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Projet de rénovation urbaine

pour le site Salmoneries – Prairie

PLAN DE SAUVEGARDE pour la copropriété de LA PRAIRIE

Convention cadre du programme d'intervention

COPROPRIETE

de la

PRAIRIE – GRAND’ESPERE

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Convention de mise en œuvre

entre L’État représenté par Monsieur Pierre-Etienne BISCH, Préfet de la région Centre, Préfet du Loiret, Délégué territorial de l’ANRU, Délégué local de l’ANAH, Le syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic, la société SERGIC représentée par son directeur Monsieur Joaquim VAZ, ayant reçu mandat par décision de l’Assemblée Générale en date du 26 février 2014, Le conseil syndical représenté par Madame Gisèle RONXIN, sa Présidente, La Ville de Saint Jean de la Ruelle, représentée par Christophe CHAILLOU, son Maire, dûment habilité par délibération du Conseil Municipal en date du 21 février 2014, La Communauté d'Agglomération d'Orléans, délégataire des aides à la pierre, représentée par Monsieur Charles-Eric LEMAIGNEN, son Président, dûment habilité par délibération du Conseil de Communauté en date du 20 février 2014, Le Conseil Général du Loiret, représenté par Monsieur Eric DOLIGE, son Président, dûment habilité par délibération de la Commission Permanente en date du 27 juin 2014, La Caisse d'Allocations Familiales du Loiret, représentée par Monsieur Jean-Marc BAUDEZ, son directeur, La Société Anonyme Coopérative d'Intérêt Collectif pour l'Accession Sociale à la Propriété – La Rûche, représentée par Madame Gaëlle LANGRAND, sa directrice, La Caisse des dépôts et consignations, établissement spécial créé par la loi du 28 avril 1816 codifiée aux articles L.518-2 et suivants du code monétaire et financier, ayant son siège au 56, rue de Lille 75007 Paris, représentée par Monsieur Pascal Hoffmann, Directeur Régional Centre, agissant en vertu d’un arrêté portant délégation de signature de Monsieur le Directeur Général en date du 17 janvier 2013, Ci-après indifféremment dénommée la « CDC» ou la « Caisse des Dépôts » L’ADIL du Loiret – Espace Info Energie, représentée par Monsieur Hugues SAURY, son président, dûment habilité par délibération de son Conseil d’Administration en date du 13 juin 2013, Le CIL Val de Loire, représenté par Monsieur François MIRAULT, son Directeur Général, dûment habilité par délibération de son Conseil d’Administration en date du …avril 2014, L'Office Public de l'Habitat Les Résidences de l'Orléanais, représenté par Monsieur Pascal SIRY, son Directeur Général, dûment habilité par délibération de son Conseil d’Administration en date du … juin 2014, L'Office Public de l'Habitat LogemLoiret, représenté par Monsieur Olivier PASQUET, son Directeur Général, dûment habilité par délibération de son Conseil d’Administration en date du 27 mars 2014, La SA HLM VALLOGIS représentée par Monsieur Philippe VAREILLES, son Directeur Général, dûment habilité par délibération de son Conseil d’Administration en date du 17 avril 2014,

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La SA HLM Immobilière Val de Loire représentée par Monsieur Thierry FOURNIGUET, son Directeur Général, dûment habilité par délibération de son Conseil d’Administration en date du 10 avril 2014, La SA HLM PIERRES & LUMIERES représentée par Monsieur Marcel MEMBRIBE, son Directeur Général, dûment habilité par délibération de son Conseil d’Administration en date du 11 avril 2014, La délégation régionale de LA POSTE représentée par Monsieur Jean-Luc THIEBAUT, délégué régional du Centre, Vu : Le Code de la Construction et de l’Habitation et notamment ses articles L303-1, L615-1, et la circulaire n° 2002-68 du 08 novembre 2002 relative aux Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat et aux Programmes d’Intérêt Général, L’article L301-5-1 du Code de la Construction et de l’Habitation précisant les modalités de délégation des aides de l’Anah, La loi 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, La loi 91-682 du 13 juillet 1991 loi d’orientation pour la Ville, La loi 200-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, L’arrêté du 02 février 2011 portant approbation du règlement général de l’Anah L'arrêté préfectoral du 14 août 2012 instituant une commission chargée d'élaborer un plan de sauvegarde pour la copropriété la Prairie à Saint Jean de la Ruelle, La convention de délégation des aides à la pierre en date du 13 juin 2008, L'avenant n°13 à la convention de délégation des aides à la pierre, prolongeant la convention de délégation des aides à la pierre d'une année jusqu'en 2014, L’avis de la commission en charge d'élaborer le plan de sauvegarde en date du 27 janvier 2014, L'arrêté préfectoral instituant un plan de sauvegarde pour la copropriété de la Prairie à Saint Jean de la Ruelle en date du 24 septembre 2013,

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Sommaire

Préambule Article 1 – L’objet du programme d'intervention sur la copropriété la Prairie Article 2 – Dénomination et périmètre de l'opération Article 3 – Le programme de l'opération Article 4 – Le préfinancement des subventions Article 5 – Les engagements des partenaires Article 6 – Les modalités de mise en œuvre et de suivi Article 7 – Evaluation du programme Article 8 – Communication Article 9 – Durée Article 10 – Les modalités de résiliation de la convention Liste des annexes

· Dossier « diagnostics » · Fiches « volets d’action – objectifs opérationnels » · Fiche « lutte contre l’habitat indigne et très dégradé » · Etude thermique R&O · Etude de faisabilité d’un programme patrimonial (cabinet Barodine) · Maquettes financières · Fiche « repérage » du programme Habiter Mieux

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Préambule La copropriété de la Prairie est un patrimoine privé et vieillissant de 300 logements, dont les difficultés financières, techniques, patrimoniales, nécessitent la mise en œuvre d’un programme de rénovation urbaine globale sur le site Salmoneries-Prairie et la mise en œuvre d’un Plan de Sauvegarde, dispositif adapté à la spécificité d’un parc privé. La rénovation urbaine du parc social des Salmoneries est en voie d’achèvement, et a dès le départ intégré la copropriété dans les modifications de la trame viaire. L’atout majeur pour la copropriété est aujourd’hui la mise en fonctionnement de la ligne est-ouest du tramway. Le processus de rénovation doit s’achever par une intervention complète, sur les espaces extérieurs et sur le bâti, mais aussi auprès des propriétaires occupants, auprès des propriétaires bailleurs et des locataires. Ce processus de rétablissement et de rénovation a été engagé précédemment sous différentes formes. La ville de Saint Jean de la Ruelle, la Communauté d’Agglomération, l’Etat, et les bailleurs sociaux partenaires ont permis l’exercice d’un droit de préemption urbain renforcé suivi de la rétrocession et du conventionnement des logements pour stopper la dévaluation en cours dans les années 1990’. Un travail de veille et de diagnostic a depuis été alimenté et actualisé, rassemblant données statistiques, relevé de situations individuelles et des impayés, analyses des charges et de la structuration du budget de la copropriété. Le pilotage du dispositif d’élaboration repose depuis 2002 sur une Commission du Plan de Sauvegarde, dont la composition et les objectifs de travail ont été actualisés jusqu’en 2012. En lien avec un Conseil Syndical toujours présent et impliqué, un administrateur provisoire est intervenu de 2009 à 2013 puis a poursuivi sa mission en tant que Syndic, ce qui a permis des choix de gestion et de redressement qui ont anticipé le plan de sauvegarde en tant que tel. La situation financière de la copropriété est problématique, avec des impayés pouvant s’élever à 40K€ pour quelques copropriétaires indélicats, une balance des copropriétaires déficitaire, des créances auprès de fournisseurs importants, une trésorerie insuffisante pour apporter une sécurité de gestion face aux aléas. Le rapport propriétaire occupant / propriétaire bailleur (40/60) est déséquilibré, et accentué tant par l’hétérogénéité des modes de vie, que par des problèmes d'usage et des dysfonctionnements (incivilités, délits.....) qui impactent directement les ressources des résidents et la gestion de la copropriété. Des pratiques irrégulières, notamment dans les rapports locataires – bailleurs, ou illégales, déstabilisent le cadre de vie et dégradent les relations ; le sentiment d'insécurité exacerbe les tensions entre résidents. Même si la chute des valeurs immobilières a été infléchie, la paupérisation des résidents persiste. Il reste difficile de faire la part des choses entre, ce qui relèvera d’un certain communautarisme, et ce qui constitue une attitude défensive face à l’inflation du marché immobilier et aux difficultés d’accéder à un logement social. Les problématiques et interactions sociales et éducatives sont celles de la Zone Urbaine Sensible (ZUS) : chômage et emploi précaire, scolarité et niveau de formation, proportion des publics allocataires. On peut donc résumer en 6 points la situation de départ au moment d’engager le Plan de Sauvegarde :

· Un patrimoine dégradé, vieillissant, présentant des dysfonctionnements multiples, dans un quartier encore sensible et au cœur d’interactions importantes avec un parc social rénové, · Une dette importante à l’égard de fournisseurs, des impayés conséquents et des procédures lourdes, un risque de défaut d’assurance ou de chauffage · Un syndic précédemment défaillant et un défaut de traçabilité des dépenses et des encaissements, des choix de gestion contreproductifs, mais un conseil syndical à nouveau présent et soutenu par un administrateur provisoire

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· Des charges trop élevées pour la copropriété et pour les copropriétaires, et en contradiction avec l’état général de la résidence · Un enjeu d’inter culturalité combiné à un fort écart entre les enjeux de gestion d’une copropriété aussi grande et le niveau de ressources des copropriétaires et résidents ; la copropriété de la Prairie est un « parc social de fait », mais le mouvement des cessions est très nettement infléchi. · Des problèmes réels, mais très localisés, relevant de la justice (écart entre ressources déclarées et niveau de vie, économie souterraine, marchands de sommeil), ou de procédures juridiques (insalubrité, impayés…)

Le projet de Plan de Sauvegarde repose enfin sur 3 enjeux : 1 : conforter le statut privé et la gestion privée d'une copropriété de 300 logements, dont le poids est significatif quelle que soit l'échelle prise en compte : le site de la rénovation urbaine, les quartiers sud et la ville de Saint Jean de la Ruelle, l'agglomération et le marché local en tension, 2 : revaloriser un patrimoine fragile, pour le protéger d’une nouvelle dévaluation mais aussi pour stimuler des parcours résidentiels dans une logique de développement économique et social : une rénovation des logements qui suscite de l’activité et du mieux-être, des patrimoines locatifs aux normes, une offre d’accession ouverte 3 : réussir la mobilisation de tous les acteurs publics sur un site qui concentre les difficultés ou des irrégularités, tant en ce qui concerne les logements que les situations familiales Une annexe 1 détaille les analyses, études et données relatives au diagnostic de la copropriété, des problématiques et des situations.

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Article 1 – L’objet de la convention : rénovation de la copropriété de la Prairie par la mise en œuvre d’un Plan de Sauvegarde Les partenaires décident de mettre en œuvre un programme d'intervention sur la copropriété la Prairie dans le cadre réglementaire d’un Plan de Sauvegarde. Le Plan de Sauvegarde répond à un besoin de :

· rénovation du patrimoine et du cadre de vie · redressement financier de la copropriété et portage financier d'un projet · gestion adaptée et gouvernance de la copropriété · mise en cohérence des charges courantes et de la qualité de service · information, sensibilisation, développement social · accompagnement des résidents · interventions publiques connexes · modification de l’occupation sociale

Le plan de sauvegarde vise à redresser l'image, le fonctionnement et la valeur de la résidence dans une logique globale de rénovation sur un site de la politique de la ville. C’est pourquoi un premier niveau, dit de maintien et de préparation, consisterait en la requalification des espaces extérieurs pour rétablir l’équilibre entre l’image générale du quartier et l’image de la copropriété, et l'équilibre entre le niveau de service et le niveau des charges. Ces investissements de base pourraient susciter l’implication des résidents et copropriétaires, rétablir la confiance avec le gestionnaire, Cet effort collectif a déjà débuté avec l’apurement de la dette et l’impact des premiers appels de fonds pour travaux. Ce premier niveau de rénovation ne serait pas suffisamment durable, mais il constituerait un premier levier pour le dispositif, en contribuant à connaître l'état des logements ainsi que la qualité des rapports entre propriétaires bailleurs et locataires. La lutte contre l'habitat indécent et indigne, et contre les marchands de sommeil, sera dans tous les cas une priorité de la mission sociale à mettre en place pour la durée du plan. Il s’agira donc de cibler prioritairement la solvabilité des propriétaires bailleurs, tandis que débutera l’accompagnement des occupants, en difficulté, et posant des difficultés. C’est une condition sine qua non de la faisabilité opérationnelle d’un plan patrimonial ultérieur, qu’il faille maintenir propriétaires occupants ou locataires dans les lieux, ou que s’engage une campagne de relogements. En complément et de manière transversale pour la durée du plan, les interventions publiques nécessaires, au bon ordre et à la tranquillité, et à l’aboutissement des procédures, seront mises en œuvre. Au-delà, constituant un palier supplémentaire dit de redressement et de stabilisation, une amélioration de la qualité de service assurerait notamment les mises aux normes indispensables au maintien du patrimoine et à la sécurité juridique de la copropriété. Dans l’absolu, il s'agira de donner à la copropriété les caractéristiques attendues d’un patrimoine collectif pour obtenir le repositionnement de la résidence sur le marché locatif et rétablir la confiance des investisseurs. Le dispositif devra jouer un rôle de régulateur (des projets, des loyers, des conditions de location…). C’est un moyen nécessaire pour aller au bout de la résorption des impayés et anticiper le résultat ultime de réduction des charges. Sachant cela, dès le départ, il s’agit de viser un troisième niveau dit de rénovation complète, un programme ambitieux de travaux en parties communes et privatives visant une performance énergétique et sociale. C’est le moyen ultime et durable d’un repositionnement de ce patrimoine sur le marché de l’acquisition et la redéfinition des projets patrimoniaux des occupants et des acquéreurs. Le renchérissement de l’accession à la propriété sera compensé par une amélioration de la qualité de vie ; le dispositif devra alors fonctionner dans la logique d’une agence immobilière à vocation environnementale et sociale.

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Le Plan de Sauvegarde de la Prairie cible donc 6 résultats clés :

· la stabilisation de toutes les situations des propriétaires bailleurs pour garantir leurs capacités contributives

· l’augmentation des prix moyens constatés (les indicateurs retenus sont « +30.000 € » par rapport aux prix pratiqués en 2014, et le prix moyen constaté sur la commune

· le rétablissement du fonds de roulement de la copropriété

· la réduction de 50% des charges d’ « habitation »

· le retour à une gestion autonome validée par l’AG des copropriétaires

· l’augmentation de 25% de la part des propriétaires occupants Article 2 – Dénomination et périmètre de l'opération Le Plan de Sauvegarde de la copropriété de la Prairie à Saint-Jean-de-la-Ruelle porte sur l’ensemble de la copropriété, lots d’habitation et lots commerciaux ou d’activité. La résidence est composée de 12 ensembles de bâtiments : 10 à vocation de logements, 1 à vocation de service et 1 associant commerces et logements. Parcelles cadastrales : AX 185, AX 184 Les 300 appartements sont de grande taille du type 3 au type 4 pour une surface allant de 60 à 70 m2 en moyenne. Ils sont desservis par 32 entrées. Ces entrées sont disposées de la façon suivante, composant 3 sous-ensembles plus ou moins distants des Salmoneries, du sud au nord : - 8 chemin de Chaingy : locaux commerciaux et logements

- 2, 4 et 6 rue de la Prairie (1 immeuble) - 3, 5, 7 et 9 rue de la Prairie (1 immeuble) - 11, 13 et 13bis rue de la Prairie (1 immeuble)

- 8, 10, 12 et 14 rue de la Prairie (1 immeuble) - 15, 17, 19 et 21 rue de la Prairie (1 immeuble) - 23 et 25 rue de la Prairie (1 immeuble)

- 16, 18, 20 et 22 rue de la Prairie (1 immeuble) - 24 rue de la Prairie (1 immeuble) - 27, 29, 31 et 33 rue de la Prairie (1 immeuble) - 35 et 37 rue de la Prairie (1 immeuble)

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Article 3 – Le programme de l'opération Le programme de l'opération est décliné en 6 volets :

Le volet urbain – article 3.1 – est la première étape de revalorisation de la copropriété. Le volet juridique – article 3.2 – est le principal outil de redressement de la copropriété, dans une phase probatoire et tout au long du processus de rénovation. Le volet ingénierie et gouvernance – article 3.3 – pose les jalons du portage d’un plan patrimonial ambitieux, et d’une gestion autonome et saine. Le volet financier - article 3.4 - détaille les objectifs de sauvegarde financière de la copropriété et des copropriétaires. Le volet social – article 3.5 – détaille les objectifs d’accompagnement social induits par l’objectif de rétablissement financier et de repositionnement sur le marché local du logement. Le volet patrimonial – article 3.6 – fixe des objectifs et des solutions de rénovation, sur la base de projets patrimoniaux en cohérence avec la situation financière et sociale analysée et suivie par le dispositif.

