispositif De Robien, d’où une rentabilité locative peu assurée pour ce type d’offre.

Les niveaux de loyer privés du territoire sont plus faibles que ceux pratiqués à Dinard ou dans l’agglomération rennaise. Dans ces deux territoires, les niveaux de loyer sont en moyenne supérieurs de 12%, avec un fort différentiel concernant les studios et les 2 pièces, produits « cœur de cible » de l’investissement locatif De Robien.

Des niveaux de prix très sélectifs par rapport aux capacités financières des ménages locaux

Le graphique placé ci-dessous représente une estimation de la part des ménages locataires de SMA disposant des ressources financières pour accéder aux différents segments d’offre. Il met en perspective les niveaux de prix présentés précédemment (en considérant un produit « standard » de 80 m²) avec les capacités financières des ménages locataires du territoire (hors effets « aides aux ménages comme le Prêt à Taux Zéro pour l’accession à la propriété).

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

Estimation du % de ménages de SMA locataires disposant des ressources financières pour accéder aux différents segments

d'offre (prix moyen du marché local / hors effets " aides aux ménages")

Locatif privéexistant

Accession ancien

Accession neufgroupé

Constructionmaison individuellesur terrain

sur 78 68

L’accessibilité financière des ménages locataires (dont seulement 20% disposent de revenus supérieurs aux plafonds PLUS) aux différentes offres disponibles sur le marché est très limitée.

Pour un logement de 80 m² (référence utilisé pour cette estimation), « l’entrée de gamme » en accession se situe à un prix d’environ 140 000 – 150 000 €. Dans des conditions de financements classiques pour des primo-accédants, ce niveau de prix correspond à des mensualités de remboursement de 1 000 à 1 100 € par mois et nécessite des revenus nets mensuels équivalents au minimum à 3 SMIC.

En termes de prix immobiliers, une concurrence très forte avec les territoires voisins pouvant expliquer les départs des primo-accédants

Les écarts de prix avec les territoires voisins concernent plus particulièrement les terrains à bâtir.

A l’échelle de SMA, le prix moyen des terrains à bâtir est de l’ordre de 65 000 €, soit près de 100 € / m² (données 2004). Ce prix moyen est nettement supérieur à ceux des autres secteurs du Pays de Saint-Malo, où les prix sont compris entre 30 000 et 40 000 €.

Au prix du foncier pratiqué dans les autres secteurs du Pays de Saint-Malo, la proportion de ménages locataires de SMA disposant des ressources financières nécessaires pour faire construire une maison serait environ deux fois supérieure à ce qu’elle est actuellement sur SMA.

3 Les moteurs de la demande en logements

Entre 1990 et 1999

R.P. « actifs »: + 210 logements / an :

+1,1% / an

R.P. « retraités » : + 250 logements /an

+2,7% / an.

R.S. : + 120 logements / an :

+1,6% / an.

Les « moteurs » de la demande

R.P. « actifs »: + 210 logements / an :

+1,1% / an

R.P. « retraités » : + 250 logements /an

+2,7% / an.

R.S. : + 120 logements / an :

+1,6% / an.


RP : résidence principale

RS : résidence secondaire

Entre 1990 et 1999, la demande de logements a été portée de manière assez équilibrée par les différents types de statuts résidentiels. Néanmoins, la progression rapide au sein des résidences principales de celles occupées par les retraités a constitué le principal moteur du développement résidentiel.

sur 78 69

Sur la période récente (depuis 2000)

Les différentes sources mobilisables semblent indiquer que le développement résidentiel global récent de SMA est en grande partie liée à l’installation de seniors en « résidence principale ».

R.P. « actifs » R.P. « retraités » R.S.


Selon les données sur les taxes d’habitation fournies par les communes, le nombre de résidences déclarées comme secondaires se stabilise. L’évolution du nombre de résidences secondaires a donc peu influé sur le développement résidentiel.

Par ailleurs, le volume de ménages actifs apparaît également stable, comme l’illustre l’évolution des effectifs scolaires à l’échelle de SMA.

