La lettre de l'observatoiredépartemental de l'habitatLa vacance des logements privésdans la Loire

N°2Septembre 2016

Sommaire1. Contexte, point méthodologique et situations de la vacance2. Les grandes caractéristiques de la vacance dans le parc privé ligérien3. Des typologies de territoires ligériens différemment impactés par la vacance

1- Contexte, point méthodologiqueet situations de la vacance1-1- ContexteLa vacance des logements n’est pas un phénomène nouveau, mais elle est un enjeu désormais clairement identifié sur nos territoires. Plusieurs politiques publiques mettent en lumière l’importance de mieux connaître la vacance dans le parc d’habitat privé : l’Observatoire départemental de l’habitat et les programmes locaux de l’habitat pour engager des opérations de résorption de la vacance (Programme d’intérêt général (PIG), opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH)…), les Schémas de cohérence territoriale (SCOT) pour mesurer les potentiels mobilisables pour l’habitat, les Plans locaux d’urbanisme (PLU) pour mieux définir les projets urbains…

Dans la Loire, certains établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) cherchent à comprendre le phénomène (Communautés de communes de Saint-Bonnet-le-Château et du Pilat Rhodanien, Roannais Agglomération, Saint-Étienne Métropole…) pour déterminer les outils les plus adaptés.

La Lettre annuelle 2015 de l’Observatoire départemental de l’habitat (ODH) vise à éclairer les acteurs de l’habitat sur la question de la vacance dans le parc privé et à partager une connaissance commune (au-delà des outils mis en place sur les territoires locaux). En particulier, il s’agit ici d’identifier la vacance dans le parc privé, la qualifier et tenter de comprendre le phénomène.

PRÉFETDE LA LOIRE

1-2- Point méthodologiquePlusieurs sources de données sur la vacance privée sont mobilisables : INSEE, FILOCOM, Taxe d’habitation sur les logements vacants, Majic II. Chacune a ses avantages et ses limites précisés dans le tableau en annexe.Le parti pris adopté ici est d’analyser :• la base issue de Filocom 2013 pour caractériser les logements,• la base Majic 2013 pour localiser la vacance à la commune (cf. cartes).

Ces deux sources (Filocom et Majic) sont issues de la Direction générale des impôts (DGI) mais n’ont pas la même finalité (traitement différent, échelle différente), ce qui peut expliquer des variations dans les résultats.Pour la Direction générale des impôts (DGI), un logement vacant est un logement vide de meubles qui n’est pas habité au 1er janvier.

1-3- Les situations de la vacanceUn seuil minimum de logements vacants est nécessaire, à la fois pour permettre la fluidité des parcours résidentiels et l’entretien du parc existant. Il s’agit de la vacance frictionnelle (conjoncturelle ou normale) correspondant au temps nécessaire pour la relocation ou la revente du bien. Le seuil communément admis est entre 6% et 7% de vacance conjoncturelle dans le parc de logements. Les logements déclarés (ou recensés) vacants ne sont pas tous des logements disponibles immédiatement. Différentes situations peuvent expliquer la cause de la vacance : des travaux, un logement désuet inadapté à la demande des ménages, un logement en attente de transmission aux héritiers, un désintérêt du propriétaire... Cette vacance est qualifiée de structurelle. Elle est de longue durée. Ces logements vacants sont difficiles à remettre sur le marché car en inadéquation avec la demande (cf. illustration).

Source : “Mesurer la vacance pour évaluer les tensions sur les marchés du logement”, Annelise Robert, Claire Plateau, note de synthèse du SESP n°162 - avril mai juin 2006.

Vacance frictionnelle

• Logements réservés pour soi ou pour un proche.• Rétention spéculative.• Pour transmettre à ses héritiers.

• Propriétaires à haut revenu.• Faible rendement économique.• Désintérêt pour s’en occuper.

Logements disponibles en vente ou à louerLogements

“hors marché de fait” nepouvant trouver acquéreur

ou locataire : trop chers,obsolètes, dévalorisés.

Logements ne pouvanttrouver acquéreurou locataire car

pas de demande

Vacance “normale”correspondant au délaide location ou de vente

Vacance d’obsolescence ou de dévalorisation

Vacance de transformation du bien

Vacance expectative

Vacance de désintérêt

Logements vacants hors marché Logements vacants sur marché

• Logements vacants obsolètes, inadaptés à la demande.• Logements en attente de destruction.

