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985 (2017-2018) — N° 1 985 (2017-2018) — N° 1

PA R L E M E N T WA L L O N

S E S S I O N 2 0 1 7 - 2 0 1 8

22 DÉCEMBRE 2017

PROJET DE DÉCRET relatif au bail d’habitation

5e session de la 10e législature site internet : www.parlement-wallonie.be courriel : [email protected]

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RÉSUMÉ

En exécution de l’article 15 de la loi spéciale relative à la Sixième réforme de l’État du 6 janvier 2014, la Région wallonne est compétente pour les règles spécifiques concernant la location des biens ou de parties de biens destinés à l’habitation. Le présent projet de décret vise donc à implanter la matière du bail d’habitation dans le droit régional. L’objectif général est de garantir la stabilité, la sécurité juridique et la lisibilité des droits et obligations des locataires et des bailleurs, afin qu’un climat de confiance soit noué entre les parties. Le projet de décret vise à assurer un sécurité juridique maximale entre les parties, en apportant sur certains points des éclaircissements et une plus grande transparence. En dérogation au droit commun, il précise les dispositions particulières relatives au bail de résidence principale, crée des dispositions particulières au bail d’étudiant et tient également compte de l’évolution des nouveaux modes d’habitation par la création de dispositions particulières relatives au bail de colocation. Enfin, le projet habilite le Gouvernement à arrêter une grille indicative des loyers et à codifier ce décret dans le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable.

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En exécution de l’article 15 de la loi spéciale relative à la Sixième réforme de l’État du 6 janvier 2014 la Région wallonne est compétente pour les règles spécifiques concernant la location des biens ou de parties de biens destinés à l’habitation.

Par le présent projet de décret, le Gouvernement s’em-pare de cette nouvelle compétence.

Dans l’avis 61.228/2 du 11 mai 2017 sur un avant-pro-jet de décret de la Région wallonne « modifiant diverses dispositions du Code civil relatives au bail d’habita-tion », le Conseil d’État indiquait « qu’en définitive, la seule technique législative adéquate consisterait à régler la matière des baux d’habitation dans un texte nouveau, de caractère autonome, comprenant l’ensemble des dis-positions spécifiques à cette matière ». Cet avis a été suivi. Dès lors, les dispositions décrétales contenues dans le projet de décret à l’examen sont rassemblées dans un texte de caractère autonome.

Dans cette matière sensible qui concerne un grand nombre de familles de locataires mais également de bail-leurs, le Gouvernement poursuit l’objectif d’assurer une sécurité juridique maximale aux dispositions décrétales qu’il souhaite voir adopter par le Parlement.

Cette technique législative permettra dans la foulée d’assurer une meilleure lisibilité des dispositions qui régiront à l’avenir les relations locatives nouées ou à nouer dans le cadre d’un bail d’habitation. Une réorga-nisation des dispositions contenues dans le Code civil et intégrées dans les modifications en projet permettra de rencontrer, mieux encore, cet objectif primordial.

Cette première étape de production législative sera suivie par une codification au sein du Code Wallon du Logement et de l’Habitat durable de l’ensemble des dispositions régissant les baux d’habitation en Wallo-nie, qu’elle soit privée ou d’utilité publique. Ce travail constituera la deuxième étape du processus d’appropria-tion de la nouvelle compétence de la Région en matière de bail d’habitation.

Le projet de texte à l’examen prévoit d’habiliter le Gouvernement pour procéder à cette codification, laquelle sera ensuite soumise à la ratification du Parle-ment. Il s’agit de la troisième étape du processus initié par le présent projet de décret.

La méthode de travail proposée par le Gouvernement est celle recommandée par le Conseil d’État dans son avis L.36.642 et 36.645/4 rendu à propos du Projet de décret relatif au livre premier du Code de l’environne-ment (Doc. Parl. Wallon, s. 2003-2004, n°695/1).

Le projet de texte à l’examen est divisé en 11 cha-pitres.

Le premier chapitre comprend le fondement légal du projet et rassemble les définitions.

1) le fondement légal : Les modifications en projet ne concernent que les baux d’habitation conclus sur le ter-

ritoire régional et les dispositions de la section 1 section 1 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil telles qu’elles sont actuellement libellées restent entièrement d’application pour tous les autres baux. Ainsi, le droit résiduel applicable subsidiairement aux baux commer-ciaux et aux baux à ferme reste celui contenu dans les dispositions de la section 1 du Code civil qui demeurera « fédérale ». Les dispositions concernées du Code civil ne seront abrogées par ce projet de Décret que dans la mesure où elles concernent les baux d’habitation.

Ainsi, les modifications et dispositions nouvelles n’ont ni pour objet ni pour effet de modifier les règles applicables aux baux des biens immeubles qui ne sont pas des baux d’habitation. Elles subsistent telles qu’elles figurent dans la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil actuel.

Comme c’est souvent le cas après un transfert de compétences consécutif à une réforme de l’État, des dispositions antérieures à un transfert de compétence sont modifiées pour ce qui relève de la compétence d’un législateur, et subsistent dans l’ordonnancement juri-dique pour ce qui ne relève pas de sa compétence. En l’espèce, la situation a ceci de particulier que les dispo-sitions que le Gouvernement propose de rendre appli-cables aux baux d’habitation restent d’application, sans modification en Région wallonne, pour ce qui concerne les baux des biens immeubles qui ne sont pas des baux d’habitation. Le législateur régional n’intervient, en effet, dans le cadre du présent projet qu’en exécution de l’article 15 de la loi spéciale relative à la Sixième réforme de l’État du 6 janvier 2014.

2) Les définitions : Le Gouvernement propose de défi-nir le « bail d’habitation » comme étant « le bail relatif à un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci des-tiné à servir de logement à l’exclusion des hébergements touristiques au sens du Code wallon du tourisme ».

Cette définition englobe tous les types de baux d’un bien destiné à servir d’habitation.

Tombent dans le champ d’application de cette défi-nition tous les baux des biens meubles ou immeubles ou partie de ceux-ci qu’ils soient ou non affectés à la résidence principale du preneur (Chapitre 3), des baux de colocation (Chapitre 4) ou des baux étudiants (Cha-pitre 5). Les baux de résidences secondaires, caravanes, habitat léger, etc. à l’exclusion des hébergements touris-tiques au sens du Code wallon du tourisme sont égale-ment visés.

Sont également définis les notions de « bail de colo-cation », le « colocataire », le « pacte de colocation », le « bail étudiant », « l’étudiant » et « les études dans un établissement d’enseignement supérieur ».

Le deuxième chapitre – Dispositions générales rela-tives aux baux d’habitation, contient les articles modi-fiant et complétant les dispositions actuelles du Code civil intégrées dans le présent projet de décret. Il s’agit du droit commun du bail d’habitation. Il s’appliquera

EXPOSÉ DES MOTIFS

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aux baux non régi par les dispositions particulières visées aux chapitres 3 (bail de résidence principale), 4 (bail de colocation) et 5 (bail étudiant). Elles s’appli-queront également pour compléter lesdites dispositions particulières si ces dernières et le contrat de bail restent muets à certains égards.

Les modifications et ajouts aux articles qui composent actuellement la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil sont de deux ordres.

Un certain nombre de modifications de fond sont apportées :

– cette section du Code civil ne s’appliquait jusqu’ici qu’aux biens immeubles. Le texte en projet prévoit une extension de ce droit commun du bail d’habitation aux biens meubles également. Il s’agit de tenir compte de l’évolution des mentalités constatée en matière d’habitat, notamment par le développement de l’habi-tat léger ou alternatif (yourtes, containers, péniches, cabanes, caravanes…);

– extension à l’ensemble des baux de la nécessité d’un écrit pour constater un bail;

– extension des mentions minimales que doit contenir le bail et généralisation de celles-ci à l’ensemble des baux;

– est également prévu pour l’ensemble des baux une procédure permettant de contraindre une des parties au contrat de bail qui refuserait de rédiger le contrat de bail. Cette possibilité n’était jusqu’ici prévue que pour les baux de résidence principale;

– la suppression de l’obligation de joindre au contrat de bail de résidence principale des annexes relatives aux « normes de salubrité, sécurité et habitabilité; une explication sur la nature d’une règle impérative; les dispositions relatives au bail écrit, à son enregistre-ment et à la gratuité de l’enregistrement; la durée du bail; les possibilités de révision du loyer, l’indexation, les charges; les règles établies en matière de répara-tions locatives; les possibilités de mettre fin au bail et les dispositions y afférant; les dispositions liées au changement de propriétaire; les possibilités pour les parties de pouvoir être assistées en cas de litige » (Art 11bis de la loi du 23 février 1991). Ces annexes étaient peu lisibles et, dans la pratique, peu lues. Une réfé-rence au site internet spécifique du Service Public de Wallonie (DGO4) figurera dans le bail-type qu’arrêtera le Gouvernement. Des fiches didactiques, accessibles à tout public, y détailleront les droits et obligations de chacun;

– les droits etobligations du bailleur sont complétés et rassemblées au sein d’une même section et étendus à l’ensemble des baux d’habitation;

– extension à tous les baux d’immeuble d’habitation de l’exigence de conformité aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité visées aux articles 3 à 4bis du Code wallon du Logement et de l’habitat durable. Elles doivent en outre être respectées pendant toute la durée du bail, à la différence de ce qui est prévu actuellement pour le seul bail de résidence principale : cette exigence n’existe que lors de l’entrée dans les lieux. Il en va de même de la sanction du non-respect de cette obligation qui est elle-aussi étendue à l’ensemble des baux;

– les droits et obligations du preneur sont complétés et rassemblées au sein d’une même section et étendus à l’ensemble des baux d’habitation;

– une disposition règle les conséquences du décès du preneur. Il organise également une cession de bail consentie par le bailleur en faveur d’une personne domiciliée plus de 6 mois avant le décès du preneur. Il règle enfin la reprise des lieux loués par le bailleur si l’habitation est inoccupée;

– l’ajout d’une mise en demeure en cas de non-enregis-trement du bail qui doit rester sans effet un mois avant que le preneur ne puisse quitter les lieux sans indem-nité ni préavis;

– interdiction de la sous-location sans accord écrit et pré-alable du bailleur étendue à l’ensemble des baux d’ha-bitation. Une telle disposition n’existe aujourd’hui que pour les baux de résidence principale;

– interdiction de la sous-location sans accord écrit et pré-alable du bailleur étendue à l’ensemble des baux d’ha-bitation. Une telle disposition n’existe aujourd’hui que pour les baux de résidence principale.D’autres modifications sont de pure forme et apportent

des précisions ou des corrections à des dispositions exis-tantes. Ont été rassemblées sous des sections spécifiques pour plus de lisibilité et de compréhension des droits et obligations de chacune des parties au bail : Les éléments essentiels du contrat de bail (Section 1e), les modalités en matière de communication publique de mise en location (Section 2), les droits et obligations du bailleur (Section 3) et du preneur (Section 4), les frais et charges imposés aux preneurs (Section 5) les modalités en termes d’in-dexation des loyers (Section 6), d’état des lieux (Section 7), d’exécution et de fin de bail (Section 8), de transmis-sion de l’habitation louée (Section 9), de décès du preneur (Section 10), de sous-location (Section 11), de cession de bail (Section 12), de bail à rénovation (Section 13) et de baux des biens des mineurs (Section 14).

Le troisième chapitre – Dispositions particulières rela-tives aux baux relatifs à la résidence principale du pre-neur contient les modifications et ajouts aux articles qui composent actuellement la Section 2 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil, introduits par la Loi du 20 février 1991.

Il s’agit d’un dispositif particulier, dérogatoire au droit commun qui figure au chapitre 2, qui vise une pro-tection renforcée du preneur dans la mesure où ce der-nier y établi sa résidence principale.


– harmonisation des délais de préavis : trois mois pour le preneur, six mois pour le bailleur;

– extension du champ d’application des dispositions particulières relatives à la résidence principale aux meubles pour tenir compte des nouvelles formes d’ha-bitat;

– la possibilité de résiliation anticipée d’un bail de courte durée a été intégrée dans le texte;

– une prorogation à deux reprises est prévue sans tou-tefois dépasser la durée actuellement prévue de 3 ans pour les baux de courte durée;

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– la possibilité pour le bailleur de mettre fin anticipative-ment aux baux de courte durée a également été prévue, après la première année de location moyennant un pré-avis de trois mois et une indemnité de un mois;

– la possibilité d’indexer le bail est conditionnée à l’en-registrement de ce dernier.D’autres modifications sont de pure forme et apportent

des précisions ou des corrections à des dispositions exis-tantes.

Le quatrième chapitre – Dispositions particulières relatives au bail de colocation crée un nouveau disposi-tif dérogatoire au droit commun à destination des colo-cations.

Il s’agit d’organiser au mieux ce phénomène qui tend à prendre de plus en plus d’ampleur au sein du secteur de la location.

Y sont réglés la question de :

– l’imbrication entre ces dispositions particulières et les dispositions prévues aux chapitres 2 et 3 : si les colocataires affectent le bien d’habitation loué à leur résidence principale, les dispositions particulières du Chapitre 4 et celles applicables à la résidence princi-pale, s’appliquent en plus des dispositions générales applicables aux baux d’habitation. Si les colocataires n’affectent pas le bien d’habitation loué à leur rési-dence principale, seules les dispositions particulières du Chapitre 4 en plus des dispositions générales de droit commun applicables aux baux d’habitation;

– la solidarité entre colocataires qui est imposée;– la fin du bail par l’ensemble des colocataires;– la fin du bail par un seul colocataire et de son rempla-

cement;– la possibilité du bailleur de résilier le bail si la moitié

des colocataires signataires du bail initial sont partis;– la nécessité de signer un pacte de colocation et ses

mentions obligatoires.Le Gouvernement arrêtera un modèle-type indicatif

de pacte de collocation pour faciliter sa rédaction des personnes intéressées.

Le cinquième chapitre – Dispositions particulières relatives au bail étudiant crée un nouveau dispositif dérogatoire au droit commun à destination des étudiants.


– l’imbrication entre ces dispositions particulières et les dispositions prévues aux chapitres 2, 3 et 4 : Tout bail

conclu par un étudiant ne tombe pas automatiquement dans le champ d’application du Chapitre 5. Pour qu’un bail d’habitation soit qualifié de bail étudiant, il faut que l’étudiant prouve sa qualité dans certaines formes et délai. À défaut, les dispositions particulières du Chapitre 5 ne s’appliquent pas, et ce sont les disposi-tions générales applicables aux baux d’habitation qui s’appliquent (chapitre 2) ou les dispositions du cha-pitre 3, si l’étudiant affecte le bien d’habitation loué à sa résidence principale;

– son champ d’application;– la durée du bail;– la fin du bail, incluant des circonstances particulières,

qui si elles se produisent, permettent à l’étudiant de que moyennant un préavis de 2 mois et sans indem-nité : 1° irrecevabilité de l’inscription, refus d’inscription

ou abandon d’études attesté par l’établissement d’enseignement;

2° cession de bail avec accord du bailleur;

3° décès d’un parent ou d’un autre responsable qui pourvoit à son entretien (beau-père ou belle-mère en cas de famille recomposée par exemple);

– L’éloignement temporaire de l’étudiant (Erasmus par exemple);

– La sous-location du kot;– La mise à charge du bailleur du précompte immobilier.

Le sixième chapitre contient une disposition habili-tant le Gouvernement à arrêter une grille indicative des loyers, fondée sur des critères scientifiques, sur base de données actualisées périodiquement.

Le septième chapitre les dispositions modificatives.

Le huitième chapitre contient les dispositions transi-toires.

Le neuvième chapitre contient les dispositions abro-gatoires.

Le dixième chapitre portant habilitation du Gouver-nement en vue de la codification du projet de décret à l’examen au sein du Code wallon du logement et de l’Habitat durable.

Le onzième chapitre contient une disposition finale relative à la date d’entrée en vigueur du projet de décret.

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Chapitre 1er – Champ d’application et définitions

Article 1er

Le paragraphe 1er de cette disposition définit le champ d’application du texte.

Il met en œuvre la compétence de la Région telle qu’elle est consacrée dans l’article 6, §1er, IV, 2°, de la loi spéciale de réformes institutionnelles du 8 août 1980.

Les modifications qu’il apporte au regard du contenu actuel du Code civil concernent exclusivement les baux d’habitation conclus sur le territoire régional. Les dispo-sitions du Code civil abrogées en ce qu’elles concernent les baux d’habitation restent intégralement d’applica-tion à l’ensemble des autres baux, en ce compris les baux commerciaux et les baux à ferme pour lesquels la Région est également compétente.

Article 2

De cette disposition définit le bail d’habitation comme étant « le bail relatif à un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci destiné à servir d’habitation, à l’ex-clusion des hébergements touristiques au sens du code wallon du tourisme ».

Cette définition englobe tous les types de baux desti-nés à servir d’habitation. Les hébergements touristiques sont expressément exclu du champ d’application du présent projet de décret. Conformément à l’article 1er, le logement accessoire à un bail commercial ou à un bail à ferme reste soumis aux dispositions applicables respec-tivement au bail commercial ou au bail à ferme.

Tombent dans le champ d’application de cette défi-nition tous les baux des biens immeubles ou partie de ceux-ci qu’ils soient ou non relatifs à la résidence princi-pale du preneur, des baux de colocation (Chapitre 4) ou des baux étudiants (Chapitre 5).

Tombent également dans le champ d’application de cette définition, les baux des biens meubles lorsqu’ils sont destinés à servir d’habitation à une ou plusieurs personnes. Jusqu’ici les dispositions relatives au bail de résidence principale étaient d’application aux biens meubles également. Par contre, les dispositions géné-rales figurant dans la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil n’étaient applicables qu’aux biens immeubles.

Le Gouvernement entend rendre les mêmes disposi-tions générales applicables à l’ensemble des biens d’ha-bitation qu’ils soient relatifs à des biens meubles ou à des biens immeubles, ou à une partie de ceux-ci.

Il définit également le bail de colocation, le coloca-taire et le pacte de colocation.

Il est précisé qu’au plus tard à la signature du contrat de bail, un pacte de colocation doit être conclu entre colocataire et sa date être reprise dans le contrat de bail

afin que le bailleur puisse connaître avec certitude la nature du contrat conclu.

La colocation régie par le chapitre 4 a pour objet la location d’un même bien par plusieurs preneurs formant plusieurs ménages. Le ménage est défini dans l’article 1er, 28°, du Code wallon du logement et l’habitat durable. La personne seule est un ménage au sens de cette dispo-sition. Pour qu’il y ait colocation au sens du chapitre 4, il faut donc que l’habitation comporte au moins une pièce d’habitation ou un local sanitaire accessible à tous les colocataires. Ces notions sont définies à l’article 1°, 19 bis et 20 du même Code.

La colocation régie par le chapitre 4 implique qu’un seul contrat de bail soit conclu entre les colocataires et le bailleur et qu’un pacte de colocation lie les coloca-taires. Si le bailleur conclut un contrat de bail distinct avec chaque locataire, le chapitre 4 ne s’applique pas.

La définition donnée du colocataire précise qu’un pre-neur peut être une personne physique, un couple marié ou un couple de cohabitants légaux. Ainsi, un couple marié ou un couple de cohabitants légaux constitue un seul preneur. Dès lors, s’ils sont seuls, ils ne peuvent conclure entre eux ni un bail de colocation, ni un pacte de colocation au sens du chapitre 4.

Enfin, lorsqu’un des colocataires affecte le logement à sa résidence principale, la colocation est également régie, en cas de silence du chapitre 4, par les règles rela-tives au bail de résidence principale.

Quant au pacte de colocation, celui-ci devra être conclu entre tous les colocataires au plus tard à la signa-ture du bail, celui-ci étant un élément obligatoire pour qu’il s’agisse d’une colocation.

L’étudiant est la personne régulièrement inscrite et qui poursuit ses études dans un établissement d’enseigne-ment secondaire ou supérieur, pour autant qu’il apporte la preuve de son inscription régulière selon les modali-tés fixées par l’article 79. Un bail conclu avec une per-sonne qui ne démontre pas sa qualité d’étudiant dans les formes et délais fixés par l’article 79, n’est pas un bail étudiant mais un bail régi par le droit commun (chapitre 2) ou de résidence principale (chapitre 3) au sens du pré-sent décret.

Chapitre 2 – Dispositions générales relatives au bail d’habitation

Section 1e - Éléments essentiels du contrat de bail

Le Gouvernement rend ainsi applicable à tous les baux d’habitation, qu’ils se rapportent à des biens meubles ou immeubles, toutes les dispositions contenues actuel-lement au sein de la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil, jusqu’ici réservées aux biens immeubles. L’intervention du législateur régional wallon se faisant exclusivement au titre de sa compé-tence en matière de location des biens ou de parties de

COMMENTAIRE DES ARTICLES

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biens destinés à l’habitation visée à l’article 6, §1er, IV, 2°, de la loi spéciale de réformes institutionnelles du 8 août 1980, l’ensemble des dispositions de la Section 1 subsistent dans l’ordonnancement juridique et conti-nuent à s’appliquer aux baux des biens immeubles autres que les baux d’habitation définis à l’article 1er du présent projet.

Article 3

La disposition commentée reprend et étend le contenu de l’actuel article 1714 du même Code.

Le paragraphe 1er étend le principe selon lequel le bail doit être établi par un écrit à l’ensemble des baux d’habitation. La nécessité d’un écrit n’est actuellement applicable qu’aux baux relatifs à la résidence principale du preneur (cfr. article 1erbis de la loi du 20 février 1991 relative aux règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale, ci-après loi du 20 février 1991). Le caractère écrit d’un contrat constitue un élément impor-tant en ce qui concerne la charge de la preuve et parti-cipe à l’équilibre des intérêts des parties contractantes. Le Gouvernement entend en faire bénéficier toutes les parties à un bail d’habitation, qu’il soit ou non affecté à la résidence principale du preneur.

L’alinéa 2 du même paragraphe énonce les men-tions qui doivent obligatoirement y figurer : l’identité des parties (1°), la date de prise en cours (2°), la durée (3°), le type de bail (4°), la désignation de toutes les pièces et parties d’immeubles couvrant l’objet locatif (5°), le montant du loyer hors charge (6°), le montant des charges communes éventuelles (7°), l’indication du caractère forfaitaire ou provisionnel des charges pri-vatives et communes éventuelles (8°), le montant des charges privatives si celles-ci ont un caractère forfaitaire (9°), dans le cas d’immeubles à logements multiples, si le montant des charges n’est pas forfaitaire, le mode de calcul des charges et la répartition effectuée (10°) et l’existence de compteurs individuels ou collectifs (11°).

Une partie de ces mentions étaient déjà imposées dans l’écrit relatif au bail de résidence principale. Elles sont désormais imposées pour tous les baux d’habitation.

Le Gouvernement entend améliorer la transparence dans les relations contractuelles en permettant à chacun de bien mesurer ce à quoi il s’engage en signant un contrat de bail d’habitation. À titre d’exemple, s’agissant des charges, il est désormais requis que le bail mentionne si des charges communes sont dues et, dans l’affirmative, leur montant ainsi que leur caractère forfaitaire ou pro-visionnel. Si les charges sont provisionnelles, il va de soi que le montant mentionné dans le contrat de bail est celui de la provision demandée et pas celui des charges qui seront effectivement supportées par le locataire. Le montant mentionné dans le contrat de bail écrit devra, cependant, être le plus proche possible de la réalité, hors situations imprévisibles ayant une incidence sur le mon-tant des charges effectivement supportées par le preneur.

L’actuel article 11bis de la loi du 20 février 1991 applicable aux baux relatifs à la résidence principale du preneur prévoit qu’une annexe contenant l’ensemble des dispositions applicables au bail de résidence principale, en ce compris les normes de salubrité, sécurité et habi-

tabilité doit être jointe au bail. Le texte en projet prévoit l’abrogation de cette disposition. Ces annexes étaient peu lisibles et, dans la pratique, peu lues. Une référence au site internet de la DGO4 figurera dans le bail-type qu’arrêtera le Gouvernement. Celui-ci contiendra des fiches didactiques, accessibles à tout public, qui détaille-ront les droits et obligations de chacun.

Le paragraphe 2 prévoit la procédure applicable lorsqu’une des parties refuse de rédiger le bail par écrit. Il s’agit de la procédure auparavant applicable unique-ment dans le régime des baux relatifs à la résidence prin-cipale. Elle est étendue à tous les baux d’habitation.

Le paragraphe 3 prévoit que le Gouvernement arrête un modèle type de contrat de bail. L’une des volontés du Gouvernement en vue d’améliorer le fonctionnement du marché locatif privé est d’élaborer un modèle de bail-type et d’encourager son utilisation, afin de permettre aux parties à un contrat de bail de disposer d’un docu-ment comprenant les clauses minimales que doit com-porter un bail d’habitation et des clauses supplétives qu’elles pourront ou non choisir d’adopter.

Article 4

Cet article reprend le contenu de l’article 1715 du Code civil. Cet article demeure tel quel malgré l’obli-gation de rédiger les baux par écrit prévue par l’article 3 du présent décret pour viser l’ensemble des baux oraux existants avant l’entrée en vigueur du présent décret ou de la généralisation de l’écrit intervenue en 2007 pour les baux de résidence principale.

Section 2 – Communication publique

Article 5

La disposition commentée fixe les mentions que devra désormais comporter toutes les communications publiques ou officielles relatives à la mise en location d’un bien d’habitation à savoir :

1° le montant du loyer hors charges;2° le montant des charges communes éventuelles;3° le caractère forfaitaire ou provisionnel des charges

privatives et communes éventuelles;4° le montant des charges privatives si celles-ci ont un

caractère forfaitaire. ».L’ajout relatif au caractère forfaitaire ou provisionnel

des charges privatives et communes, poursuit l’objec-tif de parfaire l’information des potentiels locataires avant qu’ils prennent contact avec le bailleur ou son mandant. Une telle obligation de transparence parti-cipe à la lutte contre la discrimination dans le cadre de l’accès au logement, dès lors que les informations préci-tées sont connues à l’avance des candidats locataires et s’appliquent dès lors de manière identique et prévisible à tous.

Ces mentions obligatoires dans toute communication publique ou officielle ne portent pas préjudice à l’obli-gation de mentionner, dans les publicités réalisées pour la location d’un bien immeuble, le ou les indicateur(s) de performance énergétique et, lorsque le certificat PEB est requis, de communiquer le certificat PEB au locataire

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avant la signature de la convention qui atteste que cette communication a bien été réalisé (articles 34, §4, et 36 du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments).

Le paragraphe 2 définit la sanction qui peut être appli-quée en cas de manquement à l’obligation contenue dans le §1er. L’alinéa 2 de la disposition en projet a été revu pour indiquer expressément, suite à la modification de la Nouvelle Loi Communale et à l’adoption de la loi du 24 juin 2013 relative aux sanctions administratives com-munales, quelles dispositions seraient applicables en terme de formes, délais et procédure pour le prononcé d’amendes administratives en cas de méconnaissance des obligations qui sont imposées en ce qui concerne la communication publique ou officielle de la mise en loca-tion d’une habitation. Ces dispositions sont les articles 6, 7, 20, 21, §§1er et 3, 25, 26, §§1er et 3, 27 alinéas 1er et 4, 30, 31, 33 alinéa 1er, 43 et 44 de la loi. Ils sont relatifs aux personnes compétentes pour constater et sanction-ner l’infraction, à la proportionnalité de la sanction, à la procédure applicable devant le fonctionnaire sanction-nateur, à la notification de la décision, au recours contre la décision et à la prescription de l’amende administra-tive. Seules les dispositions applicables aux majeurs sont concernées. Les possibilités de recourir à la médiation locale et à la prestation citoyenne sont exclues eu égard à la nature des objectifs poursuivis par l’instauration de l’obligation de communication publique ou officielle de la mise en location d’une habitation, à savoir garantir un accès non discriminatoire au logement et lutter contre les logements inoccupés restreignant l’accès et le droit au logement.

Section 3 – Droits et obligations du bailleur

Article 6

La disposition commentée rappelle le principe du libre choix du preneur par le bailleur.

Le libre choix du bailleur ne peut cependant s’exercer sans limite et l’amener à discriminer d’éventuels poten-tiels locataires.

Toute discrimination est en effet interdite de manière générale en vertu du principe d’égalité et de non-discri-mination visé aux articles 10 et 11 de la Constitution. En matière de logement, le décret du 6 novembre 2008 rela-tif à la lutte contre certaines formes de discrimination (article 5, §1er, 9°) interdit toute discrimination directe ou indirecte fondée sur la nationalité, une prétendue race, la couleur de peau, l’ascendance ou l’origine natio-nale ou ethnique, toute discrimination basée sur le sexe et les critères apparentés que sont la grossesse, l’accou-chement et la maternité, ou encore le transsexualisme et le changement de sexe et toute discrimination directe ou indirecte fondée sur l’âge, l’orientation sexuelle, l’état civil, la naissance, la fortune, la conviction religieuse ou philosophique, la conviction politique, la langue, l’état de santé actuel ou futur, un handicap, une caractéristique physique ou génétique, l’origine sociale ou la conviction syndicale. À cette fin, sur base du travail réalisé en la matière par UNIA (Centre interfédéral pour l’égalité des chances) et sur base de la recommandation de la Com-mission de la protection de la vie privée aux bailleurs et

agents immobiliers relative au traitement des données des candidats locataires (SE/08/128) n°1/2009 du 18 mars 2009, une liste des données pouvant être sollici-tées par le propriétaire à un candidat-preneur en vue de procéder à la sélection et à la conclusion du contrat de bail est établie. Les justificatifs afférents aux ressources financières dont dispose le candidat preneur peuvent prendre la forme d’extrait de compte par exemple, ou encore de fiche de paie. Le bailleur peut également solliciter l’état civil des preneurs, s’ils sont mariés ou cohabitants légaux entre eux. La Commission de la vie privée, dans son avis 01/2009, précise que recueillir ces données n’est pas disproportionné vu les droits que l’ar-ticle 215 du Code civil prévoit au profit du conjoint ou cohabitant légal (p. 10, point 51).

Le bailleur peut également demander au candidat-pre-neur la preuve de paiement des trois derniers loyers à l’instar de ce qui est prévu par UNIA (centre interfédéral de lutte contre les discriminations et pour l’égalité des chances) dans son formulaire-type de candidat-locataire mis en ligne et à disposition de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI).

Aucune autre donnée ne pourra être sollicitée et recueillie par le bailleur sauf si cette production est jus-tifiée par des motifs sérieux et proportionnés avec la finalité poursuivie. À titre d’exemple, un propriétaire pourrait solliciter du preneur le numéro de la plaque d’immatriculation du véhicule si un garage est mis à sa disposition, que celui-ci est détenu en copropriété et fait l’objet d’une surveillance.

En outre, il est également prévu que les opérateurs immobiliers publics (et notamment les Sociétés de logement de service public) puissent solliciter des informations complémentaires afin de leur permettre d’exercer leur mission de service public définies par le Code wallon du logement et de l’habitat durable.

Cet article est d’ordre public, conformément à l’avis du Conseil d’État. Ceci n’empêche toutefois nullement le candidat-preneur de fournir librement des informa-tions ou documents complémentaires à ceux demandés par le bailleur en vertu de cet article. Un bailleur qui les examinerait ne contreviendrait pas à cet article.

En ce qui concerne le type de justificatifs qui peuvent être fournis :

1) nom et prénom du ou des candidats preneurs : on peut songer à une copie de la carte d’identité ou d’un docu-ment assimilé (passeport ou autres) permettant de vérifier l’identité exacte de la personne, une facture d’électricité ou d’eau de son adresse actuelle;

2) un moyen de communication avec le candidat : on peut imaginer par exemple une carte de visite;

3) l’adresse du candidat : à nouveau, une facture d’eau ou d’électricité, un courrier officiel de la commune ou un document officiel d’une institution publique;

4) la date de naissance ou, le cas échéant, une preuve de la capacité à contracter : par exemple : une carte d’identité ou un document assimilé (passeport ou autres);

5) la composition de ménage : une composition de

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ménage produite par la commune.6) l’état civil du preneur s’il est marié ou cohabitant

légal : un carnet de mariage ou une copie de ce der-nier;

7) le montant des ressources financières dont dispose le candidat-preneur : cfr commentaires de l’article;

8) la preuve du paiement des trois derniers loyers : la copie d’extraits de compte.

Article 7

La disposition commentée reprend et complète le contenu de l’article 1719 du Code civil qui fixe certaines des obligations du bailleur, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Ces obligations sont :

1° de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée et d’y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur;4° de ne pas changer la forme de la chose louée.

Le 1° et le 2° ont été complétés afin de reprendre les obligations anciennement contenues à l’article 1720, ali-néas 1er et 2 du Code civil.

Le 4° de cette disposition reprend le contenu de l’ar-ticle 1723 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Vu le champ d’application de la Section, les obliga-tions du bailleur telles que réunies dans la disposition ici commentée s’appliquent à tous les bailleurs parties à un bail d’habitation.

Article 8

Cet article reprend le contenu de l’actuel article 1955 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habi-tation. La modification est faite afin de respecter les consignes applicables en matière de légistique. Une formulation négative est remplacée par une formulation positive.

Article 9

Cet article prévoit que le bien loué doit répondre aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité qui sont fixées par le Gouvernement en exécution du Code wallon du logement et de l’habitat durable. Les biens meubles en sont exclus dans la mesure où ce Code défi-nit le logement comme étant « le bâtiment ou la partie de bâtiment structurellement destiné à l’habitation d’un ou plusieurs ménages » (Article 1er, 3°). Le bâtiment étant défini comme « l’immeuble bâti affecté ou non au logement » (Article 1er, 1°). Les biens d’habitation loués dans le cadre d’un bail à rénovation sont égale-ment exclus de cette exigence. Par essence, ils ne sont, le plus souvent, pas conformes à ces exigences, les travaux entrepris visant à s’y conformer.

Cette obligation n’était auparavant prévue que pour les baux relatifs à la résidence principale du preneur (article 2 de la loi du 20 février 1991) et est désormais étendue à tous les baux d’habitation.

Il apparaît bien justifié au Gouvernement que tous les biens faisant l’objet d’un bail d’habitation répondent aux mêmes exigences élémentaires de sécurité, de salu-brité et d’habitabilité. Il n’y a pas de raison de distinguer selon que le bail d’habitation est un bail de résidence principale ou non lorsqu’il s’agit de garantir au preneur un degré minimal de sécurité, salubrité et d’habitabilité. Ces normes ne sont toutefois pas applicables aux biens meubles loués car ils ne constituent pas des logements au sens du Code wallon du logement et de l’habitat durable, ni, par essence, au bail à rénovation.

L’habitation louée doit répondre à ces exigences durant toute la durée du bail, alors qu’en ce qui concerne les baux relatifs à la résidence principale, l’habitation ne devait répondre à cette exigence que lors de l’entrée en jouissance du preneur.

Cette disposition prévoit que, lorsque la non-confor-mité de l’habitation n’est pas imputable au locataire, si le bailleur, mis en demeure, n’exécute pas les travaux nécessaires à la mise en conformité du bien, le preneur a le choix d’exiger soit l’exécution des travaux de mise en conformité, soit la résolution du bail, avec dommages et intérêts. En attendant l’exécution des travaux, le juge peut lui accorder une diminution du loyer.

Cette sanction du non-respect de l’obligation visée au paragraphe 1er était déjà prévue en ce qui concerne les baux relatifs à la résidence principale.

Article 10

La disposition commentée reprend le contenu de l’ar-ticle 1721 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Les mots « de la conclusion » sont insérés entre les mots « pas connus lors » et « du bail », afin de préciser que les vices pour lesquels le bailleur doit garantie au preneur sont ceux qu’il n’aurait pas connu lors de la conclusion du bail.

Cette modification ne change pas le sens de l’actuel article 1721 du Code civil qui est déjà interprété dans le sens de la modification réalisée.

Article 11

La disposition commentée modifie le contenu de l’ar-ticle 1729 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Les mots « faire résilier le bail » sont rem-placés par les mots « demander la résolution du bail ». La résolution implique la faute d’une des parties (Y. MERCHIERS, Le bail en général, Larcier, 1989, p.281). Il est donc ici question de résolution, et non de résilia-tion.

Article 12

Cette disposition reprend le contenu de l’article 1722 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habita-tion.

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Article 13

Cet article reprend le contenu de l’article 1725 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Section 4 – Droits et obligations du preneur

Article 14


Article 15

La disposition commentée reprend le contenu de l’ar-ticle 1754 du Code civil relatif aux réparations à charge du preneur, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

L’article prévoit l’obligation pour le locataire de pro-céder aux réparations locatives ou de menu entretien et dresse une liste non exhaustive de celles-ci.

La liste non exhaustive des réparations locatives ou de menu entretien figurant dans cet article 1754 est, par contre, abrogée dans la mesure où elle a été adoptée en 1804 et qu’elle n’est plus d’actualité.

Le bail-type renverra vers le site internet du Service Public de Wallonie (DGO4) sur lequel figurera une liste non limitative exemplative des réparations locatives.

Article 16

La disposition commentée reprend le contenu de l’ar-ticle 1732 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Le mot « il » est remplacé par les mots « le preneur », afin que l’article puisse être lu et compris indépendamment des articles qui le précèdent.

Article 17

La disposition commentée reprend l’article 1733 du Code civil relatif à la responsabilité du locataire en matière d’incendie, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Dans le paragraphe 1er, le mot « il » par les mots « le preneur », afin que le contenu de l’article 1733 puisse être lu et compris indépendamment des articles qui le précèdent. C’est bien le preneur qui est présumé respon-sable de l’incendie.

Le paragraphe 2 prévoit que la responsabilité du pre-neur pour l’incendie doit être couverte par une assu-rance. Sauf si les parties en conviennent autrement, elle est souscrite avant son entrée dans les lieux. Cet article vise à responsabiliser le preneur. Preuve de cette assu-rance est apportée chaque année, peu après paiement de la prime. Il s’agit d’éviter que le preneur ne résilie son assurance après avoir apporté la preuve dans le mois de son entrée dans les lieux. La carence du preneur est également prévue en permettant au bailleur de suppléer la défaillance du preneur en complétant sa propre assu-rance d’une clause d’abandon de recours au profit de son preneur. L’assurance « habitation » du bailleur ne pourra dès lors se retourner vers le preneur, éventuellement responsable d’un incendie pour récupérer totalement ou partiellement le montant de l’indemnisation qu’elle aura versée au bailleur consécutivement à un sinistre.

Article 18

La disposition commentée reprend le contenu de l’ar-ticle 1735 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Elle remplace les mots « la maison » par les mots « bien d’habitation », afin d’étendre le champ d’application de l’article.

Article 19

Cet article reprend le contenu de l’article 1760 du Code civil pour ce qui concerne les baux d’habitation. Elle y remplace le mot « résiliation » par le mot « résolu-tion » dans la mesure où le Code civil parle erronément de résiliation, s’agissant de mettre fin à un contrat en raison de la faute d’une des parties (Y. MERCHIERS, Le bail en général, Larcier, 1989, p.281). Si la résolution opère en principe ex tunc, on peut ici utilement rappeler que la Cour de cassation a jugé qu’en règle, la résolu-tion judiciaire d’un bail remonte quant à ses effets à la demande en justice (Cass., 29 mai 1980, Pas., 1980, I., p.119; Cass., 28 juin 1990, Pas., p.1242; Cass., 31 jan-vier 1991, Pas., p.520; Cass., 5 juin 2009 C.07.0482.N, Pas., p.1425).

Article 20

La disposition commentée reprend le contenu de l’ar-ticle 1752 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Article 21

La disposition commentée modifie l’article 1724 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Les mots « ou si des travaux économiseurs d’énergie dont la liste est établie par le Gouvernement sont réalisés aux conditions fixées par celui-ci » sont insérés entre les mots « jusqu’à sa fin » et les mots « , le preneur doit les souffrir ».

Cette notion de travaux économiseurs d’énergie est également ajoutée aux alinéas 2 et 3.

Les travaux économiseurs d’énergie dont la liste est établie par le Gouvernement sont ajoutés aux travaux qui peuvent être effectués durant le bail par le bailleur, quels que soient les inconvénients qu’ils causent au pre-neur. Cet ajout vise à encourager les travaux visant à la réduction de la consommation énergétique des biens, lesquels ne peuvent une fois terminés, que bénéficier au preneur.

Article 22


Article 23


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Section 5 – Frais et charges imposés aux preneurs

Article 24

La disposition commentée reprend le contenu de l’ar-ticle 1728 ter du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Article 25

La disposition commentée reprend le contenu de l’ar-ticle 1728 quater du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Section 6 - Indexation

Article 26

La disposition commentée modifie l’article 1728bis, §1er, du même Code relatif à l’indexation du loyer, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Dans le paragraphe 1er, l’indice des prix à la consom-mation par à l’indice santé. L’indexation des loyers se fait depuis le 1er février 1994 sur pied de l’indice santé. Les alinéas 1er à 5 du paragraphe 1er de l’article 1728bis n’avaient jamais été adaptés. C’est chose faite avec la modification ici commentée.

« L’indice de prix calculé est nommé à cet effet » est l’indice santé selon l’article 2, §1er, de l’arrêté royal du 24 décembre 1993 portant exécution de la loi du 6 janvier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays. Dès lors que dans les alinéas 1 à 5, il est désormais fait référence à l’indice santé, l’alinéa 6 n’est plus nécessaire pour convertir l’indice des prix à la consommation en indice des prix pour les baux conclu à partir du 1er février 1994.

Section 7 – État des lieux

Article 27

La disposition commentée remplace l’article 1730 du même Code relatif à l’état des lieux, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Le paragraphe 1er pose l’obligation de dresser un état d’entrée détaillé contradictoirement et à frais commun. L’alinéa 2 prévoit que le Gouvernement wallon arrête un état des lieux type.

Le Gouvernement a souhaité qu’un modèle type d’état des lieux soit à la disposition des parties dans le souci de parfaire leur information et de limiter dans toute la mesure du possible la naissance de litiges. Il n’a, toute-fois, pas souhaité rendre obligatoire l’utilisation d’un tel modèle type.

L’alinéa 3 prévoit qu’à défaut d’accord entre parties, le juge de paix doit être saisi de la requête visant à la désignation d’un expert pour procéder à l’état des lieux dans les quinze jours suivant l’expiration du délai d’un mois à dater de l’occupation laissé aux parties pour dres-ser l’état des lieux.

Le paragraphe 2 énumère les mentions minimales que comporte l’état des lieux d’entrée, excepté convention contraire, à savoir :

1° la date du constat;2° l’identité et la qualité du ou des auteurs des consta-

tations;3° les références du bail : coordonnées des parties,

adresse du bien, date de début du bail;4° une note générale reprenant un aperçu rapide de

l’état du bien, des matériaux et des équipements ainsi que l’état général d’entretien et de propreté des locaux;

5° la description de l’état apparent, des éventuels dégâts et état de propreté de chaque pièce.

6° l’état et le fonctionnement apparent des équipe-ments présents;

7° le relevé des documents d’entretien des équipements et de leur date d’exécution;

8° le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes;

9° la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au preneur;

10° l’existence et la localisation des équipements en matière de sécurité visés à l’article 4bis du Code wallon du Logement et de l’habitat durable;

11° les signatures précédées de la mention « lu et approuvé » des parties présentes ou de leur manda-taire;

12° la signature du ou des auteurs chargés des constata-tions.

Ainsi la note générale prévue lors de l’état des lieux d’entrée permettra d’avoir une vision globale de l’état de l’habitation. Elle pourrait notamment indiquer que les murs intérieurs de celle-ci sont des murs plâtrés recou-verts ou non de peinture et indiquer si ce plâtre, cette peinture est en bon état. La description de chaque pièce permettra d’avoir une vision plus précise de l’état pièce par pièce de l’habitation.

Le relevé des documents d’entretien des équipements et leur date d’exécution sont particulièrement importants notamment lorsque le contrat de bail prévoit une pério-dicité à la réalisation de ces entretiens (quelle que soit la partie qui sera chargée de les réaliser). Il peut notam-ment s’agir de l’entretien des appareils de chauffage, de traitement de l’eau, …

Le relevé des consommations est également prévu afin de prévenir tout litige possible.

L’état des lieux devra également comporter le relevé des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispo-sitifs remis au locataire afin, également, de prévenir tout litige.

L’état des lieux indiquera également l’existence et la localisation des équipements en matière de sécurité visés à l’article 4bis du Code wallon du logement et de l’habi-tat durable. Ces derniers ne sont volontairement pas listés afin de ne pas figer l’obligation et de ne pas risquer d’ex-

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clure certains dispositifs qui feront leur apparition dans l’avenir. Il est, toutefois, entendu que font partie de ces dispositifs en matière de sécurité les détecteurs « incen-die » et les extincteurs dont l’habitation serait équipée. L’objectif poursuivi par l’insertion d’une telle obligation est d’attirer l’attention des parties sur ces équipements et le caractère obligatoire de certains d’entre eux.

Le paragraphe 3 prévoit ce qu’il y a lieu de faire en cas de modifications importantes apportées à l’habitation.

Le paragraphe 4 prévoir la possibilité pour chaque partie de requérir qu’un état des lieux de sortie soit établi ainsi que les mentions minimales contenues dans cet état des lieux, excepté convention contraire. L’alinéa 2 du paragraphe prévoit que cet état des lieux doit être établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur.

Le dernier alinéa du paragraphe 5 prévoit la procédure en cas de désaccord entre les parties.

Le paragraphe 6 confère un caractère impératif aux paragraphes 1 et 3.

Article 28


Section 8 – Modalités d’exécution et de fin de bail

Article 29

La disposition commentée reprend le contenu de l’ar-ticle 1736 du Code civil pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Article 30

La disposition commentée reprend en partie le contenu de l’article 3 de la loi de la loi du 20 février 1991 et énonce les formes que doivent prendre les congés.

Article 31


Article 32


Article 33


Article 34


Article 35

Dans la première partie de la phrase, la disposition commentée reprend et modifie le contenu de l’article 1741 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Le mot « résout » est remplacé par le mot « résilie ». La résolution implique la faute d’une des par-ties (Y. MERCHIERS, Le bail en général, Larcier, 1989, p.281). Il est donc ici question de résiliation, et non de résolution. La seconde partie vise la rupture du bail par la faute de l’une et l’autre des parties.

Article 36

La disposition commentée reprend et modifie le contenu de l’article 1742 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Le mot « résolu » est remplacé par le mot « résilié ». La résolution implique la faute d’une des parties (Y. MERCHIERS, Le bail en général, Larcier, 1989, p.281). Il est donc ici question de résiliation, et non de résolution.

Article 37

La disposition commentée reprend le contenu de l’article 1762bis du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Article 38

La disposition commentée reprend et modifie le contenu de l’article 1757 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Elle remplace les mots «une maison entière, un corps de logis entier, une boutique, ou tous autres apparte-ments, » sont remplacés par les mots « bien d’habita-tion », afin d’étendre le champ d’application de l’article.

Article 39

La disposition commentée reprend et modifie le contenu de l’article 1758 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Elle remplace les mots « d’un appartement meublé » par les mots « d’habita-tion meublée », afin d’étendre le champ d’application de l’article.

Le bail d’un bien meublé est censé être fait à l’année, au mois ou à la semaine si le loyer est fixé par an, mois ou semaine, quelle que soit ce bien, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, ou encore d’un autre bien d’habitation.

Section 9 – Transmission de l’habitation louée

Article 40


Article 41


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Article 42


Article 43


Article 44

La disposition commentée reprend le contenu de l’ar-ticle 1750 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Cet article vise les baux oraux conclus avant l’entrée en vigueur du présent décret ou les baux oraux préexistants à l’imposition d’un écrit dans la loi de résidence principale. Les baux écrits non enregistrés sont également visés.

Article 45


Section 10 – Décès du preneur

Article 46

Le premier paragraphe de la disposition commentée prévoit qu’en cas de décès du preneur le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité.

Dans son paragraphe 2, la disposition tend à proté-ger les personnes domiciliées avec le preneur décédé au moment de son décès en leur permettant de reprendre le bail via une cession de bail. Il pourrait notamment s’agir du cohabitant de fait. Celui-ci devra être domicilié depuis plus de 6 mois dans le bien pour bénéficier de la protection prévue par la présente disposition. Par contre, cet article ne vise pas le cas du marié survivant ou coha-bitant légal survivant qui sont considérés, en application de l’article 215, §1er du code civil, comme cocontractant et pour lesquels le bail continue à produire pleinement ses effets.

Dans son paragraphe 3, la disposition commentée tend à permettre au bailleur de reprendre possession de son bien rapidement après le décès de son preneur en distinguant deux situations. La première vise le cas où l’habitation est inoccupée et vide de tout bien meuble au moment du décès. Le bailleur peut le faire consta-ter par huissier. Dans cette hypothèse, par dérogation au §1er, le bail est résilié de plein droit à la date du constat sans préavis ni indemnité. La seconde hypothèse vise le cas où l’habitation est inoccupée et toujours garnie des biens meubles. Dans ce cas, l’huissier désigné dresse un constat d’inventaire des biens présents dans le logement. À l’issue du délai visé au paragraphe 1er, le bailleur en dispose en bon père de famille (évacuation, conservation dans un garde-meuble, vente, etc) aux frais des ayants droit.

Le paragraphe 4 prévoit que le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, par demande sur requête unilatérale introduite par le bailleur auprès du juge com-pétent.

Section 11 – Sous-location

Article 47

La disposition commentée reprend et modifie le contenu de l’article 1717 du Code civil relatif à la sous-location, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

L‘alinéa 1er prévoit que la sous-location est interdite, sauf accord écrit et préalable du bailleur. Cette exigence d’accord écrit préalable n’était auparavant requise que pour la sous-location d’un bien faisant l’objet de la rési-dence principale du preneur (article 4 de la loi du 20 février 1991). Elle est dorénavant rendue applicable à tous les types de baux d’habitation, afin de s’assurer que les bailleurs soient avisés de la sous-location et, partant, de l’existence d’un sous-locataire. Une telle connais-sance peut s’avérer importante en cas de résiliation du bail principal par le preneur dès lors que c’est le sous-locataire qui occupe le bien.

L’alinéa 1er remplacé visait également la cession de bail. L’alinéa 1er nouveau ne vise plus la cession de bail. Dorénavant, les règles relatives à la cession de bail figurent à l’article 59 du présent Décret.

Dans l’alinéa 3, les mots « une commune, un centre public d’aide sociale » sont remplacés par « un opérateur immobilier au sens du Code wallon du logement et de l’habitat durable » pour leur permettre de sous-louer la totalité d’un bien d’habitation pour servir de résidence principale au sous-locataire.

Les trois alinéas sont remplacés par le contenu des ali-néas 3 à 6 du §2 de l’article 4 de la loi du 20 février 1991 qui prévoient que la durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail principal restant à courir, l’infor-mation préalable du sous-locataire par le preneur de sa qualité et de l’étendue de ses droits, les obligations du preneur vis-à-vis du sous-locataire en cas de fin de bail par le bailleur ou par lui-même. Ces dispositions sont dorénavant rendues applicables à tous les types de baux d’habitation.

Naturellement, lorsque le preneur met fin anticipative-ment au bail principal, il devra donner au sous-locataire un congé de 3 mois au moins et payer une indemnité équivalente à 3 mois de loyer, sauf si la durée du bail principal restant à courir est inférieure à 3 mois.

Article 48


Section 12 – Cession de bail

Article 49

La disposition commentée reprend et modifie le contenu de l’article 1717 du Code civil, pour ce qui

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concerne les baux d’habitation. Cet article reprend, tout d’abord, le régime auparavant applicable à la cession du bail en matière de résidence principale (article 4, §1 et 3 de la loi du 20 février 1991). Il apparaît bien justi-fié que toutes les cessions de bail d’habitation doivent faire l’objet d’un accord écrit et préalable du bailleur. En étendant le champ d’application de cette règle à tous les baux d’habitation et en ne la cantonnant pas qu’aux baux (d’habitation) de résidence principale, un meilleur équilibre est établi entre les droits respectifs du bailleur et du preneur, d’une part, et du cédant et du cession-naire, d’autre part, dans le cadre d’un bail d’habitation qui n’est pas de résidence principale. Le preneur reste autorisé à céder son bail, mais il ne peut pas le faire sans l’accord du bailleur, sauf à rester tenu des obligations futures découlant du bail. L’objectif poursuivi est éga-lement un objectif de sécurité juridique. Il s’agit que les droits de toutes les parties (cédant, cessionnaire et bail-leurs) soient clairement établis dès avant la cession.

La cession de bail n’est désormais autorisée que moyennant l’accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future découlant du bail cédé, sauf si le bailleur déroge à cette règle dans l’accord qu’il marque sur la cession de bail.

Section 13 – Du bail à rénovation

Article 50

Cet article reprend le contenu de l’article 8 de la loi du 20 février 1991 et vaut désormais pour tous les types de baux.

Section 14 – Baux des biens des mineurs

Article 51


Chapitre 3 – Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur

Section 1e - Champ d’application

Article 52

La disposition commentée reprend et modifie le contenu de l’article 1er du Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2, du Code civil, modifié par les lois du 13 avril 1997 et du 24 décembre 2002.

La disposition commentée précise le champ d’appli-cation du Chapitre 3. Cette dernière s’applique aux baux d’habitation que le preneur, avec l’accord exprès du bailleur, affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale.

Pour l’essentiel du commentaire de l’article, il est ren-voyé au commentaire de l’article rédigé lors de l’adop-tion de la loi de 20 février 1991 et de son article 1er.Toutefois, il a été décidé de ne plus recourir à la notion de « logement », mais de se référer à la notion de bail d’habitation définie dans le présent décret.

La numérotation des paragraphes a été modifiée afin de répondre aux consignes applicables en matière de légistique.

Section 2 – Obligation d’enregistrement du contrat de bail

Article 53

Cet article n’appelle pas de commentaire.

Article 54

Ce texte est inspiré de la législation récemment adop-tée en Région de Bruxelles-Capitale. Il modère quelque peu la sanction extrême existante aujourd’hui en cas de défaut d’enregistrement : le départ sans préavis ni indemnité du preneur. À l’avenir une mise en demeure sera nécessaire. Ce n’est que si le bailleur n’a pas fait enregistré le bail endéans un délai d’un mois que la sanction actuellement prévu pourra opérer.

Section 3 - Durée du bail

Article 55

La disposition commentée reprend et modifie le contenu de l’article 3 de la loi du 20 février 1991, relatif à la durée du bail.

Pour l’essentiel du commentaire de l’article, il est ren-voyé au commentaire de l’article rédigé lors de l’adop-tion de la loi de 20 février 1991 et de son article 3.

Concernant les modifications apportées au contenu actuel de l’article 3 :- Les mots « par l’une ou l’autre des parties au moins six mois à l’avant l’échéance » ont été remplacés par les mots « par le bailleur au moins six mois avant l’échéance, et par le preneur au moins trois mois avant l’échéance ».

Désormais, il est expressément prévu dans l’article 55, §1er, alinéa 2 et §7, alinéa 3 que le locataire peut mettre fin au bail de neuf années ou plus à l’expiration de cette durée moyennant un congé notifié trois mois avant son échéance. Ces dispositions prévoyaient, avant modi-fication que le congé devait être notifié six mois avant l’échéance. Un tel délai était incohérent dans la mesure où la durée que le locataire doit respecter lorsqu’il met fin à son bail « à tout moment » est de trois mois (article 55, §5).

La durée du congé du bailleur, à savoir six mois éga-lement, n’est quant à elle pas modifiée :

– dans le paragraphe 2, alinéa 3, les mots « Les lieux doivent être occupés » par les mots « L’occupation des lieux doit commencer », pour une meilleure compré-hension du texte;

– le mot « logement » a été systématiquement remplacé par les mots « bien d’habitation »;

– l’ancien alinéa 3 du paragraphe 3 a été remplacé comme suit : « A la demande du preneur, le bail-leur lui communique dans les deux mois à dater de sa demande, soit le permis d’urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnés d’une estimation détaillée du

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coût, soit un contrat d’entreprise faute de quoi le pre-neur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de préavis ». Les objectifs poursuivis sont d’une part, de répondre aux consignes applicables en matière de légistique et, d’autre part, de renforcer l’analogie avec la procédure de résiliation pour occupation personnelle.

– dans le paragraphe 5 sont prévues les modalités de congé;

– le paragraphe 6 de la disposition commentée règle le régime des baux de courte durée. Alors que les para-graphe 2 à 5 ne s’applique pas à ce type de bail, la sanction civile qui touche les baux non-enregistré s’applique aux baux de courte durée, cette dernière ayant été déplacé dans le « tronc commun », elle s’ap-plique, dès lors, à l’ensemble des baux;

– toujours dans le paragraphe 6, il est désormais prévu qu’un bail de courte durée peut être prorogé deux fois, sans toutefois pouvoir dépasser une durée totale de 3 ans. Ainsi, si tel est le choix du locataire et du bailleur, désormais, 3 baux d’un an par exemple pourront être conclus successivement;

– l’alinéa 2 du paragraphe 6 a été complété par la phrase « L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle prorogeant le bail », afin de préciser en quoi peut consister l’écrit par lequel est prorogé le bail de courte durée. Il s’en déduit notam-ment que la conclusion d’un nouveau bail de courte durée à la suite de l’échéance d’un premier bail de courte durée constitue une prorogation de ce dernier. Par ailleurs, une précision a été apportée afin de régler la question du congé pour les baux d’une durée infé-rieure ou égale à trois ans. Dans ce cas, le congé sera réputé donné, de sorte qu’il ne sera pas nécessaire d’en déposer un auprès de son bailleur ou de son preneur. Ce bail pourra toutefois faire l’objet d’une proroga-tion;

– un alinéa 4 a également été inséré dans le paragraphe 6 afin de régler la question du départ anticipé du loca-taire dans le cadre d’un bail de courte durée. Le pre-neur pourra mettre fin au bail de courte durée à tout moment moyennant un préavis de trois mois et le versement d’une indemnité équivalente à un mois de loyer à son bailleur. Ce régime de résiliation anticipée des baux de courte durée est instauré afin de permettre au locataire de se libérer d’un bail de courte durée, tout en préservant les intérêts du bailleur. L’objectif pour-suivi est de prévenir et palier, le cas échéant, un vide locatif. Le délai de trois mois pour le congé a été fixé par référence à la durée du congé applicable lorsque le locataire met fin à un bail d’une durée de neuf ans ou plus. Il est possible que l’indemnité en cas de résilia-tion d’un bail de courte durée soit inférieure à l’indem-nité prévue dans le cadre du bail classique de 9 ans durant les 3 premières années. Cela se justifie d’une part par la situation du preneur qui choisit cette durée d’un bail de courte durée en raison d’une situation transitoire entre deux logements, cet article permet donc de lui assurer une sortie plus aisée du logement. D’autre part, cela se justifie également par la néces-sité de protéger le preneur dans son droit au logement en ne faisant pas du bail de courte durée une situation

qui devienne automatique car plus avantageuse pour le bailleur;

– l’alinéa 5 prévoit que le bailleur puisse également mettre fin au bail, après la première année de location, selon les mêmes conditions de préavis et d’indemnité que le preneur;

– le paragraphe 7 règle le régime des baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans. Un alinéa 2 a été inséré dans ce paragraphe afin de préciser que les paragraphes 2 à 5 s’appliquent à ce type de bail.

Section 4 - Prorogation pour circonstances exception-nelles

Article 56

Cet article reprend le contenu de l’article 11 de la loi du 20 février 1991.

Section 5 – Indexation

Article 57

Cet article reprend et modifie le contenu de l’article 6 de la loi du 20 février 1991. La disposition commentée insère un alinéa rédigé comme suit entre les alinéas 1 et 2 actuels :

« Si cette adaptation a pour effet d’augmenter le mon-tant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et pour un bail d’habitation portant sur un immeuble que si le bail a été enregistré ».

Le bailleur ne pourra dorénavant indexer le montant du loyer à la hausse que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail a été enregistré. Il s’agit d’une conséquence décou-lant de la violation des obligations du bailleur en matière d’enregistrement. Le législateur tend à inciter, par une sanction de nature financière, le bailleur à procéder à l’enregistrement du bail. La différence de traitement qui existe entre les baux portant sur des biens meubles ou immeubles se justifie par le fait que la Région wallonne n’est pas compétence pour modifier les articles 19 et 161, 12° du code des droits d’enregistrement, d’hypo-thèque et de greffe. Or, actuellement, seuls les baux portant sur les biens immeubles font l’objet de l’obliga-tion d’enregistrement et la gratuité de l’enregistrement n’est prévue que pour ces baux. Imposer l’obligation d’enregistrement aux bailleurs mettant en location des biens meubles comme condition pour que ces derniers puissent indexer le montant du loyer demandé créerait une discrimination entres les bailleurs mettant en loca-tion des biens immeubles et les bailleurs mettant en loca-tion des biens meubles dans la mesure où ces derniers ne bénéficieraient pas de la gratuité de l’enregistrement prévue pour les premiers et qu’ils seraient donc amener à supporter une charge supplémentaire non réclamée aux bailleurs mettant en location des biens immeubles pour pouvoir demander l’indexation du loyer.

Section 6 - Révision du loyer et des charges

Article 58

Cet article reprend et modifie le contenu de l’article 6 de la loi du 20 février 1991.

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La disposition commentée insère un alinéa nouveau rédigé comme suit entre les alinéas 3 et 4 existants :

« Si cette révision a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail a été enregistré.». Le loyer ne pourra donc dorénavant être revu à la hausse que si le bail a été conclu par écrit et, si le bail porte sur un bien immeuble, que si le bail a été enre-gistré. Il s’agit d’une conséquence découlant de la violation de ses obligations par le bailleur. Le législateur tend à inci-ter, de la sorte, les parties à procéder à l’enregistrement du bail. La différence de traitement qui existe entre les baux portant sur des biens meubles ou immeubles se justifie par le fait que la Région wallonne n’est pas compétence pour modifier les articles 19 et 161, 12° du code des droits d’en-registrement, d’hypothèque et de greffe. Or, actuellement, seuls les baux portant sur les biens immeubles font l’objet de l’obligation d’enregistrement et la gratuité de l’enregis-trement n’est prévue que pour ces baux. Imposer l’obli-gation d’enregistrement aux bailleurs mettant en location des biens meubles comme condition pour que ces derniers puissent réviser le montant du loyer demandé créerait une discrimination entres les bailleurs mettant en location des biens immeubles et les bailleurs mettant en location des biens meubles dans la mesure où ces derniers ne bénéfi-cieraient pas de la gratuité de l’enregistrement prévue pour les premiers et qu’ils seraient donc amenés à supporter une charge supplémentaire non réclamée aux bailleurs mettant en location des biens immeubles pour pouvoir demander la révision du loyer.

Dans la mesure où l’exigence d’un bail écrit est prévue par la loi et qu’une partie qui souhaite deman-der la révision du loyer aura toujours la possibilité de la faire, moyennant établissement d’un bail écrit et enre-gistrement de celui-ci, la disposition commentée qui prévoit les conditions d’un bail écrit et enregistré pour une révision du loyer à la hausse ne peut pas être consi-dérée comme portant atteinte de manière disproportion-née à la liberté des conventions.

Section 7 – Précompte immobilier

Article 59



Article 60

La disposition commentée reprend et modifie le contenu de l’article 4 de la même loi, relatif à la cession et la sous-location.

Il prévoit l’interdiction de la sous-location totale du bien d’habitation affecté à la résidence principale du preneur. S’il n’en était pas ainsi, il ne pourrait de facto plus être considéré comme étant sa résidence principale.

Le §3 permet la cession de bail de résidence princi-pale. Sans ce paragraphe, il ne serait plus possible de céder un contrat de bail résidence principale, alors qu’on parle de cette possibilité même dans le décret pour les colocations, etc.

Article 61

Cet article prévoit la prorogation du bail d’habitation est interdite en cas de sous-location.

Section 9 - Garantie

Article 62


Section 10 - Transmission de l’habitation louée

Article 63


Section 11 – Intervention d’un tiers à la location de l’immeuble

Article 64

Cet article reprend le contenu de l’article 5ter de la loi du 20 février 1991.

Il prévoit qu’est réputée non écrite la clause qui ferait assumer par le locataire les frais d’intermédiation affé-rents à un mandat donné par le bailleur à un agent immo-bilier.

Chapitre 4 – Dispositions particulières relatives au bail de colocation

Article 65

La disposition commentée rend applicable au bail de colocation les articles 56, 58, §3, 59 et 63 sur la rési-dence principale.

L’article 58, §3, permet à chacune des parties de demander au juge de paix la révision des frais et charges.

L’article 63 protège le preneur en cas de transmission du bien loué. Si le bail a date certaine, l’acquéreur sera subrogé aux droits et aux obligations du bailleur et si le bail n’a pas date certaine mais que le preneur occupe le bien depuis plus de six mois, le nouvel acquéreur sera également subrogés aux droits et aux obligations du bailleur. Dans ce cas, il pourra cependant mettre fin au bail pour les motifs et dans les conditions visées à l’article 55, §§2 à 4, soit pour occupation personnelle, pour effectuer des travaux ou sans motif avec versement d’une indemnité. Le chapitre 3 s’appliquera donc, dans l’hypothèse visée à l’article 63, §2, même en dehors d’un bail de résidence principale, en ce qu’il fixe les motifs et les conditions de résiliation du bail.

Il va de soi que la possibilité pour le juge de réduire ou supprimer l’indemnité due en application de l’article 55, §4, ne s’applique que lorsque l’article 55 s’applique, soit lorsque le bail de colocation est un bail de résidence principale.

En effet, l’article 54 ne fonde aucun droit à obtenir une indemnité, celle-ci n’est due qu’en vertu de l’article 53 qui ne s’applique que pour les baux de résidence principale.

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Dans son deuxième alinéa, la disposition commentée fixe la conséquence de l’affectation du bien par un des colocataires à sa résidence principale. Ainsi, dès qu’un des colocataires affecte le bien à sa résidence principale, les règles particulières applicables à la résidence prin-cipale trouvent à s’appliquer au bail de colocation. À défaut, ce sont les règles générales se trouvant dans le chapitre 2 qui s’appliquent.

Conformément à l’article 52, cette affectation du bien à la résidence principale peut avoir lieu lors de l’entrée en jouissance avec l’accord exprès du bailleur et de tous les colocataires.

Article 66

La disposition commentée pose le principe de la soli-darité entre colocataires. Les colocataires sont donc soli-dairement tenus à l’égard du bailleur de l’entretien, de la constitution de la garantie, du paiement du loyer et des charges, ainsi que des éventuels dégâts et réparations locatifs tant dans les parties privées que dans les parties communes.

Article 67

La disposition commentée impose la signature de l’ensemble des colocataires pour mettre fin au contrat de colocation. Ainsi, si les règles relatives à la résidence principale sont applicables au contrat de colocation en exécution de l’article 65, l’ensemble des colocataires sera tenu de signer le congé prévu dans l’article 55. Il en résulte notamment que les colocataires peuvent toujours mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de trois mois donné conjointement, et le payement d’une indemnité, le cas échéant.

Article 68

Même si la colocation au sens du présent chapitre implique la conclusion d’un contrat unique, le para-graphe 1er de cet article offre la possibilité au colocataire qui le souhaite de se libérer de ses obligations avant le terme du bail et fixe les conditions de cette libération tant à l’égard du bailleur que de ses colocataires.

La sortie d’un colocataire ne met pas fin au bail.

Le colocataire qui souhaite se libérer de ses obliga-tions avant le terme du bail devra notifier un congé de trois mois au bailleur et à ses colocataires. La durée de ce congé a été fixée de la même manière que pour le bail de résidence principale. Dans ce régime la résiliation anti-cipée du bail par le preneur se fait moyennant la remise d’un congé de trois mois. Ces trois mois peuvent être mis à profit par le colocataire sortant, le bailleur ou les autres colocataires pour trouver un remplaçant. Le remplaçant devra être agréé à la fois par le bailleur et par les autres colocataires. Ils ne pourront, toutefois, refuser l’entrée d’un nouveau colocataire dans le logement collectif que pour de « justes motifs ». Peuvent constituer des justes motifs une mésentente entre les colocataires restants et le candidat par exemple, ou encore en l’absence de revenus suffisants du candidat remplaçant. L’existence ou non de « justes motifs » au refus d’agrément sera, en cas de désaccord entre parties, soumise à l’appréciation du juge.

Si à l’expiration du terme de trois mois, le colocataire sortant n’est pas remplacé dans la colocation, il devra payer une indemnité.

L’indemnité sera payée aux autres colocataires. En effet, ces derniers restent solidairement tenus du paye-ment de l’intégralité du loyer malgré le fait que le colo-cataire sortant n’a pas été remplacé. Le montant de l’indemnité sera de trois fois la part du colocataire dans le montant du loyer. Pour connaître la part du coloca-taire sortant dans le payement du loyer, il faudra soit se référer au pacte de colocation, soit se référer à la part du loyer qu’il a effectivement supportée pendant qu’il était partie au bail de colocation.

Article 69

La disposition commentée tire les conséquences du fait que la sortie d’un colocataire et son remplacement dans la colocation ne met pas fin au bail.

L’alinéa 1er prévoit que le remplaçant du colocataire sortant succède à ses droits et obligations pour la durée du bail restante. Cela vaut tant pour les droits et obliga-tions qui naissent du contrat de colocation que ceux qui naissent du pacte de colocation.

L’alinéa 2 prévoit qu’un avenant au bail est conclu entre le bailleur, les colocataires restants et le nouveau colocataire.

L’alinéa 3 prévoit que l’obligation d’enregistrer le bail repose sur le colocataire entrant.

Article 70

L’article 68 est relatif à l’état des lieux.

Son alinéa 1er prévoit qu’un avenant à l’état des lieux des parties communes et des parties privatives qui concernent les colocataires entrant et sortant est dressé à chaque entrée et à chaque sortie du bail de coloca-tion. Cet avenant est dressé entre colocataires unique-ment. Dans la mesure où un avenant à l’état des lieux est imposé lors de chaque sortie de colocation et chaque entrée dans la colocation, les frais relatifs aux avenants pourraient rapidement représenter une charge impor-tante pour le bailleur, et le cas échéant du ou des colo-cataires restants.

L’alinéa 2 vise à éviter cet écueil en mettant à charge du colocataire sortant les frais relatifs à son état des lieux de sortie. S’il est remplacé dans la colocation, l’alinéa prévoit que les frais relatifs à l’avenant établi à l’occa-sion du changement de colocataires est partagé entre les colocataires entrant et sortant.

Article 71

L’article commenté introduit une nouvelle faculté de résiliation du bail de colocation, par le bailleur. Lorsque la moitié des colocataires signataires du bail initial ont donné leur congé en vue de se libérer de leurs obliga-tions avant le terme du bail comme prévu par l’article 53, le bailleur peut mettre fin au bail. Il doit, dans ce cas, donner un préavis de six mois.

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Il a semblé légitime de permettre au bailleur dont la moitié de ses cocontractants a changé depuis la conclu-sion du bail, de mettre fin à celui-ci. Rien n’interdit, bien évidemment, la conclusion d’un nouveau bail avec tout ou partie des colocataires qui n’avaient pas donné leur congé avant le terme du bail.

Article 72

L’article commenté est relatif au pacte de colocation. Il prévoit que les colocataires signent un pacte de colo-cation. La conclusion de ce pacte de colocation est un élément constitutif du bail de colocation telle que le pré-voit la définition à l’article 2, 2°.

Le pacte de colocation doit être conclu dans le respect des formes prévues par les alinéas 2 et 3.

En cas d’absence de pacte de colocation entre les pre-neurs, les dispositions applicables au bail seront celles reprises dans le tronc commun. Toutefois, si l’un des preneurs affecte le bien à sa résidence principale avec l’accord exprès tant des autres preneurs que du bailleur, les dispositions relatives à la résidence principales s’ap-pliqueront.

L’alinéa suivant prévoit ce que contient le pacte de colocation.

Le 6° de l’alinéa 4 précise que le pacte de colocation contient les modalités d’arrivée, de départ et de rempla-cement d’un colocataire. Ces modalités sont complé-mentaires au régime impératif prévu en cas de départ anticipé d’un colocataire. Elles viennent compléter ce régime et non y déroger.

Article 73

Cette disposition n’appelle pas de commentaire.

Article 74

L’article commenté prévoit que les dispositions conte-nues aux articles 65 à 73 du présent chapitre sont impé-ratives.

Article 75


Chapitre 5 – Dispositions particulières relatives au bail étudiant

N’est visé ici que le bail conclu par ou pour le compte d’un étudiant. Si plusieurs étudiants concluent un bail et souhaitent bénéficier des règles relatives au bail étu-diant, un bail devra être conclu séparément pour chaque étudiant. Si plusieurs étudiants louent un bien ensemble et sont unis par un seul bail, soit ils concluent un bail de droit commun, soit ils concluent un pacte de coloca-tion entre eux et ils seront alors soumis aux règles appli-cables au régime de colocation.

