Mobiliser le foncierau profit de l’habitat social Les propositions des coopératives d’Hlm

Marie-Noëlle Lienemann, présidente de la FNSCHLM

Jean-Louis Dumont, vice-président

Paris, 13 septembre 2004

Crise du foncier ou foncier trop cher ?

• Le foncier joue un rôle déterminant dans la production de logement

• Il représente 20 à 30 % du coût de l’opération

• Il n’est pas rare mais cher et inadapté à la promotion sociale

Les enjeux d’une politique foncière

• L’exigence de mixité sociale et fonctionnelle

• Une crise du logement généralisée

• Des marchés fonciers de plus en plus spéculatifs avec un foncier souvent valorisé par des investissements publics (lignes de transports, infrastructures….)

Conséquence : la faiblesse de la productionde logement social

(ce n’est toutefois pas la seule raison !)

Un exemple : Strasbourg

• Une croissance du prix des terrains à bâtir de 66 % entre 1990 et 2001 (73 % dans l’agglomération strasbourgeoise)• Une croissance de 60% entre 1998 et 2001• 2002 : le coût du terrain à bâtir passe de 121 à 172 €le m² (pour rappel, de 1990 à 1998, le prix moyen du m² des terrains à bâtir restait dans une fourchette oscillant de 70 à 80 € )

Les causes de la faiblesse de la production de logements sociaux• La loi SRU et la loi urbanisme et habitat ont modifié le

contenu et la forme des documents d’urbanisme ce qui a généré un gel du foncier

• Engouement pour l’investissement immobilier du fait des aléas boursiers

• Phénomène de NYMBY qui touche désormais l’habitat social

Face à cela une réponse politique est nécessaire

Les outils de l’action foncière

1.Les outils réglementaires

• Les documents d’urbanisme (SCOT,PLU,PLH)

• Le droit de préemption urbain

2. Le principe des réserves foncières

Les outils généralistesLes syndicats d’action foncière (SAF)Les sociétés d’économie mixte localesLes offices et OPAC

Les établissements publics fonciersLes établissements publics d’EtatLes établissements publics fonciers locaux

Les SAFER et agences foncières

Les outils de l’action foncière

Les ressources financièresde l’action foncière

• Les ressources propres des collectivités locales

• La TSE (taxe spéciale d’équipement), ressource fiscale dédiée

• Le prélèvement SRU

Nos propositions 1. Redéfinir les moyens d’action de l’Etat • Elaborer une nouvelle loi de régulation foncière visant à éviter

les situations spéculatives, à prévenir les crises immobilières et à produire du foncier pour le logement social..

 • Créer auprès du Premier ministre une délégation à l’action

foncière fédérant tous les services ministériels compétents et ayant pour but de donner une cohérence économique et sociale aux politiques de valorisation des actifs fonciers et immobiliers.

• La mission de cette délégation doit être étendue au patrimoine foncier des entreprises publiques qui si elles doivent valoriser leur foncier pourraient être amenées à le céder prioritairement à des organismes de logement social. Les entreprises publiques n’ont cependant pas vocation à financer le logement social. La délégation doit donc avoir pour compétence de mettre en regard des cessions les financements optimisés permettant l’équilibre

• Instaurer un droit de préemption prioritaire aux collectivités

locales lors de la cession de terrains publics ou semi-publics

Nos propositions 1. Redéfinir les moyens d’action de l’Etat

• Réorienter le budget de l’Etat en direction du soutien à l’action foncière des collectivités locales (directement ou par le biais des EPFL) plutôt qu’à l’augmentation des subventions pour surcharge foncière. L’Etat pourrait ainsi assurer une dotation financière initiale lors de la création d’un EPFL.

 • Mettre en place dans toutes les agglomérations des systèmes

d’informations foncières regroupant l’ensemble des données disponibles (notaires, Insee, Equipement…)  

• Prévoir dans toutes les opérations « ANRU » une programmation en accession sociale soutenue par un foncier permettant de solvabiliser une part de ménages très modestes (20% du programme par exemple).

Nos propositions 1. Redéfinir les moyens d’action de l’Etat

Nos propositions2. Amener les élus locaux à se saisir de la question du logement social (locatif et accession) dans la définition des politiques locales

• Introduire dans les plans locaux d’urbanisme un zonage explicite fixant une proportion variable de logements sociaux sur les différents territoires de la commune afin de garantir une réelle mixité sociale.

• Rendre obligatoire, dans le cadre du portée à connaissance des PLU, la communication de la liste des terrains publics.

• Dans les communes ayant un seuil significatif de logements sociaux non atteints, rendre obligatoire dans toute opération immobilière ou de lotissement de taille significative dont le maître d’ouvrage est un acteur privé l’affectation de 20% de ces logements (ou lots) à un usage social..