• Logements en travaux.• Logements en situation bloquée : indivision, succession, propriétaire en maison de retraite…

2

3

2- Les grandes caractéristiques de la vacance dans le parc privé ligérien2-1- Un niveau élevé de la vacance privéeEn 2013, le fichier des logements communaux (FILOCOM d’après DGFIP) dénombre plus de 41 000 logements vacants dans la Loire, soit 10% du parc total de logements. En Rhône-Alpes, la vacance représente 7% du parc total de logements.

La Loire enregistre une hausse de la vacance de +8% entre 2007 et 2013, comme tous les EPCI qui la composent (à l’exception des communautés de communes du Pays de Saint-Galmier et de Forez-en-Lyonnais). Rhône-Alpes connaît cette même tendance à la hausse mais plus fortement (+12%).

N.B. : ne sont représentés ici que les EPCI dont le volume de logements privés vacants excède 1 000 logements, selon la source Filocom 2013.

La vacance touche différemment les territoires ligériens. Les communautés de communes du Pays de Saint-Bonnet-le-Château, des monts du Pilat, du Pays de Charlieu Belmont et la Communauté d’agglomération de Roannais Agglomération sont les plus touchées proportionnellement à leur parc de logements. La communauté urbaine de Saint-Étienne Métropole compte 10% de logements vacants privés dans son parc de logements (à l’instar de la Loire), soit un volume de plus de 20 000 logements vacants privés.

2-2- Une concentration de la vacance privée dans Saint-Étienne Métropole et les centres urbains

N.B. : ne sont représentés ici que les EPCI dont le volume de logements privés vacants excède 1 000 logements, selon la source Filocom 2013.

Saint-Étienne Métropole concentre la moitié du parc privé vacant ligérien et représente une même part dans le parc privé occupé (49% des résidences principales privées de la Loire).

4

La géolocalisation de la vacance issue de la base Majic II révèle une vacance massive dans les centres urbains. Les trois cœurs d’agglomération (Saint-Étienne, Roanne et Montbrison) représentent 44% de la vacance ligérienne. Les 9 communes urbaines des vallées du Gier et de l’Ondaine (hors Saint-Étienne) représentent 11% de la vacance ligérienne.

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

! !

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

341

594

550

556

13 042

1 307

2 221

588

Nombre de logementsvacants privés

! 1

10

1 000

!

!

32 532 logements vacantsprivés dans la Loire

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

Nombre de logements vacantsà l'échelle communaledans Saint-Étienne Métropole

Rive-de-Gier550

St-Priest-en-Jarez556

Saint-Étienne13 042

St-Chamond1 307

Firminy588

Nombre de logements vacants privésà l'échelle communale dans le département de la Loire

13 042

! 1

10

1 000

!

!

13 042

Nombre de logementsvacants privés

20 114 logements vacants privésdans Saint-Étienne-Métropole

5

2-3- La vacance, révélatrice du fonctionnement du marchéLe niveau global de vacance ne suffit pas à qualifier le fonctionnement du marché. Il est bon de distinguer la vacance conjoncturelle (de moins d’un an, indicateur du fonctionnement du marché et de moins de 3 ans qui regroupe tous les logements disponibles en vente ou à louer correspondant à un potentiel de logements à remettre rapidement sur le marché) et la vacance structurelle (logements vacants depuis plus de 3 ans en inadéquation avec la demande) (cf. schéma des situations de la vacance).

Dans la Loire en 2013, la part des logements vacants de moins de 3 ans représentait 64% de la vacance privée (contre 71% dans Rhône-Alpes). Le taux de vacance conjoncturelle (de moins de 3 ans) est de 6,6%.Dans les cœurs d’agglomération, Saint-Étienne et Roanne, la vacance conjoncturelle (de moins de 3 ans) est plus marquée : • À Saint-Étienne, la vacance conjoncturelle pèse pour 75% dans le parc privé vacant de la ville. Elle touche 9,3% du parc total de logements.• À Roanne, la vacance conjoncturelle pèse pour 62% dans le parc privé vacant de la ville. Elle représente 9,2% du parc total de logements.

