Investissement en nue-propriété

Opération spéciale ISF

« nue-propriété PERL »

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Sommaire

1. Le démembrement en toute simplicité

2. Les avantages de l’investissement en nue-propriété PERL

3. Les profils des investisseurs

4. Le financement

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LE DÉMEMBREMENT EN TOUTE SIMPLICITÉ

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Le démembrement de propriété

La nue-propriété résulte d’un démembrement de la pleine propriété en 2 parties Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien, par exemple de le revendre.

L’usufruitier temporaire a le droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus.

L’investisseur en nue-propriété acquiert un bien immobilier à un montant représentant entre 50 et 60 % de sa valeur en pleine propriété.

Bon à savoir : l’acquisition en nue-propriété n’est assortie d’aucune durée minimale de détention, l’investisseur peut donc revendre son bien à tout moment.

 

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L’usufruitier

L’usufruitier est un institutionnel qui loue le bien pendant une période de 15 à 20 ans et en perçoit les revenus.

En contrepartie : l’usufruitier est tenu aux dépenses d’entretien tendant à la conservation du bien, il est redevable des taxes (foncière, habitation), impôts afférents au bien (Impôt de Solidarité sur la Fortune, Impôt sur le Revenu) et travaux d’entretien.

Tous ces engagements sont fixés par convention au moment de l’acquisition.

 

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Démembrement temporaire :

15 à 17 ans

Pleine propriété

Reconstitution de la pleine

propriété sans frais ni formalité

Nue-propriété

Investisseurs privés

Pleine propriété

Usufruit

Bailleur institutionnel

© P

ER

L

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LES AVANTAGES DE L’INVESTISSEMENT

1. Privilégier une haute qualité patrimoniale

Pérennité et patrimoine sont assurés par : Le secteur géographique privilégié La qualité de construction

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2. Maximiser sa capacité d’investissement

Un prix d’acquisition réduit : Le nu-propriétaire perçoit immédiatement 15 ans de loyers (prix

réduit de 40 %)

L’usufruit est calculé de la façon suivante : Hypothèses : durée 15 ans

Taux d’occupation 100%

Rendement locatif brut : 4%,

Charges 21% (gestion 8%; assurances 5%, taxe foncière 8%)

Loyers et charge : taux inflation 1,5%;

Taux actualisation 4%

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3. Une véritable valorisation patrimoniale

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125

Années5

1510

40

60

Va

leu

r

Valeur de l’usufruit

Valeur de la nue-

propriété

100Valeur de la pleine propriété

Valeur future de la pleine propriété

Valorisation mécanique

Valorisation économique

Hypothèses

Taux d’inflation : 1,5%

Revalorisation du bien : 0% l’an.

0

TRI : 5,01%

4. Une fiscalité particulièrement attractive

La nue propriété est un investissement totalement défiscalisé :

Pas d’impôt sur le revenu

Pas de prélèvements sociaux - Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LDF 2004

Ne rentre pas dans la base taxable d’ISF - Art 885 CGI

La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier - Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LDF 2004

Exonération de plus-values en fin de démembrement - Art 1133 CGI

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4. Optimiser la fiscalité

La nue-propriété permet d’optimiser la fiscalité existante :

Défiscalisation des revenus fonciers existants - Dès lors que l’investissement est réalisé à crédit

Art 31 d) CGI, Art 156-I-3° CGI

Réduction de l’ISF du montant de la nue propriété - Art 885 et 768 CGI et Cour Cass 31/03/2009

- Si l’investisseur a les disponibilités nécessaires à l’acquisition du bien, il convertit ainsi un élément de son patrimoine imposable à l’ISF, en un élément non-imposable.

- Si l’investisseur contracte un emprunt pour financer la nue-propriété, il pourra compter l’emprunt contracté parmi les éléments de son passif déductible

Hors plafonnement des réductions d’impôt soumises aux niches fiscales- Plafonnement global des réduction d’impôt limité à 8% du revenu imposable +

20 000 € pour certains investissements (Scellier, Robien – Borloo, Malraux, Girardin, FCPI …)

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4.1 Déduction des intérêts d’empruntLa nue-propriété PERL est un investissement particulièrement efficace pour neutraliser des revenus fonciers existant :

L’absence de loyers liée à l’acquisition de la nue-propriété n’entraîne aucune fiscalité nouvelle sur d’éventuels revenus concernant cette opération. Par ailleurs l’absence de revenus locatifs génère, lorsque l’acquisition de la nue-propriété est réalisée à crédit, un déficit foncier permettant de neutraliser les revenus fonciers existants, procurant une économie d’IR et de Prélèvements Sociaux (12,1%).

