présentation des éléments chiffrés relatifs aux ... · Élaboration de l’audit énergétique....

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• Présentation des éléments chiffrés relatifs aux copropriétés en Lozère.

• Présentation des dispositifs : audit énergétique, DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), plan de

travaux, fonds de travaux obligatoire Loi ALUR, … ;

• Remise d’une fiche d’information.

• Le vote de travaux en copropriété et les majorités requises ;

• Tableau récapitulatif.

• Le programme « HABITER MIEUX » ;

• Le nouveau régime des aides de l’Anah en faveur des copropriétés fragiles ;

• Les autres dispositifs d 'aides : Eco Prêt à Taux Zéro, crédit d’impôt…

°

le registre national des copropriétés et

l’obligation d’immatriculation de l’ensemble

du parc de copropriétés

°définition d’une

«copropriété fragile»

Le point de départ d’une réflexion de réhabilitation peut être :

• Une obligation réglementaire : DPE collectif, audit (à réaliser avant 2017), travaux embarqués…

A considérer comme une chance et non comme une contrainte.

• Des travaux prévus : ravalement de façade, étanchéité de toiture,…

A bien réfléchir car les délais entre deux interventions sont longs (10-15 ans pour les façades, 15-20 pour la toiture terrasse, 30 pour une toiture tuiles,…).

• Une volonté de diminuer les factures et/ou d’améliorer le confort.

Être sûr de l’efficacité des actions envisagées.

5

LES POINTS DE DÉPART

Vote en AG

CHRONOLOGIE GLOBALE : LES ÉTAPES « IDÉALES » D’UN PROJET 1/2

Vote en AG

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CHRONOLOGIE GLOBALE : LES ÉTAPES « IDÉALES » D’UN PROJET 1/2

Vote en AG

Vote en AG

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□ Dispositifs d’évaluation du besoin de travaux :

Diagnostic Technique Global (DTG)

DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)

Audit énergétique

□ Dispositifs d’obligation de travaux Individualisation des charges de chauffage

Travaux embarqués loi TEPCV

Plan de travaux

□ Dispositifs de financement des travaux

Fonds de travaux obligatoire loi ALUR,

Emprunt collectif

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10

LES DISPOSITIFS D’ÉVALUATION DU BESOIN DE TRAVAUX

DISPOSITIFS D’ÉVALUATION DU BESOIN DE TRAVAUX

Diagnostic Technique Global (DTG)

Créé par la loi ALUR du 24 mars 2014

Objectif : permettre aux copropriétaires de connaître la situation générale de l’immeuble et d’envisager des travaux.

Le DTG précise l’état de l’immeuble avec une projection sur les 10 années à venir des éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien.

Ce diagnostic doit être réalisé depuis le 1er janvier 2017 :

• Obligatoirement : dans tout immeuble de plus de dix ans mis en copropriété (CCH : L.731-4)

• De manière facultative : lorsque l’assemblée générale l’autorise, dans tout immeuble en copropriété à destination partielle ou totale d’habitation (CCH : L.731-1), vote à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, art 24)

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Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Créé par la loi ENE du 12.7.2010

Obligation de faire réaliser un DPE dans les immeubles équipés d’un chauffage collectif (ou climatisation collective) au plus tard le 1er janvier 2017.

Exception : immeubles en copropriété de + de 50 lots construits avant le 1er juin 2001 (date dépôt PC) : obligation de réaliser un audit énergétique.

Immeubles concernés : Bâtiments à usage principal d’habitation, qu’ils soient ou non en copropriété, équipés d’un chauffage collectif ou d’une climatisation collective.

Ce diagnostic doit être réalisé dans un délai de 5 ans à compter du 1er janvier 2012.

DPE valable 10 ans et pouvant être utilisé par les copropriétaires en cas de vente et de location

de leur bien.

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Audit énergétique

Créé par la loi ENE du 12.7.2010

Obligation de faire réaliser un audit énergétique dans certains immeubles au plus tard le 1er janvier 2017

.

Immeubles concernés :

• Situés en France métropolitaine

• Construits avant le 1er juin 2001 (date dépôt PC)

• Soumis au statut de la copropriété et comptant au moins 50 lots

• A usage principal d’habitation (plus de la moitié de la SHON constituée de lots à usage d’habitation)

• Comportant une installation collective de chauffage ou de refroidissement desservant plus de 90% des lots à usage d’habitation.

Critères cumulatifs : Ce diagnostic doit être réalisé dans un délai de 5 ans à compter du 1er janvier 2012.

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1ère étape :

Décision des copropriétaires de réaliser un audit énergétique (vote en AG majorité simple art. 24).

2ème étape :

Élaboration de l’audit énergétique.

Mise en concurrence puis sélection de la société d’audit.

Recueil auprès du syndic des informations et documents relatifs à la copro.

Visite du / des bâtiment(s), enquête auprès des occupants, estimation des consommations d’énergie.

Formulation des préconisations et des propositions de travaux.

3ème étape :

Présentation aux copropriétaires du rapport synthétique de l’audit énergétique, lors d’une AG.

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ÉTAPES DE RÉALISATION DE L’AUDIT ÉNERGÉTIQUE

Les obligations règlementaires :

Chauffage

collectif ? Plus de 50 lots ? +

dépôt PC avant

01/06/2001

Audit

conseillé

DPE obligatoire, audit conseillé Audit obligatoire

Individualisation des frais de chauffage

Oui

Oui Non Non

Mise au vote DTG

FICHE RECAP / ETUDES TECHNIQUES :

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LES DISPOSITIFS D’OBLIGATION DE TRAVAUX

INDIVIDUALISATION DES CHARGES DE CHAUFFAGE

TRAVAUX EMBARQUÉS LOI TEPCV

PLAN DE TRAVAUX

INDIVIDUALISATION DES CHARGES DE CHAUFFAGE

Pourquoi ?

Contribuer à l’objectif de baisse des consommations d'énergie poursuivi par la loi TEPCV.

Immeubles concernés :

Immeubles collectifs (au moins 2 lots) ;

Quelque soit leur usage ou date de construction ;

Pourvus d’un chauffage commun dont la chaleur est réglable dans chaque local.