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Article 3.1 VOLET URBAIN – CADRE DE VIE

Orientations générales

Le volet « urbain » du Plan de Sauvegarde participe de la rénovation du patrimoine et du cadre de vie ; il constitue le premier stade de redressement de la copropriété, dans le contexte du projet de rénovation urbaine et de la mise en fonctionnement de la ligne est-ouest de tramway.

Principales opérations

► [COPRO] Résidentialisation de la copropriété ► [VILLE] Rénovation de la rue de la Prairie

Article 3.2 VOLET JURIDIQUE/JUDICIAIRE et REGLEMENTAIRE


Le volet « juridique » du Plan de Sauvegarde vise principalement le redressement financier de la copropriété et la capacité de la copropriété à porter un projet, financièrement et techniquement. C’est une étape préparatoire aux phases ultérieures du plan, mais il est acquis aussi que la mise en œuvre de travaux produit un effet d’entraînement. Des interventions publiques et des procédures judiciaires sont indispensables, et seront nécessaires tout au long du plan.


► [ETAT] Aide juridictionnelle ► [ETAT] Police judiciaire ► [SYNDIC] Mises en demeure et en recouvrement

Article 3.3 VOLET « INGENIERIE ET GOUVERNANCE »


Le volet « ingénierie et gouvernance » du Plan de Sauvegarde vise à préparer la fin du Plan, sur la base de deux résultats tangibles : le retour à une gestion autonome validée par l’AG des copropriétaires, et le rétablissement du fonds de roulement de la copropriété. Ce volet est donc étroitement lié au portage financier d'un projet patrimonial.


► [SUIVI-ANIMATION] formation du conseil syndical et communication ► [SUIVI-ANIMATION] sensibilisation des résidents ► [MO à déterminer] Portage provisoire de lots

Article 3.4 VOLET FINANCIER ET COMPTABLE

« COPROPRIETE » et « COPROPRIETAIRES » Orientations générales

Le volet financier du Plan de Sauvegarde cible tout autant la copropriété que les copropriétaires. Il suppose une mise en cohérence des charges courantes et de la qualité de service, ce qui repose autant sur le fonctionnement courant de la copropriété que sur un plan patrimonial ambitieux, pour atteindre trois résultats tangibles : une réduction de 25% des charges d’ « habitation », un indicateur de 190 propriétaires occupants (63%) n’ayant pas plus d’un trimestre de retard dans le paiement des charges, le rétablissement du fonds de roulement de la copropriété.


► [SYNDIC] Apurement des comptes et du fonds de roulement ► [VILLE] Coordination Syndic - Suivi-Animation pour les suivis individualisés

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Article 3.5 VOLET SOCIAL ET ENERGETIQUE - AIDES INDIVIDUALISEES AUX

« LOCATAIRES », « PROPRIETAIRES BAILLEURS » « PROPRIETAIRES OCCUPANTS »


Le volet social du Plan de Sauvegarde recouvre autant l’accompagnement individualisé des résidents que tous les outils (information, sensibilisation, développement social) pouvant stimuler leur implication collective dans la mise en œuvre du projet. Dans une première étape, on visera d’abord la stabilisation ou la clarification de toutes les situations des propriétaires bailleurs pour garantir leurs capacités contributives. L’accompagnement des résidents se fera de manière progressive et adaptée. Le résultat tangible escompté est bien une augmentation de 25% de la part des propriétaires occupants.


► [SUIVI-ANIMATION] Diagnostics financiers, patrimoniaux, sociaux ► [AGGLO] Instruction des aides individuelles

Article 3.6

VOLET PATRIMOINES COMMUNS ET PRIVATIFS Orientations générales

Le plan patrimonial du plan de sauvegarde est un levier de rénovation et de repositionnement de la copropriété mais aussi l’aboutissement du travail d’accompagnement réalisé. Il est au cœur du contrat d’engagement proposé aux copropriétaires, qui prend en compte l’amélioration du cadre de vie et la mise en cohérence des charges courantes et de la qualité de service. Le résultat tangible escompté est une augmentation « forfaitisée » (+30.000 €) de la valeur vénale des logements.

Le plan patrimonial doit être engagé progressivement, selon un calendrier technique et financier qui respecte les capacités contributives des copropriétaires mais aussi qui entretienne et renforce la confiance des résidents dans la revalorisation de leur bien.


► [COPRO] Plan patrimonial en parties communes, assurant mise aux normes, améliorations et performance énergétique ► [COPROPRIETAIRES] Travaux d’adaptation, de résorption d’insalubrité, d’amélioration dans les logements ► [ANAH-ETAT] Dispositions financières spécifiques au plan de sauvegarde et à la performance énergétique

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Présentation du programme de rénovation (Volets « Urbain » et « Patrimonial »)

Opérations (MAITRE D’OUVRAGE) base

subventionnable TTC TVA

Résidentialisation - Espaces extérieurs, parkings (COPRO)

594.412 € 594.412 € 19,6%

Résidentialisation – assainissement de la rue de la Prairie (COPRO)

284.664 € 284.664 € 19,6%

Aménagement – rénovation de la rue de La Prairie (VILLE)

291.890 € 349.100 € 19,6%

Convention avec

l’ANRU

Aménagement – traitement de la bordure nord ouest de la résidence, plateau sportif (VILLE)

50.000 € 59.800 € 19,6% 1

Aménagement – vidéoprotection du pôle Chaingy (VILLE)

30.000 € 35.880 € 19,6% FIPD

Plan Patrimonial – suppression des vides ordures (COPRO)

20.000 € 20.000 € 19,6% Non éligible

Ingénierie – assistance à maîtrise d’ouvrage, études (COPRO)

77.833 € 77.833 € 19,6%

Convention avec

l’ANRU Plan Patrimonial – réfection et mise aux normes des cages d’escalier (COPRO)

1.120.000 € 1.232.000 € 10%

Plan Patrimonial – isolation complète, ventilation, … (COPRO)

6.040.000 € 6.402.350 € 5,5% / 10%

Plan Patrimonial – maîtrise d’œuvre (COPRO) 577.900 € 618.307 € 5,5% / 10%

convention avec

l’ANAH

Plan Patrimonial – frais de gestion (COPRO) - 120.000 € 19,6% 2 Parties privatives – correction insalubrité, adaptation, mises aux normes (PO)

740.000 € 814.000 € 10%

Parties privatives – correction insalubrité, adaptation, mises aux normes, améliorations (PB)

1.040.000 € 1.144.000 € 10%

convention avec

l’ANAH

Total du programme de rénovation

10.776.699 €

11.752.346

€

1 Cette opération n’est pas inscrite dans la convention ANRU ; le montant est indicatif. 2 Cette dépense n’est pas éligible aux subventions ANAH.

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Article 4 – Les financements et les préfinancements (nécessaires à la réussite du Plan Patrimonial) Pour la mise en œuvre du Plan Patrimonial, levier principal pour redresser l'image, le fonctionnement et la valeur de la résidence, les partenaires et la copropriété ont pris en compte : - les difficultés financières de la copropriété et des copropriétaires, - les solutions techniques pour assurer l’efficacité énergétique du patrimoine et lutter

contre la précarité énergétique des résidents, - et les solutions financières et sociales pour soutenir l’investissement collectif des

copropriétaires mais aussi s’adapter aux ressources individuelles. Un plan patrimonial complet, résorbant les dysfonctionnements du bâti et assurant une performance énergétique, peut correspondre à 450 € / m². Le plan patrimonial est d’abord un programme d’intervention sur les parties communes ; les travaux en parties privatives restent de l’initiative des copropriétaires, ou une obligation en cas de non décence. Le coût HT, comprenant les travaux et la maîtrise d’œuvre, constitue le montant éligible aux subventions. Les copropriétaires auront à assumer un reste à charge et la TVA (5,5% pour les travaux de rénovation éligibles au crédit d’impôt ; 10% pour les autres travaux de rénovation) ; certains copropriétaires pourront être aidés pour l’intégralité des sommes qui seront imputées à leur lot. Dans le cadre du Plan de Sauvegarde, tous les lots sont éligibles à l’aide au syndicat, qu’il s’agisse des locaux commerciaux ou d’activité, des logements sociaux, des logements loués ou des logements occupés par leur propriétaire. Certains copropriétaires pourront bénéficier d’aides individuelles complémentaires ; les aides ne peuvent pas être cumulées au-delà d’un plafond de 80% du montant HT des travaux éligibles (ce plafond est porté à 80% du montant TTC des travaux pour les propriétaires occupants modestes, et à 100% du montant TTC des travaux pour les propriétaires occupants très modestes). Les financements mobilisables par les copropriétaires, en vertu du programme élaboré et présenté aux partenaires du Plan de Sauvegarde, reposent sur

o l’aide au syndicat de l’ANAH (avec ou sans mixage de l’aide au syndicat et des aides individuelles)

o l’Aide de Solidarité Energétique (ASE) du FART de l’Etat o l’aide complémentaire à l’ASE de la Communauté d’Agglomération d’Orléans o la prime Aide à la Rénovation Thermique de l’Etat o les aides « rénovation thermique » du Conseil Régional du Centre o l’aide « efficacité énergétique dans les bâtiments rénovés » de l’ADEME et de la

REGION o l’aide aux propriétaires, sous condition de ressources et/ou de

conventionnement, de l’ANAH o l’aide aux propriétaires, sous condition de conventionnement, de la CAF

Des aides complémentaires, et indirectes, peuvent être mobilisées par les copropriétaires et le Syndic : prêt gratuit ou à taux préférentiel, certificat d’économie d’énergies, crédit d’impôt développement durable, …

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La stratégie de mobilisation des copropriétaires, en vue de la réalisation des travaux en parties communes, repose sur les éléments suivants :

o le programme de travaux permet de corriger les dysfonctionnements et le défaut d’attractivité,

o le programme de travaux permet de rendre l’habitat performant du point de vue des consommations énergétiques

o un programme de travaux moins ambitieux, consistant seulement à réparer et mettre aux normes, ne serait pas moins onéreux pour les copropriétaires car il ne serait pas subventionné

o un programme voté par phases, qui consisterait à reporter à une date ultérieure la décision d’étapes supplémentaires de travaux, priverait les copropriétaires de l’opportunité de financements publics mobilisables pour la mise en œuvre d’un programme complet et cohérent.

o Les montants restant à la charge des copropriétaires après subvention sont inférieurs aux charges générales que les copropriétaires auraient à payer sans travaux.

o La contribution des copropriétaires au plan patrimonial équivaut à investir dans la rénovation plutôt qu’à payer des charges de fonctionnement soumises à l’inflation.

o Après rénovation, les copropriétaires pourront tirer profit d’un gain en valeur locative ou en valeur marchande, dans la limite des règlements applicables selon les aides dont ils auront bénéficié (pour les propriétaires occupants, remboursement de l’aide individuelle perçue au prorata du temps écoulé jusqu’à 6 ans après perception de la subvention ; pour les propriétaires bailleurs, encadrement du loyer pratiqué et remboursement de l’aide perçue au prorata du temps écoulé jusqu’au terme des 9 ans de conventionnement)

Pour le portage financier du programme de travaux en parties communes, il est retenu que

o Le Syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires (aide au syndicat) et des copropriétaires (aides individuelles) ; il perçoit les aides sur le compte « travaux » et en gère l’imputation sur le compte « client » de chaque copropriétaire ; de la sorte, les avances et acomptes sont mobilisables pour la mise en œuvre du projet de rénovation.

o La quote-part incombant à chaque copropriétaire avant subvention sera appelée auprès de tous les copropriétaires, sans distinction de statut ou de situation.

o Les travaux seront engagés avant que l’intégralité du fonds « travaux » soit constitué, dans la limite d’un plan de trésorerie garantissant les capacités du Syndic à payer les entreprises.

o Dans l’optique de justifier une demande de préfinancement auprès de la SACICAP, le premier objectif sera de réunir le total du reste à charge prévisionnel des copropriétaires particuliers après subvention.

o Dans l’optique de réunir le maximum de liquidités pour alimenter le fonds « travaux », il sera demandé aux copropriétaires institutionnels de verser la « quote-part avant subvention » leur incombant dans les plus courts délais.

o Une enveloppe de 3.300.000 € constitue le montant d’appels de fonds à réunir impérativement pour alimenter le plan de trésorerie.

o Considérant la multiplicité des situations (les restes à charge après subvention varient du simple au triple, certains copropriétaires ont soldé leur emprunt d’acquisition, d’autres non, leurs capacités contributives sont variables), il s’agira pour chaque copropriétaire, avec le soutien de l’équipe de Suivi-Animation si nécessaire, de définir le montant que chacun pourra assumer, par le biais du recours à l’emprunt et/ou par le biais de versements réguliers au

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Syndic. Pour la réalisation des travaux en parties privatives, on distinguera

o Les travaux obligatoires liés à la correction des logements indignes ; les règles de droit commun s’appliquent ; le renforcement des solutions de diagnostic et d’accompagnement doit permettre de résoudre toutes les situations constatées, si nécessaire par la mise en œuvre de mesures coercitives. o Les travaux de mise aux normes : ce volet fera l’objet d’une démarche in-citative, en fonction des situations identifiées, et en fonction du statut du coproprié-taire (occupants, bailleurs sous convention, bailleurs hors conventionnement). o Les travaux décidés par les copropriétaires : on postule que l’effort finan-cier des copropriétaires sera d’abord consacré au projet de rénovation de l’ensemble de la résidence ; les besoins d’adaptation seront identifiés et les dos-siers élaborés par l’équipe de Suivi-Animation, dans le cadre des dispositifs de droit commun applicables.

Article 5 – Les engagements des partenaires Les partenaires signataires de la présente convention s'engagent à participer à la mise en œuvre opérationnelle du dispositif selon les modalités figurant dans les paragraphes ci dessous. Ces engagements pris par chacun des partenaires sont des contributions que chacun peut amender de moyens complémentaires qu'il pourrait mettre à disposition du Plan de Sauvegarde. La convention pourra alors être complétée par voie d’avenant. Les tableaux suivants présentent plusieurs synthèses des contributions des partenaires du Plan de Sauvegarde.

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Art 5 - 1 : la ville de Saint Jean de la Ruelle et le CCAS de la ville de Saint Jean de la Ruelle

La ville de Saint Jean de la Ruelle, en tant que porteur du projet de rénovation urbaine, a pour première responsabilité d’engager l’animation du dispositif de Plan de Sauvegarde.

La ville mobilise un agent pour assurer la fonction de coordonnateur du Plan de Sauvegarde, en

référence à l’arrêté préfectoral de juillet 2012. Au sein de la ville, cette fonction inclut la mobilisation et la mise en relation des différents ser-

vices de la ville concernés par ce projet. La fonction de coordonnateur s’inscrit dans une démarche transversale consacrée à la

transition urbaine et énergétique du territoire. Elle inclut un travail de veille et de sensibilisation en direction des copropriétés voisines de la Copropriété de la Prairie.

La ville commande la prestation de Suivi-Animation pour la durée du Plan de Sauvegarde. Par

ailleurs, la ville met à disposition de l’opérateur un local dédié pour l’accueil des résidents et la réalisation des actions qui lui seront confiées.

L’Espace Rol Tanguy accueillera également des réunions d’information ou de sensibilisation conduites par l’ADIL ou par l’équipe de Suivi-Animation. La ville mettra à disposition de la copropriété une salle pour l’Assemblée Générale des copropriétaires.