Pour un investissement en nue-propriété PERL, l’imputation des intérêts d’emprunts pour le nu-propriétaire dans le calcul des revenus fonciers est définitivement autorisée par la loi de finances rectificative pour 2008, l’usufruitier étant un bailleur institutionnel à vocation sociale.

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Cliquer sur l’image pour télécharger l’article 82 de la loi de finances

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4.2 Défiscalisation ISF

Les personnes physiques disposant d’un patrimoine supérieur à 790 000 € au 1er janvier 2010 sont redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et doivent souscrire une déclaration de leur patrimoine, accompagnée du paiement de l’impôt, au plus tard le 15 juin 2010.

La détention d’une nue-propriété PERL échappe à l’ISF aussi longtemps que dure le démembrement. En effet l’ISF est supporté par l’usufruitier sur la valeur totale du bien. Art n° 885G du CGI

Si l’investisseur a les liquidités nécessaires à l’acquisition du bien, il convertit ainsi un élément de son patrimoine imposable à l’ISF, en un élément non-imposable à l’ISF.

Si l’investisseur contracte un emprunt pour financer la nue-propriété, il pourra compter l’emprunt contracté parmi les éléments de son passif déductible.

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Défiscalisation ISF

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Un principe encore confirmé par un arrêt de la Cour de Cassation

« Le nu-propriétaire d’un bien immobilier avait déduit de son actif taxable à l’ISF l’emprunt contracté pour acquérir ses droits et financer des travaux. L’administration puis les juges du fond lui ont refusé cette déduction au motif que la nue-propriété est exonérée d’ISF.

L’arrêt de la cour d’appel est cassé pour erreur de droit. S’il est vrai qu’un bien grevé d’usufruit est taxable chez l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété et qu’il n’a donc pas à figurer dans le patrimoine imposable du nu-propriétaire, il ne constitue pas un bien exonéré. »

Cass com 31-3-2009 n°08-14 645 (n°305-FD), MF n°6476

5. Cultiver la sérénité

Aucun risque locatif, aucun souci de gestion Tous les loyers indexés ayant déjà été ‘versés’ à l’acquisition Toutes les démarches liées aux biens sont effectuées par l’usufruitier

Aucune charge ni dépense imprévue Toutes les charges, impôts, taxes et risques locatifs sont payés par l’usufruitier Les petites et grosses réparations sont supportées par l’usufruitier (605 et 606 C Civ)

Un climat de totale sécurité conféré par l’usufruitier - Spécialiste de la gestion locative – ESH, Offices publics municipaux et départementaux- Mission de Service Public- Meilleurs gages de pérennité, solvabilité

Une restitution des biens après remise en état

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6. Profiter d’une totale liberté

Pendant la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire peut revendre son bien à tout moment. Il ne lui est imposé aucune durée minimale de détention.

Aucune perte des avantages fiscaux.

A la demande du nu-propriétaire, PERL pourra proposer un acquéreur. Celui-ci bénéficiera des mêmes avantages fiscaux que le nu-propriétaire initial

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7. Une sortie sécurisée par une loi d’ordre publicAux termes de la Loi du 13 juillet 2006 (Art 42 - Loi ENL)

Les baux consentis par l’usufruitier aux locataires sont automatiquement échus au jour de l’extinction de l’usufruit

Les nus-propriétaires sont autorisés, 6 mois avant l’extinction de l’usufruit, à donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux-mêmes l’appartement. Ils peuvent également louer le bien (bail Loi 89 )

Au cas où un locataire, relevant toujours des plafonds de ressources sociaux serait contraint de quitter l’appartement, l’usufruitier a l’obligation de lui proposer une solution de relogement au sein de son parc.

