s48 revue de presse kylia - semaine du 21 au 27 novembre 2016

La revue de Presse KYLIA 1

LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 21 au 27 novembre 2016

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Résidences secondaires : l'Assemblée vote

une "surtaxe" d'habitation

Le 21/11/2016

Les villes ayant un marché immobilier tendu pourront augmenter leur taxe d'habitation sur les

résidences secondaires de 60 %. (Crédits : Reuters) Une "surtaxe" d'habitation sur les résidences

secondaires devrait être possible dès 2017 pour certaines villes. L'Assemblée nationale vient

d'adopter un amendement allant dans ce sens.

L'Assemblée nationale a finalement donné la possibilité aux communes situées en zones immobilières

tendues de moduler la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, via un amendement socialiste

voté vendredi dans le projet de budget 2017. Cette mesure était notamment attendue par la Ville de

Paris qui espérait concrètement que l'Etat donne la possibilité aux villes qui sont en fort déficit de

logements d'augmenter de 80% leur taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

C'était ce que proposait le député PS parisien Pascal Cherki dans ses trois amendements initiaux.

Favorable au principe que la collectivité décide du montant, le secrétaire d'Etat au Budget, Christian


Eckert, a toutefois appelé à « faire attention à ce que le niveau ne soit pas trop élevé », privilégiant

l'option de 60 %, comme la rapporteure générale du Budget, Valérie Rabault (PS). A l'incitation d’un

autre député de Paris Sandrine Mazetier, Pascal Cherki a donc retiré deux amendements et conservé

celui rendant possible une taxe jusqu'à 60 %.

Deuxième majoration en deux ans

Il y a deux ans, déjà, la mairie de Paris avait obtenu la possibilité de majorer de 20 % la taxe

d'habitation sur les résidences secondaires. Une mesure dont avaient d'ailleurs pu bénéficier plusieurs

dizaines de communes, de droite comme de gauche. Ce qui plaidait fortement en faveur d'une

nouvelle hausse. Beaucoup d'élus estiment en effet que dans les territoires marqués par une pénurie

de logements, les logements devraient être consacrés en priorité à l'habitation principale.

Mais « un taux uniforme de 20% pour toutes les communes n'est, dans certains cas, pas adapté pour

conférer à la mesure un caractère réellement incitatif, alors que, dans d'autres cas, il s'est avéré élevé

pour qu'il puisse être mis en œuvre », justifient les sept députés PS signataires de l'amendement. Il

est donc prévu que le taux de majoration pourra être remplacé par une fourchette, entre 5 % et 60 %.

Contexte financier tendu

Sur proposition du groupe communiste, la majorité de gauche de la ville de Paris a voté le 7 novembre

lors des débats d'orientation budgétaire pour 2017 le souhait d'augmenter la taxe additionnelle à la

taxe d'habitation sur les résidences secondaires, estimées à 92.000 dans la capitale. Satisfait du vote

de l'Assemblée car « nous nous battons depuis deux ans » en ce sens, l'élu parisien et spécialiste du

logement Jacques Baudrier (PCF-FG) a déclaré à l'AFP qu'« il y a urgence à ce que des milliers de

résidences secondaires, très peu utilisées, puissent être louées, pour offrir de nouveaux logements, et

aider à réduire la pénurie ». « La mesure sera rapidement proposée en Conseil de Paris, à partir de

janvier », a ajouté le conseiller de Paris.

Au-delà de la pénurie de logements, cette mesure devrait permettre à la mairie de Paris de récupérer

pour 2017 quelques précieux millions d'euros. La capitale subit en effet un contexte financier tendu :

alors que la maire Anne Hidalgo souhaite mettre en œuvre un large plan d'investissements de 10

milliards d'euros sur sa mandature, Paris doit faire face à l'érosion de son autofinancement à cause de

la baisse des dotations de l'Etat, et à sa participation croissante à la péréquation territoriale.

Source : latribune.fr


On n’a jamais aussi peu négocié les prix

immobiliers

Le 21/11/2016

INFOGRAPHIE - Pour la première fois depuis la création de ce baromètre réalisé avec le réseau Orpi,

en partenariat avec Le Figaro Immobilier et Explorimmo, la marge moyenne de négociation s’affiche

sous les 4,5% à 4,4%.

Tous les clignotants étaient au vert ces derniers mois sur l’immobilier. Les Français l’ont bien compris

et le marché est actif. Rien d’étonnant à ce que les marges de négociation soient resserrées dans un

tel contexte. Selon Bernard Cadeau, président du réseau Orpi, une marge moyenne des négociations

immobilières à 4,5 % sur l’ensemble du territoire constitue un «minimum technique». Pour la première

fois depuis la création en avril 2015 du baromètre des écarts de prix calculé par le réseau Orpi en

partenariat avec Le Figaro immobilier et Explorimmo, ce chiffre s’affiche désormais à 4,4 %.

«C’est un indice de la grande fluidité du marché, explique Bernard Cadeau. Les ventes se font avec

peu de discussion dans les meilleurs délais». Ce point bas signifie peut-être aussi qu’acheteurs et

vendeurs ont compris que c’était plus que jamais le moment d’agir rapidement. Le dynamisme des

ventes a en effet fait fondre le stock des biens à vendre dans les agences Orpi de 20 %: il y en aurait

moins de 80 000, contre 100 000 voici quelques mois.