Les termes « dans le cadre de l’accomplissement de ses études » permettent de faire la distinction entre la location d’un bien par ou pour le compte d’un étudiant, en vue de permettre à celui-ci de se rapprocher de son

lieu d’étude et d’y étudier, de tout autre habitation que pourrait louer un étudiant tel que, par exemple, une habi-tation de vacances.

Les termes « aux conditions du présent chapitre », combiné au fait que l’article 58 prévoit que l’article 1er est impératif, impliquent que dès qu’un bail d’habitation relatif à la location d’un bien est conclu par ou pour le compte d’un ou de plusieurs étudiants, il tombe dans le champ d’application du présent chapitre.

Article 76

La disposition commentée rend applicable au bail étudiant les articles 58, §3 et 63 du chapitre 3 du présent Décret.

L’article 58, §3, permet à chacune des parties de demander au juge de paix la révision des frais et charges.

L’article 63 quant à lui protège le preneur en cas de transmission du bien loué. Si le bail a date certaine, l’acquéreur sera subrogé aux droits et aux obligations du bailleur et si le bail n’a pas date certaine mais que le locataire occupe le bien depuis plus de six mois, le nouvel acquéreur sera également subrogés aux droits et aux obligations du bailleur. Dans ce cas, il pourra cepen-dant mettre fin au bail pour les motifs et dans les condi-tions visées à l’article 55, §§2 à 4, soit pour occupation personnelle, pour effectuer des travaux ou sans motif avec versement d’une indemnité. L’article 55 s’appli-quera donc, dans l’hypothèse visée à l’article 63, §2, même en dehors d’un bail de résidence principale, en ce qu’il fixe les motifs et les conditions de résiliation du bail.

Article 77

La disposition commentée prévoit l’application des règles relatives au bail de résidence principale à l’étu-diant lorsque celui-ci y établit sa résidence principale à l’exception des articles 55 et 60 du chapitre 3 du présent Décret. Conformément à l’article 52 du chapitre 3, cette affectation du bien à la résidence principale peut avoir lieu lors de l’entrée en jouissance avec l’accord exprès du bailleur.

Les dispositions du chapitre 3 s’appliquent sans pré-judice des règles particulières définies par le chapitre 5.

L’exclusion des dispositions du chapitre 3 relatives à la durée du bail et à la sous-location s’explique par le fait que ces questions sont organisées par les articles 80 et 81 du projet de Décret pour la durée du bail étudiant et par l’article 82 pour la sous-location étudiante.

La disposition commentée vise notamment les étu-diants étrangers qui doivent avoir une résidence princi-pale en Belgique pour poursuivre leurs études.

Article 78

L’article commenté permet au Gouvernement de fixer un label de qualité pour le logement étudiant et d’en fixer les conditions. Il s’agira notamment de prévoir des normes de qualités à atteindre, voir des éventuels inci-tants, qui permettront de favoriser la mise sur le marché

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de logements étudiants exemplaires. Ce label de qualité se distingue du permis de location tel que prévu par le Code wallon du logement et de l’habitat durable.

Article 79

L’article commenté prévoit les modalités et les délais de communication de la preuve de la qualité d’étudiant.

Le paragraphe 1er prévoit que le preneur communique au bailleur une attestation d’inscription régulière dans un établissement d’enseignement secondaire ou supé-rieur, lors de la signature du bail ou un mois avant sa prorogation. Ce paragraphe prévoit, toutefois, que le preneur peut à ce moment-là ne communiquer qu’une copie de sa demande d’inscription ou une attestation sur l’honneur de l’introduction d’une telle demande. Cette disposition a pour but de permettre la signature de contrats de bail étudiants malgré le fait qu’une inscrip-tion n’est pas encore effective.

Le paragraphe 2 prévoit logiquement que, si le pre-neur n’a pas communiqué d’attestation d’inscription régulière lors de la signature du bail ou un mois avant sa prorogation, il doit impérativement la communiquer dans les trois mois de son entrée dans les lieux loués ou dans les trois mois qui suivent la prorogation du bail. Le délai laissé à l’étudiant pour lui permettre d’apporter la preuve de sa qualité d’étudiant a été fixé à trois mois prorogeable afin de s’assurer que l’étudiant puisse obte-nir auprès de son institution la preuve demandée. Cette demande est motivée : par exemple s’il n’a pas encore reçu le document de l’établissement d’enseignement secondaire ou supérieur ou, s’il est parti à l’étranger et se retrouve dans l’incapacité de le remettre dans le délai initial, s’il est en stage et qu’il ne lui est pas possible de réaliser les démarches auprès de l’établissement d’ensei-gnement secondaire ou supérieur… Il s’agit à nouveau de responsabiliser l’étudiant. Elle est introduite auprès du bailleur avant l’expiration du délai de 3 mois.

Le bail d’étudiant étant en principe conclu pour une durée d’un an en vertu de l’article 80, il est prévu que l’attestation d’inscription régulière doit couvrir une partie significative de la durée du bail et pas nécessaire-ment toute la durée du bail. Une année d’études ne dure pas nécessairement un an.

L’alinéa 2 du paragraphe 2 tire les conséquences du défaut de communication de l’attestation d’inscription régulière dans le délai prévu à l’alinéa 1er : le bail n’est pas un bail étudiant au sens du présent chapitre. Les dispositions particulières en matière de durée du bail (article 80), de résiliation par le preneur (article 81, §1er), et de sous-location (article 82) ne s’appliquent alors pas. Seules les dispositions générales applicables au bail d’habitation figurant dans le chapitre 2 du présent Décret s’appliquent.

Article 80

L’article commenté fixe la durée du bail et les condi-tions de résiliation du bail par chacune des parties à l’expiration du terme convenu ou réputé.

L’alinéa 1er, prévoit que le bail étudiant est réputé conclu pour un an, sauf si les parties ont convenu d’une

durée inférieure. Le bail étudiant peut, donc, être conclu pour une durée maximale d’un an. Cela n’exclut pas qu’il puisse être reconduit. Le bail prend fin au terme convenu ou réputé moyennant un préavis d’un mois donné par l’une ou l’autre partie.

Le terme convenu vise l’hypothèse d’un contrat de bail étudiant conclu pour une durée inférieure à un an en exécution de l’alinéa 1er. Le terme réputé vise l’hypo-thèse d’un bail étudiant dont les parties n’ont pas expres-sément convenu qu’il aurait une durée inférieure à un an, ou dont les parties ont convenu qu’il aurait une durée supérieure à un an. En effet, en exécution de l’alinéa 1er du présent article, le bail étudiant est réputé conclu pour un an dans ces deux hypothèses.

L’alinéa 2 prévoit que si l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur au terme de la durée d’un an, le bail est prorogé pour une durée d’un an aux mêmes conditions

L’alinéa 3 prévoit que si le bail étudiant a été conclu pour une durée inférieure à un an et que l’étudiant conti-nue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé avoir été conclu pour une période d’un an à compter de la date à laquelle le bail initial de moins d’un an est entré en vigueur.

Article 81

La disposition, dans son paragraphe 1er, prévoit des conditions particulières de résiliation du bail par le pre-neur avant l’expiration du terme convenu ou réputé.

L’alinéa 1er prévoit que le preneur peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de deux mois et le versement d’une indemnité complémentaire équi-valente à trois mois de loyer.

L’alinéa 2 prévoit que ce préavis ne pourra être donné après le 15 mars. Il s’agit ici d’éviter une généralisation des préavis donnés fin mars pour éviter le paiement des mois d’été. Ceci pourrait avoir pour conséquence une hausse généralisée des loyers des kots pour pallier cette pratique. Cet alinéa 2 permettra d’éviter cet effet per-vers.

L’alinéa 3 prévoit que l’indemnité de deux mois n’est pas due :

Premièrement, lorsque le preneur communique au bail-leur les documents justifiant l’irrecevabilité de son ins-cription, son refus d’inscription ou un abandon d’études formalisé. La volonté du Gouvernement est qu’un étu-diant qui se trouve dans l’une des trois situations puisse se libérer plus facilement de ses obligations vis-à-vis du bailleur. La suppression de l’indemnité dans les trois hypothèses visées donne cette souplesse. L’abandon d’études vise les situations où l’étudiant met réellement fin à ses études pour se rendre disponible sur le marché du travail et dispose donc d’une attestation d’abandon de l’établissement d’enseignement secondaire ou supérieur dans lequel l’étudiant est inscrit. Une telle démarche implique le renoncement aux allocations familiales.

Deuxièmement, lorsque le preneur cède son bail avant la fin du délai de préavis avec l’accord préalable du bailleur.

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Troisièmement, quand un des parents de l’étudiant ou un autre responsable qui pourvoit à son entretien décède. Ce responsable pourrait être une personne cohabitant ou mariée avec un des parents de l’enfant, un membre de sa famille, un ami, etc qui pourvoirait à son entretien en remplacement et/ou à défaut que ses deux parents le fassent, quelle qu’en soit la raison.

Article 82

L’article 82 est relatif à la sous-location dans le cadre d’un bail étudiant. Il fixe les règles particulières qui s’y appliquent dans l’hypothèse où l’étudiant est amené à être éloigné de son lieu d’étude habituel pour une période supérieure à un mois en vue de la poursuite de ses études. Sont visés : un départ à l’étranger ou dans un autre établissement d’enseignement secondaire ou supérieur dans le cadre de programme Erasmus ou simi-laires, les stages… Est par contre exclu un retour chez les parents, un départ vers un couvent ou autres pour la préparation des examens.

Le paragraphe 1er prévoit que l’accord du bailleur sur la sous-location est présumé si, dans les deux mois sui-vant la notification faite au bailleur du projet de l’étu-diant de sous-louer le bien pendant un éloignement du lieu d’accomplissement des études pendant une durée supérieure à un mois dans le cadre de l’accomplissement des études, le bailleur n’a pas manifesté son refus. Cette possibilité vise particulièrement la situation du séjour à l’étranger d’un étudiant pour poursuivre une partie de ses études.

L’alinéa 3 du paragraphe 1er prévoit que, sous réserves de celles qui figurent dans le paragraphe 2, les règles qui s’appliquent au preneur étudiant s’appliquent également au sous-locataire étudiant dans ses rapports avec le loca-taire étudiant auquel il sous-loue le bien.

Le paragraphe 2 prévoit que la durée de la sous-loca-tion ne peut excéder la durée du bail principal étudiant restant à courir. Dans le cas où le locataire étudiant met fin anticipativement au bail principal, il doit donner son congé simultanément au bailleur et à son sous-locataire.

Le paragraphe 3 prévoit que le locataire étudiant et, le cas échéant, le signataire du bail sont seuls responsables du respect des obligations qui leur sont imposées par le présent article s’il sous-loue le bien faisant l’objet du bail étudiant auquel il est partie.

Article 83

Il n’appelle pas de commentaire.

Article 84

Cet article prévoit que, sauf si elles en disposent autre-ment, les dispositions du présent chapitre sont impéra-tives.

Chapitre 6 – Grille indicative des loyers

Article 85

La disposition précise l’intervention du Gouverne-ment dans la mise en œuvre de la grille de référence des loyers. Il est rappelé le caractère indicatif de cette grille. Cette grille est construite sur la base de critères objectifs validés scientifiquement.

Le paragraphe 2, alinéa 1er, précise l’existence de cri-tères minimums à prendre en en compte et un découpage géographique. L’alinéa 2 renvoie aux définitions des concepts minimums (superficie, locaux sanitaires, etc.) du Code pour déterminer les attributs de l’habitation.

L’alinéa 3 garantit aux acteurs une prise en compte de la localisation. Le «secteur géographique» donnera de la marge ultérieurement pour faire les découpages per-tinents sans consommer trop de moyens financiers pour la collecte de données (par exemple : des ensembles de communes rurales et des découpages intra-urbains pour les grandes villes). Cette formulation assure qu’il y aura un découpage géographique (et non plus une grille pour toute la Wallonie erronément déclinée au niveau com-munal).

L’alinéa 4 permet de sortir de la liste limitative des dix critères arbitrés précédemment et de permettre – tout en évitant l’inflation de ces critères – de laisser s’ajou-ter des critères comme le garage, le jardin, l’étage et le balcon pour l’appartement, l’ascenseur, la seconde salle de bains, le chauffage central « haute performance », etc.

L’alinéa 5 permet de laisser une marge de manoeuvre pour une négociation du montant du loyer. La fourchette appliquée dans le cadre de l’expérience pilote est de 20%.

Le paragraphe 3, alinéa 1er, prévoit l’actualisation annuelle des données.

L’alinéa 2 exclus un certain nombre d’habitations ou logements qui par leur qualité pourraient artificiellement tirer le marché à la baisse (logements d’utilité publique) ou à la hausse (colocations). Il s’agit également d’évi-ter que la grille ne soit appliquée à des cas trop uniques pour être évalués régulièrement par le marché. Par « atypique », on vise les châteaux, fermes, appart-hôtel, résidences-services, notamment. Par « insolite », on vise les yourtes, péniches ou églises transformées en héber-gement, etc.

Les « catégories de logement » incluent les critères intrinsèques au logement (définition statistique du type appart/maison, etc.) et les « secteurs géographiques » incluent les critères extrinsèques au logement (définition statistique). Le SNPC et les associations de locataires trouveront ici une garantie de critères détaillés.

Le Gouvernement est appelé à valider la méthode scientifique, en ce compris la liste des variables expli-catives à intégrer dans le modèle. Le modèle devra être construit sur un ensemble de variables dont l’objectivité

21

devra être validée scientifiquement et devra faire l’objet de tests de robustesse statistique. L’absence d’auto-cor-rélation des données utilisées devra également être véri-fiée.

Chapitre 7 – Disposition modificative

Article 86

Dès lors qu’il est envisagé d’abroger la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil et d’insérer les dispositions particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur dans le chapitre 3 du décret en projet, il convient de modifier l’article 1344ter, §1er, du Code judiciaire en vue de remplacer le renvoi que fait cette disposition à la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil par un renvoi au chapitre 3 du décret en projet.

Chapitre 8 – Disposition transitoire

Article 87

La disposition précise les exceptions au principe selon lequel les dispositions du présent projet et les modifica-tions qu’elles portent s’appliquent aux effets futurs des contrats en cours.

L’article 3 du présent Décret impose que le bail se constate par un écrit. Le paragraphe 1er, 1°, prévoit qu’il ne s’appliquera qu’aux contrats conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret. Les contrats verbaux en cours ne devront, donc, pas tous obligatoirement être constatés par écrit à la suite de l’en-trée en vigueur du décret. Par contre, tous les nouveaux baux d’habitation et les contrats renouvelés à la date d’entrée en vigueur du décret devront obligatoirement faire l’objet d’un écrit. Ne sont ici visés que les nou-veaux baux et les baux renouvelés et non les baux fai-sant l’objet d’une prorogation. Une prorogation consiste à prolonger la situation initiale alors qu’un renouvelle-ment suppose la conclusion d’un nouveau contrat.

Le nouvel article 17, §2, du present décret ne s’ap-plique qu’aux contrats conclus ou renouvelés à dater de son entrée en vigueur. Ne sont pas visés ici les contrats faisant l’objet d’une prorogation. Les parties aux contrats de baux en cours ne sont pas tenues de contracter une assurance couvrant la responsabilité du locataire en cas d’incendie, même si la couverture de la responsabilité du preneur reste bien entendu vivement recommandée.

Le nouvel article 55, §6, ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret. Ne sont pas visés ici les contrats faisant l’objet d’une prorogation. Il prévoit la possibilité, pour

le preneur d’un bail de courte durée affecté à sa rési-dence principale, de mettre anticipativement fin à son bail, moyennant un congé de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Dès lors que les contrats de courte durée en cours ne peuvent être résiliés antici-pativement, il y a lieu, afin de respecter les prévisions et volontés des parties, de ne rendre applicable cette faculté de résiliation anticipée par le preneur qu’aux contrats conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret.

Les chapitres 4 et 5 du présent décret, qui instaurent des régimes juridiques nouveaux, ne s’appliquent qu’aux contrats conclus à dater de l’entrée en vigueur du présent décret.

Chapitre 9 – Disposition abrogatoire

Article 88

Il abroge la section I du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil est abrogée pour ce qui relève bu bail d’habitation, ainsi que la section II du Chapitre II du Titre VIII du Code civil introduite par la loi du 20 février 1991.

Chapitre 10 – Habilitation du Gouvernement en vue d’une codification

Article 89

Cette disposition habilite le Gouvernement à codi-fier les dispositions du Code wallon du logement et de l’habitat durable du 29 octobre 1998 et les dispositions du présent décret, en tenant compte des modifications expresses ou implicites que ces dispositions auraient subies au moment où la codification sera établie.

Comme indiqué dans l’exposé des motifs, cette codi-fication constituera la deuxième étape de l’appropriation des nouvelles compétences de la Région en matière de bail d’habitation.

Cette disposition prévoit également que le Parlement confirmera les dispositions codifiées. Elles entreront en vigueur au plus tôt à la date de cette confirmation légis-lative. Il s’agira de la troisième étape de l’appropriation des nouvelles compétences de la Région en matière de bail d’habitation.

Chapitre 11 – Disposition finale

Article 90


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Le Gouvernement wallon,

Sur proposition de la Ministre du Logement;

Après délibération,

ARRÊTE :La Ministre du Logement est chargée de présenter au

Parlement wallon le projet de décret dont la teneur suit :

Chapitre Ier – Champ d’application et définitions

Article 1er

§1er. Le présent décret règle une matière visée à l’ar-ticle 6, §1er, IV, 2°, de la loi spéciale de réformes ins-titutionnelles du 8 août 1980. Il s’applique aux baux d’habitation définis à l’article 2, 1°.

Art. 2

Au sens du présent décret, on entend par :

1° le bail d’habitation ci-dessous nommé « bail » : le bail relatif à un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci destiné à servir d’habitation, à l’exclusion des hébergements touristiques au sens du code wallon du tourisme;

2° bail de colocation : la location d’un même bien par plusieurs preneurs ayant signé un pacte de colocation au plus tard à la signature du contrat de bail et dont la date de signature est reprise dans le contrat de bail. Il est formalisé par la conclusion d’un contrat unique entre les preneurs et le bailleur. L’habitation prise en location comprend au minimum une pièce d’habita-tion ou un local sanitaire commun à tous les preneurs;

3° le colocataire : le preneur partie au bail de coloca-tion. Deux personnes formant un couple marié ou de cohabitants légaux ne peuvent être colocataires entre eux. Le couple marié ou de cohabitants légaux peut néanmoins former un des preneurs dans un bail de colocation;

4° le pacte de colocation : la convention conclue entre les colocataires qui fixe leurs droits et devoirs réciproques;

5° le bail étudiant : le bail d’habitation relatif à la loca-tion d’un bien, par ou pour le compte d’un étudiant, dans le cadre de l’accomplissement de ses études et aux conditions du chapitre 5;

6° l’étudiant : la personne qui est régulièrement inscrite et poursuit ses études dans un établissement d’ensei-gnement secondaire ou supérieur, pour autant qu’il apporte la preuve de son inscription régulière dans les formes et délais fixées par l’article 79, §2;

7° les études dans un établissement d’enseignement secondaire : les études dispensées au sein d’établis-sements d’enseignement secondaire, organisées ou subventionnées sous la forme d’un enseignement ordi-naire ou spécialisé au sens du décret du 24 juillet 1997 définissant les missions prioritaires de l’enseignement fondamental et de l’enseignement secondaire et orga-nisant les structures propres à les atteindre;

8° les études dans un établissement d’enseignement supérieur : les études de premier, deuxième ou troi-sième cycle dispensées au sein des établissements d’enseignement supérieur visés dans les articles 10 à 13 du décret du 7 novembre 2013 définissant le pay-sage de l’enseignement supérieur et l’organisation académique des études.

Chapitre II – Dispositions générales relatives aux baux d’habitation

Section 1 - Éléments essentiels du contrat de bail

Art. 3

§1er. Tout bail se constate par un écrit.

Cet écrit contient à tout le moins :

1° l’identité de toutes les parties contractantes, à savoir :

a) pour les personnes physiques, leurs nom et deux premiers prénoms, leurs domicile, date et lieu de naissance;

b) pour les personnes morales, leur dénomination sociale et leur numéro d’entreprise visé à l’article III, 17°, du Code de droit économique; à défaut de s’être vu attribuer le numéro d’identification précité, celui-ci est remplacé par le siège social;

2° la date de prise en cours;3° la durée du bail;4° le type de bail;5° la désignation de toutes les pièces et parties d’im-

meuble couvrant l’objet locatif;6° le montant du loyer hors charge;7° le montant des charges communes éventuelles;8° le montant des charges privatives si celles-ci ont un

caractère forfaitaire;9° l’indication du caractère forfaitaire ou provisionnel

des charges privatives et communes éventuelles; 10° dans le cas d’immeubles à habitations multiples,

si le montant des charges n’est pas forfaitaires, le mode de calcul des charges et la répartition effec-tuée;

11° l’existence de compteurs individuels ou collectifs.

PROJET DE DÉCRET relatif au bail d’habitation

23

Concernant le 1°, b), lorsqu’une partie à un tel acte ne s’est pas encore vu attribuer de numéro d’entreprise, elle le certifie dans l’acte ou dans une déclaration complétive signée au pied de l’acte.

La partie qui manque à son obligation d’identifica-tion par le numéro visé à l’alinéa 2, supporte toutes les conséquences de l’absence d’enregistrement du bail.

§2. La partie contractante la plus diligente peut, faute d’exécution dans les huit jours d’une mise en demeure signifiée par envoi recommandé ou par exploit d’huis-sier, contraindre l’autre partie, par voie procédurale s’il y échet, à dresser, compléter ou signer une convention écrite selon le paragraphe 1er et requérir si besoin que le jugement vaille bail écrit.

La compétence du juge est limitée par l’existence pré-alable d’un contrat oral entre les parties.

§3. Le Gouvernement arrête un modèle-type de contrat de bail à valeur indicative.

Art. 4

Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécu-tion, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.

Section 2 - Communication publique

Art. 5

§1er. Sans préjudice de l’article 34, §4, et 36, du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergé-tique des bâtiments et des sanctions qui sont attachées à la violation de ces dispositions, toute communication publique ou officielle de mise en location contient à tout le moins :

1° le montant du loyer hors charges;2° le caractère forfaitaire ou provisionnel des charges

privatives et communes éventuelles;3° le montant des charges communes éventuelles;4° le montant des charges privatives si celles-ci ont un

caractère forfaitaire.§2. Tout non-respect par le bailleur ou son mandataire

des obligations visées au paragraphe 1er peut entraîner le paiement d’une amende administrative fixée entre 50 euros et 200 euros.

Les communes, en tant qu’autorité décentralisée, peuvent constater, poursuivre et sanctionner les manque-ments aux obligations du présent article. La commune compétente est celle où le bien est situé. Ces manque-ments sont constatés, poursuivis et sanctionnés selon les formes, délais et procédures visés aux articles 6, 7, 20, 21, §§1er et 3, 25, 26, §§1er et 3, 27 alinéas 1er et 4, 30, 31, 33 alinéa 1er, 43 et 44 de la loi du 24 juin 2013 relative aux sanctions administratives communales.

Section 3 - Droits et obligations du bailleur

Art. 6

Le bailleur choisit le preneur librement et sans discri-mination, au sens du décret du 6 novembre 2008 relatif à la lutte contre certaines formes de discrimination.

Le bailleur peut solliciter auprès du candidat preneur les données générales suivantes en vue de procéder à la sélection et à la conclusion du contrat de bail, et le cas échéant, les justificatifs y afférents :

1° nom et prénom du ou des candidats preneurs;2° un moyen de communication avec le candidat;3° l’adresse du candidat;4° la date de naissance ou, le cas échéant, une preuve de

la capacité à contracter;5° la composition de ménage;6° l’état civil du preneur s’il est marié ou cohabitant

légal;7° le montant des ressources financières dont dispose le

candidat-preneur;8° la preuve du paiement des trois derniers loyers.

Aucune autre donnée ne peut être exigée de la part du bailleur à moins qu’elle poursuive une finalité légitime et que la demande soit justifiée par des motifs sérieux, proportionnés avec la finalité poursuivie.

L’alinéa 3 s’applique sans préjudice pour les opéra-teurs immobiliers de requérir les informations néces-saires à l’exercice de leurs missions définies dans le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable.

Cet article est d’ordre public.

Art. 7

Le bailleur :

1° délivre au preneur la chose louée en bon état de répa-rations de toute espèce;

2° entretient cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée et y fait toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives;

3° en fait jouir paisiblement le preneur;4° ne change pas la forme de la chose louée.

Art. 8

Les réparations réputées locatives occasionnées uni-quement par la vétusté ou force majeure sont à charge du bailleur.

Art. 9

§1er. Sauf dans l’hypothèse d’une location de biens meubles ou d’un bail à rénovation, l’habitation louée répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habi-tabilité visées aux articles 3 à 4bis du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable.

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§2. Si l’habitation louée ne répond pas aux exigences élémentaires visées au paragraphe 1er, et si le bailleur, préalablement mis en demeure, n’exécute pas les tra-vaux nécessaires pour mettre le bien loué en confor-mité, le preneur, lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable, peut soit exiger l’exécution de ces travaux, soit demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts.

En attendant l’exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer.

Art. 10

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Art. 11

Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, sui-vant les circonstances, demander la résolution du bail.

Art. 12

Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Art. 13

Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Section 4 - Droits et obligations du preneur

Art. 14

Le preneur :

1° use de la chose louée en bon père de famille, et sui-vant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° paye le prix du bail aux termes et délais convenus.

Art. 15

Le preneur est tenu des réparations locatives ou de menu entretien. On entend par réparations locatives ou de menu entretien les réparations de minimes importances et dues à l’utilisation normale des lieux par le preneur.

Art. 16

Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Art. 17

§1er. Le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute.

§2. La responsabilité du preneur visée au paragraphe 1er est couverte par une assurance.

Sauf si les parties en conviennent autrement, le preneur contracte cette assurance préalablement à l’entrée dans les lieux. Il apporte la preuve du paiement des primes annuellement. Si le preneur reste en défaut d’apporter la preuve du paiement des primes dans le mois suivant l’entrée dans les lieux ou, ultérieurement, dans le mois suivant la date anniversaire de l’entrée dans les lieux, le bailleur peut solliciter auprès de son organisme assureur assurant l’habitation d’ajouter, au profit du preneur, une clause d’abandon de recours à son contrat d’assurance « habitation ». Dans ce cas, il peut en répercuter le coût au preneur. La franchise peut être laissée à charge du preneur si sa responsabilité est engagée.

Art. 18

Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de son habitation ou de ses sous-locataires.

Art. 19

En cas de résolution par la faute du preneur, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps néces-saire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Art. 20

Le preneur qui ne garnit pas le bien d’habitation de meubles suffisants, peut être expulsé, à moins qu’il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer.

Art. 21

Si, durant le bail, la chose louée a besoin de répara-tions urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin ou si des travaux économiseurs d’énergie dont la liste est établie par le Gouvernement sont réalisés aux conditions fixées par celui-ci, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Si ces réparations ou ces travaux économiseurs d’énergie durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations ou les travaux économiseurs d’éner-gie sont de telle nature qu’ils rendent inhabitable ce qui

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est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Art. 22

Si le preneur a été troublé dans sa jouissance par suite d’une action concernant la propriété du fonds, il a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail, pourvu que le trouble et l’empêchement aient été dénoncés au bailleur.

Art. 23

Si ceux qui ont commis les voies de fait prétendent avoir quelque droit sur la chose louée ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l’exercice de quelque servitude, il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors d’instance, s’il l’exige, en nommant le bailleur pour lequel il pos-sède.

Section 5 - Frais et charges imposés aux preneurs

Art. 24

§1er. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils correspondent à des dépenses réelles.

Ces frais et charges sont mentionnés dans un compte distinct.

Les documents établissant ces dépenses sont produits.

Dans le cas d’immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l’obligation est remplie dès lors que le bailleur fait par-venir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.

§2. Les dispositions contractuelles contraires au para-graphe 1er sont nulles.

Art. 25

§1er. Les sommes que le preneur aurait payées au-delà de celles dues en application du présent décret ou du contrat de bail, lui sont remboursées à sa demande.

Celle-ci est adressée au bailleur par envoi recom-mandé.

La restitution n’est toutefois exigible que pour les montants échus et payés au cours des 5 ans qui pré-cèdent cette demande.

L’action en recouvrement se prescrit dans le délai d’un an comme prévu à l’article 2273 du Code civil.



Art. 26

§1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu’une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l’indice santé tel que défini à l’article 2 de l’arrêté royal du 24 décembre 1993 portant exécution de la loi du 6 janvier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays.

Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l’indice de départ.

Le loyer de base est le loyer qui résulte de la conven-tion ou d’un jugement, à l’exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du preneur par le bail.

Le nouvel indice est l’indice santé du mois qui pré-cède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.

L’indice de base est l’indice santé du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.

§2. Les dispositions contractuelles dont l’effet excé-derait l’adaptation prévue au présent article sont réduc-tibles à celle-ci.

Section 7 - État des lieux

Art. 27

§1er. Les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit.

Le Gouvernement arrête un modèle-type d’état des lieux d’entrée à valeur indicative.

À défaut d’accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite dans les 15 jours suivants l’expiration du délai d’un mois désigne un expert pour procéder à l’état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel.

§2. Sauf convention contraire, l’état des lieux d’entrée comporte au minimum :




l’état du bien, des matériaux et des équipements ainsi que l’état général d’entretien et de propreté des pièces;

5° la description de l’état apparent, des éventuels dégâts et état de propreté de chaque pièce;

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6° l’état et le fonctionnement apparent des équipe-ments présents;




10° l’existence et la localisation des équipements en matière de sécurité visés à l’article 4bis du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable;


12° la signature du ou des auteurs chargés des consta-tations.

§3. Si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après que l’état des lieux d’entrée ait été établi, chacune des parties peut exiger qu’un avenant à l’état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs.

À défaut d’accord, la procédure prévue au paragraphe 1er est d’application, sauf en ce qui concerne les délais.

§4. Chaque partie peut requérir l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés.

§5. Sauf convention contraire, l’état des lieux de sortie comporte au minimum :

1° la date des constatations;2° l’identité et la qualité du ou des auteurs des consta-

tations;3° la désignation du bien objet de l’expertise;4° les références à la date du bail, à la date du procès-

verbal d’état des lieux locatif, à la durée d’occupa-tion des lieux et à tout avenant;

5° la référence à l’éventuel établissement des constata-tions matérielles des manquements et dégâts impu-tables au preneur;



8° les éventuelles observations relatives à des éléments ou documents restant à remettre;

9° le lieu et la date de signature;10° les signatures précédées de la mention « lu et

approuvé » des parties présentes ou de leur manda-taire;

11° la ou les signatures du ou des auteurs des constata-tions.

Cet état des lieux est établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur.

À défaut d’accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite avant la date de remise des clés désigne un expert pour procéder à l’état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel.

§6. Les paragraphes 1er et 3 sont impératifs.

Art. 28

§1er. S’il n’a pas été fait état des lieux détaillé, le pre-neur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.

§2. S’il a été fait un état des lieux détaillé entre le bail-leur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Section 8 - Modalités d’exécution et de fin de bail

Art. 29

Sans préjudice de l’article 39, le bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois.

Il ne pourra y être mis fin que moyennant un congé d’un mois.

Art. 30

Le congé peut être notifié soit par envoi recommandé, soit par exploit d’huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception.

Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

Art. 31

Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

Art. 32

Si à l’expiration du bail conclu pour une durée déter-minée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée.

Art. 33

Lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur, quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.

Art. 34

Sauf stipulation contraire, dans le cas de l’article 32, les obligations de la caution ne s’étendent pas aux obli-gations résultant du bail reconduit.

Art. 35

Le contrat de louage se résilie par la perte de la chose louée et est résolu par le défaut respectif du bailleur et du preneur, de remplir leurs engagements.

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Art. 36

Sans préjudice de l’article 55, §8, le contrat de louage n’est point résilié par la mort du bailleur.

Art. 37

La clause résolutoire expresse est réputée non écrite.

Art. 38

Le bail des meubles fournis pour garnir un bien d’ha-bitation, est censé fait pour la durée ordinaire des baux d’un bien d’habitation selon l’usage des lieux.

Art. 39

Le bail d’une d’habitation meublée est censé fait à l’année, quand il a été fait à tant par an, au mois, s’il a été fait à tant par mois, au jour, s’il a été fait à tant par jour.


Art. 40

Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le preneur qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins que soit réservé ce droit au bailleur ou à l’acquéreur par le contrat de bail.

Art. 41

S’il a été convenu, lors du bail, qu’en cas de vente l’acquéreur pourrait expulser le preneur, et qu’il n’ait été fait aucune stipulation sur les dommages et intérêts, le bailleur est tenu de l’indemniser d’un montant égal au prix du loyer, pendant le temps qui, suivant le présent décret ou le contrat de bail est accordé entre le congé et la sortie.

Art. 42

L’acquéreur qui veut user de la faculté, réservée par le bail, d’expulser le preneur en cas de vente, est, en outre, tenu de l’en avertir dans les délais prévus par le présent décret ou le contrat de bail.

Art. 43

Les preneurs ne peuvent être expulsés tant qu’ils n’ont pas reçus les dommages et intérêts prévus à l’article 41, soit du bailleur ou, à défaut, du nouvel acquéreur.

Art. 44

Si le bail n’est pas fait par acte authentique, ou n’a point de date certaine, l’acquéreur n’est tenu d’aucun dommages et intérêts.

Art. 45

L’acquéreur à pacte de rachat ne peut user de la faculté d’expulser le preneur, jusqu’à ce que, par l’expiration du délai fixé pour le réméré, il devienne propriétaire incom-mutable.

Section 10 - Décès du preneur

Art. 46

§1er. Sans préjudice de l’article 55, §8, le bail est rési-lié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité.

§2. Toute personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de six mois à la date du décès du preneur dispose d’un délai d’un mois prenant cours le jour du décès du preneur pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail.

Le bailleur dispose d’un délai d’un mois prenant cours le lendemain de la notification visée à l’alinéa 1er, pour notifier à son auteur son opposition à la reprise du bail pour de justes motifs.

À défaut d’opposition du bailleur dans le délai visé à l’alinéa 2, le bail est repris par la personne visée à l’ali-néa 1er dans les mêmes conditions que celles qui préexis-taient au décès du preneur.

§3. Si l’habitation est inoccupée, vide de tout bien au décès du preneur, le bailleur peut le faire constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu’il aura préalablement saisi par requête unilatérale. Dans cette hypothèse, par dérogation au §1er, le bail est résilié de plein droit à la date du constat sans préavis ni indemnité.

Si l’habitation est inoccupée et toujours garnie des biens du preneur décédé, le bailleur le fait constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu’il aura préalablement saisi par requête unilatérale. L’huissier réalise un inventaire des biens présents dans l’habitation. À l’issue du délai visé au §1er, le bailleur en dispose en bon père de famille à charge des ayants droit du preneur décédé.

§4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge com-pétent.

Section 11 - Sous-location

Art. 47

La sous-location est interdite sauf accord écrit et pré-alable du bailleur.

Le preneur qui n’affecte pas le bien loué à sa résidence principale ne peut sous-louer le bien en totalité ou en partie pour servir de résidence principale au sous-loca-taire.

28

Toutefois, lorsque le preneur est un opérateur immobi-lier au sens du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable, une association sans but lucratif ou une fonda-tion d’utilité publique soumis à la loi du 27 juin 1921 sur les associations sans but lucratif, les fondations, les partis politiques européens et les fondations politiques européennes, ou une Société à finalité sociale, il peut sous-louer le bien dans sa totalité à une ou plusieurs personnes physiques à condition que celles-ci soient des personnes démunies ou se trouvant dans une situation sociale difficile et qu’elles affectent exclusivement le bien à leur résidence principale, et pour autant que le bailleur ait donné son accord sur la possibilité de sous louer le bien à cette fin. Le bailleur est informé dès la signature du contrat.

La durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail principal restant à courir.

Le preneur doit préalablement informer le sous-loca-taire de sa qualité et de l’étendue de ses droits.

Lorsque le bailleur met fin au bail principal, le preneur notifie par envoi recommandé une copie du congé au sous-locataire au plus tard le quinzième jour suivant la réception du congé en lui signifiant que la sous-location prendra fin à la même date que le bail principal.

Sans préjudice de l’alinéa 4, lorsque le preneur met fin anticipativement au bail principal, il donne au sous-loca-taire, dans les huit jours suivant la notification du congé au bailleur, un congé de trois mois au moins notifié par envoi recommandé, accompagné d’une copie du congé qu’il donne au bailleur. Le preneur paie au sous-loca-taire une indemnité équivalente à trois mois de loyer.

Le preneur répond seul vis-à-vis du bailleur et du sous-locataire des conséquences qui résultent de l’inob-servation des dispositions du présent article.

Art. 48

Le sous-locataire n’est tenu envers le bailleur que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu’il puisse opposer des payements faits par anticipation.

Les payements faits par le sous-locataire, soit en vertu d’une stipulation portée en son bail, soit en conséquence de l’usage des lieux, ne sont pas réputés faits par anti-cipation.

Section 12 - Cession de bail

Art. 49

Sans préjudice de l’article 46, la cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future sauf convention contraire incluse dans l’accord sur la cession du bail.

Le preneur répond seul vis-à-vis du bailleur et du ces-sionnaire des conséquences qui résultent de l’inobserva-tion des dispositions du présent article.

Section 13 - Du bail à rénovation

Art. 50

Les parties peuvent convenir par écrit à tout moment que le preneur s’engage à réaliser à ses frais dans le bien loué des travaux déterminés, qui incombent au bailleur.

Elles doivent fixer le délai dans lequel ces travaux doivent être exécutés.

Dans ce cas, il peut être dérogé à l’article 9 du présent décret à la condition que les travaux envisagés visent à mettre le bien loué en conformité avec les exigences de cet article, que ces travaux soient décrits avec précision, que le début des travaux soit fixé dans un délai raison-nable et qu’aucun loyer ne soit exigible pendant la durée convenue pour ceux-ci, étant entendu que cette durée ne peut être inférieure à celle qui est raisonnablement nécessaire pour les effectuer.

En contrepartie des travaux, le bailleur s’engage à renoncer pendant une période déterminée, à la faculté de mettre fin au bail ou à la faculté de demander la révision du loyer, ou il s’engage à concéder au preneur une dimi-nution ou une remise de loyer.

À la demande de la partie la plus diligente, il est pro-cédé à une réception contradictoire des travaux au terme de leur réalisation.

Section 14 - Baux des biens des mineurs

Art. 51

L’article 595 du Code civil, relatif aux baux consentis par l’usufruitier, est applicable aux baux des biens des mineurs.

Chapitre III – Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale

du preneur

Section 1 - Champ d’application

Art. 52

§1er. Le présent chapitre s’applique aux baux d’habi-tation que le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale.

Est réputée non écrite la clause interdisant l’affec-tation des lieux loués à la résidence principale du pre-neur lorsqu’elle n’est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle des lieux, et n’est pas accompagnée de l’indi-cation de la résidence principale du preneur au cours du bail.

Le présent chapitre s’applique également si l’affec-tation à la résidence principale se fait en cours de bail avec l’accord écrit du bailleur. Dans ce cas, le bail prend cours à la date de cet accord.

29

§2. Le présent chapitre s’applique à la sous-location portant sur le bien d’habitation affecté à la résidence principale en exécution alinéas 1er et 3, conclue confor-mément à l’article 58 du présent chapitre, dans les limites prévues à ce même article.

Le présent chapitre s’applique également aux sous-locations conclues par les personnes morales visées à l’article 47, alinéa 3, dans les limites prévues à l’article 60, §2. Dans ce cas, le bail principal est lui aussi soumis aux dispositions du présent chapitre.

§3. Le présent chapitre n’est pas applicable lorsque le contrat par lequel le bien d’habitation est accordé au preneur est l’accessoire d’un contrat principal relatif à la fonction ou à l’activité du preneur.

§4. Le présent chapitre n’est plus applicable dès que prend fin l’affectation du bien loué à la résidence prin-cipale.

§5. Sauf si elles en disposent autrement, les règles du présent chapitre sont impératives.

Section 2 - Obligation d’enregistrement du contrat de bail

Art. 53

L’obligation d’enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge.

Art. 54

Après la période de deux mois visée à l’article 32, 5°, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré, le délai du congé et l’indemnité visée contractuellement, ou en vertu du présent décret, à la charge du preneur ne sont pas d’application, pour autant qu’une mise en demeure d’enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur dans les formes prévues à l’article 30, du présent décret, soit demeurée sans effet pendant un mois.

Section 3 - Durée du bail

Art. 55

§1er. Tout bail visé à l’article 50 est réputé conclu pour une durée de neuf années.

Il prend fin à l’expiration d’une période de neuf années moyennant un congé notifié par le bailleur au moins six mois avant l’échéance, et par le preneur au moins trois mois avant l’échéance.

À défaut d’un congé notifié dans le délai prévu à l’ali-néa précédent, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.

§2. Le bailleur peut mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l’avance, s’il a l’intention d’occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descen-dants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint

ou cohabitant légal, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les col-latéraux de son conjoint ou cohabitant légal jusqu’au troisième degré. Lorsque le congé est donné en vue de permettre l’occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l’entrée en vigueur du bail.

Le congé mentionne l’identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur. À la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de préavis.

L’occupation des lieux doit commencer dans l’année qui suit l’expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins.

Lorsque le bailleur, sans justifier d’une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l’occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.

Les parties peuvent cependant convenir d’exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.

§3. À l’expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l’avance s’il a l’intention de reconstruire, trans-former ou rénover l’immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux :

1° respectent la destination des lieux telle qu’elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme;

2° affectent le corps du bien d’habitation occupé par le preneur et;

3° soient d’un coût dépassant trois années du loyer affé-rent au bien loué ou, si l’immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les tra-vaux, d’un coût global dépassant deux années de loyer de l’ensemble de ces logements.

En vue d’assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyen-nant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.

À la demande du preneur, le bailleur lui commu-nique dans les deux mois à dater de sa demande, soit le permis d’urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnés d’une estimation détaillée du coût, soit un contrat d’en-treprise faute de quoi le preneur peut demander la nul-lité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de préavis.

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Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l’expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur.

Lorsque le bailleur, sans justifier d’une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les condi-tions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.

À la demande du preneur, le bailleur lui communique gratuitement les documents justifiant de la réalisation des travaux dans les conditions prévues au présent para-graphe.


§4. À l’expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l’avance, sans motifs, mais moyennant le verse-ment d’une indemnité.

Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l’expira-tion du premier ou du deuxième triennat.


§5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.

Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du pre-mier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la pre-mière, de la deuxième ou de la troisième année.

Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d’un mois. Dans ce cas, le preneur n’est pas redevable de l’indemnité prévue à l’alinéa 2.

§6. Par dérogation aux paragraphes 1er à 5, un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.

Il ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l’in-dexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans. L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail.

Il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Lorsque le bail a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois mois, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou sa prorogation.

Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu’après la première année de location, et aux conditions prévues au paragraphe 2, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.

À défaut d’un bail enregistré après la période de deux mois visée à l’article 32, 5°, du Code des droits d’enre-gistrement, d’hypothèque et de greffe ou d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occu-per les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sans préju-dice de l’application des articles 57 et 58.

§7. Par dérogation au paragraphe 1er, un bail peut éga-lement être conclu, par écrit, pour une durée supérieure à neuf ans.

Ce bail est régi par les dispositions des paragraphes 2 à 5.

Ce bail prend fin à l’expiration du terme convenu moyennant un congé notifié par le bailleur au moins six mois avant l’échéance, et par le preneur au moins trois mois avant l’échéance.

À défaut d’un congé notifié dans le délai conformé-ment à l’alinéa précédent, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.

L’indemnité due en application du paragraphe 4 du présent article par le bailleur qui met fin au bail à l’expi-ration du troisième triennat ou d’un triennat subséquent, est équivalente à trois mois de loyer.

§8. Par dérogation au paragraphe 1er, un bail écrit peut être conclu pour la vie du preneur. Le bail prend fin de plein droit au décès du preneur. Ce bail n’est pas régi par les dispositions des paragraphes 2 à 4 à moins que les parties n’en disposent autrement.

Section 4 - Prorogation pour circonstances exceptionnelles

Art. 56

Lorsque le bail vient à échéance ou prend fin par l’ef-fet d’un congé, le preneur qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation.

À peine de nullité, cette prorogation est demandée au bailleur par envoi recommandé, au plus tard un mois avant l’expiration du bail.

À défaut d’accord entre les parties, le juge peut accor-der la prorogation en tenant compte de l’intérêt des deux parties, et, notamment, du grand âge éventuel d’une des parties. Il en fixe la durée, qui doit être déterminée. Il peut également, s’il l’estime équitable, accorder dans ce cas une augmentation de loyer au bailleur qui lui en fait la demande et réduire, ou supprimer, l’indemnité due en application de l’article 55, §4.

Une seule demande de renouvellement de la proroga-tion peut être introduite, dans les mêmes conditions.

À défaut d’accord entre les parties, le juge peut l’ac-corder, également dans les mêmes conditions.

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Art. 57

Si elle n’a pas été exclue expressément, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l’article 26 du présent décret.

Si cette adaptation a pour effet d’augmenter le mon-tant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.

Cette adaptation ne s’opère qu’après que la partie inté-ressée en a fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

Pour les baux en cours au 1er avril 2016, la formule d’indexation des loyers est, jusqu’à l’échéance du contrat, la suivante : loyer de base multiplié par l’indice à la date anniversaire précédent et divisé par l’indice de départ.

Section 6 - Révision du loyer et des charges

Art. 58

§1er. Sans préjudice de l’article 50, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l’expiration de chaque triennat.

À défaut d’accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s’il est établi que par le fait de cir-constances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l’introduction de la demande.

Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l’introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué à l’exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l’article 9, alinéa 1er.

Si cette révision a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.

Le juge statue en équité.

L’action ne peut être intentée qu’entre le sixième et le troisième mois précédant l’expiration du triennat en cours.

Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l’ancien loyer demeurant provi-soirement exigible jusqu’à la décision définitive.

Dans le cas de l’article 55, §8, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.

§2. Si un bien fait l’objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur, le loyer de base ne peut, pendant neuf années successives, pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnel-lement adapté au coût de la vie, sauf si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de vingt pour cent au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué.

Nonobstant toute clause ou toute convention contraire, le juge réduit le loyer au loyer exigible en vertu du pré-cédent bail, proportionnellement adapté au coût de la vie, si le bailleur ne prouve pas que le loyer a été fixé conformément aux dispositions de l’alinéa 1er.

Le loyer proportionnellement adapté est calculé comme suit : loyer de base au début de la période de neuf années, multiplié par l’indice du mois précédant le mois de la conclusion du nouveau bail et divisé par l’indice du mois précédant le mois de la conclusion du bail au début de la période de neuf années.

§3. A tout moment, chacune des parties peut deman-der au juge de paix la révision des frais et charges forfai-taires ou leur conversion en frais et charges réels.

Le juge statue notamment sur la base de l’évolution des dépenses réelles.

Il décide la conversion si elle est possible.

Section 7 - Précompte immobilier

Art. 59

Le précompte immobilier afférent à l’habitation louée ne peut être mis à charge du preneur.

Section 8 - Sous location

Art. 60

§1er. Le preneur qui a contracté un bail d’habitation qu’il affecte à sa résidence principale ne peut donner la totalité du bien en sous-location.

Il peut sous-louer une partie de ce bien avec l’accord du bailleur et à condition que le reste du bien loué demeure affecté à sa résidence principale. Si le bien sous-loué est destiné à servir de résidence principale au sous-locataire, les droits et obligations du preneur et du sous-locataire sont, dans leurs rapports respectifs, déter-minés par le présent chapitre, sous réserve des alinéas 4 à 7 de l’article 47.

§2. La sous-location est permise aux conditions visées à l’article 47, alinéa 3, du présent décret, pour les per-sonnes morales qui y sont mentionnées. Les alinéas 4 à 7 de l’article 47 sont applicables à cette sous-location.

Art. 61

La prorogation du bail d’habitation est interdite en cas de sous-location.

32

Section 9 - Garantie

Art. 62

§1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l’ar-ticle 20 du présent décret, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garan-ties prévues à l’alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.

Les garanties mentionnées à l’alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressi-vement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution finan-cière.

Lorsque le preneur opte pour un compte individua-lisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert un privilège sur l’actif du compte pour toute créance résul-tant de l’inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.

Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu’il s’engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maxi-mum de trois ans, celle-ci est d’un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. L’institution financière devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin au versement de ses revenus profession-nels ou de remplacement dans l’institution en question, celle-ci est en droit de réclamer la reconstitution inté-grale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la possibilité de transférer celle-ci à une autre institution financière. Nonobstant la loi du 25 avril 2014 ‘relative au statut et au contrôle des établissements de crédit et des sociétés de bourse, une institution financière ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l’état de solvabilité du locataire. Le livre VII, titre IV, chapitre Ier, du Code de droit économique n’est pas d’applica-tion. Le Gouvernement peut modaliser l’obligation de l’institution financière de constituer une garantie ban-caire dans le cas où le candidat locataire est tenu, au moment de sa demande, par plus d’une autre obligation de reconstitution pour des garanties bancaires loca-tives octroyées antérieurement. Après une évaluation faite un an après l’entrée en vigueur de ce système, le Gouvernement pourra organiser une garantie publique pour couvrir les garanties octroyées par les institutions financières à certaines catégories de locataires qu’Il défi-nit, selon les modalités de financement qu’Il définit. Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l’institution financière, qui lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie. L’institution finan-cière dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie.

Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire, d’un montant équivalent à trois mois de loyer maximum, résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une insti-tution financière, c’est le CPAS qui effectue la demande auprès de l’institution financière qui l’accorde au profit du bailleur.

Le Gouvernement fixe le formulaire par lequel les ins-titutions financières attesteront, vis-à-vis des bailleurs, que la garantie locative est octroyée, peu importe la manière dont cette garantie est constituée.

§2. Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s’abstient de la placer de la manière prévue au para-graphe 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le mon-tant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.

Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l’obligation qui lui est imposée par le paragraphe 1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie.

§3. Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principale qu’en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s’est effectuée, qu’au profit de l’une ou l’autre des par-ties, moyennant production soit d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d’une copie d’une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement.


Art. 63

Si le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation.

Il en va de même lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l’acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 55, §§2 à 4, du présent décret, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authen-tique constatant la mutation de la propriété.

Section 11 - Intervention d’un tiers à la location de l’immeuble

Art. 64

Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location d’un bien d’habitation, sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention.

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Chapitre IV – Dispositions particulières relatives au bail de colocation

Art. 65

Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, les articles 56, 58, §3, 59 et 63 du présent décret s’ap-pliquent au bail de colocation.

Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, si, avec l’accord exprès de tous les colocataires et du bailleur, un des colocataires affecte le bien à sa rési-dence principale, les autres dispositions du chapitre 3 s’appliquent également.

Art. 66

Les colocataires sont solidairement tenus de l’en-semble des obligations qui découlent du bail.

Art. 67

Lorsque l’ensemble des colocataires mettent fin au bail, le congé doit être signé par chacun d’entre eux.

Art. 68

Le colocataire qui souhaite se libérer de ses obliga-tions avant le terme du bail, notifie simultanément au bailleur et à ses colocataires un congé de trois mois.

Après la période de trois mois visée à l’alinéa 1er, le colo-cataire qui a notifié son congé est libéré de ses obligations sans indemnité à condition que le bailleur et ses coloca-taires aient donné leur agrément sur son remplaçant, cet agrément ne pouvant être refusé que pour de justes motifs.

À défaut d’agrément, le colocataire visé à l’alinéa 1er est libéré de ses obligations à l’issue de cette période de trois mois moyennant le paiement d’une indemnité, équivalente à trois fois la part du colocataire dans le loyer, à ses colocataires.

Art. 69

Le remplaçant du colocataire qui s’est libéré de ses obligations avant le terme du bail succède à ses droits et obligations pour la durée du bail restante.

À l’arrivée de tout nouveau colocataire, les parties concluent un avenant au bail.

L’obligation d’enregistrement de l’avenant visé à l’alinéa 2 repose sur le nouveau colocataire.

Art. 70

À chaque départ et à chaque arrivée d’un colocataire, les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux qui visera les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes.

En cas de départ anticipé d’un colocataire, l’avenant à l’état des lieux est établi à ses frais ou à frais partagés avec son remplaçant s’il est remplacé dans la colocation.

Art. 71

Lorsque la moitié des colocataires signataires du bail initial ont chacun donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au bail en donnant un congé de six mois dans les formes et ce, dans le mois suivant la notification du dernier congé d’un colocataire.

Art. 72

Les colocataires signent un pacte de colocation.

Le pacte de colocation est établi en autant d’exem-plaires qu’il y a de colocataires.

À l’arrivée de tout nouveau colocataire, un avenant au pacte de colocation est conclu.

Le pacte fixe :

1° la répartition du loyer entre colocataires lorsque celle-ci n’est pas prévue par le contrat de bail;

2° la répartition des charges communes, privatives, for-faitaires ou provisionnelles entre colocataires;

3° l’inventaire des biens meubles précisant leur proprié-taire;

4° les modalités de conclusion des contrats d’approvi-sionnement relatifs aux charges;

5° les modalités de conclusion des contrats d’assurance relatifs au bien loué;

6° les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire;

7° les conditions de constitution et de libération de la garantie locative;

8° les modalités de résolution des conflits entre les colo-cataires.

Art. 73


Art. 74

Les dispositions contenues aux articles 65 à 73 du pré-sent décret sont impératives.

Art. 75

Le Gouvernement arrête un modèle-type indicatif de pacte de colocation.

Chapitre V – Dispositions particulières relatives au bail étudiant

Art. 76

Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, les articles 58, §3 et 63 du présent décret s’appliquent au bail étudiant.

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Art. 77

Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, si l‘étudiant, avec l’accord exprès du bailleur, et avec l’accord du preneur lorsque celui-ci n’est pas l’étudiant, affecte le bien à sa résidence principale, les autres dis-positions du chapitre 3 du présent décret s’appliquent également, à l’exception des articles 55 et 60.

Art. 78

Le Gouvernement peut créer et fixer les conditions et les modalités d’octroi d’un label « logement étudiant de qualité ».

Art. 79

§1er. Lors de la signature du bail ou un mois avant la prorogation du bail prévue à l’article 80, l’étudiant communique au bailleur une attestation d’inscription régulière dans un établissement d’enseignement secon-daire ou supérieur ou, à défaut, une copie de sa demande d’inscription ou une attestation sur l’honneur de l’intro-duction d’une telle demande.

À défaut pour l’étudiant de produire un des documents visés à l’alinéa 1er, le bail est régi par les dispositions du chapitre 2 du présent décret.

§2. Au plus tard dans les trois mois de son entrée dans les lieux loués ou dans les trois mois qui suivent la pro-rogation du bail prévue à l’article 80, l’étudiant apporte la preuve de sa qualité en produisant une attestation d’inscription régulière dans un établissement d’ensei-gnement secondaire ou supérieur pour la durée du bail ou une partie significative de celle-ci.

Avant l’expiration du délai visé à l’alinéa 1er, l’étu-diant, ou le preneur lorsque celui-ci n’est pas l’étudiant, sur demande motivée, peut solliciter auprès du bailleur une prorogation de ce délai pour une même durée.

À défaut pour l’étudiant de produire la preuve visée à l’alinéa 1er, le bail est régi par les dispositions du cha-pitre 2 du présent décret.

Art. 80

Sauf si les parties ont convenu d’une durée inférieure, le bail étudiant est réputé conclu pour une durée d’un an.

Il prend fin à l’expiration du terme convenu ou réputé moyennant un préavis d’un mois notifié par l’une ou l’autre partie. Au terme de la durée d’un an, si l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est prorogé pour une durée d’un an aux mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation.

Si le bail a été conclu pour une durée inférieure à un an, à défaut d’un congé notifié par l’une ou l’autre des parties et si l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé avoir été conclu pour une période d’un an à compter de la date à laquelle le bail initial de moins d’un an est entré en

vigueur. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial.

Art. 81

§1er. Le preneur peut, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un préavis de deux mois et le versement d’une indemnité de trois mois de loyer au bailleur.

Ce préavis ne peut toutefois être donné après le 15 mars.

L’indemnité n’est pas due si :

1° soit dans le mois suivant la notification de son congé, l’étudiant communique au bailleur les documents justifiant soit l’irrecevabilité ou le refus d’inscription dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur soit un abandon d’études attesté par l’éta-blissement d’enseignement;

2° soit, après accord écrit du bailleur sur une cession de bail et sur le remplaçant proposé par l’étudiant, l’étudiant, ou le preneur lorsque celui-ci n’est pas l’étudiant, cède son bail au plus tard le dernier jour du préavis. Le cessionnaire ne peut être refusé par le bailleur que pour de justes motifs;

3° soit en cas de décès d’un des parents de l’étudiant ou d’un autre responsable qui pourvoit à son entretien, moyennant preuve de ce décès, ainsi que la charge d’entretien qui pesait sur la personne décédée. L’ali-néa 2 du §1er du présent article n’est pas d’application en l’espèce.

§2. Le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

Art. 82

§1er. Avec l’accord explicite ou présumé du bailleur, l’étudiant amené à être éloigné de son lieu d’étude habi-tuel pour une période supérieure à un mois en vue de la poursuite de ses études, ou le preneur lorsque celui-ci n’est pas l’étudiant amené à être éloigné, peut sous-louer son habitation. L’accord du bailleur sur la sous-location est présumé si, dans les deux mois suivant la notifica-tion par envoi recommandé faite au bailleur du projet de l’étudiant de sous-louer le bien pendant un éloignement du lieu d’accomplissement des études pendant une durée supérieure à un mois dans le cadre de l’accomplissement des études, le bailleur n’a pas manifesté son refus. L’étu-diant apporte la preuve qu’il est amené à être éloigné de son lieu d’étude habituel pour une période supérieure à un mois en vue de la poursuite de ses études.

Le bien loué par ou pour le compte d’un étudiant ne peut être sous-loué que par ou pour le compte d’un étu-diant.

Les droits et obligations de l’étudiant, ou le preneur lorsque celui-ci n’est pas l’étudiant, et du sous-locataire sont, dans leurs rapports respectifs, déterminés par le présent chapitre, sous réserve des dispositions du para-graphe 2.

35

§2. La durée de la sous-location ne peut pas excéder celle du bail principal restant à courir.

L’étudiant informe préalablement le sous-locataire de sa qualité, de l’étendue de ses droits et de la durée du bail restant à courir.

Lorsque l’étudiant, ou le preneur lorsque celui-ci n’est pas l’étudiant, met fin anticipativement au bail principal, il donne simultanément son congé au bailleur et au sous-locataire.

§3. L’étudiant et, le cas échéant, le preneur répondent seuls vis-à-vis du bailleur et du sous-locataire des consé-quences qui résultent de l’inobservation des dispositions du présent article.

Art. 83


Art. 84

Sauf si elles en disposent autrement, les dispositions du présent chapitre sont impératives.

Chapitre VI – Grille indicative des loyers

Art. 85

§1er. Le Gouvernement arrête une grille indicative des loyers à laquelle peuvent recourir les parties.

§2. Les loyers indicatifs sont fixés par catégorie d’habitation et secteur géographique en fonction de la structuration du marché locatif et à partir des niveaux de loyers constatés statistiquement.

Ces catégories d’habitation sont déterminées en fonc-tion des caractéristiques relatives au type d’habitat, au nombre de pièces principales, à leurs attributs au sens de l’article 1er, 19° à 22°bis, du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable et à l’année de construction ou de grosses rénovations.

Les secteurs géographiques délimitent des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif.

Les loyers indicatifs tiennent également compte des caractéristiques de confort lorsque celles-ci sont déter-minantes statistiquement à partir des niveaux de loyers constatés sur le marché locatif.

Le Gouvernement prévoit que les loyers indicatifs peuvent être minorés ou majorés en fonction d’éléments de confort ou d’inconfort particulier.

§3. La grille indicative des loyers est adaptée annuel-lement à l’évolution du marché locatif sur la base d’un échantillon représentatif d’habitations mis en location sur l’ensemble de la Wallonie.

Sont exclus de l’échantillon :

– les logements d’utilité publique;– les habitations atypiques ou dites insolites par rapport

au parc immobilier résidentiel;– les habitations disposant d’un bail de colocation en

vertu du chapitre 4 du présent décret; – les habitations disposant d’un bail étudiant en vertu du

chapitre 5 du présent décret;– les habitations dont la durée effective d’occupation

dans les lieux loués par les preneurs est supérieure à neuf ans.Au regard des usages et des bonnes pratiques qui s’ap-

pliquent en matière statistique, le Gouvernement valide les prescriptions méthodologiques concernant la défini-tion des objectifs de la collecte de données, la méthode de collecte, de contrôle et de traitement des données.

§4. Le Gouvernement met la grille indicative des loyers à disposition du public. Il en arrête les règles de publica-tion telles que les explications pédagogiques sur son uti-lisation, son champ d’application, les informations sur le calcul d’éventuelles majorations ou minorations du loyer.

Chapitre VII – Disposition modificative

Art. 86

Dans l’article 1344ter, §1er, du Code judiciaire, les mots « à la section II » sont remplacés par les mots « au Chapitre 3 du décret relatif au bail d’habitation ».

Chapitre VIII – Disposition transitoire

Art. 87

S’appliquent uniquement aux contrats conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret :

1° l’article 3;2° l’article 17, §2;3° l’article 55, §6;4° les chapitres 4 et 5.

Chapitre IX – Disposition abrogatoire

Art. 88

§1er. La section I du Chapitre II du Titre VIII, du Livre III du Code civil est abrogée pour ce qui relève bu bail d’habitation.

§2. La section II du Chapitre II du Titre VIII du Code civil introduite par la loi du 20 février 1991 est abrogée.

36

Chapitre X – Habilitation du Gouvernement en vue d’une codification

Art. 89

Le Gouvernement peut codifier les dispositions du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable du 29 octobre 1998 et les dispositions du présent décret, en tenant compte des modifications expresses ou implicites que ces dispositions auraient subies au moment où la codification sera établie.

À cette fin, le Gouvernement peut :

1° modifier l’ordre, la numérotation et, en général, la présentation des dispositions à codifier;

2° modifier les références qui sont contenues dans les dispositions à codifier en vue de les mettre en concor-dance avec la numérotation nouvelle;

3° modifier la rédaction des dispositions à codifier en vue d’assurer leur concordance et d’en unifier la ter-minologie sans qu’il puisse être porté atteinte aux principes inscrits dans ces dispositions.

La codification portera l’intitulé suivant : « Code wallon du Logement ».

Elle entrera en vigueur à la date de sa confirmation par décret.

Chapitre XI – Disposition finale

Art. 90

Le présent décret entre en vigueur en date du 1er jan-vier 2018.

Namur, le 21 décembre 2017.

Le Ministre-Président,

Willy Borsus

La Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures sportives,

Valérie De Bue

37

ROYAUME DE BELGIQUE

AVIS DU CONSEIL D’ÉTAT

62.177/2

37

Le 21 septembre 2017, le Conseil d’État, section de légis-lation, a été invité par la Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures sportives de la Région wal-lonne à communiquer un avis, dans un délai de trente jours, prorogé jusqu’au 17 novembre 2017 (*), sur un avant-projet de décret « relatif au bail d’habitation ».

L’avant-projet a été examiné par la deuxième chambre le 9 novembre 2017. La chambre était composée de Pierre VANDERNOOT, président de chambre, Luc DETROUX et Wanda VOGEL, conseillers d’État, Sébastien VAN DROOGHENBROECK, assesseur, et Charles-Henri VAN HOVE, greffier assumé.

Le rapport a été présenté par Benoît JADOT, premier auditeur chef de section. La chambre a également été assis-tée par Jacques ENGLEBERT, assesseur. L’avis, dont le texte suit, a été donné le 9 novembre 2017.

*

Comme la demande d’avis est introduite sur la base de l’article 84, §1er, alinéa 1er, 2°, des lois « sur le Conseil d’État », coordonnées le 12 janvier 1973, la section de législation limite son examen au fondement juridique de l’avant-projet (**), à la compétence de l’auteur de l’acte ainsi qu’à l’accomplissement des formalités préalables, conformément à l’article 84, §3, des lois coordonnées précitées.

Sur ces trois points, l’avant-projet appelle les obser-vations suivantes.

Observations préalables

1. L’avant-projet de décret est une nouvelle version d’un texte sur lequel la section de législation du Conseil d’État a donné, le 11 mai 2017, l’avis n° 61.228/2.

Lorsque la section de législation a donné un avis, elle a épuisé la compétence que lui impartit la loi, et il ne lui appartient dès lors pas de se prononcer à nouveau sur les dispositions déjà examinées, qu’elles aient été revues pour tenir compte des observations faites dans le pre-mier avis 1 ou qu’elles demeurent inchangées.

Il en va différemment quand interviennent, après le premier avis, des éléments juridiques nouveaux, de nature à justifier un nouvel examen du texte par la

(*) Par courriel du 21 septembre 2017.(**) S’agissant d’un avant-projet de décret, on entend par « fonde-ment juridique » la conformité aux normes supérieures.1 Dans ce contexte, la pertinence des réponses faites à ces obser-vations par le présent avant-projet soumis au Conseil d’État n’est pas examinée.

section de législation. En pareille hypothèse, le nouvel examen du texte a pour objet l’incidence de ces éléments juridiques nouveaux sur le texte en cause. En l’espèce, il n’apparaît pas qu’un élément juridique nouveau serait intervenu.

Il en va aussi différemment lorsqu’il est envisagé d’insérer dans le texte des dispositions entièrement nouvelles, dont le contenu est indépendant des observa-tions ou suggestions faites par la section de législation dans le premier avis. En pareil cas, le nouvel avis porte uniquement sur les dispositions nouvelles. En l’espèce, le contenu de plusieurs dispositions contenues dans la nouvelle version de l’avant-projet qui est soumise à la section de législation est indépendant des observations ou suggestions faites dans l’avis n° 61.228/2. Ce sont uniquement ces dispositions de l’avant-projet qui ont été examinées.

2. En outre, pour l’essentiel, l’examen a porté sur des dispositions qui comportent de véritables innovations de fond par rapport aux dispositions qui, actuellement, figurent dans les sections 1 et 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil et sur la cohérence interne de l’avant-projet.

3. Au vu de ce qui précède, le présent avis porte sur les dispositions suivantes de l’avant-projet :

– l’article 3, §1er, alinéa 2, 10° et 11°; – l’article 6, alinéa 2;– l’article 9, §1er;– l’article 17, §2;– l’article 25, §1er, alinéa 2;– l’article 27, §5, alinéas 2 et 3;– l’article 35;– les articles 45 et 46;– l’article 49;– l’article 52;– l’article 53, §6 et §9, alinéa 1er;– l’article 54, alinéa 2;– l’article 58;– l’article 59, §1er, alinéa 4, quatrième et cinquième

phrases; – l’article 63;– l’article 70, alinéa 4, 6°;– les articles 71 à 74;– les articles 77 à 83.

Il va de soi que, lors de la présentation du projet de décret, il conviendra, pour satisfaire à l’article 3, §1er, 1er, alinéa 1er, troisième phrase, des lois coordonnées sur le Conseil d’État et pour assurer la parfaite information

ANNEXE 1

38

des membres du Parlement, de publier, non seulement le présent avant-projet et l’avis auquel il donne lieu, mais aussi le précédent avant-projet ainsi que l’avis n° 61.228/2. Un tableau de correspondance entre les dispo-sitions actuelles des sections 1 et 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, celles du précédent avant-projet, celles de l’avant-projet faisant l’objet du présent avis et celles du projet déposé figurera également dans l’exposé des motifs de ce projet.

Examen de l’avant-projet

Dispositif

Article 6, alinéa 2

La phrase introductive de la disposition à l’examen permet au bailleur de demander au candidat preneur de produire, le cas échéant, les justificatifs afférents aux diverses catégories de données qu’énumère la disposi-tion.

Tel qu’il est rédigé, le texte s’expose à être interprété en ce sens que le bailleur pourrait demander au candi-dat preneur de produire n’importe quel type de justifi-catifs se rapportant, d’une manière ou d’une autre, aux diverses catégories de données qu’énumère l’article 6, alinéa 2.

Dans certaines hypothèses – par exemple dans des cas de demandes visant à obtenir la production d’un document révélant la nationalité du candidat preneur ou de demandes ayant pour objet de déterminer la source des revenus de celui-ci 2 –, ceci pourrait conduire à des pratiques critiquables au regard des règles fixées par le décret du 6 novembre 2008 « relatif à la lutte contre cer-taines formes de discrimination » ou encore au regard de la loi du 8 décembre 1992 « relative à la protection de la vie privée à l’égard des traitements de données à caractère personnel ».

Aussi, l’avant-projet gagnerait à être revu pour cir-conscrire plus précisément le type de justificatifs qui peuvent être réclamés au candidat preneur.

Article 9, §1er

Selon la disposition à l’examen, la règle suivant laquelle l’habitation louée répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité visées aux articles 3 à 4bis du Code wallon du logement et de l’habitat durable ne s’applique pas dans l’hypothèse d’un bail à rénovation.

Sans doute est-il ainsi fait référence, en tout cas, au bail à rénovation visé et réglé par l’article 61 de l’avant-projet.

L’attention est toutefois attirée sur le fait que cette der-nière disposition s’applique uniquement aux baux rela-tifs à la résidence principale du preneur.

2 Voir S. GANTY et M. VANDERSTRAETEN, « Actualités de la lutte contre la discrimination dans les biens et services, en ce compris dans l’enseignement », in E. Bribosia, I. Rorive et S. Van Drooghenbroeck, Droit de la non-discrimination. Avancées et en-jeux, Bruxelles, Bruylant, 2016, pp. 195 et s.

La question se pose de savoir ce qu’il en est dans les cas où un bail d’habitation qui n’est pas relatif à la rési-dence principale du preneur présente les caractéristiques d’un bail pouvant être qualifié de « bail à rénovation ». Il serait difficilement admissible, au regard des principes constitutionnels d’égalité et de non-discrimination, que, lorsqu’elle fait état d’un bail à rénovation, la disposition à l’examen ne vise pas cette hypothèse. Mais il convien-drait alors, pour éviter toute atteinte aux mêmes prin-cipes, que le législateur fixe les conditions auxquelles un bail peut être qualifié de bail à rénovation et déter-mine les règles régissant celui-ci dans les cas où un bail d’habitation n’est pas relatif à la résidence principale du preneur.

L’avant-projet sera revu sur ce point.

Article 17, §2

Dans le paragraphe 2, alinéa 2, de l’accord du délégué de la Ministre, la troisième phrase serait mieux rédigée comme suit :

« Si le preneur reste en défaut d’apporter la preuve du paiement des primes dans le mois suivant l’entrée dans les lieux ou, ultérieurement, dans le mois suivant la date anniversaire de l’entrée dans les lieux, le bailleur peut solliciter [... la suite comme dans le texte en projet] ».

Article 25, §1er, alinéa 2

Pour se conformer à la terminologie applicable en la matière, l’expression « lettre recommandée à la poste » sera remplacée par l’expression « envoi recommandé ».

Articles 35 et 45

1. Les articles 35 et 45, §1er, s’articulent malaisément.

Mieux vaut énoncer dans une seule disposition que le contrat de bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur. Une autre disposition précisera qu’il n’est pas résilié par le décès du bailleur.

2. L’article 45, §2, est rédigé comme suit :

« Toute personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de six mois à la date du décès du preneur dispose d’un délai d’un mois prenant cours le jour du décès du preneur pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail.


À défaut d’opposition du bailleur dans le délai visé à l’alinéa 2, le bail est cédé à la personne visée à l’alinéa 1er ».

Dans l’alinéa 3, il est inapproprié de faire état d’une « cession » du bail. Il s’agit plutôt, conformément à la terminologie utilisée aux alinéas 1er et 2, d’une « reprise » du bail, c’est-à-dire d’une poursuite du bail existant.

39

Comme l’a confirmé le délégué de la Ministre, la volonté de l’auteur de l’avant-projet est de permettre une poursuite du bail dans les mêmes conditions que celles qui préexistaient au décès du preneur. Le texte gagnerait à l’indiquer.

3. L’article 45, §3, appelle les observations suivantes :

a) Comme l’a confirmé le délégué de la Ministre, ce texte a pour objet de fixer des modalités d’application du paragraphe 1er dans les hypothèses où le logement est inoccupé.

Aussi, il n’est pas nécessaire d’indiquer, dans la seconde phrase de l’alinéa 1er du paragraphe 3, que le bail est résilié de plein droit : ceci résulte déjà du para-graphe 1er.