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La simplicité d’un investissement en nue-propriété avec PERL c’est :

Privilégier une haute qualité patrimoniale

Maximiser sa capacité d’investissement

Profiter d’une totale liberté

Optimiser sa fiscalité

Cultiver la sérénité

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LES PROFILS DES INVESTISSEURS

Le profil des investisseurs

Situation personnelle et professionnelle

Age : 35 à 60 ans

Professions : Professions libérales (29%), Retraités (17%), Cadres supérieurs salariés (55%), Cadre salariés (15%) ,

Chefs d’entreprises (8%)

Situation familiale : Personne vivant en couple (75%), Célibataire (19%), Divers

Des investisseurs majoritairement issus des CSP  « + »

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Le profil des investisseurs

Situation fiscale :

Impôt sur le revenu : TMI à 40% pour 50% des acquéreurs Impôt sur la fortune : près de la moitié des investisseurs en nue-

propriété détiennent un patrimoine taxable à l’ISF

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Le profil des investisseurs

Situation immobilière :

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Forte appétence pour l’immobilier

84% des acquéreurs détiennent des revenus fonciers

Les objectifs d’investissement

Retraite, revenus complémentaires au terme Patrimoine résidentiel futur Transmission Protection familiale Valorisation du patrimoine Epargne de précaution Diversification patrimoniale Optimisation fiscale

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1- Profil sans revenus fonciers (16%)

Recherchant la sécurité locative, une valorisation certaine sur un secteur prime.

2- Profil avec revenus fonciers (84%):

Recherchant un produit sécurisé permettant de réduire l’IR via un financement in fine et de ne pas créer de nouveau RF. Pour 75% d’entre eux les RF sont compris entre 5 000€ et 50 000€ par an.

3- Profil avec revenus fonciers et ISF (55%):

Recherchant la diversification du patrimoine tout en diminuant leur ISF.

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Le profil des investisseurs

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LE FINANCEMENT

Le financement

MONTANT :

Le prix d’acquisition de la nue-propriété peut être financé intégralement par emprunt. Ce prix représente une quote-part de la valeur du bien en pleine propriété dépendant de la durée de l’usufruit temporaire et variant généralement ainsi :

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Durée de l’usufruitPrix de la nue-propriété / valeur en pleine propriété

15 ans 60%16 ans 58%17 ans 56%18 ans 54%19 ans 52%20 ans 50%

Le financement

DUREE 

Généralement, la durée du financement est la même que celle de l’usufruit temporaire, soit entre 15 et 20 ans auxquels s’ajoute le délai de construction de 12 à 24 mois pour les ventes en état futur d’achèvement.

GARANTIES 

L’hypothèque (ou PPD pour le prix payé à l’acte) constitue la garantie principale du financement d’une acquisition PERL : la nue propriété d’un bien est un droit réel immobilier qui peut être cédé ou hypothéqué librement, sans intervention de l’usufruitier. En cas de crédit in fine, il est habituel d’adosser un contrat d’assurance vie dont la capitalisation permet de rembourser l’emprunt à l’échéance.

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Le financement

VALEUR DE LA GARANTIE

La valeur de la nue-propriété augmente mécaniquement au fil du temps jusqu’à atteindre la valeur de la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Indépendamment de l’évolution des prix de l’immobilier, la valeur de la garantie s’apprécie automatiquement alors que l’encours du prêt reste fixe (in fine) ou diminue (amortissable).

LIQUIDITE DE LA GARANTIE 

En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut réaliser sans difficulté sa garantie car :

il n’y a pas d’avantage fiscal spécifique attaché à l’acquisition de la nue-propriété en première main (contrairement aux schémas Scellier, Robien, Borloo)

de nombreux épargnants cherchent à investir dans des biens dont l’usufruit est plus court et qui n’existent que sur le marché secondaire

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Le financement

RISQUE DE L’EMPRUNTEUR :

Les clients sont le plus souvent propriétaires de leur résidence principale, âgés de 35 à 55 ans et sans besoin immédiat de revenus complémentaires. L’économie de l’opération ne repose pas sur la perception d’un loyer, ce qui élimine toute défaillance d’emprunteur provenant du facteur locatif (impayé, vacance…).

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EVE BLANCHET : 01.45.00.67.18

Pour toute information complémentaire, votre contact PERL :

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eve.blanchet@perl.fr