Mise en service des appareils d’individualisation des frais de chauffage doit intervenir progressivement entre le 31 mars 2017 et le 31 décembre 2019 selon le niveau de consommation de l’immeuble.

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Étapes :

Décision en AG (majorité article 24) ;

Depuis le 17/2/16 le syndic a l’obligation d’inscrire à l’ODJ de l’AG la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un dispositif d’individualisation (+ devis) ;

Avant d’installer les appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage, le propriétaire de l’immeuble doit équiper les émetteurs de chaleur (radiateurs…) d’organes de régulation de la température intérieure de la pièce, lorsque cela est techniquement possible ( = pose de robinets thermostatiques) ;

Pourvus d’un chauffage commun dont la chaleur est réglable dans chaque local.

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DISPOSITIFS D’OBLIGATION DE TRAVAUX

Dérogations :

Ne sont pas concernés par l’obligation d’individualiser les frais de chauffage les immeubles suivants :

Établissements hôteliers et logements foyers ;

Immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ou de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif.

Cas définis par arrêté du 30 mai 2016

Les immeubles dont l’individualisation des frais de chauffage entraînerait un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l’ensemble de l’installation de chauffage.

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Mise en service progressive des appareils d’individualisation

Obligation en fonction de la conso de l’immeuble :

31.03.2017 :

immeuble dont la conso en chauffage de l’immeuble > 150 kwh/m²SHAB/an

31.12.2017 :

immeuble dont la conso en chauffage de l’immeuble est comprise entre 120 et

150 kwh/m²SHAB/an

31.12.2019 :

immeuble dont la conso en chauffage de l’immeuble < 120 kwh/m²SHAB/an

À noter :

Le relevé de ces appareils doit pouvoir être fait sans qu’il soit besoin de pénétrer dans les

locaux privatifs

Le calcul des frais de chauffage se fera :

• Frais communs de combustibles ou d’énergie : coefficient de 0.30 du total des dépenses.

• Frais individuels : total – frais communs, répartis en fonction des indications fournies par les appareils

• Autres frais (conduite et entretien des installations notamment) : répartis selon conditions fixées dans le règlement de copropriété.

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Travaux embarqués loi TEPCV

La loi du 17/08/2015 relative à la Transition Energétique pour la Croissance Verte prévoit :

Intérêt d’un programme global : Obligation de travaux d’efficacité énergétique lors de gros travaux (art 14) ;

Travaux d’isolation thermique (décret 30/05/2016, vigueur au 01/01/2017) ;

Travaux d’isolation acoustique (décret 14/06/2016, vigueur au 01/07/2017) d’application.

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22

Décret du 30 mai 2016

sur les travaux « thermiques » embarqués (Entrée en vigueur au 01/01/2017)

« Embarquer » des travaux d’isolation thermique

Lors de travaux de rénovation En cas de ravalement Lors de travaux importants sur la toiture Aménagement de pièces en vue de les rendre

habitables

Vérifier la soutenabilité des travaux

Impossibilité technique (risque de pathologie du bâti) / Juridique (aspect du bâti non conforme aux règles)

Disproportion avantages / inconvénients : Économique (TRI > 10 ans / au surcoût - aides) !

En attente de la méthode de calcul ministère

Architecturale (dégradation du bâti)

Décret du 14 juin 2016

sur les travaux acoustiques « embarqués » (Entrée en vigueur au 01/07/2017)

« Embarquer » des travaux d’isolation

acoustique

Si travaux importants de rénovation thermique : parois vitrées réfection toiture isolation thermique

Si l’immeuble est situé dans une zone exposée au

bruit (En Lozère, pas de zone exposée au bruit)


Adoption d’un plan de travaux d’économie d’énergie ou conclusion d’un contrat de performance énergétique

Suite au DPE / AUDIT / DTG

Obligation d’inscrire la question à l’ODJ de l’AG*

Sauf si le plan de travaux proposé suite au DTG prévoit des travaux d’économies d’énergie.

Vote à la majorité de l’article 24 (majorité des présents et représentés).

Le plan comprend : nature des travaux, programme détaillé (avec durée et année prévisionnelle de réalisation), une évaluation du coût.

23


24

LES DISPOSITIFS DE FINANCEMENT DES TRAVAUX

FONDS DE TRAVAUX OBLIGATOIRE LOI ALUR

EMPRUNT COLLECTIF

LE FONDS DE TRAVAUX OBLIGATOIRE LOI ALUR

Créé par la loi ALUR.

Obligatoire depuis le 1er janvier 2017.

Remplace la réserve spéciale pour travaux qui pouvait avoir été instituée en prévision de travaux d’entretien et de réfection à venir.

A pour objet de financer :

les travaux obligatoires, prescrits par les lois et règlements ;

les travaux votés par l’AG hors BP ;

les travaux urgents visant à la sauvegarde de l’immeuble, initiés par le syndic.

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Obligatoire pour toutes les copropriétés

Exceptions :

Possibilité de reporter la constitution de ce fonds à 5 ans pour les immeubles neufs.

Pour les copropriétés de moins de 10 lots : possibilité de voter en AG à l’unanimité la décision de ne pas instituer ce fonds.

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Alimenté par une cotisation annuelle versée par les copropriétaires.

Permet aux copropriétaires de disposer d’une avance suffisante pour pouvoir lancer, le moment venu, des travaux d’envergure, de rénovation énergétique par exemple.

L’AG fixe le taux de la cotisation annuelle destinée à alimenter ce fonds.

Elle ne peut être inférieure à 5% du BP.

Les copropriétaires devront y participer proportionnellement à leurs tantièmes de charges générales.

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28

Possible depuis le 14 mai 2013.

Pour financer :

• des travaux sur parties communes ;

• des travaux d’intérêt collectif sur parties privatives ;

• l’acquisition de biens ;

• le préfinancement de subventions publiques.

Emprunt souscrit par le syndicat de copropriétaires.

Si l’ensemble des copropriétaires souhaitent financer les travaux par un emprunt collectif : Décision en AG à l’unanimité.

