la revue de presse de la semaine, du 27 avril au 3 mai 2015

La revue de Presse KYLIA 1

LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 27 avril au 3 mai 2015

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Bercy : économies en vue sur les aides au

logement? Le 27/04/2015

Le secrétariat d'Etat au Budget a listé 14 postes d'économies possibles, dont l'hébergement

d'urgence et les aides au logement.

La France a enregistré en 2014 un déficit public un peu moins élevé que prévu

NICOLAS MESSYASZ/SIPA

Dans le cadre de la limitation de la hausse de la dépense publique pour 2016, le secrétariat d'Etat au

Budget a dressé une liste de 14 gisements d'économies possibles, parmi lesquels l'hébergement

d'urgence ou les frais de justice. Ces 14 "revues de dépenses" sont censées donner lieu à des

rapports spécifiques réalisés par les inspections des différents ministères. Elles ont été annoncées en

début d'année aux parlementaires, dans un courrier notamment adressé aux présidents de


commissions des Finances. Il s'agit, selon Bercy, de faire preuve de pédagogie en annonçant le plus

en amont possible là où des économies pourraient être faites en 2016.

Pour le moment, il n'existe pas de chiffrage ni de la somme totale ni des sommes spécifiques selon

chaque dépenses. La liste mentionne les dépenses de l'assurance maladie au titre des dispositifs

médicaux (attèles, chaises roulantes, etc.), le patrimoine immobilier des caisses de sécurité sociale,

l'hébergement d'urgence, les aides personnelles au logement, la réduction du coût des normes

applicables aux collectivités territoriales, les universités, les aides à l'innovation (hors crédit d'impôt

recherche), les écoles publiques d'ingénieur, la formation initiale des fonctionnaires, les frais de

justice, l'organisation des élections, les frais d'affranchissement de la direction général des finances

publique, les dispositifs sectoriels d'exonération de cotisations sociales et enfin l'audit du plan

stratégique de l'assemblée permanente des chambres d'agriculture.

Le secrétaire d'Etat au Budget, Christian Eckert, qui doit commencer à rencontrer les ministres en tête

à tête au mois de juin, doit trouver l'année prochaine 14,5 milliards d'économies en tendance sur la

dépense répartis sur l'Etat, la protection sociale et les collectivités territoriales. A cela s'ajoute

désormais 5 milliards supplémentaires censés compenser le manque à gagner des mesures

d'économies prévues en lien avec l'inflation. En 2013, En 2013, le montant des aides au logement

avait atteint 17,4 milliards d'euros, versés par l'Etat à 6,5 millions de ménages en France, selon la

Direction de la recherche, des études, de l'évaluation et des statistiques (Drees).

Source: L’Obs.com


Trop cher, l’immobilier neuf ne redécolle pas Le 28/04/2015

La construction de logements ne redémarre toujours pas, selon les chiffres publiés, ce mardi 28 avril,

par les services statistiques du ministère du logement. Au premier trimestre 2015, le nombre de

permis de construire accordés diminue de 1,3 % par rapport au trimestre précédent. Celui des mises

en chantier fléchit de 1,4 %, pas loin, cependant, d’une stabilisation.

En cumul sur douze mois, depuis avril 2014, ce sont 363 300 permis de construire qui ont été délivrés,

soit 6,9 % de moins que sur les douze mois antérieurs. La baisse est plus prononcée (– 8,9 %) pour

les logements mis en chantier dans la même période, au nombre de 351 400. La purge de la

construction n’est donc pas achevée.

« Objectifs inconciliables »

« Ce marasme est très inquiétant pour la croissance économique en France : il a, à lui seul, coûté

0,6 point d’activité au 1,2 point de croissance globale, depuis 2012. Il pénalise d’abord l’emploi de ce

secteur qui compte 1,5 million de salariés : la crise des années 1990 avait ainsi fait disparaître 20 %

des effectifs », rappelle Thomas Grjebine, économiste au Cepii, le centre de recherche et d’expertise

français sur l’économie mondiale. « Mais cela pèse aussi sur la consommation et l’investissement des

ménages, estime-t-il. Le marché immobilier, neuf comme ancien, est très sensible à la psychologie


des consommateurs qui, s’ils anticipent des moins-values, n’investissent pas. » Selon ce chercheur,

en cherchant à faire baisser les prix, grâce à la loi ALUR et à l’encadrement des loyers, et à relancer

la construction, le gouvernement « poursuit des objectifs inconciliables ».

En dépit de taux de crédit très favorables, la demande des acheteurs est freinée par les prix

décidément trop élevés − et hors de portée pour 80 % de la population – des logements neufs. Alors

que le revenu annuel des ménages a baissé selon les chiffres de l’Insee, entre 2011 et 2015, de

1 750 euros, passant de 49 200 à 47 450 euros, le prix des logements neufs est resté quasi stable.