S’agissant des opérations de bureaux, une contractualisation exigera qu’il y ait une obligation de participer à la construction de logements sociaux dans un périmètre voisin

• Inciter à la création d’établissements publics fonciers locaux à des niveaux territoriaux variés afin de doter les collectivités locales d’outils de maîtrise foncière adaptés. Dans ce cadre, la loi mériterait d’être revue pour autoriser la création d’EPF départementaux.

• Revaloriser la procédure de « zone d’aménagement différé » (ZAD) et l’ouvrir aux EPCI compétents en matière de SCOT et de PLH,

Nos propositions2. Amener les élus locaux à se saisir de la question du logement social (locatif et accession) dans la définition des politiques locales

• Alléger le régime d’imposition des plus-values lors de la cession de terrains lorsque ceux-ci sont cédés à des organismes d’Hlm.

 • Aménager le régime des droits de succession lorsque des

terrains sont légués ou cédés à un prix modéré à des organisme d’Hlm.

 • Ouvrir aux particuliers propriétaires d’immeubles bâtis la

possibilité de faire donation ou de vendre à un prix très modéré la nu propriété de l’immeuble en contrepartie d’un avantage fiscal

Nos propositions3. Orienter la fiscalité pour inciter la mise sur le marché des terrains constructibles délaissés

• Faire évoluer le régime des exonérations des taxes locales en faveur de l’ensemble des opérations immobilières entrant dans le champ du service d’intérêt général défini par l’article L.411-2 du CCH

 • Rendre obligatoire, au sein de la classification des terrains

soumis à la TFPNB, la catégorie « terrains constructibles » avec une imposition distincte et dissocier le lien entre l’évolution du taux de la TFPNB et celui de la taxe d’habitation.

Nos propositions3. Orienter la fiscalité pour inciter la mise sur le marché des terrains constructibles délaissés

• Rendre obligatoire l’instauration d’un fond régional d’action foncière dans chaque région, alimenté par le budget régional et par l’Etat dans le cadre du contrat de Plan Etat/Région.  

• Inscrire dans la loi l’obligation pour les EPFL et EPF d’Etat de consacrer au moins 40% de leurs moyens à des opérations concourant à la diversité de l’habitat, notamment en favorisant les opérations entrant dans le champ du service d’intérêt général défini par l’article L.411-2 du CCH.

Nos propositions4. Généraliser les outils de maîtrise foncière

• Inscrire dans la loi la possibilité d’une superposition de taxation au titre de la TSE lorsque sur le même territoire coexistent un EPFL et un EPF d’Etat. Dans ce cas, le taux à verser à l’EPF d’Etat dans le périmètre de l’EPFL sera réduit de ce que percevra ce dernier pour maintenir une imposition constante.

• Assouplir les conditions de versement du prélèvement instauré par l’article L302-7 du CCH en permettant son affectation prioritairement soit à l’EPFL soit à l’EPCI compétent si l’EPFL n’existe pas. Actuellement, le versement à l’EPFL se fait si les autres personnes éligibles y renoncent.

Nos propositions4. Généraliser les outils de maîtrise foncière

• Instaurer une dotation initiale lors de la création d’un EPF, proportionnelle à l’apport initial des collectivités territoriales, financé par exemple par l’excédent du livret A non utilisé par le logement social, ainsi qu’un prêt complémentaire pour toute opération financée par un EPF pour réaliser du logement social.

• Procéder à une évaluation périodique des Etablissements publics fonciers

Nos propositions4. Généraliser les outils de maîtrise foncière

• Développer dans chaque association régionale Hlm un pôle de prospection foncière. Dans ce cas l’outil Hlm serait alimenté financièrement par les organismes, le 1% Logement et par des aides des EPFL avec lesquels les pôles auraient à contractualiser. Il est aussi proposé d’assimiler ces pôles à des entreprises solidaires et de les rendre éligibles aux investissements des PERCO.

• En parallèle pourrait être créée une Fondation foncière dont la vocation serait de recevoir en legs des emprises foncières et immobilières qui seront ensuite rétrocédées aux opérateurs sociaux.

Nos propositions5. Doter le mouvement Hlm d’outils dédiés

• Prévoir dans le cadre de la renégociation de la convention entre le 1% et l’Etat la possibilité pour le 1 % de bonifier le foncier affecté à l’accession sociale à la propriété.

• Mobiliser les organismes d’Hlm pour plaider la cause du logement social (location et accession) lors de l’élaboration et la révision des schémas de cohérence territoriale(SCOT), des plans locaux de l’urbanisme (PLU) et des plans locaux de l’habitat. La loi devrait reconnaître ce rôle en les associant systématiquement à la construction de ces documents.

Nos propositions5. Doter le mouvement Hlm d’outils dédiés

Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm

www.hlm.coop