Nice et Lyon aux antipodes

Et la remontée des taux d’intérêt se profile… Une évolution qui n’inquiète pas trop les professionnels

estimant qu’elle se fera progressivement et en douceur. La dernière livraison de ce baromètre montre

une baisse des marges de négociation dans la quasi-totalité des villes, à l’exception de Bordeaux où

elle grimpe de 2,39 à 2,7 %, ce qui reste cependant très faible. Lyon reste la ville où on négocie le

moins (1,9 % en moyenne) et Nice celle où les discussions sont les plus importantes (4,8 %).

Pour cette nouvelle édition, le baromètre se fait plus détaillé sur la capitale. Comme ailleurs, les

marges de négociation ont très légèrement baissé, passant de 2,94 % à 2,9 %. On remarque

cependant que les petites surfaces (studio, 1 pièce) et les grandes (5 pièces et plus) sont les seules

où la discussion reste significative: respectivement 4,9 % et 4,7 % de correction des prix. «Cela

recoupe deux réalités différentes, estime Julien Guillaume, de l’agence Orpi Alésia. D’un côté les

petites surfaces se vendent tellement bien que certains propriétaires ont encore tendance à gonfler

les prix de présentation avant de réajuster. Pour les grandes surfaces, en revanche, il y a moins

d’acheteurs et, pour conclure, le vendeur doit faire des efforts.»

Au vu de la pénurie d’offre sur la capitale, cet agent ne craint pas vraiment la remontée des taux.

Selon lui, le marché reste sain avec des acheteurs exigeants et des vendeurs qui ont compris que les

biens avec des défauts ne se vendent plus au même prix que les autres.

Source : lefigaro.fr


Crédit immobilier : la hausse des taux est là !

Le 21/11/2016

Redouté par les particuliers, le renchérissement du crédit immobilier a déjà commencé. Le

mouvement de hausse reste cependant encore modeste, explique Credixia.

La remontée des taux a donc commencé. Plusieurs banques, principalement des caisses régionales,

ont augmenté le prix de leurs crédits immobiliers, de quelques points de base, explique le 21

novembre Credixia, qui relève toutefois que le mouvement de hausse reste encore modeste.

Le courtier révèle que deux banques ont augmenté les taux des crédits immobiliers. La première de

30 points de base sur toutes les durées confondues, tandis que la deuxième a remonté les taux de 5 à

20 points de base, selon le profil de l'emprunteur et la durée du prêt. « Logiquement, toutes les

banques vont suivre le mouvement et, les taux devraient remonter progressivement tout au long de

l'année 2017 », explique Credexia.

Les faibles revenus touchés

Les emprunteurs dont les revenus annuels sont inférieurs à 30.000 euros sont les plus touchés par

cette hausse des taux. Ces particuliers ont enregistré « la plus forte hausse de taux soit 20 points de

base sur une durée de 20 ans », souligne le courtier. Concrètement, pour un emprunt de 200.000

euros sur 20 ans, une hausse de 30 points de base représente une augmentation de la mensualité de

27 euros.


Ces premières hausses ne sont pas encore significatives pour Meilleurtaux.com. « Seule une grande

banque a relevé ses taux », tempère ainsi Maël Bernier, directrice de la communication et porte-

parole du courtier. Même si les rendements des taux souverains ont augmenté, le coût du

refinancement des banques n'a pas encore bougé. « Les banques n'empruntent pas encore plus cher,

donc elles n'ont aucun intérêt à relever leur taux », explique-t-elle. Jusqu'à quand ?

Source : lesechos.fr


Immobilier : taux en hausse ? Pas de panique...

Le 22/11/16

Les crédits immobiliers ont commencé à augmenter. Mais, relèvent plusieurs courtiers, à des

niveaux qui restent toujours très attractifs. Certains les voient même repartir à la baisse.

Un coup de chaud sans trop de conséquences. Si les taux immobiliers ont récemment augmenté ,

cette hausse n'aura qu'un effet marginal sur le crédit et la tendance à long terme devrait continuer

d'offrir des taux bas, expliquent plusieurs courtiers le 22 novembre. Selon eux, rarement les prix du

crédit immobilier ont été à des niveaux aussi attractifs.

Un simple réajustement

Pour les professionnels du secteur, les banques n'ont procédé qu'à un réajustement de leur grille de

taux, après l'élection de Donald Trump. « Les banques ont réagi à la surchauffe sur les taux

souverains en augmentant le coût du crédit, mais de façon très modérée », explique Frank Levy,

directeur général d'acecrédit.fr. Plusieurs établissements ont augmenté le prix du crédit de 5 à 30

points de base ces derniers jours. « Les banques continuent évidemment à produire du crédit et à

octroyer des prêts à des prix compétitifs, souligne Sandrine Allonier, responsable des relations

banques de Vousfinancer.


Les marges sont encore importantes, selon les courtiers. La baisse des taux constatée en 2016

devrait mettre beaucoup de temps à s'annuler, anticipent-ils. En janvier, le taux pour le prêt de

référence avoisinait les 2,5 %. Fin novembre, il se situe encore entre 1,2 et 1,5 %, à un niveau

historiquement bas. « Les taux sont toujours bon marché, même en tenant compte des récentes

hausses », relève Sandrine Allonier. « Nous ne sommes même pas revenus au niveau des taux

pratiqués en septembre (entre 1,6 % et 1,8 %, NDLR) », abonde Maël Bernier, directrice de la

communication et porte-parole de Meilleurtaux.com.