Par contre, l’indication, qui figure dans cette phrase, que la résiliation du bail a lieu « sans préavis ni indem-nité » gagnerait à figurer au paragraphe 1er.

b) À l’alinéa 1er, seconde phrase, il conviendrait de préciser à quel moment prend effet la résiliation résul-tant du constat que le logement est inoccupé et vide de tout bien au décès du preneur.

De manière plus générale, l’articulation entre le para-graphe 1er et le paragraphe 3 devrait être plus clairement exprimée.

c) Par ailleurs, le paragraphe 3 gagnerait à être réécrit pour faire apparaître plus clairement que la faculté qui est donnée au bailleur de requérir l’intervention d’un huissier ou de saisir le juge de paix à cette fin s’applique aussi bien dans les cas visés à l’alinéa 2 que dans ceux qui sont visés à l’alinéa 1er.

Article 46

1. La loi du 27 juin 1921 à laquelle se réfère l’alinéa 3 – à savoir la loi du 27 juin 1921 « sur les associations sans but lucratif, les fondations, les partis politiques euro-péens et les fondations politiques européennes » 3 – n’uti-lise plus la notion d’« établissement d’utilité publique ». Celle-ci a été remplacée par la notion de « fondation », la loi distinguant les fondations privées et les fondations d’utilité publique 4.

L’alinéa 3 sera revu en conséquence.

2. L’article 1717, alinéa 3, du Code civil, dont l’article 46, alinéa 3, reprend la substance, se termine par les mots « et pour autant que le bailleur ait donné son accord sur la possibilité de sous-louer le bien à cette fin » 5. L’alinéa 3 en projet remplace ces mots par la phrase « le bailleur marque son accord préalablement », le com-mentaire de l’article n’indiquant pas que cette modifi-cation formelle aurait pour objectif de modifier la règle de fond.

3 Et non plus « la loi du 27 juin 1921 accordant la personnalité civile aux associations sans but lucratif et aux établissements d’uti-lité publique », selon les termes utilisés dans l’avant-projet.4 Voir sur ce point l’article 27 de la loi du 27 juin 1921.5 Formulation qui avait été suggérée par le Conseil d’État dans son avis n° 25.367/2 donné le 23 septembre 1996 sur un avant-projet devenu la loi du 13 avril 1997 « modifiant certaines dispositions en matière de baux », Doc. parl., Chambre, 1996-1997, n° 771/1, p. 23.

Mieux vaut éviter de modifier la formulation d’une règle si celle-ci est claire et que l’intention n’est pas d’en modifier la portée.

3. À l’alinéa 7, si « l’anticipation » de la résiliation du bail principal par le preneur est de moins de trois mois par rapport au terme convenu, l’obligation de donner au sous-locataire un congé de trois mois au moins risque d’être incompatible avec l’article 46, alinéa 4, en vertu duquel « la durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail principal restant à courir ».

4. Comme en a convenu le délégué de la Ministre, il y aurait lieu de compléter l’article 46 par une disposi-tion qui, de manière analogue à ce que prévoit l’article 49, alinéa 3, en cas de cession de bail, prévoirait que le preneur répond seul vis-à-vis du bailleur et du sous-loca-taire des conséquences qui résultent de l’inobservation des dispositions de l’article 46.

Article 49

L’article 49, qui s’applique à tous les baux d’habita-tion, prévoit, en son alinéa 1er, que la cession de bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur, mais l’alinéa 2 prévoit que « la cession de bail est en tout état de cause interdite si le bien concerné doit servir à la rési-dence principale du cessionnaire ».

Dès lors que cet alinéa 2 n’a, au regard de l’alinéa 1er, une utilité que s’il lui est donné un caractère impératif, il en résulte que, dans l’état actuel de l’avant-projet, la cession d’un bail de résidence principale est tout en tout état de cause interdite même avec l’accord du bailleur, contrairement à ce que prévoit l’actuel article 4, §1er, de la section 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, ce qui constituerait une limitation difficilement justifiable de la liberté contractuelle.

Le projet sera revu pour lever cette difficulté.

Articles 50, §2, et 58

1. Les articles 50, §2, et 58 ne permettent pas de déter-miner avec suffisamment de clarté et de précision dans quels cas il est possible de sous-louer ni quelles sont les règles applicables.

Actuellement l’article 1er, §1er, alinéa 4, de la section 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, pré-voit que « [l]a présente section s’applique à la sous-loca-tion portant sur le logement visé à l’alinéa 1er, conclue conformément à l’article 4 de la présente section, dans les limites prévues à ce même article ». L’article 50, §2, de l’avant-projet paraphrase cette disposition en rempla-çant les références contenues dans cet article par respec-tivement des références « aux alinéas 1er et 3 [lire : au paragraphe 1er, alinéas 1er et 3] » et « à l’article 58 de la présente section [lire : du présente chapitre] 6 ». Cepen-dant, cette seconde référence n’a pas la même portée que dans le Code civil car certaines règles que contient l’ar-ticle 4 de la section 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, en raison de leur extension à tous les baux

6 Ces mots peuvent cependant être omis. Ils n’ont une utilité dans le Code civil qu’en raison de la numérotation particulière de la sec-tion 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, de ce Code.

40

d’habitation prévue par le présent avant-projet, figurent à l’article 46 du décret en projet et non à l’article 58. À l’article 58 en projet ne figurent que la règle selon laquelle « le preneur qui a contracté un bail d’habitation qu’il affecte à sa résidence principale ne peut donner la totalité du bien en sous-location » (§1er) et le rappel des règles prévues à l’article 46, alinéas 4 et 7, pour les sous-locations permises en vertu de l’article 46, alinéa 3.

Contrairement aux dispositions actuelles du Code civil, l’avant-projet reste donc en défaut de prévoir les règles applicables lorsque le preneur d’un bail de rési-dence principale, avec l’accord du bailleur, sous-loue une partie du bien loué à un sous-locataire qui y éta-blit également sa résidence principale. Une telle sous-location n’est pas interdite par l’article 46, alinéa 2, de l’avant-projet. Les alinéas 4 à 7 de l’article 46 pourraient s’appliquer à une telle sous-location. Toutefois, l’article 58, auquel renvoie l’article 50, §2, n’envisage pas l’hy-pothèse où le preneur qui a contracté un bail d’habita-tion qu’il affecte à sa résidence principale sous-loue une partie seulement du bien loué.

Mieux vaudrait compléter l’article 58, §1er, par une disposition similaire à celle faisant l’objet de l’article 4, §2, alinéa 2, de la section 2 du livre III, titre VIII, cha-pitre II, du Code civil, ainsi libellée :

« Il peut sous-louer une partie de ce bien avec l’ac-cord du bailleur et à condition que le reste du bien loué demeure affecté à sa résidence principale. Si le bien sous-loué est destiné à servir de résidence principale au sous-locataire, les droits et obligations du preneur et du sous-locataire sont, dans leurs rapports respectifs, déter-minés par le présent chapitre, sous réserve des alinéas 4 à 7 de l’article 46 ».

2. L’article 4, §2, alinéa 7, de la section 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, exclut l’application de l’article 11 de la même section (« prorogation pour circonstances exceptionnelles ») dans les hypothèses où il est mis fin au bail principal par le bailleur ou le pre-neur. L’avant-projet ne prévoit pas une telle exclusion.

L’auteur du projet vérifiera si telle est bien son inten-tion.

Article 52

La disposition à l’examen a manifestement vocation à ne s’appliquer que dans les cas où c’est le preneur qui met fin au bail. Le texte gagnerait à le préciser.

Par ailleurs, on remplacera les mots « ne sont pas due » par les mots « ne sont pas d’application ».

Article 53, §§6 et 9

1. Au paragraphe 6, la disposition qui figure à l’ali-néa 4 a pour seul objet d’apporter une précision se rap-portant à l’alinéa 3. Elle gagnerait à former la seconde phrase de celui-ci. Cela fait, les mots « Par dérogation à l’alinéa précédent » et « sans préjudice de l’alinéa 3 » seront omis.

2. Dans l’alinéa 6, devenant l’alinéa 5, les mots « de courte durée » sont inutiles et pourraient prêter à équi-

voque dès lors que, par ailleurs, le paragraphe 6 est rédigé en ce sens qu’il s’applique aux baux d’une durée inférieure ou égale à trois ans, et non pas aux baux « de courte durée ».

Ces mots seront donc omis.

La même observation vaut pour l’alinéa 7, devenant l’alinéa 6.

3. Dans la première phrase de l’alinéa 7, devenant l’alinéa 6, on complétera les mots « À défaut d’un bail enregistré » par les mots « après la période de deux mois visée à l’article 32, 5°, du Code des droits d’enregistre-ment, d’hypothèque et de greffe ».

Par ailleurs, dans la même phrase, comme en a convenu le délégué de la Ministre, il faut distinguer l’hypothèse du défaut d’un bail enregistré et celle du défaut d’un congé notifié dans les délais. Aussi, les mots « et d’un congé » seront remplacés par les mots « ou d’un congé ».

4. Le paragraphe 9, alinéa 1er, énonce les formes que doivent prendre les congés dont il est question à l’article 53.

Il n’est fait expressément référence à cet article 53, §9, qu’à l’article 69 pour déterminer les formes que doit prendre le congé prévu par cette dernière disposition.

L’avant-projet pourrait en conséquence être interprété comme excluant l’application de l’article 53, §9, pour l’application des autres dispositions dans lesquelles il est question de notification d’un congé, à savoir aux articles 29, 65, 66, 77 et 78 de l’avant-projet.

Afin d’éviter toute difficulté sur ce point, il est sug-géré de faire de l’article 53, §9, une disposition à carac-tère général, valant pour l’ensemble de l’avant-projet. En ce cas, les mots « prévues à l’article 53, §9, » seront omis de l’article 69.

Article 54, alinéa 2

Pour se conformer à la terminologie applicable en la matière, l’expression « lettre recommandée à la poste » sera remplacée par l’expression « envoi recommandé ».

Article 59, §1er, alinéa 4, quatrième et cinquième phrases, et §3

1. Les dispositions à l’examen doivent être revues pour tenir compte du fait que la loi du 22 mars 1993 « relative au statut et au contrôle des établissements de crédit » et la loi du 12 juin 1991 « relative au crédit à la consommation » sont aujourd’hui abrogées 7 et que les matières qu’elles réglaient sont à présent régies, respec-tivement, par la loi du 25 avril 2014 « relative au statut et au contrôle des établissements de crédit et des sociétés

7 La loi du 22 mars 1993 a été abrogée par la loi du 25 avril 2014 « relative au statut et au contrôle des établissements de crédit ». La loi du 12 juin 1991 a été abrogée par la loi du 19 avril 2014 « portant insertion du livre VII « Services de paiement et de cré-dit » dans le Code de droit économique, portant insertion des défi-nitions propres au livre VII et des peines relatives aux infractions au livre VII, dans les livres I et XV du Code de droit économique, et portant diverses autres dispositions ».

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de bourse » et par le livre VII, titre IV, chapitre Ier, du Code de droit économique.

2. L’article 59, §3, fixe les modalités de la libération de la garantie locative lorsqu’elle a pris la forme d’un dépôt sur compte bancaire. La disposition en cause pré-voit que, dans ce cas, la libération ne peut intervenir que « moyennant production soit d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d’une copie d’une décision judiciaire ». La dernière phrase du paragraphe 3 ajoute que « [c]ette décision est exécutoire par provi-sion, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement ».

Il n’y a toutefois pas lieu de viser uniquement les décisions exécutoires par provision. En effet, si la déci-sion n’est pas exécutoire par provision, mais qu’elle est coulée en force de chose jugée, à défaut de l’introduc-tion d’une voie de recours ordinaire ou parce qu’elle a été prononcée en appel, ou en instance mais en dernier ressort, elle sera exécutoire (pas par provision).

Il est dès lors suggéré de fusionner les deux phrases du paragraphe 3 en une seule phrase en rédigeant la fin de ce paragraphe comme suit : « [...] soit d’une copie d’une décision judiciaire coulée en force de chose jugée ou exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement ».

Article 63

Dans l’alinéa1er, comme en a convenu le délégué de la Ministre, c’est l’article 56, §3, – plutôt que l’article 56, §2, – qu’il y a lieu de rendre applicable au bail de colocation.

En ce qui concerne le même alinéa, le délégué de la Ministre a expliqué que la volonté de l’auteur de l’avant-projet était de rendre également l’article 57 applicable au bail de colocation.

L’alinéa 1er sera revu en conséquence.

Article 71

Le caractère impératif des dispositions du chapitre 4 ne peut pas s’appliquer à l’article 72 dès lors que le modèle-type de pacte de colocation que cet article charge le Gouvernement d’arrêter a vocation à être indicatif.

Aussi, mieux vaut rédiger l’article 71 en ce sens que les dispositions contenues aux articles 63 à 70 sont impératives.

Article 74

1. N’y a-t-il pas lieu de rendre aussi expressément inapplicables les articles 54 et56,§1er ?

2. L’article 45, §§1er et 2, ne figure pas dans le cha-pitre 3 de l’avant-projet. Il est donc erroné d’écrire que l’article 45, §§1er et 2, ne fait pas partie des dispositions du chapitre 3 qui sont rendues inapplicables dans les hypothèses visées par la disposition à l’examen.

Par ailleurs, qu’en est-il, dans ces hypothèses, de l’ap-plication des paragraphes 3 et 4 de l’article 45 ?

La disposition à l’examen sera revue sur ces points.

Article 77

1. L’alinéa 2 prévoit que le bail prend fin à l’expiration du terme convenu moyennant préavis d’un mois mais ne précise pas qui doit donner le préavis mettant fin au bail.

Quant à l’alinéa 4, il prévoit que le bail est prorogé pour une durée d’un an « au terme de la durée d’un an, si l’étudiant continue à occuper les lieux sans l’opposition du bailleur ».

La question se pose dès lors de savoir, d’une part, ce qu’il advient du bail si aucune des parties n’a donné un préavis mais que l’étudiant a vidé les lieux au terme du bail et, d’autre part, si le bail est effectivement prorogé si le bailleur ou même le preneur a signifié un préavis mais que l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposi-tion du bailleur.

Le texte doit être clarifié. Mieux vaudrait en toute hypothèse fusionner les alinéas 2 et 4, l’hypothèse de l’absence d’opposition du bailleur devant se confondre avec celle où il s’abstient de donner un préavis et l’hy-pothèse de l’alinéa 4 ne devant pas s’appliquer dans l’hypothèse où le preneur a donné un préavis.

2. Dans l’alinéa 2, compte tenu de ce que prévoit l’ali-néa 1er, on insérera les mots « ou réputé » entre les mots « convenu » et « moyennant ».

3. Dans l’alinéa 3, la première et la deuxième phrases seront regroupées en une seule phrase.

Articles 78 et 79

1. Les dispositions à l’examen doivent être revues pour tenir compte de l’hypothèse où le bail étudiant est conclu, non pas par un étudiant, mais pour son compte. En effet, dans cette hypothèse, l’étudiant n’a pas la qua-lité de preneur et n’a donc a priori pas vocation à poser un certain nombre d’actes (comme, par exemple, mettre fin au bail) ou à être titulaire de droits et d’obligations visés par les dispositions à l’examen.

2. Selon l’article 78, §1er, alinéa 2, le préavis de deux mois que peut donner l’étudiant – ou plutôt le preneur, comme indiqué dans l’observation n° 1 ci-dessus – en vue de mettre fin anticipativement au bail, ne peut être donné après le 15 mars.

Cette disposition appelle les observations suivantes :

a) La question se pose de savoir si la distinction, qu’implique la disposition à l’examen, selon que le congé est donné avant le 16 mars ou à partir de cette date, est justifiée au regard des principes constitution-nels d’égalité et de non-discrimination.

Le commentaire de l’article 78 justifie cette disposi-tion comme suit :

« Il s’agit ici d’éviter une généralisation des préavis donnés fin mars pour éviter le paiement des mois d’été. Ceci pourrait avoir pour conséquence une hausse géné-ralisée des loyers des kots pour pallier cette pratique. Cet alinéa 2 permettra d’éviter cet effet pervers ».

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On peut se demander si cette justification tient suf-fisamment compte du fait qu’en vertu de l’article 78, §1er, alinéa 1er, l’étudiant – ou plutôt le preneur, comme indiqué dans l’observation n° 1 – qui met fin anticipati-vement au bail doit, non seulement respecter un délai de préavis de deux mois, ce qui implique le paiement des loyers correspondants, mais aussi verser une indemnité de trois mois de loyer au bailleur.

Si l’intention consiste à prévoir le paiement d’une somme unique correspondant à trois mois de loyer, cou-vrant deux mois de préavis, la rédaction du texte sera clarifiée en ce sens.

b) L’attention est aussi attirée sur le fait que la dispo-sition à l’examen est conçue pour s’appliquer aux hypo-thèses dans lesquelles un bail étudiant est conclu pour un terme qui expire en fin d’été.

Or, tel n’est pas nécessairement le cas.

Sous réserve des suites qui seront réservées à ce qui a été dit au littera a) ci-dessus, l’avant-projet sera revu en conséquence.

3. Telle qu’elle est rédigée, la dernière phrase de l’ar-ticle 79, §1er, alinéa 1er, ne permet pas de déterminer avec toute la clarté requise de quelle preuve il est question, et qui doit l’apporter.

Selon les explications du délégué de la Ministre, l’intention de l’auteur de l’avant-projet est d’imposer à l’étudiant concerné l’obligation d’apporter la preuve au bailleur qu’il est amené à être éloigné de son lieu d’étude habituel pour une période supérieure à un mois en vue de la poursuite de ses études.

La rédaction du texte sera revue en conséquence.

Article 80

La disposition à l’examen est inutile dès lors que l’article 73 prévoit déjà que l’article 57, qui interdit de mettre à charge du preneur le précompte immobilier afférent à l’habitation louée, est applicable au bail étu-diant.

Elle sera donc omise.

Article 81

Selon l’article à l’examen, les dispositions du chapitre 5 ne sont pas impératives « si les parties en disposent autrement ».

Ainsi rédigé, le texte implique qu’en réalité, les dispo-sitions du chapitre 5 ne seraient pas impératives.

Or, comme l’indique le commentaire de l’article 81 et comme l’a confirmé le délégué de la Ministre, l’inten-tion de l’auteur de l’avant-projet est différente : elle est de prévoir que les dispositions du chapitre 5 sont impé-ratives sauf si ces dispositions elles-mêmes – et non pas les parties – en disposent autrement.

En conséquence, les mots « les parties » seront rem-placés par le mot « elles ».

Article 82

1. Il résulte des explications du délégué de la Ministre que la version de cet article qui figure dans l’avant-pro-jet soumis au Conseil d’État n’est pas celle qui a été adoptée par le Gouvernement. Le délégué de la Ministre a transmis au Conseil d’État la version du texte adoptée par le Gouvernement ainsi que le commentaire qui s’y rapporte. C’est cette version de l’article 82 qui est ici examinée; ces textes figurent en annexe au présent avis.

2. Dans le paragraphe 1er, comme l’a confirmé le délé-gué de la Ministre, le membre de phrase « sans que cela ne constitue une contrainte supplémentaire pour le bail-leur ou le preneur dans la fixation du montant du loyer » n’a d’autre objet que de souligner que la grille indicative des loyers ne restreint pas la liberté des parties de fixer le montant du loyer applicable au bail qui les unit.

Le membre de phrase en question est inutile et pour-rait même prêter à équivoque dès lors que la grille des loyers est clairement présentée, d’entrée de jeu, comme étant indicative.

Mieux vaut donc omettre ce membre de phrase.

3. Dans le paragraphe 2, alinéa 5, pour éviter toute ambiguïté, les mots « les loyers puissent » seront rem-placés par les mots « les loyers indicatifs peuvent ».

4. Dans le paragraphe 3, alinéa 1er, le mot « adaptée » sera inséré entre les mots « est » et « annuellement ».

Article 83

1. Après les mots « S’appliquent », il conviendrait d’insérer le mot « uniquement ».

Il va en effet de soi que les dispositions énumérées, tout comme l’ensemble du décret projeté, s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du projet. L’énumération de certaines dispo-sitions n’a de sens que si l’on veut en exclure l’applica-tion aux effets futurs des situations nées avant l’entrée en vigueur du projet (voir le commentaire de l’article).

2. Il résulte du commentaire de la disposition à l’exa-men, et il a été confirmé par le délégué de la Ministre :

1° qu’au 1°, il n’y a pas lieu de viser le paragraphe 2 de l’article 3;

2° et qu’au 3°, la mention de l’article 52 doit être rem-placée par celle de l’article 53, §6.

3. La disposition à l’examen sera revue en fonction des deux observations qui précèdent.

Observations finales

1. Dès lors qu’il est envisagé d’abroger la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil et d’insérer les dispositions particulières aux baux relatifs à la résidence du principale du preneur dans le chapitre 3 du décret en projet, il convient de modifier l’article 1344ter, §1er, du Code judiciaire en vue de remplacer le renvoi que fait cette disposition à la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil par un renvoi au chapitre 3 du décret en projet.

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2. Certaines dispositions ne sont pas à leur place là où l’avant-projet les fait figurer.

Ainsi :

a) dans l’article 3, la disposition figurant au para-graphe 4 n’a pas de sens comme disposition autonome; elle doit figurer dans un alinéa 2 nouveau du paragraphe 2;

b) l’article 44, qui répute non écrite la clause réso-lutoire expresse, n’a pas sa place dans une division du texte en projet qui règle la transmission de l’habitation louée;

c) l’article 47, qui rend l’article 595 du Code civil, relatif aux baux consentis par l’usufruitier, applicable aux baux des biens des mineurs, n’a pas sa place dans une division du texte en projet qui règle la sous-location;

d) dans l’article 56, §1er, la disposition qui forme la seconde phrase de l’alinéa 4 ne se rapporte pas seule-ment à cet alinéa; elle gagnerait à figurer dans un alinéa 5 nouveau.

3. Il convient de vérifier la correction des références internes que comporte l’avant-projet.

Ainsi par exemple, c’est par erreur que l’article 54, alinéa 3, troisième phrase, renvoie à l’article 55. Comme l’a confirmé le délégué de la Ministre, il faut renvoyer à l’article 53, §4.

Par ailleurs, même si l’article 33 reproduit l’article 1740 du Code civil, la référence à l’article 32 est inadé-quate et doit être omise.

4. Dans le chapitre 2, les sections 6 et 7 ont été inter-verties.

5. Dans le chapitre 3, la section 8 porte uniquement sur la sous-location et non pas, contrairement à ce qu’in-dique son intitulé, sur la cession du bail.

6. Dans l’article 85 (lire : article 84), aux paragraphes 1er et 2, les mots « du livre III » doivent être insérés entre les mots « titre VIII » et « du Code civil ».

Le Greffier, Le Président,

C.-H. Van HoVe P. VanDernoot

Annexe : version de l’article 82 de l’avant-projet adoptée par le Gouvernement, et commentaire qui

s’y rapporte (communiqués par le délégué de la Ministre)

« Art. 82. §1er. Le Gouvernement arrête une grille indi-cative des loyers à laquelle peuvent recourir les parties, sans que cela ne constitue une contrainte supplémentaire pour le bailleur ou le preneur dans la fixation du montant du loyer.

§2. Les loyers indicatifs sont fixés par catégorie d’habitation et secteur géographique en fonction de la structuration du marché locatif et à partir des niveaux de loyers constatés statistiquement.

Ces catégories d’habitation sont déterminées en fonc-tion des caractéristiques relatives au type d’habitat, au nombre de pièces principales, à leurs attributs au sens de l’article 1er, 19° à 22bis, du Code wallon du Logement et de l’habitat durable et à l’année de construction ou de grosses rénovations.

Les secteurs géographiques délimitent des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif.

Les loyers indicatifs tiennent également compte des caractéristiques de confort lorsque celles-ci sont déter-minantes statistiquement à partir des niveaux de loyers constatés sur le marché locatif.

Le Gouvernement prévoit que les loyers puissent être minorés ou majorés en fonction d’éléments de confort ou d’inconfort particulier.

§3. La grille indicative des loyers est annuellement à l’évolution du marché locatif sur la base d’un échantil-lon représentatif d’habitations mis en location sur l’en-semble de la Wallonie.

Sont exclus de l’échantillon :

– les logements d’utilité publique;– les habitations atypiques ou dites insolites par rapport

au parc immobilier résidentiel;– les habitations disposant d’un bail de colocation en

vertu du chapitre 4 du présent décret;– les habitations disposant d’un bail étudiant en vertu du

chapitre 5 du présent décret;– les habitations dont la durée effective d’occupation

dans les lieux loués par les preneurs est supérieure à neuf ans.Au regard des usages et des bonnes pratiques qui s’ap-

pliquent en matière statistique, le Gouvernement valide les prescriptions méthodologiques concernant la défini-tion des objectifs de la collecte de données, la méthode de collecte, de contrôle et de traitement des données.

§4. Le Gouvernement met la grille indicative des loyers à disposition du public. Il en arrête les règles de publication telles que les explications pédagogiques sur son utilisation, son champ d’application, les informa-tions sur le calcul d’éventuelles majorations ou minora-tions du loyer ».

Commentaire de l’article

« La disposition précise l’intervention du Gouverne-ment dans la mise en oeuvre de la grille de référence des loyers. Il est rappelé le caractère indicatif de cette grille. Cette grille est construite sur base de critères objectifs validés scientifiquement.

Le §2 alinéa 1er précise l’existence de critères mini-mums à prendre en compte et un découpage géogra-phique. L’alinéa 2 renvoie aux définitions des concepts minimums (superficie, locaux sanitaires, etc.) du Code pour déterminer les attributs de l’habitation.

L’alinéa 3 garantit aux acteurs une prise en compte de la localisation. Le ‘secteur géographique’ donnera de la marge ultérieurement pour faire les découpages per-

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tinents sans consommer trop de moyens financiers pour la collecte de données (par exemple : des ensembles de communes rurales et des découpages intra-urbains pour les grandes villes). Cette formulation assure qu’il y aura un découpage géographique (et non plus une grille pour toute la Wallonie erronément déclinée au niveau com-munal).

L’alinéa 4 permet de sortir de la liste limitative des dix critères arbitrés précédemment et de permettre – tout en évitant l’inflation de ces critères – de laisser s’ajou-ter des critères comme le garage, le jardin, l’étage et le balcon pour l’appartement, l’ascenseur, la seconde salle de bains, le chauffage central « haute performance », etc.

L’alinéa 5 permet de laisser une marge de manoeuvre pour une négociation du montant du loyer. La fourchette appliquée dans le cadre de l’expérience pilote est de 20%.

Le paragraphe 3, alinéa 1er prévoit l’actualisation annuelle des données.

L’alinéa 2 exclut un certain nombre d’habitations ou logements qui par leur qualité pourraient artificiellement

tirer le marché à la baisse (logements d’utilité publique) ou à la hausse (colocations). Il s’agit également d’éviter que la grille ne soit appliquée à des cas trop uniques pour être évalués régulièrement par le marché. Par ‘atypique’, on vise les châteaux, fermes, appart-hôtel, résidences-services, notamment. Par « insolite », on vise les yourtes, péniches ou églises transformées en hébergement, etc.

Les « catégories de logement » incluent les critères intrinsèques au logement (définition statistique du type appart./maison, etc.) et les « secteurs géographiques » incluent les critères extrinsèques au logement (définition statistique). Le SNPC et les associations de locataires trouveront ici une garantie de critères détaillés.

Le Gouvernement est appelé à valider la méthode scientifique, en ce compris la liste des variables explica-tives à intégrer dans le modèle.

Le modèle devra être construit sur un ensemble de variables dont l’objectivité devra être validée scienti-fiquement et devra faire l’objet de tests de robustesse statistique. L’absence d’auto-corrélation des données utilisées devra également être vérifiée ».

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Exposé des motifs



Dans l’avis 61.228/2 du 11 mai 2017 sur un avant-pro-jet de décret de la Région wallonne « modifiant diverses dispositions du Code civil relatives au bail d’habita-tion », le Conseil d’État indiquait « qu’en définitive, la seule technique législative adéquate consisterait à régler la matière des baux d’habitation dans un texte nouveau, de caractère autonome, comprenant l’ensemble des dis-positions spécifiques à cette matière ». Cet avis a été suivi. Dès lors, les dispositions décrétales contenues dans le projet de décret à l’examen sont rassemblées dans un texte de caractère autonome.

Dans cette matière sensible qui concerne un grand nombre de familles de locataires mais également de bail-leurs, le Gouvernement poursuit l’objectif d’assurer une sécurité juridique maximale aux dispositions décrétales qu’Il souhaite voir adopter par le Parlement.

Cette technique législative permettra dans la foulée d’assurer une meilleure lisibilité des dispositions qui régiront à l’avenir les relations locatives nouées ou à nouer dans le cadre d’un bail d’habitation. Une réorga-nisation des dispositions contenues dans le Code civil et intégrées dans les modifications en projet permettra de rencontrer, mieux encore, cet objectif primordial.

Cette première étape de production législative sera suivie par une codification au sein du Code Wallon du Logement et de l’Habitat durable de l’ensemble des dispositions régissant les baux d’habitation en Wallo-nie, qu’elle soit privée ou d’utilité publique. Ce travail constituera la deuxième étape du processus d’appropria-tion de la nouvelle compétence de la Région en matière de bail d’habitation.

Le projet de texte à l’examen prévoit d’habiliter le Gouvernement pour procéder à cette codification, laquelle sera ensuite soumise à la ratification du Parle-ment. Il s’agit de la troisième étape du processus initié par le présent projet de décret.


Le projet de texte à l’examen est divisé en 8 chapitres.

Le premier chapitre comprend le fondement légal du projet et rassemble les définitions.

1) le fondement légal : Les modifications en projet ne concernent que les baux d’habitation conclus sur le ter-ritoire régional et les dispositions de la section 1 section 1 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil telles qu’elles sont actuellement libellées restent entièrement d’application pour tous les autres baux. Ainsi, le droit résiduel applicable subsidiairement aux baux commer-ciaux et aux baux à ferme reste celui contenu dans les dispositions de la section 1 du Code civil qui demeurera « fédérale ».. Les dispositions concernées du Code civil ne seront abrogées par ce projet de Décret que dans la mesure où elles concernent les baux d’habitation.

Ainsi, les modifications et dispositions nouvelles n’ont ni pour objet ni pour effet de modifier les règles applicables aux baux des biens immeubles qui ne sont pas des baux d’habitation. Elles subsistent telles qu’elles figurent dans la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil actuel.

Comme c’est souvent le cas après un transfert de compétences consécutif à une réforme de l’Etat, des dispositions antérieures à un transfert de compétence sont modifiées pour ce qui relève de la compétence d’un législateur, et subsistent dans l’ordonnancement juri-dique pour ce qui ne relève pas de sa compétence. En l’espèce, la situation a ceci de particulier que les dispo-sitions que le Gouvernement propose de rendre appli-cables aux baux d’habitation restent d’application, sans modification en Région wallonne, pour ce qui concerne les baux des biens immeubles qui ne sont pas des baux d’habitation. Le législateur régional n’intervient, en effet, dans le cadre du présent projet qu’en exécution de l’article 15 de la loi spéciale relative à la Sixième réforme de l’État du 6 janvier 2014.

2) Les définitions : Le Gouvernement propose de défi-nir le « bail d’habitation » comme étant « le bail relatif à un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci des-tiné à servir de logement à une ou plusieurs personnes à l’exclusion des hébergements touristiques au sens du Code wallon du tourisme ».

Cette définition englobe tous les types de baux d’un bien destiné à servir d’habitation à une ou plusieurs per-sonnes.

Tombent dans le champ d’application de cette défini-tion tous les baux des biens meubles ou immeubles ou partie de ceux-ci qu’ils soient ou non affectés à la rési-dence principale du preneur (Chapitre 3), des baux de colocation (Chapitre 4) ou des baux étudiants (Chapitre 5). Les baux de résidences secondaires, caravanes, habitat léger, etc. à l’exclusion des hébergements touristiques au sens du Code wallon du tourisme sont également visés.

Sont également définis les notions de « bail de colo-cation », le « colocataire », le « pacte de colocation », le « bail étudiant », « l’étudiant » et « les études dans un établissement d’enseignement supérieur ».

AVANT-PROJET DE DÉCRET

relatif au bail d’habitation

ANNEXE 2

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Le deuxième chapitre – Dispositions générales rela-tives aux baux d’habitation, contient les articles modi-fiant et complétant les dispositions actuelles du Code civil intégrées dans le présent projet de décret. Il s’agit du droit commun du bail d’habitation. Il s’appliquera aux baux non régi par les dispositions particulières visées aux chapitres 3 (bail de résidence principale), 4 (bail de colocation) et 5 (bail étudiant). Elles s’appli-queront également pour compléter lesdites dispositions particulières si ces dernières et le contrat de bail restent muets à certains égards.

Les modifications et ajouts aux articles qui composent actuellement la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil sont de deux ordres.


– cette section du Code civil ne s’appliquait jusqu’ici qu’aux biens immeubles. Le texte en projet prévoit une extension de ce droit commun du bail d’habitation aux biens meubles également. Il s’agit de tenir compte de l’évolution des mentalités constatée en matière d’habitat, notamment par le développement de l’habi-tat léger ou alternatif (yourtes, containers, péniches, cabanes, caravanes…);

– extension à l’ensemble des baux de la nécessité d’un écrit pour constater un bail;

– extension des mentions minimales que doit contenir le bail et généralisation de celles-ci à l’ensemble des baux;

– est également prévu pour l’ensemble des baux une procédure permettant de contraindre une des parties au contrat de bail qui refuserait de rédiger le contrat de bail. Cette possibilité n’était jusqu’ici prévue que pour les baux de résidence principale;

– la suppression de l’obligation de joindre au contrat de bail de résidence principale des annexes relatives aux « normes de salubrité, sécurité et habitabilité; une explication sur la nature d’une règle impérative; les dispositions relatives au bail écrit, à son enregistre-ment et à la gratuité de l’enregistrement; la durée du bail; les possibilités de révision du loyer, l’indexation, les charges; les règles établies en matière de répara-tions locatives; les possibilités de mettre fin au bail et les dispositions y afférant; les dispositions liées au changement de propriétaire; les possibilités pour les parties de pouvoir être assistées en cas de litige » (Art 11bis de la loi du 23 février 1991). Ces annexes étaient peu lisibles et, dans la pratique, peu lues. Une réfé-rence au site internet spécifique du Service Public de Wallonie (DGO4) figurera dans le bail-type qu’arrêtera le Gouvernement. Des fiches didactiques, accessibles à tout public, y détailleront les droits et obligations de chacun;

– les droits etobligations du bailleur sont complétés et rassemblées au sein d’une même section et étendus à l’ensemble des baux d’habitation;

– extension à tous les baux d’immeuble d’habitation de l’exigence de conformité aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité visées aux articles 3 à 4bis du Code wallon du Logement et de l’habitat durable. Elles doivent en outre être respectées pendant toute la

durée du bail, à la différence de ce qui est prévu actuel-lement pour le seul bail de résidence principale : cette exigence n’existe que lors de l’entrée dans les lieux. Il en va de même de la sanction du non-respect de cette obligation qui est elle-aussi étendue à l’ensemble des baux;

– les droits et obligations du preneur sont complétés et rassemblées au sein d’une même section et étendus à l’ensemble des baux d’habitation;

– une disposition règle les conséquences du décès du preneur. Il organise également une cession de bail consentie par le bailleur en faveur d’une personne domiciliée plus de 6 mois avant le décès du preneur. Il règle enfin la reprise des lieux loués par le bailleur si l’habitation est inoccupée;

– l’ajout d’une mise en demeure en cas de non-enregis-trement du bail qui doit rester sans effet un mois avant que le preneur ne puisse quitter les lieux sans indem-nité ni préavis;

– interdiction de la sous-location sans accord écrit et pré-alable du bailleur étendue à l’ensemble des baux d’ha-bitation. Une telle disposition n’existe aujourd’hui que pour les baux de résidence principale;

– interdiction de la sous-location sans accord écrit et pré-alable du bailleur étendue à l’ensemble des baux d’ha-bitation. Une telle disposition n’existe aujourd’hui que pour les baux de résidence principale.D’autres modifications sont de pure forme et apportent

des précisions ou des corrections à des dispositions exis-tantes. Ont été rassemblées sous des sections spécifiques pour plus de lisibilité et de compréhension des droits et obligations de chacune des parties au bail : Les éléments essentiels du contrat de bail (Section 1e), les modali-tés en matière de communication publique de mise en location (Section 2), les droits et obligations du bailleur (Section 3) et du preneur (Section 4), les modalités en termes d’indexation des loyers (Section 5), d’état des lieux (Section 6), de sous-location (Section 7), de ces-sion de bail (Section 8), de durée et de fin du bail (Sec-tion 9)

Le troisième chapitre – Dispositions particulières rela-tives aux baux relatifs à la résidence principale du pre-neur contient les modifications et ajouts aux articles qui composent actuellement la Section 2 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil, introduits par la Loi du 20 février 1991.

Il s’agit d’un dispositif particulier, dérogatoire au droit commun qui figure au chapitre 2, qui vise une pro-tection renforcée du preneur dans la mesure où ce der-nier y établi sa résidence principale.


– harmonisation des délais de préavis : trois mois pour le preneur, six mois pour le bailleur;

– extension du champ d’application des dispositions particulières relatives à la résidence principale aux meubles pour tenir compte des nouvelles formes d’ha-bitat;

– la possibilité de résiliation anticipée d’un bail de courte durée a été intégrée dans le texte;

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– une prorogation à deux reprises est prévue sans tou-tefois dépasser la durée actuellement prévue de 3 ans pour les baux de courte durée;

– la possibilité pour le bailleur de mettre fin anticipative-ment aux baux de courte durée a également été prévue, après la première année de location moyennant un pré-avis de 3 mois et une indemnité de un mois;

– la possibilité d’indexer le bail est conditionnée à l’en-registrement de ce dernier.D’autres modifications sont de pure forme et apportent

des précisions ou des corrections à des dispositions exis-tantes.

Le quatrième chapitre – Dispositions particulière rela-tives au bail de colocation crée un nouveau dispositif dérogatoire au droit commun à destination des coloca-tions.

Il s’agit d’organiser au mieux ce phénomène qui tend à prendre de plus en plus d’ampleur au sein du secteur de la location.


– l’imbrication entre ces dispositions particulières et les dispositions prévues aux chapitres 2 et 3 : si les colocataires affectent le bien d’habitation loué à leur résidence principale, les dispositions particulières du Chapitre 4 et celles applicables à la résidence princi-pale, s’appliquent en plus des dispositions générales applicables aux baux d’habitation. Si les colocataires n’affectent pas le bien d’habitation loué à leur rési-dence principale, seules les dispositions particulières du Chapitre 4 en plus des dispositions générales de droit commun applicables aux baux d’habitation;

– la solidarité entre colocataires qui est imposées;– la fin du bail par l’ensemble des colocataires;– la fin du bail par un seul colocataire et de son rempla-

cement;– la possibilité du bailleur de résilier le bail si la moitié

des colocataires signataires du bail initial sont partis;– la nécessité de signer un pacte de colocation et ses

mentions obligatoires.Le Gouvernement arrêtera un modèle-type indicatif

de pacte de collocation pour faciliter sa rédaction des personnes intéressées.

Le cinquième chapitre – Dispositions particulières relatives au bail étudiant crée un nouveau dispositif dérogatoire au droit commun à destination des étudiants.


– l’imbrication entre ces dispositions particulières et les dispositions prévues aux chapitres 2, 3 et 4 : Tout bail conclu par un étudiant ne tombe pas automatiquement dans le champ d’application du Chapitre 5. Pour qu’un bail d’habitation soit qualifié de bail étudiant, il faut que l’étudiant prouve sa qualité dans certaines formes et délai. À défaut, les dispositions particulières du Chapitre 5 ne s’appliquent pas, et ce sont les disposi-tions générales applicables aux baux d’habitation qui s’appliquent (chapitre 2) ou les dispositions du cha-pitre 3, si l’étudiant affecte le bien d’habitation loué à sa résidence principale;

– son champ d’application;

– la durée du bail;– la fin du bail, incluant des circonstances particulières,

qui si elles se produisent, permettent à l’étudiant de que moyennant un préavis de 2 mois et sans indem-nité : 1° irrecevabilité de l’inscription, refus d’inscription

ou abandon d’études attesté par l’établissement d’enseignement;

2° cession de bail avec accord du bailleur;

3° décès d’un parent ou d’un autre responsable qui pourvoit à son entretien (beau-père ou belle-mère en cas de famille recomposée par exemple);

– l’éloignement temporaire de l’étudiant (Erasmus par exemple);

– la sous-location du kot;– la mise à charge du bailleur du précompte immobilier.

Le sixième chapitre contient une disposition habili-tant le Gouvernement à arrêter une grille indicative des loyers, fondée sur des critères scientifiques, sur base de données actualisées périodiquement.

Le septième chapitre contient les dispositions transi-toires.

Le huitième chapitre contient les dispositions abroga-toires.

Le neuvième chapitre portant habilitation du Gou-vernement en vue de la codification du projet de décret à l’examen au sein du Code wallon du logement et de l’Habitat durable.

Le dixième chapitre contient une disposition finale relative à la date d’entrée en vigueur du projet de décret.

Commentaire des articles


Article 1er

Le paragraphe 1er de cette disposition définit le champ d’application du texte.

Il met en œuvre la compétence de la Région telle qu’elle est consacrée dans l’article 6, §1er, IV, 2°, de la loi spéciale de réformes institutionnelles du 8 août 1980.

Les modifications qu’il apporte au regard du contenu actuel du Code civil concernent exclusivement les baux d’habitation conclus sur le territoire régional. Les dispo-sitions du Code civil abrogées en ce qu’elles concernent les baux d’habitation restent intégralement d’applica-tion à l’ensemble des autres baux, en ce compris les baux commerciaux et les baux à ferme pour lesquels la Région est également compétente.

Article 2

De cette disposition définit le bail d’habitation comme étant « le bail relatif à un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci destiné à servir d’habitation, à l’ex-clusion des hébergements touristiques au sens du code wallon du tourisme ».

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Cette définition englobe tous les types de baux desti-nés à servir d’habitation. Les hébergements touristiques sont expressément exclu du champ d’application du présent projet de décret. Conformément à l’article 1er, le logement accessoire à un bail commercial ou à un bail à ferme reste soumis aux dispositions applicables respec-tivement au bail commercial ou au bail à ferme.

Tombent dans le champ d’application de cette défi-nition tous les baux des biens immeubles ou partie de ceux-ci qu’ils soient ou non relatifs à la résidence princi-pale du preneur, des baux de colocation (Chapitre 4) ou des baux étudiants (Chapitre 5).

Tombent également dans le champ d’application de cette définition, les baux des biens meubles lorsqu’ils sont destinés à servir d’habitation à une ou plusieurs personnes. Jusqu’ici les dispositions relatives au bail de résidence principale étaient d’application aux biens meubles également. Par contre, les dispositions géné-rales figurant dans la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil n’étaient applicables qu’aux biens immeubles.


Il définit également le bail de colocation, le coloca-taire et le pacte de colocation.

Il est précisé qu’au plus tard à la signature du contrat de bail, un pacte de colocation doit être conclu entre colocataire et sa date être reprise dans le contrat de bail afin que le bailleur puisse connaître avec certitude la nature du contrat conclu.

La colocation régie par le chapitre 4 a pour objet la location d’un même bien par plusieurs preneurs formant plusieurs ménages. Le ménage est défini dans l’article 1er, 28°, du Code wallon du logement et l’habitat durable. La personne seule est un ménage au sens de cette dispo-sition. Pour qu’il y ait colocation au sens du chapitre 4, il faut donc que l’habitation comporte au moins une pièce d’habitation ou un local sanitaire accessible à tous les colocataires. Ces notions sont définies à l’article 1°, 19 bis et 20 du même Code.

La colocation régie par le chapitre 4 implique qu’un seul contrat de bail soit conclu entre les colocataires et le bailleur et qu’un pacte de colocation lie les coloca-taires. Si le bailleur conclut un contrat de bail distinct avec chaque locataire, le chapitre 4 ne s’applique pas.

La définition donnée du colocataire précise qu’un pre-neur peut être une personne physique, un couple marié ou un couple de cohabitant légaux. Ainsi, un couple marié ou un couple de cohabitant légaux constitue un seul preneur. Dès lors, s’ils sont seuls, ils ne peuvent conclure entre eux ni un bail de colocation, ni un pacte de colocation au sens du chapitre 4.

Enfin, lorsqu’un des colocataires affecte le logement à sa résidence principale, la colocation est également régie, en cas de silence du chapitre 4, par les règles rela-tives au bail de résidence principale.

Quant au pacte de colocation, celui-ci devra être conclu entre tous les colocataires au plus tard à la signa-ture du bail, celui-ci étant un élément obligatoire pour qu’il s’agisse d’une colocation.

L’étudiant est la personne régulièrement inscrite et qui poursuit ses études dans un établissement d’enseigne-ment secondaire ou supérieur, pour autant qu’il apporte la preuve de son inscription régulière selon les modali-tés fixées par l’article 74. Un bail conclu avec une per-sonne qui ne démontre pas sa qualité d’étudiant dans les formes et délais fixés par l’article 76, n’est pas un bail étudiant mais un bail régi par le droit commun (chapitre 2) ou de résidence principale (chapitre 3) au sens du pré-sent décret.

Chapitre 2 – Dispositions générales relatives au bail d’habitation

Section 1e – Éléments essentiels du contrat de bail

Le Gouvernement rend ainsi applicable à tous les baux d’habitation, qu’ils se rapportent à des biens meubles ou immeubles, toutes les dispositions contenues actuel-lement au sein de la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil, jusqu’ici réservées aux biens immeubles. L’intervention du législateur régional wallon se faisant exclusivement au titre de sa compé-tence en matière de location des biens ou de parties de biens destinés à l’habitation visée à l’article 6, §1er, IV, 2°, de la loi spéciale de réformes institutionnelles du 8 août 1980, l’ensemble des dispositions de la Section 1 subsistent dans l’ordonnancement juridique et conti-nuent à s’appliquer aux baux des biens immeubles autres que les baux d’habitation définis à l’article 1er du présent projet.

Article 3

La disposition commentée reprend et étend le contenu de l’actuel article 1714 du même Code

Le paragraphe 1er étend le principe selon lequel le bail doit être établi par un écrit à l’ensemble des baux d’habitation. La nécessité d’un écrit n’est actuellement applicable qu’aux baux relatifs à la résidence principale du preneur (cfr. article 1erbis de la loi du 20 février 1991 relative aux règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale, ci-après loi du 20 février 1991). Le caractère écrit d’un contrat constitue un élément impor-tant en ce qui concerne la charge de la preuve et parti-cipe à l’équilibre des intérêts des parties contractantes. Le Gouvernement entend en faire bénéficier toutes les parties à un bail d’habitation, qu’il soit ou non affecté à la résidence principale du preneur.

L’alinéa 2 du même paragraphe énonce les men-tions qui doivent obligatoirement y figurer : l’identité des parties (1°), la date de prise en cours (2°), la durée (3°), le type de bail (4°), la désignation de toutes les pièces et parties d’immeubles couvrant l’objet locatif (5°), le montant du loyer hors charge (6°), le montant des charges communes éventuelles (7°), l’indication du caractère forfaitaire ou provisionnel des charges pri-vatives et communes éventuelles (8°), le montant des

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charges privatives si celles-ci ont un caractère forfaitaire (9°), dans le cas d’immeubles à logements multiples, si le montant des charges n’est pas forfaitaires, le mode de calcul des charges et la répartition effectuée (10°) et l’existence de compteurs individuels ou collectifs (11°).

Une partie de ces mentions étaient déjà imposées dans l’écrit relatif au bail de résidence principale. Elles sont désormais imposées pour tous les baux d’habitation.

Le Gouvernement entend améliorer la transparence dans les relations contractuelles en permettant à chacun de bien mesurer ce à quoi il s’engage en signant un contrat de bail d’habitation. À titre d’exemple, s’agissant des charges, il est désormais requis que le bail mentionne si des charges communes sont dues et, dans l’affirmative, leur montant ainsi que leur caractère forfaitaire ou pro-visionnelle. Si les charges sont provisionnelles, il va de soi que le montant mentionné dans le contrat de bail est celui de la provision demandée et pas celui des charges qui seront effectivement supportées par le locataire. Le montant mentionné dans le contrat de bail écrit devra, cependant, être le plus proche possible de la réalité, hors situations imprévisibles ayant une incidence sur le mon-tant des charges effectivement supportées par le preneur.

L’actuel article 11bis de la loi du 20 février 1991 applicable aux baux relatifs à la résidence principale du preneur prévoit qu’une annexe contenant l’ensemble des dispositions applicables au bail de résidence principale, en ce compris les normes de salubrité, sécurité et habi-tabilité doit être jointe au bail. Le texte en projet prévoit l’abrogation de cette disposition. Ces annexes étaient peu lisibles et, dans la pratique, peu lues. Une référence au site internet de la DGO4 figurera dans le bail-type qu’arrêtera le Gouvernement. Celui-ci contiendra des fiches didactiques, accessibles à tout public, qui détaille-ront les droits et obligations de chacun.

Le paragraphe 2 prévoit la procédure applicable lorsqu’une des parties refuse de rédiger le bail par écrit. Il s’agit de la procédure auparavant applicable unique-ment dans le régime des baux relatifs à la résidence prin-cipale. Elle est étendue à tous les baux d’habitation.

Le paragraphe 3 prévoit que le Gouvernement arrête un modèle type de contrat de bail. L’une des volontés du Gouvernement en vue d’améliorer le fonctionnement du marché locatif privé est d’élaborer un modèle de bail-type et d’encourager son utilisation, afin de permettre aux parties à un contrat de bail de disposer d’un docu-ment comprenant les clauses minimales que doit com-porter un bail d’habitation et des clauses supplétives qu’elles pourront ou non choisir d’adopter.

Le §4 n’appelle pas de commentaire.

Article 4

Cet article reprend le contenu de l’article 1715 du Code civil.


Article 5

La disposition commentée fixe les mentions que devra désormais comporter toutes les communications

publiques ou officielles relatives à la mise en location d’un bien d’habitation à savoir :

1° le montant du loyer hors charges;2° le montant des charges communes éventuelles;3° le caractère forfaitaire ou provisionnel des charges

privatives et communes éventuelles;4° le montant des charges privatives si celles-ci ont un

caractère forfaitaire. ».L’ajout relatif au caractère forfaitaire ou provisionnel

des charges privatives et communes, poursuit l’objec-tif de parfaire l’information des potentiels locataires avant qu’ils prennent contact avec le bailleur ou son mandant. Une telle obligation de transparence parti-cipe à la lutte contre la discrimination dans le cadre de l’accès au logement, dès lors que les informations préci-tées sont connues à l’avance des candidats locataires et s’appliquent dès lors de manière identique et prévisible à tous.

Ces mentions obligatoires dans toute communication publique ou officielle ne portent pas préjudice à l’obli-gation de mentionner, dans les publicités réalisées pour la location d’un bien immeuble, le ou les indicateur(s) de performance énergétique et, lorsque le certificat PEB est requis, de communiquer le certificat PEB au locataire avant la signature de la convention qui atteste que cette communication a bien été réalisé (articles 34, §4, et 36 du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments).

Le paragraphe 2 définit la sanction qui peut être appli-quée en cas de manquement à l’obligation contenue dans le §1er. L’alinéa 2 de la disposition en projet a été revu pour indiquer expressément, suite à la modification de la Nouvelle Loi Communale et à l’adoption de la loi du 24 juin 2013 relative aux sanctions administratives commu-nales, quelles dispositions seraient applicables en terme de formes, délais et procédure pour le prononcé d’amendes administratives en cas de méconnaissance des obligations qui sont imposées en ce qui concerne la communication publique ou officielle de la mise en location d’une habi-tation. Ces dispositions sont les articles 6, 7, 20, 21, §§1er et 3, 25, 26, §§1er et 3, 27 alinéas 1er et 4, 30, 31, 33 alinéa 1er, 43 et 44 de la loi. Ils sont relatifs aux personnes com-pétentes pour constater et sanctionner l’infraction, à la proportionnalité de la sanction, à la procédure applicable devant le fonctionnaire sanctionnateur, à la notification de la décision, au recours contre la décision et à la prescrip-tion de l’amende administrative. Seules les dispositions applicables aux majeurs sont concernées. Les possibi-lités de recourir à la médiation locale et à la prestation citoyenne sont exclues eu égard à la nature des objectifs poursuivis par l’instauration de l’obligation de communi-cation publique ou officielle de la mise en location d’une habitation, à savoir garantir un accès non discriminatoire au logement et lutter contre les logements inoccupés res-treignant l’accès et le droit au logement.


Article 6

La disposition commentée rappelle le principe du libre choix du preneur par le bailleur.

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Toute discrimination est en effet interdite de manière générale en vertu du principe d’égalité et de non-discri-mination visé aux articles 10 et 11 de la Constitution. En matière de logement, le décret du 6 novembre 2008 rela-tif à la lutte contre certaines formes de discrimination (article 5, §1er, 9°) interdit toute discrimination directe ou indirecte fondée sur la nationalité, une prétendue race, la couleur de peau, l’ascendance ou l’origine natio-nale ou ethnique, toute discrimination basée sur le sexe et les critères apparentés que sont la grossesse, l’accou-chement et la maternité, ou encore le transsexualisme et le changement de sexe et toute discrimination directe ou indirecte fondée sur l’âge, l’orientation sexuelle, l’état civil, la naissance, la fortune, la conviction religieuse ou philosophique, la conviction politique, la langue, l’état de santé actuel ou futur, un handicap, une caractéristique physique ou génétique, l’origine sociale ou la conviction syndicale. À cette fin, sur base du travail réalisé en la matière par UNIA (Centre interfédéral pour l’égalité des chances) et sur base de la recommandation de la Com-mission de la protection de la vie privée aux bailleurs et agents immobiliers relative au traitement des données des candidats locataires ( SE/08/128) n°1/2009 du 18 mars 2009, une liste des données pouvant être sollici-tées par le propriétaire à un candidat-preneur en vue de procéder à la sélection et à la conclusion du contrat de bail est établie. Les justificatifs afférents aux ressources financières dont dispose le candidat preneur peuvent prendre la forme d’extrait de compte par exemple, ou encore de fiche de paie. Le bailleur peut également solliciter l’état civil des preneurs, s’ils sont mariés ou cohabitants légaux entre eux. La Commission de la vie privée, dans son avis 01/2009, précise que recueillir ces données n’est pas disproportionné vu les droits que l’ar-ticle 215 du Code civil prévoit au profit du conjoint ou cohabitant légal (p. 10, point 51).

Le bailleur peut également demander au candidat-pre-neur la preuve de paiement des trois derniers loyers à l’instar de ce qui est prévu par UNIA (centre interfédéral de lutte contre les discriminations et pour l’égalité des chances) dans son formulaire-type de candidat-locataire mis en ligne et à disposition de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI).

Aucune autre donnée ne pourra être sollicitée et recueillie par le bailleur sauf si cette production est jus-tifiée par des motifs sérieux et proportionnés avec la finalité poursuivie. À titre d’exemple, un propriétaire pourrait solliciter du preneur le numéro de la plaque d’immatriculation du véhicule si un garage est mis à sa disposition, que celui-ci est détenu en copropriété et fait l’objet d’une surveillance. En outre, il est égale-ment prévu que les opérateurs immobiliers publics (et notamment les Sociétés de logement de service public) puissent solliciter des informations complémentaires afin de leur permettre d’exercer leur mission de service public définies par le Code wallon du logement et de l’habitat durable.

Cet article est d’ordre public, conformément à l’avis du Conseil d’État. Ceci n’empêche toutefois nullement

le candidat-preneur de fournir librement des informa-tions ou documents complémentaires à ceux demandés par le bailleur en vertu de cet article. Un bailleur qui les examinerait ne contreviendrait pas à cet article.

Article 7

La disposition commentée reprend et complète le contenu de l’article 1719 du Code civil qui fixe certaines des obligations du bailleur, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Ces obligations sont :

1° de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée et d’y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur;4° de ne pas changer la forme de la chose louée.

Le 1° et le 2° ont été complétés afin de reprendre les obligations anciennement contenue à l’article 1720, ali-néas 1er et 2 du Code civil.

Le 4° de cette disposition reprend le contenu de l’ar-ticle 1723 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation.


Article 8

Cet article reprend le contenu de l’actuel article 1955 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habi-tation. La modification est faite afin de respecter les consignes applicables en matière de légistique. Une formulation négative est remplacée par une formulation positive.

Article 9

Cet article prévoit que le bien loué doit répondre aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité qui sont fixées par le Gouvernement en exécution du Code wallon du logement et de l’habitat durable. Les biens meubles en sont exclus dans la mesure où ce Code défi-nit le logement comme étant « le bâtiment ou la partie de bâtiment structurellement destiné à l’habitation d’un ou plusieurs ménages » (Article 1er, 3°). Le bâtiment étant défini comme « l’immeuble bâti affecté ou non au logement » (Article 1er, 1°). Les biens d’habitation loués dans le cadre d’un bail à rénovation sont égale-ment exclus de cette exigence. Par essence, ils ne sont, le plus souvent, pas conformes à ces exigences, les travaux entrepris visant à s’y conformer.


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Il apparaît bien justifié au Gouvernement que tous les biens faisant l’objet d’un bail d’habitation répondent aux mêmes exigences élémentaires de sécurité, de salu-brité et d’habitabilité. Il n’y a pas de raison de distinguer selon que le bail d’habitation est un bail de résidence principale ou non lorsqu’il s’agit de garantir au preneur un degré minimal de sécurité, salubrité et d’habitabilité. Ces normes ne sont toutefois pas applicables aux biens meubles loués car ils ne constituent pas des logements au sens du Code wallon du logement et de l’habitat durable, ni, par essence, au bail à rénovation.


Cette disposition prévoit que, lorsque la non-confor-mité de l’habitation n’est pas imputable au locataire, si le bailleur, mis en demeure, n’exécute pas les travaux nécessaires à la mise en conformité du bien, le preneur a le choix d’exiger soit l’exécution des travaux de mise en conformité, soit la résolution du bail, avec dommages et intérêts. En attendant l’exécution des travaux, le juge peut lui accorder une diminution du loyer.

Cette sanction du non-respect de l’obligation visée au paragraphe 1er était déjà prévue en ce qui concerne les baux relatifs à la résidence principale.

Article 10

La disposition commentée reprend le contenu de l’ar-ticle 1721 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Les mots « de la conclusion » sont insérés entre les mots « pas connus lors » et « du bail », afin de préciser que les vices pour lesquels le bailleur doit garantie au preneur sont ceux qu’il n’aurait pas connu lors de la conclusion du bail.

Cette modification ne change pas le sens de l’actuel article 1721 du Code civil qui est déjà interprété dans le sens de la modification réalisée.

Article 11

La disposition commentée modifie le contenu de l’ar-ticle 1729 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Les mots « faire résilier le bail » sont rem-placés par les mots « demander la résolution du bail ». La résolution implique la faute d’une des parties (Y. MERCHIERS, Le bail en général, Larcier, 1989, p.281). Il est donc ici question de résolution, et non de résilia-tion.

Article 12

Cette disposition reprend le contenu de l’article 1722 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habita-tion.

Article 13


Section 4 – Droits et obligation du preneur

Article 14


Article 15

La disposition commentée reprend le contenu de l’ar-ticle 1754 du Code civil relatif aux réparations à charge du preneur, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

L’article prévoit l’obligation pour le locataire de pro-céder aux réparations locatives ou de menu entretien et dresse une liste non exhaustive de celles-ci.

La liste non exhaustive des réparations locatives ou de menu entretien figurant dans cet article 1754 est, par contre, abrogée dans la mesure où elle a été adoptée en 1804 et qu’elle n’est plus d’actualité.

Le bail-type renverra vers le site internet du Service Public de Wallonie (DGO4) sur lequel figurera une liste non limitative exemplative des réparations locatives.

Article 16

La disposition commentée reprend le contenu de l’ar-ticle 1732 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Le mot « il » est remplacé par les mots « le preneur », afin que l’article puisse être lu et compris indépendamment des articles qui le précèdent.

Article 17

La disposition commentée reprend l’article 1733 du Code civil relatif à la responsabilité du locataire en matière d’incendie, pour ce qui concerne les baux d’ha-bitation.

Dans le paragraphe 1er, le mot « il » par les mots « le preneur », afin que le contenu de l’article 1733 puisse être lu et compris indépendamment des articles qui le précèdent. C’est bien le preneur qui est présumé respon-sable de l’incendie.

Le paragraphe 2 prévoit que la responsabilité du pre-neur pour l’incendie doit être couverte par une assu-rance. Sauf si les parties en conviennent autrement, elle est souscrite avant son entrée dans les lieux. Cet article vise à responsabiliser le preneur. Preuve de cette assu-rance est apportée chaque année, peu après paiement de la prime. Il s’agit d’éviter que le preneur ne résilie son assurance après avoir apporté la preuve dans le mois de son entrée dans les lieux. La carence du preneur est également prévue en permettant au bailleur de suppléer la défaillance du preneur en complétant sa propre assu-rance d’une clause d’abandon de recours au profit de son preneur. L’assurance « habitation » du bailleur ne pourra dès lors se retourner vers le preneur, éventuellement responsable d’un incendie pour récupérer totalement ou partiellement le montant de l’indemnisation qu’elle aura versée au bailleur consécutivement à un sinistre.

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Article 18

La disposition commentée reprend le contenu de l’ar-ticle 1735 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Elle remplace les mots « la maison » par les mots « bien d’habitation », afin d’étendre le champ d’application de l’article.

Article 19

Cet article reprend le contenu de l’article 1760 du Code civil pour ce qui concerne les baux d’habitation. Elle y remplace le mot « résiliation » par le mot « résolu-tion » dans la mesure où le Code civil parle erronément de résiliation, s’agissant de mettre fin à un contrat en raison de la faute d’une des parties (Y. MERCHIERS, Le bail en général, Larcier, 1989, p.281). Si la résolution opère en principe ex tunc, on peut ici utilement rappeler que la Cour de cassation a jugé qu’en règle, la résolu-tion judiciaire d’un bail remonte quant à ses effets à la demande en justice (Cass., 29 mai 1980, Pas., 1980, I., p.119; Cass., 28 juin 1990, Pas., p.1242; Cass., 31 jan-vier 1991, Pas., p.520; Cass., 5 juin 2009 C.07.0482.N, Pas., p.1425).

Article 20


Article 21

La disposition commentée modifie l’article 1724 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation.


Cette notion de travaux économiseurs d’énergie est également ajoutée aux alinéas 2 et 3.

Les travaux économiseurs d’énergie dont la liste est établie par le Gouvernement sont ajoutés aux travaux qui peuvent être effectués durant le bail par le bailleur, quels que soient les inconvénients qu’ils causent au pre-neur. Cet ajout vise à encourager les travaux visant à la réduction de la consommation énergétique des biens, lesquels ne peuvent une fois terminés, que bénéficier au preneur.

Article 22


Article 23



Article 24

La disposition commentée reprend le contenu de l’ar-ticle 1728 ter du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Article 25

La disposition commentée reprend le contenu de l’ar-ticle 1728 quater du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation.


Article 26


Dans le paragraphe 1er, l’indice des prix à la consom-mation par à l’indice santé. L’indexation des loyers se fait depuis le 1er février 1994 sur pied de l’indice santé. Les alinéas 1er à 5 du paragraphe 1er de l’article 1728bis n’avaient jamais été adaptés. C’est chose faite avec la modification ici commentée.

« L’indice de prix calculé est nommé à cet effet » est l’indice santé selon l’article 2, §1er, de l’arrêté royal du 24 décembre 1993 portant exécution de la loi du 6 janvier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays. Dès lors que dans les alinéas 1 à 5, il est désormais fait référence à l’indice santé, l’alinéa 6 n’est plus nécessaire pour convertir l’indice des prix à la consommation en indice des prix pour les baux conclu à partir du 1er février 1994.


Article 27

La disposition commentée remplace l’article 1730 du même Code relatif à l’état des lieux, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Le paragraphe 1er pose l’obligation de dresser un état d’entrée détaillé contradictoirement et à frais commun. L’alinéa 2 prévoit que le Gouvernement wallon arrête un état des lieux type.

Le Gouvernement a souhaité qu’un modèle type d’état des lieux soit à la disposition des parties dans le souci de parfaire leur information et de limiter dans toute la mesure du possible la naissance de litiges. Il n’a, toute-fois, pas souhaité rendre obligatoire l’utilisation d’un tel modèle type.

L’alinéa 3 prévoit qu’à défaut d’accord entre parties, le juge de paix doit être saisi de la requête visant à la désignation d’un expert pour procéder à l’état des lieux dans les quinze jours suivant l’expiration du délai d’un mois à dater de l’occupation laissé aux parties pour dres-ser l’état des lieux.

Le paragraphe 2 énumère les mentions minimales que comporte l’état des lieux d’entrée, excepté convention contraire, à savoir :

1° la date du constat;

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2° l’identité et la qualité du ou des auteurs des consta-tations;

3° les références du bail : coordonnées des parties, adresse du bien, date de début du bail;

4° une note générale reprenant un aperçu rapide de l’état du bien, des matériaux et des équipements ainsi que l’état général d’entretien et de propreté des locaux;

5° la description de l’état apparent, des éventuels dégâts et état de propreté de chaque pièce. 6° L’état et le fonctionnement apparent des équipements pré-sents;







Ainsi la note générale prévue lors de l’état des lieux d’entrée permettra d’avoir une vision globale de l’état de l’habitation. Elle pourrait notamment indiquer que les murs intérieur de celle-ci sont des murs plâtrés recou-verts ou non de peinture et indiquer si ce plâtre, cette peinture est en bon état. La description de chaque pièce permettra d’avoir une vision plus précise de l’état pièce par pièce de l’habitation.

Le relevé des documents d’entretien des équipements et leur date d’exécution sont particulièrement importants notamment lorsque le contrat de bail prévoit une pério-dicité à la réalisation de ces entretiens (quelle que soit la partie qui sera chargé de les réaliser). Il peut notamment s’agir de l’entretien des appareils de chauffage, de trai-tement de l’eau, …



L’état des lieux indiquera également l’existence et la localisation des équipements en matière de sécurité visés à l’article 4bis du Code wallon du logement et de l’habitat durable. Ces derniers ne sont volontairement pas listés afin de ne pas figer l’obligation et de ne pas risquer d’exclure certains dispositifs qui feront leur apparition dans l’avenir. Il est, toutefois, entendu que font partie de ces dispositifs en matière de sécurité les détecteurs « incendie » et les extincteurs dont l’habita-tion serait équipée. L’objectif poursuivi par l’insertion

d’une telle obligation est d’attirer l’attention des parties sur ces équipements et le caractère obligatoire de cer-tains d’entre eux.

Le paragraphe 3 prévoit ce qu’il y a lieu de faire en cas de modifications importantes apportées à l’habitation.

Le paragraphe 4 prévoir la possibilité pour chaque partie de requérir qu’un état des lieux de sortie soit établi ainsi que les mentions minimales contenues dans cet état des lieux, excepté convention contraire. L’alinéa 2 du paragraphe prévoit que cet état des lieux doit être établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur.

Le dernier alinéa du paragraphe 5 prévoit la procédure en cas de désaccord entre les parties.

Le §6 confère un caractère impératif aux §§1 et 3

Article 28

La disposition commentée reprend le contenu de l’ar-ticle 1731 du Code civil.


Article 29


Article 30


Article 31


Article 32

La disposition commentée reprend le contenu de l’ar-ticle 1739 du Code civil pour ce qui concerne les baux d’habitation..

Article 33


Article 34

La disposition commentée reprend et modifie le contenu de l’article 1741 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Le mot « résout » est remplacé par le mot « résilie ». La résolution implique la faute d’une des parties (Y. MERCHIERS, Le bail en général, Larcier, 1989, p.281). Il est donc ici question de résiliation, et non de résolution.

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Article 35

La disposition commentée reprend et modifie le contenu de l’article 1742 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Le mot « résolu » est remplacé par le mot « résilié ». La résolution implique la faute d’une des parties (Y. MERCHIERS, Le bail en général, Larcier, 1989, p.281). Il est donc ici question de résiliation, et non de résolution.

Article 36

La disposition commentée reprend et modifie le contenu de l’article 1757 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Elle remplace les mots «une maison entière, un corps de logis entier, une boutique, ou tous autres apparte-ments, » sont remplacés par les mots « bien d’habita-tion », afin d’étendre le champ d’application de l’article.

Article 37

La disposition commentée reprend et modifie le contenu de l’article 1758 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Elle remplace les mots « d’un appartement meublé » par les mots « d’habita-tion meublée », afin d’étendre le champ d’application de l’article.



Article 38


Article 39


Article 40


Article 41


Article 42


Article 43


Article 44

La disposition commentée reprend le contenu de l’article 1762bis du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation.


Article 45

La disposition commentée prévoit que la mort des par-ties ne met pas fin au contrat.

Le premier paragraphe de la disposition commentée prévoit qu’en cas de décès du preneur le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur.

Dans son paragraphe 2, la disposition tend à proté-ger les personnes domiciliées avec le preneur décédé au moment de son décès en leur permettant de reprendre le bail via une cession de bail. Il pourrait notamment s’agir du cohabitant de fait. Celui-ci devra être domicilié depuis plus de 6 mois dans le bien pour bénéficier de la protection prévue par la présente disposition. Par contre, cet article ne vise pas le cas du marié survivant ou coha-bitant légal survivant qui sont considérés, en application de l’article 215,§1er du code civil, comme cocontractant et pour lesquels le bail continue à produire pleinement ses effets.

Dans son paragraphe 3, la disposition commentée tend à permette au bailleur de reprendre possession de son bien rapidement après le décès de son preneur en dis-tinguant deux situations : La première vise le cas où le logement est inoccupé et vide de tout bien meuble au moment du décès. Le bailleur le fait constater par huis-sier. Le bail est alors résilié sans préavis ni indemnité. La seconde vise le cas où le logement est inoccupé et toujours garni des biens meubles. Dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit sans préavis ni indemnité dès qu’un constat d’inventaire des biens présents dans le logement aura été réalisé par un huissier. Le bailleur en dispose en bon père de famille (évacuation, conservation dans un garde-meuble, vente, etc) aux frais des ayants droit préalablement mis en demeure.

§4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, par demande sur requête unilatérale introduite par le bailleur auprès du juge compétent.

Section 11 – Sous-location.

Article 46

La disposition commentée reprend et modifie le contenu de l’article 1717 du Code civil relatif à la sous-location, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

L‘alinéa 1er prévoit que la sous-location est interdite, sauf accord écrit et préalable du bailleur. Cette exigence d’accord écrit préalable n’était auparavant requise que

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pour la sous-location d’un bien faisant l’objet de la rési-dence principale du preneur (article 4 de la loi du 20 février 1991). Elle est dorénavant rendue applicable à tous les types de baux d’habitation, afin de s’assurer que les bailleurs soient avisés de la sous-location et, partant, de l’existence d’un sous-locataire. Une telle connais-sance peut s’avérer importante en cas de résiliation du bail principal par le preneur dès lors que c’est le sous-locataire qui occupe le bien.

L’alinéa 1er remplacé visait également la cession de bail. L’alinéa 1er nouveau ne vise plus la cession de bail. Dorénavant, les règles relatives à la cession de bail figurent à l’article 51 du présent décret.

Le 2° de la disposition commentée remplace, dans l’alinéa 3, les mots « une commune, un centre public d’aide sociale » par « un opérateur immobilier au sens du Code wallon du logement et de l’habitat durable » pour leur permettre de sous-louer la totalité d’un bien d’habitation pour servir de résidence principale au sous-locataire.

Les trois alinéas sont remplacés par le contenu des ali-néas 3 à 6 du §2 de l’article 4 de la loi du 20 février 1991 qui prévoient que la durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail principal restant à courir, l’infor-mation préalable du sous-locataire par le preneur de sa qualité et de l’étendue de ses droits, les obligations du preneur vis-à-vis du sous-locataire en cas de fin de bail par le bailleur ou par lui-même. Ces dispositions sont dorénavant rendues applicables à tous les types de baux d’habitation.

Article 47


Article 48



Article 49

La disposition commentée reprend et modifie le contenu de l’article 1717 du Code civil, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Cet article reprend, tout d’abord, le régime auparavant applicable à la cession du bail en matière de résidence principale (article 4, §1 et 3 de la loi du 20 février 1991). Il apparaît bien justi-fié que toutes les cessions de bail d’habitation doivent faire l’objet d’un accord écrit et préalable du bailleur. En étendant le champ d’application de cette règle à tous les baux d’habitation et en ne la cantonnant pas qu’aux baux (d’habitation) de résidence principale, un meilleur équilibre est établi entre les droits respectifs du bailleur et du preneur, d’une part, et du cédant et du cession-naire, d’autre part, dans le cadre d’un bail d’habitation

qui n’est pas de résidence principale. Le preneur reste autorisé à céder son bail, mais il ne peut pas le faire sans l’accord du bailleur, sauf à rester tenu des obligations futures découlant du bail. L’objectif poursuivi est éga-lement un objectif de sécurité juridique. Il s’agit que les droits de toutes les parties (cédant, cessionnaire et bail-leurs) soient clairement établis dès avant la cession.