Les promoteurs justifient leurs tarifs par des coûts de revient eux aussi incompressibles, en raison de

la multiplication des exigences et des normes : nouvelle réglementation thermique, isolation

acoustique, pose de fibre optique, prises électriques dans les garages, parking à vélos, normes

d’accès pour personnes à mobilité réduite…

La commission Mandon, chargée de la réforme de l’Etat et de la simplification, a bien repéré trente-

cinq mesures qui pourraient alléger les coûts de construction, mais elles tardent à être mises en

application . Les règles d’implantation des locaux pour vélos, par exemple, sont simplifiées, et

l’exigence d’une place de parking voiture par logement a été levée dans les immeubles situés à moins

de 500 mètres d’un réseau de transport en commun « ce qui représente une économie significative,

de 250 à 280 euros le mètre carré, mais les élus en retardent la transposition dans leurs plans locaux

d’urbanisme », déplore François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers. Pour

lui, « la machine à produire des normes est relancée, avec, à l’horizon 2018, une nouvelle

réglementation thermique alors que celle de 2012 n’est pas encore digérée. »

Exigences des élus

« Tout se passe dans le bureau du maire, juge Hervé Puybouffat, président du promoteur toulousain

Tagerim, où l’on se voit réclamer des toitures végétalisées, une isolation par l’extérieur plus coûteuse

que les autres, des cages d’escalier en plus, des logements à double exposition… Autant d’exigences

qui renchérissent les coûts. » Avec son concept Easydom, Tagerim tente pourtant de ramener le prix

du mètre carré construit de 3 100 à 2 600 euros, en simplifiant, il est vrai, l’architecture. « Les élus ne

réalisent pas que la somme de leurs demandes, un étage de moins, des espaces publics un peu plus

vastes, renchérit le logement et que, chaque fois que son prix global augmente de 10 000 à 20 000

euros, ce sont 10 % de clients potentiels en moins », rappelle Laurent Escobar, directeur du bureau

d’études Adéquation. « Il faut aussi explorer les possibilités de montage juridique qui dissocient

terrain, resté propriété de la collectivité, et bâtiment, privatisé », propose-t-il.


Le promoteur Alila, devenu, en quelques années, le premier de son secteur en Rhône-Alpes, a, lui,

décidé de s’adresser aux primo-accédants et de tailler dans les coûts de commercialisation « très

élevés, de l’ordre de 10 % à 20 %, voire plus si le promoteur fait appel à des réseaux de gestionnaires

de patrimoine », détaille Hervé Legros, le jeune PDG. « Je vends beaucoup aux bailleurs sociaux, une

clientèle exigeante, ce qui évite tout frais de vente, et à des prix inférieurs à 3 000 euros le mètre

carré. J’ai aussi mis fin au rétrécissement des surfaces, en livrant, par exemple, des trois-pièces de

65, voire 70 mètres carrés, au lieu des 55 mètres carrés des confrères. Ces surfaces supplémentaires

ne coûtent pas cher et vont même dans le sens de la réglementation sur l’accessibilité », se réjouit M.

Legros, qui limite sa marge à 5 % et n’a aucun actionnaire pour le lui reprocher.

Dans le même esprit, pour contenir les prix, Marc Vaissié a lancé Logementdirect.fr, un site de vente

de logements neufs en direct, promettant une économie de 6 % : « C’est une première expérience

dont l’offre n’est pas encore suffisamment étendue, reconnaît M. Vaissié. Les promoteurs n’aiment

pas sortir de leurs habitudes, mais je vais relancer le site à l’automne », promet-il.

Source : leMonde.fr


Immobilier : vers une reprise du marché

francilien ?

Le 29/04/2015

Le nombre de transactions immobilières a reculé de 12% à Paris en 2014. (Crédits :

MonFinancier.com) latribune.fr | 29/04/2015, 14:35 - 342 mots Si les volumes de transactions

immobilières ont baissé en 2014 en Île-de-France, les agents immobiliers perçoivent des signes

avant-coureurs de reprise.

Le marché immobilier francilien entrevoit des signes de reprise en ce début d'année, après une baisse

des volumes de transactions de 12% à Paris intramuros en 2014, et de 13% sur toute l'Ile-de-France.

Ainsi, depuis le début de l'année 2015, les agents immobiliers remarquent que les stocks de

logements à la vente diminuent, principalement en première couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-

Denis et Val-de-Marne). Preuve d'une meilleure adéquation en l'offre et la demande.

En conséquence, les prix de l'immobilier sont en légère baisse depuis le début de l'année sur

l'ensemble de l'Île-de-France à l'exception de la Seine-Saint-Denis, dans une tendance qui

contribue à renforcer le pouvoir d'achat des ménages, estime la Fédération nationale de l'immobilier

(Fnaim). Globalement, en région parisienne, les prix se contractent de 1%, selon l'Observatoire des

prix du logement en Île-de-France de la Fnaim.