Des banques proactives

La majorité des courtiers comptent sur le dynamisme du secteur pour maintenir des taux bas. « Les

banques préparent la campagne de 2017 et leur objectif est de recruter des clients, donc elles vont

tout faire pour faciliter le crédit », rassure Maël Bernier. Les banques sont en phase de conquête,

selon Frank Lévy. « La concurrence est telle, qu'aucune banque ne prendra le risque de trop remonter

ses taux dans les mois à venir. »

Les taux pourraient même repartir à la baisse, selon les plus optimistes. Car si les OAT à 10 ans ont

presque doublé en quelques jours, passant de 0,5 % à 0,8 % pour la France, l'Euribor, le taux d'intérêt

interbancaire dans la zone euro, n'a pratiquement pas bougé. Dans ce contexte, des politiques

proactives de la part des banques pourraient même relancer un nouveau momentum de baisse des

taux. « Rien n'exclut de nouvelles baisses liées aux politiques commerciales des banques, anticipe

Sandrine Allonier. Au début de l'année, personne ne pouvait anticiper que les taux descendraient

aussi bas ». Les particuliers sont prévenus.



Syndics : Attention à la hausse des honoraires

Le 22/11/16

Les honoraires de base des syndics ont augmenté en Ile-de-France et à Lyon depuis 2015. En

cause, l’adoption de la loi ALUR, qui a complexifié les procédures de gestion des logements.

Mauvaise nouvelle pour les propriétaires. Les honoraires des syndics ont augmenté de 10 % à 15 %

en moyenne en Ile-de-France et à Lyon depuis 2015, a annoncé Syneval le 22 novembre, soulignant

la responsabilité de la loi Alur. Parallèlement, selon le courtier en syndic, les tarifications annexes ont

également augmenté.

Selon l'étude de Syneval, qui a interrogé 92 cabinets de syndic représentant 500.000 logements, les

honoraires des syndics ont augmenté depuis le 1er juillet 2015. Pour le courtier, la complexification

des procédures, des contrats plus longs et des prestations moins lisibles, a gonflé les honoraires des

syndics. A Paris, les frais de base ont atteint en moyenne plus de 200 euros par lot principal. « La

tendance était à la hausse, mais l'adoption de la loi Alur a provoqué une accélération », explique

Rachid Laaraj, directeur général de Syneval.

Les petits immeubles touchés

Parmi les logements les plus touchés par la hausse, on retrouve ceux situés dans les petits

immeubles. Les honoraires des syndics gérant les petits immeubles sont en hausse, avec un forfait

minimum supérieur à 2.000 euros à Lyon, contre 1.700 euros avant la loi Alur. Le constat est le même

en Ile-de-France où les honoraires sont passés de 2.500 euros à 3.000 euros, depuis 2015


Des tarifications annexes en hausse

La loi Alur devait simplifier la lisibilité des prestations en limitant leur nombre. Seulement la loi

n'interdit pas le recours aux prestations annexes. Et leur facturation, calculée au coût horaire, n'a

cessé d'augmenter, souligne Syneval. Pour les propriétaires, il est en effet difficile de prévoir à

l'avance le nombre d'heures nécessaires pour la réalisation d'une prestation particulière et donc

d'estimer son coût.



Plus-values immobilières : quand François

Fillon revient sur sa propre réforme

Le 22/11/2016

S’il est élu, François Fillon envisage d’adoucir une fiscalité que son gouvernement avait lui-même

renforcée en 2012. Amusant, mais aussi très largement insuffisant selon la première fédération des

agents immobiliers.

Parmi les réformes annoncées par François Fillon s’il accédait au pouvoir en 2017, une d’ampleur

concerne l’immobilier : ramener le délai d’exonération de l’impôt sur les plus-values à 15 ans de

détention (*). "Ironie du sort, c’est sous son gouvernement, alors qu’il était Premier ministre, que l’Etat

avait justement rallongé ce délai en le faisant passer de 15 ans… à 30 ans en février 2012", s’amuse

le président de la Fnaim, Jean-François Buet.

A l’époque, l’exécutif avait cru trouver là une solution efficace pour booster les rentrées fiscales…

sans prévoir toutefois qu’un tel coup de bambou pourrait aboutir à geler toute une partie du marché

immobilier (résidences secondaires et, pour partie, les biens destinés à l’investissement locatif).

Prenant (sans doute) acte de cette erreur, le favori de la primaire de la droite fait donc machine arrière

toute. Le hic, c’est que ce dernier comme les autres prétendants à l’Elysée, sont une nouvelle fois en

train de passer à côté du bon diagnostic sur le sujet, s’insurge le président de la Fnaim. "Plus

personne n’y comprend rien. Les délais d’exonération diffèrent pour l’impôt sur la plus-value et les

prélèvements sociaux. Sans compter que les barèmes changent continuellement (l’exonération pour

l’impôt est retombée de 30 à 22 ans sous Hollande). Le système est d’une telle complexité qu’un


propriétaire n’arrive même plus à calculer ce qu’il aura à reverser au fisc s’il revend son bien

aujourd’hui ou demain. Absurde et contreproductif."