Dans l’animation du Comité Technique et Social, la ville de Saint Jean de la Ruelle prévoit

l’implication du CCAS de Saint Jean de la Ruelle (pôle Action Sociale) et la participation du Centre Social Rol Tanguy. Selon l’ordre du jour, les équipes contribuent à l’échange d’informations sur la mise en œuvre global du Plan et sur l’évolution des situations individuelles et sur les probléma-tiques sources de blocages. Selon l’ordre du jour, la ville de Saint Jean de la Ruelle prévoit égale-ment la participation de la Direction de l’Administration générale (service de l’eau, comptabilité-finances, accueil de la population, service logement).

Dans la mise en œuvre du plan de rénovation de la copropriété, la ville de Saint Jean de la Ruelle inscrit prioritairement son intervention dans le champ de l’amélioration du cadre de vie des habi-tants (volet « urbain »). · La ville est maître d’ouvrage de l’opération de « requalification de la rue de la Prairie », inscrite

dans la convention avec l’ANRU. · La ville fait l’acquisition à l’euro symbolique d’une portion de terrain au nord de la copropriété

afin de l’intégrer à l’espace public, dans une logique globale d’aménagement des abords de la copropriété et du groupe scolaire François-Mitterrand, près duquel elle réalisera un terrain mul-tisports utile aux élèves et accessibles aux résidents.

· La ville est maître d’ouvrage d’un dispositif de vidéo-protection ciblant l’entrée des commerces du pôle commercial de proximité chemin de Chaingy.

Sachant la complexité des mécanismes sociaux dans le contexte d’un Plan de Sauvegarde, et en cohérence avec sa fonction de porteur du projet territorial, la ville de Saint Jean de la Ruelle initie le dispositif de portage provisoire de lots · en assurant un suivi des DIA et en procédant à l’acquisition, par la voie de préemptions, de

certains logements mis en vente par des copropriétaires : la mise en œuvre du DPUR vise à prévenir l’accumulation de lots par des acquéreurs privés déjà propriétaires dans la résidence.

· en conventionnant avec un opérateur partenaire, la mise en œuvre du dispositif de portage provisoire de lots

· en initiant la mise en œuvre du dispositif par la cession à titre gracieux, à titre d’apport en capi-tal, d’un appartement qu’elle détient sur la résidence.

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Art 5 - 2 : la Communauté d'Agglomération d'Orléans La Communauté d’agglomération s’engage dans le cadre de la convention de plan de sauve-garde :

· En qualité de délégataire des aides à la pierre de l’Anah : o à mobiliser de manière optimale les aides aux travaux de l’Anah et de l’Etat dans le cadre du programme « Habiter Mieux » au regard de la réglementation en vigueur au mo-ment de leur engagement, A cet effet, notamment, une majoration de 10 % de l’aide au syndicat pourra être décidée dans le cadre de cette opération, après avis de la commission locale d’amélioration de l’habitat. o à participer au financement de l’ingénierie de l’opération, selon les règles de finance-ment Anah en vigueur,

· En son nom propre, pour l’année 2014 (l’engagement pour les années ultérieures fera l’objet d’un avenant à la convention) :

o à apporter sur ses fonds propres aux propriétaires éligibles, une aide complémentaire au programme « Habiter Mieux » pour les travaux de rénovation énergétique, à hauteur de 500 € par dossier éligible, permettant ainsi une majoration équivalente de la prime de l’Etat, o à prendre à sa charge une partie des missions réalisées par l’équipe de suivi-animation, entrant dans le champ de ses compétences, à savoir : l’accompagnement des copropriétaires et du syndic en vue de l’obtention des subventions pour la réalisation du programme de travaux sur parties communes et privatives des immeubles. Ces missions sont actuellement supportées par la communauté d’agglomération dans le cadre de la mission de suivi-animation de l’opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) « Habitat durable », mais la spécificité de l’opération et son inscription dans le temps (5 ans), justifient la passation d’un nouveau marché. o à mobiliser l’ensemble de ses compétences, notamment Cohésion Sociale, Déchets, Assainissement, Déplacements, au service de la réalisation du Plan de sauvegarde.

Art 5 - 3 : le Conseil général du Loiret Dans le cadre du Plan de sauvegarde de la copropriété « La Prairie » située à Saint Jean de la Ruelle, le Département du Loiret pourra mobiliser les dispositifs de droit commun suivants : * Le Fonds Unifié Logement est piloté par le Département depuis janvier 2005, il est composé de l’ex-Fonds de Solidarité pour le Logement, fusionné aux dispositifs de solidarité « énergie », « eaux » et « dettes téléphoniques ».

Son financement est assuré par le Département auquel d’autres partenaires financiers peuvent s’associer : communes, EPCI, CAF, MSA, bailleurs sociaux, distributeurs d’énergie, d’eau, de téléphonie….

Il s’inscrit dans le cadre du Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) dont il constitue le principal outil financier.

Le Fonds Unifié Logement du Loiret, dans le cadre de son règlement intérieur, attribue différents types d’aides :

- des aides financières directes aux personnes et familles en difficultés sous forme de subvention dans le cadre de l’accès et du maintien dans le logement, - des aides financières indirectes aux personnes et familles en difficultés sous la forme de mesures d’accompagnement, de garanties, d’aides au financement des suppléments de dépenses de gestion locative aux associations.

Pour les usagers en difficulté de la copropriété de la Prairie, l’étude des dossiers de demande d’aide individuelle du FUL seront examinés avec attention par les services concernés tout en

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veillant à conserver l’équilibre permettant d’apporter les réponses nécessaires sur les autres territoires du Département du Loiret. Les dossiers de demande d’aides individuelles seront donc étudiés dans le cadre du règlement intérieur du FUL applicable et au vu des crédits disponibles. * L’accompagnement social de la Maison du Département de l’Ouest Orléanais : En 2013, 121 familles de la copropriété de la Prairie sont d’ores et déjà connues des services sociaux de la MDD de l’Ouest Orléanais. La MDD intervient au titre de l’ensemble des actions favorisant l’autonomie, l’insertion par le social et le retour à l’emploi des personnes en difficulté mais également de la protection de l’enfance. Le travail d’accompagnement consiste à prendre en considération l’usager dans sa globalité et à chercher une orientation adaptée à sa situation. Ainsi, le suivi social est mené en fonction des différentes problématiques rencontrées par l’usager, pour autant, certains usagers peuvent également venir très occasionnellement dans le cadre d’une demande d’aide financière ou encore pour une demande de logement. * L’Accompagnement Social Lié au Logement (ASLL) : Le FUL prend également en charge des mesures d'accompagnement social lorsqu'elles sont nécessaires pour des personnes et des familles, qu'elles soient locataires, sous-locataires, propriétaires de leur logement ou à la recherche d'un logement.

Dans le département du Loiret, le groupement associatif solidaire porté par l’AIDAPHI et composé de l’Union Départementale des Associations Familiales (UDAF) et de l’Association pour l’Hébergement d’Urgence (AHU), met en œuvre l’accompagnement social par le biais de l’Espace Ressource Logement, afin de :

- garantir une insertion durable des personnes dans leur habitat, - réaliser des actions permettant l’installation ou le maintien dans le logement, - mesurer l’efficacité de l’intervention sociale liée au logement, - offrir des services diversifiés aux usagers.

La mise en place d’appui individualisé fera l’objet d’un examen partenarial en commission ASLL en lien avec la MDD de l’Ouest Orléanais afin d’évaluer la situation de la famille eu égard aux problématiques liées au logement qui auront été diagnostiquées et évaluées. Le Département s’investira dans ce projet en fonction de ces moyens pour accompagner les ménages en difficulté au sein de la copropriété « La Prairie ». Enfin s’agissant du suivi du dispositif, le Département mobilisera la Direction de l’insertion et de l’habitat ainsi que la MDD de l’Ouest Orléanais pour assister aux différents comités (technique et social, pilotage…) soit en binôme, soit en fonction de l’ordre du jour des réunions. Art 5 - 4 : le Conseil régional du Centre L’intervention de la Région Centre dans la mise en œuvre du Plan de Sauvegarde s’inscrit au premier chef dans le cadre de ses engagements dits « financements croisés » avec l’ANRU qui

sont fléchés dans la programmation du Contrat Régional d’Agglomération dit de 3ème

génération. Dans ce cadre, la Région Centre pourrait apporter une subvention de l’ordre de 122K€ au financement de l’opération de « rénovation de la rue de la Prairie », qui constitue un élément clé de la rénovation du cadre de vie des résidents (volet « urbain » du Plan de Sauvegarde). Par ailleurs, la Région Centre et l’Ademe pourraient apporter une subvention au Syndicat des Copropriétaires, représenté par son syndic, pour la réalisation d’une étude thermique à partir de

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laquelle le Plan Patrimonial sera finalisé. L’étude vise à établir les objectifs de performance énergétique, dans le cadre de la convention Région Centre – ADEME, avec le soutien de l’Espace Info Energie. S’agissant des investissements liés à la rénovation énergétique des logements de la copropriété qui relèvent d’une priorité régionale, la Région Centre étudiera les possibilités d’accompagnement financier dans le cadre de sa politique contractuelle (contrat régional d’agglomération). Art 5 - 5 : l’État L’État s'engage à : - assurer le pilotage de la démarche et présider les travaux de la commission du plan de sauvegarde ; - mettre à disposition des financements au titre du programme « Habiter Mieux » S’agissant du financement de la mission opérationnelle de l’opérateur de suivi-animation, l’État apporte une aide forfaitaire par dossier « Habiter Mieux » réalisé. Cette aide forfaitaire s’élève à 413€/dossier. S’agissant du financement des travaux,

§ le décret n° 2013-610 du 10 juillet 2013 relatif au règlement des aides du FART permet aux propriétaires occupants de bénéficier de l'aide à la solidarité écologique (3 000€ de base) sous réserve que le gain énergétique « à l'immeuble » soit d'au moins 25 %. Ce gain peut être réalisé exclusivement sur les parties communes ou en cumulant celui réalisé sur les parties privatives et les parties communes. Dans le premier cas, il pourra être justifié par une évaluation énergétique réalisée globalement au niveau du bâtiment ou de l'immeuble. Dans le second cas, une évaluation au logement doit être fournie par chaque copropriétaire. Lorsque les subventions de l'Anah sont attribuées au Syndicat des Copropriétaires, le copropriétaire occupant peut bénéficier de l'ASE sans pour autant devoir bénéficier d'une aide individuelle de l'Anah. Une Aide de Solidarité écologique peut être attribuée au Syndicat des Copropriétaires (1 500 €/lot d’habitation principale) dès lors que le gain énergétique après travaux atteint 35 %. En cas de mixage des aides, les propriétaires bailleurs souhaitant conventionner leur(s) logement(s) pourront bénéficier d’une aide individuelle et de l’aide de solidarité écologique (2 000€/ logement), sous réserve que le gain énergétique soit d’au moins 35 %. Si jamais les travaux que la copropriété envisage de réaliser permettent d'approcher les seuils de 25 % voire 35 % évoqués ci-dessus, il conviendra d'envisager les travaux nécessaires à l'atteinte de ce seuil afin que les copropriétaires occupants puissent bénéficier de cette aide complémentaire et voir ainsi diminuer, d'une part, les charges liées à l'énergie et d'autre part le reste à charge après travaux. Les crédits du Fonds d'Aide à la Rénovation Thermique des logements privés (FART) sont gérés par l'Agence nationale de l'habitat pour le compte de l'Etat dans le cadre du programme « Habiter Mieux » (Investissements d'avenir). Les règles d'octroi et d'emploi de ces crédits sont fixées par le décret n° 2012-447 du 2 avril 2012 relatif au règlement des aides du fonds d'aide à la rénovation thermique des logements privés (FART).

§ sur la base du décret du 17 septembre 2013, l’Etat peut accorder sous conditions (art. 1417 IV du CGI) une prime exceptionnelle d’aide à la rénovation énergétique des logements privés, non cumulable avec l’aide de solidarité écologique, d’un montant de 1350 €. L’engagement des dépenses est fixé au plus tard au 31 décembre 2015 et la réalisation des paiements est quant à elle fixée au plus tard au 31 décembre 2017. La prime exceptionnelle sera distribuée jusqu’à épuisement des fonds disponibles.

§ Sur la base de l’article 74 de la loi de finances pour 2014 et de l’article 200 quater du CGI, dans le cadre du plan nationale de rénovation énergétique de l’habitat, l’Etat prévoit le bénéfice du Crédit d’Impôt Développement Durable.

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Art 5- 6 l'Agence Nationale de Rénovation Urbaine Le programme national de rénovation urbaine a pour objectif de restructurer dans un objectif de mixité sociale, urbaine et de développement durable, les quartiers classés en zone urbaine sensible ou ceux présentant des caractéristiques économiques et sociales analogues. Les aides de l'agence nationale pour la rénovation urbaine sont destinées à soutenir des opérations concourant à la rénovation urbaine de ces quartiers. Elle peut ainsi financer des opérations de démolition, de construction de logements sociaux, de réhabilitation, d'aménagement.... Tout projet de rénovation urbaine (hors opérations isolées) donne lieu à la signature d'une convention entre l'agence et ses partenaires. Cette convention précise les subventions que l'agence réserve pour chacune des opérations qui y sont mentionnés, selon des règles propres à l'agence. Les engagements contractuels souscrits par l'agence ne valent que dans le respect des obligations administratives et techniques applicables au moment de l'engagement financier de l'opération physique. Cadre particulier de la convention du quartier Prairie-Salmoneries La convention de rénovation urbaine du quartier Salmoneries - Prairie a été signée le 17 mars 2009. Le projet affiche une base subventionnable de 15,2 M€ TTC pour une participation de l’ANRU à hauteur de 3,81 M€. A la suite de la signature de l'avenant numéro 2, élaboré par la ville, signé par l'ensemble des partenaires figurant dans la convention, l'ANRU réservera aux opérations en lien avec le plan de sauvegarde les montants de subvention suivants :

Nom de l'opération Maître d'ouvrage Coût de l'opération Participation de l'ANRU

Missions particulières du Plan de Sauvegarde- étude thermique et programmation opérationnelle des travaux

Syndic 77 833 € 38 917 €

Résidentialisation de la copropriété de la Prairie

Syndic de Copropriétés 879 076 € 439 538 €

Portages provisoires sur la copropriété la Prairie

Non désigné 308 400 € 279 996 €

Requalification de la rue de la Prairie

Ville de Saint Jean de la Ruelle

291 890 € 102 161 €

Ingénierie et pilotage global en interne - dernière phase

Ville de Saint Jean de la Ruelle

88 397 € 44 198 €

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Art 5 - 7 : l'Agence Nationale de l'Habitat Financement de la mission de suivi-animation : L'Anah s'engage à mettre à la disposition de la CAO, dans le cadre de la convention de délégation des aides à la pierre, les crédits nécessaires au financement de la mission de suivi-animation dans la limite des dotations budgétaires. L’Anah subventionne à hauteur de 50 % maximum le montant HT de cette mission, dans un plafond de 150 000€ HT par an + 500€ HT/logement par an. Aide au redressement : L'Anah s'engage à mettre à la disposition de la CAO, dans le cadre de la convention de délégation des aides à la pierre, les crédits nécessaires correspondant à l’aide au redressement. L’Anah subventionne forfaitairement à hauteur de 500 € HT/lot par an maximum les dépenses attestées relatives aux actes de gestion supplémentaires réalisés par le Syndic ou l’Administrateur Provisoire pour redresser la copropriété et rétablir sa gestion. Financement des travaux L'Anah s'engage à mettre à la disposition de la CAO, dans le cadre de la convention de délégation des aides à la pierre, les crédits nécessaires au financement des travaux réalisés sur les parties communes et parties privatives, dans la limite des dotations budgétaires. Si nécessaire, la délégation locale de l'Anah sollicitera des crédits complémentaires de la réserve nationale dédiée aux copropriétés en difficulté. Les subventions de l'Anah s'appliquent, selon le Règlement Général de l’Agence, sur le montant de la dépense subventionnée qui comporte : - les travaux subventionnables définis par la réglementation de l’Anah en vigueur lors du dépôt de la demande de subvention, - les honoraires engendrés par les dits travaux : honoraires de maîtrise d’œuvre, mission de coordination SPS, honoraires des bureaux de contrôles techniques... Pour les travaux sur les parties communes : La demande de subvention devra être présentée globalement pour l'ensemble des copropriétaires par le syndic de la copropriété désigné comme mandataire. La subvention sera versée sur un compte spécifique « travaux » ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Les travaux sur les parties communes devront obligatoirement être réalisés avec une mission complète de maîtrise d’œuvre. Les subventions sont octroyées au syndicat des copropriétaires, pour les travaux préconisés par le plan de sauvegarde et votés en assemblée générale globalement pour l'ensemble des copropriétaires privés, sans application de plafond de ressources, de plafond de travaux et d'engagement relatif à l'occupation des logements subventionnés. L’Anah subventionne jusqu’à 50% du montant HT de la dépense sus-mentionnée. Cette aide est augmentée de 10 points sur décision du délégué local de l’Agence. Pour les travaux sur parties privatives : Des subventions pourront être accordées aux copropriétaires bailleurs et occupants suivant les règles et le régime d'aides de droit commun de l'Anah Ces subventions seront octroyées individuellement aux copropriétaires bailleurs et occupants. Les conditions générales de recevabilité et d'instruction des demandes, ainsi que les modalités de calcul de la subvention applicables à l'opération découlent de la réglementation de l'Anah, c'est-à-dire du code de la construction et de l'habitation, du règlement général de l'Agence, des délibérations du Conseil d'Administration, des instructions de la directrice générale de l'Agence, des dispositions inscrites dans le(s) programme(s) d'actions et des conventions de gestion

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passées entre l'Anah et les délégataires de compétence. Les conditions relatives aux aides de l'Anah et les taux maximaux de subvention sont susceptibles de modification en fonction des évolutions de la réglementation de l'Anah. Il est à rappeler que le cumul des aides publiques allouées aux propriétaires occupants modestes, au sens de l’Anah, est plafonné à 80M du montant de sa quote-part sur la dépense TTC. Ce cumul peut être porté à 100% de la quote-part sur la dépense TTC pour les copropriétaires occupants très modestes.