1 Selon les territoires, la vacance conjoncturelle sera de moins d’un an ou de moins de 3 ans, selon le temps plus ou moins long de remise sur le marché.

6

Cette vacance conjoncturelle caractérise les milieux urbains où les parcours résidentiels sont nombreux et fluides. Les logements connaissent une rotation importante : le logement étudiant, le logement de transition avant l’accession à la propriété, le logement temporaire des personnes en mutation professionnelle,…

La vacance structurelle représentait 36% du parc privé vacant ligérien. Ces logements ne répondent plus aux attentes des ménages et seront difficiles à mobiliser pour remettre sur le marché. Le taux de vacance structurelle est de 3,6% (soit 1,5 points de plus qu’en Rhône-Alpes). Les territoires où les centre-bourgs sont fortement confrontés à un processus d’étalement urbain par l’habitat individuel pavillonnaire sont les plus touchés par la vacance structurelle : Pays de Saint-Bonnet-le-Château, monts du Pilat, Pays de Charlieu Belmont. Une partie de ces logements structurellement vacants est potentiellement mobilisable pour accueillir de nouveaux ménages et résorber des situations difficiles. Cette typologie de logements vacants pose de réelles difficultés aux acteurs locaux.

2-4- La structure du parc privé vacant 2-4-1- Des logements vacants plutôt collectifs

Les logements vacants privés sont principalement en collectif, à 70% (contre 30% en individuel). La prédominance des appartements dans le parc privé vacant se vérifie dans les territoires urbains (Saint-Étienne Métropole 89%, Roannais Agglomération 70%) et également dans le Pays de Charlieu Belmont (55%).

À noter également que la part des appartements parmi les logements privés vacants est supérieure à leur part dans le parc de résidences principales privées (respectivement 70% et 43%), et ce pour l’ensemble des territoires ligériens. Cette catégorie de logements est par nature davantage touchée par la rotation des occupants, et probablement plus encore par la vacance conjoncturelle.

7

2-4-2- Des logements vacants plutôt de petite taille

Le parc vacant est à 23% composé de T1, 25% de T2 et 27% de T3. La vacance touche ainsi plutôt les logements de petite taille. Plus le logement est grand, plus la stabilité résidentielle des ménages augmente. Cette prégnance des petits logements dans le parc privé vacant se vérifie également dans les villes de Saint-Étienne et de Roanne.

En comparaison aux résidences principales privées, les petits logements T1 et T2 sont nombreux dans le parc vacant ligérien. Ces petits logements recouvrent donc des enjeux de restructuration pour une remise sur le marché en adéquation avec le parc de résidences occupées.

2-4-3- Des logements vacants anciensDans l’ensemble des territoires, la vacance touche majoritairement les logements anciens.

La majorité des logements privés vacants date d’avant 1915. Ils représentent les 2/3 du parc privé vacant (61%) alors qu’ils ne représentent que 1/3 dans les résidences principales privées (33%).

Dans la Loire, les logements récents sont moins touchés par la vacance (5%), en comparaison à Rhône-Alpes (10%). Ces logements plus récents peuvent être occupés par des ménages moins sujets à une mobilité résidentielle. Une autre hypothèse peut être la production moins importante de logements en investissement locatif (dans la Loire par rapport à Rhône-Alpes), plus concernés par une vacance conjoncturelle liée à la rotation des occupants.

8

2-5- Comparaison avec le parc public : une proportion plus importante de logements privés vacants

11,2% des logements sont vacants dans la Loire, soit 45 700 logements sur un parc de plus de 400 000 logements dont :• 10% des logements sont privés vacants, soit 41000 logements• 1,2% des logements sont publics vacants, soit 4 700 logementsLes 4 700 logements publics vacants représentent 8,1% des 58 000 logements du parc public ligérien (source : AMOS42 juin 2015).

La vacance commerciale de 5,7% est à rapprocher de la vacance conjoncturelle de 6,6% dans le parc privé. Ainsi, la vacance de courte durée est plus faible dans le public que dans le privé.La vacance technique est également plus faible dans le parc public. Elle est de 2,4% contre 3,6% de vacance structurelle dans le parc privé.