Pour clarifier cette fiscalité et fluidifier le marché, la Fnaim propose d’appliquer un taux d’imposition

unique pour l’impôt sur la plus-value et les prélèvements sociaux. "Une solution que partagent des

députés spécialistes de la fiscalité comme Eric Woerth, Christophe Caresche, mais contre laquelle

Bercy a toujours fait barrage", observe Jean-François Buet. Surtout, la première fédération d’agents

immobiliers milite pour pérenniser cette fiscalité. Ce régime a été modifié cinq fois en dix ans,

rappelle-t-elle. Alors à bon entendeur…

Source : capital.fr


Syndics de copropriété : les honoraires

gonflent encore... malgré la loi Duflot

Le 23/11/2016

Sacré syndics ! La loi Alur était censée encadrer leurs contrats… mais la plupart ont déjà trouvé la

parade pour continuer à augmenter leurs tarifs.

Les syndics ont décidément la dent dure. Alors que la loi Alur comptait stopper les dérives tarifaires,

les syndics ont profité de cette occasion pour gonfler leurs tarifs. D’après le courtier Syneval, les

honoraires de base des administrateurs de biens ont ainsi flambé en moyenne de 10 à 15% depuis un

an ! A Paris, ils dépassent même pour la première fois 200 euros par appartement et par an.

Comment est-ce possible ? Pour rappel, la loi logement portée Cécile Duflot a établi une liste

exhaustive de 18 prestations particulières qui sont désormais les seules à pouvoir être facturées en

sus du forfait. Les règles sont claires : tout ce qui ne figure pas dans cette liste doit obligatoirement

être rapatrié dans le forfait dit de base qui englobe la gestion courante (organisation des assemblées

générales, entretien de l'immeuble...) Conséquence : beaucoup de syndics ont répercuté ces

restrictions sur leurs tarifs.

Les petits immeubles sont les plus touchés par cette inflation, avec un forfait minimum supérieur à

2.000 euros à Lyon (contre 1.700 euros avant la loi Alur) et de 3.000 euros en Ile-de-France (contre

2.500 euros auparavant).


Ce n’est pas là la seule dérive constatée : toujours d’après Syneval, deux-tiers des prestations

optionnelles – c’est à dire qui restent hors du forfait de base - sont désormais facturées à l'heure… ce

qui peut là encore contribuer à renchérir le coût de certaines tâches.

Source : capital.fr


Marché immobilier : 2017 s’annonce bien, sauf

si...

Le 23/11/16

Seule une brutale remontée des taux pourrait compromettre cette perspective.


Tous les signaux sont au vert, ou presque. Le marché immobilier devrait afficher de bonnes

performances en 2017, porté par le nombre croissant d'acquéreurs motivés par des taux bas, selon

les derniers résultats de l'Observatoire du moral immobilier rendus publics le 23 novembre. Seul un

renchérissement du crédit pourrait limiter cette dynamique, explique Logic-immo.com, qui pilote

l'étude.

Trois millions d'acheteurs

Les candidats sont nombreux. En cette fin d'année 2016, ils sont 3 millions d'acheteurs potentiels,

selon le 20e barème de Logic-immo.com. « Les chiffres sont très encourageants pour le premier

trimestre 2017. C'est la première fois depuis 2011 qu'il y a autant d'intentions d'achat sur une fin

d'année », précise Stéphanie Pécault, responsable des études Concept Multimédia. Sur les 1.100

personnes interrogées, 84 % d'entre elles expliquent avoir l'intention d'acheter un appartement ou une

maison dans les douze mois. Ce chiffre a plus que doublé depuis six ans (40 % en 2011).

Les particuliers sont avant tout attirés par les niveaux historiquement bas des taux (voir graphique). Il

y a encore quelques mois, l'attractivité des taux (aux alentours de 2,5 % pour un prêt de référence)

n'était qu'à la troisième place (37 %) dans le classement des raisons pour se lancer dans un projet

d'achat. Actuellement, l'attractivité des taux (environ 1,5 % pour un prêt de référence) est à la

première place. « Les ménages décident en majorité (51 %, NDLR) d'acheter pour profiter des taux »,

confirme Stéphanie Pécault.

Le risque d'une remontée des taux

C'est la seule ombre au tableau. Une remontée brutale des taux pourrait compromettre la bonne

dynamique du marché immobilier et limiter le nombre de candidats à l'achat. « Il y a une réaction très

forte aux hausses de taux. Même un faible renchérissement du crédit peut provoquer un

ralentissement de la demande », analyse Stéphanie Pécault, qui souligne un biais psychologique. Le

niveau réel des taux peut être moins important que les variations, même si elles restent marginales.

La situation reste toutefois favorablement orientée, selon le portail d'annonces. Car en dépit des

quelques hausses constatées récemment, les particuliers continuent de se dire intéressés par l'achat

d'un bien immobilier. « Les acheteurs sont conscients de bénéficier de conditions d'emprunts

exceptionnelles. 87 % les trouvent plus que jamais attractives », souligne Cyril Janin, directeur

général de Logic-immo.com. De quoi laisser de bons en espoirs en 2017 pour les 2 millions de

vendeurs français.



Le prêt à taux zéro booste le marché immobilier

Le 23/11/2016

Dans le neuf, un ménage sur deux a pu acheter grâce au prêt à taux zéro ou au prêt à l’accession

sociale, relève une étude du Crédit Foncier.