La Seine-Saint -Denis, seul département en hausse

Cette tendance est la plus marquée dans le Val d'Oise (-1,2%) et le Val-de-Marne (-1,1%). l'Essonne

(-1%), les Hauts-de-Seine (-1%) et les Yvelines (-0,7%) connaissent un repli moins sensible, tandis

que les prix sont à la hausse en Seine-Saint-Denis (+0,8%).

A Paris, l'immobilier recule de 0,9% avec, comme en 2014, de fortes disparités selon les types de

biens vendus. Ainsi, un nombre important de grandes surfaces (5 pièces et plus), particulièrement

dans les 6e, 7e, 8e et 16e arrondissements, connaît des baisses pouvant aller jusqu'à 10% alors que

les prix restent stables pour les studios, 2 et 3 pièces.

Le pouvoir d'achat des ménages augmente

La Fnaim relève que cette baisse relative, cumulée à la chute continue des taux d'intérêt, contribue à

accroître le pouvoir d'achat des ménages, lequel a augmenté de 2% depuis janvier, ce qui continue de

stimuler la demande sur le marché parisien, notamment sur les 2 et 3 pièces de moins de 500.000

euros.

La Fnaim dit ainsi percevoir les "signes avant-coureurs d'une reprise", avec un retour des

acheteurs, qui s'illustre donc par la diminution des stocks de biens en vente en 2015 par rapport à la

fin d'année 2014.

Source. La Tribune.fr


L'appétit des Français pour la propriété est-il

intact ? Le 01/05/2015

Entre 2006 et 2013, le taux de ménages propriétaires en France n'a progressé que de 57,2 % à

57,9 % selon la dernière étude sur le Logement de l'Insee. (Crédits : Reuters) Mathias Thepot |

Le taux de propriétaires immobiliers plafonne en France depuis 2006, d'après une étude de l'Insee.

Un taux plafond a-t-il été atteint ? Il faudra attendre la prochaine reprise économique pour le savoir.

Les Français perdraient-ils leur appétit pour la propriété ? Entre 2006 et 2013, le taux de ménages

propriétaires en France n'a en effet progressé que de 57,2 % à 57,9 % selon la dernière étude sur le

Logement de l'Insee.

Le début du 21e siècle n'est d'ailleurs pas propice à l'accession à la propriété pour les ménages

français puisque la part de propriétaires en 2001 était déjà de 56%. Cette faible évolution est, à

première vue, étrange car on entend souvent les acteurs de l'immobilier répéter à qui veut l'entendre

que les Français ont "une brique dans le ventre". Une façon, certes, d'acculturer la population à la

nécessité d'acheter ou de vendre un bien immobilier, leur cœur de métier.


Ainsi, il se dit que le fait de devenir propriétaire est un marqueur social et de réussite. Une situation

que les professionnels du secteur s'attèlent à préserver au maximum, puisqu'elle est la condition sine

qua non de la pérennité de leurs profits.

Un taux plafond atteint ?

Pourtant, la baisse tendancielle des taux d'intérêts de crédits immobiliers, ainsi que l'instauration de

dispositifs de soutien à l'accession, comme le prêt à taux zéro (PTZ), n'ont pas permis de dépasser le

taux de 60% de propriétaires en 2013. De fait, on peut se demander si l'accession à la propriété n'a

pas atteint un plafond. N'y aurait-il pas un taux structurel approchant les 40% de locataires et les 60 %

de propriétaires en France ?

Jean-Claude Driant, professeur à l'Institut d'urbanisme de Paris, n'en est pas convaincu:

"Je ne crois pas que nous soyons arrivés à un taux plafond en matière d'accession à la propriété.

Déjà, parce que ce n'est pas la première fois que l'on se pose ce genre de questions. Et qu'il a suffi,

par le passé, d'une reprise économique et/ou d'un plan d'aides publiques visant les accédants pour

que l'accession à la propriété reparte à la hausse."

La folle augmentation des prix

Il faut aussi dire que les 15 dernières années ont été marquées par une folle augmentation des prix de

l'immobilier, qui ont plus que doublé en France, alors que les revenus n'ont crû que d'environ 30% sur

cette même période. Ce qui a mécaniquement exclu un grand nombre de jeunes du marché de

l'accession.

Ces derniers veulent-ils réellement acheter, plutôt que louer ? Oui, selon un sondage CSA / Guy

Hoquet immobilier. Leur enquête rapporte que 88% des moins de 40 ans souhaitent devenir

propriétaire, par souci de fierté.

Le niveau des prix élevés et la conjoncture économique difficile ont, en fait, provoqué de la retenue

chez un certain nombre de ménages souhaitant accéder à la propriété. Ils sont dans une position

d'attente. Et "lorsque la conjoncture économique repartira, il est possible qu'il se produise une

explosion des demandes à l'achat", pense Jean-Claude Driant. "L'accession à la propriété est un

engagement sur vingt ans et suppose de la stabilité et de la sécurité financière", ajoute-t-il.


Un potentiel pour plus de propriétaires ?