La cession de bail n’est désormais autorisée que moyennant l’accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future découlant du bail cédé, sauf si le bailleur déroge à cette règle dans l’accord qu’il marque sur la cession de bail.

Cet article reprend, ensuite, l’interdiction de céder le bail si le bien concerné doit servir à la résidence prin-cipale du cessionnaire, qui figurait jusqu’ici à l’article 1717, alinéa 4 du Code civil.


Section 1e – Champ d’application

Article 50

La disposition commentée reprend et modifie le contenu de l’article 1er du Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2, du Code civil, modifié par les lois du 13 avril 1997 et du 24 décembre 2002.

La disposition commentée précise le champ d’appli-cation du Chapitre 3. Cette dernière s’applique aux baux d’habitation que le preneur, avec l’accord exprès du bailleur, affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale.

Pour l’essentiel du commentaire de l’article, il est ren-voyé au commentaire de l’article rédigé lors de l’adop-tion de la loi de 20 février 1991 et de son article 1er.Toutefois, il a été décidé de ne plus recourir à la notion de « logement », mais de se référer à la notion de bail d’habitation définie dans le présent décret.

La numérotation des paragraphes a été modifiée afin de répondre aux consignes applicables en matière de légistique.


Article 51

Cet article n’appelle pas de commentaire.

Article 52

Ce texte est inspiré de la législation récemment adop-tée en Région de Bruxelles-Capitale. Il modère quelque peu la sanction extrême existante aujourd’hui en cas de défaut d’enregistrement : le départ sans préavis ni indemnité du preneur. À l’avenir une mise en demeure sera nécessaire. Ce n’est que si le bailleur n’a pas fait enregistré le bail endéans un délai d’un mois que la sanction actuellement prévu pourra opérer.

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Section 3 – Durée du bail

Article 53

La disposition commentée reprend et modifie le contenu de l’article 3 de la loi du 20 février 1991, relatif à la durée du bail.

Pour l’essentiel du commentaire de l’article, il est ren-voyé au commentaire de l’article rédigé lors de l’adop-tion de la loi de 20 février 1991 et de son article 3.

Concernant les modifications apportées au contenu actuel de l’article 3 :- Les mots « par l’une ou l’autre des parties au moins six mois à l’avant l’échéance » ont été remplacés par les mots « par le bailleur au moins six mois avant l’échéance, et par le preneur au moins trois mois avant l’échéance ».

Désormais, il est expressément prévu dans l’article 53, §1er, alinéa 2 et §7, alinéa 3 que le locataire peut mettre fin au bail de neuf années ou plus à l’expiration de cette durée moyennant un congé notifié trois mois avant son échéance. Ces dispositions prévoyaient, avant modification que le congé devait être notifié six mois avant l’échéance. Un tel délai était incohérent dans la mesure où la durée que le locataire doit respecter lorsque il met fin à son bail « à tout moment » est de trois mois (article 53, §5).

La durée du congé du bailleur, à savoir six mois éga-lement, n’est quant à elle pas modifiée :

– dans le paragraphe 2, alinéa 3, les mots « Les lieux doivent être occupés » par les mots « L’occupation des lieux doit commencer », pour une meilleure compré-hension du texte;

– le mot « logement » a été systématiquement remplacé par les mots « bien d’habitation »;

– l’ancien alinéa 3 du paragraphe 3 a été remplacé comme suit :

« A la demande du preneur, le bailleur lui commu-nique dans les deux mois à dater de sa demande, soit le permis d’urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnés d’une estimation détaillée du coût, soit un contrat d’entreprise faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l’ex-piration du délai de préavis ». Les objectifs poursuivis sont d’une part, de répondre aux consignes applicables en matière de légistique et, d’autre part, de renforcer l’analogie avec la procédure de résiliation pour occu-pation personnelle:

– dans le §5 sont prévues les modalités de congé;– le §6 de la disposition commentée règle le régime

des baux de courte durée. Alors que les §§2 à 5 ne s’applique pas à ce type de bail, la sanction civile qui touche les baux non-enregistré s’applique aux baux de courte durée, cette dernière ayant été déplacé dans le « tronc commun », elle s’applique, dès lors, à l’en-semble des baux;

– toujours dans le §6, il est désormais prévu qu’un bail

de courte durée peut être prorogé deux fois, sans toute-fois pouvoir dépasser une durée totale de 3 ans. Ainsi, si tel est le choix du locataire et du bailleur, désormais, 3 baux d’un an par exemple pourront être conclus suc-cessivement;

– l’alinéa 2 du §6 a été complété par la phrase « L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle prorogeant le bail », afin de préci-ser en quoi peut consister l’écrit par lequel est prorogé le bail de courte durée. Il s’en déduit notamment que la conclusion d’un nouveau bail de courte durée à la suite de l’échéance d’un premier bail de courte durée constitue une prorogation de ce dernier;

– un alinéa 4 a été inséré dans le §6 afin de régler la question du congé pour les baux d’une durée inférieure ou égale à trois ans. Dans ce cas, le congé sera réputé donné, de sorte qu’il ne sera pas nécessaire d’en dépo-ser un auprès de son bailleur ou de son preneur. Ce bail pourra toutefois faire l’objet d’une prorogation;

– un alinéa 5 a également été inséré dans le §6 afin de régler la question du départ anticipé du locataire dans le cadre d’un bail de courte durée. Le preneur pourra mettre fin au bail de courte durée à tout moment moyennant un préavis de trois mois et le versement d’une indemnité équivalente à un mois de loyer à son bailleur. Ce régime de résiliation anticipée des baux de courte durée est instauré afin de permettre au locataire de se libérer d’un bail de courte durée, tout en préser-vant les intérêts du bailleur. L’objectif poursuivi est de prévenir et palier, le cas échéant, un vide locatif. Le délai de trois mois pour le congé a été fixé par réfé-rence à la durée du congé applicable lorsque le loca-taire met fin à un bail d’une durée de neuf ans ou plus. Il est possible que l’indemnité en cas de résiliation d’un bail de courte durée soit inférieure à l’indemnité prévue dans le cadre du bail classique de 9 ans durant les 3 premières années. Cela se justifie d’une part par la situation du locataire qui choisit cette durée d’un bail de courte durée en raison d’une situation transitoire entre deux logements, cet article permet donc de lui assurer une sortie plus aisée du logement. D’autre part, cela se justifie également par la nécessité de protéger le locataire dans son droit au logement en ne faisant pas du bail de courte durée une situation qui devienne automatique car plus avantageuse pour le bailleur;

– l’alinéa 7 prévoit que le bailleur puisse également mettre fin au bail, après la première année de location, selon les mêmes conditions de préavis et d’indemnité que le preneur;

– le §7 règle le régime des baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans. Un alinéa 2 a été inséré dans ce §afin de préciser que les §§2 à 5 s’appliquent à ce type de bail.

Section 4 – Prorogation pour circonstances exceptionnelles

Article 54


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Article 55

Cet article reprend et modifie le contenu de l’article 6 de la loi du 20 février 1991. La disposition commentée insère un alinéa rédigé comme suit entre les alinéas 1 et 2 actuels :

« Si cette adaptation a pour effet d’augmenter le mon-tant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et a été enregistré ».

Le bailleur ne pourra dorénavant indexer le montant du loyer à la hausse que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail a été enregistré. Il s’agit d’une conséquence décou-lant de la violation des obligations du bailleur en matière d’enregistrement. Le législateur tend à inciter, par une sanction de nature financière, le bailleur à procéder à l’enregistrement du bail. La différence de traitement qui existe entre les baux portant sur des biens meubles ou immeubles se justifie par le fait que la Région wallonne n’est pas compétence pour modifier les articles 19 et 161, 12° du code des droits d’enregistrement, d’hypo-thèque et de greffe. Or, actuellement, seuls les baux portant sur les biens immeubles font l’objet de l’obliga-tion d’enregistrement et la gratuité de l’enregistrement n’est prévue que pour ces baux. Imposer l’obligation d’enregistrement aux bailleurs mettant en location des biens meubles comme condition pour que ces derniers puissent indexer le montant du loyer demandé créerait une discrimination entres les bailleurs mettant en loca-tion des biens immeubles et les bailleurs mettant en loca-tion des biens meubles dans la mesure où ces derniers ne bénéficieraient pas de la gratuité de l’enregistrement prévue pour les premiers et qu’ils seraient donc amener à supporter une charge supplémentaire non réclamée aux bailleurs mettant en location des biens immeubles pour pouvoir demander l’indexation du loyer.

Section 6 – Révision du loyer et des charges

Article 56

Cet article reprend et modifie le contenu de l’article 6 de la loi du 20 février 1991.

La disposition commentée insère un alinéa nouvel rédigé comme suit entre les alinéas 3 et 4 existants :

« Si cette révision a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail a été enregistré.». Le loyer ne pourra donc doré-navant être revu à la hausse que si le bail a été conclu par écrit et, si le bail porte sur un bien immeuble, que si le bail a été enregistré. Il s’agit d’une conséquence découlant de la violation de ses obligations par le bail-leur. Le législateur tend à inciter, de la sorte, les par-ties à procéder à l’enregistrement du bail. La différence de traitement qui existe entre les baux portant sur des biens meubles ou immeubles se justifie par le fait que la Région wallonne n’est pas compétence pour modifier les articles 19 et 161, 12° du code des droits d’enregis-

trement, d’hypothèque et de greffe. Or, actuellement, seuls les baux portant sur les biens immeubles font l’objet de l’obligation d’enregistrement et la gratuité de l’enregistrement n’est prévue que pour ces baux. Impo-ser l’obligation d’enregistrement aux bailleurs mettant en location des biens meubles comme condition pour que ces derniers puissent réviser le montant du loyer demandé créerait une discrimination entres les bailleurs mettant en location des biens immeubles et les bailleurs mettant en location des biens meubles dans la mesure où ces derniers ne bénéficieraient pas de la gratuité de l’en-registrement prévue pour les premiers et qu’ils seraient donc amener à supporter une charge supplémentaire non réclamée aux bailleurs mettant en location des biens immeubles pour pouvoir demander la révision du loyer.

Dans la mesure où l’exigence d’un bail écrit est prévue par la loi et qu’une partie qui souhaite deman-der la révision du loyer aura toujours la possibilité de la faire, moyennant établissement d’un bail écrit et enre-gistrement de celui-ci, la disposition commentée qui prévoit les conditions d’un bail écrit et enregistré pour une révision du loyer à la hausse ne peut pas être consi-dérée comme portant atteinte de manière disproportion-née à la liberté des conventions.


Article 57


Section 8 – Sous location et cession

Article 58

La disposition commentée reprend et modifie le contenu de l’article 4 de la même loi, relatif à la cession et la sous-location.

Il prévoit l’interdiction de la sous-location totale du bien d’habitation affecté à la résidence principale du preneur. S’il n’en était pas ainsi, il ne pourrait de facto plus être considéré comme étant sa résidence principale.

Section 9 – Garantie

Article 59



Article 60



Article 61


58


Article 62

Cet article reprend le contenu de l’article 5 ter de la loi du 20 février 1991.

Il prévoit qu’est réputée non écrite la clause qui ferait assumer par le locataire les frais d’intermédiation afférents à un mandat donné par le bailleur à un agent immobilier.


Article 63

La disposition commentée rend applicable au bail de colocation les articles 54, 56 §2 et du chapitre 3 sur la résidence principale.

L’article 54 prévoit la possibilité pour le preneur de solliciter une prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles.

L’article 56 §2 permet à chacune des parties de deman-der au juge de paix la révision des frais et charges.

L’article 60 protège le preneur en cas de transmission du bien loué. Si le bail a date certaine, l’acquéreur sera subrogé aux droits et aux obligations du bailleur et si le bail n’a pas date certaine mais que le preneur occupe le bien depuis plus de six mois, le nouvel acquéreur sera également subrogés aux droits et aux obligations du bailleur. Dans ce cas, il pourra cependant mettre fin au bail pour les motifs et dans les conditions visées à l’ar-ticle 53, §§2, 3 et 4, soit pour occupation personnelle, pour effectuer des travaux ou sans motif avec versement d’une indemnité. L’article 3 s’appliquera donc, dans l’hypothèse visée à l’article 60§2, même en dehors d’un bail de résidence principale, en ce qu’il fixe les motifs et les conditions de résiliation du bail.

Il va de soi que la possibilité pour le juge de réduire ou supprimer l’indemnité due en application de l’article 53, §4 ne s’applique que lorsque l’article 53 s’applique, soit lorsque le bail de colocation est un bail de résidence principale.

En effet, l’article 54 ne fonde aucun droit à obtenir une indemnité, celle-ci n’est due qu’en vertu de l’article 53 qui ne s’applique que pour les baux de résidence principale.

Dans son deuxième alinéa, la disposition commentée fixe la conséquence de l’affectation du bien par un des colocataires à sa résidence principale. Ainsi, dès qu’un des colocataires affecte le bien à sa résidence principale, les règles particulières applicables à la résidence prin-cipale trouvent à s’appliquer au bail de colocation. À défaut, ce sont les règles générales se trouvant dans le chapitre 2 qui s’appliquent.

Conformément à l’article 50, cette affectation du bien à la résidence principale peut avoir lieu lors de l’entrée en jouissance avec l’accord exprès du bailleur et de tous les colocataires.

Article 64

La disposition commentée pose le principe de la soli-darité entre colocataires. Les colocataires sont donc soli-dairement tenus à l’égard du bailleur de l’entretien, de la constitution de la garantie, du paiement du loyer et des charges, ainsi que des éventuels dégâts et réparations locatifs tant dans les parties privées que dans les parties communes.

Article 65

La disposition commentée impose la signature de l’ensemble des colocataires pour mettre fin au contrat de colocation. Ainsi, si les règles relatives à la résidence principale sont applicables au contrat de colocation en exécution de l’article 63, l’ensemble des colocataires seront tenus de signer le congé prévu dans l’article 53.

Il en résulte notamment que les colocataires peuvent toujours mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de trois mois donné conjointement, et le paye-ment d’une indemnité, le cas échéant.

Article 66



Le colocataire qui souhaite se libérer de ses obliga-tions avant le terme du bail devra notifier un congé de trois mois au bailleur et à ses colocataires. La durée de ce congé a été fixée de la même manière que pour le bail de résidence principale. Dans ce régime la résilia-tion anticipée du bail par le preneur se fait moyennant la remise d’un congé de trois mois. Ces trois mois peuvent être mis à profit par le colocataire sortant, le bailleur ou les autres colocataires pour trouver un remplaçant. Le remplaçant devra être agréé à la fois par le bailleur et par les autres colocataires. Ils ne pourront, toutefois, refu-ser l’entrée d’un nouveau colocataire dans le logement collectif que pour de « justes motifs ». Peuvent consti-tuer des justes motifs une mésentente entre les coloca-taires restants et le candidat par exemple, ou encore en l’absence de revenus suffisants du candidat remplaçant. L’existence ou non de « justes motifs » au refus d’agré-ment sera, en cas de désaccord entre parties, soumise à l’appréciation du juge.


L’indemnité sera payée aux autres colocataires. En effet, ces derniers restent solidairement tenus du paye-ment de l’intégralité du loyer malgré le fait que le colo-cataire sortant n’a pas été remplacé. Le montant de l’indemnité sera de trois fois la part du colocataire dans le montant du loyer. Pour connaître la part du coloca-taire sortant dans le payement du loyer, il faudra soit se référer au pacte de colocation, soit se référer à la part du

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loyer qu’il a effectivement supportée pendant qu’il était partie au bail de colocation.

Article 67





Article 68


Son alinéa 1er prévoit qu’un avenant à l’état des lieux des parties communes et des parties privatives qui concernent les colocataires entrant et sortant est dressé à chaque entrée et à chaque sortie du bail de colocation. Cet avenant est dressé entre colocataires uniquement

Dans la mesure où un avenant à l’état des lieux est imposé lors de chaque sortie de colocation et chaque entrée dans la colocation, les frais relatifs aux avenants pourraient rapidement représenter une charge importante pour le bailleur, et le cas échéant du ou des colocataires restants. L’alinéa 2 vise à éviter cet écueil en mettant à charge du colocataire sortant les frais relatifs à son état des lieux de sortie. S’il est remplacé dans la colocation, l’alinéa prévoit que les frais relatifs à l’avenant établi à l’occasion du changement de colocataires est partagé entre les colocataires entrant et sortant.

Article 69

L’article commenté introduit une nouvelle faculté de résiliation du bail de colocation, par le bailleur. Lorsque la moitié des colocataires signataires du bail initial ont donné leur congé en vue de se libérer de leurs obliga-tions avant le terme du bail comme prévu par l’article 48, le bailleur peut mettre fin au bail. Il doit, dans ce cas, donner un préavis de six mois.


Article 70

L’article commenté est relatif au pacte de colocation. Il prévoit que les colocataires signent un pacte de colo-cation. La conclusion de ce pacte de colocation est un élément constitutif du bail de colocation telle que le pré-voit la définition à l’article 44.


En cas d’absence de pacte de colocation entre les pre-neurs, les dispositions applicables au bail seront celles reprises dans le tronc commun. Toutefois, si l’un des preneurs affecte le bien à sa résidence principale avec l’accord exprès tant des autres preneurs que du bailleur, les dispositions relatives à la résidence principales s’ap-pliqueront.

L’alinéa suivant prévoit ce que contient le pacte de colocation.

Le 6° de l’alinéa 4 précise que le pacte de colocation contient les modalités d’arrivée, de départ et de rempla-cement d’un colocataire. Ces modalités sont complé-mentaires au régime impératif prévu en cas de départ anticipé d’un colocataire. Elles viennent compléter ce régime et non y déroger.

Article 71

L’article commenté prévoit que toutes les dispositions du présent chapitre sont impératives.

Article 72

N’appelle pas de commentaire.


N’est visé ici que le bail conclu par ou pour le compte d’un étudiant. Si plusieurs étudiants concluent un bail et souhaitent bénéficier des règles relatives au bail étudiant, un bail devra être conclu séparément pour chaque étudiant. Si plusieurs étudiants louent un bien ensemble et sont unis par un seul bail, soit ils concluent un bail de droit commun, soit ils concluent un pacte de colocation entre eux et ils seront alors soumis aux règles applicables au régime de coloca-tion.

Les termes « dans le cadre de l’accomplissement de ses études » permettent de faire la distinction entre la location d’un bien par ou pour le compte d’un étudiant, en vue de permettre à celui-ci de se rapprocher de son lieu d’étude et d’y étudier, de tout autre habitation que pourrait louer un étudiant tel que, par exemple, une habi-tation de vacances.


Article 73

La disposition commentée rend applicable au bail étudiant les articles 56 §3, 57 et 60 du Chapitre 3 du présent décret.

L’article 56 §3 permet à chacune des parties de deman-der au juge de paix la révision des frais et charges.

60

L’article 57 prévoit que le précompte immobilier affé-rent à l’habitation louée ne peut être mis à charge du preneur.

L’article 60 quant à lui protège le preneur en cas de transmission du bien loué. Si le bail a date certaine, l’acquéreur sera subrogé aux droits et aux obligations du bailleur et si le bail n’a pas date certaine mais que le locataire occupe le bien depuis plus de six mois, le nouvel acquéreur sera également subrogés aux droits et aux obligations du bailleur. Dans ce cas, il pourra cependant mettre fin au bail pour les motifs et dans les conditions visées à l’article 53, §§2, 3 et 4, soit pour occupation personnelle, pour effectuer des travaux ou sans motif avec versement d’une indemnité. L’article 53 s’appliquera donc, dans l’hypothèse visée à l’article 60§2, même en dehors d’un bail de résidence principale, en ce qu’il fixe les motifs et les conditions de résiliation du bail.

Article 74

La disposition commentée prévoit l’application des règles relatives au bail de résidence principale à l’étu-diant lorsque celui-ci y établit sa résidence principale à l’exception des articles 53, 58 et 45, §1er et §2 du Cha-pitre 3 du présent décret. Conformément à l’article 50 du chapitre 3, cette affectation du bien à la résidence prin-cipale peut avoir lieu lors de l’entrée en jouissance avec l’accord exprès du bailleur.

Les dispositions du chapitre 3 s’appliquent sans pré-judice des règles particulières définies par le chapitre 5.

L’exclusion des dispositions du chapitre 3 relatives à la durée du bail et à la sous-location s’explique par le fait que ces questions sont organisées par les articles 77 et 78 du projet de décret pour la durée du bail étudiant et par l’article 61 pour la sous-location étudiante.

La disposition commentée vise notamment les étu-diants étrangers qui doivent avoir une résidence princi-pale en Belgique pour poursuivre leurs études.

Article 75

L’article commenté permet au Gouvernement de fixer un label de qualité pour le logement étudiant et d’en fixer les conditions. Il s’agira notamment de prévoir des normes de qualités à atteindre, voir des éventuels inci-tants, qui permettront de favoriser la mise sur le marché de logements étudiants exemplaires. Ce label de qualité se distingue du permis de location tel que prévu par le Code wallon du logement et de l’habitat durable.

Article 76


Le paragraphe 1er prévoit que le preneur communique au bailleur une attestation d’inscription régulière dans un établissement d’enseignement secondaire ou supé-rieur, lors de la signature du bail ou un mois avant sa prorogation. Ce paragraphe prévoit, toutefois, que le preneur peut à ce moment-là ne communiquer qu’une

copie de sa demande d’inscription ou une attestation sur l’honneur de l’introduction d’une telle demande. Cette disposition a pour but de permettre la signature de contrats de bail étudiants malgré le fait qu’une inscrip-tion n’est pas encore effective.

Le paragraphe 2 prévoit logiquement que, si le pre-neur n’a pas communiqué d’attestation d’inscription régulière lors de la signature du bail ou un mois avant sa prorogation, il doit impérativement la communiquer dans les trois mois de son entrée dans les lieux loués ou dans les trois mois qui suivent la prorogation du bail. Le délai laissé à l’étudiant pour lui permettre d’apporter la preuve de sa qualité d’étudiant a été fixé à trois mois prorogeable afin de s’assurer que l’étudiant puisse obte-nir auprès de son institution la preuve demandée. Cette demande est motivée : par exemple s’il n’a pas encore reçu le document de l’établissement d’enseignement secondaire ou supérieur ou, s’il est parti à l’étranger et se retrouve dans l’incapacité de le remettre dans le délai initial, s’il est en stage et qu’il ne lui est pas possible de réaliser les démarches auprès de l’établissement d’ensei-gnement secondaire ou supérieur… Il s’agit à nouveau de responsabiliser l’étudiant. Elle est introduite auprès du bailleur avant l’expiration du délai de trois mois.


L’alinéa 2 du paragraphe 2 tire les conséquence du défaut de communication de l’attestation d’inscription régulière dans le délai prévu à l’alinéa 1er : le bail n’est pas un bail étudiant au sens du présent chapitre. Les dispositions particulières en matière de durée du bail (article 77), de résiliation par le preneur (article 78, §1er), et de sous-location (article 79) ne s’appliquent alors pas. Seules les dispositions générales applicables au bail d’habitation figurant dans le Chapitre 2 du présent décret s’appliquent.

Article 77


L’alinéa 1er, prévoit que le bail étudiant est réputé conclu pour un an, sauf si les parties ont convenu d’une durée inférieure. Le bail étudiant peut, donc, être conclu pour une durée maximale d’un an. Cela n’exclut pas qu’il puisse être reconduit. Le bail prend fin au terme convenu ou réputé moyennant un préavis d’un mois.

Le terme convenu vise l’hypothèse d’un contrat de bail étudiant conclu pour une durée inférieure à un an en exécution de l’alinéa 1er. Le terme réputé vise l’hypo-thèse d’un bail étudiant dont les parties n’ont pas expres-sément convenu qu’il aurait une durée inférieure à un an, ou dont les parties ont convenu qu’il aurait une durée supérieure à un an. En effet, en exécution de l’alinéa 1er du présent article, le bail étudiant est réputé conclu pour un an dans ces deux hypothèses.

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L’alinéa 3 prévoit que si le bail étudiant a été conclu pour une durée inférieure à un an et que l’étudiant conti-nue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé avoir été conclu pour une période d’un an à compter de la date à laquelle le bail initial de moins d’un an est entré en vigueur.

L’alinéa 4 prévoit que si l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur au terme de la durée d’un an, le bail est prorogé pour une durée d’un an aux mêmes conditions.

.

Article 78

La disposition, dans son paragraphe 1er, prévoit des conditions particulières de résiliation du bail par le pre-neur étudiant avant l’expiration du terme convenu ou réputé.

L’alinéa 1er prévoit que l’étudiant peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de deux mois et le versement d’une indemnité de trois mois de loyer.

L’alinéa 2 prévoit que ce préavis ne pourra être donné après le 15 mars. Il s’agit ici d’éviter une généralisation des préavis donnés fin mars pour éviter le paiement des mois d’été. Ceci pourrait avoir pour conséquence une hausse généralisée des loyers des kots pour pallier cette pratique. Cet alinéa 2 permettra d’éviter cet effet per-vers.

L’alinéa 3 prévoit que l’indemnité de deux mois n’est pas due :.

Premièrement lorsque le preneur communique au bail-leur les documents justifiant l’irrecevabilité de son ins-cription, son refus d’inscription ou un abandon d’études formalisé. La volonté du Gouvernement est qu’un étu-diant qui se trouve dans l’une des trois situations puisse se libérer plus facilement de ses obligations vis-à-vis du bailleur. La suppression de l’indemnité dans les trois hypothèses visées donne cette souplesse. L’abandon d’études vise les situations où l’étudiant met réellement fin à ses études pour se rendre disponible sur le marché du travail et dispose donc d’une attestation d’abandon de l’établissement d’enseignement secondaire ou supérieur dans lequel l’étudiant est inscrit. Une telle démarche implique le renoncement aux allocations familiales.

Deuxièmement, lorsque le preneur cède son bail avant la fin du délai de préavis avec l’accord préalable du bailleur.

Troisièmement, quand un des parents de l’étudiant ou un autre responsable qui pourvoit à son entretien décède. Ce responsable pourrait être une personne cohabitant ou mariée avec un des parents de l’enfant, un membre de sa famille, un ami, etc qui pourvoirait à son entretien en remplacement et/ou à défaut que ses deux parents le fassent, quelle qu’en soit la raison.

Article 79

L’article 79 est relatif à la sous-location dans le cadre d’un bail étudiant. Il fixe les règles particulières qui s’y appliquent dans l’hypothèse où l’étudiant est amené

à être éloigné de son lieu d’étude habituel pour une période supérieure à un mois en vue de la poursuite de ses études. Sont visés : un départ à l’étranger ou dans un autre établissement d’enseignement secondaire ou supérieur dans le cadre de programme Erasmus ou simi-laires, les stages… Est par contre exclu un retour chez les parents, un départ vers un couvent ou autres pour la préparation des examens.

Le paragraphe 1er, prévoit que l’accord du bailleur sur la sous-location est présumé si, dans les deux mois sui-vant la notification faite au bailleur du projet de l’étu-diant de sous-louer le bien pendant un éloignement du lieu d’accomplissement des études pendant une durée supérieure à un mois dans le cadre de l’accomplissement des études, le bailleur n’a pas manifesté son refus. Cette possibilité vise particulièrement la situation du séjour à l’étranger d’un étudiant pour poursuivre une partie de ses études.

L’alinéa 3 du paragraphe 1er prévoit que, sous réserves de celles qui figurent dans le paragraphe 2, les règles qui s’appliquent au locataire étudiant s’appliquent éga-lement au sous-locataire étudiant dans ses rapports avec le locataire étudiant auquel il sous-loue le bien.

Le paragraphe 2 prévoit que la durée de la sous-loca-tion ne peut excéder la durée du bail principal étudiant restant à courir.

Dans le cas où le locataire étudiant met fin anticipati-vement au bail principal, il doit donner son congé simul-tanément au bailleur et à son sous-locataire.

Le paragraphe 3 prévoit que le locataire étudiant et, le cas échéant, le signataire du bail sont seuls responsables du respect des obligations qui leur sont imposées par le présent article s’il sous-loue le bien faisant l’objet du bail étudiant auquel il est partie.

Article 80

Il n’appelle pas de commentaire.

Article 81

Cet article prévoit que, sauf si elles en disposent autre-ment, les dispositions du présent chapitre sont impéra-tives.



Article 83


L’article 3 du texte en projet impose que le bail se constate par un écrit. Le paragraphe 1er, 1°, prévoit qu’il ne s’appliquera qu’aux contrats conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret. Les contrats verbaux en cours ne devront, donc, pas tous

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obligatoirement être constatés par écrit à la suite de l’en-trée en vigueur du décret. Par contre, tous les nouveaux baux d’habitation et les contrats renouvelés à la date d’entrée en vigueur du décret devront obligatoirement faire l’objet d’un écrit. Ne sont ici visés que les nou-veaux baux et les baux renouvelés et non les baux fai-sant l’objet d’une prorogation. Une prorogation consiste à prolonger la situation initiale alors qu’un renouvelle-ment suppose la conclusion d’un nouveau contrat.

L’article 3, §2, du présent code est, par contre, d’appli-cation immédiate.

Le nouvel article 17, §2, du Code civil ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renouvelés à dater de l’en-trée en vigueur du présent décret. Ne sont pas visés ici les contrats faisant l’objet d’une prorogation. Les par-ties aux contrats de baux en cours ne sont pas tenues de contracter une assurance couvrant la responsabilité du locataire en cas d’incendie, même si la couverture de la responsabilité du preneur reste bien entendu vivement recommandée.

Le nouvel article 53, §6, ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret. Ne sont pas visés ici les contrats faisant l’objet d’une prorogation. Il prévoit la possibilité, pour le preneur d’un bail de courte durée affecté à sa rési-dence principale, de mettre anticipativement fin à son bail, moyennant un congé de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Dès lors que les contrats de courte durée en cours ne peuvent être résiliés antici-pativement, il y a lieu, afin de respecter les prévisions et volontés des parties, de ne rendre applicable cette faculté de résiliation anticipée par le preneur qu’aux contrats conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret.



Article 84

Il abroge la section I du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil est abrogée pour ce qui relève bu bail d’habitation, ainsi que la section II du Chapitre II du Titre VIII du Code civil introduite par la loi du 20 février 1991.


Article 85

Cette disposition habilite le Gouvernement à codi-fier les dispositions du Code wallon du logement et de l’habitat durable du 29 octobre 1998 et les dispositions du présent décret, en tenant compte des modifications expresses ou implicites que ces dispositions auraient subies au moment où la codification sera établie.




Article 86


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Sur proposition de la Ministre du Logement;


ARRÊTE :La Ministre du Logement est chargée de présenter au



Article 1er

§1er. Le présent décret règle une matière visée à l’ar-ticle 6, §1er, IV, 2°, de la loi spéciale de réformes ins-titutionnelles du 8 août 1980. Il s’applique aux baux d’habitation définis à l’article 2, 1°.

Art. 2

Au sens du présent décret, on entend par :

1° le bail d’habitation ci-dessous nommé « bail »: le bail relatif à un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci destiné à servir d’habitation, à l’exclusion des hébergements touristiques au sens du code wallon du tourisme;

2° bail de colocation : la location d’un même bien par plusieurs preneurs ayant signé un pacte de colocation au plus tard à la signature du contrat de bail et dont la date de signature est reprise dans le contrat de bail. Il est formalisé par la conclusion d’un contrat unique entre les preneurs et le bailleur. L’habitation prise en location comprend au minimum une pièce d’habita-tion ou un local sanitaire commun à tous les preneurs;

3° le colocataire : le preneur partie au bail de coloca-tion. Deux personnes formant un couple marié ou de cohabitants légaux ne peuvent être colocataires entre eux. Le couple marié ou de cohabitants légaux peut néanmoins former un des preneurs dans un bail de colocation;

4° le pacte de colocation : la convention conclue entre les colocataires qui fixe leurs droits et devoirs réci-proques;

5° le bail étudiant : le bail d’habitation relatif à la loca-tion d’un bien, par ou pour le compte d’un étudiant, dans le cadre de l’accomplissement de ses études et aux conditions du chapitre 5;

6° l’étudiant : la personne qui est régulièrement inscrite et poursuit ses études dans un établissement d’ensei-gnement secondaire ou supérieur, pour autant qu’il apporte la preuve de son inscription régulière dans les formes et délais fixées par l’article 76 §2;

7° les études dans un établissement d’enseignement secondaire : les études dispensées au sein d’éta-blissements d’enseignement secondaire, organisées ou subventionnées sous la forme d’un enseigne-ment ordinaire ou spécialisé au sens du décret du 24 juillet 1997 définissant les missions prioritaires de l’enseignement fondamental et de l’enseignement secondaire et organisant les structures propres à les atteindre;

8° les études dans un établissement d’enseignement supérieur : les études de premier, deuxième ou troi-sième cycle dispensées au sein des établissements d’enseignement supérieur visés dans les articles 10 à 13 du décret du 7 novembre 2013 définissant le pay-sage de l’enseignement supérieur et l’organisation académique des études.

Chapitre 2 – Dispositions générales relatives aux baux d’habitation.

Section 1e – Éléments essentiels du contrat de bail

Art. 3

§1er. Tout bail se constate par un écrit.



a) pour les personnes physiques, leurs nom et deux premiers prénoms, leurs domicile, date et lieu de naissance;

b) pour les personnes morales, leur dénomination sociale et leur numéro d’entreprise visé à l’article III, 17°, du Code de droit économique; à défaut de s’être vu attribuer le numéro d’identification précité, celui-ci est remplacé par le siège social.

2° la date de prise en cours;3° la durée du bail;4° le type de bail;5° la désignation de toutes les pièces et parties d’im-

meuble couvrant l’objet locatif;6° le montant du loyer hors charge;7° le montant des charges communes éventuelles;8° le montant des charges privatives si celles-ci ont un

caractère forfaitaire;9° l’indication du caractère forfaitaire ou provisionnel

des charges privatives et communes éventuelles; 10° dans le cas d’immeubles à habitations multiples,

si le montant des charges n’est pas forfaitaires, le mode de calcul des charges et la répartition effec-tuée;

11° l’existence de compteurs individuels ou collectifs.



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§2. La partie contractante la plus diligente peut, faute d’exécution dans les huit jours d’une mise en demeure signifiée par envoi recommandé ou par exploit d’huis-sier, contraindre l’autre partie, par voie procédurale s’il y échet, à dresser, compléter ou signer une convention écrite selon le paragraphe 1er et requérir si besoin que le jugement vaille bail écrit.

§3. Le Gouvernement arrête un modèle-type de contrat de bail à valeur indicative.

§4. La compétence du juge est limitée par l’existence préalable d’un contrat oral entre les parties.

Art. 4

Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécu-tion, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.


Art. 5

§1er Sans préjudice de l’article 34, §4, et 36 du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergé-tique des bâtiments et des sanctions qui sont attachées à la violation de ces dispositions, toute communication publique ou officielle de mise en location contient à tout le moins :

1° le montant du loyer hors charges;2° le caractère forfaitaire ou provisionnel des charges

privatives et communes éventuelles;3° le montant des charges communes éventuelles;4° le montant des charges privatives si celles-ci ont un

caractère forfaitaire.§2. Tout non-respect par le bailleur ou son mandataire

des obligations visées au paragraphe 1er peut entraîner le paiement d’une amende administrative fixée entre 50 euros et 200 euros.

Les communes, en tant qu’autorité décentralisée, peuvent constater, poursuivre et sanctionner les manque-ments aux obligations du présent article. La commune compétente est celle où le bien est situé. Ces manque-ments sont constatés, poursuivis et sanctionnés selon les formes, délais et procédures visés aux articles 6, 7, 20, 21, §§1er et 3, 25, 26, §§1er et 3, 27 alinéas 1er et 4, 30, 31, 33 alinéa 1er, 43 et 44 de la loi du 24 juin 2013 relative aux sanctions administratives communales.


Art. 6

Le bailleur choisit librement et sans discrimination, au sens du décret du 6 novembre 2008 relatif à la lutte contre certaines formes de discrimination le preneur.

Le bailleur peut solliciter auprès du candidat preneur les données générales suivantes en vue de la conclusion du contrat de bail, et le cas échéant, les justificatifs y afférents :

1) nom et prénom du ou des candidats preneurs;2) un moyen de communication avec le candidat;3) l’adresse du candidat;4) la date de naissance ou, le cas échéant, une preuve de

la capacité à contracter;5) la composition de ménage;1) l’état civil du preneur s’il est marié ou cohabitant

légal;6) le montant des ressources financières dont dispose le

candidat-preneur;7) la preuve du paiement des trois derniers loyers;


L’alinéa 3 s’applique sans préjudice pour les opéra-teurs immobiliers de requérir les informations néces-saires à l’exercice de leurs missions définies dans le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable.

Cet article est d’ordre public.

Art. 7

Le bailleur :

1° délivre au preneur la chose louée en bon état de répa-rations de toute espèce;

2° entretient cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée et y fait toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives;

3° en fait jouir paisiblement le preneur;4° ne change pas la forme de la chose louée.

Art. 8

Les réparations réputées locatives occasionnées uni-quement par la vétusté ou force majeure sont à charge du bailleur.

Art. 9

§1er. Sauf dans l’hypothèse d’une location de biens meubles ou d’un bail à rénovation, l’habitation louée répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habi-tabilité visées aux articles 3 à 4bis du Code wallon du Logement et de l’habitat durable.

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§2. Si l’habitation louée ne répond pas aux exigences élémentaires visées au paragraphe 1er, et si le bailleur, préalablement mis en demeure, n’exécute pas les travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité, le pre-neur, lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable, peut soit exiger l’exécution de ces travaux, soit demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts.

En attendant l’exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer.

Art. 10

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Art. 11

Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, sui-vant les circonstances, demander la résolution du bail.

Art. 12

Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Art. 13

Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Section 4 – Droits et obligations du preneur

Art. 14

Le preneur :

1° use de la chose louée en bon père de famille, et sui-vant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° paye le prix du bail aux termes et délais convenus.

Art. 15

§1er Le preneur est tenu des réparations locatives ou de menu entretien. On entend par réparations locatives ou de menu entretien les réparations de minimes impor-tances et dues à l’utilisation normale des lieux par le preneur.

Art. 16

Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Art. 17

§1er. Le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute.

§2. La responsabilité du preneur visée au paragraphe 1er est couverte par une assurance.

Sauf si les parties en conviennent autrement, le preneur contracte cette assurance préalablement à l’entrée dans les lieux. Il apporte la preuve du paiement des primes annuellement. À défaut d’en apporter la preuve dans le mois suivant l’entrée dans les lieux ou la date anniver-saire de l’entrée dans les lieux, le bailleur peut solliciter auprès de son organisme assureur assurant l’habitation d’ajouter, au profit du preneur, une clause d’abandon de recours à son contrat d’assurance « habitation ». Dans ce cas, il peut en répercuter le coût au preneur. La franchise peut être laissée à charge du preneur si sa responsabilité est engagée.

Art. 18

Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de son habitation ou de ses sous-locataires.

Art. 19

En cas de résolution par la faute du preneur, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps néces-saire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Art. 20

Le preneur qui ne garnit pas le bien d’habitation de meubles suffisants, peut être expulsé, à moins qu’il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer.

Art. 21

Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin ou si des travaux économiseurs d’énergie dont la liste est établie par le Gouvernement sont réalisés aux conditions fixées par celui-ci, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Si ces réparations ou ces travaux économiseurs d’énergie durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations ou les travaux économiseurs d’éner-gie sont de telle nature qu’ils rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

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Art. 22

Si le preneur a été troublé dans sa jouissance par suite d’une action concernant la propriété du fonds, il a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail, pourvu que le trouble et l’empêchement aient été dénoncés au bailleur.

Art. 23

Si ceux qui ont commis les voies de fait prétendent avoir quelque droit sur la chose louée ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l’exercice de quelque servitude, il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors d’instance, s’il l’exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède.


Art. 24

§1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils correspondent à des dépenses réelles.

Ces frais et charges sont mentionnés dans un compte distinct.

Les documents établissant ces dépenses sont produits.

Dans le cas d’immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l’obligation est remplie dès lors que le bailleur fait par-venir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.


Art. 25

§1. Les sommes que le preneur aurait payées au-delà de celles dues en application du présent décret ou du contrat de bail, lui sont remboursées à sa demande.

Celle-ci est adressée au bailleur par lettre recomman-dée à la poste.

La restitution n’est toutefois exigible que pour les montants échus et payés au cours des 5 ans qui pré-cèdent cette demande.

L’action en recouvrement se prescrit dans le délai d’un an comme prévu à l’article 2273 du Code civil.



Art. 26

§1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu’une fois par

année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l’indice santé tel que défini à l’article 2 de l’arrêté royal du 24 décembre 1993 portant exécution de la loi du 6 janvier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays.

Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l’indice de départ.

Le loyer de base est le loyer qui résulte de la conven-tion ou d’un jugement, à l’exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du preneur par le bail.

Le nouvel indice est l’indice santé du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.

L’indice de base est l’indice santé du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.

§2. Les dispositions contractuelles dont l’effet excé-derait l’adaptation prévue au présent article sont réduc-tibles à celle-ci.


Art. 27

§1er. Les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit.

Le Gouvernement arrête un modèle-type d’état des lieux d’entrée à valeur indicative.

À défaut d’accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite dans les 15 jours suivants l’expiration du délai d’un mois désigne un expert pour procéder à l’état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel.

§2. Sauf convention contraire, l’état des lieux d’entrée comporte au minimum :




l’état du bien, des matériaux et des équipements ainsi que l’état général d’entretien et de propreté des pièces;

5° la description de l’état apparent, des éventuels dégâts et état de propreté de chaque pièce. 6° L’état et le fonctionnement apparent des équipements pré-sents;




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§3. Si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après que l’état des lieux d’entrée ait été établi, chacune des parties peut exiger qu’un avenant à l’état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs.

À défaut d’accord, la procédure prévue au paragraphe 1er est d’application, sauf en ce qui concerne les délais.

§4. Chaque partie peut requérir l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés.

§5. Sauf convention contraire, l’état des lieux de sortie comporte au minimum :

1° la date des constatations;2° l’identité et la qualité du ou des auteurs des consta-

tations;3° la désignation du bien objet de l’expertise;4° les références à la date du bail, à la date du procès-

verbal d’état des lieux locatif, à la durée d’occupa-tion des lieux et à tout avenant;

5° la référence à l’éventuel établissement des constata-tions matérielles des manquements et dégâts impu-tables au preneur;



8° les éventuelles observations relatives à des éléments ou documents restant à remettre;

9° le lieu et la date de signature;10° les signatures précédées de la mention « lu et

approuvé » des parties présentes ou de leur manda-taire;

11° la ou les signatures du ou des auteurs des constata-tions.

Cet état des lieux est établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur.

À défaut d’accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite avant la date de remise des clés désigne un expert pour procéder à l’état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel.

§6. Les §1er et 3 sont impératifs.

Art. 28

§1. S’il n’a pas été fait état des lieux détaillé, le pre-neur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.

§2. S’il a été fait un état des lieux détaillé entre le bail-leur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.


Art. 29

Sans préjudice de l’article 37, le bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois.

Il ne pourra y être mis fin que moyennant un congé d’un mois.

Art. 30

Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit néces-saire de donner congé.

Art. 31

Si à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposi-tion du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes condi-tions, y compris la durée.

Art. 32

Lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur, quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.

Art. 33

Sauf stipulation contraire, dans le cas des articles 31 et 32, les obligations de la caution ne s’étendent pas aux obligations résultant du bail reconduit.

Art. 34

Le contrat de louage se résilie par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur, de remplir leurs engagements.

Art. 35

Sans préjudice des articles 53, §8, le contrat de louage n’est point résilié par la mort du bailleur, ni par celle du preneur.

Art. 36

Le bail des meubles fournis pour garnir un bien d’ha-bitation, est censé fait pour la durée ordinaire des baux d’un bien d’habitation selon l’usage des lieux.

Art. 37

Le bail d’une d’habitation meublée est censé fait à l’année, quand il a été fait à tant par an; Au mois, s’il a

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été fait à tant par mois; Au jour, s’il a été fait à tant par jour.


Art. 38

Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le preneur qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins que soit réservé ce droit au bailleur ou à l’acquéreur par le contrat de bail.

Art. 39

S’il a été convenu, lors du bail, qu’en cas de vente l’ac-quéreur pourrait expulser le preneur, et qu’il n’ait été fait aucune stipulation sur les dommages et intérêts, le bail-leur est tenu de l’indemniser d’un montant égal au prix du loyer, pendant le temps qui, suivant le présent décret ou le contrat de bail est accordé entre le congé et la sortie.

Art. 40

L’acquéreur qui veut user de la faculté, réservée par le bail, d’expulser le preneur en cas de vente, est, en outre, tenu de l’en avertir dans les délais prévus par le présent décret ou le contrat de bail.

Art. 41

Les preneurs ne peuvent être expulsés tant qu’ils n’ont pas reçus les dommages et intérêts prévus à l’article 39, soit du bailleur ou, à défaut, du nouvel acquéreur.

Art. 42

Si le bail n’est pas fait par acte authentique, ou n’a point de date certaine, l’acquéreur n’est tenu d’aucun dommages et intérêts.

Art. 43

L’acquéreur à pacte de rachat ne peut user de la faculté d’expulser le preneur, jusqu’à ce que, par l’expiration du délai fixé pour le réméré, il devienne propriétaire incom-mutable.

Art. 44

La clause résolutoire expresse est réputée non écrite.


Art. 45

§1er. Sans préjudice de l’article 53, le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur.

§2. Toute personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de six mois à la date du décès du preneur dispose d’un délai d’un mois prenant cours le jour du décès du preneur pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail.


À défaut d’opposition du bailleur dans le délai visé à l’alinéa 2, le bail est cédé à la personne visée à l’alinéa 1er.

§3. Si le logement est inoccupé, vide de tout bien au décès du preneur, le bailleur peut le faire constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu’il aura préalablement saisi par requête unilatérale. Le bail est résilié de plein droit sans préavis ni indemnité.

Si le logement est inoccupé et toujours garni des biens du preneur décédé, l’huissier réalise un inventaire des biens présents dans le logement et le bailleur en dispose en bon père de famille à charge des ayants droit du pre-neur décédé, préalablement mis en demeure.

§4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, par requête unilatérale introduite auprès du juge compétent.


Art. 46

La sous-location est interdite sauf accord écrit et pré-alable du bailleur.

Le preneur qui n’affecte pas le bien loué à sa résidence principale ne peut sous-louer le bien en totalité ou en partie pour servir de résidence principale au sous-loca-taire.

Toutefois, lorsque le preneur est un opérateur immobi-lier au sens du Code wallon du logement et de l’habitat durable, une association sans but lucratif ou un établis-sement d’utilité publique soumis à la loi du 27 juin 1921 accordant la personnalité civile aux associations sans but lucratif et aux établissements d’utilité publique, ou une Société à finalité sociale, il peut sous-louer le bien dans sa totalité à une ou plusieurs personnes physiques à condition que celles-ci soient des personnes démunies ou se trouvant dans une situation sociale difficile et qu’elles affectent exclusivement le bien à leur résidence princi-pale. Le bailleur marque son accord préalablement.

La durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail principal restant à courir.

Le preneur doit préalablement informer le sous-loca-taire de sa qualité et de l’étendue de ses droits.

Lorsque le bailleur met fin au bail principal, le preneur notifie par envoi recommandé une copie du congé au sous-locataire au plus tard le quinzième jour suivant la réception du congé en lui signifiant que la sous-location prendra fin à la même date que le bail principal.

Lorsque le preneur met fin anticipativement au bail principal, il donne au sous-locataire, dans les huit jours suivant la notification du congé au bailleur, un congé de trois mois au moins notifié par envoi recommandé, accompagné d’une copie du congé qu’il donne au bail-leur. Le preneur paie au sous-locataire une indemnité équivalente à trois mois de loyer.

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Art. 47

L’article 595 du Code civil, relatif aux baux consentis par l’usufruitier, est applicable aux baux des biens des mineurs.

Art. 48

Le sous-locataire n’est tenu envers le bailleur que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu’il puisse opposer des payements faits par anticipation.

Les payements faits par le sous-locataire, soit en vertu d’une stipulation portée en son bail, soit en conséquence de l’usage des lieux, ne sont pas réputés faits par anti-cipation.


Art. 49

La cession du bail est interdite sauf accord écrit et pré-alable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future sauf convention contraire incluse dans l’accord sur la cession du bail.

La cession de bail est en tout état de cause interdite si le bien concerné doit servir à la résidence principale du cessionnaire.

Le preneur répond seul vis-à-vis du bailleur et du ces-sionnaire des conséquences qui résultent de l’inobserva-tion des dispositions du présent article.


Section 1e – Champ d’application

Art. 50

§1er. Le présent chapitre s’applique aux baux d’habi-tation que le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale.

Est réputée non écrite la clause interdisant l’affec-tation des lieux loués à la résidence principale du pre-neur lorsqu’elle n’est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle des lieux, et n’est pas accompagnée de l’indi-cation de la résidence principale du preneur au cours du bail.

Le présent chapitre s’applique également si l’affec-tation à la résidence principale se fait en cours de bail avec l’accord écrit du bailleur. Dans ce cas, le bail prend cours à la date de cet accord.

§2 Le présent chapitre s’applique à la sous-location portant sur le bien d’habitation affecté à la résidence principale en exécution des alinéas 1 et 3, conclue conformément à l’article 58 de la présente section, dans les limites prévues à ce même article.

Le présent chapitre s’applique également aux sous-locations conclues par les personnes morales visées à l’article 46, alinéa 3, dans les limites prévues à l’article 58, §2. Dans ce cas, le bail principal est lui aussi soumis aux dispositions du présent chapitre.

§3. Le présent chapitre n’est pas applicable lorsque le contrat par lequel le bien d’habitation est accordé au preneur est l’accessoire d’un contrat principal relatif à la fonction ou à l’activité du preneur.

§4. Le présent chapitre n’est plus applicable dès que prend fin l’affectation du bien loué à la résidence prin-cipale.

§5. Sauf si elles en disposent autrement, les règles du présent chapitre sont impératives.


Art. 51

L’obligation d’enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge.

Art. 52

Après la période de deux mois visée à l’article 32, 5°, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré, le délai du congé et l’indemnité visée contractuellement, ou en vertu du présent décret ne sont pas due, pour autant qu’une mise en demeure d’enregis-trer le bail, adressée par le preneur au bailleur dans les formes prévues à l’article 53 §9 du présent Décret, soit demeurée sans effet pendant un mois.

Section 3 – Durée du bail

Art. 53

§1. Tout bail visé à l’article 50 est réputé conclu pour une durée de neuf années.

Il prend fin à l’expiration d’une période de neuf années moyennant un congé notifié par le bailleur au moins six mois avant l’échéance, et par le preneur au moins trois mois avant l’échéance.

À défaut d’un congé notifié dans le délai prévu à l’ali-néa précédent, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.

§2. Le bailleur peut mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l’avance, s’il a l’intention d’occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descen-dants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint ou cohabitant légal, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les col-latéraux de son conjoint ou cohabitant légal jusqu’au troisième degré. Lorsque le congé est donné en vue de permettre l’occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant

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la fin du premier triennat à partir de l’entrée en vigueur du bail.

Le congé mentionne l’identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur. À la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de préavis.

L’occupation des lieux doit commencer dans l’année qui suit l’expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins.

Lorsque le bailleur, sans justifier d’une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l’occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.


§3. À l’expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l’avance s’il a l’intention de reconstruire, trans-former ou rénover l’immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux :

1° respectent la destination des lieux telle qu’elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme;

2° affectent le corps du bien d’habitation occupé par le preneur et;

3° soient d’un coût dépassant trois années du loyer affé-rent au bien loué ou, si l’immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les tra-vaux, d’un coût global dépassant deux années de loyer de l’ensemble de ces logements.

En vue d’assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyen-nant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.

À la demande du preneur, le bailleur lui commu-nique dans les deux mois à dater de sa demande, soit le permis d’urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnés d’une estimation détaillée du coût, soit un contrat d’en-treprise faute de quoi le preneur peut demander la nul-lité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de préavis.

Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l’expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur.

Lorsque le bailleur, sans justifier d’une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les condi-

tions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.

À la demande du preneur, le bailleur lui communique gratuitement les documents justifiant de la réalisation des travaux dans les conditions prévues au présent para-graphe.


§4. À l’expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l’avance, sans motifs, mais moyennant le verse-ment d’une indemnité.

Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l’expira-tion du premier ou du deuxième triennat.


§5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.

Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du pre-mier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la pre-mière, de la deuxième ou de la troisième année.

Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux §§2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d’un mois. Dans ce cas, le preneur n’est pas redevable de l’indemnité prévue à l’alinéa 2.

§6. Par dérogation aux §§1er à 5, un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.

Il ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans. L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail.

Il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.

Par dérogation à l’alinéa précédent, lorsque le bail a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois mois, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou sa prorogation sans préjudice de l’alinéa 3.

Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu’après la première année de location, et aux conditions prévues au §2, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.

À défaut d’un bail enregistré et d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux

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sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes par-ties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les §§1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l’application des articles 55 et 56.

§7. Par dérogation au §1er, un bail peut également être conclu, par écrit, pour une durée supérieure à neuf ans.

Ce bail est régi par les dispositions des §§2 à 5.

Ce bail prend fin à l’expiration du terme convenu moyennant un congé notifié par le bailleur au moins six mois avant l’échéance, et par le preneur au moins trois mois avant l’échéance.

À défaut d’un congé notifié dans le délai conformé-ment à l’alinéa précédent, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.

L’indemnité due en application du §4 du présent article par le bailleur qui met fin au bail à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat subséquent, est équi-valente à trois mois de loyer.

§8. Par dérogation au §1er, un bail écrit peut être conclu pour la vie du preneur. Le bail prend fin de plein droit au décès du preneur. Ce bail n’est pas régi par les dispositions des §§2 à 4 à moins que les parties n’en disposent autrement.

§9. Le congé peut être notifié soit par envoi recom-mandé, soit par exploit d’huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception.

Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

Section 4 – Prorogation pour circonstances exceptionnelles

Art. 54

Lorsque le bail vient à échéance ou prend fin par l’ef-fet d’un congé, le preneur qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation.

À peine de nullité, cette prorogation est demandée au bailleur par lettre recommandée à la poste, au plus tard un mois avant l’expiration du bail.

À défaut d’accord entre les parties, le juge peut accor-der la prorogation en tenant compte de l’intérêt des deux parties, et, notamment, du grand âge éventuel d’une des parties. Il en fixe la durée, qui doit être déterminée. Il peut également, s’il l’estime équitable, accorder dans ce cas une augmentation de loyer au bailleur qui lui en fait la demande et réduire, ou supprimer, l’indemnité due en application de l’article 55.

Une seule demande de renouvellement de la proroga-tion peut être introduite, dans les mêmes conditions.

À défaut d’accord entre les parties, le juge peut l’ac-corder, également dans les mêmes conditions.


Art. 55

Si elle n’a pas été exclue expressément, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l’article 26 du présent décret.

Si cette adaptation a pour effet d’augmenter le mon-tant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.

Cette adaptation ne s’opère qu’après que la partie inté-ressée en a fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

Pour les baux en cours au 1er avril 2016, la formule d’indexation des loyers est, jusqu’à l’échéance du contrat, la suivante: loyer de base multiplié par l’indice à la date anniversaire précédent et divisé par l’indice de départ.

Section 6 – Révision du loyer et des charges

Art. 56

§1er. Sans préjudice de l’article 61, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l’expiration de chaque triennat.

À défaut d’accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s’il est établi que par le fait de cir-constances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l’introduction de la demande.

Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l’introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué à l’exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l’article 9, alinéa 1er.

Si cette révision a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré. Le juge statue en équité.

L’action ne peut être intentée qu’entre le sixième et le troisième mois précédant l’expiration du triennat en cours.

Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l’ancien loyer demeurant provi-soirement exigible jusqu’à la décision définitive.

Dans le cas de l’article 53, §8, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.

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§2. Si un bien fait l’objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur, le loyer de base ne peut, pendant neuf années successives, pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnel-lement adapté au coût de la vie, sauf si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de vingt pour cent au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué.

Nonobstant toute clause ou toute convention contraire, le juge réduit le loyer au loyer exigible en vertu du pré-cédent bail, proportionnellement adapté au coût de la vie, si le bailleur ne prouve pas que le loyer a été fixé conformément aux dispositions de l’alinéa 1er.

Le loyer proportionnellement adapté est calculé comme suit : loyer de base au début de la période de neuf années, multiplié par l’indice du mois précédant le mois de la conclusion du nouveau bail et divisé par l’indice du mois précédant le mois de la conclusion du bail au début de la période de neuf années.

§3. A tout moment, chacune des parties peut deman-der au juge de paix la révision des frais et charges forfai-taires ou leur conversion en frais et charges réels.

Le juge statue notamment sur base de l’évolution des dépenses réelles.

Il décide la conversion si elle est possible.


Art. 57


Section 8 – Sous location et cession

Art. 58

§1er. Le preneur qui a contracté un bail d’habitation qu’il affecte à sa résidence principale ne peut donner la totalité du bien en sous-location.

§2. La sous-location est permise aux conditions visées à l’article 46, alinéa 3, du présent décret, pour les per-sonnes morales qui y sont mentionnées. Les alinéas 4 à 7 de l’article 46 sont applicables à cette sous-location.

Section 9 – Garantie

Art. 59

§1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l’ar-ticle 20 du présent Décret, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garan-ties prévues à l’alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.

Les garanties mentionnées à l’alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur

auprès d’une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressi-vement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution finan-cière.

Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équiva-lent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capita-lisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l’actif du compte pour toute créance résultant de l’inexécution totale ou partielle des obligations du pre-neur.

Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu’il s’engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maxi-mum de trois ans, celle-ci est d’un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. L’institution financière devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin au versement de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l’institution en question, celle-ci est en droit de réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la possibilité de transférer celle-ci à une autre institution financière. Nonobstant la loi relative au statut et au contrôle des établissements de crédit du 22 mars 1993, une institution financière ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l’état de solvabilité du locataire. La loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la consommation n’est pas d’application. Le Gouvernement peut modaliser l’obligation de l’institu-tion financière de constituer une garantie bancaire dans le cas où le candidat locataire est tenu, au moment de sa demande, par plus d’une autre obligation de reconstitution pour des garanties bancaires locatives octroyées antérieu-rement. Après une évaluation faite un an après l’entrée en vigueur de ce système, le Gouvernement pourra organiser une garantie publique pour couvrir les garanties octroyées par les institutions financières à certaines catégories de locataires qu’Il définit, selon les modalités de financement qu’Il définit. Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l’institution financière, qui lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie. L’institution financière dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie.

Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire, d’un montant équivalent à trois mois de loyer maximum, résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une insti-tution financière, c’est le CPAS qui effectue la demande auprès de l’institution financière qui l’accorde au profit du bailleur.

Le Gouvernement fixe le formulaire par lequel les ins-titutions financières attesteront, vis-à-vis des bailleurs, que la garantie locative est octroyée, peu importe la manière dont cette garantie est constituée.

§2. Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s’abstient de la placer de la manière prévue au §1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.

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Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l’obligation qui lui est imposée par le §1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie.

§3. Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principale qu’en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s’est effectuée, qu’au profit de l’une ou l’autre des par-ties, moyennant production soit d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d’une copie d’une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement.


Art. 60

Si le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation.

Il en va de même lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l’acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 53, §§2, 3 et 4 du présent Décret, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété.


Art. 61

Les parties peuvent convenir par écrit à tout moment que le preneur s’engage à réaliser à ses frais dans le bien loué des travaux déterminés, qui incombent au bailleur.

Elles doivent fixer le délai dans lequel ces travaux doivent être exécutés.

Dans ce cas, il peut être dérogé à l’article 9 du présent Décret à la condition que les travaux envisagés visent à mettre le bien loué en conformité avec les exigences de cet article, que ces travaux soient décrits avec précision, que le début des travaux soit fixé dans un délai raison-nable et qu’aucun loyer ne soit exigible pendant la durée convenue pour ceux-ci, étant entendu que cette durée ne peut être inférieure à celle qui est raisonnablement nécessaire pour les effectuer.

En contrepartie des travaux, le bailleur s’engage à renoncer pendant une période déterminée et qui peut être supérieure à neuf années, à la faculté de mettre fin au bail ou à la faculté de demander la révision du loyer, ou il s’engage à concéder au preneur une diminution ou une remise de loyer.

À la demande de la partie la plus diligente, il est pro-cédé à une réception contradictoire des travaux au terme de leur réalisation.


Art. 62

Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location d’un bien d’habitation, sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention.


Art. 63

Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, les articles 54, 56, §2 et 60 du présent décret s’appliquent au bail de colocation.

Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, si, avec l’accord exprès de tous les colocataires et du bailleur, un des colocataires affecte le bien à sa rési-dence principale, les autres dispositions du chapitre 3 s’appliquent également.

Art. 64


Art. 65


Art. 66


Après la période de trois mois visée à l’alinéa 1er, le colocataire qui a notifié son congé est libéré de ses obli-gations sans indemnité à condition que le bailleur et ses colocataires aient donné leur agrément sur son rempla-çant, cet agrément ne pouvant être refusé que pour de justes motifs.

À défaut d’agrément, le colocataire visé à l’alinéa 1er est libéré de ses obligations à l’issue de cette période de trois mois moyennant le paiement d’une indemnité, équivalente à trois fois la part du colocataire dans le loyer, à ses colocataires.

Art. 67



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Art. 68

À chaque départ et à chaque arrivée d’un colocataire, les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux qui visera les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes.

En cas de départ anticipé d’un colocataire, l’avenant à l’état des lieux est établi à ses frais ou à frais partagés avec son remplaçant s’il est remplacé dans la colocation.

Art. 69

Lorsque la moitié des colocataires signataires du bail initial ont chacun donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au bail en donnant un congé de six mois dans les formes prévues à l’article 53 §9 et ce, dans le mois suivant la notification du dernier congé d’un colocataire.

Art. 70




Le pacte fixe :


2° la répartition des charges communes, privatives, for-faitaires ou provisionnelles entre colocataires;

3° l’inventaire des biens meubles précisant leur proprié-taire;

4° les modalités de conclusion des contrats d’approvi-sionnement relatifs aux charges;

5° les modalités de conclusion des contrats d’assurance relatifs au bien loué;

6° les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire;



Art. 71

Les dispositions du présent chapitre sont impératives.

Art. 72

Le Gouvernement arrête un modèle-type indicatif de pacte de colocation.


Art. 73

Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, les articles 56 §3, 57 et 60 du présent Décret s’appliquent au bail étudiant.

Art. 74

Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, si l‘étudiant, avec l’accord exprès du bailleur, et avec l’accord du preneur lorsque celui-ci n’est pas l’étudiant, affecte le bien à sa résidence principale, les autres dispo-sitions du chapitre 3 du présent décret s’appliquent éga-lement, à l’exception des articles 53, 58 et 45, §1er et 2.

Art. 75


Art. 76

§1er. Lors de la signature du bail ou un mois avant la prorogation du bail prévue à l’article 77, l’étudiant communique au bailleur une attestation d’inscription régulière dans un établissement d’enseignement secon-daire ou supérieur ou, à défaut, une copie de sa demande d’inscription ou une attestation sur l’honneur de l’intro-duction d’une telle demande.

À défaut pour l’étudiant de produire un des documents visés à l’alinéa 1er, le bail est régi par les dispositions du Chapitre 2 du présent Décret.

§2. Au plus tard dans les trois mois de son entrée dans les lieux loués ou dans les trois mois qui suivent la pro-rogation du bail prévue à l’article 77, l’étudiant apporte la preuve de sa qualité en produisant une attestation d’inscription régulière dans un établissement d’ensei-gnement secondaire ou supérieur pour la durée du bail ou une partie significative de celle-ci.

Avant l’expiration du délai visé à l’alinéa 1er, l’étu-diant, sur demande motivée, peut solliciter auprès du bailleur une prorogation de ce délaipour une même durée .

À défaut pour l’étudiant de produire la preuve visée à l’alinéa 1er, le bail est régi par les dispositions du Cha-pitre 2 du présent décret.

Art. 77


Il prend fin à l’expiration du terme convenu moyen-nant un préavis de d’un mois.

75

Si le bail a été conclu pour une durée inférieure à un an, à défaut d’un congé notifié par l’une ou l’autre des parties et si l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur. Dans ce cas, le bail est réputé avoir été conclu pour une période d’un an à compter de la date à laquelle le bail initial de moins d’un an est entré en vigueur. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial.

Au terme de la durée d’un an, si l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est prorogé pour une durée d’un an aux mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation.

Art. 78

§1er. L’étudiant peut, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un préavis de deux mois en versant une indemnité de trois mois de loyer au bailleur.

Ce préavis ne peut toutefois être donné après le 15 mars.

L’indemnité n’est pas due si :

1° soit dans le mois suivant la notification de son congé, l’étudiant communique au bailleur les documents justifiant soit l’irrecevabilité ou le refus d’inscription dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur soit un abandon d’études attesté par l’éta-blissement d’enseignement;

2° soit, après accord écrit du bailleur sur une cession de bail et sur le remplaçant proposé par l’étudiant, l’étudiant cède son bail au plus tard le dernier jour du préavis. Le cessionnaire ne peut être refusé par le bailleur que pour de justes motifs;

3° soit en cas de décès d’un des parents de l’étudiant ou d’un autre responsable qui pourvoit à son entretien, moyennant preuve de ce décès. L’alinéa 2 du §1er du présent article n’est pas d’application en l’espèce.


Art. 79

§1er. Avec l’accord explicite ou présumé du bailleur, l’étudiant amené à être éloigné de son lieu d’étude habi-tuel pour une période supérieure à un mois en vue de la poursuite de ses études peut sous louer son habita-tion. L’accord du bailleur sur la sous-location est pré-sumé si, dans les deux mois suivant la notification par envoi recommandé faite au bailleur du projet de l’étu-diant de sous-louer le bien pendant un éloignement du lieu d’accomplissement des études pendant une durée supérieure à un mois dans le cadre de l’accomplissement des études, le bailleur n’a pas manifesté son refus. Il en apporte la preuve.

Le bien loué par ou pour le compte d’un étudiant ne peut être sous-loué que par ou pour le compte d’un étudiant.

Les droits et obligations de l’étudiant et du sous-loca-taire sont, dans leurs rapports respectifs, déterminés par le présent chapitre, sous réserve des dispositions du paragraphe 2.


L’étudiant informe préalablement le sous-locataire de sa qualité, de l’étendue de ses droits et de la durée du bail restant à courir.

Lorsque l’étudiant met fin anticipativement au bail principal, il donne simultanément son congé au bailleur et au sous-locataire.

§3. L’étudiant et, le cas échéant, le signataire du bail répondent seuls vis-à-vis du bailleur et du sous-locataire des conséquences qui résultent de l’inobservation des dispositions du présent article.

Art. 80


Art. 81

Sauf si les parties en disposent autrement, les disposi-tions du présent chapitre sont impératives.


Art. 82

Le Gouvernement arrête une grille indicative de référence des loyers à laquelle pourront se référer des parties, sans que cela ne constitue une contrainte supplé-mentaire pour le bailleur.

Cette grille est construite sur base de critères objectifs validés scientifiquement.

Les données collectées sont actualisées de manière périodique.

Les critères sont internes et externes au logement tels que son état, sa superficie habitable, le nombre de pièces, sa localisation.

Le Gouvernement prévoit que les loyers puissent être minorés ou majorés en fonction d’éléments de confort ou d’inconfort particulier.

Le Gouvernement la met à disposition du public.


Art. 83

S’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret :

1° l’article 3;2° l’article 17, §2;3° l’article 524° les chapitres 4 et 5.

76


Art. 84

§1er. La section I du Chapitre II du Titre VIII du Code civil est abrogée pour ce qui relève bu bail d’habitation.

§2. La section II du Chapitre II du Titre VIII du Code civil introduite par la loi du 20 février 1991 est abrogée.


Art. 85

Le Gouvernement peut codifier les dispositions du Code wallon du logement et de l’habitat durable du 29 octobre 1998 et les dispositions du présent décret, en tenant compte des modifications expresses ou implicites que ces dispositions auraient subies au moment où la codification sera établie.



2° modifier les références qui sont contenues dans les dispositions à codifier en vue de les mettre en concordance avec la numérotation nouvelle;

3° modifier la rédaction des dispositions à codifier en vue d’assurer leur concordance et d’en unifier la ter-minologie sans qu’il puisse être porté atteinte aux principes inscrits dans ces dispositions.

La codification portera l’intitulé suivant : « Code wallon du logement ».



Art. 86


Namur, le 14 septembre 2017.


Willy Borsus

La Ministre du Logement,

Valérie De Bue

77

Le 27 mars 2017, le Conseil d’État, section de légis-lation, a été invité par le Ministre des Pouvoirs locaux, de la Ville, du Logement et des Infrastructures sportives de la Région wallonne à communiquer un avis, dans un délai de trente jours, prorogé jusqu’au 12 mai 2017 (*), sur un avant-projet de décret « modifiant diverses dis-positions du Code civil relatives au bail d’habitation ».

L’avant-projet a été examiné par la deuxième chambre les 10 et 11 mai 2017. La chambre était composée de Pierre VANDERNOOT, président de chambre, Luc DETROUX et Wanda VOGEL, conseillers d’État, Sébastien VAN DROOGHENBROECK et Marianne DONY, assesseurs, et Charles-Henri VAN HOVE, gref-fier assumé.

Le rapport a été présenté par Benoît JADOT, premier auditeur chef de section. Isabelle DURANT, appelée en qualité d’experte sur la base de l’article 82 des lois coor-données sur le Conseil d’État, a également présenté un rapport.

L’avis, dont le texte suit, a été donné le 11 mai 2017.

*

Comme la demande d’avis est introduite sur la base de l’article 84, §1er, alinéa 1er, 2°, des lois coordonnées sur le Conseil d’État, la section de législation limite son examen au fondement juridique de l’avant-projet (**), à la compétence de l’auteur de l’acte ainsi qu’à l’accom-plissement des formalités préalables, conformément à l’article 84, §3, des lois coordonnées précitées.

Sur ces trois points, l’avant-projet appelle les obser-vations suivantes.

OBSERVATIONS GÉNÉRALES

A. La conception de l’avant-projet sur le plan légis-tique et les difficultés qui en résultent quant au champ d’application du texte en projet

I. L’avant-projet de décret contient un ensemble de dispositions relatives au bail d’habitation.

En son article 1er, qui figure dans un chapitre 1er, il définit ce qu’il faut entendre par l’expression « bail d’ha-bitation » au sens du décret en projet et il précise que, lorsque celui-ci utilise le mot « bail », ce mot désigne le bail d’habitation ainsi défini.

Le chapitre 2 de l’avant-projet contient de nombreuses dispositions qui modifient et complètent les sections 1 et 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, lesquelles sections contiennent, respectivement, des dis-positions générales relatives aux baux (section 1 (1)) et des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur (section 2) (2).

L’exposé des motifs indique ce qui suit en ce qui concerne l’objet et la portée des dispositions par les-quelles l’avant-projet entend modifier et compléter la section 1 :

« Ces modifications et dispositions nouvelles n’ont ni pour objet ni pour effet de modifier les règles appli-cables aux baux des biens immeubles qui ne sont pas des baux d’habitation. Elles subsistent telles qu’elles figurent dans la Section1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil actuel. Comme c’est souvent le cas après un transfert de compétences consécutif à une réforme de l’État, des dispositions antérieures à un trans-fert de compétence sont modifiées pour ce qui relève de la compétence d’un législateur, et subsistent dans l’ordonnancement juridique pour ce qui ne relève pas de sa compétence. En l’espèce, la situation a ceci de par-ticulier que les dispositions que le Gouvernement pro-pose de rendre applicables aux baux d’habitation restent d’application, sans modifications en Région wallonne, pour ce qui concerne les baux des biens immeubles qui ne sont pas des baux d’habitation. Le législateur régio-nal n’intervient, en effet, dans le cadre du présent projet qu’en exécution de l’article 15 de la loi spéciale relative à la sixième réforme de l’État du 6 janvier 2014 ».

Les chapitres 3 et 4 de l’avant-projet comprennent des règles particulières qui sont relatives, respectivement, au bail de colocation et au bail étudiant.