Art 5 - 8 : la Caisse d'Allocations Familiales du Loiret

1. Interventions collectives dans une dynamique partenariale : En complémentarité de l'équipe de suivi-animation dans l'accompagnement des habitants, la Caisse d'allocations familiales du Loiret peut intervenir, en fonction des besoins repérés, dans les domaines suivants : · l'information, la consultation et l'implication des habitants · l'accompagnement des habitants au changement · le soutien des projets collectifs des habitants · la création des liens entre habitants · la co-animation de rencontres collectives (assistante sociale et médiatrice administrative Caf + partenaires) · l'élaboration de supports d'information sur les droits légaux et extra-légaux Caf liés au logement. Un travail avec le centre social sur l'adaptation des supports aux besoins de la population pourra être mené · la sensibilisation aux droits et devoirs liés au statut d'occupant d'un logement (locataire ou propriétaire). Ce thème pourrait être traité conjointement avec l'Adil. Les interventions de la Caf se feront également en lien avec celles du centre social Rol Tanguy. La Caf garantit une neutralité totale dans son accompagnement et la démarche respecte la méthodologie de développement social. 2. Interventions individuelles : · selon les besoins repérés, un accompagnement individuel lié aux droits Caf pourra être proposé aux familles et aux allocataires isolés (en partenariat avec l'UTS et le CCAS). Selon la problématique, l'intervention individuelle sera sociale ou de médiation. · l'accès aux aides financières d'action sociale répondra à une logique de droit commun sans traitement particulier. · dans le cadre de l'étude pré-opérationnelle et afin de participer à l'élaboration du cahier des charges des missions de l'équipe de suivi animation, la Caf s'engage à faire effectuer des diagnostics concernant la décence des logements sur 5 logements pré-repérés en partenariat avec les personnels de la mairie de Saint Jean de la Ruelle chargés de l'application du règlement sanitaire départemental. La Caf ne pourra pas engager de moyens supplémentaires sur la durée de l'opération compte tenu des moyens dédiés et des besoins pour l'ensemble des allocataires du département. Notre intervention tant individuelle que collective se fera à l'initiative des acteurs locaux (centre social et équipe de suivi et d'animation du plan de sauvegarde) dans un souci de cohérence et de coordination.

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Art 5 - 9 : la Société Anonyme Coopérative d'Intérêt Collectif pour l'Accession à la Propriété (SACICAP) La SACICAP La Ruche, filiale du groupe ARCADE est membre du réseau PROCIVIS, regroupant les 56 SACICAP françaises. Depuis 2006, le législateur a transformé les SACI, créées par la loi Ribot du 10 avril 1908 en SACICAP et a confirmé leur activité «Missions Sociales », ayant pour objet d’apporter des solutions financières aux ménages exclus des mécanismes bancaires traditionnels ou des dispositifs classiques d’aides. Les Missions Sociales s’exercent principalement en faveur des propriétaires occupants à faibles ressources et de l’accession sociale à la propriété. C’est dans ce cadre, que la SACICAP, membre de la commission en charge d’élaborer le Plan de Sauvegarde pour la copropriété dégradée « La Prairie », a été sollicitée par les différents partenaires locaux pour préfinancer les subventions publiques obtenues pour les travaux de rénovation des immeubles. En effet, compte tenu du caractère très social des dossiers ou des conditions familiales des copropriétaires, le préfinancement des travaux constituait une des conditions essentielles à la réussite de la requalification de la copropriété La Prairie. Au regard des besoins de financement qui s’avèreront nécessaires dans le processus de redressement de la copropriété La Prairie, et au regard de ses statuts et des réglementations en vigueur, LA SACICAP LA RUCHE pourra soutenir le dispositif grâce à différents outils financiers :

l Le préfinancement des subventions publiques auprès du syndicat de copropriétaires, dans le cadre de dispositif public de traitement des copropriétés dégradées, pour les travaux en parties communes,

l Le préfinancement des subventions publiques individuelles pour les copropriétaires occupants dans le cadre de travaux en parties privatives, à partir d’une caisse d’avance,

l Le financement du reste à charge des propriétaires occupants, par l’octroi de prêts à taux zéro (à titre très exceptionnel, au moyen de subventions).

Art 5 - 10 : la direction départementale de La Poste Un partenariat a été initié dès l’année 2005, pour l’implantation d’un bureau de poste en ZUS et dans des locaux détenus par la ville de Saint Jean de la Ruelle au sein de la copropriété de la Prairie. L’accueil et l’accompagnement des clientèles vulnérables sont au cœur des préoccupations de La Poste. Elle souhaite rendre l’accès à ses services simple et facile pour tous. C’est pourquoi La Poste travaille en lien avec des partenaires associatifs et institutionnels qui apportent leurs connaissances, leur soutien et leur réseau. La Poste renforce son action avec des partenaires pour accompagner vers plus d’autonomie les clientèles vulnérables, notamment situées en zone urbaine sensible. C’est ainsi qu’elle a signé en octobre 2013 avec l’association AIDER une convention. Un médiateur de cette association accueille et oriente les clients en difficulté quelques heures par mois dans le bureau de poste de Saint Jean de la Ruelle - Espère. Ce partenariat est financé par la Commission Départementale de Présence Postale du Loiret dans le cadre de la mission de service public d’aménagement du territoire confiée à La Poste La Poste a également organisé la formation « Accompagner les partenaires à l’autonomie des clientèles vulnérables » à destination des associations de quartiers en octobre 2013. Le but est de leur permettre d’expliquer les opérations bancaires et postales courantes à des publics allophones et/ou économiquement fragiles, à partir de fiches outils pédagogiques. Enfin dans l’optique du plan de sauvegarde La Poste poursuivra son engagement en : - facilitant la participation de la directrice du bureau de poste « Espère », Mme Nottin, à quelques

réunions du comité technique et social du plan de sauvegarde afin de prendre connaissance des étapes de mise en œuvre et en anticiper les incidences sur le fonctionnement du bureau (envoi ou réception de recommandé en nombre, versements ou envois de fonds…)

- nouant un contact avec les travailleurs sociaux chargés de l’accompagnement des résidents, et notamment l’équipe de suivi-animation, dans le cas de problèmes bancaires. A ce titre La

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Banque Postale vient de mettre en place une plate-forme téléphonique, nommée APPUI, accessible à l’initiative du client ou sur orientation du conseiller. APPUI s’adresse aux clientèles en situation de fragilité financière ayant besoin d’être conseillées pour optimiser leur budget et connaître leurs droits à des offres solidaires. Madame Nottin sera l’interlocutrice sur ce service.

Art 5 - 11 : l'Agence Départementale d'Information sur le Logement et l'Espace Info Energie Depuis son ouverture au public en avril 2004, l’ADIL du Loiret assure en direction des habitants du Loiret une mission d’information sur toutes les questions juridiques, financières et fiscales liées à l’habitat. Elle traite ainsi des questions portant sur les relations propriétaires-locataires, l’accession à la propriété, l’amélioration de l’habitat, la copropriété, la fiscalité, les relations de voisinage… Depuis 2005, l’ADIL du Loiret porte l’Espace Info Energie qui assure une mission complémentaire d’information et de conseil sur toutes les questions énergétiques. Il informe sur la maîtrise des charges énergétiques, les travaux d’isolation, les systèmes de chauffage, les énergies renouvelables, les aides financières ad hoc… Intervention dans le domaine de l’information aux résidents. La mission de l’ADIL-Espace Info Energie consiste à apporter une information gratuite, neutre et objective sur toutes les questions liées au logement et à l’énergie. Son domaine de compétences lui permet de répondre à l’ensemble des interrogations des résidents quel que soit leur statut : occupants, bailleurs ou locataires. Parmi les thématiques susceptibles d’être abordées avec les résidents de la copropriété « la prairie » :

· Propriétaires-occupants et propriétaires-bailleurs : ü Le régime de la copropriété : son fonctionnement, ses instances, les règles de décision, les devoirs d’un copropriétaire…

ü Les relations de voisinage : le bruit, l’utilisation des espaces communs…

ü Le crédit immobilier : faire face au remboursement de son crédit, réamé-nager ou renégocier son crédit…

ü La maîtrise des charges énergétiques : les éco-gestes, les équipements performants…

· Propriétaires-bailleurs : ü Les relations propriétaires-locataires : le contrat de location, les droits et obligations des parties, les impayés de loyer ü La responsabilité du bailleur à l’égard de la copropriété

· Locataires : ü Les relations propriétaires-locataires : le contrat de location, les droits et obligations des parties, les impayés de loyer ü Les relations de voisinage : le bruit, l’utilisation des espaces communs…

ü La maîtrise des charges énergétiques : les éco-gestes, les équipements performants

Dispositifs:

· Entretiens en face à face ou au téléphone avec les résidents de la copropriété « la Prairie » pour répondre à leurs interrogations personnelles (lieu du rendez-vous : Orléans – 19 rue des Huguenots) · Conférences sur des thématiques spécifiques : le fonctionnement de la copropriété, les relations propriétaires-locataires, les économies d’énergie…

Art 5 – 12 : le Syndic Le Syndic a une responsabilité de gestion et de conseil qui est invariable. Elle ne fait pas l’objet d’ajustements ou de redéfinition hors du cadre défini par la loi. Dans le cadre spécifique des missions d’un administrateur provisoire, le Syndic a la possibilité de renforcer ses missions de gestion sans les imputer aux copropriétaires. Dans le cadre spécifique des missions d’un administrateur provisoire, le Syndic a

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également la possibilité d’agir directement pour la mise en œuvre des mesures de redressement et des mesures de mise en adjudication envers les copropriétaires débiteurs. Le Syndic s’engage à procéder au relevé de ses interventions, au-delà du cadre strict de sa mission de gestion, afin de les faire valoir au titre de l’aide au redressement, et il s’engage à procéder à l’imputation aux copropriétaires des aides attribuées selon les règles définies par les financeurs. Art 5 – 13 : l’OPH d’Orléans – Les Résidences de l’Orléanais Depuis 1998, une convention liant les bailleurs sociaux, la CDC, l’Etat (et l’AgglO en tant que délégataire) et la Ville de Saint Jean de la Ruelle fixe les conditions de rétrocession aux bailleurs sociaux d’appartements préemptés par la Ville dans le cadre d’un DPUR applicable à la copropriété de la Prairie, dans le but que ces appartements soient rénovés puis mis en location dans le cadre d’un conventionnement PLAI. Ce partenariat a permis de ralentir la spirale de dévaluation des biens, de renforcer le poids des copropriétaires institutionnels, d’introduire une gestion locative encadrée dans une copropriété devenue « parc social de fait ». 33 appartements ont ainsi fait l’objet d’une opération dite d’acquisition-amélioration, répartis sur l’ensemble des immeubles. Ce dispositif est aujourd’hui suspendu, sachant le très faible nombre d’actes de vente et le gel du marché sur la copropriété dans le contexte de redressement et de mise en place du Plan de Sauvegarde. LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS possèdent ainsi neuf logements sur la copropriété. Dans le cadre du Comité Technique et Social, LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS partagent avec les acteurs sociaux un état de l’occupation sociale dans son patrimoine. Dans le cadre de la mise en œuvre du Plan de Sauvegarde, LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS définis-sent leur politique d’occupation sociale de la manière suivante :

· La rotation (le turn over) sur son patrimoine est préjudiciable et problématique dans le contexte peu attractif actuel ; à terme, activer la mobilité résidentielle des ménages (passant par la copropriété avant d’entrer dans un autre patrimoine, passant par le parc social avant accession) deviendra utile et possible dans le contexte de rénovation

· Les délais de remise en location sont problématiques et accentués par le contexte peu attractif actuel : l’implication dans la démarche de communication et de promotion prévue par le Plan de Sauvegarde est nécessaire.

· La dérogation aux plafonds de ressources, possible en ZUS et demandée au Préfet et au délégataire, peut constituer un atout pour élargir le spectre des candidats à la location des logements, pour initier et encourager une diversification sociale.

· Dans le cadre statistique actuel, la prise en compte du statut national des candidats (UE/hors UE) reste indicative ; dans l’optique d’une plus grande mixité sociale au sein de la co-propriété, la prise en compte du statut salarié des candidats reste nécessaire. En complément, LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS souhaitent anticiper des besoins de mobilité rési-dentielle que la mise en œuvre du Plan Patrimonial et les objectifs de redressement pourraient induire, comme :

1. Le relogement d’un locataire PLAI hors de la copropriété (dans le cadre d’une mobilité résidentielle logique au bout de quelques années)

2. le relogement en PLAI sur la copropriété d’un propriétaire expulsé du fait d’une forte dette 3. le relogement hors de la copropriété d’un propriétaire expulsé du fait d’une forte dette

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Ces éléments ne constituent pas un engagement du bailleur à reloger un nombre prédéfini de per-sonnes. Dans le cadre de la politique d’occupation sociale du bailleur, il semble évident que des aides spécifiques seront nécessaires ou qu’il s’agira de mobiliser fortement, en plus de l’expertise du bailleur en matière de relogement et de gestion locative, par exemple, l’Espace Ressources Logement du CG45 ou l’équipe de suivi-animation. LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS expriment leur stratégie d’implication de la manière suivante : · La présence et l’implication des RESIDENCES DE L’ORLEANAIS sont nécessaires tant que le redressement de la copropriété n’est pas effectif, et reposent sur la nécessaire cohérence ou soli-darité entre tous les bailleurs sociaux. · La mise en œuvre du Plan Patrimonial induira un engagement financier significatif, pouvant représenter 20K€ par logement pour des travaux en parties communes. · La mobilisation de solutions de subventionnement est indispensable. Il faut noter par ailleurs que le Plan Patrimonial ne sera vraisemblablement pas réalisé sur l’intégralité des immeubles en même temps ; certains immeubles, en prenant en compte notam-ment le nombre de copropriétaires institutionnels, seront ciblés pour être rénovés en priorité. Art 5 – 14 : VALLOGIS Depuis 1998, une convention liant les bailleurs sociaux, la CDC, l’Etat (et l’AgglO en tant que délégataire) et la Ville de Saint Jean de la Ruelle fixe les conditions de rétrocession aux bailleurs sociaux d’appartements préemptés par la Ville dans le cadre d’un DPUR applicable à la copropriété de la Prairie, dans le but que ces appartements soient rénovés puis mis en location dans le cadre d’un conventionnement PLAI. Ce partenariat a permis de ralentir la spirale de dévaluation des biens, de renforcer le poids des copropriétaires institutionnels, d’introduire une gestion locative encadrée dans une copropriété devenue « parc social de fait ». 33 appartements ont ainsi fait l’objet d’une opération dite d’acquisition-amélioration, répartis sur l’ensemble des immeubles. Ce dispositif est aujourd’hui suspendu, sachant le très faible nombre d’actes de vente et le gel du marché sur la copropriété dans le contexte de redressement et de mise en place du Plan de Sauvegarde. VALLOGIS possède ainsi treize logements sur la copropriété. Dans le cadre du Comité Technique et Social, VALLOGIS partage avec les acteurs sociaux un état de l’occupation sociale dans son patrimoine. Dans le cadre de la mise en œuvre du Plan de Sauvegarde, VALLOGIS définit sa politique d’occupation sociale de la manière suivante :