En outre, la France se situe en dessous de la moyenne européenne (65%) de ménages propriétaires.

Des pays voisins comme l'Espagne (plus de 80%) ou le Royaume-Uni (environ 70%) ont une part plus

grande de propriétaires qu'en France. Dans l'absolu, il existe donc un potentiel de hausse.

En fait, seuls les pays germaniques (Allemagne, Autriche, Pays-Bas, Suisse), qui ont un faible appétit

pour la propriété immobilière, ont une proportion plus élevée de locataires qu'en France. "Mais on a

quand même l'impression que les Français sont encore majoritairement dans l'envie de devenir

propriétaire", concède Jean-Claude Driant. Reste désormais à attendre une reprise économique dans

l'Hexagone pour avoir une réponse limpide à ce mystère

Source : La Tribune.fr


Le secteur du bâtiment traque le travail illégal Le 02/05/2015

L’obligation de la carte professionnelle pour tous les intervenants d’un chantier viendra-t-elle à bout de

la fraude aux travailleurs détachés ? C’est ce à quoi s’accrochent les acteurs du bâtiment. La loi

Macron, en cours d’examen, prévoit de généraliser ce dispositif auprès de tous les salariés, quel que

soit leur statut, y compris pour les intérimaires et les travailleurs détachés.

Soit environ 1,6 million de personnes concernées. Une solution simple réclamée par le secteur qui

emploie cette carte depuis 2006 mais sans valeur juridique. « A ce jour, 2 millions environ de cartes

circulent dans nos entreprises », estime Jacques Chanut, président de la Fédération française du

bâtiment (FFB).

Pour la crédibiliser, la carte sera rendue non falsifiable via un hologramme sécurisé et un flashcode

qui permettra une mise à jour immédiate des données. « Nous donnons à la profession l’outil juridique,

mais c’est elle qui financera cette carte à travers la caisse des congés payés et intempéries du BTP »,

explique Denys Robiliard, député PS du Loir-et-Cher, qui a porté le volet droit du travail dans le projet

de loi Macron.

230.000 travailleurs détachés en 2014

La carte est une des pierres angulaires d’un arsenal législatif qui est en train de se renforcer pour -

lutter contre le travail illégal. Car la situation est de plus en plus critique. Le 13 mars, Bouygues TP

était condamné à 150.000 euros d’amende pour le recours à des entreprises ayant fait travailler

http://www.lesechos.fr/medias/2015/05/02/1116094_le-secteur-du-batiment-traque-le-travail-illegal-web-tete-02141759230.jpg


500 étrangers non déclarés sur le chantier du réacteur EPR de Flamanville. « Une sanction ridicule »,

persifle Patrick Liébus, à la tête de la Capeb (Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du

bâtiment), qui représente les petites structures, celles qui sont les plus pénalisées par cette

concurrence illégale.

La profession demande à cor et à cri un encadrement plus stricte. Aujourd’hui, embaucher un

travailleur détaché, c’est-à-dire venant d’un pays de l’Union européenne, est légal. Mais sous

certaines conditions. Les cotisations sociales doivent être payées au montant du pays d’origine dans

celui-ci, tandis que le salaire et les conditions de travail doivent suivre les règles françaises. Le

phénomène est en forte hausse : les travailleurs détachés étaient 230.000 en 2014 contre 212.600 en

2013, d’après la Commission nationale de lutte contre le travail illégal.

Un fléau pour le BTP

Mais, dans les faits, de nombreuses entreprises ne déclarent pas ces travailleurs, jusqu’à 30 % moins

chers qu’un employé français. Un rapport du Sénat d’avril 2013 estime entre 220.000 et 300.000 le

nombre de travailleurs détachés illégalement en France. Un fléau que ne cessent de dénoncer les

acteurs du bâtiment, déjà plombés par les pertes d’emplois – 25.000 en 2013. Le BTP, qui concentre

plus de 40 % des travailleurs détachés, est la première victime de la fraude.

Sous la pression du secteur, plusieurs mesures ont été mises en place. Les premiers décrets

d’application de la loi Savary du 10 juillet 2014, spécifiquement centrée sur le travail détaché, sont

enfin parus le 31 mars. Ils intègrent des outils permettant d’établir la responsabilité des maîtres

d’ouvrage et des donneurs d’ordre vis-à-vis de leurs sous-traitants et cocontractants.

En cas d’illégalité, des sanctions administratives sont prévues, allant de l’amende, de 150.000 euros

au maximum, à l’arrêt du chantier. La loi Macron entend durcir ce volet financier en portant le plafond

de l’amende à 500.000 euros. Reste la création de la liste noire, prévue dans la loi Savary, où doivent

être inscrites pendant deux ans les entreprises qui ont fraudé. Au mieux, après le feu vert de la CNIL

(Commission nationale de l’informatique et des libertés), le décret devrait paraître avant l’été.