(1) La section 1 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil est actuellement intitulée « Dispositions générales relatives aux baux des biens immeubles » mais, ainsi que l’expose C. MARR, « En l’absence de dispositions particulières applicables au contrat de location mobilière, il est fait usage des dispositions relatives aux baux immobiliers. En effet, envisagés comme le droit commun du louage de choses, les articles figurant sous la première section du chapitre II [du livre III, titre VIII,] du Code civil trouvent à s’appli-quer aux contrats de location mobilière dans la double mesure où ils ne sont pas incompatibles avec la nature mobilière des biens loués et où ils ne se justifient pas exclusivement par des considé-rations propres aux baux immobiliers. C’est ce que rappelle l’arrêt commenté » (C. MARR, « Le contrat de location mobilière : quelle réglementation appliquer face au mutisme du Code civil? », note sous Mons (18e ch.), 11 mars 2003, R.G.D.C., 2008, p. 218, n° 3).(2) Dans la suite du présent avis, les sections 1 et 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil seront respectivement identifiées comme étant la « section 1 » et la « section 2 ».

ROYAUME DE BELGIQUE

AVIS DU CONSEIL D’ÉTAT

61.228/2

ANNEXE 3

(*) Par courriel du 28 mars 2017.(**) S’agissant d’un avant-projet de décret, on entend par « fonde-ment juridique » la conformité aux normes supérieures.

78

Le chapitre 5 contient, quant à lui, une disposition qui prévoit la création de « commissions paritaires loca-tives », dont les missions s’appliqueraient à l’ensemble des baux visés par le décret en projet.

Contrairement aux dispositions du chapitre 2, les dis-positions figurant dans ces chapitres 3 à 5 se présentent comme étant des dispositions autonomes du décret en projet.

Ainsi conçu, l’avant-projet appelle, du point de vue de la technique législative, d’importantes critiques, qui portent en conséquence également sur la détermination du champ d’application des diverses dispositions en projet.

1. La définition du champ d’application de l’avant- projet que fournit l’article 1er vaut pour l’ensemble de ses dispositions, à savoir non seulement celles qui se présentent comme étant autonomes, mais aussi celles qui modifient et complètent les sections 1 et 2.

Or, il n’est pas adéquat de définir le champ d’appli-cation de dispositions modificatives dans un texte dis-tinct de celui que l’on entend modifier. Cette manière de procéder oblige en effet le lecteur à combiner plusieurs textes pour identifier le champ d’application exact des dispositions en question. Ce faisant, elle nuit à la bonne compréhension de celles-ci.

En l’espèce, la critique revêt une acuité toute parti-culière, et est même renforcée, s’agissant de l’applica-tion de l’article 1er aux dispositions de l’avant-projet qui modifient et complètent la section 1. En effet, les règles que contient cette section, telle qu’elle serait modifiée, n’ont a priori pas vocation à s’appliquer seulement aux baux d’habitation que vise le décret en projet. Il doit donc être clair et dépourvu d’équivoque que les modi-fications et les compléments que l’avant-projet envisage d’apporter à la section 1 ne s’appliquent pas à d’autres baux que les baux d’habitation. Il faut y être d’autant plus attentif que les dispositions générales relatives aux baux, que fixe cette section du Code civil, sont restées de la compétence du législateur fédéral pour les baux que les régions n’ont pas la compétence de soumettre à des règles spécifiques (3). Le passage de l’exposé des motifs qui a été cité atteste que l’auteur de l’avant-pro-jet n’entend pas appliquer à d’autres baux que les baux d’habitation les modifications et les compléments que l’avant-projet envisage d’apporter à la section 1. Tou-tefois, force est de constater qu’en définissant le champ d’application de ces dispositions modificatives dans un texte autonome, l’avant-projet manque de la clarté requise et risque fort, inévitablement, de conduire à de fâcheuses méprises.

Ainsi, aussi longtemps que le Gouvernement n’aura pas codifié les dispositions du Code wallon du logement et de l’habitat durable (4), les dispositions des sections 1 et 2, en ce qu’elles s’appliquent aux baux d’habita-

(3) À savoir les baux de biens immeubles autres que les baux de biens ou de parties de biens destinés à l’habitation (article 6, §1er, IV, 2°, de la loi spéciale du 8 août 1980 « de réformes institution-nelles »), les baux à ferme (article 6, §1er, V, alinéa 1er, 3°, de la même loi) et les baux commerciaux (article 6, §1er, VI, alinéa 1er, 7°, de la même loi).(4) Il résulte de l’exposé des motifs que telle est l’intention de l’au-teur de l’avant-projet.

tion, ainsi que les chapitres 1er, 3, 4 et 5 de l’avant-pro-jet, c’est dans le Code civil qu’on trouvera la législation régionale sur le bail d’habitation, qu’il porte ou non sur la résidence principale du preneur. On trouvera donc dans le Code civil une « section 1 fédérale » (applicable par exemple aux locations de bureaux, d’entrepôts com-merciaux non accessibles au public, etc.), une « section 1 régionale wallonne» (applicable aux baux «wallons» d’habitation hors résidence principale et, subsidiaire-ment, aux baux « wallons » d’habitation portant sur la résidence principale du preneur), une « section 2 fédérale » (applicable dans les Régions flamande et de Bruxelles-Capitale aussi longtemps que des dispositions régionales n’y sont pas adoptées) et une « section 2 régionale wal-lonne » (applicable aux baux d’habitation portant sur la résidence principale du preneur), le tout sous réserve de l’application des dispositions transitoires.

2. Par ailleurs, les modifications et les compléments qu’il est envisagé d’apporter aux sections 1 et 2 sont à ce point nombreux et importants que, dans un souci de sécurité juridique et pour assurer la clarté et la qualité de la structure du texte, il est préférable de remplacer entièrement les dispositions comprises dans ces sec-tions, ce remplacement ne valant bien entendu, en ce qui concerne la section 1, que pour les baux d’habitation (5).

II. Selon l’article 1er, §1er, de l’avant projet,

« [l]e présent décret règle une matière visée à l’article 6, §1er, IV, 2°, de la loi spéciale de réformes institution-nelles du 8 août 1980 ».

Aux termes de l’article 6, §1er, IV, 2°, de la loi spéciale du 8 août 1980, les matières régionales sont :

« IV. En ce qui concerne le logement : [...]

2° les règles spécifiques concernant la location des biens ou de parties de biens destinés à l’habitation ».

Même si cela ne ressort pas clairement de l’article 1er, §1er, de l’avant-projet, il semble résulter de l’exposé des motifs que l’auteur de l’avant-projet entend régler l’ensemble des matières concernées par « les règles spé-cifiques concernant la location des biens ou de parties de biens destinés à l’habitation ». Il s’en déduit a contra-rio que le dispositif à l’examen ne s’appliquera pas aux logements éventuellement concernés par un bail à ferme (article 6, §1er, V, alinéa 1er, 3°, de la loi spéciale du 8 août 1980) ou par un bail commercial (article 6, §1er, VI, alinéa 1er, 7°, de la même loi spéciale).

Ceci devrait être confirmé dans l’exposé des motifs (6).

Il en résulte qu’une disposition analogue à l’article 1er, §2, actuel et inchangé, de la section 2 (7), devrait figurer

(5) Concrètement, ceci implique que le législateur, d’une part, adopte une disposition formulée en ce sens que la section 1 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil cesse d’être applicable aux baux d’habitation et, d’autre part, abroge la section 2.(6) L’article 1er, §1er, qui dispose que « [l]e présent décret règle une matière visée à l’article 6, §1er, IV, 2°, de la loi spéciale de réformes institutionnelles du 8 août 1980 », paraît avoir cet objet. Pareille disposition n’est toutefois pas usuelle et est en tout état de cause dépourvue de portée normative.(7) Cette disposition est rédigée comme suit : « §2. La présente sec-tion n’est pas applicable lorsque le contrat par lequel le logement est accordé au preneur est l’accessoire d’un contrat principal relatif à la fonction ou à l’activité du preneur ».

79

dans l’avant-projet afin d’en déterminer clairement le champ d’application.

L’auteur de l’avant-projet doit être conscient de ce que, en raison de la méthode adoptée, il ne sera plus possible de rendre applicables certaines des dispositions figurant actuellement dans la section 1 à des baux autres que ceux que l’avant-projet entend régler.

En restreignant les modifications apportées à la sec-tion 1 aux seuls baux d’habitation tels qu’ils sont définis à l’article 1er, à l’exclusion du bail à ferme et du bail commercial, il se crée à tout le moins une ambiguïté sur les points suivants.

a) Actuellement, le Code civil comporte des disposi-tions particulières aux baux commerciaux et aux baux à ferme. Celles-ci sont contenues dans les sections 2bis et 3 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil.

Ces dispositions particulières ne forment toutefois pas à elles seules le régime juridique applicable à ces locations particulières. Le droit commun du bail y reste applicable pour tous les aspects non spécifiquement réglementés (8). Il y est, du reste, expressément fait réfé-rence dans certaines dispositions : ainsi, par exemple, aux termes de l’article 56 de la section 3 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, « [s]ont répu-tées inexistantes, toutes conventions par lesquelles le preneur, d’une manière expresse ou tacite, renonce, en tout ou en partie, aux droits que lui confèrent les articles 1720, alinéa 2, 1721, 1722 et 1755, ainsi que tous usages contraires à ces dispositions ».

Ainsi, en l’absence de règles spécifiques contenues dans la section 2bis du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, c’est l’article 1728bis du Code civil, situé dans la section 1, qui constitue la disposi-tion législative applicable à l’indexation des loyers des baux commerciaux (9). Ainsi aussi, la loi sur les baux commerciaux (article 12) vient-elle compléter le régime de droit commun applicable en cas d’aliénation du bien loué (article 1743 du Code civil), sans l’évincer (10). On peut encore dire que le régime de la garantie des vices cachés contenu à l’article 1721 du Code civil s’applique tant aux baux commerciaux (11) qu’aux baux à ferme (12), étant entendu que, dans ce dernier cas, le législateur a pris soin de le rendre impératif (article 56 de la section 3 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil).

Ce rappel fait, se pose la question de savoir si le droit résiduel applicable subsidiairement aux baux commer-

(8) Cass. (1e ch.), 28 septembre 1979, R.W., 1979-80, col. 2510 (pour ce qui concerne spécifiquement le bail commercial); B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, Bruxelles, Larcier, 2011, n° 1, p. 9; P. RENIER, Le bail à ferme, Bruxelles, Kluwer, 2005, n° 1, p. 3.(9) B. LOUVEAUX, op. cit., n° 329, p. 291.(10) B. LOUVEAUX, op. cit., n° 654, p. 603.(11) B. LOUVEAUX, op. cit., n° 1, p. 10; C. MÉLOTTE, « Le droit des assurances et la responsabilité dans le cadre du bail commer-cial », in G. Benoit, C. Delforge, P. Jadoul, G. Rommel et M. Vlies (éds.), Le bail commercial, Bruxelles, la Charte, 2008, n° 64, p. 716.(12) P. RENIER, op. cit., n° 2, p. 133; F. et H. VAN MALLEGHEM, « Les droits et obligations du bailleur », in G. Benoit, R. Gotzen et G. Rommel (éds.), Le bail à ferme, Bruxelles, la Charte, 2009, n° 63, p. 180.

ciaux et aux baux à ferme sera celui contenu dans la « section 1 fédérale » ou dans la « section 1 régionale wal-lonne »? La question est importante à plusieurs égards : d’une part, l’avant-projet modifie le contenu de cer-taines dispositions; d’autre part, il modifie aussi la force obligatoire de certaines dispositions : ainsi, par exemple, l’article 1721 devient un texte impératif dans la « sec-tion 1 régionale wallonne », ainsi encore la formule d’in-dexation des loyers devient impérative dans cette même section. La question n’est pas abordée dans le commen-taire des articles.

b) Dès lors que l’article 4 de la section 2 aura subi des modifications à la suite de l’adoption du décret en projet tel qu’il est actuellement conçu, la référence qui y est faite dans l’article 11bis de la section 2bis du cha-pitre II du titre VIII du livre III du Code civil devien-dra incertaine aussi longtemps que le législateur wallon ne sera pas intervenu pour modifier la législation sur les baux commerciaux et y corriger cette référence. En effet, au- delà de la renumérotation du paragraphe 2 de cet article 4 en un paragraphe 1er qui rendra la référence faite à cet article 11bis incorrecte (13), il ne sera pas possible de déterminer avec certitude si cette référence renverra encore à la disposition non amendée par le pré-sent avant-projet, pour le motif que celui-ci n’entendrait modifier que la législation relative aux baux d’habita-tion, à l’exclusion des baux commerciaux et des baux à ferme, ou, au contraire, à la disposition amendée pour le motif que cette référence est dynamique.

c) Il est également renvoyé aux observations formu-lées notamment sous les articles 1er et 60.

III. Il suit de ce qui précède qu’en définitive, la seule technique législative adéquate consisterait à régler la matière des baux d’habitation dans un texte nouveau, de caractère autonome, comprenant l’ensemble des dispo-sitions spécifiques à cette matière.

L’avant-projet sera revu en conséquence.

B. Autres questions relatives au champ d’application de l’avant-projet

I. L’avant-projet suggère de rendre applicables à l’en-semble des baux d’habitation des règles qui, actuelle-ment, ne s’appliquent qu’aux baux relatifs à la résidence principale du preneur. Dans certains cas, il renforce en outre la protection que les règles actuellement appli-cables lui accordent en faisant bénéficier tout preneur d’un bail d’habitation.

La question se pose de savoir si, pour les diverses règles en cause, il est bien justifié – au regard, notamment, de l’article 1er du Protocole additionnel à la Convention euro-péenne des droits de l’homme et des principes constitu-tionnels d’égalité et de non- discrimination – de soumettre l’ensemble des baux d’habitation à des règles conçues au départ pour s’appliquer uniquement aux baux relatifs à la résidence principale du preneur.

(13) Il est rappelé au passage qu’il n’est pas recommandé en prin-cipe de procéder à une renumérotation des articles d’un texte mo-difié ou de leurs subdivisions (Principes de technique législative - Guide de rédaction des textes législatifs et réglementaires, www.raadvst-consetat.be, onglet « Technique législative », recomman-dation n° 125).

80

Il convient spécialement de se demander, à cet égard, s’il existe des raisons suffisantes pour que le régime par-ticulier de protection du preneur que prévoient ces règles bénéficie au preneur d’un bien d’habitation qui, n’y éta-blissant pas sa résidence principale, n’est pas appelé à y vivre habituellement.

L’avant-projet sera réexaminé de manière systéma-tique et, le cas échéant, revu sur ce point.

II. Tel que l’avant-projet est structuré, quatre corps de règles sont institués, à savoir celles appelées à former respectivement le droit commun du bail immobilier et du bail d’habitation (section 1 du livre III, titre VIII, cha-pitre II, du Code civil, telle que modifiée par le chapitre 2, section 1e de l’avant-projet), et les dispositifs appli-cables spécifiquement et respectivement au bail (d’ha-bitation) de résidence principale (section 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, telle que modifiée par le chapitre 2, section 2 de l’avant-projet), au bail de colocation (chapitre 3 de l’avant-projet) et au bail étu-diant (chapitre 4 de l’avant-projet).

Les dispositions de la section 1 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil seraient supplétives, hormis celles qualifiées d’impératives ou d’ordre public par l’article 1762octies en projet. Les dispositions de la sec-tion 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil seraient impératives sauf si elles en disposent autrement, étant précisé que l’article 11bis est supplétif (article 12, alinéa 2, de cette section 2, inséré par l’article 39 de l’avant-projet). Les dispositions du chapitre 3 de l’avant-projet seraient impératives, à l’exception de l’article 42, qui est de nature supplétive (article 49 de l’avant-projet). Les dispositions du chapitre 4 de l’avant-projet seraient impératives (article 58 de l’avant-projet) sous réserve de ce qui est énoncé à l’article 55.

Dans l’état actuel de l’avant-projet, le caractère étanche ou non de ces différents corps de règles est incertain. Certaines situations sont expressément traitées dans le commentaire des articles ou dans le dispositif.

Ainsi :

– la section 1 s’applique à titre subsidiaire aux baux (d’habitation) de résidence principale (conclusion qui découle du commentaire des articles);

– la section 2 s’applique aux baux de colocation, sans préjudice des règles du chapitre 3 de l’avant-projet, si un des colocataires au moins affecte les lieux à sa résidence principale (article 41 de l’avant-projet);

– la section 2 s’applique aux baux étudiants, à l’excep-tion de l’article 3, sans préjudice des règles du chapitre 4 de l’avant-projet, si le preneur (ou sans doute plus exac-tement l’étudiant) manifeste son intention d’affecter les lieux à sa résidence principale (article 52 de l’avant-pro-jet);

– en toute hypothèse, les articles 7, §2, 9 et 11 de la section 2 sont applicables aux baux étudiants.

L’avant-projet ne règle toutefois pas avec toute la clarté requise le point de savoir comment il y a lieu d’ar-ticuler les règles particulières relatives, respectivement, au bail de résidence principale, au bail de colocation et au bail étudiant.

Il y a lieu à ce sujet d’observer ce qui suit.

1. À lire l’exposé des motifs, le bail de colocation que vise le chapitre 3 de l’avant-projet est celui que les colocataires affectent à leur résidence principale. Dans le même sens, le commentaire de l’article 29 indique que les colocataires sont tenus, dans le bail de colocation, d’affecter l’habitation à leur résidence principale. Dans cette logique, la disposition qui, selon l’avant-projet, est appelée à former l’article 1er, §3, alinéa 1er, de la sec-tion 2, prévoit que cette section, qui s’applique aux baux relatifs à la résidence principale du preneur, s’applique au bail de colocation visé par le chapitre 3 de l’avant-projet.

Toutefois, de son côté, l’article 41 de l’avant-projet est rédigé en des termes qui semblent impliquer, d’une part, que c’est seulement dans l’hypothèse où l’un des colo-cataires affecte le bien à sa résidence principale que les dispositions de la section 2 s’appliquent au bail de colo-cation et, d’autre part, qu’il suffit que cette hypothèse se présente pour que lesdites dispositions s’appliquent au bail de colocation. Cette disposition, notamment les mots « , sans préjudice des règles spécifiques au présent chapitre [3 consacré au bail de colocation »], n’est pas rédigée de manière très claire.

Interrogé sur l’intention exacte des auteurs de l’avant-projet, le délégué du Ministre a répondu comme suit :

« L’intention est que le bail de colocation puisse être régi complémentairement par les dispositions du tronc commun si aucun des colocataires n’y établit sa résidence principale. Mais dès qu’un des colocataires y établit sa résidence principale, les règles relatives à la résidence principale s’appliquent à l’entièreté du contrat. Des contradictions existent effectivement dans le texte. Ce dernier devra être revu afin que plus aucune contradiction ne subsiste ».

L’avant-projet sera donc revu en conséquence.

On note aussi que l’article 41 envisage uniquement l’hypothèse où c’est au plus tard le jour de la signature du contrat de bail que l’un des colocataires manifeste son intention d’affecter le bien à sa résidence principale. Qu’en est-il si, comme on ne peut l’exclure a priori, l’un des colocataires affecte le bien à sa résidence principale en cours de bail avec l’accord écrit du bailleur (14)? Le texte en projet devra fixer le régime applicable dans une telle hypothèse.

2. Selon le commentaire de l’article 50, « le bail étu-diant n’est pas un bail de résidence principale », de sorte que, « si les parties souhaitent conclure un bail de rési-dence principale, elles peuvent le faire mais ce bail ne peut pas prendre la forme d’un bail étudiant ».

Or, l’article 52 de l’avant-projet prévoit que, « si le locataire affecte le bien à sa résidence principale, les dispositions de la section 2 sont applicables, à l’excep-tion de l’article 3, sans préjudice des règles spécifiques du (chapitre 4 de l’avant-projet) ». À lire cette disposi-tion, il semble donc que, contrairement à ce qu’indique le commentaire de l’article 50, un bail puisse constituer à la fois un bail de résidence principale et un bail étu-

(14) Voir sur ce point l’article 1er, §1er, alinéa 3, inchangé, de la sec-tion 2.

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diant et être soumis à l’ensemble des règles relatives à ces deux catégories de baux (à l’exception de l’article 3 de la section 2 du chapitre II, du titre VIII, du livre III du Code civil).

Ailleurs encore (15), l’avant-projet indique que des dis-positions déterminées de la section 2– en l’occurrence ses articles 5, 5ter, 7, §2, 9 et 11 – sont applicables au bail étudiant.

Interrogé sur l’intention exacte des auteurs de l’avant-projet, le délégué du Ministre a répondu ceci :

« Notre intention est qu’un étudiant puisse, s’il le sou-haite, établir sa résidence principale dans son logement. Si tel est le cas, alors les règles applicables à la rési-dence principale s’appliqueront, à savoir notamment les règles relatives à l’indexation ou la révision du loyer, à l’exception des règles relatives à la durée du bail et au préavis. Toutefois, les règles spécifiques du bail étudiant notamment sur les possibilités de sous-location sont également applicables à ce bail ».

L’avant-projet sera revu pour exprimer clairement l’intention exacte de ses auteurs.

Il importe à cet égard de déterminer de manière exhaustive, et non pas seulement exemplative, quelles dispositions de la section 2 sont applicables au bail étu-diant (16).

On note aussi que l’article 52 envisage uniquement l’hypothèse où c’est au plus tard le jour de la signature du contrat de bail que l’étudiant manifeste son intention d’affecter le bien à sa résidence principale. Qu’en est-il si, comme on ne peut l’exclure a priori, l’étudiant affecte le bien à sa résidence principale en cours de bail avec l’accord écrit du bailleur (17)? Le texte en projet devra fixer le régime applicable dans une telle hypothèse.

3. Interrogé sur le point de savoir s’il est dans l’inten-tion de l’auteur de l’avant-projet qu’un bail puisse entrer dans le champ d’application aussi bien des dispositions de l’avant-projet relatives au bail de colocation que de celles qui sont relatives au bail étudiant, le délégué du Ministre a répondu par la négative.

Selon le délégué du Ministre, « si des étudiants décident de louer à plusieurs un logement et de conclure un bail unique dans le cadre d’une colocation, c’est le régime de la colocation qui s’appliquera ».

L’avant-projet ne traduit pas cette intention : ainsi, par exemple, l’article 50, 1°, inclut dans la qualification du bail étudiant les baux d’habitation relatifs à la location d’un bien, « par ou pour le compte d’un ou de plusieurs étudiants ».

Le régime de la colocation devrait, dans le respect du principe d’égalité et de non-discrimination, contenir des dispositions tenant compte de la situation particulière des colocataires étudiants.

(15) Voir la disposition qui, selon l’avant-projet, est appelée à for-mer l’article 1er, §3, alinéa 2, de la section 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, ainsi que l’article 51 de l’avant-projet.(16) Ceci en veillant bien entendu à ne pas faire état de dispositions de cette section – tels les articles 5 et 5ter – que l’avant-projet tend à abroger.(17) Voir sur ce point l’article 1er, §1er, alinéa 3, inchangé, de la sec-tion 2.

Le texte de l’avant-projet sera précisé en ce sens.

4. Il est également renvoyé aux observations particu-lières formulées sous les chapitres 3 et 4 sur ces ques-tions.

5. En définitive, dès lors que l’auteur du projet entend prévoir, en ce qui concerne les baux d’habitation, des règles particulières pour les baux de résidence princi-pale, les baux de colocation et les baux d’étudiants, huit situations différentes peuvent se présenter : le bail de résidence principale, le bail de colocation avec résidence principale, le bail de résidence non principale, le bail de colocation sans résidence principale, le bail étudiant de résidence non-principale, le bail étudiant de résidence principale, le bail de colocation étudiante avec rési-dence principale et le bail de colocation étudiante sans résidence principale. Il appartient à l’auteur de l’avant-projet de déterminer avec précision quelles règles il entend rendre applicables à chacune de ces hypothèses et ensuite de les répartir en chapitres, reprenant soit des dispositions communes, soit des dispositions particu-lières, de manière à ce que le justiciable puisse aisément déterminer quelles règles s’appliquent à sa situation.

C. La nature supplétive, impérative ou d’ordre public des dispositions en projet

1. L’avant-projet se prononce sur la nature, impérative ou supplétive, de bon nombre des règles auxquelles il soumet les baux d’habitation (18). En outre, deux dispo-sitions en projet sont considérées comme étant d’ordre public (19).

L’avant-projet sera revu sur ce point en tenant compte des observations qui suivent.

2. Traditionnellement, l’identification des dispositions qui sont à considérer comme étant d’ordre public est le fruit de la jurisprudence.

L’enseignement suivant mérite, à ce propos, d’être rappelé :

« La loi s’est gardée de définir l’ordre public. Pour-quoi? Parce que cette définition est impossible. Elle est impossible par voie d’expressions générales ou abs-traites; elle est impossible par voie d’énumération, tous les cas ne pouvant être prévus ou indiqués » (20).

Ceci étant, rien ne s’oppose à ce que le législateur déclare expressément lui- même que des règles sont d’ordre public, pour autant que, ce faisant, il ne dénature pas le sens même des mots. Il est rappelé à cet égard qu’en droit belge les règles d’ordre public sont celles qui touchent aux intérêts essentiels de l’État ou de la collectivité ou qui fixent, dans le droit privé, les bases juridiques fondamentales sur lesquelles repose l’ordre économique ou moral d’une société déterminée (21).

(18) Voir l’article 1762octies, alinéa 1er, en projet, du Code civil, l’article 12, alinéa 2, en projet, de la section 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, et les articles 49 et 58 de l’avant-projet.(19) Voir l’article 1762octies, alinéa 2, en projet, du Code civil.(20) Conclusions du procureur général Faider, sous Cass., 5 mai 1881, Pas., 1881, I, p. 230, citées par H. DE PAGE,Traité élémentaire de droit civil belge, t. I, 3e éd., Bruxelles, Bruy-lant, 1962, n° 91.(21) Selon la formule consacrée par la Cour de cassation, au départ de son arrêt du 9 décembre 1948 (Pas., 1948, I, p. 699).

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3.1. Il convient de s’assurer, pour chacune des disposi-tions concernées, que le choix qui est fait de les qualifier, selon les cas, de dispositions supplétives ou impératives ou – pour autant que l’idée soit effectivement retenue – de dispositions d’ordre public, est bien justifié et notam-ment, à cet égard, que ce choix correspond à l’intention de l’auteur de l’avant-projet et est bien en harmonie avec l’objet et la portée des dispositions en question ainsi qu’avec le régime qu’elles mettent en place. Cette jus-tification doit aussi être l’occasion de s’assurer que les distinctions qu’impliquent les solutions envisagées ne s’exposent pas à critique au regard des principes consti-tutionnels d’égalité et de non-discrimination.

L’avant-projet gagnerait à être réexaminé soigneuse-ment et de manière systématique sur ce point.

Dans le bref délai imparti, il est impossible d’exa-miner ici cette question de façon exhaustive. On peut cependant, à titre d’exemples, formuler les observations suivantes.

3.2. Certaines dispositions que l’avant-projet sug-gère de qualifier d’impératives organisent un régime ou contiennent des règles qui ne s’accordent pas avec cette qualification.

Ainsi en va-t-il notamment de celles qui chargent le Service public de Wallonie de tenir à la disposition du public « un modèle type de contrat de bail » (22), « un modèle type d’état des lieux » (23) et « une liste exem-plative non exhaustive [des] réparations locatives » (24), tous documents qui, comme observé par ailleurs, n’ont vocation à avoir qu’un caractère indicatif (25).

3.3. Compte tenu notamment de la modification apportée à l’article 1717, alinéa 1er, du Code civil, il apparaît que l’alinéa 2 a un caractère impératif. Il ne serait pas cohérent de ne pas l’insérer dans la liste des dispositions impératives visée à l’article 1762octies en projet du Code civil.

Une observation analogue vaut pour l’article 1762quinquies, alinéa 2, du Code civil, en projet à l’ar-ticle 24.

3.4. L’article 1719 du Code civil, tel que l’avant-pro-jet envisage de le modifier, énonce, en ce qui concerne les baux d’habitation, la règle suivant laquelle le bail-leur est tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives, ces dernières étant à la charge du preneur. Il n’est pas qualifié de règle impérative par l’article 1762octies, alinéa 1er, en projet et devrait revêtir en conséquence un caractère supplétif, alors que l’article 1755 en projet, aux termes duquel « [l]es répara-tions réputées locatives occasionnées uniquement par la vétusté ou force majeure sont à charge du bailleur » (26), figure dans la liste des textes impératifs.

(22) Article 1714, §1er, alinéa 5, en projet du Code civil.(23) Article 1730, §1er, alinéa 2, en projet du Code civil.(24) Article 1754, alinéa 2, en projet du Code civil.(25) Voir l’observation générale E, plus bas.(26) L’article 1755 prévoit actuellement qu’« [a]ucune des répara-tions réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ». Selon le commentaire de l’article 18 de l’avant-projet, la réécriture en projet de l’article 1755 est destinée à « respecter les consignes applicables en matière de légistique ».

Il est vrai que, selon le commentaire de l’article 31, la règle énoncée à l’article 1719 en projet est destinée à avoir un caractère impératif pour tous les baux d’ha-bitation, ce que ne traduit pas le dispositif de l’article 1762octies, alinéa 1er, en projet.

Si toutefois l’article 1762octies, alinéa 1er, en projet traduit correctement l’intention de l’auteur de l’avant-projet, il y a lieu de constater une incohérence entre les régimes respectivement supplétif et impératif des articles 1719 et 1755 en projet du Code civil. Dans le premier cas, l’avant-projet exclut les réparations locatives de l’obligation d’entretien du bailleur mais, s’agissant d’un texte supplétif, les parties pourraient les y réinté-grer. Dans le second, l’article 1755 rend impossibles les conventions dérogeant au principe selon lequel les répa-rations locatives causées par vétusté ou force majeure sont à la charge du bailleur.

Cette incohérence sera levée.

Ceci étant, la question se pose de savoir s’il est bien justifié de conférer un caractère impératif à ces disposi-tions pour l’ensemble des baux tombant dans le champ d’application de l’avant-projet et pas seulement pour les baux d’habitation principale; il est renvoyé sur ce point à l’observation générale n° B, I.

3.5. L’article 1728bis du Code civil, tel que l’avant-projet envisage de le modifier, figure dans la liste des textes impératifs.

Actuellement, cette disposition n’interdit pas aux par-ties de prévoir une méthode ou une formule d’indexation différente de celle prévue par ce texte (par exemple, en utilisant un autre indice, ou en définissant autrement le nouvel indice ou l’indice de départ). En revanche, dès lors qu’aux termes de l’article 1728bis, §2, actuel, « [l]es dispositions contractuelles dont l’effet excéderait l’adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci », le résultat obtenu par application de la for-mule légale est impératif (27).

En rendant le texte intégralement impératif, et non plus seulement dans ses effets, l’avant-projet impose désormais la formule légale. Par conséquent, l’article 1728bis, §2, devrait être abrogé.

On observe enfin que, tel que rédigé, le texte ne s’ap-pliquerait que « [s]i une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue ». Il reste donc que les parties doivent prévoir l’indexation du loyer pour que s’applique le régime légal.

3.6. Les articles 1728ter, 1728quater et 1730, §1er, du Code civil sont qualifiés d’impératifs par l’article 1762octies, alinéa 1er, en projet du même Code.

Afin d’éviter tout double emploi et d’assurer une cohérence quant à la méthode utilisée par l’avant-projet pour désigner les dispositions impératives, il y a donc lieu d’abroger les paragraphes 2 des articles 1728ter et 1728quater et le paragraphe 3 de l’article 1730, ce qui vaut d’autant plus pour cette dernière disposition qu’il y a lieu d’éviter une contradiction entre les articles 1730,

(27) J. VANKERCKHOVE (dir.), Le louage de choses. I. Les baux en général, 2e éd., 2000, coll. Les Novelles, Bruxelles, Larcier, 2000, n° 92, p. 57.

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§3, et 1762octies, alinéa 1er, en projet : actuellement les deux premiers paragraphes de l’article 1730 sont réputés impératifs par son paragraphe 3, alors que, selon l’article 1762octies, alinéa 1er, en projet, seul son paragraphe 1er revêtirait ce caractère.

3.7. L’article 1762bis du Code civil, non modifié par l’avant-projet, figure dans la liste des textes impératifs. Selon ce texte, « [l]a clause résolutoire expresse est réputée non écrite ».

Comme l’explique P. WÉRY, « [l]e plus souvent, la doctrine assimile, sans autre examen, le « réputé non écrit » à la nullité » (28). En ce cas, il faudrait conclure qu’est nulle toute clause résolutoire expresse. L’auteur observe toutefois qu’un arrêt de la Cour de cassation pourrait être lu en faveur de la sanction du « réputé non écrit » comme sanction autonome distincte de la nul-lité (29).

Si cette sanction devait devenir effective dans notre système juridique, il serait déterminant de pouvoir iden-tifier la volonté du législateur quant à la sanction appli-cable à l’insertion dans les baux de clauses résolutoires expresses: la clause devrait-elle être considérée comme réputée non écrite (article 1762bis) ou comme nulle (article 1762octies)?

L’auteur de l’avant-projet est invité à prendre attitude sur ce point.

Une observation analogue vaut pour l’article 1762sep-ties en projet du Code civil, aux termes duquel « [e]st réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location de l’immeuble, sauf si le preneur est le com-manditaire de l’intervention ».

3.8. Sous réserve de ce qui a été observé au n° 2 ci-dessus, on n’aperçoit pas pour quel motif l’avant-projet n’étend pas aux alinéas 2 et 3 de l’article 1762ter en projet du Code civil la qualification de règles d’ordre public qu’il attache à l’alinéa 1er du même article.

L’ensemble de ces règles tendent en effet, de manière indissociable, à protéger les candidats locataires contre des pratiques discriminatoires, ce qui relève incontesta-blement de l’ordre public (30).(28) P. WÉRY, Droit des obligations,. vol. 1, Théorie générale du contrat, 2e éd., 2011, Bruxelles, Larcier, n° 339, p. 332.(29) L’auteur (op. cit., n° 341, p. 334) renvoie à l’arrêt du 25 avril 2003 de la première chambre de la Cour de cassation (R.G. n° C.01.0374.N; Pas., 2003, p. 877; R.G.D.C., 2005, p. 42, note P. WÉRY, « Brèves réflexions à propos de la sanction des clauses contractuelles illicites »), qui a jugé ce qui suit :« Attendu qu’en vertu de l’article 6 de la loi du 29 juin 1955 sur les baux commerciaux, à l’expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander la révision du loyer moyennant le respect des conditions précisées au même article;Que cette disposition est impérative tant en faveur du preneur que du bailleur et s’applique nonobstant toute stipulation contraire du contrat de bail;Que le bailleur puise la protection de l’article 6 directement dans la loi et non dans une stipulation conventionnelle du contrat de bail;Que, pour exiger l’application de ce droit, il n’est pas obligé de demander d’abord l’annulation des stipulations du contrat de bail qui sont contraires à ce droit ».(30) En ce sens, C.C., n° 17/2009, 12 février 2009, B.14.7; n° 64/2009, 2 avril 2009, B.13.1 et B.13.2.

3.9. Sous la même réserve, il n’est pas pertinent de considérer que l’article 1762quater en projet du Code civil est une disposition d’ordre public dès lors que cette disposition organise un régime en vertu duquel, si l’habitation louée ne répond pas aux normes prévues par le texte et si le bailleur, préalablement mis en demeure, n’exécute pas les travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité, « le locataire, lorsque la non- conformité ne lui est pas imputable, peut soit exiger l’exécution de ces travaux, soit demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts ».

En effet, un tel régime, qui laisse au preneur la faculté d’exiger une mesure lui permettant de rester dans les lieux, à savoir l’exécution de travaux de mise en conformité, exclut la sanction de la nullité absolue du contrat (31), qui constitue la caractéristique même d’une disposition d’ordre public.

D. Les notions de « bailleur » et de « preneur »

Actuellement, la terminologie est fixée en ce sens que les mots « bailleur » et « preneur » désignent les parties à un contrat de bail.

Si l’avant-projet reproduit cette terminologie, il uti-lise toutefois à diverses reprises, en lieu et place de ces mots, respectivement, les termes «propriétaire» et « locataire ».

Dans un souci d’harmonie et pour éviter toute ambi-guïté, mieux vaut continuer à recourir de manière systé-matique aux mots « bailleur » et « preneur ».

L’avant-projet sera revu en conséquence. E. Les modèles

L’avant-projet charge le Service public de Wallonie de tenir à la disposition du public des documents déter-minés, en l’occurrence « un modèle type de contrat de bail » (32), « un modèle type d’état des lieux » (33) et « une liste exemplative non exhaustive [des] réparations locatives » (34).

Il ressort du commentaire des articles et de la note au Gouvernement que ces documents auraient un caractère strictement indicatif. Pour éviter toute équivoque, le dis-positif du texte en projet gagnerait à le préciser expres-sément.

En outre, même si les documents en question ont un caractère strictement indicatif, ils n’en revêtent pas moins une importance certaine. C’est donc au Gouver-nement, et non pas au Service public de Wallonie, que le décret en projet doit confier le soin de les établir.

Il s’indiquerait en outre que les arrêtés ainsi adoptés soient publiés au Moniteur belge.


F. La distinction opérée entre les locations mobilières et immobilières

(31) À soulever d’office par le juge et à laquelle le preneur ne peut renoncer.(32) Article 1714, §1er, alinéa 5, en projet, du Code civil.(33) Article 1730, §1er, alinéa 2, en projet, du Code civil.(34) Article 1754, alinéa 2, en projet, du Code civil.

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Il ressort de la définition du bail d’habitation donnée par l’auteur de l’avant-projet qu’il peut s’agir d’un bail portant sur un immeuble ou sur un meuble. Certaines des dispositions contenues dans l’avant-projet ne visent toutefois, directement ou indirectement, que la location immobilière et non la location mobilière. Les deux types de location ne seront donc pas traités à l’identique. Ainsi par exemple :

– l’article 26 (insérant un article 1762septies dans la section 1) répute non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location d’un immeuble;

– l’article 35 (modifiant l’article 6 de la section 2) prévoit que le bailleur ne pourra dorénavant indexer le montant du loyer à la hausse que si le bail a été conclu par écrit et a été enregistré; or, l’enregistrement est une formalité qui n’est obligatoire qu’en matière immobi-lière (article 19 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe);

– l’article 36 (modifiant l’article 7 de la section 2) en fait de même à propos de la révision du loyer qui ne peut être opérée à la hausse qu’à la condition que le bail ait été enregistré.

L’auteur de l’avant-projet est invité à s’expliquer sur ces distinctions et, le cas échéant, à revoir l’avant-projet sur ce point.

Par ailleurs, en ce qui concerne l’article 23 (insé-rant un article 1762quater dans la section 1), il ressort de la note au Gouvernement que la volonté de l’auteur de l’avant-projet est en ce sens que le texte à l’examen s’applique uniquement aux habitations que les articles 3 à 4bis du Code wallon du logement et de l’habitat durable soumettent aux exigences que visent ces dispo-sitions (35). La précision est importante, et elle gagnerait à être reflétée dans le dispositif : en effet, les disposi-tions précitées de ce Code s’appliquent uniquement à des habitations constitutives de biens immobiliers (36), alors qu’il résulte de l’article 1er de l’avant-projet que celui-ci, de son côté, s’applique également à des biens meubles destinés à servir de logement.

L’article 23 sera revu sur ce point.

***

C’est sous réserve de ces observations générales que sont formulées les observations particulières qui suivent.

OBSERVATIONS PARTICULIÈRES INTITULÉ

Le texte à l’examen ne se borne pas à apporter des modifications à des dispositions du Code civil.

Compte tenu également de l’observation générale A, l’intitulé sera adapté en conséquence. Il est suggéré d’écrire « Décret relatif au bail d’habitation ».

(35) Voir la page 16 de la note au Gouvernement. (36) Elles s’appliquent aux « logements », laquelle notion, dans le Code wallon du logement et de l’habitat durable, couvre unique-ment des biens immeubles (voir l’article 1er, 1° et 3°, de ce code).

Article 1er

Au vu de la définition du bail d’habitation donnée par le paragraphe 2, il est requis, pour que cette qualifica-tion puisse être retenue, que le logement soit conçu de manière à y permettre l’exercice des activités de la vie privée.

Le renvoi pur et simple à la notion de « vie privée » afin de définir le « bail d’habitation » n’est pas, en l’état actuel du texte en projet et du commentaire qui lui est attenant, pourvoyeur d’une grande sécurité juridique et ne permet en tout cas pas d’opérer en toute netteté la distinction, au sein de la catégorie globale des baux por-tant sur des biens meubles ou immeubles, entre ceux qui pourront être qualifiés de « baux d’habitation » et ceux qui échapperont à cette qualification.

En effet, selon la Cour européenne des droits de l’homme, la notion de « vie privée », au sens de l’article 8 de Convention du même nom (37),

« est une notion large, non susceptible d’une défini-tion exhaustive [...]. Il serait trop restrictif de limiter la notion de « vie privée » à un « cercle intime » où chacun peut mener sa vie personnelle à sa guise et d’écarter entièrement le monde extérieur à ce cercle » (38).

Par ailleurs, on peut se demander à quelles règles sera soumise la location d’un emplacement dans un terrain de camping lorsque la caravane à y installer, propriété du preneur, lui servira de logement (principal ou secon-daire). Au vu de l’exposé des motifs de la loi-programme (I) du 24 décembre 2002 (39), un juge de paix a pu consi-dérer que la location d’un emplacement de camping tombait dans le champ d’application de la section 2 (en l’espèce, la caravane du preneur lui servait de résidence

(37) La signification du concept de « vie privée », auquel se ré-fère l’article 22 de la Constitution, est alignée sur celle qui lui est donnée dans la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, et n’est donc pas davantage déterminée que celle-ci (C.C., n° 51/2003, 30 avril 2003, B.4.5 et B.4.6).(38) Cour eur. D.H., Gde Ch., arrêt Fernandez Martinez c. Espagne, 12 juin 2014, §109.(39) L’article 377 de la loi-programme (I) du 24 décembre 2002 a étendu le champ d’application de la section 2 en définissant le logement comme « un bien meuble ou immeuble ou une partie de celui-ci qui est destiné à la résidence principale du locataire ». Il a fait l’objet de l’explication suivante dans le commentaire de cette disposition à l’état de projet :« Le locataire d’un emplacement ou d’une caravane dans un terrain de camping ne pourrait pas, selon une certaine interprétation, invo-quer les dispositions de protection de la loi sur les baux d’habita-tion [Note 5 : Dans ce sens : Vred. Westerlo 11 janvier 1991, Turnh. Rechtsl. 1991, 12; G. ROMMEL, « Le bail de résidence principale », T. Vred.1992, 268 »].L’on en arrive donc à la conclusion qu’un certain nombre de formes de logement qui sont utilisés dans la pratique comme rési-dence principale par le locataire risquent de tomber en dehors du champ d’application de la loi sur les baux d’habitation. Il s’agit plus précisément de formes de logement qui sont utilisées par le groupe le plus faible de locataires telles que le séjour permanent dans un camping, dans une caravane résidentielle louée, un chalet ou dans une caravane dont on est le propriétaire mais pour laquelle seul l’emplacement est loué chez un exploitant de camping.L’explication proposée contribue également à la réalisation du droit fondamental à un logement décent (article23, premier alinéa, 3°, de la Constitution coordonnée)» (Doc. parl., Chambre, 2002-2003, nos 50-2124/001 et 2125/001, pp. 176 et 177).

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principale) (40). En sera-t-il encore de même à l’avenir, à considérer que l’emplacement en tant que tel n’est pas conçu de manière à y permettre l’exercice des activités de la vie privée? Et si tel ne devait être le cas, quelles dispositions gouverneraient pareille location? On relè-vera également que, tel que rédigé, l’article 1er paraît concerner également les hébergements touristiques.

L’article 1er, qui est déterminant quant au champ d’ap-plication de l’avant-projet, sera réexaminé à la lumière de ces observations. Son commentaire sera en tout état de cause complété pour mieux préciser ce champ d’ap-plication.

Article 3

1. Au paragraphe 1er, alinéa 2, 1°, b), en projet de l’ar-ticle 1714, il y a lieu de remplacer la référence à la loi du 16 janvier 2003 par une référence à l’article III, 17°, du Code de droit économique.

2. En vertu de l’article 1714, §1er, alinéa 2, 7°, en projet, l’écrit qui constate le bail ne doit faire mention du montant forfaitaire des charges qu’en ce qui concerne les charges communes, et non pas les charges privatives.

Pour des raisons analogues à celles qui seront indi-quées dans l’observation n° 1 sur l’article 5 de l’avant-projet, cette restriction est critiquable au regard des principes constitutionnels d’égalité et de non-discrimi-nation.


3. Selon l’article 1714, §1er, alinéa 2, 8°, en projet, l’écrit qui constate le bail doit contenir

« la référence aux différentes réglementations appli-cables au contrat de bail et relatives aux droits et obli-gations respectives du propriétaire et du locataire, à la salubrité et à la sécurité ».

Ainsi rédigé, le texte est trop vague pour suffire à per-mettre au bailleur et au preneur d’identifier avec un mini-mum de sécurité juridique les dispositions auxquelles il doit être fait référence dans le contrat qui les lie.

Le texte sera donc précisé.

Article 5

1. L’article 1716, §1er, en projet énumère les men-tions minimales que doit contenir toute communication publique ou officielle de mise en location d’une habita-tion.

Il cite notamment, à ce titre, le montant des charges communes, mais non pas celui des charges privatives. En ce qui concerne celles-ci, il exige uniquement qu’il soit fait mention du caractère forfaitaire ou provisionnel desdites charges.

Actuellement, l’article 1716 du Code civil prévoit déjà l’obligation de faire figurer le montant des charges com-munes dans toute communication publique ou officielle de mise en location d’un bien affecté à l’habitation.

(40) J.P. Binche, 25 novembre 2004, J.L.M.B., 2006, p. 386.

Dans un arrêt n° 93/2008 du 26 juin 2008, la Cour constitutionnelle a considéré que, pour l’application de cette disposition, au regard des principes constitution-nels d’égalité et de non-discrimination,

« l’exclusion de la publication des charges indivi-duelles n’est [...] justifiée que s’il s’agit de charges directement liées à la consommation individuelle, ce qui implique qu’il y a chaque fois lieu d’établir un compte et qu’il n’est pas possible d’imputer simplement un coût forfaitaire ».

Au vu de cet arrêt, l’avant-projet s’expose à critique au regard des principes constitutionnels d’égalité et de non-discrimination en ce qu’il n’exige pas que, lorsque les charges privatives ont un caractère forfaitaire, il soit fait mention du montant de ces charges dans toute com-munication publique ou officielle de mise en location de l’habitation concernée.


2. L’article 1716 du Code civil, dont la version actuelle résulte d’une loi du 25 avril 2007, prévoit que tout non-respect par le bailleur ou son mandataire des obligations prévues par cette disposition pourra justifier le paiement d’une amende administrative fixée entre 50 euros et 200 euros et que les communes peuvent constater, pour-suivre et sanctionner les manquements aux obligations en question. Il ajoute que lesdits manquements « sont constatés, poursuivis et sanctionnés selon les formes, délais et procédures visés à l’article 119bis de la nou-velle loi communale, à l’exception du §5 ».

L’avant-projet maintient ce régime en abrogeant cependant les mots «à l’exception du §5 » dans le renvoi que fait le texte aux formes, délais et procédures visés à l’article 119bis de la nouvelle loi communale.

Il est rappelé, à cet égard, que, depuis l’adoption de la loi du 25 avril 2007, la loi du 24 juin 2013 « relative aux sanctions administratives communales » a remplacé l’article 119bis de la nouvelle loi communale. Désor-mais, cette dernière disposition comporte un seul alinéa, rédigé comme suit :

« [l]e conseil communal peut établir des peines et des sanctions administratives communales conformément à la loi du 24 juin 2013 relative aux sanctions administra-tives communales ».

À lire le commentaire de la disposition à l’examen, on comprend que la volonté des auteurs de l’avant-projet est en ce sens que les communes constatent, poursuivent et sanctionnent les manquements aux obligations pres-crites par l’article 1716 du Code civil selon les formes, délais et procédures prévus par la loi du 24 juin 2013, sans excepter l’application de l’article 7 de cette loi, lequel article reprend, en substance, le contenu de la dis-position qui, antérieurement, formait le paragraphe 5 de l’article 119bis de la nouvelle loi communale.

À ce sujet, il convient d’abord de constater que l’avant-projet ne reflète pas cette intention de manière suffisamment certaine en se limitant à abroger les mots « à l’exception du §5 » dans le renvoi que fait l’article 1716 du Code civil aux formes, délais et procédures visés à l’article 119bis de la nouvelle loi communale.

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On observe aussi que le fait de renvoyer aux formes, délais et procédures prévus par la loi du 24 juin 2013 (41) ne permet pas toujours d’apercevoir clairement à quelles dispositions exactes de cette loi il est – ou il n’est pas – renvoyé.

L’avant-projet sera précisé en conséquence. Ceci étant, il est également loisible à l’auteur de l’avant-projet de déterminer lui-même le régime des sanctions administratives applicables en cas de méconnaissance des obligations qui sont imposées en ce qui concerne la communication publique ou officielle de la mise en loca-tion d’une habitation.


Article 6

Au 2°, compte tenu de la mention d’une « personne morale de doit public » dans le texte en projet, il n’est pas nécessaire d’y mentionner en outre un « pouvoir public ».

Article 11

Compte tenu de la modification apportée à l’article 1724, alinéa 1er, il y a lieu d’adapter également les ali-néas 2 et 3 de cette même disposition afin d’y mention-ner, outre les « réparations », les « travaux économiseurs d’énergie ».

Article 12

1. Il y a lieu de définir l’« indice-santé » en renvoyant à l’article 2 de l’arrêté royal du 24 décembre 1993 « por-tant exécution de la loi du 6 janvier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays ».

2. Dans le but d’uniformiser la terminologie employée par la disposition, il y aurait lieu de remplacer par les mêmes mots (« l’indice-santé ») les mots « l’indice cal-culé et désigné à cet effet » utilisés dans l’alinéa 4.

Article 13

1. Le paragraphe 1erbis en projet envisage l’établis-sement non seulement d’un état des lieux d’entrée mais également, ce qui est neuf, d’un état des lieux de sortie.

Il n’apparaît pas que l’établissement de l’état des lieux de sortie, à la différence de l’état des lieux d’entrée, soit obligatoire.

Si telle est bien l’intention, elle devrait être confirmée dans le dispositif.

2. Dans l’article 1730, §1erbis, alinéa 2, 4°, en projet, dès lors que l’état des lieux d’entrée doit être dressé au cours de la période où les locaux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation (42), on n’aperçoit pas la pertinence des mots « ou en cours de bail ».

(41) Que ce renvoi se fasse directement ou par le détour d’une réfé-rence à l’article 119bis de la nouvelle loi communale.(42) Comme l’exige l’article 1730, §1er, alinéa 1er, seconde phrase, du Code civil, que, sur ce point, l’avant-projet ne modifie pas.

Article 16

L’article 16 modifie l’article 1742 du Code civil de sorte qu’il y soit désormais question de la (non-)résilia-tion et non plus de la (non-)résolution d’un bail ensuite du décès du preneur.

Si l’auteur de l’avant-projet décide de réserver le verbe « résoudre » aux situations consécutives à la commission d’une faute par une partie contractante, il y aurait lieu de procéder à des changements similaires dans d’autres dispositions, et notamment aux articles 1729 (non-respect de ses obligations par le preneur) et 1741 (anéantissement du contrat par suite de la perte de la chose), comme il le fait à l’article 1760 (article 21 de l’avant-projet).

Article 17

L’article 17 apporte des modifications à l’article 1754 du Code civil. L’avant-projet donne désormais une défi-nition des réparations locatives ou de menu entretien, étant « les réparations de minimes importances et dues à l’utilisation normale des lieux par le locataire ».

Actuellement, ces réparations ne font l’objet d’aucune définition. Pour les déterminer, l’article 1754 du Code civil renvoie aux usages locaux (43).

À compter du moment où une définition figure désor-mais dans le texte légal, la référence aux usages locaux devient antinomique.

Le texte sera revu à la lumière de cette observation.

Article 20

L’article 20 apporte des modifications à l’article 1758 du Code civil pour y remplacer le terme « appartement » par les mots « bien d’habitation », aux fins, selon le com-mentaire, de ne pas limiter l’application de la disposition législative.

Si l’auteur de l’avant-projet envisage d’éviter l’uti-lisation de termes qui pourraient amener, selon lui, à une lecture restrictive non justifiée, il y aurait lieu de procéder à des changements similaires dans d’autres dispositions, et notamment à l’article 1752 du Code civil (obligation pour le preneur de garnir la maison de meubles suffisants).

Article 22

1. Il convient de préciser les contours exacts de la notion de « discrimination » qui est utilisée dans l’article 1762ter, alinéa 1er, en projet.

Dès lors que, comme le confirme le commentaire de la disposition à l’examen, celle-ci est liée au décret du 6 novembre 2008 « relatif à la lutte contre certaines formes de discrimination », il sera fait référence aux notions et aux définitions que contient ledit décret.

2. Il va de soi que l’application de l’article 1762ter, alinéa 2, en projet doit se faire « dans le respect des régle-mentations relatives à la protection de la vie privée ».

(43) J. VANKERCKHOVE (dir.), op. cit., n° 594, p. 431.

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Ces mots seront donc omis de l’article 1762ter, alinéa 2, en projet.

3. Si, comme on peut le supposer, l’article 1762ter, alinéa 4, en projet est destiné à s’appliquer à tous les opérateurs immobiliers visés par le Code wallon « du logement et de l’habitat durable » (44), on remplacera les mots « les opérateurs immobiliers publics et les AIS » par les mots « les opérateurs immobiliers ».

4. En son alinéa 5, l’article 1762ter en projet habilite le Gouvernement à « définir des modalités particulières de contrôle du respect du présent article ».

Les dispositions que peut prendre le Gouvernement à cette fin sont nécessairement de nature à emporter des ingérences dans le droit au respect du domicile et dans le droit au respect de la vie privée et familiale, que garantissent respectivement les articles 15 et 22 de la Constitution.

Il appartient au législateur de fixer lui-même les règles essentielles à respecter en la matière, et non pas de se limiter à charger le Gouvernement de « définir des modalités particulières de contrôle du respect » de l’ar-ticle 1762ter en projet (45).


Article 23

Il n’apparaît pas clairement si, en faisant état des « exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’ha-bitabilité visées aux articles 3 à 4bis du Code wallon du logement et de l’habitat durable », le texte en projet vise toutes les exigences qui sont prescrites par ou en vertu des articles 3 à 4bis du Code wallon « du logement et de l’habitat durable » ou seulement celles d’entre elles qui sont à considérer comme étant « élémentaires », auquel cas il conviendrait de spécifier de quelles exigences il s’agit.

Article 29

1. L’article 29 réécrit comme suit l’article 1er, §1erbis (qui devient article 1er, §2) de la section 2 :

« [l]a présente section s’applique également aux sous-locations conclues par les associations ou personnes morales visées à l’article 1717, alinéa 3, dans les limites prévues à l’article 4, §3. Dans ce cas, le bail principal

(44) Voir sur ce point l’article 1er, 23°, dudit code.(45) Voir par analogie, l’avis n° 42.399/1 sur un amendement à un projet devenu la loi du 10 mai 2007 « modifiant la loi du 30 juillet 1981 tendant à réprimer certains actes inspirés par le racisme et la xénophobie »: « La recherche et l’administration de la preuve doit se faire selon des procédés corrects et loyaux et dans le respect du domicile (article 15 de la Constitution), de la vie privée et familiale (article 22 de la Constitution), du secret des lettres (article 29 de la Constitution), et du secret professionnel (article 458 du Code pénal). Une question aussi délicate, et qui met en cause des prin-cipes constitutionnels, ne peut être abandonnée à la compétence du Roi mais doit être réglée, à tout le moins quant aux principes essentiels, par le législateur lui-même, à qui il appartient de trouver un juste équilibre entre la promotion de l’égalité et de la non-dis-crimination (articles 10 et 11 de la Constitution) et les autres droits et libertés fondamentales [...] » (Doc. parl., Chambre, 2006-2007, n°51-2720/8, p. 8).

est lui aussi soumis aux dispositions de la présente sec-tion ».

Or, l’article 1717, alinéa 3, est réécrit comme suit par l’article 6 de l’avant-projet :

« [t]outefois, lorsque le preneur est un pouvoir public, une personne morale de droit public, une personne morale de droit privé exerçant des missions d’intérêt ou d’utilité générale ou publique, il peut sous-louer le bien, dans sa totalité, à une ou plusieurs personnes physiques, à condition que celles-ci soient des personnes dému-nies ou se trouvant dans une situation sociale difficile et qu’elles affectent exclusivement le bien à leur résidence principale, et pour autant que le bailleur ait donné son accord sur la possibilité de sous-louer le bien à cette fin ».

La référence à des «associations» dans l’article 1er, §2, nouveau de la section 2 doit être supprimée, ne figurant plus dans l’article 1717, alinéa 3.

2. On relèvera aussi le recours par le législateur à la sanction du réputé non écrit (article 1er, §1er, alinéa 2). Il est renvoyé sur ce point à l’observation générale C, 3.7, plus haut.

Article 32

1.1. Le 7° apporte des modifications au régime des baux de longue durée, à savoir les baux de plus de neuf ans. Alors que, jusqu’à présent, les dispositions spéci-fiques aux baux de longue durée se trouvaient toutes contenues à l’article 3, §7, elles se trouvent à présent réparties dans plusieurs dispositions (l’article 3, §7, mais aussi l’article 3, §§4 et 5), l’auteur de l’avant-pro-jet ayant décidé d’introduire le régime de l’indemnité due par le bailleur en cas de résiliation du bail à son initiative, sans motif et avant terme, dans la disposition traitant de ce type de résiliation dans les baux de neuf ans (article 3, §4). La première option était cependant plus satisfaisante du point de vue de la clarté législative.

Bien que la logique du texte soit qu’il ne soit pas prévu d’indemnité lorsque le bail prend fin à l’expira-tion du terme convenu, le texte en projet, qui, certes, est la reprise du texte actuel, pourrait laisser planer un doute à ce sujet (article 3, §4, nouvel alinéa). Pour la clarté du texte, il conviendrait d’indiquer qu’aucune indemnité n’est due lorsque le bail prend fin à l’expiration du terme convenu.

1.2. À propos de l’expiration du bail de longue durée au terme convenu, on observe qu’elle se produira à la condition qu’un congé ait été notifié par l’une ou l’autre des parties au moins six mois avant l’échéance (article 3, §7, alinéa 2). Le délai de préavis est donc identique, que ce soit le bailleur ou le preneur qui prenne l’initiative de notifier un congé.

Or, pour l’hypothèse où le bail a une durée de neuf ans, l’auteur de l’avant-projet prévoit désormais que le bail prend fin à l’expiration de la période de neuf ans moyennant un congé notifié par le bailleur au moins six mois avant l’échéance, et par le preneur au moins trois mois avant l’échéance (article 3, §1er, alinéa 2, de la

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section 2, en projet). Il justifie son amendement dans le commentaire de la disposition en indiquant que le délai de six mois que doit actuellement respecter le preneur est « incohérent dans la mesure où la durée que le loca-taire doit respecter lorsque le locataire met fin à son bail ‘à tout moment’ est de trois mois (article 3, §5) ». Or, on constate que l’article 3, §7, alinéa 2, de la section 2 n’a pas été modifié et maintient un délai de préavis de six mois identique pour toutes les parties. Par identité de motifs, il y aurait lieu de modifier aussi en ce sens cette dernière disposition.

2. Le 8° apporte des modifications qui concernent éga-lement le régime des baux de longue durée.

Alors que, jusqu’à présent, les dispositions spéci-fiques aux baux de longue durée se trouvaient toutes contenues à l’article 3, §7, de la section 2, elles se trouvent à présent réparties dans plusieurs dispositions (l’article 3, §7, mais aussi l’article 3, §§4 et 5), l’auteur de l’avant-projet ayant décidé d’introduire le régime de l’indemnité due par le preneur en cas de résiliation du bail à son initiative et avant terme dans la disposition traitant de la résiliation des baux à l’initiative du pre-neur (article 3, §5, en projet de la section 2). La première option était cependant plus satisfaisante du point de vue de la clarté législative.

3. Le 9° apporte des modifications au régime des baux de courte durée, à savoir ceux de maximum trois ans. Alors que, jusqu’à présent, les dispositions spécifiques aux baux de courte durée se trouvaient toutes contenues à l’article 3, §6, de la section 2, elles se trouvent à pré-sent réparties dans plusieurs dispositions (l’article 3, §7, mais aussi l’article 3, §5), l’auteur de l’avant-projet ayant décidé d’introduire le nouveau régime de l’indem-nité due par le preneur en cas de résiliation du bail à son initiative et avant terme dans la disposition traitant de la résiliation des baux à l’initiative du preneur (article 3, §5). La première option était cependant plus satisfai-sante du point de vue de la clarté législative.

Ce nouveau régime prévoit que le preneur peut mettre fin anticipativement à un bail de courte durée, moyen-nant un préavis de trois mois et le versement d’une indemnité égale à un mois de loyer. Comme par le passé, l’incertitude demeurera sur la manière de mettre fin à un bail conclu pour moins de trois mois, qu’il s’agisse du reste d’une résiliation avant terme ou à l’expiration du terme convenu.

Article 35

Actuellement, l’article 6, alinéa 1er, de la section 2 pré-voit que l’adaptation du loyer au coût de la vie est due une fois par année de location si cette adaptation n’a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit.

Dans un arrêt n° 65/2007 du 26 avril 2007, la Cour constitutionnelle a déclaré qu’interprétée comme inter-disant d’indexer le loyer d’un bail verbal même si le bailleur et le preneur sont d’accord sur cette indexation, cette disposition porte atteinte de manière disproportion-née à la liberté des conventions qui fait l’objet de l’ar-ticle 1134 du Code civil et n’est pas compatible avec les

articles 10 et 11 de la Constitution. Elle a ajouté qu’in-terprétée comme permettant au bailleur et au preneur d’un bail verbal de convenir d’une telle indexation mais comme excluant qu’elle puisse être accordée à défaut d’accord, la disposition en cause n’est, par contre, pas discriminatoire.

L’article à l’examen insère dans l’article 6 de la sec-tion 2, une disposition qui, quant à elle, prévoit que, si l’adaptation du loyer au coût de la vie a pour effet d’aug-menter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et a été enregistré.

Au vu de l’enseignement de l’arrêt précité de la Cour constitutionnelle, cette disposition s’expose à critique au regard des principes constitutionnels d’égalité et de non-discrimination si elle est à comprendre en ce sens qu’elle interdit d’adapter le loyer d’un bail verbal au coût de la vie en augmentant le montant de ce loyer même si le bailleur et le preneur sont d’accord sur ladite adaptation.

L’avant-projet gagnerait à être complété pour éviter toute critique sur ce point.

Article 36

1. La disposition qui, selon l’avant-projet, est appe-lée à former l’article 7, §1er, alinéa 4, de la section 2 appelle une observation analogue à celle qui a été faite sur l’article 35.

2. Selon son commentaire, « pour une meilleure com-préhension du texte », la disposition à l’examen tend à remplacer le mot « triennat » par l’expression « période de trois ans d’occupation ».

On observe que le mot « triennat » ne disparaîtra pas pour autant de la législation régionale. Il figure par exemple, à maints endroits, à l’article 3 et à l’article 7 lui-même (§1er, alinéas 6 et 7 nouvellement numérotés).

La terminologie sera harmonisée.

Article 38

1. En permettant au curateur à succession vacante de résilier le bail dans les trois mois du décès du preneur, l’article 11bis, §1er, en projet ne tient pas compte du fait que, par hypothèse, un tel curateur ne peut être désigné que si la succession est réputée vacante, ce qui n’est nor-malement le cas qu’au plus tôt après l’expiration d’un délai de trois mois et quarante jours après l’ouverture de la succession (46).

2. Par ailleurs, on n’aperçoit pas ce que vise exacte-ment l’article 11bis, §1er, en projet lorsqu’il fait état de « l’ayant cause du locataire » (47), de « l’administrateur désigné par le tribunal de la famille », ainsi que de « tout autre mandataire de justice ».

Plus fondamentalement, l’avant-projet doit envisager la manière dont les éventuels conflits entre les personnes mentionnées seront réglés.

3. L’avant-projet sera revu sur ces deux points.

(46) Voir sur ce point les articles 795 et 811 du Code civil, et l’article 1228 du Code judiciaire.(47) Le commentaire évoque plutôt la notion d’« ayant droit ».

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Article 39

L’article 12 de la section 2 comporte actuellement un seul alinéa, libellé comme suit :

« [s]auf si elles en disposent autrement, les règles de la présente section sont impératives ».

Effectivement, à certains endroits, il est prévu que les parties pouvaient modifier le régime légal. Ainsi, l’article 3, §2, de la section 2 (résiliation avant terme notifiée par le bailleur pour occupation personnelle) comporte un alinéa 5 aux termes duquel « [l]es parties peuvent cependant convenir d’exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée » (pour des disposi-tions similaires, voir notamment, l’article 3, §3, dernier alinéa, l’article 3, §4, dernier alinéa et l’article 3, §8).

L’auteur de l’avant-projet souhaite aujourd’hui faire du nouvel article 11bis une disposition supplétive (article réglant le sort du bail au décès du preneur). Au lieu de procéder comme rappelé ci-dessus, il utilise cette fois une autre technique, indiquant dans l’article 12 lui-même que l’article 11bis est de nature supplétive (nouvel alinéa 2 de l’article 12).

Par souci de cohérence, il est plus indiqué de faire état de la force obligatoire de la nouvelle disposition (article 11bis) en son sein.

Article 40

1. Le chapitre 3 comporte une définition du bail de colocation. Celui-ci prend appui sur la notion de « ménage », qui n’y est pas définie. Il se déduit du com-mentaire que cette notion doit être prise dans le sens que lui donne le Code wallon « du logement et de l’habitat durable » (48).

Il est indiqué de faire référence à ce Code dans l’ar-ticle 40.

2. Par ailleurs, le commentaire indique que,

« [p]our qu’il y ait colocation au sens du présent cha-pitre, il faut donc qu’au moins une pièce d’habitation ou un local sanitaire soit utilisé par plusieurs locataires ».

Certes, cette idée se trouve peut-être indirectement tra-duite par le recours, à l’article 46, aux notions de parties « privatives » et « communes » (49) mais le texte gagne-rait en clarté s’il l’énonçait expressément à l’article 40. Il faut en effet déduire du commentaire que, si les parties communes ne consistaient pas en une pièce d’habitation ou un local sanitaire (mais consistaient dans des cou-loirs, pièces de rangement, etc.), on ne serait pas en pré-sence d’un bail de colocation. En toute hypothèse, l’idée exprimée dans le commentaire a pour conséquence que certaines formes d’habitat, parfois dites transgénération-

(48) Article 1er, 28°, de ce Code : « ménage : la personne seule ou plusieurs personnes unies ou non par des liens de parenté et qui vivent habituellement ensemble au sens de l’article 3 de la loi du 19 juillet 1991 relative aux registres de la population et aux cartes d’identité et modifiant la loi du 8 août 1983 organisant un registre national des personnes physiques ».(49) Une autre terminologie aurait pu être utilisée pour éviter toute confusion avec la distinction qui a cours en matière de copropriété. On aurait pu parler de parties « privées » et « communautaires », par exemple.

nelles, ne sont pas visées par le nouveau texte (maison comportant un appartement avec une entrée séparée, par exemple). La question se pose de savoir si telle est bien la volonté de l’auteur de l’avant-projet.

3. Il résulte des explications du délégué du Ministre qu’eu égard aux règles particulières énoncées par l’ar-ticle 215, §2, du Code civil (50) – laquelle disposition relève des compétences résiduelles de l’autorité fédérale en matière de droit civil –, il n’est pas dans l’intention de l’auteur de l’avant-projet que des époux ou des coha-bitants légaux puissent conclure entre eux un pacte de colocation.

Le texte de l’avant-projet gagnerait à l’indiquer expressément.

4. Selon le 3°, une copie du pacte de colocation est annexée au bail de colocation.

À lire le commentaire de l’article 40, une telle solu-tion est destinée à permettre que le pacte de colocation soit enregistré gratuitement en même temps que le bail.

Cette thèse ne peut être suivie. En effet, le pacte de colocation ne fait pas partie des actes pour lesquels le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe prévoit la gratuité de l’enregistrement (51), et la Région wallonne n’est pas compétente pour prévoir une disposition en ce sens.

En outre, le fait d’imposer qu’une copie du pacte de colocation est annexée au bail de colocation pourrait donner à penser que le pacte de colocation est un élé-ment du contrat de bail et est opposable au bailleur, alors que tel n’est pas le cas.

L’avant-projet sera revu sur ce point.

Article 41

Il y aurait lieu de préciser que l’« intention » mention-née dans la seconde phrase de la disposition est celle d’affecter le bien loué à la résidence principale.

La même observation vaut pour l’article 52, seconde phrase.

Article 48

L’article 48 prévoit que les colocataires signent un pacte de colocation. Selon le commentaire, il s’agit là d’un élément constitutif du bail de colocation. L’article 40 de l’avant-projet définit du reste le bail de colocation comme « la location d’un même bien par plusieurs loca-taires formant un ou plusieurs ménages ayant signé un pacte de colocation [...] ».

Lorsqu’un bien sera loué par plusieurs preneurs, sans qu’aucun pacte de colocation n’ait été conclu, comment faudra-t-il analyser la situation? Dira-t-on qu’il s’agit d’un bail d’habitation non régi par le chapitre 3? Si tel est le cas, faudra-t-il appliquer la section 2 dès que l’un (50) Qui, conformément à l’article 1477, §2, du même Code, s’ap-plique par analogie à la cohabitation légale.(51) Sur la gratuité de l’enregistrement d’actes se rapportant au bail d’immeubles affectés au logement, voir l’article 161, 12°, de ce Code.

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au moins des colocataires établit sa résidence dans les lieux?

Il ne serait pas admissible qu’il en aille autrement. Le commentaire gagnerait à le confirmer.

Article 50

1. L’une des conditions d’application des règles en projet qui sont relatives au bail étudiant tient en ce que l’étudiant doit être inscrit dans un établissement d’ensei-gnement visé au 3° ou au 4° de la disposition à l’examen.

Le texte en projet fait uniquement état d’établisse-ments d’enseignement visés par la législation de la Communauté française en matière d’enseignement. En outre, en ce qui concerne les établissements d’enseigne-ment supérieur, il cite ceux d’entre eux qui sont visés aux articles 10 à 13 du décret de la Communauté fran-çaise du 7 novembre 2013 « définissant le paysage de l’enseignement supérieur et l’organisation académique des études », mais pas les établissements d’enseigne-ment supérieur officiellement reconnus comme tels en vertu d’une législation belge ou étrangère, dont fait mention l’article 14 de ce décret.

On ne peut perdre de vue que le décret en projet règle la matière des baux d’habitation, et non pas celle de l’enseignement, pour laquelle la Région wallonne n’est du reste pas compétente.

En ce qui concerne la réglementation des baux d’habi-tation, le critère de localisation à retenir est naturelle-ment celui du lieu où est située l’habitation. Lorsqu’il s’agit de l’habitation d’un étudiant, peu importent, à cet égard, la localisation de l’établissement d’enseignement dans lequel celui-ci est inscrit et la circonstance que ledit établissement est, du point de vue des règles relatives à l’enseignement, de la compétence de telle ou telle auto-rité.

En outre, il convient de rappeler que le décret en projet est destiné à s’appliquer à la location de biens situés, non seulement sur le territoire de la région de langue fran-çaise, mais aussi sur celui de la région de langue alle-mande, dans laquelle la législation de la Communauté française en matière d’enseignement ne s’applique pas.

Aussi, en limitant le champ d’application des règles en projet aux hypothèses où un étudiant est inscrit dans un établissement d’enseignement visé par la législation de la Communauté française en matière d’enseignement et en excluant l’application de ces règles dans les cas où un étudiant est inscrit dans un établissement d’en-seignement supérieur officiellement reconnu, visé par l’article 14 du décret de la Communauté française du 7 novembre 2013, l’avant-projet introduit des restrictions qui n’apparaissent pas justifiées et qui, de ce fait, sont critiquables au regard des principes constitutionnels d’égalité et de non-discrimination. Il suscite également des objections au regard de la libre circulation des per-sonnes telle qu’elle résulte du droit européen et du droit belge, ainsi qu’au regard de la liberté de choix des éta-blissements d’enseignement.


2. Dès lors que le bail peut être conclu pour le compte d’un étudiant, il faut en conclure que le preneur ne sera pas nécessairement un étudiant. Il pourra, par exemple, s’agir de ses parents.

Il n’a pas toujours été tenu compte de cette distinc-tion possible entre le preneur et l’étudiant dans la suite du chapitre. Ainsi, l’article 52 vise l’hypothèse dans laquelle le preneur affecte le bien à sa résidence princi-pale. Ne s’agit-il pas plutôt de l’étudiant? C’est aussi, le cas échéant, l’étudiant qui abandonne ses études ou par-ticipe à un programme d’échange le menant à l’étranger.