Les aides au logement offrent un sérieux coup de pouce aux particuliers désireux de devenir

propriétaires. Selon une étude du Crédit Foncier parue ce mercredi, un ménage sur deux ayant

acheté dans le neuf en 2015 a en effet bénéficié d’un prêt à taux zéro ou d’un prêt à l’accession

sociale. L’année dernière, 72.221 achats immobiliers ont été financés par le premier dispositif,

accessible à deux ménages sur trois sous conditions de ressources, et 58.800 grâce au second.

Le prêt à l’accession sociale présente l’avantage de pouvoir financer tous les projets immobiliers, à un

taux préférentiel. Le prêt à taux zéro ne concerne de son côté que le logement neuf, et les logements

anciens qui nécessitent d’importants travaux. Le gouvernement a élargi depuis le 1er janvier les

conditions d’éligibilité du prêt à taux zéro: le plafond de ressources a été relevé, si bien que 40% de

primo-accédants supplémentaires peuvent en bénéficier; la possibilité d’y recourir pour un achat dans

l’ancien, à condition que les travaux représentent 25% du prix d’achat, a par ailleurs été étendue à

tout le territoire contre 6000 communes rurales auparavant. Cette nouvelle mouture rencontre un

véritable succès, selon la Fnaim. En 2016, le prêt à taux zéro dans l’ancien a représenté 20% des

PTZ distribués, contre 2% à 3% en 2015, chiffres des sources bancaires citées par l’AFP.

En 2015, déjà, le nombre de PTZ distribué avait fortement augmenté, sous l’effet d’un marché

immobilier plus dynamique. A cette date, selon le Crédit Foncier, les ménages avaient en moyenne

emprunté 37.000 euros à taux zéro, une somme stable par rapport à l’année précédente, pour un


achat d’une valeur de 194.000 euros. D’après les données de l’établissement bancaire, les

bénéficiaires étaient en moyenne plus jeunes que les accédants dans leur ensemble puisque près de

80% d’entre eux avaient moins de 40 ans.

Source : lefigaro.fr


Petite remontée du coût des crédits

immobiliers

Le 24/11/2016

Malgré la hausse des taux des emprunts d’Etat, le marché français résiste à l’effet Trump.

L’élection, le 8 novembre, de Donald Trump à la présidence des Etats-Unis va-t-elle paralyser le

marché immobilier français, qui bat des records de dynamisme depuis le printemps 2015 ? Le

lien ne paraît pas évident mais il existe : après le vote américain, en quelques jours, les taux

des emprunts d’Etat (les obligations à terme, OAT à dix ans) ont atteint 0,82 % le 14 novembre

pour revenir depuis autour de 0,75 %. Ils avaient touché un niveau plus bas à 0,09 %, le

7 septembre.

Or, c’est ce taux des OAT, reflétant le coût de la ressource pour les banques, qui commande le taux

des crédits immobiliers qu’elles facturent (en lui additionnant leur marge). « L’incertitude – ce que les

marchés financiers détestent le plus – sur la future politique de Donald Trump et ses relations avec

l’Europe a provoqué ce coup de chaud, analyse Sébastien de Lafond, président du site

MeilleursAgents.com, mais je ne suis pas certain que la hausse va s’amplifier. »

Les banques commencent cependant à donner de légers coups de pouce à leurs tarifs de crédit

immobilier. Meilleurtaux.com signale que trois établissements régionaux et la BNP elle-même les ont

majorés de 0,05 à 0,10 point. « Pas de quoi s’affoler », selon Maëlle Bernier, directrice de la

communication du courtier en ligne.


Transactions toujours nombreuses

Empruntis, un autre courtier, confirme la tendance. « Plusieurs facteurs concourent à la hausse : les

OAT mais aussi le fait que les banques, ayant rempli leurs objectifs commerciaux, lèvent le pied sur la

distribution de crédits, notamment à taux zéro, et les renchérissent », explique Cécile Roquelaure,

directrice de la communication et des études de la société.

Le site d’annonces Logic-Immo, qui observe le moral des acquéreurs, mesure à quel point « ils sont

sensibles à la moindre hausse des taux bancaires, constate Stéphanie Pécault, sa responsable des

études. Selon notre dernier sondage d’octobre, profiter des bonnes conditions de crédit est même leur

première motivation d’achat ».

Pour Laurent Vimont, président du réseau d’agences immobilières Century 21, « les transactions ne

s’en ressentent cependant pas, toujours nombreuses, avec 23 % de hausse, sur un an, au

1er novembre. Nous frisons même la pénurie de biens à vendre. Quant aux banques, elles nous font

toujours ce coup en fin d’année, histoire d’arrondir leurs marges ».


Accélération de la concrétisation des projets d’achat en cours

Une première conséquence de ce très léger renchérissement du coût des crédits immobiliers est de

tarir la demande de renégociation des prêts en cours qui, à elle seule, représente, selon la Banque de

France, plus de la moitié de la production de crédits. Une autre sera sans doute d’accélérer la

concrétisation des projets d’achat en cours, comme on se précipite à la fermeture d’un portillon. Mais,

pour de nombreux observateurs, rien ne sert de courir. Car passer de 1,33 %, taux moyen consenti en

octobre (selon Crédit logement) à 1,53 %, c’est, pour un prêt de 100 000 euros sur dix-huit ans,

ajouter à chaque mensualité 20 euros qui peuvent d’ailleurs s’effacer, devenir indolores, en allongeant

de quelques mois la durée dudit prêt.