Unités régionales contre le travail illégal

Si les professionnels du bâtiment se félicitent de cet arsenal, ils réclament des garanties sur les

contrôles. « Tout cela ne servira à rien si les contrôles ne sont pas renforcés. Il faut qu’ils aient lieu le

week-end, les jours de fête, la nuit », insiste Patrick Liébus. L’exécutif cherche à rassurer.


Depuis janvier, 25 unités régionales dévolues à la lutte contre le travail illégal, pilotées par les

inspecteurs du travail, doivent se déployer sur tout le territoire. Le gouvernement a annoncé le -

contrôle cette année des 500 plus gros chantiers en France et la montée à 30.000 opérations

conjointes (police, gendarmerie, douanes). De quoi apaiser, pour un temps du moins, la colère des

petits patrons.

Source : Les Echos.fr


LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Baux commerciaux : une réforme après 60 ans

de cafouillage ! Le 27/04/2015

Le caractère obsolète du dahir de 1955 a débouché sur de véritables drames commerciaux. Plusieurs

conflits s’éternisent du fait de la lourdeur de la procédure judiciaire.

Alors que l’incitation à l’investissement, l’amélioration du climat des affaires et l’encouragement de

l’auto-entrepreneuriat figurent parmi les priorités du gouvernement sur le plan économique, une

problématique de taille demeure aujourd’hui plus que jamais vivace : le traitement des conflits

découlant des baux commerciaux. Régi par un Dahir jugé obsolète par la majorité des praticiens, le

contrat de location à usage commercial est en passe d’être enfin dépoussiéré. La proposition de loi de

l’USFP, autrefois projet de loi lorsque le parti était dans la majorité, a été adoptée par la première

Chambre. Et cette réforme est loin d’être un luxe. Car pendant près de 60 ans, les insuffisances de la

loi ont donné lieu à de véritables drames. En témoignent «les locaux commerciaux vides et

abandonnés dans des endroits aussi stratégiques que le Bd Mohammed V ou l’avenue Prince Moulay

Abdellah», comme l’explique Fadel Boucetta, avocat au barreau de Casablanca.

Lorsque le bail commercial prend effet, beaucoup de questions peuvent considérablement détériorer

la relation bailleur/locataire.


Déséquilibre des droits

Elles sont notamment liées à la révision du bail, aux problématiques d’occupation du local (paiement

des loyers, travaux d’entretiens et ravalement, sinistres divers, etc.) et même au succès du locataire

dans son activité commerciale… «En effet, si le locataire ne prospère pas dans son commerce, le

paiement des loyers s’avère difficile et le bail commercial perd de sa valeur. Mais ces difficultés ne

sont rien par rapport à celles qui naissent lorsqu’arrive la période du renouvellement du bail», explique

la notaire Ibtissam Boutabsil. Cette procédure est complexe car il faut l’anticiper en régularisant un ou

plusieurs actes extrajudiciaires (avis de revalorisation, mises en demeure, etc.) dans des délais très

précis afin d’avertir l’autre partie quant à son intention de renouveler ou non le bail. «Bien

évidemment, ces courriers ont tendance à s’égarer dans la nature, les délais fixés ne sont jamais

respectés, et du coup les magistrats rejettent toutes les demandes pour vices de forme. Et c’est un

cercle vicieux sans fin», explique Me Boucetta. A défaut de respecter ces obligations strictes, la

situation se trouve bloquée dans une incertitude juridique préjudiciable tant pour le bailleur que pour le

locataire. En effet, à tout le moins, si l’on considère le renouvellement acquis, il y a alors incertitude

quant au nouveau prix du loyer (en l’absence de référentiel). Et en cas de désaccord sur le prix du

loyer, il y a une impossibilité pour le locataire de céder son fonds de commerce et pour le propriétaire

de vendre le local commercial. La problématique prend un tour encore plus sensible lorsqu’il s’agit de

fixer l’indemnité d’éviction si le propriétaire refuse le renouvellement.

Du côté de la commission législation du Parlement, la motivation principale de la proposition de loi de

l’USFP est «le déséquilibre chronique entre les droits du bailleurs et ceux du locataire». En effet, alors

que le bailleur n’est tenu d’aucun délai ou période pour demander une revalorisation, le locataire est

considéré comme occupant illégalement le local juste parce qu’il n’a pas respecté le délai de 30 jours

(période de conciliation) à partir de la réception de l’avis de revalorisation envoyé par son bailleur.

Même en cas de respect du délai et que le bailleur refuse de prolonger le bail, le locataire est tenu

d’engager une action en justice dans un délai de 30 jours, sans quoi, il est également considéré

comme occupant illégalement le local. «Une situation qui pousse souvent le locataire à s’aligner sur la

revalorisation fixée par le bailleur, même si celle-ci n’est pas fondée sur des critères strictes»,

explique le rapport de la commission.