Evolution des effectifs maternelles et primaires

0

1000

2000

3000

4000

5000

2001 2002 2003 2004 2005

SMA (hors Saint-Malo)

Saint-Malo

Source : questionnaires communaux

Entre 2001 et 2005, les effectifs scolaires restent stables à l’échelle de SMA. On observe un report des effectifs de Saint-Malo vers les autres communes, lié à l’éloignement progressif des familles.

La progression des seniors et notamment l’arrivée de ménages seniors extérieurs au territoire semble donc être devenue le principal moteur de développement résidentiel à l’échelle de SMA. La dynamique du territoire apparaît donc comme de plus en plus dépendante de l’installation de seniors.

sur 78 70

Les enjeux relatifs au fonctionnement global du marché local de l’habitat

En synthèse de cette partie, plusieurs enjeux sont à relever :

L’attractivité résidentielle du territoire se répercute directement dans les évolutions du marché local de l’habitat ; marché tendu, l’agglomération de Saint-Malo s’est inscrit pleinement dans le cycle de hausse des prix de vente des biens immobiliers et du foncier constructible qu’ont connu la Bretagne, et plus largement la France, depuis 1998/1999. Après plusieurs années de hausse continue, les prix des biens à l’achat dans le territoire de SMA atteignent des niveaux extrêmement sélectifs par rapport aux capacités financières des ménages locaux. Ce constat vaut bien évidemment pour les secteurs (bord de mer, centre de Saint-Malo…) et les offres (programmes neufs ou immobilier ancien de standing…) les plus valorisés du marché local, mais peut également s’appliquer à l’agglomération dans son ensemble. Pour une famille-type de primo-accédants, disposant d’un apport personnel limité et souhaitant acheter ou faire construire une maison de taille correcte, trouver un bien à un niveau de prix accessible devient extrêmement difficile non seulement pour les ménages modestes, mais aussi ceux avec des revenus « moyens » (environ 3 SMIC).

Plusieurs enjeux majeurs du PLH découlent directement de cette situation de marché tendu : les difficultés à produire des nouveaux programmes, et donc le poids relativement faible de la construction neuve par rapport à la dynamique du marché de l’ancien ; la forte pression pesant sur le parc locatif social ; ou, dans le centre de l’agglomération, « l’éviction » progressive des ménages locaux, et notamment des primo-accédants, avec comme corollaire une présence forte de ménages plus âgés, déjà propriétaires et disposant d’un fort pouvoir d’achat, et souvent extérieurs au territoire.

Un des intérêts majeurs du PLH sera de définir comment une stratégie cohérente d’intervention sur l’habitat peut réguler et composer avec ce contexte de marché tendu. Ce dernier peut en effet constituer un atout, dans la mesure où il peut inciter les communes et les acteurs de l’offre (aménageurs-lotisseurs, promoteurs privés, organismes HLM…) à développer de nouveaux produits (programmes intégrant de la mixité de statut pour équilibrer les charges foncières, renforcement des préoccupations qualitatives dans des opérations « haut de gamme »…) et à mieux intégrer certaines préoccupations (maîtrise et économie de consommation d’un foncier devenu très cher…).

Par ailleurs, ce contexte de marché confirme la nécessité de développer des offres d’habitat «hors marché », impliquant un appui direct des pouvoirs publics, que ce soit en locatif ou en accession.

Enfin, il apparaît que les évolutions futures du marché immobilier local sont fortement corrélées à des tendances lourdes à l’échelle nationale, voire au-delà (conditions d’accès au crédit immobilier des ménages, arbitrages entre différentes formes d’investissement, dont l’immobilier…). Si le PLH ne peut pas anticiper, et encore moins peser directement, sur les évolutions du contexte immobilier global dans les six prochaines années, il devra cependant prévoir les modalités pour faire évoluer régulièrement les orientations retenues, afin de s’adapter à un contexte changeant (par exemple, en faisant évoluer à la hausse ou la baisse les moyens mis en œuvre pour équilibrer financièrement certaines opérations).