A ces niveaux de taux, les acheteurs retrouvent tout simplement les conditions déjà très favorables

qu’ils avaient connues au printemps. « Le scénario d’une hausse rapide, brutale et ample de plus de

1 % (100 points de base) pourrait certes refroidir le marché, mais il stopperait aussi la hausse des prix

immobiliers en cours, voire enclencherait, après quelques mois d’attentisme, leur baisse, anticipe M.

Lafond. Il y a, en effet, un lien direct, mécanique, entre pouvoir d’achat des ménages et coût du

crédit. »

Pour autant, ce dernier « ne privilégie pas ce scénario, au contraire » : « Il me semble que les

banques centrales américaines et européennes préfèrent une politique de taux très faibles pour

soutenir des économies fragiles, en convalescence, notamment l’économie française. »

« Le marché s’est réveillé »

Selon les notaires et le Crédit foncier, l’année 2016 battra, en France, le record du nombre de

transactions dans l’ancien, à plus de 840 000, une tendance qui se poursuivra en 2017, avec même

des espoirs de progression de 5 % à 10 %. « Après trois années d’hibernation, entre 2012 et 2015, le


marché s’est réveillé avec une envie de se rattraper. Je ne crois pas que l’élection présidentielle

endiguera le phénomène », juge Thierry Delesalle, notaire parisien, chargé de la conjoncture à la

chambre des notaires d’Ile-de-France.

Le danger vient plutôt du Comité de Bâle, l’instance internationale de supervision du secteur bancaire

qui, en toute discrétion et entre experts, édicte les règles prudentielles applicables aux prêteurs.

L’accord Bâle 4, en cours de discussion, risque d’être préjudiciable aux emprunteurs français, en

exigeant des banques plus de fonds propres, en imposant les taux variables, en restreignant l’accès

au crédit des plus modestes et en le renchérissant.

Source : lemonde.fr


LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Les locaux commerciaux sont-ils redevables,

au profit des communes, d’une taxe sur le

foncier bâti ?

Le 22/11/2016

Selon qu’elles appartiennent ou non à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI)

à fiscalité propre et selon le régime fiscal de ce dernier, les communes ne disposent pas des mêmes

ressources fiscales. Le schéma de financement des communes ainsi qu’un tableau synthétique

présentant la répartition des principaux impôts directs locaux entre les collectivités territoriales et les

EPCI à fiscalité propre sont commentés dans le bulletin officiel des finances publiques disponible sur

le site internet bofip.impots.gouv.fr, sous la référence BOI-IF-COLOC-10-10 et BOI-ANNX-000448.

La taxe foncière perçue par les communes pour les locaux commerciaux et biens divers est fondée

sur la valeur locative cadastrale calculée pour chaque propriété. Cette valeur locative, qui sert

également pour l’établissement de la contribution foncière des entreprises, est actuellement

déterminée selon l’une des trois méthodes prévue à l’article 1498 du code général des impôts, à

savoir le bail, la comparaison avec un local type figurant sur un procès-verbal communal ou

l’appréciation directe.

Les évaluations des constructions nouvelles ainsi que celles afférentes aux locaux commerciaux

existants affectés par un changement sont présentées chaque année par les directions

départementales des finances publiques à la commission communale des impôts directs. Lorsqu’une

commission intercommunale des impôts directs est constituée, elle donne, en lieu et place des

commissions communales, un avis sur les évaluations cadastrales des locaux commerciaux

proposées par l’administration fiscale.

En complément de ces mises à jour annuelles et conformément à la convention de partenariat signée

le 18 novembre 2014 entre le ministère des finances et des comptes publics et les associations

représentatives des élus locaux, des opérations de fiabilisation et d’optimisation des bases

d’imposition peuvent être mises en œuvre par les directions départementales des finances publiques


sur demande des collectivités locales. Après la réalisation d’un état des lieux, qui conduit à analyser la

situation des bases d’imposition au regard de leur exhaustivité et de leur fiabilité, les actions à mener

sont décidées en étroite concertation avec les collectivités et formalisées dans le cadre des

conventions de services comptables et financiers ou des engagements partenariaux conclus

localement.

Source : lagazettedescommunes.com


Retour d'expérience : "J'ai installé mon

restaurant gastronomique dans une ancienne

pizzeria"

Le 22/11/2016 Flayosc (83) Pour l'ouverture de leur premier restaurant, Davy et Émilie Jobard ont fait le choix de

limiter les risques en investissant progressivement mais régulièrement. Au bout de deux ans, le bilan

est positif et l'effet pizzeria a vite été gommé.

Davy et Émilie Jobard ont repris depuis deux ans Le Nid à Flayosc, en Dracénie, dans le

Var.

En mai 2015 Davy et Emilie Jobard ouvraient leur restaurant, Le Nid à Flayosc (Var). Tous les deux

issus de la restauration gastronomique, ils avaient envie d'avoir leur propre établissement tout en

mesurant les risques pour une première installation.

"On cherchait un petit village provençal, où je pourrais trouver des produits locaux aux alentours, et un

restaurant que l'on pourrait gérer à deux", explique Davy Jobard. Avec ses 20 couverts, Le Nid à

Flayosc, village de la Dracénie, s'est avéré être le format idéal. L'établissement était une pizzeria avec

une carte de cuisine traditionnelle. Davy et Émilie Jobard souhaitent, eux, proposer une cuisine


gastronomique "au fil des saisons" avec un service raffiné. Un changement d'orientation pour

l'adresse : "Imposer notre philosophie et notre cuisine était un challenge. L'avantage, c'est que la

pizzeria était tenue par des gens de la restauration et qu'elle avait bonne réputation, ça aide !