3- Des typologies de territoires ligériensdifféremment impactées par la vacance3-1- Objectifs et méthodeUne fois les éléments qualifiant la vacance connus, il semble intéressant d’avoir une approche territoriale et d’identifier des typologies de territoires impactés par la vacance des logements. Les typologies ont été construites sur la base d’un certain nombre d’indicateurs en utilisant les méthodes statistiques de la classification ascendante hiérarchique et de l’analyse en composantes principales.

Les indicateurs pris en compte sont les suivants :• Évolution annuelle moyenne du nombre de ménages entre 2007 et 2012 (Insee)• Part des 75 ans et plus en 2012 (Insee)• Taux de pauvreté en 2012 (Insee)• Taux de vacance en 2012 (Filosofi Insee)• Prix médian en €/m² des terrains à bâtir (Perval 2014)• Part de la vacance de longue durée (Filocom 2013)• Part des logements vacants privés construits avant 1949 (MAJIC 2013)• Part des logements vacants privés collectifs sur le total des logements vacants privés (MAJIC 2013)• Nombre de logements vacants privés pour 1000 habitants (MAJIC 2013 / Insee 2012)

Les territoires étudiés sont, d’une part les Epci et d’autre part, les communes de plus de 1 000 habitants (pour lever les secrets statistiques et l’absence de données). Les territoires ont été classés par typologies en fonction de leur position par rapport à la moyenne ligérienne des indicateurs.

3-2- Quatre typologies de territoires face à la situation de la vacance privée

Typologie de territoires en fonction de caractéristiques sur la vacance privée

Typologies de territoires

Une dureté de la vacance

Une vacance caractéristique demilieu urbain

La frange de desserrementrésidentiel

Un territoire attractif de1re couronne

SAINT-ETIENNE

ROANNE

MONTBRISON

PERREUX

FEURS

PELUSSIN

SAINT-CHAMOND

NOIRETABLE

SAINT-HEAND

SAINT-GENESTMALIFAUX

LA PACAUDIERE

FIRMINY

SAINT-GALMIER

SAINT-JUSTSAINT-RAMBERT

SAINT-SYMPHORIEN-DE-LAY

SAINT-JUST-EN-CHEVALET

BOURG-ARGENTAL

BOEN

BELMONT-DE-LA-LOIRE

CHAZELLES-SUR-LYON

NERONDE

SAINT-GEORGES-EN-COUZAN

SAINT-GERMAIN-LAVAL

CHARLIEU

SAINT-JEAN-SOLEYMIEUX

LE CHAMBONFEUGEROLLES

RIVE-DE-GIER

LA GRAND-CROIX

SAINT-BONNETLE-CHATEAU

SAINT-HAON-LE-CHATEL

La dureté de la vacance se caractérise par :• Beaucoup de vacance• Une forte vacance privée de longue durée• Une forte vacance privée sur des logements anciens• Une part de personnes de 75 ans et plus, importante• Un faible prix des terrains à bâtir• Une vacance que l’on retrouve dans certains espaces ruraux

Une vacance caractéristique de milieu urbain :• Une forte vacance (pour 1 000 habitants)• Beaucoup de parcs privés vacants en collectif• Une vacance n’affectant pas exclusivement l’ancien• Un taux de pauvreté important

Une vacance en frange de desserrement résidentiel :• Des territoires attractifs pour les ménages• Peu de personnes de 75 ans et plus• Peu de logements vacants• 50% des logements privés vacants sont de longue durée• Un parc privé vacant constitué essentiellement de maisons• Un parc privé vacant plutôt ancien

Une vacance en territoire attractif de première couronne :• Un très faible taux de vacance• Un parc privé vacant construit avant 1949 en minorité• Des logements vacants privés plutôt de courte durée• Un taux de pauvreté assez faible

9

Sources Définitionde la vacance

Descriptif de la source Avantages Limites

Insee

FIchier deslogements

communaux(FILOCOM)

Taxed’habitation

sur leslogements

vacants

Majic II

Annexe :

Un logement vacantest un logementinoccupé à la datedu recensement.

La donnée est recueillie aumoment du recensement surune période d’un mois(entre le 15 janvieret le 15 février).

• Sur une périodelongue depuis 1968

• Accessible pourtoutes lescommunesde France

• Constat erroné en casd’absence de l’occupantau moment du recensementde la population,appréciation du recenseursur le terrain d’enquête.