· Dans le cadre statistique actuel, la prise en compte du statut national des candidats (UE/hors UE) reste indicative ; dans l’optique d’une plus grande mixité sociale au sein de la co-propriété, la prise en compte du statut salarié des candidats reste nécessaire. En complément, VALLOGIS souhaite anticiper des besoins de mobilité résidentielle que la mise en œuvre du Plan Patrimonial et les objectifs de redressement pourraient induire, comme :

1. Le relogement d’un locataire PLAI hors de la copropriété

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(dans le cadre d’une mobilité résidentielle logique au bout de quelques années)

2. le relogement en PLAI sur la copropriété d’un propriétaire expulsé du fait d’une forte dette 3. le relogement hors de la copropriété d’un propriétaire expulsé du fait d’une forte dette Ces éléments ne constituent pas un engagement du bailleur à reloger un nombre prédéfini de per-sonnes. Dans le cadre de la politique d’occupation sociale du bailleur, il semble évident que des aides spécifiques seront nécessaires ou qu’il s’agira de mobiliser fortement, en plus de l’expertise du bailleur en matière de relogement et de gestion locative, par exemple, l’Espace Ressources Logement du CG45 ou l’équipe de suivi-animation. VALLOGIS exprime sa stratégie d’implication de la manière suivante : · La présence et l’implication de VALLOGIS sont nécessaires tant que le redressement de la copropriété n’est pas effectif, et reposent sur la nécessaire cohérence ou solidarité entre tous les bailleurs sociaux. · La mise en œuvre du Plan Patrimonial induira un engagement financier significatif, pouvant représenter 20K€ par logement pour des travaux en parties communes. · La mobilisation de solutions de subventionnement est indispensable. Il faut noter par ailleurs que le Plan Patrimonial ne sera vraisemblablement pas réalisé sur l’intégralité des immeubles en même temps ; certains immeubles, en prenant en compte notam-ment le nombre de copropriétaires institutionnels, seront ciblés pour être rénovés en priorité. VALLOGIS propose d’assurer une fonction de coordination entre/avec les (autres) bailleurs so-ciaux : cet élément fera l’objet d’un travail spécifique du Comité Technique et Social et est porté dans l’article 6-3 de la convention. Art 5 – 15 : LOGEM LOIRET Depuis 1998, une convention liant les bailleurs sociaux, la CDC, l’Etat (et l’AgglO en tant que délégataire) et la Ville de Saint Jean de la Ruelle fixe les conditions de rétrocession aux bailleurs sociaux d’appartements préemptés par la Ville dans le cadre d’un DPUR applicable à la copropriété de la Prairie, dans le but que ces appartements soient rénovés puis mis en location dans le cadre d’un conventionnement PLAI. Ce partenariat a permis de ralentir la spirale de dévaluation des biens, de renforcer le poids des copropriétaires institutionnels, d’introduire une gestion locative encadrée dans une copropriété devenue « parc social de fait ». 33 appartements ont ainsi fait l’objet d’une opération dite d’acquisition-amélioration, répartis sur l’ensemble des immeubles. Ce dispositif est aujourd’hui suspendu, sachant le très faible nombre d’actes de vente et le gel du marché sur la copropriété dans le contexte de redressement et de mise en place du Plan de Sauvegarde. LOGEM LOIRET possède ainsi cinq logements sur la copropriété. Dans le cadre du Comité Technique et Social, LOGEM LOIRET partage avec les acteurs sociaux un état de l’occupation sociale dans son patrimoine. Dans le cadre de la mise en œuvre du Plan de Sauvegarde, LOGEM LOIRET définit sa politique d’occupation sociale de la manière suivante :



· La dérogation aux plafonds de ressources, possible en ZUS et demandée au Préfet

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et au délégataire, peut constituer un atout pour élargir le spectre des candidats à la location des logements, pour initier et encourager une diversification sociale.

· Dans le cadre statistique actuel, la prise en compte du statut national des candidats (UE/hors UE) reste indicative ; dans l’optique d’une plus grande mixité sociale au sein de la co-propriété, la prise en compte du statut salarié des candidats reste nécessaire. En complément, LOGEM LOIRET souhaite anticiper des besoins de mobilité résidentielle que la mise en œuvre du Plan Patrimonial et les objectifs de redressement pourraient induire, comme :


2. le relogement en PLAI sur la copropriété d’un propriétaire expulsé du fait d’une forte dette 3. le relogement hors de la copropriété d’un propriétaire expulsé du fait d’une forte dette Ces éléments ne constituent pas un engagement du bailleur à reloger un nombre prédéfini de per-sonnes. Dans le cadre de la politique d’occupation sociale du bailleur, il semble évident que des aides spécifiques seront nécessaires ou qu’il s’agira de mobiliser fortement, en plus de l’expertise du bailleur en matière de relogement et de gestion locative, par exemple, l’Espace Ressources Logement du CG45 ou l’équipe de suivi-animation. LOGEM LOIRET exprime sa stratégie d’implication de la manière suivante : · La présence et l’implication de LOGEM LOIRET sont nécessaires tant que le redressement de la copropriété n’est pas effectif, et reposent sur la nécessaire cohérence ou solidarité entre tous les bailleurs sociaux. · La mise en œuvre du Plan Patrimonial induira un engagement financier significatif, pouvant représenter 20K€ par logement pour des travaux en parties communes. · La mobilisation de solutions de subventionnement est indispensable. Il faut noter par ailleurs que le Plan Patrimonial ne sera vraisemblablement pas réalisé sur l’intégralité des immeubles en même temps ; certains immeubles, en prenant en compte notam-ment le nombre de copropriétaires institutionnels, seront ciblés pour être rénovés en priorité. LOGEM propose d’assurer une fonction de coordination entre/avec les (autres) bailleurs sociaux : cet élément fera l’objet d’un travail spécifique du Comité Technique et Social et est porté dans l’article 6-3 de la convention. Art 5 – 16 : IMMOBILIERE VAL DE LOIRE Depuis 1998, une convention liant les bailleurs sociaux, la CDC, l’Etat (et l’AgglO en tant que délégataire) et la Ville de Saint Jean de la Ruelle fixe les conditions de rétrocession aux bailleurs sociaux d’appartements préemptés par la Ville dans le cadre d’un DPUR applicable à la copropriété de la Prairie, dans le but que ces appartements soient rénovés puis mis en location dans le cadre d’un conventionnement PLAI. Ce partenariat a permis de ralentir la spirale de dévaluation des biens, de renforcer le poids des copropriétaires institutionnels, d’introduire une gestion locative encadrée dans une copropriété devenue « parc social de fait ». 33 appartements ont ainsi fait l’objet d’une opération dite d’acquisition-amélioration, répartis sur l’ensemble des immeubles. Ce dispositif est aujourd’hui suspendu, sachant le très faible nombre d’actes de vente et le gel du marché sur la copropriété dans le contexte de redressement et de mise en place du Plan de Sauvegarde. IVL possède ainsi cinq logements sur la copropriété. Dans le cadre du Comité Technique et Social, IVL partage avec les acteurs sociaux un état de l’occupation sociale dans son patrimoine. Dans le cadre de la mise en œuvre du Plan de Sauvegarde, IVL définit sa politique d’occupation sociale de la manière suivante :

· La rotation (le turn over) sur son patrimoine est préjudiciable et problématique dans

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le contexte peu attractif actuel ; à terme, activer la mobilité résidentielle des ménages (passant par la copropriété avant d’entrer dans un autre patrimoine, passant par le parc social avant accession) deviendra utile et possible dans le contexte de rénovation



· Dans le cadre statistique actuel, la prise en compte du statut national des candidats (UE/hors UE) reste indicative ; dans l’optique d’une plus grande mixité sociale au sein de la co-propriété, la prise en compte du statut salarié des candidats reste nécessaire. En complément, IVL souhaite anticiper des besoins de mobilité résidentielle que la mise en œuvre du Plan Patrimonial et les objectifs de redressement pourraient induire, comme :


2. le relogement en PLAI sur la copropriété d’un propriétaire expulsé du fait d’une forte dette 3. le relogement hors de la copropriété d’un propriétaire expulsé du fait d’une forte dette Ces éléments ne constituent pas un engagement du bailleur à reloger un nombre prédéfini de per-sonnes. Dans le cadre de la politique d’occupation sociale du bailleur, il semble évident que des aides spécifiques seront nécessaires ou qu’il s’agira de mobiliser fortement, en plus de l’expertise du bailleur en matière de relogement et de gestion locative, par exemple, l’Espace Ressources Logement du CG45 ou l’équipe de suivi-animation. IVL exprime sa stratégie d’implication de la manière suivante : · La présence et l’implication d’IVL sont nécessaires tant que le redressement de la copro-priété n’est pas effectif, et reposent sur la nécessaire cohérence ou solidarité entre tous les bail-leurs sociaux. · La mise en œuvre du Plan Patrimonial induira un engagement financier significatif, pouvant représenter 20K€ par logement pour des travaux en parties communes. · La mobilisation de solutions de subventionnement est indispensable. Il faut noter par ailleurs que le Plan Patrimonial ne sera vraisemblablement pas réalisé sur l’intégralité des immeubles en même temps ; certains immeubles, en prenant en compte notam-ment le nombre de copropriétaires institutionnels, seront ciblés pour être rénovés en priorité. Art 5 – 17 : PIERRES & LUMIERES Depuis 1998, une convention liant les bailleurs sociaux, la CDC, l’Etat (et l’AgglO en tant que délégataire) et la Ville de Saint Jean de la Ruelle fixe les conditions de rétrocession aux bailleurs sociaux d’appartements préemptés par la Ville dans le cadre d’un DPUR applicable à la copropriété de la Prairie, dans le but que ces appartements soient rénovés puis mis en location dans le cadre d’un conventionnement PLAI. Ce partenariat a permis de ralentir la spirale de dévaluation des biens, de renforcer le poids des copropriétaires institutionnels, d’introduire une gestion locative encadrée dans une copropriété devenue « parc social de fait ». 33 appartements ont ainsi fait l’objet d’une opération dite d’acquisition-amélioration, répartis sur l’ensemble des immeubles. Ce dispositif est aujourd’hui suspendu, sachant le très faible nombre d’actes de vente et le gel du marché sur la copropriété dans le contexte de redressement et de mise en place du Plan de Sauvegarde. PIERRES & LUMIERES possède ainsi deux logements sur la copropriété.

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Dans le cadre du Comité Technique et Social, P&L partage avec les acteurs sociaux un état de l’occupation sociale dans son patrimoine. Dans le cadre de la mise en œuvre du Plan de Sauvegarde, P&L définit sa politique d’occupation sociale de la manière suivante :




· Dans le cadre statistique actuel, la prise en compte du statut national des candidats (UE/hors UE) reste indicative ; dans l’optique d’une plus grande mixité sociale au sein de la co-propriété, la prise en compte du statut salarié des candidats reste nécessaire. En complément, P&L souhaite anticiper des besoins de mobilité résidentielle que la mise en œuvre du Plan Patrimonial et les objectifs de redressement pourraient induire, comme :


2. le relogement en PLAI sur la copropriété d’un propriétaire expulsé du fait d’une forte dette 3. le relogement hors de la copropriété d’un propriétaire expulsé du fait d’une forte dette Ces éléments ne constituent pas un engagement du bailleur à reloger un nombre prédéfini de per-sonnes. Dans le cadre de la politique d’occupation sociale du bailleur, il semble évident que des aides spécifiques seront nécessaires ou qu’il s’agira de mobiliser fortement, en plus de l’expertise du bailleur en matière de relogement et de gestion locative, par exemple, l’Espace Ressources Logement du CG45 ou l’équipe de suivi-animation. P&L exprime sa stratégie d’implication de la manière suivante : · La présence et l’implication de P&L sont nécessaires tant que le redressement de la copro-priété n’est pas effectif, et reposent sur la nécessaire cohérence ou solidarité entre tous les bail-leurs sociaux. · La mise en œuvre du Plan Patrimonial induira un engagement financier significatif, pouvant représenter 20K€ par logement pour des travaux en parties communes. · La mobilisation de solutions de subventionnement est indispensable. Il faut noter par ailleurs que le Plan Patrimonial ne sera vraisemblablement pas réalisé sur l’intégralité des immeubles en même temps ; certains immeubles, en prenant en compte notam-ment le nombre de copropriétaires institutionnels, seront ciblés pour être rénovés en priorité. Art 4 – 18 : CDC (Caisse des Dépôts et Consignations) Dans le cadre de la convention avec l’ANRU pour la rénovation du site Salmoneries-Prairie, la Caisse des Dépôts et Consignations apporte un soutien à la mise en œuvre de la conduite de projet, en application du règlement d’intervention de l’ANRU et des dispositions propres à la CDC. Ce soutien prend la forme d’une convention financière spécifique, valant pour l’exercice 2013, dans la limite de 20% de la base subventionnable et dans la limite de 20.000 euros. Conjointement, sachant l’aide initialement prévue pour la mise en œuvre de la mission de Suivi-Animation, la CDC apporte un soutien financier à la ville en tant que maître d’ouvrage de ladite mission. Ce soutien prendra la forme d’une convention financière spécifique, valant pour l’exercice 2014, dans la limite de 25% de la base subventionnable et dans la limite de 20.000 euros (17.822

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€ prévus dans la convention ANRU avant l’avenant 2). La Caisse des Dépôts met à disposition des acteurs publics des financements sur fonds d’épargne afin d’accompagner la restructuration des copropriétés les plus en difficultés dans le cadre d’un plan de sauvegarde. L’intervention sur fonds d’épargne de la Caisse des Dépôts en accompagnement du redressement des copropriétés dégradées s’exerce ainsi au profit des maîtres d’ouvrage impliqués dans le portage de lots d’immeubles en plan de sauvegarde, en vue de leur démolition ou de leur restructuration avant remise sur le marché. Les maîtres d’ouvrage ainsi concernés peuvent être des bailleurs sociaux, entreprises publiques locales (EPL), collectivités locales, établissement publics tels que les établissements public d’aménagement (EPA), organismes sans but lucratif, ou tout autre regroupement d’opérateurs éligibles au financement sur fonds d’épargne. Les collectivités territoriales peuvent également bénéficier de prêts sur fonds d’épargne pour la mise en œuvre de travaux d’office ou le versement de subventions aux copropriétaires. Dans ces conditions, le porteur et/ou la collectivité territoriale est susceptible de recourir à un prêt (PHP / PRU PP) dont les caractéristiques sont à jour les suivantes : - Taux du livret A + 0,6% - Durée maximale : 15 ans - Différé d’amortissement : jusqu’à 8 ans - Préfinancement possible sur 36 mois - Périodicité de remboursement : annuelle Ce prêt permet de financer les opérations suivantes : - Acquisition de lots de copropriété (logements, commerces ou activité) ; - Travaux de réhabilitation dans les parties communes et privatives ; - Travaux de restructuration du bâti, y compris la démolition partielle ou totale des immeubles ; - Aménagement des espaces extérieurs publics et résidentiels. Ces caractéristiques sont susceptibles d’évoluer et seront examinées à la date de la demande de financement éventuelle. Art 4 – 18 : CIL Le CIL apporte un accompagnement et le cas échéant des aides financières aux copropriétaires qui sont salariés ou retraités (depuis moins de 5 ans) d’une entreprise de 10 salariés au moins, et qui remplissent les conditions de ressources ad hoc.