L'inconnue était de savoir si les clients allaient nous suivre et adopter notre cuisine gastronomique.

C'est aussi pour ça que l'on a limité les investissements au départ, pour ne pas prendre de gros

risques", commente le chef.

S'adapter à l'existant

Pour rester dans un budget raisonnable d'investissement, le couple a fait les choses progressivement.

Dans un premier temps, Davy et Émilie Jobard refont eux-mêmes la décoration du restaurant, sobre

et au goût du jour, imprimant leur style. Pourtant, ils ne changent pas tout : le mobilier reste le même

et le chef a dû s'approprier les équipements en place. Ainsi, il a appris à donner une nouvelle utilité au

four à pizza. "Ma première idée a été de l'enlever, mais finalement, je me suis dit que ça évitait un

gros achat. Je me suis adapté à ce four et il s'avère très utile : la cuisson sur la pierre réfractaire est

parfaite pour les préparations de pâtisserie et les cuissons longues des viandes."

Les premières semaines le chef a dressé ses plats dans les assiettes à steak du restaurant

précédent. Au fur et à mesure, de nouvelles assiettes ont été achetées, apportant petit à petit de la

nouveauté et du raffinement.

Se faire connaître et fidéliser

"Notre menu déjeuner à 17 € a aidé à nous faire connaître. C'est un produit d'appel qui a incité les

clients à venir découvrir l'établissement et que l'on a vu ensuite revenir le soir pour se faire plaisir avec

nos menus gastronomiques."

Dans un département très saisonnier, Davy Jobard a dès le départ mis en place des soirées avec un

menu thématique selon la saison. "On a anticipé l'arrière-saison. On a voulu faire comprendre à la

clientèle locale que l'on n'était pas là que pour les touristes et que le Nid était ouvert à l'année." Ces

soirées ont aussi été l'occasion de proposer de nouvelles références sur la carte des vins : "À

l'ouverture, notre carte des vins n'avait que des références de Provence, car c'est essentiellement ce

que les clients demandent. Lors des soirées à thèmes, on a proposé d'autres vins et comme on a vu

qu'ils plaisaient, on a étoffé petit à petit la cave."Un moyen pour étaler les investissements et s'assurer

de vendre les bouteilles choisies.

Au bout de deux ans, le bilan est positif. L'effet pizzeria a vite été gommé. Si, les premières semaines,

les clients s'étonnaient de ne pas voir de pizzas à la carte, d'autant que le four est toujours visible,


rapidement, la cuisine gastronomique de saison du chef a trouvé sa clientèle. Aujourd'hui, le couple

peut commencer à investir plus sereinement dans le restaurant : "On a fidélisé la clientèle. On voit

bien que nos clients nous suivent, donc on fait évoluer le restaurant au fur et à mesure." Avec le recul,

Davy Jobard y voit un avantage imprévu : "en apportant des nouveautés régulièrement, de nouvelles

assiettes, de nouveaux vins et bientôt de nouvelles tables, on a évité la lassitude des clients." Ainsi, ils

suivent l'histoire du restaurant et reviennent régulièrement découvrir l'évolution des lieux.

Source : hôtellerie-retauration.fr


Ouvrir une franchise : vaut-il mieux créer ou

reprendre ?

Le 23/11/2016

Parmi les arguments avancés en faveur de la reprise d’entreprise se trouve, bien évidemment, le gain

de temps. Lorsqu’un entrepreneur rachète un fonds de commerce, il reprend la clientèle rattachée au

fonds, son historique, son équipe déjà formée et ses process censés être bien rôdés

Ces deux options présentent chacune des avantages et des inconvénients que le candidat à la

franchise devra lister et appliquer à sa propre situation et son profil.

« Tout le monde n’est pas fait pour la franchise, et encore moins pour la reprise d’une entreprise

franchisée », confiait un expert du recrutement de franchisés pour les réseaux en marge d’une

conférence animée par les Echos de la franchise sur le sujet au dernier salon Franchise Expo, en

mars 2016. Comme dans le cas d’une reprise d’entreprise classique, reprendre une franchise implique

de poursuivre un travail déjà commencé par un entrepreneur cédant, ce qui peut parfois poser

quelques difficultés. Inversement, la création nécessite de démarrer ex nihilo.

Gagner du temps vs dépenser plus

D’après le rapport 2015 de l’Observatoire CRA de la transmission des TPE-PME, près de 7 000

petites et moyennes entreprises cherchent chaque année des repreneurs en France, le montant


moyen demandé pour réaliser la transaction étant 800 000 euros. Parmi elles, plusieurs franchises et

entreprises du commerce associé souhaitent passer le flambeau pour diverses raisons, la principale

étant le départ à la retraite du dirigeant dans 70 % des cas. Pour le seul cas du commerce associé

(coopératives, groupements, etc.), environ 1 000 points de vente sont transmis tous les ans et

près d’un magasin sur six chercheront un repreneur dans les 5 ans à venir, soit 5 900 opportunités

d’ici 2021.