Si une partie des copropriétaires seulement souhaitent recourir à l’emprunt collectif : vote en AG à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux.

L’EMPRUNT COLLECTIF EN COPROPRIÉTÉ

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1. Autorisation des copropriétaires en AG de réaliser des travaux ;

2. Autorisation des copropriétaires en AG de recourir à l’emprunt collectif ;

3. Notification par LRAR au syndic par les copropriétaires qui souhaitent recourir à l’emprunt collectif ;

4. Signature du contrat de prêt par le syndic ;

5. Versement des fonds sur le compte du syndicat de copropriétaires ;

6. Réalisation des travaux.

PRINCIPALES ÉTAPES DU RECOURS

À L’EMPRUNT COLLECTIF :

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LES ÉTAPES

LE VOTE DE TRAVAUX EN COPROPRIÉTÉ

LES MAJORITÉS

LA RÉALISATION DES TRAVAUX

LES ÉTAPES DE LA RÉALISATION DES TRAVAUX EN COPROPRIÉTÉ

Plusieurs étapes sont nécessaires avant la réalisation de travaux en copropriété :

Décider des travaux (vote en AG, étape la plus importante) ;

Réaliser les travaux (contractualisation et déroulement du chantier) ;

Réceptionner les travaux ;

Tous les travaux effectués sur les parties communes ou les équipements collectifs de la copropriété nécessitent l’autorisation des copropriétaires et donc un vote en AG.

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LE VOTE DE TRAVAUX EN COPROPRIÉTÉ

Les décisions concernant la réalisation de travaux sont prises par l’ensemble des copropriétaires réunis en AG.

1. Inscription du projet de travaux à l’ODJ de l’AG accompagné des documents utiles.

2. Les copropriétaires se prononcent sur les travaux et leurs modalités (recours ou non à un architecte, mode de financement, assurance, règlement de la facture, rémunération du syndic, démarches préalables…).

Les copropriétaires doivent vérifier que les travaux envisagés ne compromettent pas la stabilité de l’immeuble ni la sécurité de ses occupants ; sont conformes à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots.

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LES MAJORITÉS DE VOTE DES TRAVAUX EN COPROPRIÉTÉ

Selon la nature des travaux et leur importance, les règles de majorité du vote des copropriétaires diffèrent.

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Majorité de l’article 24

dite « majorité simple »

Majorité des voix (tantièmes) exprimées

des copropriétaires présents ou

représentés (abstentionnistes non pris

en compte)


dite « majorité absolue »

Majorité des voix (tantièmes) de tous

les copropriétaires présents,

représentés ou absents


dite « double majorité »

Majorité de tous les copropriétaires

(présents, représentés ou absents)

détenant les deux tiers des voix

(tantièmes)

Unanimité

de tous les

copropriétaires

(présents ou

représentés ne

suffit pas)

Concerne toutes les décisions de gestion courante de l'immeuble et suffit chaque fois que la loi n'a pas exigé une autre

majorité.

- travaux d'entretien courant sur les parties communes et les équipements pour

les maintenir en bon état - travaux d'amélioration énergétique réalisés lors de travaux sur les parties

communes

Concerne les travaux d'économie d'énergie qui ne relèvent pas de

l'entretien.

- travaux portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le

renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau

chaude ; - travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (fenêtres, pose de robinets thermostatiques) et aux frais du

copropriétaire concerné

- surélévation ou construction du bâtiment

- suppression d’un chauffage collectif vétuste pour y substituer des chauffages individuels plus

performants; - travaux de suppression de la

distribution d’eau chaude sanitaire collective vétuste par l’installation de

chauffe-eau individuels plus performants

Aliénation des parties

communes

LA RÉALISATION DES TRAVAUX

Une fois l’accord des copropriétaires obtenu et les modalités de travaux définies reste à : réaliser, suivre et réceptionner ces travaux.

Le contrat avec l’entreprise est signé par le syndic. Versement éventuel d’un acompte et recouvrement auprès des copropriétaires (selon ce qui a été défini).

L’entreprise démarre le chantier sous le contrôle du syndic qui s’assure de la bonne exécution des travaux et informe les copropriétaires.

Le syndic réceptionne les travaux et s’assure qu'ils sont conformes au contrat et aux règles de l’art. À défaut (malfaçons ou mauvaise réalisation), il devra rechercher la responsabilité des entreprises et mettre en œuvre les garanties légales.

34

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AMELIORATION DE LA PERFORMANCE

ENERGETIQUE DES COPROPRIETES

LES DISPOSITIFS D’AIDES MOBILISABLES

• Le programme « HABITER MIEUX » ;

• Le nouveau régime des aides de l’Anah en faveur des copropriétés fragiles ;

• Les autres dispositifs d 'aides : Eco Prêt à Taux Zéro, crédit d’impôt…

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FOCUS n°1 : le registre national des

copropriétés et l’obligation

d’immatriculation de l’ensemble

du parc de copropriétés

FOCUS n°2 :

définition d’une

«copropriété fragile»

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AIDES INDIVIDUELLES AIDES COLLECTIVES

Anah HABITER MIEUX (PO / PB) ANAH COPRO FRAGILES

CITE ANAH COPRO DEGRADEES

CEE CEE

ECO PRÊT individuel ECO PRÊT collectif

… …

LES DISPOSITIFS D’AIDES MOBILISABLES

HABITER MIEUX

AIDE INDIVIDUELLE AUX COPROPRIETAIRES :

DISPOSITIF HABITER MIEUX

Objectif : Aider les propriétaires occupants modestes à réaliser des travaux d’économie

d’énergie, afin de réduire leurs factures de chauffage.

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Si vous vous situez dans la catégorie "ressources très modestes" : 50% du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est de 10.000 € maximum. prime Habiter Mieux : 10% du montant total des travaux HT , dans la limite de 2.000 €.

Si vous vous situez dans la catégorie "ressources modestes" :

35% du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est de 7.000 € maximum. prime Habiter Mieux : 10% du montant total des travaux HT, dans la limite de 1.600 €.

Une aide de 500 € versée par le Département.