Ce déséquilibre est également perceptible dans l’article 11 de la loi qui octroie le droit au bailleur de

refuser le renouvellement du contrat de bail sans être tenu de payer une indemnité, notamment s’il

justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire. A titre d’exemple, le fait d’effectuer des

travaux importants sans un accord préalable du propriétaire bailleur est considéré comme un motif

grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du contrat de bail, même si ces travaux étaient

indispensables à l’exploitation du fonds de commerce. L’article 33 établit un régime de prescription de


deux ans pour toutes les actions engagées –d’un côté comme de l’autre- en vertu du dahir de 1955.

Mais cette disposition relève du code des obligations et contrats, et par conséquent la prescription de

2 ans ne peut être invoquée pour contester l’action en expulsion. A titre de comparaison, la législation

française ne considère pas les travaux effectués par nécessité comme étant un «motif légitime»

justifiant le refus de reconduction du bail.

La procédure de cession des murs sera plus claire

Les bailleurs pâtissent également de cette législation obsolète. «La crise économique aidant, les

locataires défaillants sont légion, mais demander leur expulsion est plus facile à envisager qu’à

réussir. Les procédures prévues par le Dahir de 1955 sont lourdes et obsolètes», explique Me

Boucetta. Aucune expulsion n’est ordonnée si la procédure de 1955 n’est pas suivie à la virgule près.

A cela s’ajoute le silence de loi quant à la transmission du droit au bail, ce qui ouvre la voie à des

interprétations différentes de la part des juges, car si certains considèrent que la notification au

locataire est obligatoire, d’autres libèrent le bailleur de cette obligation. La principale disposition de la

proposition de loi de l’USFP est que les revalorisations des loyers ne pourront plus dépasser les 10%

du bail mensuel. Si le contrat ne prévoit pas cette augmentation, le juge n’aura plus à soumettre

l’affaire à une expertise et se référera directement à ce taux. Dans le cas où le bailleur souhaite

vendre son bien ou le reconstruire, l’indemnité d’éviction devra être proportionnelle aux frais engagés

par celui-ci au titre du changement de domiciliation de son fonds de commerce. Le texte institue

également un droit de préférence au profit du locataire commercial lorsque le bailleur décide de

vendre les murs. Le propriétaire doit informer le locataire par lettre recommandée avec demande

d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle

vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la

réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la

date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si,

dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de

vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre

mois. Si le locataire ne se porte pas acquéreur, le propriétaire peut vendre à qui il veut sous réserve

de ne pas consentir des conditions ou un prix plus avantageux. Dans ce cas, il devrait à nouveau faire

une offre au locataire dans les mêmes conditions.


Coopératives commerciales, pharmacies et laboratoires pharmaceutiques concernés par la

proposition de loi

Le bail à usage commercial est régi par le Dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux d’immeubles ou de

locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal. Cependant, les dispositions de ce Dahir sont

applicables aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, que

ce fonds appartienne à un commerçant, à un industriel ou à un artisan. Cela veut dire que le caractère

commercial de la location ne dépend ni de l’usage des locaux ni de l’activité exercée. Le caractère

commercial du bail ne peut résulter que du bail lui-même.

Les dispositions du Dahir en question s’appliquent en outre aux baux d’immeubles ou de locaux

accessoires dépendant du fonds, à la condition qu’ils soient indispensables à l’exploitation de ce

dernier et, dans le cas où ils appartiennent à un propriétaire différent, à la condition que les locaux

accessoires aient été loués en vue de l’utilisation conjointe que leur destinait le preneur et que cette

destination ait été connue du bailleur desdits locaux au moment de la location. Le dahir s’applique

également aux terrains nus sur lesquels ont été édifiées, soit avant, soit après la conclusion du bail,

des constructions à usage industriel, commercial ou artisanal, à la condition que ces constructions

aient été élevées ou exploitées avec le consentement du propriétaire et dans la limite indispensable à

cette exploitation. La réforme a étendu le champ d’application de la loi sur le bail aux coopératives

exerçant une activité commerciale ainsi que les pharmacies et laboratoires pharmaceutiques.

Source : lavieeco.com


Restauration : les 8 secrets de la réussite

Le 28/04/2015

Quand on veut ouvrir un restaurant, rapide ou traditionnel, il est essentiel de maîtriser les

spécificités du métier et de connaître les clés de la rentabilité et de la réussite de ce secteur

difficile.

Pour se lancer dans la restauration, il est fortement conseillé d'avoir une première expérience. Les

créateurs d'entreprise pensent parfois qu'ouvrir un commerce, notamment en restauration rapide, ne

doit pas être si difficile... Or les contraintes sont lourdes, et pour éviter les pièges, mieux vaut être

aguerri.

1. Donner la priorité à l'emplacement

Le choix du bon emplacement est primordial. A quelques dizaines de mètres près, un restaurant

peut attirer de la clientèle.... ou pas. Il faut également veiller à la cohérence entre la clientèle

potentielle du quartier d'installation et le type de plats proposés.

