le modèle de localisation de projet urbain...

Le modèle de localisation de projet urbain dans SIMAURIF : limites et alternatives

17 janvier 2012 (Lyon)

Dany Nguyen-Luong

1 IAU/DNL 17 janvier 2012

Sommaire

Rappels : demande et offre modèles de demande de localisation

résidentiel et d’emplois

Etat actuel des réflexions : quatre approches

possibles pour modéliser l’offre immobilière


Demande et offre

Théorie de l'équilibre entre offre et demande : à l'intersection se trouve le point d'équilibre (Cournot, 1838).


Demande et offre Modèle de trafic

Modèle à 4 étapes

Génération

Distribution

Choix modal

Affectation

Matrice O-D de demande de

déplacements

Graphes des Réseaux VP, TC

Demande

Offre

Equilibre de Wardrop


Demande et offre Modèle land use

Modèle de localisation

Modèle de demande : choix de localisation résidentielle et

de localisation des établissements ou emplois

Modèle d’offre : crée la disponibilité en immobilier résidentiel et d’entreprise

- Ménages - Etablissements ou emplois

- Logements -Immeubles d’entreprise

Demande

Offre

Simple contrainte de capacité ou équilibre général ?


Modèles de demande de localisation résidentiel et

d’emplois (ou d’établissements) Que ce soit un modèle dynamique (Urbansim) ou

d’équilibre/rente foncière (Cube Land, Pirandello) :


- Modèle de choix de localisation: MNL

- Le choix de localisation résulte d’un arbitrage entre : j

mj

mimi

u

uP

)exp(

)exp(

,

,,

Accessibilité

Prix

Proximité aux aménités

Effets d’agglomération

Modèles d’offre


Modèle de développement du type urbain :

version Urbansim 2.0

Modèle de choix de localisation de projet

urbain : version OPUS/Urbansim 4.0

Modèle d’offre de Mussa/Cube Land

8

2030 ?

1900 1960

2000

Modèle de développement du type urbain

Modèle de développement du type urbain


Dans SIMAURIF 1, ramené à un modèle d’évolution du MOS

(Mode d’Occupation du Sol)

En pratique : simplification des « types » pour avoir une BD

d’historiques statistiquement représentative

3 types : habitat, activités, mutable

Modèle de transition = MNL

Output : chaque zone du découpage d’étude est classée en 3

types

Problème d’opérationnalité : l’interaction avec les deux

modèles de localisation se fait sur le tirage des alternatives

mais la contrainte de capacité n’est pas simulée.

Application de SIMAURIF 1 dans Plainsudd : localisation des ménages en « espaces de désir »


Application de SIMAURIF 1 dans Plainsudd : localisation des emplois en « espaces de désir »


Modèle de choix de localisation de projet urbain Vise à introduire la capacité quantitative Point de vue du promoteur/développeur/aménageur Nécessite la construction de BD d’historiques de

construction de logements, de locaux d’activités sur une période passée, avec les SHON.

Cette BD doit être géolocalisée, ce qui permet de récupérer les variables à tester (accessibilité, aménités, agglomération et prix)

Modèle : MNL Dans Plainsudd, estimation d’un premier modèle de

localisation de bureaux. Proposer un logit emboîté. Il faudrait prendre en compte les coûts de

construction, la fiscalité. 12 IAU/DNL 17 janvier 2012

-> 6 variables significatives

surface de bureaux, loyers des bureaux, distance à Châtelet,

proximité d’une station de tramway, accessibilité en TC aux emplois,

accessibilité en TC aux commerces

Premier modèle de base d’offre de bureaux


Modèle de choix de localisation de projet urbain Un modèle explicatif de l’offre de bureaux mais

pour l’instant non opérationnel en simulation car partiel et non calibré sur une situation actuelle.

Il manque les coûts de construction, des données plus précises sur les loyers et la prise en compte des documents d’urbanisme et de la fiscalité autre que politique de la ville.

La modélisation des autres types d’immobilier n’est pas encore traitée. Surtout, certains types d’immobilier ne sont pas modélisables.


Modèle d’offre dans un modèle d’équilibre. Exemple de Cube Land

Modèle de demande : modèle d’enchères

Les promoteurs immobiliers cherchent à maximiser leur profit, qui dépend des loyers perçus, des coûts de construction, des caractéristiques extrinsèques de la zone et de la législation.

Modèle : MNL . Probabilité pour le promoteur v de construire des biens immobiliers de type v dans la zone i :

avec π vi profit du promoteur sur le bien vi (le type de bien v de la zone i)

L’équilibre de l’offre est réalisé quand aucun promoteur n’a intérêt à modifier son offre en immobilier.

mRiv viiv

vivivi

,' ' exp

exp


Modèle d’offre dans un modèle d’équilibre. Exemple de Cube Land

Nécessité de traiter simultanément les ménages et les entreprises, donc les logements et les locaux d’activités.