Une éventuelle participation des collectivités partenaires variant de 150 € à plus de 1.000 €.

Un accompagnement personnalisé et gratuit.

39

LE MONTANT DE VOTRE AIDE

http://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-occupants/les-conditions-de-ressources/

http://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-occupants/les-conditions-de-ressources/

Conditions

Propriétaire occupant ; Logement de plus de 15 ans ; Pas de prêt à taux zéro sur les 5 dernières années (sauf en OPAH) ; Gain énergétique de 25% ;

Conditions de ressources :

40

CONDITIONS

Propriétaire occupant (PO) très modeste

Personne seule retraitée dont RFR < à 14.360 €

Changement de la chaudière + isolation des combles permettant un gain de 36% de la

consommation d'énergie.

Montant total des devis HT : 12.132 €

Ses ressources lui permettent de prétendre aux aides suivantes :

Aides de l‘Anah (50%) : 6.066 € Aide Solidarité Ecologique (10%): 1.213 € Aide du Conseil Départemental : 500 € Total 7.779 €

Soit 64% des travaux HT (TVA à 5,5% pour ces travaux)

EXEMPLE

41

42

Quels projets de travaux pour quels logements peuvent être aidés ?

Le projet de travaux doit permettre par exemple de mieux isoler votre bien au niveau des murs, combles ou fenêtres ; ou d’améliorer le système de chauffage ou de production d’eau chaude. Vos travaux doivent permettre d’améliorer la consommation énergétique de votre bien d’au moins 35%.

Le montant de votre aide :

• 25% du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum de 187,5 €/m2 dans

la limite de 15.000 € par logement ;

• 1.500 € de prime Habiter Mieux*.

ANAH – PROPRIÉTAIRE BAILLEUR

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Vos engagements

Ils sont définis dans la convention locative signée avec l’Anah.

En tant que propriétaire bailleur, vous vous engagez à :

louer votre bien décent et non meublé pour une durée minimum de 9 ans ; ne pas dépasser le montant de loyer maximal fixé localement par l'Anah ; louer, en tant que résidence principale, à des personnes dont les ressources sont inférieures

aux plafonds fixés nationalement ; ne pas louer à des personnes de votre famille proche ; remettre le bien en location en cas de départ du locataire pendant la période couverte

par la convention.

ANAH – PROPRIÉTAIRE BAILLEUR

http://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-bailleurs/les-plafonds-de-loyers/

http://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-bailleurs/le-niveau-de-ressources-des-locataires/

http://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-bailleurs/le-niveau-de-ressources-des-locataires/

Sous conditions de ressources pour les propriétaires occupants, à condition de conventionner avec l’ANAH pour les bailleurs. Gain de consommation de 25% ou 35%.

Plafond de

travaux

Taux de

subvention Aide Habiter Mieux

Aide du Conseil

Départemental

Aide

complémentaire

des collectivités

locales

PO très

modestes 20.000 € 50%

10% des travaux dans la limite de 2.000 €

500 € Au cas par cas

PO

modestes 20.000 € 35%

10% des travaux dans la limite de 1.600 €

500 € Au cas par cas

PB 750 €HT/m2 et

60.000 €/logement 25% 1.500 € -

Au cas par cas

TABLEAU RÉCAPITULATIF DES AIDES ANAH INDIVIDUELLES

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LA NOUVELLE AIDE DE

L’ANAH

EN FAVEUR DES

COPROPRIÉTÉS FRAGILES

Pour qui ?

Un potentiel de 110 copropriétés fragiles sur le département de la Lozère ;

Des copropriétés majoritairement occupées par des ménages modestes avec une part non négligeable d’éligibles aux aides individuelles de l’Anah.

Pourquoi ?

Favoriser l’extension du programme Habiter Mieux en zone « urbaine » afin de faciliter la rénovation énergétique des logements collectifs ;

Lutter contre la précarité énergétique dans l’habitat collectif ;

Compléter les outils de l’Anah pour accompagner les copropriétés ;

Élargissement du programme Habiter Mieux pour favoriser la rénovation énergétique des copropriétés fragiles.

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LA NOUVELLE AIDE DE L’ANAH

Comment ?

Elle intervient sur 2 champs :

Le financement de l’assistante à maîtrise d’ouvrage (AMO) qui traite les volets technique, financier et social en appui au syndic.

Le financement d’une aide aux travaux s’ils génèrent un gain énergétique substantiel et permettent une 1ère économie sur la facture de chauffage.

En secteur diffus comme en secteur programmé.

Aide délivrée au syndicat des copropriétaires.

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LA NOUVELLE AIDE DE L’ANAH

L’accès aux aides de l’Anah est conditionné à l’immatriculation de la copropriété au registre national des copropriétés.

Il s’agit d’une obligation légale assortie de délais :

+ de 200 lots => 31.12.2016

+ de 50 lots => 31.12.2017

- De 50 lots => 31.12.2018

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FOCUS N°1 :

LE REGISTRE NATIONAL DES COPROPRIÉTÉS

Vérification de l’immatriculation au regard du nombre de lots.

Respect de l’obligation apprécié à la date d’engagement de la subvention.

Les syndicats de copropriété sont invités à s’immatriculer le plus en amont possible.

Il s’agit d’une procédure entièrement dématérialisée :

www.registre-coproprietes.gouv.fr

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LA NOUVELLE AIDE DE L’ANAH :

IMMATRICULATION PREALABLE

http://www.registre-coproprietes.gouv.fr/



LES CONDITIONS D’ÉLIGIBILITÉ

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LES CONDITIONS D’ÉLIGIBILITÉ

Située en France Métropolitaine ;

Construite et achevée avant le 1er juin 2001 ;

Comportant au moins 75% des lots à usage d’habitation occupés à titre de résidence principale ;

Représentée par un syndic régulièrement désigné en AG ;

Enregistrée sur le registre national des copropriétés ;

Classée énergétiquement entre D et G ;

Considérée comme fragile ;

Disposant d’organes de gouvernance en bon état de fonctionnement (syndic, conseil syndical…) ;

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FOCUS N°2 : QU’EST-CE QU’UNE COPROPRIÉTÉ FRAGILE ?