3. La question se pose de la pluralité d’étudiants concernés par la location. Deux situations doivent être distinguées. On peut imaginer qu’un seul preneur contracte pour le compte de plusieurs étudiants (un parent conclut un bail portant sur un logement qu’oc-cuperont ses deux enfants aux études). On peut aussi imaginer que plusieurs étudiants souhaitent prendre en location un même appartement.

La définition du bail étudiant semble a priori per-mettre ces deux situations puisque le bail étudiant est un bail d’habitation « par ou pour le compte d’un ou de plusieurs étudiants ».

Tant l’une que l’autre des deux situations décrites amènent toutefois des questions.

L’avant-projet de décret ne semble pas très adapté au premier cas de figure : pourra-t-on mettre fin au bail si un seul des deux enfants abandonne ses études, quid si un seul des enfants peut finalement produire une attesta-tion d’inscription?

Quant au deuxième cas de figure, il amène à se poser la question du cumul des règles relatives à la colocation et au bail étudiant. Quel corps de règles régira la colo-cation étudiante (dont il est question au commentaire de l’article 50)? Et quelles règles faudra-t-il appliquer lorsque l’un des étudiants établira dans les lieux sa rési-dence principale?

Il est également renvoyé sur ce point à l’observation générale B, II, 3.

Article 52

1. Lorsque s’appliquera la section 2, ce sera à l’exclu-sion de l’article 3 (article relatif à la durée du bail de résidence). Les autres dispositions seront d’application et notamment les articles 9 et 11. Or, ces dispositions se réfèrent expressément à l’article 3.

La question se pose de savoir comment comprendre la référence à cet article 3.

2. Ne faudrait-il pas préciser que l’intention que doit manifester le preneur (ou l’étudiant) est celle d’affecter le bien loué à la résidence principale?

Article 53

L’habilitation que la disposition en projet donne au Gouvernement en vue de « créer et fixer les conditions et les modalités d’octroi d’un label « logement étudiant

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de qualité » », sans la moindre indication sur la portée de ce label ni sur les principales conditions auxquelles serait soumis son octroi, est excessivement large.

L’avant-projet sera revu pour fixer les règles essen-tielles en la matière.

Article 54

Compte tenu des délais dans lesquels, dans la pra-tique, les baux étudiants sont conclus et dans lesquels les demandes d’inscription peuvent être introduites auprès des établissements d’enseignement, compte tenu aussi des délais, parfois longs, de traitement de ces demandes, il appartient à l’auteur de l’avant-projet de s’assurer que l’article 54, en ce compris même son paragraphe 2, pourra recevoir une application effective.

Article 56

Il y a lieu, conformément au commentaire de l’article, de remplacer, au paragraphe 1er, alinéa 2, 1°, le mot « formalisé » par les mots « attesté par l’établissement d’enseignement ».

Article 57

Le paragraphe 2, alinéa 3, envisage l’hypothèse où le bailleur met fin au bail principal.

Or, aucune des dispositions qui figurent aux articles 55 et 56 n’envisage cette hypothèse. On observe en par-ticulier qu’il résulte de l’article 55, alinéa 2, que, sous réserve des cas dans lesquels l’étudiant continue à occu-per les lieux sans opposition du bailleur et de ceux dans lesquels le preneur met fin anticipativement au bail, le bail étudiant prend fin de plein droit à l’expiration du terme convenu ou réputé. En conséquence, le bailleur n’est pas tenu de prendre l’initiative de mettre fin au bail pour que celui-ci prenne effectivement fin.


Article 58

Selon l’article 58, les règles relatives au bail étudiant sont impératives.

Compte tenu de l’article 55, qui réserve aux parties la possibilité de conclure un bail étudiant pour une durée inférieure à un an (formule effectivement utilisée en pratique), une formulation du type de celle utilisée à l’article 12 de la section 2 serait plus indiquée (« Sauf si elles en disposent autrement, les règles du présent cha-pitre sont impératives »).

Article 59

La disposition à l’examen est peu explicite sur l’objet et la portée exacts des missions des commissions pari-taires locatives dont elle prévoit la création, en parti-culier quant à la mission de « conciliation à l’amiable des litiges », dont fait état le 2°. Elle est aussi en défaut de régler d’importantes questions d’organisation de ces

commissions, telles que leur nombre, leur ressort et la question de savoir qui, outre les représentants d’orga-nisations représentatives des locataires et des proprié-taires, est appelé à en faire partie.

L’avant-projet sera revu pour fixer les règles essen-tielles en la matière.

Article 60

1. Ainsi que semble l’exposer le commentaire de l’article 60, son paragraphe 1er repose sur le présupposé que la section 1 exclurait de son champ d’application les baux de biens meubles alors que tel n’est pas le cas (52).

La disposition sera réexaminée.

2. La rédaction du paragraphe 3 ne permet pas d’en comprendre la portée. Elle sera revue.

OBSERVATIONS FINALES

Outre les suites à donner aux observations formu-lées sous le littera A des observations générales et sous réserve de ce qui y est exprimé, l’avant-projet doit être soigneusement revu afin d’en revoir plusieurs formula-tions et de se soumettre aux usages de la légistique.

Les difficultés suivantes sont mises en avant à titre d’exemples :

a) À l’article 1714, §1er, alinéa 2, 5°, du Code civil en projet à l’article 3, les mots « couvrant l’objet locatif » dans la phrase « Cet écrit contient : [...] 5° la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble couvrant l’objet locatif » manquent de clarté.

b) Les modifications apportées à l’article 1716 du Code civil par l’article 5, 2°, rendent la disposition modifiée illisible, s’agissant notamment de l’absence de paragraphe 2 à l’article 1716 en projet et du renvoi en projet tel qu’il est rédigé au littera b) de ce 2° (« des obligations visées aux paragraphe ou 2 peut entraîner ».

c) La rédaction de l’article 1719, 4°, du Code civil, en projet à l’article 8, 5°, de l’avant-projet doit être adaptée à celle de la disposition dans laquelle ce 4° est appelé à s’insérer, spécialement de la phrase introductive de l’article 1719.

d) À l’article 1730, §2, alinéa 1er, du Code civil, com-plété par l’article 13 de l’avant-projet, c’est le syntagme « état des lieux » et non « états des lieux » qui est écrit.

e) À l’article 1733, §2, alinéa 2, du Code civil en projet à l’article 15, il y a lieu d’expliciter dans le dis-positif la proposition suivante, qui paraît s’inspirer du jargon ordinaire des praticiens de l’assurance : « le bail-leur peut contracter un abandon de recours ».

f) À l’article 1755 du Code civil, en projet à l’article 18, il y a lieu de remplacer le mot « pas » par le mot « par ».

g) À l’article 29, 5°, du projet (article 1er, §3, nouveau de la section 2), il y a lieu d’écrire « chapitre 3 » au lieu de « Chapitre 4 » et « chapitre 4 » au lieu de « Chapitre 5 ».

(52) Il est renvoyé sur ce point à la note 1 sous l’observation géné-rale A, I.

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h) Le début de la première phrase de l’article 3, §3, alinéa 3, en projet de la section 2 (article 32 de l’avant-projet) serait mieux rédigé comme suit : « À la demande du preneur, le bailleur lui communique dans les deux mois [...] ».

i) À l’article 4, §2, en projet de la section 2 (article 33, 5°, de l’avant-projet), il y a lieu d’écrire « recom-mandée » et « donné » au lieu de « recommandé » et de « donnée »

j) À l’article 11bis, §2, alinéa 1er, en projet de la sec-tion 2 (article 38 de l’avant-projet), il y a lieu d’écrire « d’un mois » plutôt que « de un mois ».

k) Au même article 11bis, §2, alinéa 3, en projet, il y a lieu de renvoyer à « l’alinéa 2 » plutôt qu’au même « alinéa 3 ».

l) Dans l’intitulé des chapitres 3 et 4, il y a lieu d’insérer le mot « au » après « particulières ».

Le Greffier, Le Président,

CHarles-Henri VAN HOVE Pierre VanDernoot

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Exposé des motifs



Le projet de texte divisé en sept chapitres est la pre-mière étape du processus d’appropriation de la nouvelle compétence de la Région en matière de bail d’habitation.

Lors de cette première étape, le Gouvernement pro-pose de modifier certaines des dispositions du droit commun en matière de bail figurant dans la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil, complète la section et la rend applicable au bail d’habi-tation. Il propose de modifier certaines dispositions de la Section 2 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil insérée par la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer et ajoute une disposition. Il propose égale-ment de créer deux types particuliers de baux d’habita-tion : le bail de colocation et le bail étudiant.

Cette première étape de production législative sera suivie par une codification de l’ensemble des disposi-tions relatives au bail d’habitation dans un seul et même texte : le Code Wallon du Logement et de l’Habitat durable. Ce code regroupera à terme l’ensemble des dispositions applicables au logement public et privé en Région wallonne. Ce travail constituera la deuxième étape du processus d’appropriation de la nouvelle com-pétence de la Région en matière de bail d’habitation.

Le projet de texte prévoit d’habiliter le Gouvernement pour procéder à cette codification, laquelle sera ensuite soumise à la ratification du Parlement. Il s’agit de la troi-sième étape du processus initié par le présent projet de décret.


Le premier chapitre comprend le fondement légal du projet et la définition du bail d’habitation.

Le Gouvernement propose de définir le bail d’habi-tation comme étant « le bail relatif à un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci destiné à servir de loge-ment à une ou plusieurs personnes et qui permet l’exer-cice des activités de la vie privée ».

Cette définition englobe tous les types de baux desti-nés à servir de logement à une ou plusieurs personnes et qui permet l’exercice des activités de la vie privée.

Tombent dans le champ d’application de cette définition tous les baux des biens immeubles ou partie de ceux-ci qu’ils soient ou non affectés à la résidence principale du preneur, des baux de colocation (Chapitre 4) ou des baux étudiants (Chapitre 5).

Tombent également dans le champ d’application de cette définition, les baux des biens meubles lorsqu’ils sont destinés à servir de logement à une ou plusieurs personnes pour y abriter les activités de leur vie privée. Jusqu’ici les dispositions relatives au bail de résidence principal étaient d’application aux biens meubles éga-lement. Par contre, les dispositions générales figurant dans la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil n’étaient applicables qu’aux biens immeubles.


Le deuxième chapitre contient les dispositions modi-fiant et complétant le Code civil.

Les modifications et ajouts à la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil sont de deux ordres.

Un certain nombre de modifications de fond sont apportées à cette Section qui s’applique désormais aux baux d’habitation.

Ces modifications et dispositions nouvelles n’ont ni pour objet ni pour effet de modifier les règles appli-cables aux baux des biens immeubles qui ne sont pas des baux d’habitation. Elles subsistent telles qu’elles figurent dans la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil actuel. Comme c’est souvent le cas après un transfert de compétences consécutif à une réforme de l’État, des dispositions antérieures à un trans-fert de compétence sont modifiées pour ce qui relève de la compétence d’un législateur, et subsistent dans l’ordonnancement juridique pour ce qui ne relève pas de sa compétence. En l’espèce, la situation a ceci de par-ticulier que les dispositions que le Gouvernement pro-pose de rendre applicables aux baux d’habitation restent d’application, sans modifications en Région wallonne, pour ce qui concerne les baux des biens immeubles qui ne sont pas des baux d’habitation. Le législateur régio-nal n’intervient, en effet, dans le cadre du présent projet qu’en exécution de l’article 15 de la loi spéciale relative à la Sixième réforme de l’État du 6 janvier 2014.

D’autres modifications sont de pure forme et apportent des précisions ou des corrections à des dispositions exis-tantes.

Les modifications et ajouts à la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil sont également de deux ordres : de fond et de forme.



ANNEXE 4

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Le troisième chapitre contient les dispositions instau-rant le bail de colocation.

Le bail de colocation que le Gouvernement propose de créer et de régir est celui que les locataires (les coloca-taires) affectent à leur résidence principale. Si les colo-cataires n’affectent pas le bien d’habitation loué à leur résidence principale, les dispositions particulières du Chapitre 4 et celles applicables à la résidence principale, ne s’appliquent pas. Seules les dispositions générales applicables aux baux d’habitation s’appliquent. Le bail n’est pas un bail de colocation au sens du Chapitre 4.

Le quatrième chapitre contient les dispositions instau-rant le bail étudiant.

Tout bail conclu par ou pour le compte d’un étudiant ne tombe pas automatiquement dans le champ d’appli-cation du Chapitre 5. Pour qu’un bail d’habitation soit qualifié de bail étudiant, il faut que l’étudiant prouve sa qualité dans certaines formes et délai. À défaut, les dis-positions particulières du Chapitre 5 ne s’appliquent pas, et seules les dispositions générales applicables aux baux d’habitation s’appliquent.

Le cinquième chapitre contient la création des com-missions paritaires locatives.

Le sixième chapitre contient les dispositions transi-toires

Le septième chapitre contient les dispositions portant habilitation du Gouvernement en vue de la codification.

Le huitième chapitre contient une dispositions finale relative à la date d’entrée en vigueur du projet de décret.


Chapitre 1er : Définitions

Article 1er

Cette disposition définit le bail d’habitation comme étant « le bail relatif à un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci destiné à servir de logement à une ou plusieurs personnes et qui permet l’exercice des activi-tés de la vie privée ».

Cette définition englobe tous les types de baux desti-nés à servir de logement à une ou plusieurs personnes et qui permet l’exercice des activités de la vie privée. Tombent dans le champ d’application de cette définition tous les baux des biens immeubles ou partie de ceux-ci qu’ils soient ou non affectés à la résidence principale du preneur, des baux de colocation (Chapitre 3) ou des baux étudiants (Chapitre 4).



Chapitre 2 : Dispositions modifiant et complétant le Code civil

Section 1 : Dispositions modifiant et complétant le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 1

Sous-section 1: Disposition modifiant le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 1

Article 2

La disposition commentée modifie le titre de l’ac-tuelle Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil pour ce qui concerne les baux d’habita-tion. Le titre de cette Section est désormais le suivant : « Dispositions générales applicables aux baux des biens immeubles et aux baux d’habitation ».

Le Gouvernement rend ainsi applicable à tous les baux d’habitation, qu’ils se rapportent à des biens meubles ou immeubles, toutes les dispositions de la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil, exception faite de l’article 1747 du Code civil. En effet, cette disposition ne trouve à s’appliquer qu’aux baux de manufactures, d’usines ou d’autres établissements qui exigent de grandes avances. L’article 1762nonies le pré-voit expressément.

L’intervention du législateur régional wallon se fai-sant exclusivement au titre de sa compétence en matière de location des biens ou de parties de biens destinés à l’habitation visée à l’article 6, §1er, IV, 2°, de la loi spéciale de réformes institutionnelles du 8 août 1980, l’ensemble de ses dispositions de la Section 1 subsistent dans l’ordonnancement juridique et continuent à s’appli-quer aux baux des biens immeubles autres que les baux d’habitation définis à l’article 1er du présent projet.

Article 3

La disposition commentée remplace l’article 1714 du même Code pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Le principe selon lequel le bail doit être établi dans un écrit, actuellement applicable aux baux relatifs à la rési-dence principale du preneur est étendu à l’ensemble des baux d’habitation (article 1er bis de la loi du 20 février 1991 relative aux règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale, ci-après loi du 20 février 1991). Il est énoncé dans le premier alinéa du paragraphe 1er de l’article 1714 nouveau.

Le caractère écrit d’un contrat constitue un élément important en ce qui concerne la charge de la preuve et participe à l’équilibre des intérêts des parties contrac-tantes. Le Gouvernement entend en faire bénéficier toutes les parties à un bail d’habitation, qu’il soit ou non affecté à la résidence principale du preneur.

L’alinéa 2 du même paragraphe énonce les mentions qui doivent obligatoirement figurer dans le bail écrit. Y figurent la mention de l’identité des parties (1°), de la

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date de prise en cours (2°), de la désignation de tous les locaux et parties d’immeubles couvrant l’objet locatif (5°) et du montant du loyer (6°). Ces mentions étaient déjà imposées dans l’écrit relatif au bail de résidence principale. Elles sont désormais imposées pour tous les baux d’habitation.

Figurent également parmi les mentions obligatoires, l’identification des parties, les modalités de cette identi-fication et les sanctions. Ces mentions étaient déjà pré-vues dans l’article 1714 qui est remplacé.

À ces mentions déjà connues, s’ajoutent celles relatives à la durée du bail (3°), au type de bail (4°), au montant for-faitaire ou provisionnel des charges communes éventuelles (7°), ainsi qu’aux différentes réglementations applicables relatives aux droits et obligations respectives du proprié-taire et du locataire, à la salubrité et à la sécurité (8°).

Le Gouvernement entend que le bail écrit soit le plus complet et le plus clair possible afin que chaque partie sache précisément à quoi s’en tenir, notamment s’agis-sant des charges. Il est désormais requis que le bail men-tionne si des charges communes sont dues et si elles sont forfaitaires ou provisionnelles. Le montant de ces charges doit également figurer dans le contrat de bail. Si les charges sont provisionnelles, il va de soi que le montant mentionné dans le contrat de bail est celui de la provision demandée et pas celui des charges qui seront effectivement supportées par le locataire. Le montant mentionné dans le contrat de bail écrit devra, cependant, être le plus proche possible de la réalité, hors situations imprévisibles ayant une incidence sur le montant provi-sionnel mentionné.

L’actuel article 11bis de la loi du 20 février 1991 applicable aux baux relatifs à la résidence principale du preneur prévoit qu’une annexe contenant l’ensemble des dispositions applicables au bail de résidence prin-cipale, en ce compris les normes de salubrité, sécurité et habitabilité doit être jointe au bail. Le texte en projet prévoit l’abrogation de cette disposition. Parallèlement, il impose qu’une référence à l’ensemble de ces dispo-sitions figure dans tous les baux d’habitation. Concrè-tement, tous les baux d’habitation devront contenir la liste des dispositions applicables, mais ces dispositions ne devront plus être annexées au bail. Il s’agit d’alléger le bail écrit. Cette obligation figure dans le 8° du para-graphe 1er de l’article 1714 nouveau ici commenté.

L’alinéa 3 du paragraphe 1er du nouvel article 1714 prévoit que le Service public de Wallonie tient à dispo-sition du public un modèle type de contrat de bail. L’une des volontés du Gouvernement en vue d’améliorer le fonctionnement du marché locatif privé, exprimée dans sa déclaration de politique régionale pour la législature 2014-2019 (p.59), est d’élaborer un modèle de bail-type et d’encourager son utilisation, afin de permettre à tous les bailleurs de disposer d’un document comprenant les clauses minimales que doit comporter un contrat de bail d’habitation et des clauses supplétives que les par-ties pourront ou non choisir de d’adopter. Dès lors que le recours à ce bail-type est simplement encouragé, il sera tenu à la disposition du public, notamment sur le site du SPW, sans qu’il soit nécessaire de l’annexer au Code civil.

Le paragraphe 2 de l’article 1714 nouveau prévoit la

procédure applicable lorsqu’une des parties refuse de rédiger le bail par écrit. Il s’agit de la procédure aupara-vant applicable dans le régime des baux relatifs à la rési-dence principale, laquelle est rendue applicable à tous les baux d’habitation

Article 4

L’article 1714bis prévoyait l’exigence d’un écrit pour la location de chambre d’étudiants. Cette disposition n’est plus utile dès lors que l’exigence d’un écrit a été étendue à tous les types de baux d’habitation.

Article 5

La disposition commentée modifie l’article 1716 du même Code pour ce qui concerne les baux d’habitation. L’actuel article 1716 fixe les mentions que devra désor-mais comporter toutes les communications publiques ou officielles relatives à la mise en location d’un bien d’habitation.

Concrètement, le 1° de la disposition commentée prévoit que toute communication publique ou officielle relative à la mise en location d’un bien destiné à l’habi-tation doit contenir le montant du loyer hors charge, le montant des charges communes éventuelles et le carac-tère forfaitaire ou provisionnel des charges privatives et communes.

L’obligation de prévoir le montant du loyer et des charges communes était auparavant prévue à l’alinéa 2.

Il est, donc, ajouté à cette obligation préexistante la mention du caractère forfaitaire ou provisionnel des charges privatives et communes, afin de parfaire l’infor-mation des potentiels locataires avant qu’ils prennent contact avec le bailleur ou son mandant. Une telle obligation de transparence participe à la lutte contre la discrimination dans le cadre de l’accès au logement, dès lors que les informations précitées sont connues à l’avance des candidats locataires et s’appliquent dès lors de manière identique et prévisible à tous.

Ces nouvelles mentions obligatoires dans toute com-munication publique ou officielle ne portent pas préju-dice à l’obligation de mentionner, dans les publicités réalisées pour la location d’un bien immeuble, le ou les indicateurs de performance énergétique et, lorsque le certificat PEB est requis, de communiquer le certifi-cat PEB au locataire avant la signature de la convention qui atteste que cette communication a bien été réalisé (articles 34, §4, et 36 du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments).

Le 2° a) de la disposition commentée abroge, dans le paragraphe 1er, devenu le paragraphe 3, l’alinéa 1er, dont le contenu est dorénavant repris dans le paragraphe 1er.

Le 2° b) de la disposition commentée remplace, dans le paragraphe 1er, devenu le paragraphe 2, alinéa 2, les mots « de la présente obligation pourra justifier» par les mots « des obligations visées au paragraphe 1er ou 2 peut entraîner», afin d’adapter le renvoi aux modifications intervenues.

Le 2° c) de la disposition commentée abroge, dans le paragraphe 1er, devenu le paragraphe 2, l’alinéa 3, les mots

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« à l’exception du §5 » de l’article 119bis de la Nouvelle Loi Communale. L’ancien l’article 119bis, §5, précité, dont le contenu est aujourd’hui repris dans l’article 7 de la loi du 24 juin 2013 relatives aux sanctions administratives communales à laquelle renvoie le nouvel article 119bis, fixait les principes selon lesquels, d’une part, la sanction administrative est proportionnée à la gravité des faits qui la motivent, et en fonction de l’éventuelle récidive et, d’autre part, la constatation de plusieurs contraventions concomitantes « aux mêmes règlement ou ordonnance » donnera lieu à une sanction administrative unique, pro-portionnelle à la gravité de l’ensemble des faits. Dès lors que les communes peuvent sanctionner les violations aux obligations visées à l’article 1716, §1er, de sanctions administratives, conformément à l’article 119bis de la Nouvelle Loi communale, qui renvoie à la loi du 24 juin 2013 précitée, l’article 7 de cette dernière trouve à s’appli-quer. Il est entendu que, dans le cadre de l’application de l’article 7, les contraventions qui sont sanctionnées sont des contraventions à l’article 1716, §1er, du Code civil, et non à un règlement ou une ordonnance de police.

Article 6

La disposition commentée modifie l’article 1717 du même Code relatif à la sous-location, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Le 1° de la disposition commentée remplace l’ali-néa 1er par un alinéa qui prévoit que la sous-location est interdite, sauf accord écrit et préalable du bailleur. Cette exigence d’accord écrit préalable n’était aupara-vant requise que pour la sous-location d’un bien faisant l’objet de la résidence principale du preneur (article 4 de la loi du 20 février 1991 précitée). Elle est dorénavant rendue applicable à tous les types de baux d’habitation, afin de s’assurer que les bailleurs soient avisés de la sous-location et, partant, de l’existence d’un sous-loca-taire. Une telle connaissance peut s’avérer importante en cas de résiliation du bail principal par le locataire dès lors que c’est le sous-locataire qui occupe le bien.

L’alinéa 1er remplacé visait également la cession de bail. L’alinéa 1er nouveau ne vise plus la cession de bail. Dorénavant, les règles relatives à la cession de bail figurent à l’article 1762quinquies.

Le 2° de la disposition commentée remplace, dans l’alinéa 3, les mots « une commune, un centre public d’aide sociale, une association sans but lucratif ou un établissement d’utilité publique soumis à la loi du 27 juin 1921 accordant la personnalité civile aux associa-tions sans but lucratif et aux établissements d’utilité publique, ou une Société à finalité sociale » par les mots « un pouvoir public, une personne morale de droit public, une personne morale de droit privé exerçant des missions d’intérêt ou d’utilité générale ou publique » afin de ne pas limiter le champ d’application de l’excep-tion visée à l’alinéa 3.

Cette exception permet dorénavant à tout pouvoir public, personne morale de droit public, personne morale de droit privé exerçant des missions d’intérêt ou d’utilité générale ou publique de sous-louer la totalité d’un bien d’habitation pour servir de résidence princi-pale au sous-locataire.

Le 3° de la disposition commentée abroge l’alinéa 4 qui prévoit que la cession de bail est interdite si le bien loué doit servir de résidence principale au cessionnaire. Dorénavant, les règles relatives à la cession de bail figurent à l’article 1762quinquies.

Le 3° de la disposition commentée abroge également les alinéas 5 et 6 qui prévoit que la sous-location ou la cession peut être interdite pour le tout ou partie et que cette clause est toujours de rigueur. Ces dispositions ne se justifient plus dans la mesure où l’accord du bailleur est exigé pour la sous-location.

Article 7

La disposition commentée modifie l’article 1719 du même Code qui fixe certaines des obligations du bail-leur, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Le 1° de la disposition commentée remplace, dans la première phrase, les mots « obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière » par le mot « tenu », qui suffit à établir l’obligation du bailleur.

Le 2° de la disposition commentée complète, dans le 1°, l’obligation du bailleur de délivrer au locataire la chose louée par les mots « en bon état de réparations de toute espèce ». L’obligation du bailleur de délivrer la chose louée en bon état de réparation de toute espèce était auparavant prévue à l’article 1720, alinéa 1er. L’ar-ticle 1719 regroupe dorénavant toutes les obligations du bailleur.

Le 3° de la disposition commentée complète, dans le 2°, l’obligation du bailleur d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée par les mots « et d’y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ». L’obliga-tion d’y faire toutes les réparations qui peuvent deve-nir nécessaires, autres que locatives, était auparavant prévue à l’article 1720, alinéa 2. L’article 1719 regroupe dorénavant toutes les obligations du bailleur.

Le 4° de la disposition commentée abroge, dans le 3°, les mots « pendant la durée du bail ». Il est évident que l’obligation de faire jouir paisiblement le locataire du bien s’applique durant la durée du bail. Il est inutile de le préciser.

Le 5° de la disposition commentée complète l’article par un 4°, qui prévoit l’obligation pour le bailleur de ne pas changer la forme de la chose louée. Cette obligation était auparavant prévue à l’article 1723. L’article 1719 regroupe dorénavant toutes les obligations du bailleur.


Article 8

Cet article abroge l’article 1720 du Code civil. Les articles 1720 et 1723 fixaient des obligations du bail-leur. Ces dispositions ne sont plus utiles dès lors que leur contenu a été repris dans l’article 1719 qui prévoit doré-navant toutes les obligations du bailleur.

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Article 9

La disposition commentée modifie l’article 1721 du même Code, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Les mots « de la conclusion » sont insérés entre les mots « pas connus lors » et « du bail », afin de préciser que les vices pour lesquels le bailleur doit garantie au locataire sont ceux qu’il n’aurait pas connu lors de la conclusion du bail.

Cette modification ne change pas le sens de l’actuel article 1721 qui est déjà interprété dans le sens de la modification réalisée.

Article 10

Cet article abroge l’article 1723 du Code civil. Les articles 1720 et 1723 fixaient des obligations du bail-leur. Ces dispositions ne sont plus utiles dès lors que leur contenu a été repris dans l’article 1719 qui prévoit doré-navant toutes les obligations du bailleur.

Article 11

La disposition commentée modifie l’article 1724 du même Code, pour ce qui concerne les baux d’habitation.


Les travaux économiseurs d’énergie dont la liste est établie par le Gouvernement sont ajoutés aux travaux qui peuvent être effectués durant le bail par le bailleur, quels que soient les inconvénients qu’ils causent au locataire. Cet ajout vise à encourager les travaux visant à la réduc-tion de la consommation énergétique des biens, lesquels ne peuvent une fois terminés, que bénéficier au locataire.

Article 12


Le 1° de la disposition commentée remplace, dans le paragraphe 1er, l’indice des prix à la consommation par à l’indice santé. L’indexation des loyers se fait depuis le 1er février 1994 sur pied de l’indice santé. Les alinéas 1er à 5 du paragraphe 1er de l’article 1728bis n’avaient jamais été adaptés. C’est chose faite avec la modifica-tion ici commentée.

Le 2° de la disposition commentée abroge l’alinéa 6. « L’indice de prix calculé est nommé à cet effet » est l’indice santé selon l’article 2, §1er, de l’arrêté royal du 24 décembre 1993 portant exécution de la loi du 6 jan-vier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays. Dès lors que les alinéas 1 à 6, il et désormais fait référence à l’indice santé, l’alinéa 6 n’est plus nécessaire pour convertir l’indice des prix à la consommation en indice des prix pour les baux conclu à partir du 1er février 1994.

Article 13

La disposition commentée modifie l’article 1730 du même Code relatif à l’état des lieux, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Le 1° de la disposition commentée abroge, dans l’ali-néa 1er, les mots « impérativement » et « écrit au sens de l’article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 ».

Le mot « impérativement » n’est plus utile dès lors que l’article 1762octies précise désormais que les dispo-sitions applicables aux baux d’habitation, sauf si elles en disposent autrement, sont impératives. Les mots « écrit au sens de l’article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 » ne sont plus utiles dès lors l’exigence d’un écrit a été élargie à tous les baux d’habitation et que l’ar-ticle 1erbis dont question est abrogé par le présent projet.

Le 2° de la disposition commentée insère unalinéa rédigé comme suit entre les alinéas 1 et 2 : « Le Ser-vice public de Wallonie tient à disposition du public un modèle type d’état des lieux ».

Le Gouvernement a souhaité qu’un modèle type d’état des lieux soit à la disposition des parties dans le souci de parfaire leur information et de limiter dans toute la mesure du possible la naissance de litiges. Il n’a, tou-tefois, pas souhaité rendre obligatoire l’utilisation d’un tel modèle type, raison pour laquelle il n’a pas prévu de l’annexer au décret en projet ou à un arrêté du Gouver-nement à adopter. Le modèle type qui sera mis à dispo-sition sur le Site internet du SPW précisera, entre autres choses, les critères objectifs de constatation pouvant être utilisés par les parties, afin d’assurer sa clarté et de son objectivité et, partant, l’efficience de son obligation et de son éventuelle utilisation en justice.

Le 3° de la disposition commentée abroge, dans l’ali-néa 2, devenu alinéa 4, les mots « ou de quinze jours selon le cas, ».

À défaut d’accord entre parties, le juge de paix doit être saisi de la requête visant à la désignation d’un expert pour procéder à l’état des lieux avant l’expira-tion du délai d’un mois à dater de l’occupation laissé aux parties pour dresser l’état des lieux. Le délai de quinze jours qui était auparavant laissé aux parties pour établir l’état des lieux dans les baux de courte durée ne doit plus être mentionné dès lors qu’il a été porté à un mois par l’article 100 de la loi du 24 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV).

En outre, un nouveau paragraphe indiquant les men-tions minimales que doivent comporter les états des lieux d’entrée et de sortie est inséré dans l’article 1730. Outre les dates, identités et références du bail, ces men-tions minimales visent à préciser le paragraphe 1er de l’article 1730 lorsqu’il indique que les parties dressent un état des lieux « détaillé ». Il s’agit donc d’aller du plus général vers le plus particulier afin d’avoir une vue exhaustive de l’état du logement lors de l’entrée ou de la sortie du locataire.

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Ainsi la note générale prévue lors de l’état des lieux d’entrée permettra d’avoir une vision globale de l’état du logement. Elle pourrait notamment indique que les murs intérieur du logement sont des murs plâtrés recouverts ou non de peinture et indiquer si ce plâtre est en bon état. La description de chaque local permettra d’avoir une vision plus précise de l’état pièce par pièce du logement.

Le relevé des documents d’entretien des équipements et leur date d’exécution sont particulièrement importants notamment lorsque le contrat de bail prévoit une pério-dicité à la réalisation de ces entretiens (quelle que soit la partie qui sera chargé de les réaliser). Il peut notamment s’agir des appareils de chauffage, de traitement de l’eau, …



L’état des lieux indiquera également l’existence et la localisation des équipements en matière de sécurité visés à l’article 4bis du Code wallon du logement et de l’habitat durable. Les équipements en matière de sécu-rité dont l’existence et la localisation doit figurer dans l’état des lieux ne sont volontairement pas listés afin de ne pas figer l’obligation et de ne pas risquer d’exclure certains dispositifs qui feront leur apparition dans l’ave-nir. Il est, toutefois, entendu que font partie de ces dispo-sitifs en matière de sécurité les détecteurs incendie et les extincteurs dont le bien d’habitation serait équipé. L’ob-jectif par l’insertion d’une telle obligation est d’attirer l’attention des parties sur ces équipements et le caractère obligatoire de certains d’entre eux.

L’état de lieux de sortie comprendra particulièrement les éventuelles constatations matérielles des manque-ments et dégâts imputables au locataire avec les détails chiffrés.

Article 14


Le mot « il » est remplacé par les mots « le locataire », afin que l’article 1732 puisse être lu et compris indépen-damment des articles qui le précèdent.

Article 15

La disposition commentée modifie l’article 1733 du même Code relatif à la responsabilité du locataire en matière d’incendie, pour ce qui concerne les baux d’ha-bitation.

Le 1° de la disposition commentée remplace, dans le paragraphe 1er, le mot « il » par les mots « le locataire », afin que l’article 1733 puisse être lu et compris indé-pendamment des articles qui le précèdent. C’est bien le locataire qui est présumé responsable de l’incendie.

Le 2° de la disposition commentée insère un para-graphe 2, qui prévoit que la responsabilité du locataire pour l’incendie doit être couverte par une assurance avant son entrée dans les lieux. Le cas du défaut est éga-lement prévu en permettant au bailleur de suppléer la défaillance du locataire en prenant lui-même cette assu-rance.

Le Gouvernement prévoit que cette assurance est contractée par le locataire, sauf si les parties en disposent autrement. L’objectif du Gouvernement est d’éviter dans toute la mesure du possible qu’un bien d’habitation loué ne soit pas assuré contre l’incendie. En prévoyant sur qui repose l’obligation de souscrire l’assurance à défaut d’accord en sens contraire, le Gouvernement limite les cas dans lesquels chaque partie pense de bonne foi que l’autre souscrira l’assurance incendie.

Si les parties conviennent que c’est le bailleur contracte cette assurance via un abandon de recours auprès de son organisme assureur ou si le locataire ne s’exécute pas et que le bailleur prévoit un abandon de recours au profit du locataire, le propriétaire peut en répercuter le coût au locataire et la franchise peut être laissée à charge de ce dernier si sa responsabilité est engagée. Toutefois, le propriétaire qui ne contracterait pas cet abandon de recours ne pourra pas être déclaré responsable de l’éven-tuel sinistre. S’il contracte cet abandon de recours, c’est à l’avantage du locataire, s’il ne le fait pas, la responsa-bilité reste celle du locataire.

Ces ajouts visent à ce que les risques encourus par le locataire sont en tout état de cause couverts par une assurance, au vu des conséquences financières particu-lièrement importantes que peut impliquer la responsabi-lité d’un incendie.

Article 16

La disposition commentée modifie l’article 1742, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Le mot « résolu » est remplacé par le mot « résilié ». La résolution implique la faute d’une des parties (Y. MERCHIERS, Le bail en général, Larcier, 1989, p.281). Il est donc ici question de résiliation, et non de résolution.

Article 17

La disposition commentée modifie l’article 1754 du même Code relatif aux réparations à charge du locataire, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

L’article 1754 qui est modifié, prévoit l’obligation pour le locataire de procéder aux réparations locatives ou de menu entretien et dresse une liste non exhaustive de celles-ci.

L’obligation du locataire est reprise dans le nouvel article 1754.

La liste non exhaustive des réparations locatives ou de menu entretien est, par contre, abrogée dans la mesure où elle a été adopté en 1804 et qu’elle n’est plus d’actua-lité.

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Une liste modernisée n’est pas adoptée. Une telle liste exemplative et non exhaustive ne trouve pas sa place dans un décret.

Une liste exemplative non exhaustive des réparations locatives généralement admises sera désormais dressée par le Service public de Wallonie et tenue à disposition du public pour sa parfaite information.

Article 18

La disposition commentée modifie l’article 1755 du même Code, pour ce qui concerne les baux d’habitation. La modification est faite afin de respecter les consignes applicables en matière de légistique. Une formulation négative est remplacée par une formulation positive.

Article 19

L’article 1756 précisait que le curement des puits et des fosses d’aisances était à charge du bailleur. Dès lors que ces obligations ne sont pas des réparations locatives ou de menu entretien telles que visées par l’article 1754, le bailleur doit les assumer en vertu de l’article 1719, sans qu’il soit nécessaire de viser explicitement ces travaux.

Article 20


Elle remplace le mot « appartement » par les mots «bien d’habitation », afin d’étendre le champ d’applica-tion de l’article 1758.


Article 21


Elle y remplace le mot « résiliation » par le mot « réso-lution » dans la mesure où le Code civil parle erroné-ment de résiliation, s’agissant de mettre fin à un contrat en raison de la faute d’une des parties (Y. MERCHIERS, Le bail en général, Larcier, 1989, p.281). Si la résolution opère en principe ex tunc, on peut ici utilement rappeler que la Cour de cassation a jugé qu’en règle, la résolu-tion judiciaire d’un bail remonte quant à ses effets à la demande en justice (Cass., 29 mai 1980, Pas., 1980, I., p.119; Cass., 28 juin 1990, Pas., p.1242; Cass., 31 jan-vier 1991, Pas., p.520; Cass., 5 juin 2009 C.07.0482.N, Pas., p.1425).

Sous-section 2 : Disposition modifiant le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 1

Article 22

La disposition commentée insère un article 1762ter dans le même Code, pour ce qui concerne les baux d’ha-bitation.

Cet article rappelle le principe du libre choix du loca-taire par le bailleur.


Toute discrimination est, en effet interdite, de manière générale en vertu du principe d’égalité et de non discri-mination visé aux articles 10 et 11 de la Constitution. En matière de logement, le décret du 6 novembre 2008 rela-tif à la lutte contre certaines formes de discrimination (article 5, §1er, 9°) interdit toute discrimination directe ou indirecte fondée sur la nationalité, une prétendue race, la couleur de peau, l’ascendance ou l’origine natio-nale ou ethnique, toute discrimination basée sur le sexe et les critères apparentés que sont la grossesse, l’accou-chement et la maternité, ou encore le transsexualisme et le changement de sexe et toute discrimination directe ou indirecte fondée sur l’âge, l’orientation sexuelle, l’état civil, la naissance, la fortune, la conviction religieuse ou philosophique, la conviction politique, la langue, l’état de santé actuel ou futur, un handicap, une caractéristique physique ou génétique, l’origine sociale ou la conviction syndicale.

À cette fin, sur base du travail réalisé en la matière par UNIA (Centre interfédéral pour l’égalité des chances) et sur base de la recommandation de la Commission de la protection de la vie privée aux bailleurs et agents immo-biliers relative au traitement des données des candidats locataires ( SE/08/128) n°1/2009 du 18 mars 2009., une liste des données pouvant être sollicitées par le proprié-taire à un candidat-locataire en vue de procéder à la sélection et à la conclusion du contrat de bail est établie. Aucune autre donnée ne pourra être sollicitée et recueil-lie par le propriétaire sauf si cette production est justifiée par des motifs sérieux et proportionnée avec la finalité poursuivie. À titre d’exemple, un propriétaire pourrait solliciter du locataire le numéro de la plaque d’imma-triculation du véhicule si un garage est mis à disposition du locataire, que celui-ci est en copropriété et fait l’objet d’une surveillance. En outre, il est également prévu que les opérateurs immobiliers publics (et notamment les Sociétés de logement de service public) puissent solli-citer des informations complémentaires afin de leur per-mettre d’exercer leur mission de service public définies par le Code wallon du logement et de l’habitat durable.

Le Gouvernement est par ailleurs habilité à définir les modalités de contrôle du respect de cette disposi-tion. Il pourrait ainsi, par exemple, prévoir un régime de contrôle impliquant des « candidats locataires mys-tères », chargés de vérifier, sur le terrain, que l’interdic-tion de discrimination en matière d’accès au logement est bien respectée. Pour rappel, l’article 34 du décret du 6 novembre 2008 prévoit que dans le domaine du logement, la surveillance et le contrôle du respect de l’interdiction de discrimination est assuré par les agents désignés par le Gouvernement.

Article 23

La disposition commentée insère un article 1762quater dans le même Code, pour ce qui concerne les baux d’ha-bitation.

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Cet article prévoit que le bien loué doit répondre aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité élé-mentaires qui sont fixées par le Gouvernement en exécu-tion du Code wallon du logement et de l’habitat durable.



Cette disposition prévoit que, lorsque la non-confor-mité du logement n’est pas imputable au locataire, si le bailleur, mis en demeure, n’exécute pas les travaux nécessaires à la mise en conformité du bien, le locataire a le choix d’exiger soit l’exécution des travaux de mise en conformité, soit la résiliation du bail, avec dommages et intérêts et qu’en attendant l’exécution des travaux, le juge peut lui accorder une diminution du loyer.

Cette sanction du non respect de l’obligation visée au paragraphe 1er était déjà prévue en ce qui concerne les baux relatifs à la résidence principale.

Article 24

La disposition commentée insère un article 1762quin-quies dans le même Code, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Cet article reprend, tout d’abord, le régime auparavant applicable à la cession du bail en matière de résidence principale (article 4, §1 et 3 de la loi du 20 février 1991). La cession de bail n’est désormais autorisée que moyen-nant l’accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future décou-lant du bail cédé, sauf si le bailleur déroge à cette règle dans l’accord qu’il marque sur la cession de bail.

Cet article reprend, ensuite, l’interdiction de céder le bail si le bien concerné doit servir à la résidence prin-cipale du cessionnaire, qui figurait jusqu’ici à l’article 1717, alinéa 4 du Code civil.

Article 25

La disposition commentée insère un article 1762sexies dans le même Code, pour ce qui concerne les baux d’ha-bitation. Cet article interdit que le précompte immobi-lier soit mis à charge du le locataire. Cette interdiction n’était auparavant prévue que pour les baux relatifs à la résidence principale du preneur (article 5 de la loi du 20 février 1991) et est désormais étendue à tous les baux d’habitation.

Article 26

La disposition commentée insère un article 1762sep-ties dans le même Code, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Cet article reprend le contenu de l’article 5ter de la loi de 1991 qui n’était applicable qu’aux baux relatifs à la résidence principale et l’étend désormais

étendu à tous les baux d’habitation. Sera dès lors répu-tée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location de l’immeuble, sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention. Cette disposition vise à empêcher que l’on fasse assumer par le locataire les frais d’intermédia-tion afférents à un mandat donné par le bailleur à l’agent immobilier. Toute stipulation contraire dans le bail ou dans toute autre convention éventuelle est nulle et non avenue.

Article 27

La disposition commentée insère un article 1762octies dans le même Code, pour ce qui concerne les baux d’ha-bitation.

Cet article précise les dispositions qui sont impéra-tives ou d’ordre public.

Article 28

L’article 1762nonies prévoit que l’article 1747 du Code civil n’est pas applicable aux baux d’habitation.

Section 2 : Dispositions modifiant et complétant le Livre III, Titre VIII, Chapitre II,

Section 2 du Code civil

Sous-section 1 : Dispositions modifiant le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2 du Code civil

Article 29

La disposition commentée modifie l’article 1er du Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2, du Code civil, modifié par les lois du 13 avril 1997 et du 24 décembre 2002, qui précise le champ d’application de la section 2, intitulée « des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur ».

Le 1° de cette disposition remplace, dans le para-graphe 1er, alinéa 1, les mots « baux portant sur le loge-ment» par les mots « baux d’habitation», tels que définis à l’article 2 du décret commenté.

Le 2° de cette disposition abroge, au même endroit, la phrase « Un logement est un bien meuble ou immeuble ou une partie de celui-ci qui est destiné à la résidence principale du locataire ».

Il est décidé de ne plus recourir à la notion de « loge-ment », mais de se référer à la notion de bail d’habitation définie dans le présent décret.

Dans l’alinéa 4, les mots « le logement visé à l’alinéa 1er » sont remplacés par les mots « le bien d’habitation affecté à la résidence principale en exécution des alinéas 1 et 3 ». Le mot logement n’est plus utilisé. Il lui est préféré les mots « bien d’habitation » conformément à la définition des termes figurant à l’article 2 du décret commenté.

Dans le paragraphe 1bis devenu le paragraphe 2, il est renvoyé à l’article 4, §3 et non plus à l’article 4, §2bis. En effet, en application de l’article 27 décret commenté, le paragraphe 2bis de l’article 4 est devenu le paragraphe 3.

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Le 5° de cette disposition précise que le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2, du Code civil, est applicable au bail de colocation. L’étendue du champ d’application de cette section découle du fait que les colocataires sont tenus, dans le bail de colocation, d’affecter l’habitation à leur résidence principale. Le second alinéa rend égale-ment applicable au bail étudiant certains articles de cette même section.

Dans le paragraphe 2 qui devient le paragraphe 4, le mot « logement » par le mot « bien d’habitation » pour les mêmes motifs que ceux précités.

Les 4°, 6° et 7° de cette disposition modifient la numé-rotation des paragraphes, afin de répondre aux consignes applicables en matière de légistique. Le paragraphe 1bis devient le paragraphe 2, le paragraphe 2 devient le para-graphe 4 et le paragraphe 3 devient le paragraphe 5.

Article 30

L’article 1bis est abrogé. Il prévoyait l’exigence d’un écrit pour le bail de résidence principale et les mentions obligatoires du bail. Ces exigences s’appliquent doréna-vant à tous les baux d’habitation, de sorte que l’article 1bis n’est plus utile.

Article 31

L’article 2 est abrogé. Dans son paragraphe 1er, cette disposition fixait les exigences de sécurité, de salu-brité et d’habitabilité du bien loué. Ces exigences s’ap-pliquent dorénavant à tous les baux d’habitation. Dans son paragraphe 2, cette disposition précisait le caractère impératif des dispositions en vertu desquelles le bail-leur est tenu des réparations autres que locatives. Ces dispositions revêtent dorénavant un caractère impératif en ce qu’elles s’appliquent à tous les baux d’habitation. L’article 2 n’est donc plus utile.

Article 32

La disposition commentée modifie l’article 3 de la même section, relatif à la durée du bail.

Le 1° de la disposition commentée remplace, dans le paragraphe 1er, alinéa 2, les mots «par l’une ou l’autre des parties au moins six mois à l’avant l’échéance » par les mots « par le bailleur au moins six mois avant l’échéance, et par le locataire au moins trois mois avant l’échéance ». Désormais, il est expressément prévu dans l’article 3, §1er, alinéa 2 que le locataire peut mettre fin au bail de neuf années à l’expiration de cette durée moyen-nant un congé notifié trois mois avant son échéance. Cette disposition prévoyait, avant modification que le congé devait être notifié six mois avant l’échéance. Un tel délai était incohérent dans la mesure où la durée que le locataire doit respecter lorsque le locataire met fin à son bail « à tout moment » est de trois mois (article 3, §5).

La durée du congé du bailleur, à savoir six mois éga-lement, n’est quant à elle pas modifiée.

Le 2° de la disposition commentée supprime, dans le paragraphe 2, alinéa 1, première phrase, le mot « toute-fois » , qui est inutile.

Le 3° de la disposition commentée remplace, dans le paragraphe 2, alinéa 3, les mots « Les lieux doivent être occupés » par les mots « L’occupation des lieux doit commencer », pour une meilleure compréhension du texte.

Le 4° de la disposition commentée remplace, dans le paragraphe 3, alinéa 1, les tirets par des 1°, 2° et 3°, afin de répondre aux consignes applicables en matière de légistique.

Le 5° de la disposition commentée remplace dans le paragraphe 3, alinéa 1, deuxième tiret devenu 2°, le mot « logement » par le mot « bien d’habitation ». Le terme « logement » n’est, en effet, plus utilisé.

Le 6° de la disposition commentée remplace, dans le paragraphe 3, l’alinéa 3 est remplacé comme suit : « A la demande du locataire, le bailleur communique au locataire dans les deux mois à dater de sa demande, soit le permis d’urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompa-gnés d’une estimation détaillée du coût, soit un contrat d’entreprise faute de quoi le locataire peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de préavis », afin, d’une part, de répondre aux consignes applicables en matière de légistique et d’autre part de renforcer l’analogie avec la procédure de résilia-tion pour occupation personnelle.

Le 7° de la disposition commentée insère, dans le paragraphe 4, un alinéa entre les alinéas 2 et 3, rédigé comme suit : « Si le bail a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans, l’indemnité due par le bailleur qui met fin au bail à l’expiration de la neuvième année d’occupation ou d’une période de trois ans subséquente, est équivalente à trois mois de loyer ».

Dorénavant, le paragraphe 4 fixe le montant de l’in-demnité due par le bailleur lorsqu’il met fin à un bail d’une durée de neuf ans (alinéas 1 et 2) ou à une bail d’une durée supérieure à neuf ans (alinéa 3). Le montant de l’indemnité due dans ce dernier cas était auparavant fixé dans le paragraphe 7. Il s’agit d’une restructuration du texte qui prévoyait ce même principe dans l’article 3, §7, dernier alinéa.

Le 8° de la disposition commentée apporte deux modi-fications dans le paragraphe 5, alinéa 2, qui prévoit que le bailleur a droit à une indemnité si le locataire met fin au bail durant les trois première années d’occupation. Les mots « Cette indemnité » sont remplacés par les mots « Si le bail a été conclu pour une durée égale ou supérieure à neuf ans, l’indemnité », afin de fixer le montant de l’indemnité due par le locataire lorsqu’il résilie une bail d’une durée égale ou supérieure à neuf ans durant les trois premières années d’occupation. Cette phrase ainsi modifiée devient l’alinéa 3 du paragraphe 5. Cette modi-fication est rendue nécessaire par l’ajout d’un alinéa 4, qui fixe le montant de l’indemnité du par le locataire qui résilie un bail de courte durée durant les trois premières années d’occupation.

Le 9° de la disposition commentée insère, dans le paragraphe 5, un nouvel alinéa après l’alinéa 2, devenu alinéa 3, rédigé comme suit: « Si le bail a été conclu

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pour une durée inférieure ou égale à trois ans, l’indem-nité est égale à un mois de loyer. ». Le locataire dans un bail de courte durée peut donc désormais mettre antici-pativement fin à son moyennant un congé de trois mois et le paiement d’une indemnité d’un mois de loyer. Ce régime de résiliation anticipée des baux de courte durée est instauré afin de permettre au locataire de se libérer d’un bail de courte durée, tout en préservant les intérêts du bailleur qui recevra, dans ce cas, non seulement un congé de trois mois mais également une indemnité d’un montant d’un mois, ce qui devrait permettre de prévenir et palier, le cas échéant, un vide locatif. Le délai de trois mois pour le congé a été fixé par référence à la durée du congé applicable lorsque le locataire met fin à un bail d’une durée de neuf ans ou plus. Il est possible que l’in-demnité en cas de résiliation d’un bail de courte durée soit inférieure à l’indemnité prévue dans le cadre du bail classique de 9 ans durant les 3 premières années. Cela se justifie d’une part par la situation du locataire qui choisit cette durée d’un bail de courte durée en raison d’une situation transitoire entre deux logements, cet article permet donc de lui assurer une sortie plus aisée du logement. D’autre part, cela se justifie également par la nécessité de protéger le locataire dans son droit au logement en ne faisant pas du bail de courte durée une situation qui devienne automatique car plus avantageuse pour le bailleur.

Le 10° de la disposition commentée abroge dans le paragraphe 5, alinéa 3, devenu aliéna 5, le mot « tant » et remplace le mot « que » par les mots « est d’un mois et» et les mots « ne sont pas d’application » par les mots « n’est pas due ». Cet alinéa prévoit désormais que lorsque le bail n’est pas enregistré dans le délai de deux mois requis, le locataire peut à tout moment mettre fin au bail (de courte et de longue durée) moyennant un congé d’un mois sans indemnité. Auparavant, le locataire pou-vait à tout moment mettre fin au bail sans congé et sans indemnité dans une telle hypothèse.

Le 11° de la disposition commentée remplace dans le paragraphe 5, alinéa 4, devenu alinéa 6, les mots « l’ali-néa précédent » par les mots « l’alinéa 2 » afin d’adapter le renvoi aux modifications apportées à l’article 3.

Le 12° de la disposition commentée précise la portée de l’article en nommant clairement que c’est le locataire qui n’est pas redevable d’une indemnité.

Le 13° de la disposition commentée abroge dans le paragraphe 6, alinéa 1, les mots «, par écrit, ». L’exi-gence d’un écrit a été rendue applicable à tous les baux d’habitation, de sorte que les mots abrogés ne sont plus utiles.

Le 14° de la disposition commentée a pour objet de rendre applicable le paragraphe 5 au bail de courte durée. Le paragraphe 5 ancien ne s’appliquait pas au bail de courte durée dans la mesure où il réglait uniquement les modalités de résiliation des baux de neuf ans ou plus. Dorénavant, en application du 13°, le paragraphe 5 pré-voit une possibilité de résiliation anticipée d’un bail de courte durée par le preneur. Le paragraphe 6 qui fixe les règles applicables aux baux de courte durée y renvoie donc désormais. Par ailleurs, le renvoi au paragraphe

5 implique que le défaut d’enregistrement du bail de courte durée est sanctionné de la même manière que le défaut d’enregistrement des baux de neuf ans ou plus.

Le 15° de la disposition commentée remplace, dans le paragraphe 6, alinéa 3, les mots « qu’une seule » par les mots « que deux ». Le bail de courte durée peut doré-navant être prorogé à deux reprises, pour autant que la durée totale de location n’excède pas trois ans..

Le 16° de la disposition commentée complète le para-graphe 6, alinéa 3, par la phrase « L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contrac-tuelle prorogeant le bail », afin de préciser en quoi peut consister l’écrit par lequel est prorogé le bail de courte durée. Il s’en déduit notamment que la conclusion d’un nouveau bail de courte durée à la suite de l’échéance d’un premier bail de courte durée constitue une proroga-tion de ce dernier.

Le 17° de la disposition commentée abroge, dans le paragraphe 6, alinéa 5, première phrase, les mots « et est dès lors régi par les §§1er à 5 ». Cette précision n’est pas utile. Il est évident que les règles applicables aux baux d’une durée de neuf ans ou plus sont applicables au bail qui est réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans.

Le 18° de la disposition commentée abroge dans le paragraphe 6, alinéa 5, deuxième phrase, les mots « de courte durée ». Il résulte déjà de l’alinéa 1er que le bail initial est un bail de courte durée. Cette précision n’est pas utile.

Le 19° de la disposition commentée abroge, dans le paragraphe 7, l’alinéa 4, qui fixait le montant de l’in-demnité due par le bailleur lorsqu’il met anticipative-ment fin à un bail à l’expiration de la neuvième année d’occupation ou d’une période de trois ans subséquente. Ce montant est dorénavant prévu à l’article 3, §4, alinéa 3.

Article 33

La disposition commentée modifie l’article 4 de la même section, relatif à la cession et la sous-location.

Le 1° de la disposition commentée abroge le para-graphe 1er, qui fixait l’obligation d’accord écrit préalable du bailleur en ce qui concerne la cession. Cette obliga-tion est dorénavant applicable dans tous les baux d’habi-tation, de sorte que le paragraphe 1er n’est plus utile.

Le 2° de la disposition commentée remplace, dans le paragraphe 2, devenu paragraphe 1er, dans l’alinéa 1, le mot « logement » par le mot « bien d’habitation ». Le terme logement n’est, en effet, plus utilisé.

Le 4° de cette disposition précise le délai dans lequel le locataire principal doit adresser son congé au sous-locataire. Le non-respect du délai prescrit n’a pas d’effet sur le congé remis par le locataire au bailleur. Le seul effet que pourrait avoir le délai prescrit est de permettre au sous-locataire qui s’en sent lésé de demander une indemnité pour dommage devant les juridictions com-pétentes.

103

Le 5° de cette disposition insère un paragraphe 2, rédigé comme suit :

« §2. Dans le cas visé au paragraphe 1er, alinéa 6, le sous-locataire dispose d’un délai d’un mois prenant cours le lendemain de la notification du congé donné par le locataire, pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail principal.

Le bailleur dispose d’un délai d’un mois prenant cours le lendemain de la notification visée à l’alinéa 1er pour notifier au sous-locataire son opposition à la reprise du bail.

À défaut d’opposition du bailleur dans le délai visé à l’alinéa 2, le sous-locataire reprend le bail principal aux mêmes conditions. Dans ce cas, le sous-locataire devenu locataire principal est tenu de constituer sa propre garan-tie locative pour assurer les biens..

Lorsque le locataire résilie anticipativement son bail et si le bailleur ne s’y oppose pas, le sous-locataire peut reprendre le bail principal, et donc exécuter celui-ci en son nom propre, en lieu et place du locataire, pour la durée restante, aux conditions initialement prévues par le bailleur et le locataire. Pour ce faire, le sous-locataire doit manifester au bailleur son souhait de reprendre le bail dans le mois à dater du lendemain de la notification du congé par le locataire. Le bailleur peut s’opposer à la reprise dans un délai d’un mois à dater du lendemain de la notification du souhait du sous-locataire. À défaut pour le bailleur de s’y opposer, le sous-locataire reprend le bail. Cette présomption d’accord du bailleur en faveur de la reprise du bail par le sous-locataire s’explique par le fait que le bailleur doit avoir marqué son accord sur la sous-location. En cas de reprise du bail par le sous-locataire, le locataire n’est pas redevable à celui-ci de l’indemnité prévue à l’alinéa 6 du paragraphe 1er.

Le 6° de la disposition commentée remplace dans le paragraphe 2bis, devenu paragraphe 3, la phrase « les alinéas 3 à 7 du §2 sont applicables à cette sous-loca-tion. » par les mots « les alinéas 3 à 7 du §1 sont appli-cables à cette sous-location. ». Le paragraphe 2 est en effet devenu le paragraphe 1er à la suite de l’abrogation du paragraphe 1er initial.

Le 7° de la disposition commentée abroge, dans le paragraphe 3, devenu paragraphe 4, les mots « ou du cessionnaire ».

Les principes applicables à la cession de bail ne figurent, en effet, plus dans la disposition commentée, mais dans l’article 1762quinquies nouveau introduit par l’article 22 du présent projet. Elles sont désormais appli-cables à l’ensemble des baux d’habitation.

Article 34

Les articles 5 et 5ter sont abrogés. Ils prévoyaient, pour le premier, que le précompte immobilier ne pouvait être mis à charge du locataire dans le cadre d’un bail de résidence principale et pour le second qu’était réputé non écrite la clause qui ferait assumer par le locataire les frais d’intermédiation afférents à un mandat donné par le bailleur à un agent immobilier. Ces exigences s’appliquent dorénavant à tous les baux d’habitation, de sorte que les articles 5 et 5ter ne sont plus utiles.

Article 35

La disposition commentée modifie l’article 6 de la même section.

Le 1° de la disposition commentée abroge, dans l’ali-néa 1er, les mots « et à condition que le bail ait été conclu par écrit ».

Le 2° de la disposition commentée insère un alinéa rédigé comme suit entre les alinéas 2 et 3 :


Le bailleur ne pourra dorénavant indexer le montant du loyer à la hausse que si le bail a été conclu par écrit et a été enregistré. Il s’agit d’une conséquence décou-lant de la violation des obligations du bailleur en matière d’enregistrement. Le législateur tend à inciter, par une sanction de nature financière, le bailleur à procéder à l’enregistrement du bail.

Article 36


Le 1° de la disposition commentée remplace, dans le paragraphe 1er, alinéa 1, le mot « triennat » par les mots « période de trois ans d’occupation », pour une meilleure compréhension du texte.

Le 2° de la disposition commentée remplace, dans la paragraphe 1er, alinéa 3, les mots « l’article 2, alinéa 1er » par les mots « l’article 1762quater », afin d’adapter le renvoi à l’abrogation de l’article 2 de la loi du 20 février 1991 et l’adoption de l’article 1762quater.

Le 3° de la disposition commentée insère, dans le paragraphe 1er, un alinéa rédigé comme suit entre les alinéas 3 et 4 :

« Si cette révision a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et a été enregistré.». Le loyer ne pourra donc dorénavant être revu à la hausse que si le bail a été conclu par écrit et a été enregistré. Il s’agit d’une conséquence découlant de la violation de ses obligations par le bailleur. Le légis-lateur tend à inciter, de la sorte, les parties à procéder à l’enregistrement du bail.

Le 4° de la disposition commentée remplace les numéros des paragraphes 1bis et 2 qui deviennent res-pectivement les paragraphes 2 et 3, afin de répondre aux consignes applicables en matière de légistique.

Article 37

La disposition commentée modifie l’article 8, alinéa 2, de la même section. Elle y remplace les mots « l’article 2 » par les mots « l’article 1762quater », afin d’adap-ter le renvoi à l’abrogation de l’article 2 de la loi du 20 février 1991 et l’adoption de l’article 1762quater.

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Article 38

La disposition commentée remplace l’article 11bis. L’article 11bis ancien est ainsi abrogé. Il prévoyait l’obli-gation d’annexer au bail une explication des dispositions applicables en matière de normes de salubrité, sécurité et habitabilité; une explication sur la nature d’une règle impérative; les dispositions relatives au bail écrit, à son enregistrement et à la gratuité de l’enregistrement; la durée du bail; les possibilités de révision du loyer, l’indexation, les charges; les règles établies en matière de réparations locatives; les possibilités de mettre fin au bail et les dispositions y afférant; les dispositions liées au changement de propriétaire et les possibilités pour les parties de pouvoir être assistées en cas de litige.

Le nouvel article 11bis est relatif au décès du loca-taire.

L’article 1742 du Code civil prévoit que la mort des parties ne met pas fin au contrat.

Le premier paragraphe de la disposition commentée prévoit qu’en cas de décès du locataire, ses héritiers, légataires, ayant droits, le curateur à succession vacantes ou un autre mandataire de justice peuvent, dans les trois mois de ce décès, résilier le bail sans indemnité, moyen-nant un congé de deux mois.

Ce délai de deux mois vise à permettre au bailleur de disposer du temps nécessaire pour remettre son bien en location.

Dans son paragraphe 2, la disposition tend à proté-ger les personnes domiciliées avec le locataire décédé au moment de son décès de reprendre le bail. Il pourrait notamment s’agir du cohabitant de fait. Celui-ci devra être domicilié depuis plus de 6 mois dans le bien pour bénéficier de la protection prévue par la présente dispo-sition. Par contre, cet article ne vise pas le cas du marié survivant ou cohabitant légal survivant qui sont consi-dérés, en application de l’article 215§1er du code civil, comme cocontractant et pour lesquels le bail continue à produire pleinement ses effets.

Dans son paragraphe 3, la disposition commentée tend à permette au bailleur de reprendre possession de son bien rapidement lorsqu’après le décès de son locataire, il apparaît qu’aucun héritier ne reprend les obligations du locataire et que le bien est inoccupé. Ainsi, deux situations sont envisagées. La première vise le cas où le logement est inoccupé et vide de tout bien meuble au moment du décès. Le bail est ainsi résilié dès que 2 mois de loyers et/ou de charges n’ont pas été honorés. La seconde vise le cas où le logement est inoccupé et tou-jours garni des biens meubles. Dans le cas, le bail sera résilié de plein droit sans préavis ni indemnité dès qu’un constat d’inventaire des biens présents dans le logement aura été réalisé par un huissier soit désigné par le juge de paix à la demande du bailleur dans le cadre d’une procé-dure en succession vacante soit désigné par le bailleur.

Article 39

La disposition commentée ajoute un alinéa 2 à l’article 12 pour prévoir que l’article 11bis nouveau de la section est supplétif. Les autres dispositions restent impératives

sauf si elles en disposent autrement en application de l’alinéa 1er qui n’est pas modifié.

L’article 11bis nouveau inséré par l’article 31 du présent décret prévoit des modalités particulières pour mettre fin au bail en cas de décès du locataire. La pré-sente disposition prévoit qu’il peut être dérogé à ces modalités dans le bail. Le Gouvernement ne souhaite pas exclure d’autres modalités qui seraient convenues par les parties.

Chapitre 3 : Le bail de colocation

Article 40

L’article 34 définit la colocation, le colocataire et le pacte de colocation.

La colocation régie par le présent chapitre a pour objet location d’un même bien par plusieurs locataires formant un ou plusieurs ménages.. Le ménage est défini dans l’article 1er, 28°, du même Code. La personne seule est un ménage au sens de cette disposition. Pour qu’il y ait colocation au sens du présent chapitre, il faut donc qu’au moins une pièce d’habitation ou un local sanitaire soit utilisé par plusieurs colocataires.

La colocation régie par le présent chapitre implique qu’un seul contrat de bail soit conclu entre les coloca-taires et le bailleur et qu’un pacte de colocation lie les colocataires. Si le bailleur conclut un contrat de bail distinct avec chaque locataire, le présent chapitre ne s’applique pas.

Enfin, lorsqu’un des colocataires affecte le logement à sa résidence principale, la colocation est également régie, en cas de silence du présent chapitre, par les règles relatives au bail de résidence principale. .

La définition du colocataire n’appelle pas de commen-taire.

Quant au pacte de colocation, celui-ci est une annexe au bail de colocation, ce qui permet de l’enregistrer gra-tuitement en même temps que le bail. Le bailleur n’est pas partie au pacte de colocation. Il ne lui est pas oppo-sable.

Article 41

La disposition commentée fixe la conséquence de l’af-fectation du bien par un des colocataires à sa résidence principale. Ainsi, dès qu’un des colocataires affecte le bien à sa résidence principale, les règles particulières applicables à la résidence principale (par exemple la durée et les modalités pour mettre fin au contrat de bail) trouvent à s’appliquer au bail de colocation. À défaut, ce sont les règles générales se trouvant dans la section 1 du chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil qui s’appliquent.

Article 42

La disposition commentée pose le principe de la soli-darité entre colocataires. Les colocataires sont donc, par défaut, solidairement tenus à l’égard du bailleur de

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l’entretien, de la constitution de la garantie, du paiement du loyer et des charges, ainsi que des éventuels dégâts et réparations locatifs tant dans les parties privées que dans les parties communes.

L’article 50 du présent chapitre prévoit que l’article commenté est supplétif. Les parties pourront, donc, déroger, en tout ou en partie, au principe de solidarité. D’interprétation restrictive, les dérogations éventuelles au principe de solidarité pourront porter sur le paiement du loyer et/ou sur le paiement des charges communes et/ou privées et/ou des dégâts aux parties privatives et/ou communes.

Article 43

La disposition commentée impose la signature de l’ensemble des colocataires pour mettre fin au contrat de colocation. Ainsi, si les règles relatives à la résidence principale sont applicables au contrat de colocation en exécution de l’article 41, l’ensemble des colocataires seront tenus de signer le congé prévu dans l’article 3 de la section 2 du chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil.

Il en résulte notamment que les colocataires peuvent toujours mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de trois mois donné conjointement, et le paye-ment d’une indemnité, le cas échéant.

Article 44



Le colocataire qui souhaite se libérer de ses obliga-tions avant le terme du bail devra notifier un congé de trois mois au bailleur et à ses colocataires. La durée de ce congé a été fixée de la même manière que pour le bail de résidence principale. Dans ce régime la résiliation anticipée du bail par le locataire se fait moyennant la remise d’un congé de trois mois. Ces trois mois peuvent être mis à profit par le colocataire sortant, le bailleur ou les autres colocataires pour trouver un remplaçant. Le remplaçant devra être agréé à la fois par le bailleur et par les autres colocataires. Ils ne pourront, toutefois, refu-ser l’entrée d’un nouveau colocataire dans le logement collectif que pour de « justes motifs ». L’existence ou non de « justes motifs » au refus d’agrément sera, en cas de désaccord entre parties, soumise à l’appréciation du juge.


Selon que les colocataires sont ou non solidairement tenus au payement du loyer, l’indemnité sera payée aux autres colocataires ou au bailleur. Elle sera payée aux autres colocataires en cas de solidarité quant au paye-ment du loyer. En effet, ces derniers restent solidaire-

ment tenus du payement de l’intégralité du loyer malgré le fait que le colocataire sortant n’a pas été remplacé. L’indemnité sera payée au bailleur lorsque le bail ne prévoit pas de solidarité pour le payement du loyer. En effet, dans ce cas, c’est le bailleur qui subit les consé-quences financières du défaut de remplacement du colo-cataire sortant.

Le montant de l’indemnité sera de trois fois la part du colocataire dans le montant du loyer en cas de solida-rité. Pour connaître la part du colocataire sortant dans le payement du loyer, il faudra soit se référer au pacte de colocation, soit se référer à la part du loyer qu’il a effectivement supportée pendant qu’il était partie au bail de colocation.

Le montant de l’indemnité sera équivalente à trois mois de loyer lorsqu’il n’y a pas de solidarité pour le payement du loyer.

Article 45





Article 46


Son alinéa 1er prévoit qu’un état des lieux des parties communes et des parties privatives qui concernent les colocataires entrant et sortant est dressé à chaque entrée et à chaque sortie du bail de colocation. Cet état des lieux est dressé entre colocataires uniquement lorsqu’il n’a pas été dérogé au principe de solidarité énoncé à l’article 42. Il est signé par le bailleur lors qu’il a été dérogé, même partiellement au principe de solidarité de l’article 42.

L’alinéa 3 prévoit que les frais générés par l’établis-sement de l’état des lieux sont à charge du colocataire sortant. S’il est remplacé dans la colocation, les frais sont partagés entre le colocataire sortant et son rempla-çant. L’article 1730 du Code civil prévoit que l’état des lieux est dressé à frais commun entre les parties. Dans la mesure où un état des lieux est imposé lors de chaque sortie de colocation et chaque entrée dans la colocation, les frais relatifs aux états des lieux pourraient rapide-ment représenter une charge importante pour le bailleur, et le cas échéant du ou des colocataires restants. L’alinéa commenté vise à éviter cet écueil en mettant à charge du colocataire sortant les frais relatifs à son état des lieux de sortie. S’il est remplacé dans la colocation, l’alinéa prévoit que les frais relatifs à l’état des lieux établi à

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l’occasion du changement de colocataires est partagé entre les colocataires entrant et sortant.

Article 47

L’article commenté introduit une nouvelle faculté de résiliation du bail de résidence principale qu’est le bail de colocation, par le bailleur. Lorsque la moitié des colo-cataires signataires du bail initial ont donné leur congé en vue de se libérer de leurs obligations avant le terme du bail comme prévu par l’article 44, le bailleur peut mettre fin au bail. Il doit, dans ce cas, donner un préavis de six mois.


Article 48

L’article commenté est relatif au pacte de colocation. Il prévoit que les colocataires signent un pacte de colo-cation. La conclusion de ce pacte de colocation est un élément constitutif du bail de colocation telle que le pré-voit la définition à l’article 40.


L’alinéa 4 prévoit que ce pacte est divisé en 2 parties. Cette division en deux parties se justifie par le fait que la première partie pourra faire l’objet d’un enregistre-ment. L’enregistrement de la seconde partie du pacte de colocation qui vise les règles relatives aux relations quotidiennes entre les colocataires n’est pas opportune car elle relève essentiellement des règles du savoir vivre.

Les deux alinéas suivant prévoient ce que peut conte-nir le pacte de colocation, sans toutefois imposer de contenu précis à celui-ci.

La volonté du Gouvernement est que les colocataires disposent d’une marge de manœuvre importante pour régler leurs rapports contractuels et fixer les règles de leur vie en colocation.

Article 49

L’article commenté prévoit que toutes les dispositions du présent chapitre sont impératives sauf l’article 42 relatif à la solidarité.

Chapitre 4 : Le bail étudiant

Article 50

L’article commenté définit le bail étudiant, la coloca-tion étudiante et l’étudiant.

Le bail étudiant régi par la présente section est un bail d’habitation relatif à la location d’un bien par ou pour le compte d’un étudiant. Les dispositions de la Section

1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil s’appliquent au bail étudiant dans la mesure où les dis-positions du présent chapitre n’y dérogent pas.

Le bail étudiant n’est pas un bail de résidence princi-pale. Si les parties souhaitent conclure un bail de rési-dence principale, elles peuvent le faire mais ce bail ne peut pas prendre la forme d’un bail étudiant.

Les termes « par ou pour le compte d’un étudiant » permettent de qualifier de bail étudiant, celui qui est conclu, par exemple, par les parents d’un étudiant pour le compte de celui-ci.

Les termes « dans le cadre de l’accomplissement de ses études » permette de faire la distinction entre la loca-tion d’un bien par ou pour le compte d’un étudiant en vue de permettre à celui-ci de se rapprocher de son lieu d’étude et d’y étudier de tout autre logement que pour-rait louer un étudiant tel que, par exemple, un logement de vacances.