Nécessité de disposer de données sur la capacité à payer (revenu des ménages et budget des entreprises)

Nécessité de cohérence entre segmentation de la demande et segmentation de l’offre pour permettre le matching (appariement établissement/immeuble). Or les BD sont en général différentes.


Modèle d’offre immobilière


Que ce soit un modèle dynamique (Urbansim) ou

d’équilibre/rente foncière (Cube Land, Pirandello),

un travail de plusieurs années est nécessaire pour

mettre au point un modèle d’offre immobilière.

En attendant, une voie pragmatique est possible.

-> ll faut faire comme en modélisation de trafic …

Offre immobilière Il n’existe pas de modèle d’offre d’infrastructure ! Alternative pragmatique à la modélisation :

approche métier par description de l’offre de manière exogène.

Mais qu’est-ce-qu’un « projet urbain » (Urbansim) ? -> On distingue 7 types : - immobilier résidentiel (privé/social, individuel/collectif, gratuit, etc)

- immobilier de bureau - immobilier commercial - immobilier d’activités PME-PMI - immobilier logistique - immobilier d’équipement - immobilier de type usine


Description de l’offre immobilière à 2030 Année de la situation actuelle : 2006 On distingue deux périodes : 2007-2015 et 2016-2030. On distingue les 6 différents types d’immobilier.

2007-2015 - chantiers en cours, immeubles livrés - programmés avec permis de construire. Données de SHON.

2016-2030 - projets, avec ou sans SHON connu par type (bureau, commerces, activités, logistiques, équipement) - foncier disponible (ZAE, ZAC, sites logistiques). Données de surfaces au sol. - Peu d’infos sur les équipements et usines après 2016.


Limites de l’exercice - Problème des seuils dans les sources de données. - Problème des locaux mixtes et du diffus (hors ZAC-ZAE-

ANRU). Traitement possible par la BD Topo … - Problème des redondances entre différentes BD. - Bonne visibilité à 2015 mais au delà, l’avenir est incertain. - Exemples d’incertitudes : le devenir de grandes emprises (Brétigny), les

emprises mutables de la SNCF et RFF, les projets de sites logistiques au stade de l’idée, la proposition dans le futur SDRIF de densifier les locaux PME-PMI (R+3), le volontarisme des Etablissements Publics Fonciers, les hôtels, les ruptures possibles par les JO à Paris de 2024, le taux de réalisation à 2030 sur du foncier, les destructions/reconversions de locaux, les dynamiques qui peuvent se créer autour des futures stations du RTGPE, la probable territorialisation des objectifs emplois, etc

--> Output : SHON par type d’immobilier (sauf équipement et usine) par commune en 2030.


Situation actuelle : 2006

Immobilier Source Nombre entités

Bureaux BD de SHON de l’ORIE à la commune (environ +800 000 m2 par an sur 50 millions)

1300 communes

Activités PME-PMI

Couches « ZAC » et « ZAE » (locaux mixtes) du SIGR

ZAC : 1122 polygones ZAE : 1060 polygones

Logistique Couches « ZAC », « Entrepôts logistiques » et « ZAE » (dominante logistique)

ZAC : 1122 polygones Ent. log. : 478 points ZAE : 1060 polygones

Commerces Couche « commerces » (plus de 300 m2)

3121 points

-> Calcul des ratios SHON_ECO/SURFACE AU SOL PAR COURONNE et des ratios SHON_BUR/SHON_ECO, SHON_COM/SHON_ECO et SHON_ACT/SHON_ECO


Données géolocalisées : les commerces de plus de 300 m2


2007-2015

Immobilier Source Nombre entités

Bureaux Couche « immo_construction » 532 points

Activités PME-PMI

Couche « immo_construction »

158 points

Logistique Couche « immo_construction » Couche « Entrepôts logistiques »

102 points 27 points (2007-2011)

Commerces Couche « commerces » (plus de 300 m2)

1149 points (2007 à 2011)


2016-2030

Immobilier Source Nombre entités (*)

Bureaux Couche « Projets_urbains » 397 communes

Activités PME-PMI

Couche « Projets_urbains » 397 communes

Logistique Couche « Projets_logist_nouveaux » Couche ZAE

27 polygones 17 polygones

Commerces Couche « Projets_urbains »

394 communes

(*) Pour la couche « Projets_urbains », les SHON ont été agrégées par commune. 25 IAU/DNL 17 janvier 2012

Output : répartition de l’offre (hors diffus) en 1300 communes en 2006 et 2030 (millions de m2)

Immobilier 2006 2030

Bureaux 47,54 75,85

Activités PME-PMI 3,14 10,44

Logistique (> 10 000 m2) 14,92 23,69

Commerces « Grands magasins » (> 300 m2)

1,42 1,47

Commerces « autres » (> 300 m2)

5,56 9,62


Fin Merci de votre attention

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