Une copropriété présentant des faiblesses sur le plan technique, financier, social ou juridique dont l’aggravation peut conduire à la mettre en difficulté.

Au sens de l’Anah pour l’accès à l’aide :

Une classification énergétique du ou des bâtiments comprise entre D et G

Un taux d’impayés de charges compris :

Entre 8 et 15% du budget voté pour les copropriétés de plus de 200 lots.

Entre 8 et 25% du budget voté pour les autres copropriétés.

La classification énergétique en D ou G :

Elle doit être établie dans le cadre d’une évaluation énergétique.

53

Calcul du taux d’impayés :

Pour le taux plancher de 8% : sommes exigibles des copropriétaires X 100

budget voté de l’exercice clos

Pour le taux plafond de 15 ou 25% :

sommes exigibles des copropriétaires - excédents versés des copropriétaires X 100

budget de l’exercice clos

Ces montants figurent sur les annexes comptables jointes à la convocation pour l’AG annuelle (Etat financier et compte de gestion général de l’exercice clos).

Le taux d’impayés de l’année N-1 ne devra pas excéder 15 ou 25% du budget voté selon le cas.

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FOCUS N°2 : QU’EST-CE QU’UNE COPROPRIÉTÉ FRAGILE ?

Calcul du taux d’impayés :

Sommes exigibles des copropriétaires N-2 = 11.163,68 €

Budget voté de l’exercice clos N-2 = 104.000 €

Taux d’impayés : 11.163,68 X 100 = 10,73%

104.000

57

EXEMPLE – CALCUL TAUX D’IMPAYÉS

Une gouvernance saine est requise pour l’obtention de l’aide :

Organes de gestion présents : syndic et conseil syndical ;

Règlement de copropriété publié ;

Taux de participation à la dernière AG : au moins 50% des tantièmes présents ou représentés.

Ne peuvent faire l’objet d’une subvention :

Les copropriétés présentant des difficultés techniques, sociales, financières ou juridiques importantes : arrêté de péril ou d’insalubrité sur les parties communes, administration provisoire…

Les copropriétés horizontales.

Les copropriétés qui ne sont pas affectées de manière prépondérante à l’habitation : au moins 75% des lots, et à défaut 75% des tantièmes, doivent être dédiés à l’habitation.

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À NOTER

Le financement de l’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) qui traite les volets technique, financier et social en appui au syndic.

Le financement d’une aide aux travaux s’ils génèrent un gain énergétique substantiel et permettent une 1ère économie sur la facture de chauffage.

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NOUVELLE AIDE DE L’ANAH EN FAVEUR DES COPROPRIÉTÉS FRAGILES = 2 AIDES

LE CONTENU ET LE FINANCEMENT DE L’ASSISTANCE À MAÎTRISE D’OUVRAGE (AMO)

60

LE CONTENU DE L’ASSISTANCE À MAÎTRISE D’OUVRAGE (AMO)

L’accompagnement du syndicat des copropriétaires :

Il conditionne l’octroi de l’aide aux travaux ;

Il est pris en charge par un opérateur spécialisé assurant une prestation AMO ;

Compétences attendues de l’opérateur :

Ingénierie financière

Accompagnement social

Compétences techniques

Cet opérateur n’a pas à être agréé ou habilité par l’Anah.

L’accompagnement technique :

Dans l’élaboration d’un projet de travaux en collaboration avec la maîtrise d’œuvre le cas échéant ;

Pour le suivi des travaux.

61

L’accompagnement social :

Réalisation d’une enquête sociale de la copropriété dont les objectifs sont :

1. Connaître la situation financière des occupants et les difficultés.

Composition des ménages, ressources, copropriétaires en impayés.

2. Connaître les conditions d’occupation pour évaluer les besoins d’accompagnement social.

Problématiques sociales, sur-occupation, mauvais état des logements.

Établissement d’un rapport d’enquête sociale (au moins 50% de réponses) => nb de réponses à l’enquête, nb de ménages modestes et très modestes.

Recensement des copropriétaires pouvant être éligibles à des aides individuelles (de tout type) et accompagnement au montage du dossier.

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L’accompagnement financier :

Appui pour le montage :

du dossier de subvention

du plan de financement (éco-PTZ, préfinancement…)

Appui pour l’obtention des financements complémentaires

Appui pour le montage des demandes d’acompte et de paiement de solde de la subvention

Pour être éligible, la mission ne peut en aucun cas être assurée :

Par le maître d’œuvre de l’opération

Par une entreprise chargée de réaliser les travaux

Par les instances de la copropriété

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LE FINANCEMENT DES TRAVAUX

64

Modalités de financement :

Taux de subvention : 30% ;

Appliqué au montant HT de la dépense correspondante ;

Montant de la subvention plafonné à un maximum de 600 € HT par lot d’habitation principale.

Soit une subvention max pour l’AMO de 180 € / lot

La demande de subvention au titre de l’AMO peut être déposée préalablement à celle relative aux travaux.

65

LE FINANCEMENT DE L’ASSISTANCE À MAÎTRISE D’OUVRAGE (AMO)

Constitution du dossier de demande de subvention :

La demande doit être faite par écrit (cf modèle de courrier).

Avec les pièces justificatives suivantes :

- Projet de contrat ou contrat signé d'assistance à maîtrise

d'ouvrage comprenant le montant estimatif de la dépense ;

- Fiche « état de la copropriété » ;

pièce principale pour l’instruction.

66


La fiche « état de la copropriété »

Informations obligatoires : nb de lots d’habitation principale, nb de PO, présence d’un arrêté d’insalubrité, de péril ou sur les équipements communs, réalisation d’une évaluation énergétique, étiquette avant travaux, coût des charges de chauffage par lot et par an…

Données déclaratives (pas de production de justificatifs).

Pas de contrôle des compétences de l’opérateur choisi (regard porté sur les références si pas opérateur Anah) => le contrôle porte sur le contenu de l’AMO.