L’étudiant est la personne régulièrement inscrite et qui poursuit ses études dans un établissement d’enseigne-ment secondaire ou supérieur, pour autant qu’il apporte la preuve de son inscription régulière selon les modali-tés fixées par l’article 54. Un bail conclu avec une per-sonne qui ne démontre pas sa qualité d’étudiant dans les formes et délais fixés par l’article 54, n’est pas un bail étudiant au sens du présent chapitre.

Article 51

La disposition commentée rend applicable au bail étu-diant les articles 9 et 11 de la section 2 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil. Il s’agit des règles relatives à la transmission du bien loué et à la proroga-tion du bail pour circonstance exceptionnelles.

Article 52

La disposition commentée prévoit l’application des règles relatives au bail de résidence principale à l’étu-diant lorsque celui-ci y établit sa résidence principale à l’exception de l’article 3 de la section 2 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil relatif à la durée du bail et sans préjudice des règles particulières définies le chapitre 4. Il peut notamment s’agir des étudiants étran-gers qui doivent avoir une résidence principale en Bel-gique pour poursuivre leurs études.

Article 53

L’article commenté permet au Gouvernement de fixer un label de qualité pour le logement étudiant et d’en fixer les conditions. Ce label de qualité se distingue du permis de location tel que prévu par le Code wallon du logement et de l’habitat durable.

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Article 54


Le paragraphe 1er prévoit que le locataire commu-nique au bailleur une attestation d’inscription régulière dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur, lors de la signature du bail ou un mois avant sa prorogation. Ce paragraphe prévoit, toutefois, que le locataire peut à ce moment là ne communiquer qu’une copie de sa demande d’inscription ou une attestation sur l’honneur de l’introduction d’une telle demande. Cette disposition a pour but de permettre la signature de contrats de bail étudiants malgré le fait qu’une inscrip-tion n’est pas encore effective.

Le paragraphe 2 prévoit logiquement que, si le loca-taire n’a pas communiqué d’attestation d’inscription régulière lors de la signature du bail ou un mois avant sa prorogation, il doit impérativement la communiquer dans les deux mois de son entrée dans les lieux loués ou dans les deux mois qui suivent la prorogation du bail.


L’alinéa 2 du paragraphe 2 tire les conséquence du défaut de communication de l’attestation d’inscription régulière dans le délai prévu à l’alinéa 1er : le bail n’est pas un bail étudiant au sens du présent chapitre. Les dis-positions particulières en matière de durée du bail (article 55), de résiliation par le locataire (article 56, §1er), et de sous-location (article 57) ne s’appliquent alors pas. Seules les dispositions générales applicables au bail d’habitation figurant dans la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil, s’appliquent.

Article 55


L’alinéa 1er, prévoit que le bail étudiant est réputé conclu pour un an, sauf si les parties ont convenu d’une durée inférieure. Le bail étudiant peut, donc, être conclu pour une durée maximale d’un an. Cela n’exclut pas qu’il puisse être reconduit.. Le bail prend fin au terme convenu ou réputé.

Le terme convenu vise l’hypothèse d’un contrat de bail étudiant conclu pour une durée inférieure à un an en exécution de l’alinéa 1er. Le terme réputé vise l’hypo-thèse d’un contrat d’étudiant dont les parties n’ont pas expressément convenu qu’il aurait une durée inférieure à un an, ou dont les parties ont convenu qu’il aurait une durée supérieure à un an. En effet, en exécution de l’alinéa 1er du présent article, le bail étudiant est réputé conclu pour un an dans ces deux hypothèses.

L’alinéa 3 prévoit que si le bail étudiant a été conclu pour une durée inférieure à un an et que l’étudiant conti-nue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le

bail est réputé avoir été conclu pour une période d’un an à compter de la date à laquelle le bail initial de moins d’un an est entré en vigueur.

L’alinéa 4 prévoit que si l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur au terme de la durée d’un an, le bail est prorogé pour une durée d’un an aux mêmes conditions.

L’article 58 fait de l’article 55 une disposition impé-rative.

Article 56

La disposition, dans son paragraphe 1er, prévoit des conditions particulières de résiliation du bail par le loca-taire étudiant avant l’expiration du terme convenu ou réputé.

L’alinéa 1er prévoit que l’étudiant peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de deux mois et le versement d’une indemnité de trois mois de loyer.

L’alinéa 2 prévoit que l’indemnité de deux mois n’est pas due=

Premièrement lorsque le locataire communique au bailleur les documents justifiant l’irrecevabilité de sons inscription, son refus d’inscription ou un abandon d’études formalisé. La volonté du Gouvernement est qu’un étudiant qui se trouve dans l’une des deux situa-tions puisse se libérer plus facilement de ses obligations vis-à-vis du bailleur. La suppression de l’indemnité dans les deux hypothèses visées donne cette souplesse. L’abandon d’études vise les situations où l’étudiant met réellement fin à ses études et dispose donc d’une attes-tation d’abandon de l’établissement d’enseignement secondaire ou supérieur dans lequel l’étudiant est inscrit.

Deuxièmement lorsque le locataire cède son bail avant la fin du délai de préavis avec l’accord préalable du propriétaire.

Article 577

L’article 57 est relatif à la sous-location dans le cadre d’un bail étudiant. Il fixe les règles particulières qui s’appliquent.

Le paragraphe 1er, prévoit que l’accord du bailleur sur la sous-location est présumé si, dans le mois suivant la notification faite au bailleur du projet de l’étudiant de sous-louer le bien pendant un éloignement du lieu d’ac-complissement des études pendant une durée supérieure à un mois dans le cadre de l’accomplissement des études, le bailleur n’a pas manifesté son refus. Cette possibilité vise particulièrement la situation du séjour à l’étranger d’un étudiant pour poursuivre une partie de ses études.



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Son alinéa 3 prévoit des règles particulières en cas de résiliation anticipée du bail étudiant principal par le bail-leur et le locataire étudiant principal.

Dans le cas où le bailleur met fin au bail étudiant, le locataire est tenu de notifier une copie du congé au sous-locataire au plus tard le septième jour suivant la réception du congé en lui signifiant que la sous-location prendra fin à la même date que le bail principal. Il s’agit, en effet, de veiller à ce que le sous-locataire étudiant qui a été parfaitement informé du contenu du paragraphe 2 par le locataire étudiant auquel il sous-loue le bien, soit informé dans les plus brefs délais que son sous-bail va prendre fin avant l’échéance convenue. On rappellera ici que le bailleur ne peut mettre fin au bail étudiant qu’à l’échéance du terme convenu ou réputé, comme men-tionné à l’article 45.

Dans le cas où le locataire étudiant met fin anticipati-vement ou non au bail principal, il doit donner son congé simultanément au bailleur et à son sous-locataire.

Le paragraphe 3 prévoit la possibilité pour le sous-locataire étudiant de reprendre le bail étudiant principal dans lorsque le locataire étudiant principal met anticipa-tivement fin au bail étudiant principal.

L’alinéa 1er prévoit qu’il dispose de quinze jours pour notifier sa volonté de reprendre le bail principal étudiant au bailleur. Celui-ci dispose à son tour d’un délai de quinze jours pour notifier son opposition à cette reprise de bail. À défaut d’opposition dans ce délai, l’alinéa 3 prévoit que le sous-locataire reprend le bail étudiant principal aux mêmes conditions. Cela signifie qu’un nouveau bail n’est pas conclu et que le sous-locataire se substitue au locataire principal dans ses droits et obli-gations vis-à-vis du bailleur, découlant du bail principal pour la durée du bail restante.

Le paragraphe 4 prévoit que le locataire étudiant est seul responsable du respect des obligations qui lui sont imposées par le présent article s’il sous-loue le bien fai-sant l’objet du bail étudiant auquel il est partie.

Article 58

Cet article prévoit que toutes les dispositions du pré-sent chapitre sont impératives.

Chapitre 5 : Les commissions paritaires locatives

Article 59

Cet article vise à permettre la création de commissions paritaires locatives composées notamment de représen-tants d’organisation représentative des propriétaires et de locataires. Ces commissions auront un rôle d’infor-mation des citoyens mais également un rôle de concilia-tion sur demande expresse des parties.

Chapitre 6 : Disposition transitoire

Article 60


L’article 2 du présent projet, qui étend le champ d’ap-plication de la section 1, du Chapitre II, du Titre VIII, du Livre III à tous les baux d’habitation, en ce compris ceux portant sur un meuble ou une partie de celui-ci, ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret.

Les dispositions de cette section applicables aux baux d’habitation relatifs à des biens immeubles ou partie de ceux-ci étaient déjà d’application avant l’adoption de l’article 2. En effet, la section s’appliquait déjà aux baux des biens immeubles qui sont aujourd’hui des baux d’habitation.

L’article 1714 du Code civil tel que modifié, qui impose notamment que le bail se constate par un écrit, ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret. Les contrats verbaux en cours ne devront pas être constatés par écrit.

Le nouvel article 1733, §2, du Code civil ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret. Les parties aux contrats de baux en cours ne sont pas tenues de contracter une assurance couvrant la responsabilité du locataire en cas d’incendie, même si la couverture du risque reste bien entendu vivement recommandée.

Le nouvel article 3, §5, alinéa 4, de la Section 2 du Chapitre II, du Titre VIII, du Livre III, relatif aux baux d’habitation que le preneur affecte à sa résidence prin-cipale ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renou-velés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret. Il prévoit la possibilité, pour le locataire d’un bail de courte durée affecté à sa résidence principale, de mettre anticipativement fin à son bail, moyennant un congé de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Dès lors que les contrats de courte durée en cours ne peuvent être résiliés anticipativement, il y a lieu, afin de respecter les prévisions et volontés des parties, de ne rendre applicable cette faculté de résiliation anticipée par le preneur qu’aux contrats conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret.


Les disposition de la section 1, du Chapitre II, du Titre VIII, du Livre III qui sont rendues impératives ne le sont que pour les contrats conclus ou renouvelés à dater de

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l’entrée en vigueur du présent décret, afin d’éviter que des contrats en cours ne doivent être modifiés ou ne puissent être exécutés selon la volonté initiale des par-ties. Des exceptions à cette règle sont prévues en ce qui concerne les dispositions qui étaient déjà impératives et le nouvel article 1762ter, qui garantit la liberté contrac-tuelle et interdit la discrimination, déjà auparavant inter-dite par des dispositifs indépendants du Code civil.

Chapitre 7 : Disposition portant habilitation du Gouvernement en vue d’une codification

Article 61

Cette disposition habilite le Gouvernement à codifier les dispositions du Code wallon du logement et de l’ha-bitat durable du 29 octobre 1998, les dispositions des sections 1 et 2 du Chapitre II, du Titre VIII, du Livre III Code civil, en ce qu’elles s’appliquent aux baux d’habi-tation ainsi que les chapitres 1, 3, 4 et 5 du présent décret , en tenant compte des modifications expresses ou impli-cites que ces dispositions auraient subies au moment où la codification sera établie.



Chapitre 8 : Disposition finale

Article 62

Cette disposition prévoit que le Gouvernement fixe la date d’entrée en vigueur des dispositions du présent décret. Il peut fixer des dates d’entrée en vigueur diffé-rentes en fonction des dispositions ou chapitres visés.

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Sur proposition du Ministre du Logement;


ARRÊTE :Le Ministre du Logement est chargé de présenter au


Chapitre 1er. Définition et champ d’application

Article 1er

§1er. Le présent décret règle une matière visée à l’ar-ticle 6, §1er, IV, 2°, de la loi spéciale de réformes institu-tionnelles du 8 août 1980.

§2. Au sens du présent décret, on entend par bail d’ha-bitation ci-dessous nommé « bail », le bail relatif à un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci destiné à servir de logement à une ou plusieurs personnes et qui permet l’exercice des activités de la vie privée.


Section 1e : Dispositions modifiant et complétant le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 1

Sous-section 1e : Dispositions modifiant le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 1

Art. 2

L’intitulé de la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil, remplacé par la loi du 20 février 1991, est complété par les mots « et aux baux d’habitation ».

Art. 3

L’article 1714 du même Code, modifié par la loi du 20 février 1991 et par la loi du 21 décembre 2013, est remplacé par ce qui suit :

« Art. 1714. §1er. Tout bail se constate par un écrit.



a) pour les personnes physiques, leurs nom et deux pre-miers prénoms, leurs domicile, date et lieu de naissance;

b) pour les personnes morales, leur dénomination sociale et leur numéro d’entreprise visé à l’article 5 de la loi du 16 janvier 2003 portant création d’une Banque-Carrefour des Entreprises, modernisation du registre de commerce, création de guichets-entreprises agréés et portant diverses dispositions; à défaut de s’être vu attribuer le numéro d’identification précité, ceci est rem-placé par le siège social.

2° la date de prise en cours;

3° la durée du bail;

4° le type de bail;

5° la désignation de tous les locaux et parties d’im-meuble couvrant l’objet locatif;

6° le montant du loyer;

7° le montant forfaitaire ou provisionnel des charges communes éventuelles;

8° la référence aux différentes réglementations appli-cables au contrat de bail et relatives aux droits et obli-gations respectives du propriétaire et du locataire, à la salubrité et à la sécurité.



Le Service public de Wallonie tient à disposition du public un modèle type de contrat de bail.

La compétence du juge est limitée par l’existence pré-alable d’un contrat oral entre les parties ».

Art. 4

L’article 1714bis du même Code, inséré par la loi du 25 avril 2007, est abrogé.

Art. 5

Dans l’article 1716 du même Code, abrogé par la loi du 20 février 1991 et rétabli par la loi du 25 avril 2007, dont le texte actuel formera le paragraphe 2, les modifi-cations suivantes sont apportées :

1° Il est inséré un paragraphe 1er rédigé comme suit :§1er. Sans préjudice de l’article 34, §4, et 36 du décret

du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergé-tique des bâtiments et des sanctions qui sont attachées à la violation de ces dispositions, toute communication


modifiant diverses dispositions du Code civil relatives au bail d’habitation

ANNEXE 5

111

publique ou officielle de mise en location contient à tout le moins :

1° le montant du loyer hors charges;

2° le montant des charges communes éventuelles;

3° le caractère forfaitaire ou provisionnel des charges privatives et communes éventuelles ».

2° dans le paragraphe 1er, devenu le paragraphe 3:a) l’alinéa 1 est abrogé;

b) dans l’alinéa 2, les mots « de la présente obligation pourra justifier» sont remplacés par les mots « des obli-gations visées aux paragraphe ou 2 peut entraîner»;

c) dans l’alinéa 3, les mots «, à l’exception du §5 » sont abrogés.

Art. 6

Dans l’article 1717 du même Code, modifié en dernier lieu par loi du 13 avril 1997, les modifications suivantes sont apportées :

1° l’alinéa 1er est remplacé par ce qui suit :« La sous-location est interdite sauf accord écrit et

préalable du bailleur. »;

2° dans l’alinéa 3, , les mots « une commune, un centre public d’aide sociale, une association sans but lucratif ou un établissement d’utilité publique soumis à la loi du 27 juin 1921 accordant la personnalité civile aux associations sans but lucratif et aux établissements d’utilité publique, ou une Société à finalité sociale » sont remplacés par les mots « un pouvoir public, une personne morale de droit public, une personne morale de droit privé exerçant des missions d’intérêt ou d’utilité générale ou publique »;

3° les alinéas 4, 5 et 6 sont abrogés.

Art. 7

Dans l’article 1719 du même Code, les modifications suivantes sont apportées :

1° dans la première phrase, les mots « obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière » sont remplacés par le mot « tenu »;

2° le 1° est complété par les mots « en bon état de répa-rations de toute espèce »;

3° le 2° est complété par les mots « et d’y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives »;

4° dans le 3°, les mots « pendant la durée du bail » sont abrogés;

5° l’énumération est complétée par un 4°, rédigé comme suit :

« 4° ne change pas la forme de la chose louée ».

Art. 8

L’article 1720 du même Code est abrogé.

Art. 9

Dans article 1721, alinéa 1er, du même Code, les mots « de la conclusion » sont insérés entre les mots « pas connus lors » et « du bail ».

Art. 10


Art. 11

Dans l’article 1724, alinéa 1er, du même Code, les mots « ou si des travaux économiseurs d’énergie dont la liste est établie par le Gouvernement sont réalisés aux conditions fixées par celui-ci » sont insérés entre les mots « jusqu’à sa fin » et les mots «, le preneur doit les souffrir ».

Art. 12

Dans l’article 1728bis, §1er, du même Code, inséré par la loi du 29 décembre 1983 et modifié par l’arrêté royal du 24 décembre 1993 et par la loi du 13 avril 1997, les modifications suivantes sont apportées :

1° dans les alinéas 1er et 5, les mots « l’indice des prix à la consommation » sont à chaque fois remplacés par les mots « l’indice santé »;

2° l’alinéa 6 est abrogé.

Art. 13

Dans l’article 1730 du même Code, remplacé par la loi du 29 décembre 1983 et modifié par la loi du 25 avril 2007, les modifications suivantes sont apportées :

1° dans l’alinéa 1er, les mots « impérativement » et « écrit au sens de l’article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 » sont abrogés;

2° dans le paragraphe 1er, un alinéa rédigé comme suit est inséré entre les alinéas 1er et 2:

« Le Service public de Wallonie tient à disposition du public un modèle type d’état des lieux »;

3° dans le paragraphe1er, alinéa 2, devenu alinéa 4, les mots « ou de quinze jours selon le cas, » sont abrogés.

4° un paragraphe rédigé comme suit est inséré entre les paragraphes 1er et 2 :

« §1erbis. L’état des lieux d’entrée comporte au mini-mum:

1° la date du constat;


3° les références du bail : coordonnées des parties, adresse du bien, date de début du bail et éventuelles clauses particulières;

4° une note générale reprenant un aperçu rapide de l’état du bien, des matériaux et des équipements ainsi que l’état général d’entretien et de propreté des locaux;

5° la description de chaque local en situant et en qua-lifiant les surfaces ou objets examinés du point de vue

112

de la qualité des matériaux et de leur mise en œuvre des finitions, complétée de l’état apparent, des éventuels dégâts et état de propreté. L’état et le fonctionnement apparent des équipements présents;

6° le relevé des documents d’entretien des équipe-ments et de leur date d’exécution;

7° le relevé des compteurs accessibles d’énergies et d’eau, de la jauge de la citerne à mazout;

8°la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au locataire;


10°la signature du ou des experts chargés des consta-tations ou des parties elles-mêmes.

L’état des lieux de sortie comporte au minimum:


2° la date des constatations;

3° la désignation du bien objet de l’expertise;

4° les références à la date du bail, à la date du procès-verbal d’état des lieux locatif à l’entrée ou en cours de bail, à la durée d’occupation des lieux et à tout avenant;

5°la référence à l’éventuel établissement des constata-tions matérielles des manquements et dégâts imputables au locataire;


7° la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis;

8°les éventuelles observations relatives à des éléments ou documents restant à remettre;

9° le lieu et la date de signature;

10°les signatures précédées de la mention « lu et approuvé » des parties présentes ou de leur mandataire;

11° la ou les signatures du ou des éventuels experts intervenants. »;

5° dans le paragraphe 2, alinéa 1er, les mots « d’entrée » sont insérés entre les mots « états des lieux » et « a été établi ».

Art. 14

Dans l’article 1732 du même Code, les mots « Il répond » sont remplacés par les mots « le locataire répond ».

Art. 15

Dans l’article 1733 du même Code, remplacé par la loi du 20 février 1991, dont le texte actuel devient le paragraphe 1er, les modifications suivantes sont appor-tées :

1° dans le paragraphe 1er, le mot « il » est remplacé par les mots « le locataire »;

2° il est inséré un paragraphe 2, rédigé comme suit :

Art. 16

Dans l’article 1742 du même Code, modifié par la loi du 4 novembre 1969 et par la loi du 20 février 1991, le mot « résolu » est remplacé par le mot « résilié ».

Art. 17

L’article 1754 du même Code est remplacé par ce qui suit :

Le Service public de Wallonie tient à disposition du public une liste exemplative non exhaustive de ces répa-rations locatives ».

Art. 18


« Art. 1755. Les réparations réputées locatives occa-sionnées uniquement pas la vétusté ou force majeure sont à charge du bailleur ».

Art. 19


Art. 20

Dans l’article 1758 du même Code, remplacé par la loi du 20 février 1991, le mot « appartement » est rem-placé par les mots « bien d’habitation ».

Art. 21

Dans l’article 1760 du même Code, le mot « résilia-tion » est remplacé par le mot « résolution ».

Sous-section 2 : Dispositions complétant le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 1

Art. 22

Dans le Livre III, du Titre VIII, Chapitre II, section 1e du même Code, il est inséré un article 1762ter rédigé comme suit :

« Art. 1762ter. Le bailleur choisit librement et sans discrimination le locataire.

Le bailleur peut, dans le respect des réglementations relatives à la protection de la vie privée, solliciter auprès du candidat locataire les données générales suivantes en vue de la conclusion du contrat de bail :

1) Nom et prénom du ou des candidats locataires;

2) Un moyen de communication avec le candidat;

3) L’adresse du candidat;

4) La date de naissance ou , le cas échéant, une preuve de la capacité à contracter;

113

5) La composition de ménage;

6) Le montant des ressources financières dont dispose le candidat-preneur.


L’alinéa 3 s’applique sans préjudice pour les opé-rateurs immobiliers publics et les AIS de requérir les informations nécessaires à l’exercice de leurs missions définies dans le Code wallon du Logement et de l’Habi-tat durable.

Le Gouvernement peut définir des modalités particu-lières de contrôle du respect du présent article ».

Art. 23

Dans la même section, il est inséré un article 1762quater rédigé comme suit :

« Art. 1762quater. §1er. L’habitation louée répond aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’ha-bitabilité visées aux articles 3 à 4bis du Code wallon du Logement et de l’habitat durable.

§2. Si l’habitation louée ne répond pas aux exigences élémentaires visées au paragraphe 1er, et si le bailleur, préalablement mis en demeure, n’exécute pas les tra-vaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité, le locataire, lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable, peut soit exiger l’exécution de ces travaux, soit demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts.

En attendant l’exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer ».

Art. 24

Dans la même section, il est inséré un article 1762quin-quies rédigé comme suit :

« Art. 1762quinquies. La cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future sauf convention contraire incluse dans l’accord sur la cession du bail.

La cession de bail est en tout état de cause interdite si le bien concerné doit servir à la résidence principale du cessionnaire.

Le locataire répond seul vis-à-vis du bailleur et du cessionnaire des conséquences qui résultent de l’inob-servation des dispositions du présent article ».

Art. 25

Dans la même section, il est inséré un article 1762sexies rédigé comme suit :

« Art. 1762sexies. Le précompte immobilier afférent à l’immeuble loué ne peut être mis à charge du preneur. ».

Art. 26

Dans la même section, il est inséré un article 1762sep-ties rédigé comme suit :

« Art. 1762septies. Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location de l’immeuble, sauf si le pre-neur est le commanditaire de l’intervention. »

Art. 27

Dans la même section, il est inséré un article 1762octies rédigé comme suit :

« Art. 1762octies. Les articles 1714, 1718, 1721, 1724 ali-néas 1 et 3, 1728, 1728bis 1728ter, 1728quater, 1730 §1er, 1733, 1749, 1751, 1753, 1754, 1755, 1762bis, 1762sexies, 1762septies de la présente section sont impératifs.

Les articles 1762ter, alinéa 1er et 1762quater sont d’ordre public. ».

Art. 28

Dans la même section, il est inséré un article 1762nonies rédigé comme suit :

« Art. 1762nonies. L’article 1747 n’est pas applicable aux baux d’habitation. ».

Section 2 : Dispositions modifiant et complétant le Livre III, Titre VIII, Chapitre II,

Section 2 du Code civil

Sous-section 1e : Dispositions modifiant le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2 du Code civil

Art. 29

Dans l’article 1er du Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2, du Code civil, modifié par les lois du 13 avril 1997 et du 24 décembre 2002 les modifications sui-vantes sont apportées :

1° dans le paragraphe 1er, alinéa 1, les mots « baux por-tant sur le logement » sont remplacés par les mots « baux d’habitation »;

2° la phrase « Un logement est un bien meuble ou immeuble ou une partie de celui-ci qui est destiné à la résidence principale du locataire » est abrogée;

3° dans l’alinéa 4, les mots « le logement visé à l’alinéa 1er » sont remplacés par les mots « le bien d’habita-tion affecté à la résidence principale en exécution des alinéas 1 et 3 »;

4° dans le paragraphe 1bis devenu le paragraphe 2, le « §2bis » est remplacé par « « §3 » et les mots « l’ar-ticle 1717, alinéa 2, seconde phrase » sont remplacés par les mots « l’article 1717, alinéa 3 »;

5° il est inséré un paragraphe 3, rédigé comme suit :« §3. La présente section s’applique au bail de coloca-

tion visé au Chapitre 4 du décret (…).

Les articles 5, 5ter, 7§2, 9 de la présente section s’ap-pliquent au bail étudiant visé au Chapitre 5 du décret (…) »

114

6° dans le paragraphe 2, devenu le paragraphe 4, les mots « le logement » sont remplacés par les mots « le bien d’habitation »;

7° le paragraphe 3 devient le paragraphe 5.

Art. 30

L’article 1er bis de la même section, inséré par la loi du 26 avril 2007, est abrogé.

Art. 31

L’article 2 de la même section, modifié par la loi du 13 avril 1997 et par la loi du 25 avril 2007, est abrogé.

Art. 32

Dans l’article 3 de la même section, modifié par la loi du 13 avril 1997, les modifications suivantes sont apportées :

1° dans le paragraphe 1er, alinéa 2, les mots «par l’une ou l’autre des parties au moins six mois à l’avant l’échéance » sont remplacés par les mots « par le bailleur au moins six mois avant l’échéance, et par le locataire au moins trois mois avant l’échéance »;

2° dans le paragraphe 2, alinéa 1er, le mot « toutefois » est abrogé;

3° dans le paragraphe 2, alinéa 3, les mots « Les lieux doivent être occupés » sont remplacés par les mots « L’occupation des lieux doit commencer »;

4° dans le paragraphe 3, alinéa 1er, les tirets sont respec-tivement remplacés par des 1°, 2° et 3°;

5° dans le paragraphe 3, alinéa 1er, deuxième tiret devenu 2°, le mot « logement » est remplacé par les mots « bien d’habitation »;

6° dans le paragraphe 3, l’alinéa 3 est remplacé comme suit : « A la demande du locataire, le bailleur com-munique au locataire dans les deux mois à dater de sa demande, soit le permis d’urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnés d’une estimation détaillée du coût, soit un contrat d’entreprise faute de quoi le locataire peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de préa-vis. »;

7° dans le paragraphe 4, un alinéa rédigé comme suit est inséré entre les alinéas 2 et 3 :

« Si le bail a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans, l’indemnité due par le bailleur qui met fin au bail à l’expiration de la neuvième année d’occupation ou d’une période de trois ans subséquente, est équivalente à trois mois de loyer »;

8° dans le paragraphe 5, alinéa 2, dont la phrase com-mençant par les mots « Cette indemnité » et finissant par les mots « de la troisième année » devient l’alinéa 3 et les mots « Cette indemnité » sont remplacés par les mots « Si le bail a été conclu pour une durée égale ou supérieure à neuf ans, l’indemnité »;

9° dans le paragraphe 5, il est inséré un nouvel alinéa rédigé après l’alinéa 2, devenu alinéa 3:

« Si le bail a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans, l’indemnité est égale à un mois de loyer. »;

10° dans le paragraphe 5, alinéa 3, devenu aliéna 5, le mot « tant » est abrogé, le mot « que » est remplacé par les mots « est d’un mois et» et les mots « ne sont pas d’application » sont remplacés par les mots « n’est pas due »;

11° dans le paragraphe 5, alinéa 4, devenu alinéa 6, les mots « l’alinéa précédent » sont remplacés par les mots « l’alinéa 2 »;

12° dans le paragraphe 5, alinéa 4, devenu alinéa 6, les mots « il n’est pas redevable » sont remplacés par le « le locataire n’est pas redevable ».

13° dans le paragraphe 6, alinéa 1er, le sigle « § » est remplacé par le mot « paragraphe » et les mots «, par écrit, » sont abrogés;

14° dans le paragraphe 6, alinéa 2, les mots « §§2 à 5 » sont remplacés par les mots « les paragraphes 2 à 4 »;

15° dans le paragraphe 6, alinéa 3, les mots « qu’une seule » sont remplacés par les mots « que deux »;

16° le paragraphe 6, alinéa 3 est complété par la phrase « L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle prorogeant le bail »;

17° dans le paragraphe 6, alinéa 5, les mots « Nonobs-tant toute clause ou toute convention contraires, à défaut » sont remplacés par « À défaut d’un écrit tel que prévu à l’alinéa 3 et » et les mots « et est dès lors régi par les §§1er à 5 » sont abrogés;

18° dans le paragraphe 6, alinéa 5, les mots « de courte durée » sont abrogés;

19° dans le paragraphe 7, alinéa 1er, le sigle « § » est remplacé par le mot « paragraphe »;

20° dans le paragraphe 7 l’alinéa 4 est abrogé;21° dans le paragraphe 8, le sigle « § » est remplacé par

le mot « paragraphe » et les sigles « §§ » sont rem-placés par les mots « paragraphes ».

Art. 33

Dans l’article 4 de la même section, modifié par la loi du 13 avril 1197, les modifications suivantes sont appor-tées :

1° le paragraphe 1er est abrogé;2° dans le paragraphe 2, alinéa 1er, devenu paragraphe

1er, le mot « logement » est remplacé par le mot « bien d’habitation »;

3° dans le paragraphe 2, alinéa 7, devenu paragraphe 1er, les mots « les deux alinéas précédents » sont rempla-cés par les mots « les alinéas 5 et 6 »;

4° dans l’alinéa 6 du paragraphe 2 devenu paragraphe 1er, les mots «,dans les huit jours suivant la notifica-tion du congé au bailleur, » sont insérés entre les mots « donner au sous-locataire » et « un congé de trois mois »;

115

5° à la suite du paragraphe 2 devenu paragraphe 1er, il est inséré un paragraphe 2 rédigé comme suit :

« §2. Dans le cas visé au paragraphe 1er, alinéa 6, le sous-locataire dispose d’un délai d’un mois prenant cours le lendemain de la notification du congé donné par lettre recommandé par le locataire au sous-loca-taire, pour notifier au bailleur par lettre recommandée, sa volonté de poursuivre le bail principal. Il joint à sa demande copie de la notification du congé qui lui a été donnée par le locataire.

Le bailleur dispose d’un délai d’un mois, prenant cours le lendemain de la notification du sous-locataire visée à l’alinéa 1er , pour notifier par lettre recommandée à celui-ci son opposition, à la reprise du bail.

À défaut d’opposition du bailleur dans le délai visé à l’alinéa 2, le sous-locataire poursuit le bail principal aux mêmes conditions que le locataire initial. Dans ce cas, l’indemnité visée au paragraphe 1er alinéa 6 n’est pas due. »;

6° dans le paragraphe 2bis, devenu paragraphe 3, les mots « l’article 1717, alinéa 2, seconde phrase » sont remplacés par les mots « l’article 1717, alinéa 3 » et les mots « Les alinéas 3 à 7 du §2 » sont remplacés par les mots « Les alinéas 3 à 7 du paragraphe 1er »;

7° dans le paragraphe 3, devenu paragraphe 4, les mots « ou du cessionnaire » sont abrogés.

Art. 34

Les articles 5 et 5 ter de ma même section sont abro-gés.

Art. 35

Dans l’article 6 de la même section, modifié par la loi du 13 avril 1997 et par le décret du 3 mars 2016, les modifications suivantes sont apportées :

1° dans l’alinéa 1er, les mots « et à condition que le bail ait été conclu par écrit » sont abrogés;

2° il est inséré un alinéa rédigé comme suit entre les ali-néas 2 et 3 :


Art. 36

Dans l’article 7 de la même section, modifié par la loi du 13 avril 1997, les modifications suivantes sont apportées :

1° dans le paragraphe 1er, alinéa 1, le mot « triennat » est remplacé par les mots « période de trois ans d’occu-pation »;

2° dans le paragraphe 1er, alinéa 3, les mots « l’article 2, alinéa 1er » sont remplacés par les mots « l’article 1762quater »;

3° dans le paragraphe 1er, il est inséré un alinéa rédigé comme suit entre les alinéas 3 et 4 :

« Si cette révision a pour effet d’augmenter le mon-tant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et a été enregistré. »4° les paragraphes 1bis et 2 deviennent respectivement les paragraphes 2 et 3. ».

Art. 37

Dans l’article 8, alinéa 2, de la même section, rem-placé par la loi du 13 avril 1997, les mots « l’article 2 » sont remplacés par les mots « l’article 1762quater ».

Art. 38

L’article 11 bis de la même section, inséré par la loi du 25 avril 2007, est remplacé par ce qui suit :

« Art. 11bis. §1er. Sans préjudice de l’article 3, le bail peut être résilié, sans indemnité, par les héritiers du loca-taire, légataires ou ayant cause du locataire, par le cura-teur à succession vacante, par l’administrateur désigné par le tribunal de la famille ou par tout autre mandataire de justice, dans les trois mois de son décès, moyennant un congé de deux mois.

§2. Toute personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de six mois à la date du décès du locataire dispose d’un délai de un mois prenant cours le jour du décès du locataire pour faire part au bailleur, par courrier recommandé, de sa volonté de reprendre le bail.

Le bailleur dispose d’un délai d’un mois prenant cours le lendemain de la notification visée à l’alinéa 1er, pour notifier à son auteur son opposition à la reprise du bail.

À défaut d’opposition du bailleur dans le délai visé à l’alinéa 3, la personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de six mois à la date du décès du locataire devient le locataire du bailleur, aux conditions à déter-miner de commun accord ou, à défaut, par le juge.

§3. Si le logement est inoccupé, vide de tout bien et que deux échéances de loyer et/ou charges échues demeurent impayées depuis le décès du locataire, le bail est résilié de plein droit sans préavis ni indemnité.

Si le logement est inoccupé et toujours garni des biens du locataire décédé et que deux échéances de loyer et/ou charges échues demeurent impayées depuis le décès du locataire, le bail est résilié de plein droit sans préavis ni indemnité dès qu’un constat d’inventaire des biens pré-sents dans le logement a été réalisé par un huissier soit désigné par le juge de paix à la demande du bailleur soit désigné par le bailleur. »

Art. 39

L’article 12 de la même section est complété par un alinéa 2 rédigé comme suit :

« Par dérogation à l’alinéa 1er, l’article 11bis est sup-plétif ».

116

Chapitre 3 . Règles particulières relatives bail de colocation

Art. 40

Au sens du présent chapitre on entend par :

1° bail de colocation : la location d’un même bien par plu-sieurs locataires formant un ou plusieurs ménages ayant signé un pacte de colocation au plus tard le jour de la signature du contrat de bail, formalisée par la conclusion d’un contrat unique entre les locataires et le bailleur;

2° le colocataire : le locataire partie au bail de coloca-tion;

3° le pacte de colocation : la convention, dont une copie est annexée au bail de colocation, conclue entre les colocataires qui fixe leurs droits et devoirs réci-proques.

Art. 41

Si, lors de l’entrée en jouissance, l’un des colocataires affecte le bien à sa résidence principale, les dispositions de la section 2 du Chapitre II, du Titre VIII, du Livre III du Code civil s’appliquent, sans préjudice des règles spécifiques du présent chapitre. Le colocataire doit manifester son intention au plus tard le jour de la signa-ture du contrat du bail.

Art. 42


Art. 43


Art. 44



À défaut d’agrément, le colocataire visé à l’alinéa 1er est libéré de ses obligations à l’issue de cette période de trois mois moyennant le paiement d’une indemnité.

Si les colocataires sont solidairement tenus au paie-ment du loyer, l’indemnité visée à l’alinéa 3 est équiva-lente à trois fois la part du colocataire dans le loyer. Elle est payée à ses colocataires.

Si un loyer distinct est dû par chaque colocataire, l’in-demnité visée à l’alinéa 3 est équivalente à trois mois de loyer. Elle est payée au bailleur.

Art. 45




Art. 46

À chaque départ et à chaque arrivée d’un colocataire, les colocataires dressent un état des lieux des parties pri-vatives qui concernent le colocataire entrant ou sortant et des parties communes.

En cas de dérogation, même partielle, au principe de solidarité visé à l’article 42, cet état des lieux est signé par le bailleur.

En cas de départ anticipé d’un colocataire, l’état des lieux est établi à ses frais ou à frais partagés avec son remplaçant s’il est remplacé dans la colocation.

Art. 47

Lorsque plus de la moitié des colocataires signataires du bail initial ont chacun donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au bail en donnant un congé de six mois et ce, dans le mois suivant la notification du dernier congé d’un colocataire..

Art. 48




Le pacte est composé de deux parties.

La première partie peut notamment fixer :


2° la répartition des charges entre colocataires;3° l’inventaire des biens meubles précisant leur proprié-

taire;4° les modalités de conclusion des contrats d’approvi-

sionnement relatifs aux charges;5° les modalités de conclusion des contrats d’assurance

relatifs au bien loué;6° les règles applicables en cas de départ anticipé d’un

colocataire et de son remplacement;7° les conditions de constitution et de libération de la

garantie locative;8° les modalités de résolution des conflits entre les colo-

cataires.La seconde partie fixe les règles de vie interne au

logement.

117

Art. 49

Les dispositions du présent chapitre sont impératives sauf l’article 42 qui est supplétif.

Chapitre 4. Règles particulières relatives bail étudiant

Art. 50

Au sens du présent chapitre, on entend par :

1° le bail étudiant : le bail d’habitation relatif à la loca-tion d’un bien, par ou pour le compte d’un ou de plu-sieurs étudiants, dans le cadre de l’accomplissement de ses études et aux conditions du présent chapitre;

2° l’étudiant : la personne qui est régulièrement inscrite et poursuit ses études dans un établissement d’ensei-gnement secondaire ou supérieur, pour autant qu’il apporte la preuve de son inscription régulière dans les formes et délais fixées par l’article54;

3° les études dans un établissement d’enseignement secondaires : les études dispensées au sein d’éta-blissements d’enseignement secondaire, organisées ou subventionnées sous la forme d’un enseigne-ment ordinaire ou spécialisé au sens du décret du 24 juillet 1997 définissant les missions prioritaires de l’enseignement fondamental et de l’enseignement secondaire et organisant les structures propres à les atteindre;

4° les études dans un établissement d’enseignement supérieur : les études de premier, deuxième ou troi-sième cycle dispensées au sein des établissements d’enseignement supérieur visés dans les articles 10 à 13 du décret du 7 novembre 2013 définissant le pay-sage de l’enseignement supérieur et l’organisation académique des études;

Art. 51

Les articles 9 et 11 de la section 2 du Chapitre II, du Titre VIII, du Livre III du Code civil sont applicables au bail étudiant.

Art. 52

Si le locataire affecte le bien à sa résidence princi-pale, les dispositions de la section 2 du Chapitre II, du Titre VIII, du Livre III du Code civil sont applicables, à l’exception de l’article 3, sans préjudice des règles spé-cifiques du présent chapitre. Le locataire doit manifes-ter son intention au plus tard le jour de la signature du contrat de bail.

Art. 53


Art. 54

§1er. Lors de la signature du bail ou un mois avant la prorogation du bail prévue à l’article 55, le locataire communique au bailleur une attestation d’inscription régulière dans un établissement d’enseignement secon-daire ou supérieur ou, à défaut, une copie de sa demande d’inscription ou une attestation sur l’honneur de l’intro-duction d’une telle demande.

À défaut pour l’étudiant de produire un des documents visés à l’alinéa 1er, le bail est régi par les dispositions de la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil.

§2. Au plus tard dans les deux mois de son entrée dans les lieux loués ou dans les deux mois qui suivent la pro-rogation du bail prévue à l’article 55, l’étudiant apporte la preuve de sa qualité en produisant une attestation d’inscription régulière dans un établissement d’ensei-gnement secondaire ou supérieur pour la durée du bail ou une partie significative de celle-ci.

Le délai visé à l’alinéa 1er est prorogé pour une même durée sur demande de l’étudiant au bailleur. À défaut pour l’étudiant de produire la preuve visée à l’alinéa 1er, le bail est régi par les dispositions de la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil.

Art. 55


Il prend fin à l’expiration du terme convenu ou réputé.

Si le bail a été conclu pour une durée inférieure à un an, il prend fin à l’expiration du terme convenu ou réputé, excepté si l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur. Dans ce cas, le bail est réputé avoir été conclu pour une période d’un an à compter de la date à laquelle le bail initial de moins d’un an est entré en vigueur. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial.

Au terme de la durée d’un an, si l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est prorogé pour une durée d’un an aux mêmes conditions.

Art. 56

§1er .Le locataire peut, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un préavis de deux mois en versant une indemnité de trois mois de loyer au bailleur.

L’indemnité n’est pas due si

1° soit dans le mois suivant la notification de son congé, le locataire communique au bailleur les documents justifiant soit l’irrecevabilité ou le refus d’inscription dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur soit un abandon d’études formalisé;

2° soit, après accord écrit du bailleur sur une cession de bail et sur le remplaçant proposé par le locataire, le locataire cède son bail au plus tard le dernier jour du préavis. Le cessionnaire ne peut être refusé par le propriétaire que pour de justes motifs.

118


Art. 57

§1er. L’accord du bailleur sur la sous-location est pré-sumé si, dans le mois suivant la notification par envoi recommandé faite au bailleur du projet de l’étudiant de sous-louer le bien pendant un éloignement du lieu d’accomplissement des études pendant une durée supé-rieure à un mois dans le cadre de l’accomplissement des études, le bailleur n’a pas manifesté son refus.

Le bien loué par ou pour le compte d’un étudiant ne peut être sous-loué que par ou pour le compte d’un étu-diant.

Les droits et obligations du locataire et du sous-loca-taire sont, dans leurs rapports respectifs, déterminés par le présent chapitre, sous réserve des dispositions du paragraphe 2.


Le locataire informe préalablement le sous-locataire de sa qualité et de l’étendue de ses droits.

Lorsque le bailleur met fin au bail principal, le loca-taire notifie une copie du congé au sous-locataire au plus tard le septième jour suivant la réception du congé en lui signifiant que la sous-location prendra fin à la même date que le bail principal.

Lorsque le locataire met fin anticipativement au bail principal, il donne simultanément son congé au bailleur et au sous-locataire.

§3. Dans le cas visé au paragraphe 2, alinéa 4, le sous-locataire dispose d’un délai de quinze jours prenant cours le lendemain de la notification du congé donné par le locataire, pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail principal.

Le bailleur dispose d’un délai de quinze jours prenant cours le lendemain de la notification visée à l’alinéa 1er pour notifier au sous-locataire son opposition à la reprise du bail.

À défaut d’opposition du bailleur dans le délai visé à l’alinéa 2, le sous-locataire reprend le bail principal aux mêmes conditions pour la durée du bail restante.

§4. Le locataire répond seul vis-à-vis du bailleur et du sous-locataire des conséquences qui résultent de l’inob-servation des dispositions du présent article.

Art. 58


Chapitre 5. Les commissions paritaires locatives

Art. 59

Selon les conditions et les modalités définies par le Gouvernement, des commissions paritaires locatives sont créées. Les commissions paritaires locatives sont composées paritairement notamment de représentants d’organisation représentative des locataires et de repré-sentants d’organisation représentative des propriétaires chargées de :

1° l’information des citoyens quant aux droits et obliga-tions des propriétaires et locataires dans le cadre d’un contrat de bail découlant de la présente législation;

2° sur demande expresse des parties au bail et sans préjudice de leur droit d’avoir recours aux cours et tribunaux, d’une mission de conciliation à l’amiable des litiges entre propriétaire et locataire quant à leurs obligations légales.

Chapitre 6. Disposition transitoire

Art. 60

§1er. Les dispositions de la section 1re du Chapitre II, du Titre VIII, du Livre III, rendues applicables par l’article 1 aux baux d’habitation, s’appliquent aux baux d’habitation relatifs aux biens meubles ou partie de ceux-ci, conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret.

§2. S’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret :

1° l’article 1714 §1er du Code civil tel que modifié par l’article 3;

2° l’article 1733, §2, du Code civil tel que modifié par l’article 15, 2°;

3° l’article 3 de la section 2 du Chapitre II, du Titre VIII, du Livre III du Code civil tel que modifié par l’article 32, 13°;

4° les chapitres 3 et 4.§3. L’article 1714§2 tel que modifié par l’article 3 du

présent décret s’applique aux contrats conclus à date d’entrée en vigueur du présent décret et aux contrats conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur du pré-sent décret;

119

§4. Le caractère impératif des dispositions de la sec-tion 1, du Chapitre II, du Titre VIII, du Livre III, prévu par l’article 1762octies, s’applique aux contrats conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur du présent décret.

Par dérogation à l’alinéa 1er, le caractère impératif des articles 1715, 1728ter, 1728quater, 1730, 1762bis, 1762ter, 1762sexies et 1762septies s’applique à dater de l’entrée vigueur du présent décret.


Art. 61

Le Gouvernement peut codifier les dispositions du Code wallon du logement et de l’habitat durable du 29 octobre 1998, les dispositions des sections 1 et 2 du Chapitre II, du Titre VIII, du Livre III Code civil, en ce qu’elles s’appliquent aux baux d’habitation ainsi que les chapitres 1er, 3, 4 et 5 du présent décret , en tenant compte des modifications expresses ou implicites que ces dispositions auraient subies au moment où la codifi-cation sera établie.



2° modifier les références qui sont contenues dans les dispositions à codifier en vue de les mettre en concor-dance avec la numérotation nouvelle;

3° modifier la rédaction des dispositions à codifier en vue d’assurer leur concordance et d’en unifier la ter-minologie sans qu’il puisse être porté atteinte aux principes inscrits dans ces dispositions .



Chapitre 8: Disposition finale

Art. 62


Namur, le 23 mars 2017.


Paul Magnette

Le Ministre du Logement,

Pierre-yVes DerMagne

120

Exposé des motifs

En exécution de l’article 15 de la loi spéciale relative à la Sixième réforme de l’Etat du 6 janvier 2014 la Région wallonne est compétente pour les règles spécifiques concernant la location des biens ou de parties de biens destinés à l’habitation.


Le projet de texte divisé en sept chapitres est la pre-mière étape du processus d’appropriation de la nouvelle compétence de la Région en matière de bail d’habitation.

Lors de cette première étape, le Gouvernement pro-pose de modifier certaines des dispositions du droit commun en matière de bail figurant dans la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil, complète la section et la rend applicable au bail d’habi-tation. Il propose de modifier certaines dispositions de la Section 2 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil insérée par la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer et ajoute une disposition. Il propose égale-ment de créer deux types particuliers de baux d’habita-tion : le bail de colocation et le bail étudiant.

Cette première étape de production législative sera suivie par une codification de l’ensemble des disposi-tions relatives au bail d’habitation dans un seul et même texte : le Code Wallon du Logement et de l’Habitat durable. Ce code regroupera à terme l’ensemble des dispositions applicables au logement public et privé en Région wallonne. Ce travail constituera la deuxième étape du processus d’appropriation de la nouvelle com-pétence de la Région en matière de bail d’habitation.

Le projet de texte prévoit d’habiliter le Gouvernement pour procéder à cette codification, laquelle sera ensuite soumise à la ratification du Parlement. Il s’agit de la troi-sième étape du processus initié par le présent projet de décret.


Le premier chapitre comprend une seule disposition. Il s’agit de la disposition identifiant le fondement légal du projet.

Le deuxième chapitre comprend la définition du bail d’habitation.

Le Gouvernement propose de définir le bail d’habi-tation comme étant « le bail relatif à un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci destiné à servir de loge-ment à une ou plusieurs personnes et qui permet l’exer-cice des activités de la vie privée ».




Le troisième chapitre contient les dispositions modi-fiant et complétant le Code civil.

Les modifications et ajouts à la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil sont de deux ordres.

Un certain nombre de modifications de fond sont apportées à cette Section qui s’applique désormais aux baux d’habitation.

Ces modifications et dispositions nouvelles n’ont ni pour objet ni pour effet de modifier les règles appli-cables aux baux des biens immeubles qui ne sont pas des baux d’habitation. Elles subsistent telles qu’elles figurent dans la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil actuel. Comme c’est souvent le cas après un transfert de compétences consécutif à une réforme de l’État, des dispositions antérieures à un trans-fert de compétence sont modifiées pour ce qui relève de la compétence d’un législateur, et subsistent dans l’ordonnancement juridique pour ce qui ne relève pas de sa compétence. En l’espèce, la situation a ceci de par-ticulier que les dispositions que le Gouvernement pro-pose de rendre applicables aux baux d’habitation restent d’application, sans modifications en Région wallonne, pour ce qui concerne les baux des biens immeubles qui ne sont pas des baux d’habitation. Le législateur régio-nal n’intervient, en effet, dans le cadre du présent projet qu’en exécution de l’article 15 de la loi spéciale relative à la Sixième réforme de l’État du 6 janvier 2014.

D’autres modifications sont de pure forme et apportent des précisions ou des corrections à des dispositions exis-tantes.



ANNEXE 6

121

Les modifications et ajouts à la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil sont également de deux ordres : de fond et de forme.

Le quatrième chapitre contient les dispositions instau-rant le bail de colocation.

Le bail de colocation que le Gouvernement propose de créer et de régir est celui que les locataires (les coloca-taires) affectent à leur résidence principale. Si les colo-cataires n’affectent pas le bien d’habitation loué à leur résidence principale, les dispositions particulières du Chapitre 4 et celles applicables à la résidence principale, ne s’appliquent pas. Seules les dispositions générales applicables aux baux d’habitation s’appliquent. Le bail n’est pas un bail de colocation au sens du Chapitre 4.

Le cinquième chapitre contient les dispositions instau-rant le bail étudiant.

Tout bail conclu par ou pour le compte d’un étudiant ne tombe pas automatiquement dans le champ d’appli-cation du Chapitre 5. Pour qu’un bail d’habitation soit qualifié de bail étudiant, il faut que l’étudiant prouve sa qualité dans certaines formes et délai. À défaut, les dis-positions particulières du Chapitre 5 ne s’appliquent pas, et seules les dispositions générales applicables aux baux d’habitation s’appliquent.

Le sixième chapitre contient la création des commis-sions paritaires locatives.

Le septième chapitre contient les modifications au Code des droits d’enregistrement pour ce qui concerne le pacte de colocation.

Le huitième chapitre contient la disposition transitoire

Le neuvième chapitre contient les dispositions portant habilitation du Gouvernement en vue de la codification.

Le dixième chapitre contient une dispositions finale relative à la date d’entrée en vigueur du projet de décret.


Chapitre 1er : Fondement

Article 1er

La disposition commentée précise le fondement légal de la présente intervention décrétale.

Le législateur décrétal légifère dans le cadre de sa compétence en matière de logement en ce qui concerne plus précisément la location des biens ou de parties de biens destinés à l’habitation, visée à l’article 6, §1er, IV, 2°, de la loi spéciale de réformes institutionnelles du 8 août 1980.

Chapitre 2 : Définitions

Article 2

Cette disposition définit le bail d’habitation comme étant « le bail relatif à un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci destiné à servir de logement à une ou

plusieurs personnes et qui permet l’exercice des activi-tés de la vie privée ».





Section 1 : Dispositions modifiant et complétant le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 1

Sous-section 1: Disposition modifiant le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 1

Article 3

La disposition commentée modifie le titre de l’ac-tuelle Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil pour ce qui concerne les baux d’habita-tion. Le titre de cette Section est désormais le suivant : « Dispositions générales applicables aux baux des biens immeubles et aux baux d’habitation ».

Le Gouvernement rend ainsi applicable à tous les baux d’habitation, qu’ils se rapportent à des biens meubles ou immeubles, toutes les dispositions de la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil, exception faite de l’article 1747 du Code civil. En effet, cette disposition ne trouve à s’appliquer qu’aux baux de manufactures, d’usines ou d’autres établissements qui exigent de grandes avances. L’article 1762septies le pré-voit expressément.

L’intervention du législateur régional wallon se fai-sant exclusivement au titre de sa compétence en matière de location des biens ou de parties de biens destinés à l’habitation visée à l’article 6, §1er, IV, 2°, de la loi spéciale de réformes institutionnelles du 8 août 1980, l’ensemble de ses dispositions de la Section 1 subsistent dans l’ordonnancement juridique et continuent à s’appli-quer aux baux des biens immeubles autres que les baux d’habitation définis à l’article 2 du présent projet.

122

Article 4

La disposition commentée remplace l’article 1714 du même Code pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Le principe selon lequel le bail doit être établi dans un écrit, actuellement applicable aux baux relatifs à la rési-dence principale du preneur est étendu à l’ensemble des baux d’habitation (article 1er bis de la loi du 20 février 1991 relative aux règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale, ci-après loi du 20 février 1991). Il est énoncé dans le premier alinéa du paragraphe 1er de l’article 1714 nouveau.

Le caractère écrit d’un contrat constitue un élément important en ce qui concerne la charge de la preuve et participe à l’équilibre des intérêts des parties contrac-tantes. Le Gouvernement entend en faire bénéficier toutes les parties à un bail d’habitation, qu’il soit ou non affecté à la résidence principale du preneur.

L’alinéa 2 du même paragraphe énonce les mentions qui doivent obligatoirement figurer dans le bail écrit. Y figurent la mention de l’identité des parties (1°), de la date de prise en cours (2°), de la désignation de tous les locaux et parties d’immeubles couvrant l’objet locatif (5°) et du montant du loyer (6°). Ces mentions étaient déjà imposées imposée dans l’écrit relatif au bail de rési-dence principale. Elles sont désormais imposées pour tous les baux d’habitation.

Figurent également parmi les mentions obligatoires, l’identification des parties, les modalités de cette identi-fication et les sanctions. Ces mentions étaient déjà pré-vues dans l’article 1714 qui est remplacé.

À ces mentions déjà connues, s’ajoutent celles rela-tives à la durée du bail (3°), au type de bail (4°), au mon-tant forfaitaire ou provisionnel des charges privatives et communes pour lesquelles le locataire ne contracte pas lui-même avec le fournisseur (7°), ainsi qu’aux diffé-rentes réglementations applicables (8°).

Le Gouvernement entend que le bail écrit soit le plus complet et le plus clair possible afin que chaque partie sache précisément à quoi s’en tenir, notamment s’agis-sant des charges privatives et communes. Il est désormais requis que le bail mentionne si des charges privatives et/ou communes sont dues et si elles sont forfaitaires ou provisionnelles. Le montant de ces charges doit égale-ment figurer dans le contrat de bail. Si les charges sont provisionnelles, il va de soi que le montant mentionné dans le contrat de bail est celui de la provision demandée et pas celui des charges qui seront effectivement sup-portées par le locataire. Le montant mentionné dans le contrat de bail écrit devra, cependant, être le plus proche possible de la réalité, hors situations imprévisibles ayant une incidence sur le montant provisionnel mentionné.

L’actuel article 11bis de la loi du 20 février 1991 applicable aux baux relatifs à la résidence principale du preneur prévoit qu’une annexe contenant l’ensemble des dispositions applicables au bail de résidence prin-cipale, en ce compris les normes de salubrité, sécurité et habitabilité doit être jointe au bail. Le texte en projet prévoit l’abrogation de cette disposition. Parallèlement, il impose qu’une référence à l’ensemble de ces dispo-sitions figure dans tous les baux d’habitation. Concrè-

tement, tous les baux d’habitation devront contenir la liste des dispositions applicables, mais ces dispositions ne devront plus être annexées au bail. Il s’agit d’alléger le bail écrit. Cette obligation figure dans le 8° du para-graphe 1er de l’article 1714 nouveau ici commenté.

L’alinéa 2 du paragraphe 1er du nouvel article 1714 prévoit que le Service public de Wallonie tient à dispo-sition du public un modèle type de contrat de bail. L’une des volontés du Gouvernement en vue d’améliorer le fonctionnement du marché locatif privé, exprimée dans sa déclaration de politique régionale pour la législature 2014-2019 (p.59), est d’élaborer un modèle de bail-type et d’encourager son utilisation, afin de permettre à tous les bailleurs de disposer d’un document comprenant les clauses minimales que doit comporter un contrat de bail d’habitation et des clauses supplétives que les parties pourront ou non choisir de d’adopter. Dès lors que le recours à ce bail-type est simplement encouragé, il sera tenu à la disposition du public, notamment sur le site du SPW, sans qu’il soit nécessaire de l’annexer au Code civil.

Le paragraphe 2 de l’article 1714 nouveau prévoit la procédure applicable lorsqu’une des parties refuse de rédiger le bail par écrit. Il s’agit de la procédure aupara-vant applicable dans le régime des baux relatifs à la rési-dence principale, laquelle est rendue applicable à tous les baux d’habitation

Article 5

La disposition commentée modifie l’article 1716 du même Code pour ce qui concerne les baux d’habitation. L’actuel article 1716 fixe les mentions que devra désor-mais comporter toutes les communications publiques ou officielles relatives à la mise en location d’un bien d’habitation.

Concrètement, le 1° de la disposition commentée insère un paragraphe 1er nouveau dans l’article 1716, qui prévoit que toute communication publique ou officielle relative à la mise en location d’un bien destiné à l’habi-tation doit contenir le montant du loyer hors charge, le montant des charges communes éventuelles et le carac-tère forfaitaire ou provisionnel des charges privatives et communes.

L’obligation de prévoir le montant du loyer et des charges communes était auparavant prévue à l’alinéa 2.

Il est, donc, ajouté à cette obligation préexistante la mention du caractère forfaitaire ou provisionnel des charges privatives et communes, afin de parfaire l’infor-mation des potentiels locataires avant qu’ils prennent contact avec le bailleur ou son mandant. Une telle obligation de transparence participe à la lutte contre la discrimination dans le cadre de l’accès au logement, dès lors que les informations précitées sont connues à l’avance des candidats locataires et s’appliquent dès lors de manière identique et prévisible à tous.

Ces nouvelles mentions obligatoires dans toute com-munication publique ou officielle ne portent pas préju-dice à l’obligation de mentionner, dans les publicités réalisées pour la location d’un bien immeuble, le ou les indicateurs de performance énergétique et, lorsque

123

le certificat PEB est requis, de communiquer le certifi-cat PEB au locataire avant la signature de la convention qui atteste que cette communication a bien été réalisé (articles 34, §4, et 36 du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments).

Le 2° a) de la disposition commentée abroge, dans le paragraphe 1er, devenu le paragraphe 2, l’alinéa 1er, dont le contenu est dorénavant repris dans le paragraphe 1er.

Le 2° b) de la disposition commentée remplace, dans le paragraphe 1er, devenu le paragraphe 2, alinéa 2, les mots « de la présente obligation pourra justifier» par les mots « des obligations visées au paragraphe 1er peut entraîner», afin d’adapter le renvoi aux modifications intervenues.

Le 2° c) de la disposition commentée abroge, dans le paragraphe 1er, devenu le paragraphe 2, l’alinéa 3, les mots « à l’exception du §5 » de l’article 119bis de la Nouvelle Loi Communale. L’ancien l’article 119bis, §5, précité, dont le contenu est aujourd’hui repris dans l’article 7 de la loi du 24 juin 2013 relatives aux sanc-tions administratives communales à laquelle renvoie le nouvel article 119bis, fixait les principes selon lesquels, d’une part, la sanction administrative est proportionnée à la gravité des faits qui la motivent, et en fonction de l’éventuelle récidive et, d’autre part, la constatation de plusieurs contraventions concomitantes « aux mêmes règlement ou ordonnance » donnera lieu à une sanction administrative unique, proportionnelle à la gravité de l’ensemble des faits. Dès lors que les communes peuvent sanctionner les violations aux obligations visées à l’ar-ticle 1716, §1er, de sanctions administratives, conformé-ment à l’article 119bis de la Nouvelle Loi communale, qui renvoie à la loi du 24 juin 2013 précitée, l’article 7 de cette dernière trouve à s’appliquer. Il est entendu que, dans le cadre de l’application de l’article 7, les contra-ventions qui sont sanctionnées sont des contraventions à l’article 1716, §1er, du Code civil, et non à un règlement ou une ordonnance de police.

Article 6

La disposition commentée modifie l’article 1717 du même Code relatif à la sous-location, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Le 1° de la disposition commentée remplace l’ali-néa 1er par un alinéa qui prévoit que la sous-location est interdite, sauf accord écrit et préalable du bailleur. Cette exigence d’accord écrit préalable n’était aupara-vant requise que pour la sous-location d’un bien faisant l’objet de la résidence principale du preneur (article 4 de la loi du 20 février 1991 précitée). Elle est dorénavant rendue applicable à tous les types de baux d’habitation, afin de s’assurer que les bailleurs soient avisés de la sous-location et, partant, de l’existence d’un sous-loca-taire. Une telle connaissance peut s’avérer importante en cas de résiliation du bail principal par le locataire dès lors que c’est le sous-locataire qui occupe le bien.

L’alinéa 1er remplacé visait également la cession de bail. L’alinéa 1er nouveau ne vise plus la cession de bail. Dorénavant, les règles relatives à la cession de bail figurent à l’article 1762quinquies.

Le 2° de la disposition commentée remplace, dans l’alinéa 3, les mots « une commune, un centre public d’aide sociale, une association sans but lucratif ou un établissement d’utilité publique soumis à la loi du 27 juin 1921 accordant la personnalité civile aux associa-tions sans but lucratif et aux établissements d’utilité publique, ou une Société à finalité sociale » par les mots « un pouvoir public, une personne morale de droit public, une personne morale de droit privé exerçant des missions d’intérêt ou d’utilité générale ou publique » afin de ne pas limiter le champ d’application de l’excep-tion visée à l’alinéa 3.

Cette exception permet dorénavant à tout pouvoir public, personne morale de droit public, personne morale de droit privé exerçant des missions d’intérêt ou d’utilité générale ou publique de sous-louer la totalité d’un bien d’habitation pour servir de résidence princi-pale au sous-locataire.

Le 3° de la disposition commentée abroge l’alinéa 4 qui prévoit que la cession de bail est interdite si le bien loué doit servir de résidence principale au cessionnaire. Dorénavant, les règles relatives à la cession de bail figurent à l’article 1762quinquies.

Le 3° de la disposition commentée abroge également les alinéas 5 et 6 qui prévoit que la sous-location ou la cession peut être interdite pour le tout ou partie et que cette clause est toujours de rigueur. Ces dispositions ne se justifient plus dans la mesure où l’accord du bailleur est exigé pour la sous-location.

Article 7

La disposition commentée modifie l’article 1719 du même Code qui fixe certaines des obligations du bail-leur, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Le 1° de la disposition commentée remplace, dans la première phrase, les mots « obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière » par le mot « tenu », qui suffit à établir l’obligation du bailleur.

Le 2° de la disposition commentée complète, dans le 1°, l’obligation du bailleur de délivrer au locataire la chose louée par les mots « en bon état de réparations de toute espèce ». L’obligation du bailleur de délivrer la chose louée en bon état de réparation de toute espèce était aupa-ravant prévue à l’article 1720, alinéa 1er. L’article 1719 regroupe dorénavant toutes les obligations du bailleur.

Le 3° de la disposition commentée complète, dans le 2°, l’obligation du bailleur d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée par les mots « et d’y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ». L’obliga-tion d’y faire toutes les réparations qui peuvent deve-nir nécessaires, autres que locatives, était auparavant prévue à l’article 1720, alinéa 2. L’article 1719 regroupe dorénavant toutes les obligations du bailleur.

Le 4° de la disposition commentée abroge, dans le 3°, les mots « pendant la durée du bail ». Il est évident que l’obligation de faire jouir paisiblement le locataire du bien s’applique durant la durée du bail. Il est inutile de le préciser.

124

Le 5° de la disposition commentée complète l’article par un 4°, qui prévoit l’obligation pour le bailleur de ne pas changer la forme de la chose louée. Cette obligation était auparavant prévue à l’article 1723. L’article 1719 regroupe dorénavant toutes les obligations du bailleur.


Article 8

La disposition commentée modifie l’article 1721 du même Code, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Les mots « de la conclusion » sont insérés entre les mots « pas connus lors » et « du bail », afin de préciser que les vices pour lesquels le bailleur doit garantie au locataire sont ceux qu’il n’aurait pas connu lors de la conclusion du bail.

Cette modification ne change pas le sens de l’actuel article 1721 qui est déjà interprété dans le sens de la modification réalisée.

Article 9



Les travaux économiseurs d’énergie dont la liste est établie par le Gouvernement sont ajoutés aux travaux qui peuvent être effectués durant le bail par le bailleur, quels que soient les inconvénients qu’ils causent au locataire. Cet ajout vise à encourager les travaux visant à la réduc-tion de la consommation énergétique des biens, lesquels ne peuvent une fois terminés, que bénéficier au locataire.

Article 10


Le 1° de la disposition commentée remplace, dans le paragraphe 1er, l’indice des prix à la consommation par à l’indice santé. L’indexation des loyers se fait depuis le 1er février 1994 sur pied de l’indice santé. Les alinéas 1er à 5 du paragraphe 1er de l’article 1728bis n’avaient jamais été adaptés. C’est chose faite avec la modifica-tion ici commentée.

Le 2° de la disposition commentée abroge l’alinéa 6. « L’indice de prix calculé est nommé à cet effet » est l’indice santé selon l’article 2, §1er, de l’arrêté royal du 24 décembre 1993 portant exécution de la loi du 6 jan-vier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays. Dès lors que les alinéas 1 à 6, il et désormais fait référence à l’indice santé, l’alinéa 6 n’est plus nécessaire pour convertir l’indice des prix à la consommation en indice des prix pour les baux conclu à partir du 1er février 1994.

Article 11

La disposition commentée modifie l’article 1730 du même Code relatif à l’état des lieux, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Le 1° de la disposition commentée abroge, dans l’ali-néa 1er, les mots « impérativement » et « écrit au sens de l’article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 ».

Le mot « impérativement » n’est plus utile dès lors que l’article 1762sexies précise désormais que les dispo-sitions applicables aux baux d’habitation, sauf si elles en disposent autrement, sont impératives. Les mots « écrit au sens de l’article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 » ne sont plus utiles dès lors l’exigence d’un écrit a été élargie à tous les baux d’habitation et que l’ar-ticle 1erbis dont question est abrogé par le présent projet.

Le 2° de la disposition commentée insère deux alinéa rédigés comme suit entre les alinéas 1 et 2 : « L’état des lieux indique l’existence et la localisation des équipe-ments en matière de sécurité.

Le Service public de Wallonie tient à disposition du public un modèle type d’état des lieux ».

Les équipements en matière de sécurité dont l’exis-tence et la localisation doit figurer dans l’état des lieux ne sont volontairement pas listés afin de ne pas figer l’obligation et de ne pas risquer d’exclure certains dis-positifs qui feront leur apparition dans l’avenir. Il est, toutefois, entendu par le Gouvernement que font partie de ces dispositifs en matière de sécurité les détecteurs incendie et les extincteurs dont le bien d’habitation serait équipé. L’objectif du Gouvernement par l’inser-tion d’une telle obligation est d’attirer l’attention des parties sur ces équipements et le caractère obligatoire de certains d’entre eux.

Le Gouvernement a souhaité qu’un modèle type d’état des lieux soit à la disposition des parties dans le souci de parfaire leur information et de limiter dans toute la mesure du possible la naissance de litiges. Il n’a, tou-tefois, pas souhaité rendre obligatoire l’utilisation d’un tel modèle type, raison pour laquelle il n’a pas prévu de l’annexer au décret en projet ou à un arrêté du Gouver-nement à adopter. Le modèle type qui sera mis à dispo-sition sur le Site internet du SPW précisera, entre autres choses, les critères objectifs de constatation pouvant être utilisés par les parties, afin d’assurer sa clarté et de son objectivité et, partant, l’efficience de son obligation et de son éventuelle utilisation en justice.

Le 3° de la disposition commentée abroge, dans l’ali-néa 2, devenu alinéa 4, les mots « ou de quinze jours selon le cas, ».

À défaut d’accord entre parties, le juge de paix doit être saisi de la requête visant à la désignation d’un expert pour procéder à l’état des lieux avant l’expira-tion du délai d’un mois à dater de l’occupation laissé aux parties pour dresser l’état des lieux. Le délai de quinze jours qui était auparavant laissé aux parties pour établir l’état des lieux dans les baux de courte durée ne doit plus être mentionné dès lors qu’il a été porté à un mois par l’article 100 de la loi du 24 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV).

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Article 12


Le mot « il » est remplacé par les mots « le locataire », afin que l’article 1732 puisse être lu et compris indépen-damment des articles qui le précèdent.

Article 13

La disposition commentée modifie l’article 1733 du même Code relatif à la responsabilité du locataire en matière d’incendie, pour ce qui concerne les baux d’ha-bitation.

Le 1° de la disposition commentée remplace, dans le paragraphe 1er, le mot « il » par les mots « le locataire », afin que l’article 1733 puisse être lu et compris indé-pendamment des articles qui le précèdent. C’est bien le locataire qui est présumé responsable de l’incendie.

Le 2° de la disposition commentée insère un para-graphe 2, qui prévoit que la responsabilité du locataire pour l’incendie doit être couverte par une assurance avant son entrée dans les lieux. Le cas du défaut est éga-lement prévu en permettant au bailleur de suppléer la défaillance du locataire en prenant lui-même cette assu-rance.

Le Gouvernement prévoit que cette assurance est contractée par le locataire, sauf si les parties en disposent autrement. L’objectif du Gouvernement est d’éviter dans toute la mesure du possible qu’un bien d’habitation loué ne soit pas assuré contre l’incendie. En prévoyant sur qui repose l’obligation de souscrire l’assurance à défaut d’accord en sens contraire, le Gouvernement limite les cas dans lesquels chaque partie pense de bonne foi que l’autre souscrira l’assurance incendie.

Si les parties conviennent que c’est le bailleur contracte cette assurance, ce dernier peut en répercu-ter le coût au locataire et la franchise peut être laissée à charge de ce dernier si sa responsabilité est engagée.

Ces ajouts visent à ce que les risques encourus par le locataire sont en tout état de cause couverts par une assurance, au vu des conséquences financières particu-lièrement importantes que peut impliquer la responsabi-lité d’un incendie.

Article 14

La disposition commentée modifie l’article 1742, pour ce qui concerne les baux d’habitation. Le mot « résolu » est remplacé par le mot « résilié ». La résolution implique la faute d’une des parties (Y. MERCHIERS, Le bail en général, Larcier, 1989, p.281). Il est donc ici question de résiliation, et non de résolution.

Article 15

La disposition commentée modifie l’article 1754 du même Code relatif aux réparations à charge du locataire, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

L’article 1754 qui est modifié, prévoit l’obligation pour le locataire de procéder aux réparations locatives

ou de menu entretien et dresse une liste non exhaustive de celles-ci.

L’obligation du locataire est reprise dans le nouvel article 1754.

La liste non exhaustive des réparations locatives ou de menu entretien est, par contre, abrogée dans la mesure où elle a été adopté en 1804 et qu’elle n’est plus d’actua-lité.

Une liste modernisée n’est pas adoptée. Une telle liste exemplative et non exhaustive ne trouve pas sa place dans un décret.

Une liste non exhaustive des réparations locatives généralement admises sera désormais dressée par le Ser-vice public de Wallonie et tenue à disposition du public pour sa parfaite information.

Article 16

La disposition commentée modifie l’article 1755 du même Code, pour ce qui concerne les baux d’habitation. La modification est faite afin de respecter les consignes applicables en matière de légistique. Une formulation négative est remplacée par une formulation positive.

Article 17


Elle remplace le mot « appartement » par le mot «bien d’habitation », afin d’étendre le champ d’application de l’article 1758.


Article 18


Elle y remplace le mot « résiliation » par le mot « résolution » dans la mesure où le Code civil parle erronément de résiliation, s’agissant de mettre fin à un contrat en raison de la faute d’une des parties (Y. MER-CHIERS, Le bail en général, Larcier, 1989, p.281). Si la résolution opère en principe ex tunc, on peut ici uti-lement rappeler que la Cour de cassation a jugé qu’en règle, la résolution judiciaire d’un bail remonte quant à ses effets à la demande en justice (Cass., 29 mai 1980, Pas., 1980, I., p.119 ; Cass., 28 juin 1990, Pas., p.1242 ; Cass., 31 janvier 1991, Pas., p.520 ; Cass., 5 juin 2009 C.07.0482.N, Pas., p.1425).

Article 19

La disposition commentée abroge les articles 1714bis, 1720, 1723, 1756 du même Code, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

L’article 1714bis prévoyait l’exigence d’un écrit pour la location de chambre d’étudiants. Cette disposition

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n’est plus utile dès lors que l’exigence d’un écrit a été étendue à tous les types de baux d’habitation.