sur 78 71

Annexes

Tableau 1

Population sans doubles comptes en 1999


Code

INSEE Commune

Population

sans double

compte 1999

Taux annuel

d'évolution

PSDC 90/99

Solde

naturel

1990/1999

Solde

migratoire

1990/1999

Taux

d'évolution

annuelle du

au solde

35049 Cancale 5203 0,66% -293 586 1,33%

35070 Châteauneuf-d'Ille-et-Vilaine 912 1,35% -26 125 1,71%

35116 La Fresnais 1948 -0,04% 72 -79 -0,45%

35122 La Gouesnière 1068 1,49% 51 75 0,88%

35132 Hirel 1172 0,06% -17 23 0,22%

35153 Lillemer 203 -1,09% 0 -22 -1,09%

35179 Miniac-Morvan 2784 -0,12% 18 -49 -0,19%

35224 Plerguer 1772 -0,49% 13 -94 -0,56%

35255 Saint-Benoît-des-Ondes 799 0,34% -5 29 0,42%

35263 Saint-Coulomb 2168 1,32% 17 213 1,22%

35279 Saint-Guinoux 733 -0,05% 27 -30 -0,45%

35288 Saint-Malo 50675 0,61% 874 1744 0,40%

35299 Saint-Méloir-des-Ondes 2995 1,75% 101 306 1,31%

35306 Saint-Père 1750 1,72% 64 170 1,25%

35314 Saint-Suliac 853 0,71% 4 47 0,65%

35358 La Ville-ès-Nonais 681 0,82% 21 26 0,46%

35362 Le Tronchet 845 0,37% -64 91 1,24%

Saint-Malo Agglomération 76561 0,62% 857 3161 0,48%

Ille et Vilaine 867533 0,96% 34874 33941 0,47%

sur 78 72

Tableau 2

Evolution du nombre de ménages entre 1990 et 1999

Source : RGP INSEE 1990 et 1999

Code

INSEE Commune

Nombre de

ménages

1990

Nombre de

ménages

1999

Nombre de

personnes /

ménage 1999

Evolution

nombre de

ménages

90/99

35049 Cancale 2063 2270 2,23 1,11%

35070 Châteauneuf-d'Ille-et-Vilaine 304 302 2,62 -0,07%

35116 La Fresnais 685 715 2,72 0,49%

35122 La Gouesnière 306 360 2,97 1,96%

35132 Hirel 414 471 2,48 1,53%

35153 Lillemer 75 77 2,60 0,30%

35179 Miniac-Morvan 963 1051 2,63 1,02%

35224 Plerguer 652 695 2,52 0,73%

35255 Saint-Benoît-des-Ondes 290 317 2,54 1,03%

35263 Saint-Coulomb 684 834 2,60 2,44%

35279 Saint-Guinoux 231 267 2,75 1,73%

35288 Saint-Malo 19824 22887 2,15 1,72%

35299 Saint-Méloir-des-Ondes 898 1105 2,70 2,56%

35306 Saint-Père 496 590 2,97 2,11%

35314 Saint-Suliac 308 343 2,49 1,26%

35358 La Ville-ès-Nonais 231 266 2,56 1,68%

35362 Le Tronchet 272 315 2,35 1,76%

Saint-Malo Agglomération 28696 32865 2,27 1,61%

Ille et Vilaine 297762 354524 2,39 2,12%

sur 78 73

Tableau 3

Estimation du nombre de ménages (résidences principales) et des résidences secondaires en 2004

Source : fichier TH (M 1386)