Document signé du syndic et du président du conseil syndical. 67


Constitution du dossier de demande de subvention :

A noter

Dépôt d’une demande possible pour une prestation d’AMO déjà engagée ;

Pas nécessaire de fournir une décision d’AG habilitant le syndic à déposer le dossier au nom et pour le compte du syndicat.

La décision d’attribution de la subvention :

Caractéristiques et coût de l’opération ;

Taux et montant de l’aide ;

Délai maximum de commencement d’exécution de la mission d’AMO 1 an ;

Durée fixée pour justifier de l’achèvement de l’opération si pas de travaux, 3 ans pour demander le solde à compter de la notification de la décision d’attribution de la subvention.

68



69


Travaux subventionnables :

Travaux d’amélioration de la performance énergétique permettant un gain de performance énergétique d’au moins 35% portant sur les parties communes et éléments d’équipements communs de l’immeuble et les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives.

Figurant sur la liste des travaux recevables fixés par l’Anah.

Travaux induits lorsqu’ils sont indissociables de l’exécution des travaux d’amélioration de la PE.

Dépenses de maîtrise d’œuvre ou autres diagnostics.

70


Aide aux travaux :

- Aide versée au syndicat des copropriétaires ;

- Taux : 25% du montant HT des travaux subventionnables ;

- Plafond de travaux: 15.000 € HT par lot d’habitation principale ;

Soit une subvention max de 3.750 € / lot

Aide complémentaire => aide de solidarité écologique (ASE) :

montant 1.500 € HT par lot d’habitation principale.

TOTAL : 3.750 + 1.500 = 5.250 € / lot d’habitation principale

71


Constitution du dossier de demande de subvention pour travaux :

Cerfa n°12713 « Syndicat de copropriétaires – demande de subvention pour travaux » ;

Actualisation de la fiche « état de la copropriété » ;

Rapport d’enquête sociale établi par l’opérateur ;

Montant prévisionnel des travaux > à 100.000 € => joindre un plan de financement prévisionnel ;

Preuve de l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat ;

Si subvention > à 30.000 € => ouverture d’un compte bancaire spécifique.

72


Paiement de la subvention :

Possibilité de percevoir des acomptes mais pas d’avances sur subvention.

En cas d’évolution du programme de travaux entre la demande de subvention et la demande de paiement du solde : nouvelle évaluation énergétique à fournir.

73

LE RÔLE DU SYNDIC ET DU CONSEIL SYNDICAL

74


Le syndic :

Dans le cadre de l’AMO :

Il procède à l’élaboration du cahier des charges de la mission d’AMO conformément aux attendus de l’Anah ;

Il consulte plusieurs opérateurs spécialisés en ingénierie financière et en accompagnement social ;

Ils les rencontrent en compagnie de représentants du conseil syndical ;

Il prépare le projet de contrat et assure le montage du dossier de demande de subvention ;

Il prévoit les validations nécessaires en AG.

75


Le conseil syndical :

Dans le cadre de l’AMO :

Il prête son concours à la réalisation du cahier des charges par le syndic ;

Il rencontre les opérateurs spécialisés sollicités par le syndic ou ceux qu’ils auraient lui-même consultés avec l’accord du syndic ;

Il s’informe de la préparation du projet de contrat et du montage du dossier de subvention ;

Il prépare l’AG appelée à voter la mission d’AMO.

76


Le syndic :

Dans le cadre des travaux : il assure le suivi administratif et financier

Il signe les contrats (avec l’architecte, avec les entreprises) pour le compte du syndicat des copropriétaires et souscrit une assurance dommages-ouvrages ;

Il est chargé du recouvrement des subventions et des quotes-parts des copropriétaires ;

Il constitue les demandes de prêt collectif, s’il y a lieu, et les demandes d’acompte avec l’appui de l’opérateur chargé de l’AMO ainsi que les documents et pièces nécessaires au versement des diverses aides publiques ;

Il s’assure que le syndicat a la trésorerie suffisante pour financer les travaux au fur et à mesure de leur avancement.

77


Le conseil syndical

Dans le cadre des travaux :

Il assiste et contrôle le syndic dans l’exécution de sa mission ;

Il suit l’exécution du budget « travaux » ;

Il connaît l’architecte le cas échéant et appuie l’opérateur chargé de l’AMO dans l’exécution de sa mission (seuls le syndic et l’architecte assure le dialogue avec les entreprises) ;

Il fait le lien avec les copropriétaires et veille à les tenir informés en collaboration avec le syndic et l’opérateur chargé de l’AMO.

78


79

Intervenant Statut Rôle

Syndicat des copropriétaires

Maître d’ouvrage des travaux

Choix de l’opérateur chargé de l’AMO Décision de réaliser des travaux, choix des types de travaux Choix du maître d’œuvre, choix des entreprises, signature des marchés et des contrats, financement des travaux

Architecte Maître d’œuvre des travaux Etablissement du programme de travaux Lancement des appels d’offres et étude des offres des entreprises Organisation et coordination du chantier, contrôle des travaux

Syndic Mandataire du maître d’ouvrage Souscription de l’assurance DO Exécution du budget, constitution des dossiers de financement Recouvrement des restes-à-charges

AMO Prestataire du maître d’ouvrage Accompagnement au suivi des travaux et au montage des dossiers de financement Accompagnement au montage des dossiers des diverses aides individuelles

Conseil syndical Copropriétaires élus en AG Assistance et contrôle du syndic Suivi du chantier et informations des copropriétaires

Entreprises Titulaires de marchés de travaux Réalisation des travaux conformément aux marchés passés

Les différents intervenants au chantier

EXEMPLES

80

EXEMPLES

La copropriété FORMULE 1 (partie sur les chapeaux de roues) construite à l’époque des

yéyés :

90 logements répartis en 3 bâtiments distincts comportant 30 logements chacun :

Pas de chauffage collectif ;

Etiquette E pour 2 bâtiments et F pour l’autre, niveau d’impayés : 9% ;

Audit énergétique réalisé : plusieurs scenarii de travaux proposés dont l’un a été retenu en AG par les copropriétaires ;

Éligibilité au financement de missions d’AMO qui n’ont pas encore démarré ; montage des dossiers d’aides individuelles par exemple ;

Éligibilité au financement des travaux.