Les articles 1720 et 1723 fixaient des obligations du bailleur. Ces dispositions ne sont plus utiles dès lors que leur contenu a été repris dans l’article 1719 qui prévoit dorénavant toutes les obligations du bailleur.

L’article 1756 précisait que le curement des puits et des fosses d’aisances était à charge du bailleur. Dès lors que ces obligations ne sont pas des réparations locatives ou de menu entretien telles que visées par l’article 1754, le bailleur doit les assumer en vertu de l’article 1719, sans qu’il soit nécessaire de viser explicitement ces tra-vaux.

Sous-section 2 : Disposition modifiant le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 1

Article 20

La disposition commentée insère un article 1762ter dans le même Code, pour ce qui concerne les baux d’ha-bitation.

Cet article rappelle le principe du libre choix du loca-taire par le bailleur.


Toute discrimination est, en effet interdite, de manière générale en vertu du principe d’égalité et de non discri-mination visé aux articles 10 et 11 de la Constitution. En matière de logement, le décret du 6 novembre 2008 rela-tif à la lutte contre certaines formes de discrimination (article 5, §1er, 9°) interdit toute discrimination directe ou indirecte fondée sur la nationalité, une prétendue race, la couleur de peau, l’ascendance ou l’origine natio-nale ou ethnique, toute discrimination basée sur le sexe et les critères apparentés que sont la grossesse, l’accou-chement et la maternité, ou encore le transsexualisme et le changement de sexe et toute discrimination directe ou indirecte fondée sur l’âge, l’orientation sexuelle, l’état civil, la naissance, la fortune, la conviction religieuse ou philosophique, la conviction politique, la langue, l’état de santé actuel ou futur, un handicap, une caractéristique physique ou génétique, l’origine sociale ou la conviction syndicale.

Le Gouvernement établira une liste non-exhaustive de documents dont le bailleur ou son mandataire ne peuvent pas exiger la communication de la part d’un potentiel locataire, dès lors qu’ils portent sur des données pou-vant a priori être considérées comme discriminantes. Le Gouvernement pourra s’inspirer, à cette fin, de la recommandation de la Commission de la protection de la vie privée aux bailleurs et agents immobiliers rela-tive au traitement des données des candidats locataires ( SE/08/128) n°1/2009 du 18 mars 2009.

Le Gouvernement est par ailleurs habilité à définir les modalités de contrôle du respect de cette disposi-tion. Il pourrait ainsi, par exemple, prévoir un régime de contrôle impliquant des « candidats locataires mys-tères », chargés de vérifier, sur le terrain, que l’interdic-tion de discrimination en matière d’accès au logement

est bien respectée. Pour rappel, l’article 34 du décret du 6 novembre 2008 prévoit que dans le domaine du logement, la surveillance et le contrôle du respect de l’interdiction de discrimination est assuré par les agents désignés par le Gouvernement.

Article 21

La disposition commentée insère un article 1762quater dans le même Code, pour ce qui concerne les baux d’ha-bitation.

Cet article prévoit que le bien loué doit répondre aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité élé-mentaires qui sont fixées par le Gouvernement en exécu-tion du Code wallon du logement et de l’habitat durable.



Cette disposition prévoit que si le bailleur, mis en demeure, n’exécute pas les travaux nécessaires à la mise en conformité du bien, le locataire a le choix d’exiger soit l’exécution des travaux de mise en conformité, soit la résiliation du bail, avec dommages et intérêts et qu’en attendant l’exécution des travaux, le juge peut lui accor-der une diminution du loyer.

Cette sanction du non respect de l’obligation visée au paragraphe 1er était déjà prévue en ce qui concerne les baux relatifs à la résidence principale.

Article 22

La disposition commentée insère un article 1762quin-quies dans le même Code, pour ce qui concerne les baux d’habitation.

Cet article reprend, tout d’abord, le régime auparavant applicable à la cession du bail en matière de résidence principale (article 4, §1 et 3 de la loi du 20 février 1991). La cession de bail n’est désormais autorisée que moyen-nant l’accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future décou-lant du bail cédé, sauf si le bailleur déroge à cette règle dans l’accord qu’il marque sur la cession de bail.

Cet article reprend, ensuite, l’interdiction de céder le bail si le bien cédé doit servir à la résidence principale du cessionnaire, qui figurait jusqu’ici à l’article 1717, alinéa 4 du Code civil.

Article 23

La disposition commentée insère un article 1762sexies dans le même Code, pour ce qui concerne les baux d’ha-bitation.

Cet article précise les dispositions qui sont impéra-tives ou d’ordre public.

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Article 24

L’article 1762septies prévoit que l’article 1474 du Code civil n’est pas applicable aux baux d’habitation.

Section 2 : Dispositions modifiant et complétant le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2 du Code

civil, insérée par la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux

baux à loyer

Sous-section 1 : Dispositions modifiant le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2 du Code civil, insérée par la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant

les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer

Article 25

La disposition commentée modifie l’article 1er du Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2, du Code civil, inséré par la loi du 20 février 1991, qui précise le champ d’application de la section 2, intitulée « des règles particulières aux baux relatifs à la résidence prin-cipale du preneur ».

Le 1° de cette disposition remplace, dans le para-graphe 1er, alinéa 1, les mots « baux portant sur le loge-ment» par les mots « baux d’habitation», tels que définis à l’article 2 du décret commenté.

Le 2° de cette disposition abroge, au même endroit, la phrase « Un logement est un bien meuble ou immeuble ou une partie de celui-ci qui est destiné à la résidence principale du locataire ».

Il est décidé de ne plus recourir à la notion de « loge-ment », mais de se référer à la notion de bail d’habitation définie dans le présent décret.

Dans l’alinéa 4, les mots « le logement visé à l’alinéa 1er » sont remplacés par les mots « le bien d’habitation affecté à la résidence principale en exécution des alinéas 1 et 3 ». Le mot logement n’est plus utilisé. Il lui est préféré les mots « bien d’habitation » conformément à la définition des termes figurant à l’article 2 du décret commenté.

Dans le paragraphe 1bis devenu le paragraphe 2, il est renvoyé à l’article 4, §3 et non plus à l’article 4, §2bis. En effet, en application de l’article 27 décret commenté, le paragraphe 2bis de l’article 4 est devenu le paragraphe 3.

Le 5° de cette disposition précise que le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2, du Code civil, est applicable au bail de colocation. L’étendue du champ d’application de cette section découle du fait que les colocataires sont tenus, dans le bail de colocation, d’affecter l’habitation à leur résidence principale. Le second alinéa rend égale-ment applicable au bail étudiant certains articles de cette même section.

Dans le paragraphe 2 qui devient le paragraphe 4, le mot « logement » par le mot « bien d’habitation » pour les mêmes motifs que ceux précités.

Les 4°, 6° et 7° de cette disposition modifient la numé-rotation des paragraphes, afin de répondre aux consignes applicables en matière de légistique. Le paragraphe 1bis devient le paragraphe 2, le paragraphe 2 devient le para-graphe 4 et le paragraphe 3 devient le paragraphe 5.

Article 26

La disposition commentée modifie l’article 3 de la même section, relatif à la durée du bail.

Le 1° de la disposition commentée remplace, dans le paragraphe 1er, alinéa 2, les mots «par l’une ou l’autre des parties au moins six mois à l’avant l’échéance » par les mots « par le bailleur au moins six mois avant l’échéance, et par le locataire au moins trois mois avant l’échéance ». Désormais, il est expressément prévu dans l’article 3, §1er, alinéa 2 que le locataire peut mettre fin au bail de neuf années à l’expiration de cette durée moyen-nant un congé notifié trois mois avant son échéance. Cette disposition prévoyait, avant modification que le congé devait être notifié six mois avant l’échéance. Un tel délai était incohérent dans la mesure où la durée que le locataire doit respecter lorsque le locataire met fin à son bail « à tout moment » est de trois mois (article 3, §5).

La durée du congé du bailleur, à savoir six mois éga-lement, n’est quant à elle pas modifiée.

Le 2° de la disposition commentée supprime, dans le paragraphe 2, alinéa 1, première phrase, le mot « toute-fois » , qui est inutile.

Le 3° de la disposition commentée remplace, dans le paragraphe 2, alinéa 3, les mots « Les lieux doivent être occupés » par les mots « L’occupation des lieux doit commencer », pour une meilleure compréhension du texte.

Le 4° de la disposition commentée remplace, dans le paragraphe 3, alinéa 1, les tirets par des 1°, 2° et 3°, afin de répondre aux consignes applicables en matière de légistique.

Le 5° de la disposition commentée remplace dans le paragraphe 3, alinéa 1, deuxième tiret devenu 2°, le mot « logement » par le mot « bien d’habitation ». Le terme « logement » n’est, en effet, plus utilisé.

Le 6° de la disposition commentée remplace, dans le paragraphe 3, alinéa 3, les mots « doit communi-quer » par le mot « communique », afin de répondre aux consignes applicables en matière de légistique.

Le 7° de la disposition commentée insère, dans le paragraphe 4, un alinéa entre les alinéas 2 et 3, rédigé comme suit : « Si le bail a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans, l’indemnité due par le bailleur qui met fin au bail à l’expiration de la neuvième année d’occupation ou d’une période de trois ans subséquente, est équivalente à trois mois de loyer ».

Dorénavant, le paragraphe 4 fixe le montant de l’in-demnité due par le bailleur lorsqu’il met fin à un bail d’une durée de neuf ans (alinéas 1 et 2) ou à une bail d’une durée supérieure à neuf ans (alinéa 3). Le montant de l’indemnité due dans ce dernier cas était auparavant fixé dans le paragraphe 7. Il s’agit d’une restructuration du texte qui prévoyait ce même principe dans l’article 3, §7, dernier alinéa.

Le 8° de la disposition commentée apporte deux modi-fications dans le paragraphe 5, alinéa 2, qui prévoit que le bailleur a droit à une indemnité si le locataire met fin au

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bail durant les trois première années d’occupation. Les mots « Cette indemnité » sont remplacés par les mots « Si le bail a été conclu pour une durée égale ou supérieure à neuf ans, l’indemnité », afin de fixer le montant de l’indemnité due par le locataire lorsqu’il résilie une bail d’une durée égale ou supérieure à neuf ans durant les trois premières années d’occupation. Cette phrase ainsi modifiée devient l’alinéa 3 du paragraphe 5. Cette modi-fication est rendue nécessaire par l’ajout d’un alinéa 4, qui fixe le montant de l’indemnité du par le locataire qui résilie un bail de courte durée durant les trois premières années d’occupation.

Le 9° de la disposition commentée insère, dans le para-graphe 5, un nouvel alinéa après l’alinéa 2, devenu alinéa 3, rédigé comme suit: « Si le bail a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans, l’indemnité est égale à un mois de loyer. ». Le locataire dans un bail de courte durée peut donc désormais mettre anticipativement fin à son moyennant un congé de trois mois et le paiement d’une indemnité d’un mois de loyer. Ce régime de rési-liation anticipée des baux de courte durée est instauré afin de permettre au locataire de se libérer d’un bail de courte durée, tout en préservant les intérêts du bailleur qui recevra, dans ce cas, non seulement un congé de trois mois mais également une indemnité d’un montant d’un mois, ce qui devrait permettre de prévenir et palier, le cas échéant, un vide locatif. Le délai de trois mois pour le congé a été fixé par référence à la durée du congé appli-cable lorsque le locataire met fin à un bail d’une durée de neuf ans ou plus. Il est possible que l’indemnité en cas de résiliation d’un bail de courte durée soit inférieure à l’in-demnité prévue dans le cadre du bail classique de 9 ans durant les 3 premières années. Cela se justifie d’une part par la situation du locataire qui choisit cette durée d’un bail de courte durée en raison d’une situation transitoire entre deux logements, cet article permet donc de lui assu-rer une sortie plus aisée du logement. D’autre part, cela se justifie également par la nécessité de protéger le locataire dans son droit au logement en ne faisant pas du bail de courte durée une situation qui devienne automatique car plus avantageuse pour le bailleur.

Le 10° de la disposition commentée abroge dans le paragraphe 5, alinéa 3, devenu aliéna 5, le mot « tant » et remplace le mot « que » par les mots « est d’un mois et» et les mots « ne sont pas d’application » par les mots « n’est pas due ». Cet alinéa prévoit désormais que lorsque le bail n’est pas enregistré dans le délai de deux mois requis, le locataire peut à tout moment mettre fin au bail (de courte et de longue durée) moyennant un congé d’un mois sans indemnité. Auparavant, le locataire pou-vait à tout moment mettre fin au bail sans congé et sans indemnité dans une telle hypothèse.

Le 11° de la disposition commentée remplace dans le paragraphe 5, alinéa 4, devenu alinéa 6, les mots « l’ali-néa précédent » par les mots « l’alinéa 2 » afin d’adapter le renvoi aux modifications apportées à l’article 3.

Le 12° de la disposition commentée précise la portée de l’article en nommant clairement que c’est le locataire qui n’est pas redevable d’une indemnité.

Le 13° de la disposition commentée abroge dans le paragraphe 6, alinéa 1, les mots «, par écrit, ». L’exi-

gence d’un écrit a été rendue applicable à tous les baux d’habitation, de sorte que les mots abrogés ne sont plus utiles.

Le 14° de la disposition commentée a pour objet de rendre applicable le paragraphe 5 au bail de courte durée. Le paragraphe 5 ancien ne s’appliquait pas au bail de courte durée dans la mesure où il réglait uniquement les modalités de résiliation des baux de neuf ans ou plus. Dorénavant, en application du 13°, le paragraphe 5 pré-voit une possibilité de résiliation anticipée d’un bail de courte durée par le preneur. Le paragraphe 6 qui fixe les règles applicables aux baux de courte durée y renvoie donc désormais. Par ailleurs, le renvoi au paragraphe 5 implique que le défaut d’enregistrement du bail de courte durée est sanctionné de la même manière que le défaut d’enregistrement des baux de neuf ans ou plus.

Le 15° de la disposition commentée remplace, dans le paragraphe 6, alinéa 3, les mots « qu’une seule » par les mots « que deux ». Le bail de courte durée peut doré-navant être prorogé à deux reprises, pour autant que la durée totale de location n’excède pas trois ans..

Le 16° de la disposition commentée complète le para-graphe 6, alinéa 3, par la phrase « L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contrac-tuelle prorogeant le bail », afin de préciser en quoi peut consister l’écrit par lequel est prorogé le bail de courte durée. Il s’en déduit notamment que la conclusion d’un nouveau bail de courte durée à la suite de l’échéance d’un premier bail de courte durée constitue une proroga-tion de ce dernier.

Le 17° de la disposition commentée abroge, dans le paragraphe 6, alinéa 5, première phrase, les mots « et est dès lors régi par les §§1er à 5 ». Cette précision n’est pas utile. Il est évident que les règles applicables aux baux d’une durée de neuf ans ou plus sont applicables au bail qui est réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans.

Le 18° de la disposition commentée abroge dans le paragraphe 6, alinéa 5, deuxième phrase, les mots « de courte durée ». Il résulte déjà de l’alinéa 1er que le bail initial est un bail de courte durée. Cette précision n’est pas utile.

Le 19° de la disposition commentée abroge, dans le paragraphe 7, l’alinéa 4, qui fixait le montant de l’indem-nité due par le bailleur lorsqu’il met anticipativement fin à un bail à l’expiration de la neuvième année d’occupation ou d’une période de trois ans subséquente. Ce montant est dorénavant prévu à l’article 3, §4, alinéa 3.

Article 27

La disposition commentée modifie l’article 4 de la même section, relatif à la cession et la sous-location.

Le 1° de la disposition commentée abroge le para-graphe 1er, qui fixait l’obligation d’accord écrit préalable du bailleur en ce qui concerne la cession. Cette obliga-tion est dorénavant applicable dans tous les baux d’habi-tation, de sorte que le paragraphe 1er n’est plus utile.

Le 2° de la disposition commentée remplace, dans le paragraphe 2, devenu paragraphe 1er, dans l’alinéa 1, le

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mot « logement » par le mot « bien d’habitation ». Le terme logement n’est, en effet, plus utilisé.

Le 3° de cette disposition insère un paragraphe 2, rédigé comme suit :


Le bailleur dispose d’un délai d’un mois prenant cours le lendemain de la notification visée à l’alinéa 1er pour notifier au sous-locataire son opposition à la reprise du bail.

À défaut d’opposition du bailleur dans le délai visé à l’alinéa 2, le sous-locataire reprend le bail principal aux mêmes conditions ».

Lorsque le locataire résilie anticipativement son bail et si le bailleur ne s’y oppose pas, le sous-locataire peut reprendre le bail principal, et donc exécuter celui-ci en son nom propre, en lieu et place du locataire, pour la durée restante, aux conditions initialement prévues par le bailleur et le locataire. Pour ce faire, le sous-locataire doit manifester au bailleur son souhait de reprendre le bail dans le mois à dater du lendemain de la notification du congé par le locataire. Le bailleur peut s’opposer à la reprise dans un délai d’un mois à dater du lendemain de la notification du souhait du sous-locataire. À défaut pour le bailleur de s’y opposer, le sous-locataire reprend. Cette présomption soit en faveur du sous-locataire s’ex-plique par le fait que le bailleur doit avoir marqué son accord sur la sous-location.

Le 4° de la disposition commentée remplace dans le paragraphe 2bis, devenu paragraphe 3, la phrase « les alinéas 3 à 7 du §2 sont applicables à cette sous-loca-tion. » par les mots « les alinéas 3 à 7 du §1 sont appli-cables à cette sous-location. ». Le paragraphe 2 est en effet devenu le paragraphe 1er à la suite de l’abrogation du paragraphe 1er initial.

Le 5° de la disposition commentée abroge, dans le paragraphe 3, devenu paragraphe 4, les mots « ou du cessionnaire ».

Les principes applicables à la cession de bail ne figurent, en effet, plus dans la disposition commentée, mais dans l’article 1762quinquies nouveau introduit par l’article 22 du présent projet. Elles sont désormais appli-cables à l’ensemble des baux d’habitation.

Article 28


Le 1° de la disposition commentée abroge, dans l’ali-néa 1er, les mots « et à condition que le bail ait été conclu par écrit ».

Le 2° de la disposition commentée insère un alinéa rédigé comme suit entre les alinéas 2 et 3 :


Le bailleur ne pourra dorénavant indexer le montant du loyer à la hausse que si le bail a été conclu par écrit et a été enregistré. Il s’agit d’une conséquence décou-lant de la violation des obligations du bailleur en matière d’enregistrement. Le législateur tend à inciter, par une sanction de nature financière, le bailleur à procéder à l’enregistrement du bail.

Article 29


Le 1° de la disposition commentée remplace, dans le paragraphe 1er, alinéa 1, le mot « triennat » par les mots « période de trois ans d’occupation », pour une meilleure compréhension du texte.

Le 2° de la disposition commentée remplace, dans la paragraphe 1er, alinéa 3, les mots « l’article 2, alinéa 1er » par les mots « l’article 1762quater », afin d’adapter le renvoi à l’abrogation de l’article 2 de la loi du 20 février 1991 et l’adoption de l’article 1762quater.

Le 3° de la disposition commentée insère, dans le paragraphe 1er, un alinéa rédigé comme suit entre les alinéas 3 et 4 :

« Si cette révision a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et a été enregistré.». Le loyer ne pourra donc dorénavant être revu à la hausse que si le bail a été conclu par écrit et a été enregistré. Il s’agit d’une conséquence découlant de la violation de ses obligations par le bailleur. Le légis-lateur tend à inciter, de la sorte, les parties à procéder à l’enregistrement du bail.

Le 4° de la disposition commentée remplace les numéros des paragraphes 1bis et 2 qui deviennent res-pectivement les paragraphes 2 et 3, afin de répondre aux consignes applicables en matière de légistique.

Article 30

La disposition commentée modifie l’article 8, alinéa 2, de la même section. Elle y remplace les mots « l’article 2 » par les mots « l’article 1762quater », afin d’adap-ter le renvoi à l’abrogation de l’article 2 de la loi du 20 février 1991 et l’adoption de l’article 1762quater.

Article 31

L’article 31 insère un article 11bis nouveau dans la même section, pour ce qui concerne les baux d’habita-tion affectés à la résidence principale du preneur. Il est relatif au décès du locataire.

L’article 1742 du Code civil prévoit que la mort des parties ne met pas fin au contrat.

L’alinéa 1er de la disposition commentée prévoit que de décès du locataire, ses héritiers peuvent, dans les trois mois de ce décès, résilier le bail sans indemnité, moyen-nant un congé de deux mois.

Ce délai de deux mois vise à permettre au bailleur de disposer du temps nécessaire pour remettre son bien en location.

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Dans son alinéa 2, la disposition commentée prévoit qu’en cas de succession vacante, le bail peut être rési-lié par le bailleur, sans indemnité, moyennant un congé d’un mois notifié au curateur désigné pour administrer la succession. Le bailleur peut ainsi mettre fin anticipative-ment au bail dans des conditions plus souples que celles prévues à l’article 3 de la section et sans indemnité.

Cette possibilité de résiliation anticipée n’est laissée au bailleur que dans le cas d’une succession vacante, en vue de protéger les héritiers du défunt et notamment ceux qui auraient cohabité avec lui sans être signataires du bail.

Cette disposition respecte donc l’objectif initial de la législation sur le bail de résidence principal de péren-niser le séjour du preneur et de sa famille et laisse par ailleurs intacte la protection légale mise en place pour les conjoints et les cohabitants légaux.

Le délai d’un mois pour le congé notifié par le bailleur se justifie eu égard au délai de plusieurs mois nécessaire pour obtenir la désignation d’un curateur à succession vacante. Le délai d’un mois doit permettre au curateur de prendre contact avec le propriétaire pour régler la question des meubles qui constituent un privilège pour le bailleur (pour couvrir les loyers impayés, les répara-tions locatives, les frais et charges, …

Article 32

La disposition commentée ajoute un alinéa 2 à l’article 12 pour prévoir que l’article 11bis nouveau de la section est supplétif. Les autres dispositions restent impératives sauf si elles en disposent autrement en application de l’alinéa 1er qui n’est pas modifié.

L’article 11bis nouveau inséré par l’article 31 du présent décret prévoit des modalités particulières pour mettre fin au bail en cas de décès du locataire. La pré-sente disposition prévoit qu’il peut être dérogé à ces modalités dans le bail. Le Gouvernement ne souhaite pas exclure d’autres modalités qui seraient convenues par les parties.

L’ancien article 11bis est abrogé par l’article 33 du présent décret.

Article 33

La disposition commentée abroge quatre articles de la même section.

L’article 1bis est abrogé. Il prévoyait l’exigence d’un écrit pour le bail de résidence principale et les mentions obligatoires du bail. Ces exigences s’appliquent doréna-vant à tous les baux d’habitation, de sorte que l’article 1bis n’est plus utile.

L’article 2 est abrogé. Dans son paragraphe 1er, cette disposition fixait les exigences de sécurité, de salu-brité et d’habitabilité du bien loué. Ces exigences s’ap-pliquent dorénavant à tous les baux d’habitation. Dans son paragraphe 2, cette disposition précisait le caractère impératif des dispositions en vertu desquelles le bail-leur est tenu des réparations autres que locatives. Ces dispositions revêtent dorénavant un caractère impératif en ce qu’elles s’appliquent à tous les baux d’habitation.

L’article 2 n’est donc plus utile.

L’article 10 est abrogé.

L’article 11bis ancien est abrogé. Il prévoyait l’obliga-tion d’annexer au bail une explication des dispositions applicables en matière de normes de salubrité, sécurité et habitabilité; une explication sur la nature d’une règle impérative; les dispositions relatives au bail écrit, à son enregistrement et à la gratuité de l’enregistrement; la durée du bail; les possibilités de révision du loyer, l’indexation, les charges; les règles établies en matière de réparations locatives; les possibilités de mettre fin au bail et les dispositions y afférant; les dispositions liées au changement de propriétaire et les possibilités pour les parties de pouvoir être assistées en cas de litige.


Article 34

L’article 34 définit la colocation, le colocataire et le pacte de colocation.

La colocation régie par le présent chapitre est a pour objet un logement collectif. Le logement collectif est défini dans l’article 1er, 6°, du Code wallon du logement et de l’habitat durable du 29 octobre 1998 comme « le logement dont au moins une pièce d’habitation ou un local sanitaire est utilisé par plusieurs ménages ». Le ménage est défini dans l’article 1er, 28°, du même Code. La personne seule est un ménage au sens de cette dispo-sition. Pour qu’il y ait colocation au sens du présent cha-pitre, il faut donc qu’au moins une pièce d’habitation ou un local sanitaire soit utilisé par plusieurs colocataires.

La colocation régie par le présent chapitre implique qu’un seul contrat de bail soit conclu entre les coloca-taires et le bailleur. Si le bailleur conclut un contrat de bail distinct avec chaque locataire, le présent chapitre ne s’applique pas.

Enfin, la colocation régie par le présent chapitre implique tous les colocataires affectent le logement col-lectif à leur résidence principale. À défaut, le présent chapitre ne s’applique pas.

L’affectation du logement collectif à la résidence prin-cipale des colocataires implique également que les dis-positions du Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2 du Code civil, insérée par la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer s’appliquent à la colocation régie par le présent chapitre.

La définition du colocataire n’appelle pas de commen-taire.

Le bailleur n’est pas partie au pacte de colocation. Il ne lui est pas opposable. Il ne doit pas en avoir connais-sance et ne peut pas exiger sa communication.

Article 35

L’article 35 pose le principe de la solidarité entre colo-cataires. Les colocataires sont donc, par défaut, solidai-rement tenus à l’égard du bailleur de l’entretien, de la

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constitution de la garantie, du paiement du loyer et des charges, ainsi que des éventuels dégâts et réparations locatifs tant dans les parties privées que dans les parties communes.

L’article 41 du présent chapitre prévoit que l’article 35 commenté est supplétif. Les parties pourront, donc, déroger, en tout ou en partie, au principe de solidarité. D’interprétation restrictive, les dérogations éventuelles au principe de solidarité pourront porter sur le paiement du loyer et/ou sur le paiement des charges communes et/ou privées et/ou des dégâts aux parties privatives et/ou communes.

Article 36

Même si la colocation au sens du présent chapitre implique la conclusion d’un contrat unique, le para-graphe 1er de l’article 36 offre la possibilité au coloca-taire qui le souhaite de se libérer de ses obligations avant le terme du bail et fixe les conditions de cette libération tant à l’égard du bailleur que de ses colocataires.


Le colocataire qui souhaite se libérer de ses obliga-tions avant le terme du bail devra notifier un congé de trois mois au bailleur et à ses colocataires. La durée de ce congé a été fixée compte tenu de ce que le bail de colocation est un bail de résidence principale, et que dans ce régime la résiliation anticipée du bail par le locataire se fait moyennant la remise d’un congé de trois mois. Ces trois mois peuvent être mis à profit par le colocataire sortant, le bailleur ou les autres colocataires pour trouver un remplaçant. Le remplaçant devra agréer à la fois le bailleur et les autres colocataires. Ils ne pour-ront, toutefois, refuser l’entrée d’un nouveau colocataire dans le logement collectif que pour de « justes motifs ». L’existence ou non de « justes motifs » au refus d’agré-ment sera, en cas de désaccord entre parties, soumise à l’appréciation du juge.


Selon que les colocataires sont ou non solidairement tenus au payement du loyer, l’indemnité sera payée aux autres colocataires ou au bailleur. Elle sera payée aux autres colocataires en cas de solidarité quant au paye-ment du loyer. En effet, ces derniers restent solidaire-ment tenus du payement de l’intégralité du loyer malgré le fait que le colocataire sortant n’a pas été remplacé. L’indemnité sera payée au bailleur lorsque le bail ne prévoit pas de solidarité pour le payement du loyer. En effet, dans ce cas, c’est le bailleur qui subit les consé-quences financières du défaut de remplacement du colo-cataire sortant.

Le montant de l’indemnité sera de trois fois la part du colocataire dans le montant du loyer en cas de solida-rité. Pour connaître la part du colocataire sortant dans le payement du loyer, il faudra soit se référer au pacte de colocation, soit se référer à la part du loyer qu’il a effectivement supportée pendant qu’il était partie au bail de colocation.

Le montant de l’indemnité sera équivalente à trois mois de loyer lorsqu’il n’y a pas de solidarité pour le payement du loyer.

Le paragraphe 2 de l’article 36 rappelle que l’article 3, §5, du Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2 du Code civil, insérée par la loi du 20 février 1991 modi-fiant et complétant les dispositions du Code civil rela-tives aux baux à loyer, continue à s’appliquer.

Les colocataires peuvent toujours mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de trois mois donné conjointement, et le payement d’une indemnité, le cas échéant.

Article 37

L’article 37 tire les conséquences du fait que la sortie d’un colocataire et son remplacement dans la colocation ne met pas fin au bail.

L’alinéa 1er prévoit que le remplaçant du colocataire sortant succède à ses droits et obligations pour la durée du bail restante.



Article 38


Son alinéa 1er prévoit qu’un état des lieux des parties communes et des parties privatives qui concernent les colocataires entrant et sortant est dressé à chaque entrée et à chaque sortie du bail de colocation. Cet état des lieux est dressé entre colocataires uniquement lorsqu’il n’a pas été dérogé au principe de solidarité énoncé à l’article 35. Il est signé par le bailleur lors qu’il a été dérogé, même partiellement au principe de solidarité de l’article 35.

L’alinéa 3 prévoit que les frais générés par l’établis-sement de l’état des lieux sont à charge du colocataire sortant. S’il est remplacé dans la colocation, les frais sont partagés entre le colocataire sortant et son rempla-çant. L’article 1730 du Code civil prévoit que l’état des lieux est dressé à frais commun entre les parties. Dans la mesure où un état des lieux est imposé lors de chaque sortie de colocation et chaque entrée dans la colocation, les frais relatifs aux états des lieux pourraient rapide-ment représenter une charge importante pour le bailleur, et le cas échéant du ou des colocataires restants. L’alinéa commenté vise à éviter cet écueil en mettant à charge du colocataire sortant les frais relatifs à son état des lieux de sortie. S’il est remplacé dans la colocation, l’alinéa prévoit que les frais relatifs à l’état des lieux établi à l’occasion du changement de colocataires est partagé entre les colocataires entrant et sortant.

Article 39

L’article 39 introduit une nouvelle faculté de rési-liation du bail de résidence principale qu’est le bail de

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colocation, par le bailleur. Lorsque la moitié des colo-cataires signataires du bail initial ont donné leur congé en vue de se libérer de leurs obligations avant le terme du bail comme prévu par l’article 36, le bailleur peut mettre fin au bail. Il doit, dans ce cas, donner un préavis de six mois.


Article 40

L’article 40 est relatif au pacte de colocation. Il pré-voit que les colocataires signent un pacte de colocation. La conclusion de ce pacte n’est toutefois pas obligatoire puisque l’article 41 prévoit que la présente disposition a un caractère supplétif.

S’il est conclu, le pacte de colocation doit être conclu dans le respect des formes prévues par les alinéas 2 et 3.

L’alinéa 4 prévoit que ce pacte est divisé en 2 parties. Cette division en deux parties se justifie par le fait que la première partie pourra faire l’objet d’un enregistre-ment. L’enregistrement de la seconde partie du pacte de colocation qui vise les règles relatives aux relations quotidiennes entre les colocataires n’est pas opportune car elle relève essentiellement des règles du savoir vivre.

Les deux alinéas suivant prévoient ce que peut conte-nir le pacte de colocation, sans toutefois imposer de contenu précis à celui-ci.

La volonté du Gouvernement est que les colocataires disposent d’une marge de manœuvre importante pour régler leurs rapports contractuels et fixer les règles de leur vie en colocation.

Article 41

L’article 41 prévoit que toutes les dispositions du pré-sent chapitre sont impératives sauf les articles 35 relatif à la solidarité et 40 relatif au pacte de colocation.


Article 42

L’article 42 définit le bail étudiant, la colocation étu-diante et l’étudiant.

Le bail étudiant régi par la présente section est un bail d’habitation relatif à la location d’un bien par ou pour le compte d’un étudiant. Les dispositions de la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil s’appliquent au bail étudiant dans la mesure où les dis-positions du présent chapitre n’y dérogent pas.

Le bail étudiant n’est pas un bail de résidence princi-pale. Si les parties souhaitent conclure un bail de rési-dence principale, elles peuvent le faire mais ce bail ne peut pas prendre la forme d’un bail étudiant.

Les termes « par ou pour le compte d’un étudiant » permettent de qualifier de bail étudiant, celui qui est conclu, par exemple, par les parents d’un étudiant pour le compte de celui-ci.

Les termes « dans le cadre de la poursuite de ses études » permette de faire la distinction entre la loca-tion d’un bien par ou pour le compte d’un étudiant en vue de permettre à celui-ci de se rapprocher de son lieu d’étude et d’y étudier de tout autre logement que pour-rait louer un étudiant tel que, par exemple, un logement de vacances.


L’étudiant est la personne régulièrement inscrite et qui poursuit ses études dans un établissement d’enseigne-ment secondaire ou supérieur, pour autant qu’il apporte la preuve de son inscription régulière selon les modali-tés fixées par l’article 44. Un bail conclu avec une per-sonne qui ne démontre pas sa qualité d’étudiant dans les formes et délais fixés par l’article 44, n’est pas un bail étudiant au sens du présent chapitre.

Article 43

L’article 43 permet au Gouvernement de fixer un label de qualité pour le logement étudiant et d’en fixer les conditions. Ce label de qualité se distingue du permis de location tel que prévu par le Code wallon du logement et de l’habitat durable.

Article 44

L’article 44 prévoit les modalités et les délais de com-munication de la preuve de la qualité d’étudiant.

Le paragraphe 1er prévoit que le locataire commu-nique au bailleur une attestation d’inscription régulière dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur, lors de la signature du bail ou un mois avant sa prorogation. Ce paragraphe prévoit, toutefois, que le locataire peut à ce moment là ne communiquer qu’une copie de sa demande d’inscription ou une attestation sur l’honneur de l’introduction d’une telle demande. Cette disposition a pour but de permettre la signature de contrats de bail étudiants malgré le fait qu’une inscrip-tion n’est pas encore effective.

Le paragraphe 2 prévoit logiquement que, si le loca-taire n’a pas communiqué d’attestation d’inscription régulière lors de la signature du bail ou un mois avant sa prorogation, il doit impérativement la communiquer dans les deux mois de son entrée dans les lieux loués ou dans les deux mois qui suivent la prorogation du bail.


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L’alinéa 2 du paragraphe 2 tire les conséquence du défaut de communication de l’attestation d’inscription régulière dans le délai prévu à l’alinéa 1er : le bail n’est pas un bail étudiant au sens du présent chapitre. Les dis-positions particulières en matière de durée du bail (article 45), de résiliation par le locataire (article 46, §1er), et de sous-location (article 47) ne s’appliquent alors pas. Seules les dispositions générales applicables au bail d’habitation figurant dans la Section 2 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil, s’appliquent.

L’article 48 prévoit que l’article 42 est impératif.

Article 45

L’article 45 fixe la durée du bail et les conditions de résiliation du bail par chacune des parties à l’expiration du terme convenu ou réputé.

L’article 45, alinéa 1er, prévoit que le bail étudiant est réputé conclu pour un an, sauf si les parties ont convenu d’une durée inférieure. Le bail étudiant peut, donc, être conclu pour une durée maximale d’un an. Cela n’exclut pas qu’il puisse être reconduit. Les alinéas 3 et 4 sont relatifs à cette reconduction.

L’alinéa 2 prévoit que le bail étudiant ne prend pas automatiquement fin à l’expiration du terme convenu ou réputé, mais moyennant un congé notifié par une ou l’autre des parties au moins deux mois avant l’échéance.

Le terme convenu vise l’hypothèse d’un contrat de bail étudiant conclu pour une durée inférieure à un an en exécution de l’alinéa 1er. Le terme réputé vise l’hypo-thèse d’un contrat d’étudiant dont les parties n’ont pas expressément convenu qu’il aurait une durée inférieure à un an, ou dont les parties ont convenu qu’il aurait une durée supérieure à un an. En effet, en exécution de l’alinéa 1er du présent article, le bail étudiant est réputé conclu pour un an dans ces deux hypothèses.

L’alinéa 3 prévoit qu’à défaut de congé notifié dans le délai visé à l’alinéa 2, le bail est prorogé pour une durée d’un an aux mêmes conditions. La volonté du Gouver-nement est que le bail étudiant ne puisse pas être supé-rieur à un an.

L’alinéa 4 s’inscrit dans la même logique. Il prévoit que si le bail étudiant a été conclu pour une durée infé-rieure à un an et que l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé avoir été conclu pour une période d’un an à compter de la date à laquelle le bail initial de moins d’un an est entré en vigueur.

L’article 48 fait de l’article 45 une disposition impé-rative.

Article 46

L’article 46, paragraphe 1er, prévoit des conditions particulières de résiliation du bail par le locataire étu-diant avant l’expiration du terme convenu ou réputé.

L’alinéa 1er prévoit que l’étudiant peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de deux mois et le versement d’une indemnité de deux mois de loyer.

L’alinéa 2 prévoit que l’indemnité de deux mois n’est pas due lorsque le locataire communique au bailleur les documents justifiant son refus d’inscription ou un aban-don d’études. La volonté du Gouvernement est qu’un étudiant qui se trouve dans l’une des deux situations puisse se libérer plus facilement de ses obligations vis-à-vis du bailleur. La suppression de l’indemnité dans les deux hypothèses visées donne cette souplesse. L’aban-don d’études vise les situations où l’étudiant met réel-lement fin à ses études et dispose donc d’une attestation d’abandon.

Article 47

L’article 47 est relatif à la sous-location dans le cadre d’un bail étudiant. Il fixe les règles particulières qui s’appliquent.

Le paragraphe 1er, prévoit que l’accord du bailleur sur la sous-location est présumé si, dans le mois suivant la notification faite au bailleur du projet de l’étudiant de sous-louer le bien pendant un séjour à l’étranger pour poursuivre une partie de ses études, le bailleur n’a pas manifesté son refus.



Son alinéa 3 prévoit des règles particulières en cas de résiliation anticipée du bail étudiant principal par le bail-leur et le locataire étudiant principal.

Dans le cas où le bailleur met fin au bail étudiant, le locataire est tenu de notifier une copie du congé au sous-locataire au plus tard le septième jour suivant la réception du congé en lui signifiant que la sous-location prendra fin à la même date que le bail principal. Il s’agit, en effet, de veiller à ce que le sous-locataire étudiant qui a été parfaitement informé du contenu du paragraphe 2 par le locataire étudiant auquel il sous-loue le bien, soit informé dans les plus brefs délais que son sous-bail va prendre fin avant l’échéance convenue. On rappellera ici que le bailleur ne peut mettre fin au bail étudiant qu’à l’échéance du terme convenu ou réputé, comme men-tionné à l’article 45.

Dans le cas où le locataire étudiant met fin anticipati-vement ou non au bail principal, il doit donner son congé simultanément au bailleur et à son sous-locataire.

Le paragraphe 3 prévoit la possibilité pour le sous-locataire étudiant de reprendre le bail étudiant principal dans lorsque le locataire étudiant principal met anticipa-tivement fin au bail étudiant principal.

L’alinéa 1er prévoit qu’il dispose de quinze jours pour notifier sa volonté de reprendre le bail principal étudiant au bailleur. Celui-ci dispose à son tour d’un délai de quinze jours pour notifier son opposition à cette reprise de bail. À défaut d’opposition dans ce délai, l’alinéa 3 prévoit que le sous-locataire reprend le bail étudiant

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principal aux mêmes conditions. Cela signifie qu’un nouveau bail n’est pas conclu et que le sous-locataire se substitue au locataire principal dans ses droits et obli-gations vis-à-vis du bailleur, découlant du bail principal pour la durée du bail restante.

Le paragraphe 4 prévoit que le locataire étudiant est seul responsable du respect des obligations qui lui sont imposées par le présent article s’il sous-loue le bien fai-sant l’objet du bail étudiant auquel il est partie.

Article 48

L’article 48 prévoit que toutes les dispositions du pré-sent chapitre sont impératives.


Article 49

Cet article vise à permettre la création de commissions paritaires locatives composées notamment de représen-tants d’organisation représentative des propriétaires et de locataires. Ces commissions auront un rôle d’infor-mation des citoyens mais également un rôle de concilia-tion sur demande expresse des parties.

Chapitre 7 : Modifications au code des droits d’enregistrement

Articles 50 – 51

Ces deux articles consacrent l’obligation d’enregistre-ment de la première partie du pacte de colocation et sa gratuité.


Article 52


L’article 3 du présent projet, qui étend le champ d’ap-plication de la section 1, du Chapitre II, du Titre VIII, du Livre III à tous les baux d’habitation, en ce compris ceux portant sur un meuble ou une partie de celui-ci, ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret.

Les dispositions de cette section applicables aux baux d’habitation relatifs à des biens immeubles ou partie de ceux-ci étaient déjà d’application avant l’adoption de l’article 3. En effet, la section s’appliquait déjà aux baux des biens immeubles qui sont aujourd’hui des baux d’habitation.

L’article 1714 du Code civil tel que modifié, qui impose notamment que le bail se constate par un écrit, ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renouvelés à dater

de l’entrée en vigueur du présent décret. Les contrats verbaux en cours ne devront pas être constatés par écrit.

Le nouvel article 1733, §2, du Code civil ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret. Les parties aux contrats de baux en cours ne sont pas tenues de contracter une assurance couvrant la responsabilité du locataire en cas d’incendie, même si la couverture du risque reste bien entendu vivement recommandée.

Le nouvel article 3, §5, alinéa 4, de la Section 2 du Chapitre II, du Titre VIII, du Livre III, relatif aux baux d’habitation que le preneur affecte à sa résidence prin-cipale ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renou-velés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret. Il prévoit la possibilité, pour le locataire d’un bail de courte durée affecté à sa résidence principale, de mettre anticipativement fin à son bail, moyennant un congé de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Dès lors que les contrats de courte durée en cours ne peuvent être résiliés anticipativement, il y a lieu, afin de respecter les prévisions et volontés des parties, de ne rendre applicable cette faculté de résiliation anticipée par le preneur qu’aux contrats conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret.


Les disposition de la section 1, du Chapitre II, du Titre VIII, du Livre III qui sont rendues impératives ne le sont que pour les contrats conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret, afin d’éviter que des contrats en cours ne doivent être modifiés ou ne puissent être exécutés selon la volonté initiale des par-ties. Des exceptions à cette règle sont prévues en ce qui concerne les dispositions qui étaient déjà impératives et le nouvel article 1762ter, qui garantit la liberté contrac-tuelle et interdit la discrimination, déjà auparavant inter-dite par des dispositifs indépendants du Code civil.


Article 53

Cette disposition habilite le Gouvernement à codifier les dispositions du Code wallon du logement et de l’ha-bitat durable du 29 octobre 1998, les dispositions des sections 1 et 2 du Chapitre II, du Titre VIII, du Livre III Code civil, en ce qu’elles s’appliquent aux baux d’ha-bitation ainsi que les chapitres 2, 4, 5 et 6 du présent décret, en tenant compte des modifications expresses ou implicites que ces dispositions auraient subies au moment où la codification sera établie.


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Article 54

Cette disposition prévoit que le Gouvernement fixe la date d’entrée en vigueur des dispositions du présent décret. Il peut fixer des dates d’entrée en vigueur diffé-rentes en fonction des dispositions ou chapitres visés.

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Chapitre 1er : Champ d’application

Article 1er

Le présent décret règle une matière visée à l’article 6, §1er, IV, 2°, de la loi spéciale de réformes institution-nelles du 8 août 1980.

Chapitre 2: Définitions

Art. 2

Au sens du présent décret, on entend par bail d’habi-tation, le bail relatif à un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci destiné à servir de logement à une ou plusieurs personnes et qui permet l’exercice des activi-tés de la vie privée.


Section 1er : Dispositions modifiant et complétant le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 1

Sous-section 1er : Dispositions modifiant le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 1

Art. 3

L’intitulé de la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil, est complété par les mots « et aux baux d’habitation » sont ajoutés in fine.

Art. 4

L’article 1714 du Code civil est remplacé par ce qui suit :

« Art. 1714. §1er. Tout bail se constate par un écrit.



a) pour les personnes physiques, leurs nom et deux premiers prénoms, leurs domicile, date et lieu de nais-sance;

b) pour les personnes morales, leur dénomination sociale et leur numéro d’entreprise visé à l’article 5 de la loi du 16 janvier 2003 portant création d’une Banque-Carrefour des Entreprises, modernisation du registre de commerce, création de guichets-entreprises agréés et portant diverses dispositions; à défaut de s’être vu attribuer le numéro d’identification précité, ceci est rem-placé par le siège social.

Lorsqu’une partie à un tel acte ne s’est pas encore vu attribuer de numéro d’entreprise, elle le certifie dans l’acte ou dans une déclaration complétive signée au pied de l’acte.


2° la date de prise en cours;

3° la durée du bail;

4° le type de bail;

5° la désignation de tous les locaux et parties d’im-meuble couvrant l’objet locatif;

6° le montant du loyer;

7° le montant forfaitaire ou provisionnel des charges privatives et communes pour lesquels le locataire ne contracte pas lui-même avec le fournisseur;

8° la référence aux différentes réglementations appli-cables.

Le Service public de Wallonie tient à disposition du public un modèle type de contrat de bail.

La compétence du juge est limitée par l’existence pré-alable d’un contrat oral entre les parties ».

Art. 5

Dans l’article 1716 du même Code, dont le texte actuel formera le paragraphe 2, les modifications sui-vantes sont apportées :

1° il est inséré un paragraphe 1er, rédigé comme suit :« §1er. Sans préjudice de l’article 34, §4, et 36 du

décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments et des sanctions qui sont atta-chées à la violation de ces dispositions, toute communi-cation publique ou officielle de mise en location contient à tout le moins :

1° le montant du loyer hors charges;

2° le montant des charges communes éventuelles;

3° le caractère forfaitaire ou provisionnel des charges privatives et communes éventuelles ».

2° dans le paragraphe 1er, devenu le paragraphe 2,:a) l’alinéa 1 est abrogé;

b) dans l’alinéa 2, les mots « de la présente obligation pourra justifier» sont remplacés par les mots « des obli-gations visées au paragraphe 1er peut entraîner»;

c) dans l’alinéa 3, les mots «, à l’exception du §5 » sont abrogés.



ANNEXE 7

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Art. 6


1° l’alinéa 1 est remplacé par ce qui suit :« La sous-location est interdite sauf accord écrit et

préalable du bailleur. »;

2° dans l’alinéa 3, , les mots « une commune, un centre public d’aide sociale, une association sans but lucratif ou un établissement d’utilité publique soumis à la loi du 27 juin 1921 accordant la personnalité civile aux associations sans but lucratif et aux établissements d’utilité publique, ou une Société à finalité sociale » sont remplacés par les mots « un pouvoir public, une personne morale de droit public, une personne morale de droit privé exerçant des missions d’intérêt ou d’utilité générale ou publique »;

3° les alinéas 4, 5 et 6 sont abrogés.

Art. 7


1° dans la première phrase, les mots « obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière » sont remplacés par le mot « tenu »;

2° le 1° est complété par les mots « en bon état de répa-rations de toute espèce »;

3° le 2° est complété par les mots « et d’y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives »;

4° dans le 3°, les mots « pendant la durée du bail » sont abrogés;

5° l’énumération est complétée par un 4°, rédigé comme suit :

« 4° de ne pas changer la forme de la chose louée ».

Art. 8

Dans article 1721, alinéa 1, du même Code, les mots « de la conclusion » sont insérés entre les mots « pas connus lors » et « du bail ».

Art. 9

Dans l’article 1724, alinéa 1, du même Code, les mots « ou si des travaux économiseurs d’énergie dont la liste est établie par le Gouvernement sont réalisés aux conditions fixées par celui-ci » sont insérés entre les mots « jusqu’à sa fin » et les mots « , le preneur doit les souffrir ».

Art. 10

Dans l’article 1728bis, §1er, du même Code, les modi-fications suivantes sont apportées :

1° les mots « l’indice des prix à la consommation » sont à chaque fois remplacés par les mots « l’indice santé »;

2° l’alinéa 6 est abrogé.

Art. 11


1° dans l’alinéa 1er, les mots « impérativement » et « écrit au sens de l’article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 » sont abrogés;

2° deux alinéas rédigés comme suit sont insérés entre les alinéas 1 et 2:

« L’état des lieux indique l’existence et la localisation des équipements en matière de sécurité visés à l’article 4bis du Code wallon du logement et de l’habitat durable.

Le Service public de Wallonie tient à disposition du public un modèle type d’état des lieux »;

3° dans l’alinéa 2, devenu alinéa 4, les mots « ou de quinze jour selon le cas, » sont abrogés.

4° un paragraphe rédigé comme suit est inséré entre les paragraphes 1 et 2 :

« §2. L’état des lieux d’entrée comporte au minimum les mentions suivantes :

- la date du constat;

- l’identité et la qualité du ou des auteurs des consta-tations;

- les références du bail : coordonnées des parties, adresse du bien, date de début du bail et éventuelles clauses particulières;

- une note générale reprenant un aperçu rapide de l’état du bien, de la qualité des matériaux et de leur mise en oeuvre ainsi que l’état général d’entretien et de pro-preté des locaux;

- la description de chaque local en situant et en qua-lifiant les surfaces ou objets examinés du point de vue de la qualité des matériaux et de leur mise en oeuvre des finitions, complétée de l’état apparent, des éventuels dégâts et état de propreté. L’examen des équipements présents quant à leur état et leur fonctionnement appa-rent;

- le relevé des documents d’entretien des équipements et de leur date d’exécution;

- le relevé des compteurs accessibles d’énergies et d’eau, de la jauge de la citerne à mazout;

138

- la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au locataire;

- la signature du ou des experts chargés des constata-tions ou des parties elles-mêmes.

L’état des lieux de sortie comporte au minimum les mentions suivantes :

- l’identité et la qualité du ou des auteurs des consta-tations;

- la date des constatations;

- la désignation du bien objet de l’expertise;

- les références à la date du bail, à la date du procès-verbal d’état des lieux locatif à l’entrée, à la durée d’oc-cupation des lieux et à tout accord intervenu entre les parties;

- la référence à l’éventuel établissement des constata-tions matérielles des manquements et dégâts imputables au locataire avec les détails chiffrés;

- le montant de l’indemnité compensatoire;

- le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes;

- la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis;

- les éventuelles observations relatives à des éléments ou documents restant à remettre;

- le lieu et la date de signature;

- les signatures précédées de la mention « lu et approuvé » des parties présentes ou de leur mandataire;

- la ou les signatures du ou des éventuels experts inter-venants. »

5° au paragraphe 2 devenu le paragraphe 3 les mots « d’entrée » sont insérés entre les mots « états des lieux » et « a été établi ».

Art. 12

Dans l’article 1732 du même Code, le mot « il » est remplacé par les mots « le locataire ».

Art. 13

Dans l’article 1733 du même Code, dont le texte actuel devient le paragraphe 1er, les modifications sui-vantes sont apportées :

1° dans le paragraphe 1er, le mot « il » est remplacé par les mots « le locataire »;

2° il est inséré un paragraphe 2, rédigé comme suit :Si le bailleur contracte cette assurance, il peut en réper-

cuter le coût au locataire. La franchise peut être laissée à charge du locataire si sa responsabilité est engagée. ».

Art. 14

Dans l’article 1742 du même Code, le mot « résolu » est remplacé par le mot « résilié ».

Art. 15


Le Service public de Wallonie tient à disposition du public une liste non exhaustive de ces réparations loca-tives ».

Art. 16

L’article 1755 du même Code est remplacé par un article rédigé comme suit :

« Art. 1755. Les réparations réputées locatives occa-sionnées uniquement pas la vétusté ou force majeure sont à charge du bailleur ».

Art. 17

Dans l’article 1758 du même Code, le mot « apparte-ment » sont remplacés par le mot « bien d’habitation ».

Art. 18

Dans l’article 1760 du même Code, le mot « résilia-tion » est remplacé par le mot « résolution ».

Art. 19

Les articles 1714bis, 1720, 1723, 1756 du même Code sont abrogés.

Sous-section 2 : Dispositions complétant le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 1

Art. 20

Dans la Section 1 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du même Code, il est inséré un article 1762bisrédigé comme suit :

« Art. 1762bis. Le bailleur choisit librement et sans discrimination le locataire.

Le Gouvernement établit une liste non-exhaustive de documents dont le bailleur ou son mandataire ne peuvent pas exiger la communication de la part d’un candidat locataire.

Le Gouvernement est habilité à définir les modalités de contrôle du respect du présent article ».

Art. 21

Dans la même section, il est inséré un article 1762quater rédigé comme suit :

« Art. 1762quater. §1er. L’habitation louée répond aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’ha-bitabilité arrêtées par le Gouvernement en exécution du Code wallon du logement et de l’habitat durable.

§2. Si l’habitation louée ne répond pas aux exigences élémentaires visées au paragraphe 1er, et si le bailleur, préa-lablement mis en demeure, n’exécute pas les travaux néces-

139

saires pour mettre le bien loué en conformité, le locataire peut soit exiger l’exécution de ces travaux, soit demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts.

En attendant l’exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer ».

Art. 22

Dans la même section, il est inséré un article 1762quin-quies rédigé comme suit :

« Art. 1762quinquies. La cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future sauf convention contraire incluse dans l’accord sur la cession du bail.

La cession de bail est en tout état de cause interdite si le bien cédé doit servir à la résidence principale du cessionnaire.

Le locataire répond seul vis-à-vis du bailleur et du cessionnaire des conséquences qui résultent de l’inob-servation des dispositions du présent article ».

Art. 23

Dans la même section, il est inséré un article 1762sexies rédigé comme suit :

« Art. 1762sexies. Les articles 1714, 1718, 1719, 1721, 1724 alinéas 1 et 3, 1728, 1728bis 1728ter, 1728quater, 1730 §1er et §2, 1733, 1749, 1751, 1753, 1754, 1755, 1762bis de la présente section sont impératives

Le premier alinéa de l’article 1762ter 1762quater sont d’ordre public. ».

Art. 24

Dans la même section, il est inséré un article 1762sep-ties rédigé comme suit :

« Art. 1762septies. L’article 1747 n’est pas applicable aux baux d’habitation ».

Section 2 : Dispositions modifiant et complétant le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2 du Code

civil, insérée par la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux

baux à loyer

Sous-section 1er : Dispositions modifiant le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2 du Code civil, insérée par la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant

les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer

Art. 25

Dans l’article 1er du Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2, du Code civil, inséré par la loi du 20 février 1991 les modifications suivantes sont apportées :

1° dans le paragraphe 1er, alinéa 1, les mots « baux portant sur le logement » sont remplacés par les mots « baux d’habitation définis à l’article 2 du décret du … »;

2° la phrase « Un logement est un bien meuble ou immeuble ou une partie de celui-ci qui est destiné à la résidence principale du locataire » est abrogée;

3° dans l’alinéa 4, les mots « le logement visé à l’alinéa 1er » sont remplacés par les mots « le bien d’habita-tion affecté à la résidence principale en exécution des alinéas 1 et 3 »;

4° dans le paragraphe 1bis devenu le paragraphe 2, le « §2bis » est remplacé par « « §3 » et les mots « l’ar-ticle 1717, alinéa 2, seconde phrase » sont remplacés par les mots « l’article 1717, alinéa 3 »;

5° il est inséré un paragraphe 3, rédigé comme suit :« §3. La présente section s’applique au bail de coloca-

tion visé au Chapitre 4 du décret (…).

Les articles 5, 5ter, 7§2, 9 de la présente section s’ap-pliquent au bail étudiant visé au Chapitre 5 du décret (…) »

6° dans le paragraphe 2, devenu le paragraphe 4, les mots « le logement » sont remplacés par les mots « le bien d’habitation »;

7° le paragraphe 3 devient le paragraphe 5.

Art. 26

Dans l’article 3 de la même section, les modifications suivantes sont apportées :

1° dans le paragraphe 1er, alinéa 2, les mots «par l’une ou l’autre des parties au moins six mois à l’avant l’échéance » sont remplacés par les mots « par le bailleur au moins six mois avant l’échéance, et par le locataire au moins trois mois avant l’échéance »;

2° dans le paragraphe 2, alinéa 1, première phrase, le mot « toutefois » est abrogé;

3° dans le paragraphe 2, alinéa 3, les mots « Les lieux doivent être occupés » sont remplacés par les mots « L’occupation des lieux doit commencer »;

4° dans le paragraphe 3, alinéa 1, les tirets sont respecti-vement remplacés par des 1°, 2° et 3°;

5° dans le paragraphe 3, alinéa 1, deuxième tiret devenu 2°, le mot « logement » est remplacé par les mots « bien d’habitation »;

6° dans le paragraphe 3, alinéa 3, les mots « doit commu-niquer » sont remplacés par le mot « communique »;

7° dans le paragraphe 4, un alinéa rédigé comme suit est inséré entre les alinéas 2 et 3 :

« Si le bail a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans, l’indemnité due par le bailleur qui met fin au bail à l’expiration de la neuvième année d’occupation ou d’une période de trois ans subséquente, est équivalente à trois mois de loyer »;

8° dans le paragraphe 5, alinéa 2, dont la phrase com-mençant par les mots « Cette indemnité » et finissant par les mots « de la troisième année » devient l’alinéa 3 et les mots « Cette indemnité » sont remplacés par les mots « Si le bail a été conclu pour une durée égale ou supérieure à neuf ans, l’indemnité »;

9° dans le paragraphe 5, il est inséré un nouvel alinéa rédigé après l’alinéa 2, devenu alinéa 3:

140

« Si le bail a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans, l’indemnité est égale à un mois de loyer. »;

10° dans le paragraphe 5, alinéa 3, devenu aliéna 5, le mot « tant » est abrogé, le mot « que » est remplacé par les mots « est d’un mois et» et les mots « ne sont pas d’application » sont remplacés par les mots « n’est pas due »;

11° dans le paragraphe 5, alinéa 4, devenu alinéa 6, les mots « l’alinéa précédent » sont remplacés par les mots « l’alinéa 2 »;

12° dans le paragraphe5 , alinéa 4, devenu alinéa 6, les mots « il n’est pas redevable » sont remplacés par le « le locataire n’est pas redevable ».

13° dans le paragraphe 6, alinéa 1, le sigle « § » est rem-placé par le mot « paragraphe » et les mots «, par écrit, » sont abrogés;

14° dans le paragraphe 6, alinéa 2, les « §§2 à 5 » sont remplacés par les mots « les paragraphes 2 à 4 »;

15° dans le paragraphe 6, alinéa 3, les mots « qu’une seule » sont remplacés par les mots « que deux »;

16° le paragraphe 6, alinéa 3 est complété par la phrase « L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle prorogeant le bail »;

17° dans le paragraphe 6, alinéa 5, première phrase, les mots « et est dès lors régi par les §§1er à 5 » sont abrogés;

18° dans le paragraphe 6, alinéa 5, deuxième phrase, les mots « de courte durée » sont abrogés;

19° dans le paragraphe 7, alinéa 1er, le sigle « § » est remplacé par le mot « paragraphe »;

20° dans le paragraphe 7 l’alinéa 4 est abrogé;21° dans le paragraphe 8, le sigle « § » est remplacé par

le mot « paragraphe » et les sigles « §§ » sont rem-placés par les mots « paragraphes ».

Art. 27


1° le paragraphe 1er est abrogé;2° dans l’alinéa 1er du paragraphe 2, devenu paragraphe

1er, le mot « logement » est remplacé par le mot « bien d’habitation »;

3° dans l’alinéa 7 du paragraphe 2, devenu paragraphe 1er, les mots « les deux alinéas précédents » sont rem-placés par les mots « les alinéas 5 et 6 »;

4° il est inséré un paragraphe 2, rédigé comme suit à la suite du paragraphe 2 devenu paragraphe 1er :


Le bailleur dispose d’un délai d’un mois prenant cours le lendemain de la notification visée à l’alinéa 1er pour

notifier au sous-locataire son opposition à la reprise du bail.

À défaut d’opposition du bailleur dans le délai visé à l’alinéa 2, le sous-locataire reprend le bail principal aux mêmes conditions »;

5° dans le paragraphe 2bis, devenu paragraphe 3, les mots « l’article 1717, alinéa 2, seconde phrase » sont remplacés par les mots « l’article 1717, alinéa 3 » et les mots « Les alinéas 3 à 7 du §2 » sont remplacés par les mots « Les alinéas 3 à 7 du paragraphe 1er »;

6° dans le paragraphe 3, devenu paragraphe 4, les mots « ou du cessionnaire » sont abrogés.

Art. 28


1° dans l’alinéa 1er, les mots « et à condition que le bail ait été conclu par écrit » sont abrogés;

2° il est inséré un alinéa rédigé comme suit entre les ali-néas 2 et 3 :


Art. 29


1° dans le paragraphe 1er, alinéa 1, le mot « triennat » est remplacé par les mots « période de trois ans d’occu-pation »;

2° dans le paragraphe 1er, alinéa 3, les mots « l’article 2, alinéa 1er » sont remplacés par les mots « l’article 1762quater »;

3° dans le paragraphe 1er, il est inséré un alinéa rédigé comme suit entre les alinéas 3 et 4 :

« Si cette révision a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et a été enregistré. »4° les paragraphes 1bis et 2 deviennent respectivement les paragraphes 2 et 3.

Art. 30

Dans l’article 8, alinéa 2, de la même section, les mots « l’article 2 » sont remplacés par les mots « l’article 1762quater ».

Art. 31

Dans la même section, l’article 11bis est remplacé par un article 11bis rédigé comme suit :

« Art. 11bis. Sans préjudice de l’article 3, le bail peut être résilié, sans indemnité, par les héritiers du locataire, dans les trois mois de son décès, moyennant un congé de deux mois.

141

En cas de succession vacante, le bail est résilié, sans indemnité, moyennant un congé d’un mois notifié par le bailleur à l’administrateur provisoire à succession vacante ou au curateur désigné pour administrer la suc-cession ».

Art. 32

L’article 12 de la même section est complété par un alinéa 2 rédigé comme suit :

« Par dérogation à l’alinéa 1er, l’article 11bis est sup-plétif ».

Art. 33

Les articles 1bis, 2, 10, 11bis de la même loi sont abrogés.


Art. 34

Au sens du présent chapitre on entend par :

1° bail de colocation : la location d’un même bien par plusieurs locataires formant un ou plusieurs ménages, constituant leur résidence principale, formalisée par la conclusion d’un contrat unique entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consen-tie exclusivement à des époux ou à des cohabitants légaux;

2° colocataire : le locataire partie au bail de colocation; 3° pacte de colocation : la convention conclue entre

les colocataires qui fixe leurs droits et devoirs réci-proques.

Art. 35


Art. 36

§1er. Le colocataire qui souhaite se libérer de ses obli-gations avant le terme du bail, notifie au bailleur et à ses colocataires un congé de trois mois.


À défaut d’agrément, le colocataire visé à l’alinéa 1er est libéré de ses obligations à l’issue de cette période de trois mois moyennant le paiement d’une indemnité.

Si les colocataires sont solidairement tenus au paie-ment du loyer, l’indemnité visée à l’alinéa 3 est équiva-lente à trois fois la part du colocataire dans le loyer. Elle est payée à ses colocataires.

Si un loyer distinct est dû par chaque colocataire, l’in-demnité visée à l’alinéa 3 est équivalente à trois mois de loyer. Elle est payée au bailleur.

§2. Le paragraphe 1er s’applique sans préjudice de l’article 3 de la Section 2 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil.

Art. 37




Art. 38

À chaque départ et à chaque arrivée d’un colocataire, les colocataires dressent un état des lieux des parties pri-vatives qui concernent le colocataire entrant ou sortant et des parties communes.

En cas de dérogation, même partielle, au principe de solidarité visé à l’article 35, cet état des lieux doit être signé par le bailleur.

En cas de départ anticipé d’un colocataire, l’état des lieux est établi à ses frais ou à frais partagés avec son remplaçant s’il est remplacé dans la colocation.

Art. 39

Si la moitié des colocataires signataires du bail initial ont donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au bail en donnant congé six mois à l’avance.

Art. 40




Le pacte est composé de deux parties.

La première partie peut notamment fixer :


2° la répartition des charges entre colocataires;3° un inventaire des biens meubles précisant leur pro-

priétaire;4° les modalités de conclusion des contrats d’approvi-

sionnement relatifs aux charges;5° les modalités de conclusion des contrats d’assurance

relatifs au bien loué;6° les règles applicables en cas de départ anticipé d’un

colocataire et de son remplacement;

142



La seconde partie fixe les règles de vie interne au logement.

Art. 41

Les dispositions du présent chapitre sont impératives sauf les articles 35 et 40 qui sont supplétifs.


Art. 42

Au sens du présent chapitre, on entend par :

1° « bail étudiant » : le bail d’habitation relatif à la loca-tion d’un bien, par ou pour le compte d’un ou de plu-sieurs étudiants, dans le cadre de l’accomplissement de ses études et aux conditions du présent chapitre;

2° « étudiant » : la personne qui est régulièrement ins-crite et poursuit ses études dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur, pour autant qu’il apporte la preuve de son inscription régulière dans les formes et délais fixées par l’article 44;

3° « études dans un établissement secondaires » : les études dispensées au sein d’établissements d’ensei-gnement secondaire, organisées ou subventionnées sous la forme d’un enseignement ordinaire ou spécia-lisé au sens du décret du 24 juillet 1997 définissant les missions prioritaires de l’enseignement fondamental et de l’enseignement secondaire et organisant les structures propres à les atteindre;

4° « études dans un établissement d’enseignement supé-rieur » : les études de premier, deuxième ou troi-sième cycle dispensées au sein des d’enseignement supérieur visés dans les articles 10 à 13 du décret du 7 novembre 2013 définissant le paysage de l’ensei-gnement supérieur et l’organisation académique des études, à l’exclusion des formations doctorales.

Art. 43

Le gouvernement peut créer et fixer les conditions et les modalités d’octroi d’un label « logement étudiant de qualité ».

Art. 44

§1er. Lors de la signature du bail ou un mois avant la prorogation du bail prévue à l’article 45, le locataire communique au bailleur une attestation d’inscription régulière dans un établissement d’enseignement secon-daire ou supérieur ou, à défaut, une copie de sa demande d’inscription ou une attestation sur l’honneur de l’intro-duction d’une telle demande.

À défaut pour l’étudiant de produire un des documents visés à l’alinéa 1er, le bail est régi par les dispositions de la Section 2 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil.

§2. Au plus tard dans les deux mois de son entrée dans les lieux loués ou dans les deux mois qui suivent la pro-rogation du bail prévue à l’article 45, l’étudiant apporte la preuve de sa qualité en produisant une attestation d’inscription régulière dans un établissement d’ensei-gnement secondaire ou supérieur pour la durée du bail ou une partie significative de celle-ci.

À défaut pour l’étudiant de produire la preuve visée à l’alinéa 1er, le bail est régi par les dispositions de la Section 2 du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Code civil.

Art. 45


Il prend fin à l’expiration du terme convenu ou réputé, moyennant un congé notifié par une ou l’autre des par-ties au moins deux mois avant l’échéance.

À défaut d’un congé notifié dans le délai visé à l’ali-néa 2, le bail est prolongé chaque fois d’une durée d’un an aux mêmes conditions.

Si le bail a été conclu pour une durée inférieure à un an, nonobstant toute clause ou convention contraires, à défaut d’un congé notifié dans le délai visé à l’alinéa 2, si l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, , le bail est réputé avoir été conclu pour une période d’un an à compter de la date à laquelle le bail initial de moins d’un an est entré en vigueur. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchan-gés par rapport à ceux convenus dans le bail initial.

Art. 46

§1. Le locataire peut, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un préavis de deux mois en versant une indemnité de deux mois de loyer au bailleur.

L’indemnité n’est pas due si, dans le mois suivant la notification de son congé, le locataire communique au bailleur les documents justifiant soit un refus d’inscrip-tion dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur soit un abandon d’études.


Art. 47

§1. L’accord du bailleur sur la sous-location est pré-sumé si, dans le mois suivant la notification faite au bail-leur du projet de l’étudiant de sous-louer le bien pendant un séjour à l’étranger pour poursuivre une partie de ses études, le bailleur n’a pas manifesté son refus.

143

Le bien loué par ou pour le compte d’un étudiant ne peut être sous-loué que par ou pour le compte d’un étudiant.

Les droits et obligations du locataire et du sous-loca-taire sont, dans leurs rapports respectifs, déterminés par le présent chapitre, sous réserve des dispositions du paragraphe 2.

§2. La durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail principal restant à courir.

Le locataire doit préalablement informer le sous-loca-taire de sa qualité et de l’étendue de ses droits.

Lorsque le bailleur met fin au bail principal, le loca-taire est tenu de notifier une copie du congé au sous-loca-taire au plus tard le septième jour suivant la réception du congé en lui signifiant que la sous-location prendra fin à la même date que le bail principal.

Lorsque le locataire met fin anticipativement au bail principal, il est tenu de donner simultanément son congé au bailleur et au sous-locataire.

§3. Dans le cas visé au paragraphe 2 , alinéa 4, le sous-locataire dispose d’un délai de quinze jours prenant cours le lendemain de la notification du congé donné par le locataire, pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail principal.

Le bailleur dispose d’un délai de quinze jours prenant cours le lendemain de la notification visée à l’alinéa 1er pour notifier au sous-locataire son opposition à la reprise du bail.

À défaut d’opposition du bailleur dans le délai visé à l’alinéa 2, le sous-locataire reprend le bail principal aux mêmes conditions pour la durée du bail restante.

§4. Le locataire répond seul vis-à-vis du bailleur et du sous-locataire des conséquences qui résultent de l’inob-servation des dispositions du présent article.

Art. 48



Art. 49

Selon les conditions et les modalités définies par le Gouvernement, des commissions paritaires locatives sont créées. Les commissions paritaires locatives sont composées paritairement notamment de représentants d’organisation représentative des locataires et de repré-sentants d’organisation représentative des propriétaires chargées de :

1° L’information des citoyens quant aux droits et obliga-tions des propriétaires et locataires dans le cadre d’un contrat de bail découlant de la présente législation;

2° Sur demande expresse des parties au bail et sans préjudice de leur droit d’avoir recours aux cours et tribunaux, d’une mission de conciliation à l’amiable des litiges entre propriétaire et locataire quant à leurs obligations légales.

Chapitre 7 : Modifications au code des droits d’enregistrement

Art. 50

Dans l’article 19, 3° du Code des droits d’enregistre-ment est ajouté un c) rédigé comme suit :

« c) la première partie du pacte de colocation telle que visée à l’article 40 du décret du … »

Art. 51

Dans l’article 161, 12° du Code des droits d’enre-gistrement est ajouté un e) rédigé comme suit : « e) la première partie du pacte de colocation telle que visée à l’article 40 du décret du… »


Art. 52

§1er. Les dispositions de la section 1 du Chapitre II, du Titre VIII, du Livre III, rendues applicables par l’article 3 aux baux d’habitation, s’appliquent aux baux d’habi-tation relatifs aux biens meubles ou partie de ceux-ci, conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret.

§2. S’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret :

1° l’article 1714 du Code civil tel que modifié par l’ar-ticle 4;

2° l’article 1733, §2, du Code civil tel que modifié par l’article 13, 2°;

3° l’article 3 de la section 2 du Chapitre II, du Titre VIII, du Livre III du Code civil tel que modifié par l’article 26, 13°;

4° les chapitres 4 et 5.§3. Le caractère impératif des dispositions de la sec-

tion 1, du Chapitre II, du Titre VIII, du Livre III, prévu par l’article 1762sexies, s’applique aux contrats conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur du présent décret.

Par dérogation à l’alinéa 1er, le caractère impératif des articles 1715, 1728ter, 1728quater, 1730, 1762bis, 1762ter s’applique à dater de l’entrée vigueur du présent décret.

144


Art. 53

Le Gouvernement peut codifier les dispositions du Code wallon du logement et de l’habitat durable du 29 octobre 1998, les dispositions des sections 1 et 2 du Chapitre II, du Titre VIII, du Livre III Code civil, en ce qu’elles s’appliquent aux baux d’habitation ainsi que les chapitres 2, 4, 5 et 6 du présent décret , en tenant compte des modifications expresses ou implicites que ces dis-positions auraient subies au moment où la codification sera établie.

À cette fin, il peut :


2° modifier les références qui seraient contenues dans les dispositions à codifier en vue de les mettre en concordance avec la numérotation nouvelle;

3° modifier la rédaction des dispositions à codifier en vue d’assurer leur concordance et d’en unifier la ter-minologie sans qu’il puisse être porté atteinte aux principes inscrits dans ces dispositions (à compléter et à adapter en fonctions des besoins) .




Art. 54

Le Gouvernement fixe la date d’entrée en vigueur des dispositions du présent décret.

parlement wallon · 985 (2017-2018) — n° 1 985 (2017-2018) — n° 1 parlement wallon session...

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