• Donnée du recensementbasée sur une estimationsur 5 ans (ex : pour lerecensement 2011, la donnéea été lissée sur la période2009-2013, communerecensée tous les 5 ans).

Pour la DGI, unlogement vacant estun logement vide demeubles qui n’est pashabité au 1er janvier.Pour cette raison, iln’est pas assujetti à lataxe d’habitation.

Le système d’observationstatistique des logements deFILOCOM correspond à untraitement automatisé dedonnées issues des fichiersfiscaux et fonciers.

Le fichier est disponible tousles 2 ans (années impaires).

• Recoupementavec les grandescaractéristiquesdu logement.

• Disponible àl’échelle de lacommune.

• Secret statistique à moinsde 11 références.

• Problème de mises à jourde certaines données(caractéristiques dulogement, valeur locative).

• La vacance est mesuréeà la date du 1er janvierde l’année d’imposition.

La Taxe d'Habitationsur les locaux vacantsconcerne les locauxvacants depuis2 années consécutivesau 1er janvier de l'annéed'imposition.

Seuls les logementsvacants habitables sontconcernés.

Les logements doiventavoir été occupés moinsde 90 jours consécutifsau cours de l'une desdeux années deréférence.

La base a été créée pourrépondre à l'article 1 407 bisdu Code général des impôts(CGI) qui ouvre, depuis la loiENL de juillet 2006, la possibilitéaux communes qui le souhaitent,ou aux EPCI à fiscalité propredoté d'un PLH, d'instaurer uneTaxe d'habitation sur leslogements vacants (THLV).

Le service fiscalité directe localede la DDFIP recueille les fichiersde taxation, notamment auprèsdu service du cadastre quiévalue les locaux et impôtsdes particuliers.

• Disponible tousles ans.

• Données àl’adresse.

• Uniquement les logementsvacants depuis 2 annéesconsécutives au 1er janvierde l'année d'imposition.

• Il peut s'agir de logementsdont le caractère insalubren'est pas connu des servicesd'assiette.

• Erreurs d’appréciation dela vacance relevées qu’àdeux conditions : mise enplace de la taxe par lacommune et réaction dupropriétaire à cette taxationsi la vacance n’est pasavérée.

Pour la DGI, unlogement vacant estun logement vide demeubles qui n’est pashabité au 1er janvier.

Fourni par la DGFIP, le fichierrecense tous les locauxd’habitation dans le cadastre.

• Données àl’adresse.

• Impossibilité de faire desévolutions d’une année surl’autre (découpage ouregroupement de parcelles).

10

À retenir : • Le parc de logements ligériens enregistre 10% de logements vacants privés.

• La vacance s’accroît dans le parc privé ligérien (+8% entre 2007 et 2013).

• La vacance privée se concentre dans Saint-Étienne Métropole et Roannais Agglomération (en volume de situations).

• Le parc vacant présente une structure et des caractéristiques qui le distinguent du parc de résidences principales privées occupées.

• La majorité de la vacance privée est de type appartement, de petite taille. La majorité est aussi construite avant 1915, ce qui peut présager une vétusté des logements.

• 1/3 du parc privé vacant est composé de logements hors marché (vacance de 3 ans et +).

• Quatre typologies de territoires ont été identifiées. Elles sont différemment impactées par le phénomène de la vacance dans le parc privé. Les territoires ruraux (isolés, de montagne) et urbains (cœurs d’agglomération, petites villes) semblent rencontrer les situations les plus difficiles à résorber.

Le phénomène de la vacance privée, de plus en plus connu et caractérisé, appelle une intervention publique éclairée et plus intégrée, pour exemple :• Avoir un autre regard sur la politique quantitative de logement (niveaux réalistes de logements neufs), en lien avec la demande. La vacance est la variable d’ajustement entre l’offre et la demande.

• Considérer les effets des nouvelles réglementations énergétiques qui accélèrent l’obsolescence d’une partie du parc existant.

• Mieux appréhender l’impact de la vacance de logements dans les évaluations (financières) des politiques publiques.

11

Cette lettre a été réalisée avec l'appui de l'Agence d'urbanisme de la région stéphanoise epures