81

EXEMPLES

La copropriété Escargot (« j’y vais, j’y vais pas ») construite il y a fort longtemps :

35 logements d’un seul tenant :

Chauffage collectif ;

Audit énergétique a été un temps envisagé…

Etiquette inconnue mais sans doute pas terrible ;

Niveau des impayés : 14% ;

Éligibilité au financement de la mission AMO mais suppose la réalisation d’une évaluation énergétique avant travaux ;

Les travaux sont abandonnés : il sera procédé au paiement de l’AMO à hauteur des prestations réalisées.

82

LES AUTRES DISPOSITIFS D’AIDES :

- ECO CHEQUE - CEE - CITE

- ECO PRÊT …

83

CERTIFICATS D’ÉCONOMIES D’ÉNERGIE CEE – C2E

84

ECO CHEQUE LOGEMENT REGION OCCITANIE

85

ECO CHEQUE LOGEMENT REGION OCCITANIE

86

87

CREDIT D’IMPOT TRANSITION ENERGETIQUE (CITE)

Bénéficiaire : propriétaire, locataire, ou occupant à titre gratuit.

Logement concerné : logement achevé depuis plus de 2 ans, situé en France, affecté

à l'habitation principale.

Équipements concernés : travaux d’amélioration de la performance énergétique des

logements (liste limitative) :

Économies d'énergie ; Isolation thermique ; Énergie renouvelable ; Autres

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F752



88

Taux du crédit d'impôt = 30% du montant des dépenses.

Plafond de dépenses :

8.000 € pour une personne seule ; 16.000 € pour un couple soumis à imposition commune ; majoré de 400 € par personne à charge (200 € par enfant en résidence

alternée).

Plafond sur une période de 5 années de suite. Les travaux doivent être réalisés par une entreprise RGE qui fournit les équipements.

CREDIT D’IMPOT TRANSITION ENERGETIQUE

(CITE)

89

Prolongé jusqu'au 31 décembre 2017.

Plus exigeant sur certains équipements : durcissement des critères d’éligibilité des chaudières

hautes performance énergétique, des équipements de production de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire utilisant l’énergie solaire thermique et des pompes à chaleur (PAC).

Cumul avec l’éco-prêt sans condition de ressources, avec effet rétroactif pour les offres de

prêts émises depuis le 1er mars 2016.

LE CRÉDIT D’IMPÔT PROLONGÉ ET RENFORCÉ

90

LE CRÉDIT D’IMPÔT EN COPROPRIÉTÉ

Avant signature des devis :

Valider les critères de performances et la qualification RGE des entreprises syndic

Sur factures, transmettre à chaque copropriétaire occupant :

Un justificatif de sa quote-part ; Soit le détail des dépenses éligibles (matériel TTC ou matériel + MO selon les cas), soit une

copie des factures détaillées ; Un justificatif des quotes-parts des aides collectives (CEE notamment).

Accompagnement possible dans ces démarches (EIE/ADIL).

91

Bénéficiaire : propriétaire occupant, bailleur,

société civile, copropriété.

Logement concerné : logement construit

avant le 1er janvier 1990 et affecté à la résidence principale (du propriétaire ou du locataire).

Montant : jusqu’à 30.000 €, remboursable sur

15 ans.

Travaux concernés : travaux d’amélioration

de la performance énergétique des logements. Amélioration de la performance

énergétique globale du bâtiment

(logement construit entre 1948 et 1990) Amélioration de la performance

énergétique du logement ayant ouvert

droit à l’aide du programme HABITER MIEUX

Consommation du logement avant travaux Résultat exigé

Plus de 180 kWh/m²/an Au plus 150 kWh/m²/an

Moins de 180 kWh/m²/an Au plus 80 kWh/m²/an

ECO PRÊT A TAUX ZERO INDIVIDUEL

92

Bouquet de travaux (bouquet de 2 ou 3 travaux minimum)

parmi une liste de 6 catégories de travaux.

1. Isolation de la totalité de la toiture ;

2. Isolation de la moitié des murs donnant sur l’extérieur ;

3. Remplacement de la moitié des fenêtres, portes fenêtres, portes ;

4. Installation ou remplacement d’un système de chauffage ou de production d’ECS performant

(chaudière à condensation, PAC…) ;

5. Installation d’un chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ;

6. Installation d’un système de production d’ECS utilisant une source d’énergie renouvelable.


93

Montant

Action

seule*

Bouquet de travaux Complémentaire

HABITER MIEUX

Performance

énergétique

globale

Assainissement non

collectif 2 travaux 3 travaux

Montant max 10.000 € 20.000 € 30.000 € 20.000 € 30.000 € 10.000 €

*L’action seule est finançable en copropriété, mais aussi dans le cadre d’un éco-prêt à taux zéro individuel complémentaire.


94

Prélèvement direct au syndicat des copropriétaires

Bâtiments d’avant 1990 ; Pour une ou plusieurs actions d’un bouquet de travaux (toiture, murs, fenêtres, chauffage,

énergies renouvelables) ou amélioration globale ; Association possible avec un éco prêt individuel (dans la limite de 30.000 €/logement) ; Un seul éco prêt possible par bâtiment.

Les aides financières pour les copropriétés 2

Les aides à l’investissement : niveau collectif Hors cadre spécifique lié à une action de la collectivité (OPAH ou autre).

· Eco PTZ collectif auprès d’une banque : Article 244 quater U du CGI, Arrêté du 30 mars 2009.

Voir le site du ministère : http://www.territoires.gouv.fr/l-eco-pret-a-taux-zero-coproprietes Prêt sans intérêts consenti au syndicat des copropriétaires, pour les copropriétaires désirant

y participer.

Pour des bâtiments construits avant le 1er janvier 1990, dont au moins 75% des quote-parts

sont des lots affectés à l’usage d’habitation.