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Article 6 – Les modalités de mise en œuvre et de suivi Art 6-1 : le pilotage du programme La mission de coordination est assumée par la ville de Saint Jean de La Ruelle. L'arrêté préfectoral portant nomination du coordonnateur chargé d'élaborer et de mettre en œuvre le plan de sauvegarde désigne nominativement l’agent en charge de cette fonction. Le coordonnateur est chargé de veiller au bon déroulement du plan de sauvegarde. Il réunit les parties aux dates fixées et met en demeure les parties qui ne respectent pas, dans les délais prévus, les engagements contenus dans le plan de sauvegarde. Il rédige et transmet à monsieur le Préfet un rapport de sa mission. Ce rapport est établi tous les ans, lors du premier trimestre de l'année en cours et concerne l'année écoulée. La durée de sa mission est identique à celle de l'élaboration et de la mise en œuvre du plan de sauvegarde. Les comités de pilotage ou commission en charge d'élaborer puis de suivre le plan de sauvegarde se réuniront une fois par semestre, sous la présidence de monsieur le Préfet. Les comités de pilotage annuels devront au moins valider les bilans, définir le programme de travail au regard des résultats obtenus et des évolutions constatées et si nécessaire rappeler à chacun les engagements pris et formalisés dans cette convention. Les comités techniques qui seront amenés à se réunir pour traiter de questions spécifiques (travaux, financement, questions sociales, relogement provisoire ou définitif...) se réuniront autant que de besoin. Leur composition sera décidée en comité de pilotage. Dès à présent, et sous réserve de besoins nouveaux ou d’orientations de travail actualisées, le comité de pilotage décide de créer trois commissions techniques en charge : - d’être une « mission sociale inter partenariale », avec l'élaboration d'un cahier des charges du suivi-animation visant notamment l’'accompagnement des ménages et personnes les plus en difficulté. Cette commission repose sur l’article 6-2 de la présente convention. - de finaliser le chiffrage et l’élaboration détaillée du plan patrimonial - d'élaborer et de mettre en œuvre un plan de communication mis en œuvre sur toute la durée du plan de sauvegarde. Cette commission technique repose sur l’article 8 de la présente convention, et a pour objectif de faire connaître le dispositif et informer les résidents, de veiller à la cohérence des documents d’information, à la sensibilisation des acteurs locaux du logement, de préparer la promotion du projet et de la résidence en direction des futurs acquéreurs.

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Art 6-2 : la mission de Suivi-Animation et la coopération opérationnelle : La mission de Suivi-Animation repose sur la mobilisation des acteurs locaux et sur l’intervention d’un prestataire spécialisé. De ce fait, la coopération opérationnelle fait l’objet d’une présentation détaillée, prenant en compte

o l’investissement du territoire par les acteurs locaux avant la mise en œuvre du Plan de Sauvegarde, et les articulations existantes ;

o la notion de « droit commun » en comparaison du Plan de Sauvegarde défini comme une phase d’action publique renforcée, et exceptionnelle, sur un territoire ciblé, en vue de l’atteinte d’objectifs prédéfinis ;

o la spécialisation requise dans l’accompagnement de ménages confrontés à des enjeux financiers et patrimoniaux qui vont au-delà des missions d’insertion sociale et professionnelle réalisées jusqu’alors ;

Dans ce sens, la coopération opérationnelle se concrétise au sein du Comité Technique et Social (cf. feuille de route rédigée en janvier 2013) La coopération opérationnelle a fait l’objet d’un travail de recensement des interventions et missions, existantes ou à développer par les partenaires locaux. Des chefs de file, ou des binômes, sont ainsi identifiés. Une liste des « outils » pouvant assurer la mise en œuvre, totale ou partielle, des objectifs opérationnels du Plan de Sauvegarde est établie. Cette coopération opérationnelle repose sur 3 lignes directrices :

· Faire en sorte que les résidents s’appuient durablement, au-delà du dispositif temporaire et exceptionnel du Plan de Sauvegarde, sur les services publics existants (accès aux droits) ; · Soutenir la Copropriété dans sa fonction de gestion et de redressement, en se projetant au-delà du dispositif temporaire et exceptionnel du Plan de Sauvegarde (pérennité des méthodes, outils, confiance des partenaires, gestionnaires, prestataires) ; · Corréler le recours aux fonds publics pour la réalisation du Plan Patrimonial et le cadre d’intervention (règlement, conditions, objectifs) des collectivités et organismes.

A la suite, il importe de définir et d’attribuer une fonction de coordination opérationnelle de tous les acteurs (on parlera d’animation du dispositif), fonction consistant à :

o connaître le contexte local et les engagements des partenaires ; o accélérer, optimiser, l’intervention pluridisciplinaire sachant la spécificité et le

calendrier du Plan de Sauvegarde ; o élaborer et réaliser les interventions nécessaires ;

On identifie des enjeux de coordination opérationnelle à plusieurs niveaux : · dans la relation avec le Syndic : le Syndic a une responsabilité de gestion qui est invariable. Il n’est pas donneur d’ordre et n’a pas non plus à adapter sa gestion à une méthode ou à une autre. La coordination avec le Syndic consistera d’abord en l’information et la préparation des résidents avant qu’ils réalisent concrètement les actes de gestion qui les concernent. Au-delà, il faut anticiper un besoin de cohésion et de cohérence dans les propos tenus aux résidents, d’articulation dans les positionnements à l’égard des débiteurs par exemple, d’échange d’informations et de données ; · La coopération et la cohérence dans l’articulation entre le Syndic et l’Etat dans la conduite des procédures de recouvrement · la combinaison Agglo - Anah – autres financeurs : en termes d’enveloppes, en termes de critères d’éligibilité, de répartition des efforts pour équilibrer l’impact du Plan Patrimonial sur tous les copropriétaires. On postule ici que ce travail, fixant le cadre, sera réalisé avant la désignation

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de l’Equipe de Suivi-Animation. Par contre, sachant la probabilité que les travaux soient votés par immeuble(s), l’Equipe de Suivi-Animation aura à produire l’étude de cumul des aides pour chaque demande. · sous l’angle de la production et la communication de données (sociales, emploi…), et sous l’angle de leur exploitation, leur analyse, des signalements, des accompagnements… : Il est nécessaire d’annexer une « charte relative au secret professionnel partagé », dans le cadre du signalement de situations (logement insalubre, autre…). · Il est prévu de réunir le Comité Technique et Social dans des configurations potentiellement différentes, dédiées par exemple aux travailleurs sociaux connaissant la situation des ménages. Il y aura la nécessité d’un partage d’informations en ce qui concerne les déclarations d'intention d'aliéner, les acquéreurs, les ménages suivis, les démarches auprès des copropriétaires débiteurs, les PB débiteurs résidant sur une autre copropriété de Saint Jean de la Ruelle, les « relogements » et des « maintiens dans les lieux », les plans d’apurement, les adjudications volontaires et forcées, les projets d’accession sociale… Il est établi que le Comité Technique et Social est au cœur de cet enjeu déontologique et méthodologique de par son caractère pluridisciplinaire, et l’effort fait pour coupler les éléments « sociaux » et les éléments « techniques, financiers et patrimoniaux ». Dans ce sens, on distingue 4 champs pouvant regrouper et caractériser les interventions auprès des résidents : o accompagnement social (économie sociale et familiale, vie dans le logement) o développement social (formation, insertion professionnelle, projet personnel), o développement social (sensibilisation, implication, participation, entraide), o accompagnement patrimonial et financier. Certains résidents bénéficient d’ores et déjà d’actions ou de dispositifs publics relevant de ces champs. Mais il existe tout un public à rencontrer-évaluer-stimuler-aider. Dans le champ de l’emploi et de l’insertion professionnelle, il s’agira de mobiliser et d’associer les acteurs ad hoc (la future équipe de suivi-animation ne peut développer un dispositif « emploi » dédié ; cependant, l’accent est mis sur la situation de plusieurs copropriétaires, salariés ou petits entrepreneurs fragiles, expérimentés mais pas forcément qualifiés, et subissant la dégradation de la conjoncture).

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Art 6 – 3 : missions détaillées du prestataire chargé du Suivi-Animation Les éléments établis ici, afin de ne pas invalider ou fausser la consultation à venir en vue de déterminer le prestataire, reprennent ici le cadre donné aux candidats pour présenter leur offre, leur stratégie d’intervention et la répartition des compétences et des temps d’intervention. L’architecture générale du cahier des charges est prescrite par l’ANAH :

· animation : information et communication, coordination opérationnelle, suivi-évaluation de l’opération ; · repérage et diagnostic : traitement des signalements de logements effectués par les partenaires sociaux ou autres ; actions de repérage sur le terrain ; réalisation de dia-gnostics techniques, économiques et sociaux ; · accompagnement sanitaire et social des occupants : information et sensibilisa-tion des ménages, appui juridique, accompagnement renforcé des ménages en situation de fragilité et/ou d’un public spécifique, gestion de l’hébergement ou relogement des ménages ; · assistance administrative, financière et technique à la maîtrise d’ouvrage : as-sistance administrative et technique classique pour le montage de dossiers de demandes de subventions ou de conventionnement sans travaux ; assistance administrative et tech-nique renforcée ; assistance aux pouvoirs publics pour la substitution aux copropriétaires défaillants ou pour l’organisation des travaux d’office ; · missions particulières : missions d’information, d’animation ou de formation vis-à-vis d’un public spécifique ou de professionnels ; prospective foncière ; appui et suivi dans le cadre du plan d’action de redressement d’une copropriété en difficulté...

La prestation consiste en un service ou un soutien apporté à la collectivité dans le pilotage du projet (animation, diagnostics) voire une externalisation du pilotage opérationnel (rôle d’interlocuteur référent, spécialisé, à qui le dossier est confié). Une partie de ces besoins est couverte par le coordonnateur. C’est aussi le recours à des compétences spécifiques, adjuvantes, pour assurer un service aux acteurs du projet (le syndic, le conseil syndical, les résidents), services que la collectivité n’est pas en mesure de réaliser faute de disposer des compétences et du temps ad hoc. C’est enfin le recours à du personnel qualifié pour assurer un service d’accompagnement social, et individualisé, qui va au-delà des missions sociales habituelles (aide sociale, endettement, insertion) et prend en compte les relations avec la copropriété et la spécificité des dossiers individuels de demande de subvention. Cette partie n’est que partiellement couverte par les acteurs locaux. Premier Plan de Sauvegarde mis en œuvre sur le Loiret, le pilotage du Plan de Sauvegarde de la copropriété de La Prairie associe la commune de Saint Jean de la Ruelle, la CA Orléans Val de Loire, délégataire des aides à la pierre, la DDT et la Préfecture du Loiret. Les partenaires locaux, SACICAP, ADIL, Bailleurs sociaux… participent au projet. La CAF et le CG mobilisent leurs dispositifs de droit commun mais désirent ne pas concentrer leurs enveloppes sur une seule portion du territoire. Le CR privilégie l’objectif de performance énergétique du bâti rénové. La dimension « gouvernance locale et suivi » repose sur l’enjeu d’un projet démonstrateur sur un territoire où la problématique des copropriétés fragiles s’impose, de fait, et nécessite un regard attentif aux situations des patrimoines voisins. La dimension « insertion urbaine », fondamentale dans le processus de rénovation conventionné avec l’ANRU, reste un élément clé du processus. Elle trouve son corollaire dans la dimension « mobilités et statuts résidentiels ». La dimension « gestion – formation - assistance » relève plus du renforcement que de la substitution face à une défaillance. La dimension « efficacité énergétique » relève plus du soutien aux copropriétaires quant aux usages actuels et futurs des logements, que de l’assistance à la définition d’un programme. La dimension « gouvernance – stratégie financière » doit articuler ambitions et mesures préventives, en lien avec la situation des copropriétaires mobilisés et en lien avec les différents

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calendriers d’appels de fonds envisagés. La dimension « accompagnement » pourra s’appuyer sur les acteurs locaux mais à ce jour une trop faible part de la population de la résidence prend rang dans l’accès aux droits et les dispositifs sociaux. La dimension « formation – sensibilisation » nécessite une adaptation au contexte et au poids de la population allophone. La dimension « habitat » pourra s’appuyer sur les acteurs locaux mais nécessitera interventions et instructions, sensibilisation et actions coercitives. Art 6 - 4 : la composition de l'équipe de suivi animation Pour répondre à ces missions, le dispositif pourra réunir les compétences suivantes. Les éléments définitifs seront ceux proposés par le candidat et contractualisé avec lui dans le cadre du marché de prestation intellectuelle. Compétences/profils attendus au sein de l’équipe pour garantir l’expertise indispensable à la conduite de la mission

- un-e chef de projet chargé d'encadrer, coordonner et gérer l'activité de l'équipe, veillant au respect des objectifs, aux relations avec les différents partenaires, à la mise à jour des tableaux de bords, élaborant les rapports et les bilans. - Un-e sociologue et/ou un-e spécialiste des questions de statut résidentiel et des enjeux de la vie en habitat collectif ; Compétence(s) et expertise(s) pour assurer les fonctions de conseil inhérentes à la mise en œuvre du projet

- un-e spécialiste en fonctionnement et en gestion des copropriétés ; - un-e conseiller-e juridique. - Un-e expert-e technique des bâtiments (chauffage et thermique) et/ou des usages domestiques énergivores ; - Un-e expert-e en gestion patrimoniale, bancaire, immobilière ; Fonctions/prestations principales

- un-e chargé-e d’opération qui informera l'ensemble des propriétaires et résidents de l'action du plan de sauvegarde et fournira des conseils techniques, financiers et administratifs utiles au pilotage du projet ; - un-e chargé-e d'opérations spécialisé dans le montage de dossiers de subvention ANAH et autres ; - un-e chargé-e d’opération qualifié-e en économie sociale et familiale ; - un-e chargé-e d’opération qualifié-e en animation et actions collective, en médiation, médiation linguistique - un-e chargé-e d’opération pour du conseil patrimonial et financier

Art 6 - 5 rémunération et intéressement du prestataire à l'avancée du programme Ces éléments seront développés dans le cahier des charges du marché de Suivi-Animation.

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Art 7 : évaluation du programme Le plan de sauvegarde de la copropriété de la Prairie sera évalué selon les indicateurs suivants, de manière à juger de la nécessité de maintenir ou adapter l’intervention publique sur cette copropriété. La trame d’évaluation en continu du plan de sauvegarde est présentée intégralement en annexe. En référence à 6 objectifs quantifiés, défini comme des résultats tangibles et durables, on procèdera aux analyses et éclairages à partir des indicateurs listés.

è 190 propriétaires occupants (63%) n’ayant pas plus d’un trimestre de retard dans le paiement des charges.

Exemple d’indicateurs de situation et d’objectif : rapport PO/PB Exemple d’indicateurs d’activité et de résultat : nombre de PO faisant l’objet d’une

procédure de recouvrement ou d’un maintien dans les lieux

è des situations locatives conformes aux exigences définies par la Loi et adaptées au contexte socio-économique

Exemple d’indicateurs de situation et d’objectif : nb de PB multipropriétaires Exemple d’indicateurs d’activité et de résultat : nb de bailleurs en conventionnement APL,

nb de saisies sur loyer, nb de loyers maîtrisés après travaux

è pour un volume d’échanges n’excédant pas chaque année 2,5% du nombre total de lots, un prix de vente ayant atteint le seuil de 1250€/m² (70.000 € pour un T3 et 82.000 € pour un T4)

Exemple d’indicateurs de situation et d’objectif : nb de cessions et prix pratiqués Exemple d’indicateurs d’activité et de résultat : nb et caractéristiques de nouveaux

acquéreurs

è un plan patrimonial achevé, nonobstant la persistance de problèmes de trésorerie ou l’endettement, mais avec des capacités contributives de copropriétaires adossées à la nouvelle valeur de la copropriété et de leur bien.

Exemple d’indicateurs de situation et d’objectif : encaissements et décaissements Exemple d’indicateurs d’activité et de résultat : charges d’habitation, taux de réalisation

des travaux

è des difficultés individuelles réduites à un groupe de 60 résidents en situation de fragilité

Exemple d’indicateurs de situation et d’objectif : encours des impayés Exemple d’indicateurs d’activité et de résultat : maintien dans les lieux, relogements, nb de

suivis par profil

è la désignation, par une Assemblée Générale des copropriétaires, d’un Syndic à même de prendre à son compte le portage administratif et comptable.