Prenons pour exemple ce restaurateur dont le restaurant de tapas "de luxe" dans un quartier populaire

le conduisait droit à l'échec. Après avoir réouvert dans un quartier d'affaires, son chiffre d'affaires s'est

rapidement rétabli. Bien évidemment, la réputation de l'établissement ou la notoriété de la franchise

sont également essentielles.

http://img.chefdentreprise.com/Img/BREVE/2015/4/254020/Tribune-Restauration-secrets-reussite-F.jpg


2. Payer le juste prix

Ne pas surpayer l'emplacement est tout aussi important. Le droit au bail peut varier énormément. En

revanche, le restaurateur sera maître du calcul de rentabilité de cet investissement.

3. Valoriser son expérience auprès des banquiers

Pour obtenir un financement, les restaurateurs devront leur fournir un business plan solide et

réaliste. Il faut savoir que les banquiers seront davantage à l'écoute des entrepreneurs disposant déjà

d'une expérience significative du métier.

Et comment ne pas leur donner raison ? Tout le monde n'est pas simultanément performant dans la

qualité de la cuisine, les achats, le personnel, l'équipe... L'organisation du service nécessite un

véritable savoir-faire, qui ne supporte aucun grain de sable, aucun dérapage.

4. Garder l'œil rivé sur ses achats

Le choix du chef est fondamental. C'est lui le véritable secret de la réussite ou de l'échec d'un

restaurant, qu'il soit traditionnel ou rapide. Un bon chef ne doit seulement savoir cuisiner, il doit

également bien acheter. La marge brute dans la restauration - prix des repas moins les achats de

matières premières - se situe autour de 67 % dans la restauration traditionnelle et 70 % dans la

restauration rapide.

Même un restaurant bien placé avec une nourriture de qualité ne gagnera pas d'argent si les achats

sont mal maîtrisés et le loyer trop cher.

5. Maîtriser les investissements de départ

Les investissements de départ sont lourds, entre autres pour le matériel de cuisine. Si l'on ajoute la

réglementation pour assurer l'hygiène et la sécurité et les contraintes d'agencement lorsque le

restaurant a choisi la franchise, le total des investissements peut être très difficile à rentabiliser.

6. Être un bon manager

La gestion des ressources humaines est toujours délicate. C'est encore plus vrai dans la

restauration, où les contraintes horaires et la difficulté du métier entraînent une instabilité des

équipes. Les contrats saisonniers sont nombreux. Or la relation d'équipe est importante pour assurer

un service de qualité, et surtout rapide à l'heure du déjeuner.


On constate souvent que les restaurateurs démarrent avec une équipe trop lourde, qu'ils réduisent

assez rapidement au minimum pour pouvoir assurer leur rentabilité.

7. Ne pas sous-estimer les contraintes au lancement

Un restaurateur, même s'il a de l'expérience, aura tendance à sous-estimer les délais imposés avant

l'ouverture de son restaurant : formation obligatoire, obtention des licences (alcools...), sécurités

incendie, ouvertures de porte, etc. Sans compter les contraintes non identifiées avant la signature du

bail et qui peuvent conduire au dépôt de bilan.

Prenons pour exemple ce dirigeant d'un restaurant rapide dans un centre commercial, qui avait ouvert

son centre côté galerie, et côté "extérieur". Cet accès extérieur était obligatoire pour assurer sa

rentabilité. Or le restaurateur a dû y renoncer car il était non conforme. Ajoutons à cela le fait que son

restaurant étant ouvert tôt le matin et tard le soir, il a dû embaucher un agent de sécurité pour

surveiller les jeunes d'une fréquentation discutable qui s'attardaient autour de son point de vente. Une

autre dépense non prévue au démarrage.

8. Élaborer des tableaux de bord efficients

Les restaurateurs doivent évidemment connaître et appliquer toutes les spécificités réglementaires,

fiscales et sociales auxquels ils sont soumis : permis d'exploitation, licences, application des bons

taux de TVA, justification des encaissements... Ils devront surtout s'organiser avec leurs conseils, et

notamment avec leur expert-comptable, pour créer un tableau de bord mensuel avec les

indicateurs spécifiques au métier : taux de marge, nombre de couverts par service, taux de

fréquentation, productivité, montant du couvert moyen, montant des "offerts" (café, chocolat,

apéritif...), pourcentage du chiffre d'affaires lié à la nourriture et celui lié aux boissons, etc.

Dans certains cas, il s'agira de prendre en compte les coûts de la publicité dans les guides

touristiques, sur les sites internet, des réservations à distance.... Ce tableau de bord sur-mesure

permettra aux restaurateurs de contrôler leur taux de marge, le poids du personnel par rapport au

chiffre d'affaires, et surtout, c'est le plus important, de rectifier le tir suffisamment tôt.

Seule la maîtrise de l'ensemble de ces compétences et de ces savoir-faire assurera le succès d'un

restaurant, rapide ou traditionnel.