Type d’éco PTZ Montant maximal par

logement

Durée maximale du prêt

1 action 10 000 ! 10 ans

2 actions 20 000 ! 10 ans

3 actions ou plus 30 000 ! 15 ans

Amélioration globale 30 000 ! 15 ans

Assainissement non collectif 10 000 ! 10 ans

Financement de travaux portants sur les parties ou équipements communs de l’immeuble

ainsi que de travaux d’intérêt collectif en parties privatives parmi :

· Isolation des toitures

· Isolation des murs donnant sur l’extérieur

· Isolation des fenêtres et portes donnant sur l’extérieur

· Systèmes de chauffage

· Chauffage biomasse (chaudière ou poêles)

· Eau chaude sanitaire solaire

Les formulaires sont disponibles en annexe de l’arrêté du 27 décembre 2013. C’est le syndic

qui remplit les formulaires et fait la demande pour le compte de la copropriété. Les travaux doivent être réalisés dans les trois ans qui suivent l’émission du prêt.

Association possible avec un éco PTZ individuel (voir paragraphe correspondant et cumul).

· Les Certificats d’Economies d’Energie : Valorisables auprès d’un obligé par un partenariat. Description et guides d’application sur :

http://www2.ademe.fr/servlet/KBaseShow?sort=-1&cid=96&m=3&catid=15024

Principales étapes : o Avant travaux : estimation du potentiel d’économies d’énergie en kWhcumac

(voir les fiches d’opération sur le site du ministère),

o Contact avec un (ou plusieurs) obligé(s) pour préciser la nature et le montant

de la contrepartie financière accordée, o Réalisation des travaux,

o Transfert des justificatifs du projet aux obligés,

o Montage du dossier par les obligés.

· Prêt bonifié de la région Midi-Pyrénées : A destination du syndic, pour une rénovation permettant un gain de 20 % des consommations ou pour des énergies renouvelables (bonification des taux de 0,1 à 0,7%).

http://www.midipyrenees.fr/Pretsbonifies

· Le Fond chaleur : Pour une production de chaleur d’origine renouvelable. Contact : ADEME Midi-Pyrénées.

· Le PRELUDDE 2 : Mis en place par l’ADEME et la région Midi-Pyrénées :

http://www.midipyrenees.fr/PRELUDDE-II

Contact : ADEME Midi-Pyrénées ou Direction de l'Environnement et du Développement

Durable de la région Midi-Pyrénées.

ECO PRÊT A TAUX ZERO COLLECTIF

95

ECO PRÊT A TAUX ZERO COLLECTIF

Avant l’AG

Récupération des formulaires sur le site du ministère de l’écologie et du développement durable : http://www.developpement-durable.gouv.fr ;

Vérification des critères de performance + qualifications RGE des entreprises ;

Contact avec une banque pour définir les modalités du prêt ;

Présentation concrète des mensualités, des appels de fonds, …

Vote en AG sur la souscription de la copropriété à l’Eco PTZ collectif.

Après l’AG

Courrier aux copropriétaires pour savoir qui veut y souscrire ;

Monter le dossier auprès de la banque ; Transmettre les factures au fur et à mesure,

boucler le dossier avec les factures en fin de travaux.

Rôle du syndic : Accompagnement possible dans ces démarches (EIE/ADIL)

http://www.developpement-durable.gouv.fr/



96

CUMUL Crédit d’impôt

CITE Éco - PTZ

CEE (collectifs

et/ou ndividuels) Éco - chèque

PTZ logement de

+ de 2 ans ANAH

TVA 5,5% OUI OUI OUI OUI OUI OUI

Crédit d’impôt CITE

OUI* OUI en déduction OUI en déduction OUI OUI en

déduction

Éco - PTZ OUI OUI Pas sur les mêmes

postes

OUI

CEE collectifs OUI OUI OUI

CEE individuels OUI OUI NON

Éco - chèque OUI OUI

PTZ logement de + de 2 ans

NON pendant 5 ans sauf en

OPAH

LES CUMULS POSSIBLES

97

LES AIDES FINANCIERES :

CHRONOLOGIE GÉNÉRALE

Informations préalables

Etudes techniques

Choix d’un scénario

Devis Vote des travaux

Réalisation

Informations générales

sur les dispositifs

Informations précises

sur les financements collectifs et individuels

Négociations des CEE

Valorisation des CEE, Déclaration pour le crédit

d’impôt

Montage des dossiers de prêt et

de subvention

98

Avant signature des devis

Après signature des devis

Sur factures

Négociation des CEE

Validation critères

techniques et gain sur le

logement (25% ou 35%) Démarches préalables à la banque pour l’Eco PTZ

Eco PTZ (collectif /

individuel) : dépôt du dossier à la banque

Montage du dossier ANAH

Eco chèque : inscription sur

le site de la région

ANAH : déblocage des

fonds Eco chèques utilisés comme

paiement Justificatifs à envoyer à la banque (Eco PTZ) et pour

le paiement des CEE,

L’année suivante : déclaration pour le crédit

d’impôt

LES AIDES FINANCIERES :

CHRONOLOGIE GÉNÉRALE

100

Agence

Départementale d’Information sur le

Logement de la Lozère 12 bis avenue FOCH

48000 MENDE 04 66 49 36 65 [email protected]

Agence nationale de

l'habitat - Lozère -

4 avenue de la Gare 48005 Mende Cedex

04 66 49 41 09 http://www.anah.fr

CAUE Lozère

Rue du Gévaudan 48000 Mende

04 66 49 06 55 http://caue-lozere.fr

ALEC - LOZERE

ENERGIE 5T Boulevard Lucien

Arnault 48000 Mende

04 66 49 60 93 http://energie.lozere.fr

OC’TEHA

10 Boulevard Lucien Arnault, 48000 Mende

04 66 31 13 33 http://www.octeha.fr

mailto:[email protected]

http://www.anah.fr/

http://www.anah.fr/

http://caue-lozere.fr/




http://energie.lozere.fr/

http://energie.lozere.fr/

http://www.octeha.fr/

http://www.octeha.fr/

ADIL DE LA LOZERE 04 66 49 36 65

12 bis av. Foch [email protected]

48000 MENDE ADIL DE LA LOZERE

www.adil48.org

présentation des éléments chiffrés relatifs aux ... · Élaboration de l’audit énergétique....

Documents