Exemple d’indicateurs de situation et d’objectif : réunion d’AG Exemple d’indicateurs d’activité et de résultat : montant du budget annuel, fonds de

roulement, part des copropriétaires institutionnels L'équipe en charge du suivi animation présentera aux signataires du présent plan tous les ans lors d'un comité de pilotage un rapport de son activité sur chacun des champs suivants :

· actions d’animation, d’information et de coordination

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· diagnostics · accompagnement sanitaire et social des ménages · proposition de stratégies et d’outils adaptés dans le cas de situations com-plexes

· Assistance technique, administrative et financière aux propriétaires Elle présentera par ailleurs son activité d’aide aux copropriétaires dans la réalisation du plan patrimonial (programme de travaux en parties communes et travaux en parties privatives). Enfin, sous la responsabilité du coordonnateur, dans une logique d’assistance à l’autorité publique, l’équipe en charge du suivi animation présentera une version actualisée des indicateurs à partir desquels elle dressera un état des résultats obtenus, en veillant particulièrement aux effets indirects ou involontaires des dispositions prises.

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Article 8 – Communication A) L'élaboration d'un plan de communication Un plan de communication doit être élaboré dans les trois mois qui suivent la signature de la présente convention. Il doit permettre d'associer et d'informer autant que possible, les copropriétaires de l'avancée du programme. Il sera mis en œuvre sur toute la durée du plan. Un comité technique sera chargé d'élaborer le plan de communication. A minima, une lettre d'information devra être réalisée tous les six mois. Elle devra permettre d'informer les copropriétaires de l'avancée du programme. De même, une réunion publique devra se tenir au moins une fois par an. Le plan de communication, ainsi que l'ordre du jour des réunions publiques, devront être, au préalable, validés par la commission du plan de sauvegarde. B) Les modalités de sa mise en œuvre

Le logo de l'Anah en quadrichromie, la mention de son numéro indigo (0 820 15 15 15) et de son site internet Anah.fr devront apparaître sur l'ensemble des supports écrits et « online » dédiés à informer sur le programme au même niveau que les autres financeurs : articles presse municipale, ou presse quotidienne régionale, affichage, site internet, exposition, filmographie, vitrophanie dans le cadre du bureau d'accueil de l'opération notamment. L'opérateur assurant les missions de suivi-animation indiquera dans tous les supports de communication qu'il élaborera, quels qu’ils soient, l'origine des subventions allouées par l’Anah. Il reproduira dans ces supports à la fois le logo type, la mention du numéro indigo et du site internet de l'Agence dans le respect de la charte graphique ; Dans le cadre du plan de sauvegarde, pour les opérations importantes de travaux, les éventuels supports d'information de chantier (autocollants, bâches, panneaux ...) comporteront la mention « travaux réalisés avec l'aide de l'Anah ». Le logo du ministère en charge du logement devra également figurer sur tout support de communication diffusé dans le cadre de l'opération de même que celui d'Action Logement. Lors des réunions d’information destinées à présenter les financements, l'organisme d’animation devra travailler en étroite collaboration avec la délégation locale et le délégataire des aides à la pierre et remettre un dossier qui aura été élaboré avec ceux-ci. D'une manière générale, les documents de communication devront avoir été réalisés avec l'Anah et le délégataire des aides à la pierre, qui fourniront toutes les indications nécessaires à la rédaction des textes dans le cadre de la politique menée localement : priorités, thématique, enjeux locaux, etc. Les documents de communication seront validés par l'Anah et par le délégataire. Les documents d’information générale ou technique conçus par l’Agence à destination du public devront être largement diffusés. Il appartient au maître d'ouvrage du programme et à l'opérateur de prendre attache auprès de la direction de la communication de l'Anah afin de disposer en permanence des supports existants : guides pratiques, liste des travaux recevables, dépliants sur les aides, etc. Par ailleurs, dans le cadre de sa mission d'information et de communication, l'Anah peut être amenée à solliciter l'opérateur en vue de réaliser des reportages journalistiques, photographiques ou filmographiques destinés à nourrir ses publications et sites internet. L'opérateur apportera son concours à ces réalisations pour la mise en valeur du programme. En complément, si les signataires de la convention réalisent eux-mêmes des supports de communication relatifs au plan de sauvegarde, ils s'engagent à les faire connaître à la direction de la communication de l'Anah et

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les mettre à sa disposition libres de droits. Enfin, le maître d'ouvrage et l'opérateur assurant les missions de suivi-animation dans le secteur programmé s'engagent à informer la direction de la communication de l'Anah de toute manifestation spécifique consacrée à l'opération afin qu'elle relaie cette information. Afin de faciliter les échanges, l'ensemble des outils de communications (logos et règles d'usage) sont à disposition sur l'extranet de l'Agence. Article 9 – Durée La présente convention est conclue pour une durée de 5 ans à compter de la date de signature de l'arrêté préfectoral instituant un plan de sauvegarde pour la copropriété de la Prairie à Saint Jean de la Ruelle Article 10 – Les modalités de révision et de résiliation de la convention Le programme d’intervention sur la copropriété de la Prairie repose sur des dispositions réglementaires et financières susceptibles d’évoluer dans le temps ; l’implication des partenaires peut relever des compétences de droit commun de chacun ou d’engagements exceptionnels dédiés au cadre spécifique d’un Plan de Sauvegarde. C’est pourquoi il est convenu d’actualiser la présente convention cadre, autant que de besoin ou à la demande de chaque partenaire, par la voie d’un avenant simple à la présente convention, sous réserve d’un examen par la commission du Plan de Sauvegarde. Toute modification des conditions et des modalités d’exécution du présent Plan de sauvegarde fera l’objet d’un avenant. Le présent Plan de sauvegarde pourra être résilié par arrêté préfectoral, à la demande du maitre d’ouvrage ou de l’ANAH, à l'expiration d'un délai de 6 mois suivant l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception à l'ensemble des autres parties. La lettre détaillera les motifs de cette résiliation. L’exercice de la faculté de résiliation ne dispense pas les parties de remplir les obligations contractées jusqu’à la date de prise d’effet de la résiliation.

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ANNEXE 1 :

dossier “diagnostics”

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ANNEXE 2

Les 6 volets

du plan de sauvegarde

pour la copropriété de La Prairie

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Article 3.1 VOLET URBAIN – CADRE DE VIE

Orientation générale : Le volet « urbain » du Plan de Sauvegarde participe de la

rénovation du patrimoine et du cadre de vie ; il constitue le premier stade de redressement de la copropriété, dans le contexte du projet de rénovation urbaine et de la mise en fonctionnement de la ligne est-ouest de tramway.

* *** Contenu, objectifs opérationnels :

- Rénovation des espaces extérieurs en parties communes dans le cadre d’une opération de « résidentialisation » sous la maîtrise d’ouvrage de la copropriété (en cours);

- Traitement de la limite sud de la copropriété dans le cadre des

travaux de la ligne est-ouest de tramway (réalisé); - Traitement de la limite est de la copropriété dans le cadre de

la voirie de désenclavement « Léon-Blum » (réalisé); - Traitement de la limite nord-est de la copropriété dans le cadre

de l’opération de construction de 6 pavillons par l’OPH (en cours);

- Rénovation de la rue de la Prairie sous la maîtrise d’ouvrage

de la ville après acquisition, pour le traitement d’une large emprise de voirie et un traitement complétant la résidentialisation;

- Assainissement : réfection du réseau par la copropriété, selon le diagnostic à venir, avant classement dans le domaine public communal;

- Traitement de la limite nord-ouest de la copropriété dans le

cadre d’un projet d’aménagement d’espace public le long de la rue Françoise-Giroud;

- Traitement du plateau d’entrée dans l’enceinte scolaire (abords de la rue Françoise-Giroud); Installation d’un équipement multisports;

- Poursuite du partenariat avec les commerçants (du pôle

commercial de la copropriété) : ce point prend nécessairement en compte les enjeux de sécurité/sécurisation et d’attractivité, et la spécificité des lots commerciaux dans la mise en œuvre du Plan Patrimonial.

- Aménagement intérieur du bureau de Poste dans le cadre du contrat de présence postale (réalisé);

- Installation de colonnes enterrées pour le rétablissement du tri

sélectif sur ce quartier en complément de l’extension réalisée sur le quartier voisin des Salmoneries;

- Maintien et simplification du travail des gardiens pour le déplacement et le nettoyage des containers DMR (réalisé);

- Sensibilisation des résidents et Gestion Urbaine de Proximité - Maintien du système d’antenne collective (réalisé).

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Conditions de mise en œuvre - interactions :

Les opérations d’investissement citées ici sont inscrites dans la convention ANRU. La rénovation sous maîtrise d’ouvrage de la copropriété impacte les copropriétaires, et ne revalorise pas à elle seule le patrimoine privé. Cependant, elle vise à rétablir la confiance des copropriétaires investis dans le fonctionnement et l’avenir de la copropriété, et elle impacte les copropriétaires débiteurs. L’implication de la copropriété dans un processus de Gestion Urbaine de Proximité nécessite une articulation étroite avec les gestionnaires. La maîtrise des charges de gestion incombe au premier chef à l’administrateur provisoire et au Conseil Syndical.

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Article 3.2 VOLET JURIDIQUE/JUDICIAIRE et REGLEMENTAIRE

Orientation générale : Le volet « juridique » du Plan de Sauvegarde vise

principalement le redressement financier de la copropriété et la capacité de la copropriété à porter un projet, financièrement et techniquement. C’est en conséquence une étape préparatoire aux phases ultérieures du plan, mais il est acquis aussi que la mise en œuvre de travaux produit un effet d’entraînement. Par ailleurs, des interventions publiques et des procédures judiciaires sont indispensables, et seront nécessaires tout au long du plan.


- Pouvoirs de l’administrateur provisoire (renouvellement de la mission) dans l’optique de faciliter la mise en œuvre des procédures d’adjudication ;

- Demandes d’aides juridictionnelles (réalisé); - Procédures de mise en recouvrement des impayés ; - Procédures de saisie des loyers; - Procédures de recours à la force publique; - Adjudication de biens ou vente amiable;

- Gratuité des frais de procédure, dans le cadre de l’aide

juridictionnelle (acquise pour les dettes à recouvrer supérieures à 10.000 €)

- Prise en charge des frais de procédure pour le recouvrement des dettes inférieures à 10.000 €

- Mobilisation de l’aide au redressement de l’ANAH - Recours en saisie des sommes dues lors des ventes - Recours en défense des intérêts de la copropriété pour la

récupération des sommes dues sur les 3 derniers exercices - Vote des travaux par immeuble, si nécessaire, afin d’engager les processus de rénovation validé par les copropriétaires

- Etape ultime : élaboration d’une proposition de scission de la copropriété (modalités, frais de gestion);

- Prise en compte de la situation des SCI et des multi coproprié-taires;

- Mobilisation des services face aux situations d’hospitalisation

d’office, de risques sanitaires, des mises en danger de la vie d’autrui par négligence…

- Investigations à l’encontre des marchands de sommeil; - Investigations relatives à l’économie souterraine; - Coordination entre les services des polices municipale et nationale

de manière à augmenter les temps de présence et de démonstration d’une présence policière sur le site;

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Les procédures engagées à l’encontre des propriétaires en impayés sont initiées par le Syndic. Elles auront potentiellement un fort impact sur l’occupation sociale et doivent être suivies.

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Article 3.3 VOLET « INGENIERIE ET GOUVERNANCE »

Orientation générale : Le volet « ingénierie et gouvernance » du Plan de Sauvegarde vise

à préparer la fin du Plan, sur la base de deux résultats tangibles : le retour à une gestion autonome validée par l’AG des copropriétaires, et le rétablissement du fonds de roulement de la copropriété. Ce volet est donc étroitement lié au redressement financier de la copropriété et au portage financier d'un projet patrimonial.


- Ouverture du Conseil Syndical à des copropriétaires supplémentaires pour susciter l’implication et faciliter la diffusion d’information (réalisé);

- Formation des membres du Conseil Syndical à l’ensemble des thématiques de gestion;

- Assistance technique à l’élaboration des programmes financiers nécessaires à la réalisation des travaux ;

- Participation des locataires autant que des copropriétaires à la dynamique du plan de sauvegarde – désignation de locataires pour siéger au sein de la Commission du Plan de Sauvegarde;

- Information et sensibilisation aux droits et devoirs des

résidents, aux règles de la vie en collectif et en copropriété; - Information sur l’avancée du Plan de Sauvegarde, sous forme

d’affichage, sous forme d’une lettre semestrielle (cf. article 8)

- Cibler les questions relatives à la collecte des OM et à la

gestion des vide – ordures; - Cibler les questions relatives au dépôt d’encombrants; - Cibler les questions relatives aux usages domestiques et aux

consommations d’électricité spécifiques ;

- Installation de l’équipe de suivi-animation sur le site; - Animation de réunions d’immeubles et d’actions collectives

pour l’élaboration de projets collectifs (thématiques du développement social et de la gestion urbaine de proximité);

- Utiliser des personnes – ressources - Développer les modes de relais nécessaires en fonction des langues parlées sur le site;

- Développer un réseau de lieux de proximité consacré à une fonction d’information et d’accès aux droits ;

- Traduire le règlement de copropriété; Œuvrer à l’acquisition des savoirs de base nécessaires aux rapports avec les institutions et les dispositifs d’orientation et de prestation;

- Elaboration d'un dispositif de médiation qui permette, pour partie, de résoudre les tensions ou les conflits qui naissent ou

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qui perdurent entre résidents ;

- Soutien au syndic pour la prise en charge des surcoûts de gestion;

- Assistance technique à l’élaboration des documents de présentation en AG;

- Assistance technique au Syndic pour l’accueil et l’information des copropriétaires (permanences, rendez-vous individualisés);

- Assistance pour la production des indicateurs de gestion; - Examen et suivi des Déclarations d’Intention d’Aliéner - Action de veille sur le marché immobilier; - Information des futurs acquéreurs.


Ce volet est au cœur de l’animation du Plan de Sauvegarde, repose sur les missions de l’administrateur provisoire et du coordonnateur, et reposera sur l’opérateur désigné. On postule qu’un redressement repose notamment sur une augmentation de la part des propriétaires occupants, supposés plus à même de s’impliquer que des propriétaires bailleurs.

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Article 3.4 VOLET FINANCIER ET COMPTABLE

« COPROPRIETE » et « COPROPRIETAIRES » Orientation générale : Le volet financier du Plan de Sauvegarde cible tout autant la

copropriété que les copropriétaires. Il vise le redressement financier de la copropriété et le portage financier d'un projet ; il suppose une mise en cohérence des charges courantes et de la qualité de service, ce qui repose autant sur le fonctionnement courant de la copropriété que sur un plan patrimonial ambitieux, pour atteindre trois résultats tangibles : une réduction de 25% des charges d’ « habitation », un indicateur de 190 propriétaires occupants (63%) n’ayant pas plus d’un trimestre de retard dans le paiement des charges, le rétablissement du fonds de roulement de la copropriété.