Source : www.chefdentreprise.com


Plus de la moitié des villes du 94 prêtes à

racheter des fonds de commerce Le 03/05/2015

Champigny, le 24 avril. La librairie Honoré, en face de la place du marché, a ouvert ses portes en

2010. La ville avait usé de son droit de préemption pour racheter le magasin de vêtement qui s’y

trouvait. (LP/E.M.)

Pour que les rues de centre-ville ne soient pas qu’une enfilade d’agences bancaires ou

immobilières, de restauration rapide en tous genres, les villes disposent d’une arme

redoutable: le droit de préemption. Mais alors que 26 communes du département sur 47 ont

décidé de pouvoir s’en servir, seule une poignée d’entre elles l’ont réellement utilisé.

Qu’est-ce que la préemption ?

Votée il y a dix ans, la loi Dutreil permet aux communes d’acquérir en priorité un fonds de commerce.

Il faut pour cela qu’elles aient délimité un périmètre de sauvegarde. « Les critères peuvent être la

présence de services froids (banques, agences immobilières) en trop grand nombre, des locaux

vacants, des chefs d’entreprises prêts à partir à la retraite, énumère-t-on à la chambre des métiers et

de l’artisanat du Val-de-Marne (CMA94). Avec le Grand Paris, des secteurs vont bouger avec les

loyers qui augmenteront. »


Pourquoi les villes votent ce droit mais ne l’utilisent quasiment pas ?

Selon la CMA94, 26 villes ont établi des périmètres de sauvegarde et deux autres s’apprêtent à le

faire. Attention, s’en doter ne veut pas dire s’en servir ! « Un grand nombre de communes n’ont pas

forcément la volonté d’utiliser la préemption. Mais c’est un moyen d’avoir des informations sur le

territoire.

Un outil de veille. » Ainsi les communes ont un œil sur toutes les transactions qui se font. « Certaines

l’utilisent pour dissuader d’éventuelles arrivées d’activités non désirées, en faisant pression sur le

porteur de projet. »

Pourquoi certaines vont-elles jusqu’au bout ?

Selon la CMA, les préemptions arrivées à leur terme se comptent sur les doigts d’une main. Elle a

recensé l’ouverture de trois magasins à Vincennes et d’une librairie à Champigny. La ville communiste

a également préempté un magasin de vêtements mais peine à trouver un repreneur. « On cherche

plutôt un cabinet médical ou des services à la personne mais ce n’est pas simple de faire venir des

commerçants, précise-t-on à la mairie. Et il faut utiliser la préemption au compte-goutte, c’est

compliqué à mettre en œuvre. » Même constat à Vincennes : « La procédure jusqu’à la rétrocession

est technique, contraignante et longue », explique-t-on au cabinet du maire (UDI) Laurent Lafon.

« Cela a un coût exorbitant qui n’est pas fléché dans les budgets », prévient la CMA94. Champigny a

par exemple déboursé 130 000 € pour le local qui abrite la seule librairie de la ville.

Ce droit fait-il l’unanimité au sein des municipalités ?

Cet argument financier n’est pas le seul mis en avant par les détracteurs du droit de préemption. «

Est-ce le métier des villes d’aller chercher un poissonnier ?, s’est interrogé l’élu d’opposition DVD de

Saint-Maur Jacques Leroy lors du lancement de la procédure. C’est faire atteinte à la liberté

d’entreprendre. » Il faut chercher « l’attractivité » lui a répondu le maire UMP Sylvain Berrios,

évoquant « une charte d’ensemble pour les zones commerçantes. » « Si on ne fait rien, les

commerces de bouche s’en vont au profit de banques ou autres… estime de son côté Stéphanie

Daumin, maire PCF de Chevilly-Larue qui a utilisé deux fois la préemption. On voulait avoir un outil

pour éviter de voir partir les commerces et pour pouvoir au moins s’assurer de qui les remplacerait.

»Elsa Marnette avec A-L. A.


Droit de préemption : ce que votre ville a choisi

Si au moins trois communes ont déjà utilisé le droit de préemption, voici, selon la Chambre des

métiers et de l’artisanat du Val-de-Marne, la liste des 26 villes qui peuvent en théorie le faire : Ablon,

Alfortville, Bonneuil, Cachan, Champigny, Charenton, Chevilly, Choisy, Fontenay, L’Haÿ, Ivry,

Joinville, Le Kremlin-Bicêtre, Mandres, Nogent, Orly, Le Perreux, Le Plessis, Saint-Maurice, Saint-

Mandé, Sucy, Thiais, Valenton, Villecresnes, Villeneuve-Saint-Georges et Vincennes. L’Haÿ-les-

Roses devrait se doter prochainement du droit de préemption puisqu’elle a déjà réalisé un rapport sur

la situation du commerce local. Et le conseil municipal de Saint-Maur a récemment lancé la

procédure.

Source : www.leparisien.fr


A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1

er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.

Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

Marie LAURENT Caroline PILATO / [email protected] / 01 47 70 24 18

la revue de presse de la semaine, du 27 avril au 3 mai 2015

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