Résidences

ppales

Résidences

secondaires

Résidences

ppales

Résidences

secondaires

Résidences

ppales

Résidences

secondaires

Cancale 2 260 1079 2 400 1106 nr nr

Châteauneuf-d'Ille-et-Vilaine nr nr nr nr 356 39

La Fresnais 792 77 784 71 nr nr

La Gouesnière 359 46 487 39 514 36

Hirel 457 154 504 133 515 134

Lillemer 80 12 90 15 78 16

Miniac-Morvan 1 168 117 nr nr 1 232 128

Plerguer 709 84 827 83 831 78

Saint-Benoît-des-Ondes 323 113 392 102 446 99

Saint-Coulomb nr nr 883 235 886 233

Saint-Guinoux 265 27 305 21 308 18

Saint-Malo 18 071 6347 23 827 6509 nr nr

Saint-Méloir-des-Ondes nr nr nr nr 1 289 125

Saint-Père nr nr nr nr nr nr

Saint-Suliac nr nr nr nr nr nr

La Ville-ès-Nonais 188 86 nr nr 272 84

Le Tronchet 318 81 343 83 nr nr

SMA 24 990 8 223 30 842 8 397 6 727 990

th 1999 th 2004 th 2005

sur 78 74

Tableau 4

Revenus imposables en 2004

Source : DGI

Code

INSEECommune Nombre foyers fiscaux

Revenu moyen / foyer

fiscal en €

Part de foyers

fiscaux

imposés

Part salaires

dans montant

revenus

Part retraites

dans montant

revenus

35049 Cancale 3122 15 939 51,0% 57,2% 42,8%

35070 Châteauneuf-d'Ille-et-Vilaine 547 12 320 41,5% 74,0% 26,0%

35116 La Fresnais 1060 14 344 44,9% 74,1% 25,9%

35122 La Gouesnière 635 15 393 48,3% 81,9% 18,1%

35132 Hirel 666 13 386 41,9% 69,8% 30,2%

35153 Lillemer 128 12 004 42,2% 73,4% 26,6%

35179 Miniac-Morvan 1597 13 389 42,5% 74,1% 25,9%

35224 Plerguer 1124 12 471 39,1% 71,7% 28,3%

35255 Saint-Benoît-des-Ondes 523 13 456 47,8% 68,9% 31,1%

35263 Saint-Coulomb 1135 20 851 57,0% 68,4% 31,6%

35279 Saint-Guinoux 426 13 037 44,8% 83,1% 16,9%

35288 Saint-Malo 30246 16 162 49,7% 63,1% 36,9%

35299 Saint-Méloir-des-Ondes 1730 15 979 50,0% 75,6% 24,4%

35306 Saint-Père 936 16 140 53,7% 79,9% 20,1%

35314 Saint-Suliac 465 19 978 57,2% 69,2% 30,8%

35358 La Ville-ès-Nonais 479 15 806 51,4% 79,2% 20,8%

35362 Le Tronchet 549 10 895 35,5% 69,6% 30,4%

Saint-Malo Agglomération 45368 15 827 49,0% 65,6% 34,4%

482600 16 370 52,6% 76,0% 24,0%

1654254 15 560 50,0% 70,1% 29,9%

Ille et Vilaine

Bretagne

sur 78 75

Tableau 5

Parc logement en 1999


Code

INSEE Commune

Total

logements

Résidences

principales

Résidences

secondaires

Logements

vacants

35049 Cancale 3661 2270 1221 170

35070 Châteauneuf-d'Ille-et-Vilaine 335 302 23 10

35116 La Fresnais 837 715 77 45

35122 La Gouesnière 434 360 49 25

35132 Hirel 657 471 171 15

35153 Lillemer 96 77 17 2

35179 Miniac-Morvan 1240 1051 117 72

35224 Plerguer 827 695 90 42

35255 Saint-Benoît-des-Ondes 433 317 95 21

35263 Saint-Coulomb 1537 834 632 71

35279 Saint-Guinoux 305 267 25 13

35288 Saint-Malo 29960 22887 5633 1440

35299 Saint-Méloir-des-Ondes 1296 1105 140 51

35306 Saint-Père 685 590 62 33

35314 Saint-Suliac 497 343 132 22

35358 La Ville-ès-Nonais 370 266 89 15

35362 Le Tronchet 439 315 117 7

Saint-Malo Agglomération 43609 32865 8690 2054

Ille et Vilaine 408749 354524 32133 22092

1999