- Analyse et renégociation des contrats de la copropriété; - Apurement échelonnée des dettes de la copropriété (réalisé) - Suivi des plans d’acquittement des dépenses récurrentes

(DALKIA); - Apurement du bilan de la copropriété; - Rétablissement d’un fonds de roulement de 200K€ ; atteinte

d’un fonds de roulement équivalent à une année de budget; - Stabiliser le budget annuel de la copropriété à 650K€, puis

réduire le budget annuel de la copropriété à 550 K€; - Réunir un fonds de roulement équivalent à un budget annuel

- Maîtrise des consommations de fluides : performance du

chauffage collectif et renégociation du contrat de fourniture - Maîtrise des consommations de fluides : sensibilisation, veille

à l’égard des résidents quant à la consommation d’eau, récupération d’eau, facturation progressive;

- Rééquilibrage de la balance des copropriétaires ; - Production d’un état semestriel des impayés (nombre de

ménages concernés, volume global, volume par ménage, ancienneté, fréquence) (réalisé, à poursuivre)

- Evaluation d’une solution de « solidarité de Copropriété » décidant de l’ajournement, de la minoration, de l’inscription en non-valeur, des charges pour certains copropriétaires ;

- Traitement des dettes irrécouvrables - Appel de fonds auprès des copropriétaires pour les sol-der

Sur la base du relevé des impayés de septembre 2013 : - Viser la résorption d’un volume d’impayés de 138.000 €

correspondant aux 9 copropriétaires bailleurs ayant une dette importante (supérieure à 10K€);

- Viser la résorption d’un volume d’impayés de 85.000 € correspondant aux 13 copropriétaires bailleurs ayant une dette comprise entre 4K€ et 10K€;

- Viser la résorption d’un volume d’impayés de 63.000 €

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correspondant aux copropriétaires bailleurs ayant une dette intermédiaire (entre 1000€ et 4000€);

- Viser la résorption d’un volume d’impayés de 11.000 € correspondant aux copropriétaires bailleurs ayant une dette mineure;

- Viser la résorption d’un volume d’impayés de 84.000 € correspondant aux 21 copropriétaires bailleurs domiciliés sur SJLR, dont 9 résidant en logement social ou dans une copropriété voisine

- Viser la résorption d’un volume d’impayés de 114.000 € correspondant aux copropriétaires occupants ayant une dette conséquente (supérieure à 25K€) et a priori irrémédiable sachant les conditions de ressource et d’usage du logement;

- Viser la résorption d’un volume d’impayés de 200.000 € correspondant aux copropriétaires occupants ayant une dette conséquente (entre 14K€ et 22K€) et dont les conditions de ressources ne permettront pas un apurement à court terme;

- Viser la résorption d’un volume d’impayés de 138.000 € correspondant aux copropriétaires occupants ayant une dette significative (entre 3K€ et 12K€) et dont les conditions de ressources peuvent laisser envisager un apurement à moyen terme;

- Viser la résorption d’un volume d’impayés de 41.000 € correspondant aux copropriétaires occupants ayant une dette mineure (jusqu’à 3K€) et dont les conditions de ressources peuvent laisser envisager un apurement à court terme et/ou sont déjà engagés dans un plan d’apurement et un échelonnement;

- Privilégier l’apurement échelonné des dettes des

copropriétaires (objectif de 30 projets d’apurement, négociés et contractualisés entre le syndic et le copropriétaire débiteur);

- Saisie des biens pour solde des dettes à l’égard de la copropriété;

- Mise en place de modes de paiement favorisant une meilleure gestion du budget des ménages.


Le volet financier du Plan peut s’appuyer sur l’ensemble des analyses des postes de dépense de la copropriété et sur les rapports d’expertise budgétaire et comptable produits ou commandés par l’administrateur provisoire. Le volet financier devra dissocier les dettes remédiables et les dettes irrémédiables. Il repose pour une part substantielle sur une modification de l’occupation sociale. Dans une seconde étape, l’essentiel sera d’avoir une entière lisibilité des aides attribuées aux copropriétaires de manière à bien piloter l’accompagnement social à réaliser auprès des ménages.

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Article 3.5 VOLET SOCIAL ET ENERGETIQUE - AIDES INDIVIDUALISEES AUX

« LOCATAIRES », « PROPRIETAIRES BAILLEURS » « PROPRIETAIRES OCCUPANTS »

Orientation générale : Le volet social du Plan de Sauvegarde recouvre autant

l’accompagnement individualisé des résidents que tous les outils (information, sensibilisation, développement social) pouvant stimuler leur implication collective dans la mise en œuvre du projet. Dans une première étape, on visera d’abord la stabilisation ou la clarification de toutes les situations des propriétaires bailleurs pour garantir leurs capacités contributives. L’accompagnement des résidents se fera de manière progressive et adaptée. Le résultat tangible escompté est bien une augmentation de 25% de la part des propriétaires occupants.


Approche globale, sans distinction du statut résidentiel : - Disposer d’une connaissance précise des situations - mise en place d’une mission sociale : partage d’informations, suivi

des situations, ajustement des interventions; - Mettre à profit la connaissance des situations par les acteurs

sociaux - Prendre en compte les changements de situation professionnelle et

financière ;

- Soutenir l’accès à l’emploi et cibler les récents demandeurs d’emploi, salariés de TPE, touchés par la conjoncture et la réduction de l’activité

- Accompagnement des ménages qui hébergent un proche

(ascendant ou descendant) ce qui grève leurs ressources; - Prise en compte des situations de sur occupation – prise en compte

des attestations d’accueil; - Faciliter les décohabitations, les relogements

Élaboration d'un dispositif préférentiel et spécifique de relogement qui permette de mieux adapter la situation du ménage par rapport au logement occupé précédemment

- Prise en compte des demandes de logement social et des demandes/besoins de logement adapté (âge, handicap)

Approche des besoins et problématiques, sans distinction du statut résidentiel, et au-delà d’un accompagnement social visant l’insertion sociale et professionnelle : - Médiation dans les procédures d’apurement sur la base

d’évaluations sociales; - Prise en charge des situations de surendettement - Initier un

partenariat avec la Banque de France - Accompagnement dans l’élaboration et le respect des plans

d’apurement - Accompagnement en cas de recouvrement forcé et de recours par

voie contentieuse - négociation des prêts bancaires - conseil patrimonial - assistance dans l’élaboration des dossiers

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- Réalisation des diagnostics « non décence » - Réalisation des diagnostics de conformité gaz, électricité et plomb

- Mobilisation de tous les dispositifs financiers qui permettent de réduire ou d'alléger le reste à charge des propriétaires pour la réalisation des travaux à venir. Il peut s'agir de subventions, d'avances ou de prêts à taux bonifiés ;

- Identification (lisibilité, suivi) d’un montant annuel d’aide dans une logique de cohérence des aides attribuées dans le sens d’une resolvabilisation et d’une mobilisation prioritaire/forfaitaire des ressources au paiement des charges;

- Mobilisation des aides FUL (Fonds unique logement); - Mobilisation des aides CIL (Comité interprofessionnel pour le

logement); - Mobilisation des aides extralégales; - Mobilisation des associations caritatives; - Mobilisation des caisses de retraite; - Mobilisation des outils déclinés dans le plan solidarité logement; - Accompagner le changement de statut et maîtriser les modalités de

mutation immobilière des lots correspondant aux copropriétaires massivement endettés ou qui ont durablement perdu les qualités nécessaires pour faire face à leurs obligations;

- Consolidation du statut des copropriétaires ayant un niveau de dette remédiable et qui ont conservé leur capacité de copropriétaire;

- Aider au relogement des copropriétaires qui ne pourront pas se maintenir dans la copropriété;

- faciliter le maintien dans les lieux - faciliter le maintien sur la copropriété (parc social PLAI avec

déplafonnement ou sans déplafonnement des ressources) - engager si nécessaire le relogement hors de la copropriété - engager si nécessaire le relogement dans le parc social - Réaliser du portage immobilier pour réaliser un maintien dans les

lieux, pour maîtriser les ventes à risque, pour contrôler les conditions de remise sur le marché des lots, pour stimuler / en stimulant les projets d’accession à la propriété de jeunes ménages ou de ménages entrant sur le bassin de l’Agglomération, ou de ménages sortant du parc social…

- Action de veille sur le marché immobilier; - Information des futurs acquéreurs; - Promotion des dispositifs qui permettent aux propriétaires bailleurs

de mettre à disposition de leurs locataires des logements décents et à loyers modérés (conventionnement avec l'Anah).

- Favoriser la signature de conventions à loyers maîtrisés par les bailleurs privés (cet objectif opérationnel répond à l’objectif stratégique de normaliser les statuts locatifs, et de soutenir la solvabilité des ménages et la responsabilisation des bailleurs ; indirectement, ce sera aussi un atout supplémentaire pour contenir le renchérissement locatif) ;

- Elargir le spectre des candidats en commission d’attribution en privilégiant des locataires salariés

- Déplafonner les conditions de ressources pour les PLAI gérés par les bailleurs sociaux

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Approche par objectifs quantitatifs, en fonction du statut résidentiel, pour un accompagnement social visant l’insertion sociale et professionnelle, et au-delà : 115 PO - Cibler l’intégralité des 115 PO dans le cadre de l’intervention globale - Cibler les 85 copropriétaires occupants endettés à l’égard de la

copropriété; - Cibler les 23 copropriétaires occupants ayant un retard de paiement

constituant une dette nouvelle ou récurrente à l’égard de la copropriété (<700€);

- Cibler les 20 copropriétaires occupants ayant une dette a priori solvable et équivalente au reste à charge après subvention pour les ménages modestes (700< . <2500€);

- Cibler les 19 copropriétaires occupants dont la dette, à des niveaux divers, est potentiellement problématique (3000< . <12000€);

- Cibler les 11 copropriétaires occupants dont le montant des impayés est supérieur à 15.000 € (<20000);

- Cibler les 3 copropriétaires occupants dont le montant des impayés est supérieur à 20.000 € et d’un montant pouvant correspondre au prix de mise en adjudication du logement;

- Cibler les 5 à 10 propriétaires occupants ayant quitté leur logement pour le mettre en location;

Approche par objectifs quantitatifs – PB : - Cibler préventivement les copropriétaires bailleurs n’ayant aucune

dette à l’égard de la copropriété; - Cibler les 28 copropriétaires bailleurs ayant une dette mineure à

l’égard de la copropriété ; - Cibler les 27 copropriétaires bailleurs ayant une dette comprise

entre 1000€ et 5000€ à l’égard de la copropriété; - Cibler les 10 copropriétaires bailleurs ayant une dette comprise

entre 5000€ et 10000€ à l’égard de la copropriété; - cibler les 9 copropriétaires bailleurs ayant une dette supérieure à

10.000 €; - Cibler les 10 à 15 copropriétaires bailleurs privés de ressources du

fait de la défaillance de leur locataire; - Cibler les copropriétaires bailleurs qui sont par ailleurs locataires

dans le parc public - Cibler les copropriétaires bailleurs qui sont par ailleurs

copropriétaires dans d’autres résidences de la commune


L’enjeu de méthode sera clairement d’évaluer la faisabilité d’un accompagnement et d’une solution à moyen ou long terme, de manière à statuer sur la recomposition globale ou ciblée de l’occupation sociale sur la copropriété.

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Article 3.6 VOLET PATRIMOINES COMMUNS ET PRIVATIFS

Orientation générale : Le plan patrimonial du plan de sauvegarde est un levier de

rénovation et de repositionnement de la copropriété mais aussi l’aboutissement du travail d’accompagnement réalisé. Il est au cœur du contrat d’engagement proposé aux copropriétaires, qui prend en compte l’amélioration du cadre de vie et la mise en cohérence des charges courantes et de la qualité de service. Le résultat tangible escompté est une augmentation « forfaitisée » (+30.000 €) de la valeur vénale des logements.

Le plan patrimonial doit être engagé progressivement, selon un calendrier technique et financier qui respecte les capacités contributives des copropriétaires mais aussi qui entretienne et renforce la confiance des résidents dans la revalorisation de leur bien.


- corriger les dysfonctionnements en compensation du retard pris dans le gros entretien du patrimoine;

- prévenir les dégradations et les sources de dégradation du bâti (pérennité des ouvrages);

- mesures d’urgence, mise en sécurité et salubrité dans certaines parties privatives de manière à garantir aux propriétaires et aux locataires la pleine jouissance de leur logement (lutte contre l’habitat indigne et très dégradé);

- Susciter des démarches d’auto-réhabilitation des logements en parties privatives

- réaliser des travaux d’amélioration et de confort (parties privatives);

- amélioration de la qualité de service dans les parties communes intérieures;

- réaliser les travaux permettant de réduire la précarité énergétique des occupants (parties communes et parties privatives);

- réaliser les travaux de modification de la performance énergétique de la copropriété (parties communes et privatives).

- Réussir le traitement de l’enveloppe (isolation, étanchéité à l’air), et réussir la ventilation, complémentaire de l’isolation, avec pour but de réduire les charges de chauffage par 5

- Réduire les usages spécifiques d’électricité, notamment en intégrant une solution plus économe de production d’ECS

- Réduire la consommation d’eau

- Expliciter les enjeux, les étapes, les gains, et communiquer - Accompagner les changements d’usage, prévenir les effets rebonds


Le plan patrimonial repose sur les préconisations antérieures du cabinet LARCHER, sur les préconisations du cabinet R&O dans le cadre de l’étude thermique, sur l’étude de faisabilité du cabinet BARODINE. L’assistance à la copropriété, maître d’ouvrage, est inscrite dans la convention avec l’ANRU. Elle est complétée par l’assistance à maîtrise d’ouvrage apportée par la Région et

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l’ADEME au titre de l’appel à projet « performance énergétique des bâtiments rénovés ». Un plan patrimonial détaillé est établi pour articuler les corps d’état et les interventions, selon un phasage opérationnel (par immeuble, groupes d’immeubles et/ou corps d’état). La réalisation de travaux est contrainte, même si la durée du plan de sauvegarde est de 5 ans, par les faibles capacités financières des copropriétaires ainsi que par le niveau actuel d'endettement du syndicat. Il serait donc nécessaire de proposer à l'assemblée générale des copropriétaires un échelonnement des réalisations. Il sera présenté aux copropriétaires des options de priorisation des travaux envisagés : il resterait envisageable de ne pas procéder à une rénovation complète de la résidence ou de certains immeubles ; mais le meilleur équilibre économique d’une rénovation est celui qui repose sur une performance énergétique garantissant les subventions et le retour sur investissement. Les travaux d'économie d'énergies pourront participer à la solvabilisation des copropriétaires en diminuant les charges ; leur durée d'amortissement sera prise en compte dans le plan patrimonial.

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Annexe 3

Repérage de l'habitat indigne

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Ce volet doit permettre de contrôler essentiellement la qualité des logements locatifs et de s'assurer du respect des normes encadrant la location et l'occupation d'un logement. La lutte contre les marchands de sommeil passe par le repérage des situations, par leur qualification, par la mise en œuvre de procédures adéquates, incitatives ou coercitives et par le suivi des situations. La situation de proximité du bureau d'études en charge du suivi animation, sa mission d'accompagnement des propriétaires qui ont l'intention de déposer une demande de subvention; les études et enquêtes qu'il réalisera l’amèneront à connaître des situations d'habitat indigne. Entrent aujourd'hui dans cette définition toutes les situations repérées dans lesquelles l'état des locaux, installations ou logements, exposent leurs occupants à des risques pour leur santé ou pour leur sécurité, et dont le traitement relève donc des pouvoirs de police exercés par les maires et les préfets selon la nature des désordres constatés. Le bureau d'études, dès lors qu'il présumera avoir identifié une situation d'habitat indigne remplira la fiche de pré repérage élaborée conjointement par l'Agence Régionale de Santé, la Direction Départementale de la Cohésion Sociale, et la Direction Départementale des Territoires. Sans délai il adressera cette fiche à l'Agence Régionale de Santé qui la réorientera vers les partenaires concernés s'il ne s'agit pas d'insalubrité. Les cas les plus complexes seront présentés par l'opérateur au comité de suivi et de lutte contre l'habitat indigne. Le CSLHI (comité de suivi et de lutte contre l'habitat indigne ?) a pour objectif de résoudre les situations nécessitant l'intervention de plusieurs partenaires, d'assurer leur suivi, et d'échanger sur des thèmes liés à l'habitat indigne. En parallèle, l'opérateur informera le propriétaire concerné des moyens financiers dont il peut disposer pour réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du logement. Le cas échéant, il l'accompagne dans le montage du dossier nécessaire à l'obtention des dites subventions. A défaut, la DDT informée de l'état avéré d'indignité dans lequel se trouve le logement (le cas échéant, après avoir mandaté l'expert retenu dans le cadre du marché à bons de commande pour les diagnostics insalubrité-plomb) met en œuvre la procédure dite de travaux d'office. Cette procédure, réalisée aux frais du contrevenant, est destinée à supprimer les risques de santé et de sécurité, de lutter contre les marchands de sommeil et de créer des logements décents. Si nécessaire, en cas de carence du propriétaire, la DDCS met en œuvre les arrê-tés pour le relogement temporaire ou définitif des occupants.

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Annexe 4

Etude thermique R&O

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Annexe 5

Etude de faisabilité d’un programme patrimonial

(cabinet Barodine)

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Annexe 6

Maquettes financières

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Annexe 7

Fiches de pré-repérage du programme Habiter Mieux

plan de sauvegarde pour la copropriété de la … · le syndicat des copropriétaires représenté...

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