Parmi les arguments avancés en faveur de la reprise d’entreprise se trouve, bien évidemment, le gain

de temps. Lorsqu’un entrepreneur rachète un fonds de commerce, il reprend la clientèle rattachée au

fonds, son historique, son équipe déjà formée et ses process censés être bien rôdés. Bref, il prend un

train en marche, démarre tout de suite son activité et génère dès les premières semaines un certain

niveau de chiffre d’affaires. En contrepartie, la reprise se révèle souvent plus coûteuse qu’une

création en termes d’investissement initial. Un écart généralement compensé par un retour sur

investissement plus rapide.

Attention aux mauvaises surprises

Le repreneur doit toutefois composer avec une entreprise qui dispose d’un historique, qu’un cédant

trop pressé de vendre et peu sincère peut avoir intérêt à masquer. Il incombe au repreneur de faire

plusieurs recherches afin de s’assurer que le fonds de commerce qu’il rachète n’a pas trop de

casseroles qui seront difficiles à surmonter. Lors du rachat, le cédant doit communiquer au potentiel

repreneur toute une série d’informations clés, notamment financières – bilans et comptes de résultats

des trois derniers exercices minimum – et juridiques qui lui serviront à établir un « diagnostic de

reprise » . Il importe également d’établir un diagnostic humain lorsque le fonds emploie des salariés

et de vérifier par exemple qu’il n’y a pas de contentieux en cours avec les Prud’hommes ou que

l’absentéisme et le turnover ne sont pas des problématiques récurrentes dans la société. Se

renseigner sur les moyens matériels de l’entreprise s’avère également fondamental. Dans le cas d’un

restaurant, par exemple, si un four est proche de la panne ou de l’obsolescence, c’est le repreneur qui

devra assumer les dépenses pour le remplacer. Intégrer ces dépenses à venir dans la négociation

avec le cédant peut aider à baisser quelque peu le prix de la cession.

La particularité de l’intuitu personae

La reprise en franchise constitue un cas particulier puisque le contrat de franchise, conclu entre une

enseigne et un franchisé, est « intuitu personae ». En d’autres termes, il n’est valable qu’entre ces

deux parties et le franchisé cédant ne peut transmettre son contrat au repreneur tel quel. Le

franchiseur dispose en effet d’un droit d’agrément, c’est-à-dire qu’il doit valider le profil du repreneur


choisi par le cédant pour que la transmission du fonds avec l’enseigne en franchise soit réalisée. La

cession d’une entreprise en franchise présente donc cette particularité d’être organisée en triptyque

entre le franchisé, le repreneur et le franchiseur. Lorsque ces trois parties se sont mises d’accord, un

nouveau contrat de franchise est rédigé entre le repreneur et la tête de réseau.

Source : leparisien.fr


Le loyer commercial peut être révisé trois ans

après la date de renouvellement

Le 25/11/2016

Le point de départ du délai de trois ans, au terme duquel le bailleur de locaux commerciaux

peut demander la révision du loyer, court à compter de la date de renouvellement du bail et

non du jour de la dernière fixation du loyer.

La date d'exigibilité du loyer d'un bail commercial renouvelé le 1er avril 2007 est judiciairement

reportée au 23 juin 2008, le bailleur ayant tardé à proposer un nouveau loyer.

Lors de la révision triennale du loyer qui suit ce renouvellement, le locataire soutient que, pour en

calculer le montant, il faut retenir comme premier indice de base l'indice du coût de la construction au

2e trimestre 2008, correspondant au jour de la dernière fixation du loyer ; selon lui, prendre en

considération un indice antérieur conduirait à prendre en compte une période de variation de l'indice

supérieure à la période de variation du loyer, en violation de l'article L 112-1 du Code monétaire et

financier.

La Cour de cassation écarte cet argument : l'article L 112-1 du Code monétaire et financier n'est pas

applicable à la révision triennale légale. Le délai de trois ans, au terme duquel le bailleur peut

demander la révision du loyer, court à compter de la date de renouvellement du bail, à laquelle le

nouveau bail prend effet, même si la date d'exigibilité du bail a été reportée. L'indice à retenir pour le

calcul du loyer révisé était donc celui du 2e trimestre 2007.


A noter : le loyer d'un bail commercial peut être révisé tous les trois ans à la demande de l'une des

parties. En ce qui concerne la demande de révision qui fait suite au bail renouvelé, le délai de trois

ans court à compter du point de départ de ce bail (C. com. art. L 145-38, al. 1), c'est-à-dire de sa date

d'effet. Le report de la date d'exigibilité du loyer renouvelé est sans incidence sur la date du

renouvellement et le calcul du délai.

C'est la première fois, à notre connaissance, que la Cour de cassation précise que cette règle ne se

heurte pas aux dispositions de l'article L 112-1 du Code monétaire et financier, en vertu desquelles

sont réputées non écrites les clauses des baux prévoyant la prise en compte d'une période de

variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision, dès lors que ce texte,

qui concerne les clauses d'échelle mobile, n'est pas applicable à la révision triennale légale.

Pour les révisions ultérieures, qui peuvent être formées tous les trois ans, le délai court du jour où le

loyer précédemment révisé s'est appliqué (C. com. art. L 145-38, al. 2), quelle que soit la date de sa

fixation.

Source : efl.fr


A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

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s48 revue de presse kylia - semaine du 21 au 27 novembre 2016

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