sur 78 76

Tableau 6

Logements commencés par type entre 1999 et 2004

Source : fichier SITADEL – DDE

individuel purindividuel groupé collectif

total logements ordinaires

Cancale 23,8 2,0 4,2 30,0

Châteauneuf-d'Ille-et-Vilaine 5,8 1,2 3,5 10,5

La Fresnais 10,8 2,2 1,0 14,0

La Gouesnière 24,2 0,0 0,2 24,3

Hirel 9,5 0,3 0,0 9,8

Lillemer 3,2 0,3 0,0 3,5

Miniac-Morvan 26,5 5,3 2,5 34,3

Plerguer 18,5 1,3 0,8 20,7

Saint-Benoît-des-Ondes 13,7 2,0 1,3 17,0

Saint-Coulomb 11,0 1,3 0,7 13,0

Saint-Guinoux 4,2 0,0 0,7 4,8

Saint-Malo 44,5 6,7 118,5 169,7

Saint-Méloir-des-Ondes 31,8 1,2 0,0 33,0

Saint-Père 19,3 1,5 1,0 21,8

Saint-Suliac 7,0 0,0 0,0 7,0

La Ville-ès-Nonais 12,2 1,8 0,7 14,7

Le Tronchet 5,5 0,7 0,7 6,8

total communes hors St Malo 227,0 21,2 17,2 265,3Saint-Malo Agglomération 271,5 27,8 135,7 435,0Pays de SAINT-MALO 719,7 89,5 341,8 1151,0Ille-et-Vilaine 3678,2 620,3 2518,3 6816,8

moyenne par an 99-04

sur 78 77

Tableau 7

Parc locatif social en 2004

Source : Enquête parc locatif social en 2004

Communenombre total

de logements

nombre de

logements

collectifs

nombre de

logements

individuels

nombre total de

logements

construits après

1990

Cancale 169 144 25 51

Châteauneuf-d'Ille-et-Vilaine 14 4 10 13

La Fresnais 20 0 20 8

La Gouesnière 8 0 8 6

Hirel 16 0 16 16

Miniac-Morvan 49 3 46 28

Plerguer 32 0 32 12

Saint-Benoît-des-Ondes 18 0 18 18

Saint-Coulomb 15 0 15 15

Saint-Guinoux 6 0 6 6

Saint-Malo 6130 5931 199 998

Saint-Méloir-des-Ondes 40 28 12 22

Saint-Père 15 6 9 9

La Ville-ès-Nonais 11 5 6 11

Le Tronchet 12 0 12 12

CA Saint Malo Agglomération 6555 6121 434 1225

Pays de SAINT MALO 9661 7651 2010 2223

Ille et Vilaine 52329 42794 9535 12561

sur 78 78

Tableau 8

Indice de jeunesse en 1999


Code

INSEE Commune Effectif % Effectif %35049 Cancale 1156 22,2% 1568 30,1% 0,74 5208

35070 Châteauneuf-d'Ille-et-Vilaine 207 22,7% 207 22,7% 1,00 911

35116 La Fresnais 550 28,2% 401 20,6% 1,37 1949

35122 La Gouesnière 348 32,6% 166 15,5% 2,10 1068

35132 Hirel 274 23,3% 283 24,0% 0,97 1178

35153 Lillemer 45 22,5% 58 29,0% 0,78 200

35179 Miniac-Morvan 726 26,0% 648 23,2% 1,12 2792

35224 Plerguer 449 25,3% 450 25,4% 1,00 1772

35255 Saint-Benoît-des-Ondes 215 26,7% 214 26,6% 1,00 805

35263 Saint-Coulomb 610 28,1% 495 22,8% 1,23 2167

35279 Saint-Guinoux 204 27,8% 114 15,6% 1,79 733

35288 Saint-Malo 11820 23,3% 13346 26,3% 0,89 50697

35299 Saint-Méloir-des-Ondes 864 28,7% 598 19,9% 1,44 3010

35306 Saint-Père 580 33,1% 274 15,6% 2,12 1754

35314 Saint-Suliac 213 24,9% 210 24,6% 1,01 855

35358 La Ville-ès-Nonais 187 27,5% 127 18,6% 1,47 681

35362 Le Tronchet 165 19,6% 242 28,8% 0,68 841

Saint-Malo Agglomération 18613 24,3% 19401 25,3% 0,96 76621

Ille et Vilaine 218902 25,2% 173046 19,9% 1,26 867818

60 ans et plusIndice de jeunesse Population

Moins de 20 ans

programme local de l’habitat - stmalo-agglomeration.fr

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