IMMOBILIER

Enfin du neuf dans l’habitat à Besançon

ENFIN DU NEUFDANS L’HABITATÀ BESANÇON

C’EST LE DÉFI QUE SMCI A RELEVÉ en imaginant un nouveau concept d’habitat à Besançon ; un habitat résolument adapté aux besoins et aux aspirations d’aujourd’hui. En tant qu’aménageur et constructeur, SMCI a conduit pendant 5 années des études au sein de ses services techniques en collaboration avec des architectes pour faire émerger des idées novatrices au profit du bien-être. C’est ainsi que le concept d’habitat collectif individualisé est né : un programme original offrant tous les avantages de la maison individuelle en pleine ville (des balcons, des jardins ou terrasses privatifs intimistes pour chaque logement…) tout en mettant en copropriété des équipements communs pour en diminuer les coûts (stationnements, locaux techniques…).

« Comment imaginer un habitat qui offre à la fois une qualité de vie dans un environnement naturel préservé et une qualité de construction respectueuse et pérenne, et qui de plus garantit des prix maîtrisés permettant l’accession à la propriété au plus grand nombre ? »

Illustration non contractuelle

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ENFIN DU NEUFDANS L’HABITATÀ BESANÇON

C’EST LE DÉFI QUE SMCI A RELEVÉ en imaginant un nouveau concept d’habitat

à Besançon ; un habitat résolument adapté aux besoins et aux aspirations d’au-

jourd’hui. En tant qu’aménageur et constructeur, SMCI a initié pendant 5 années

des études auprès de ses services techniques et des architectes pour identifier des

idées novatrices au profit du bien-être. C’est ainsi que le concept d’habitat collectif

individualisé est né ; un programme original offrant tous les avantages de la maison

individuelle en pleine ville (des jardins ou terrasses privatifs intimistes pour chaque

logement…) tout en mettant en copropriété des équipements communs (stationne-

ments, locaux techniques…) pour en diminuer les coûts.

« Comment imaginer un habitat qui offre à la fois une qualité de vie dans un environnement naturel préservé,une qualité de construction durable, tout en garantissant des prix rationalisés et maîtrisés permettant l’accessionà la propriété au plus grand nombre ?

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1 POUR DÉVELOPPER CE PROJET À L’ÉCHELLE D’UN QUARTIER, la qualité du foncier est déterminante. SMCI a acquis à un prix maîtrisé un terrain de plus de 6 hectares dans le quartier résidentiel des Tilleroyes auprès de plus de 44 propriétaires. Ce terrain unique offre toutes les commodités citadines dans un cadre naturel verdoyant et procure ce sentiment de vivre à la campagne tout en étant en pleine ville : un accès proche des transports en commun (stations de tramway à 10 min. à pied, bus à 100 m), proche des grands axes routiers, du centre-ville, des commerces et des écoles.

Il suffit de se promener sur ce coteau des Tilleroyes pour s’en convaincre : c’est un endroit préservé qui permet aux citadins de renouer en un instant avec un esprit « nature ». Pâtures, vergers et bosquets constituent un cadre champêtre rare à Besançon. Un environnement que SMCI a souhaité préserver et qui a constitué un fondement essentiel de la réflexion sur ce projet.

Un terrain exceptionnel

LA VILLEÀ LA CAMPAGNE

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2 Des idées fortesL’AMÉNAGEMENT D’ENSEMBLE DE CE NOUVEAU QUARTIER a fait l’objet d’un concours d’idées auquel ont participé plusieurs architectes. Propriétaire du terrain depuis plus de 3 ans, SMCI a fait le choix de se donner le temps d’imaginer un projet novateur en harmonie avec son environnement.

Le quartier O2 est le fruit de près de 5 années de réflexion et de consultations d’architectes qui ont accepté que leurs idées soient conservées dans un projet global. Une réflexion active, menée par SMCI, source d’idées fortes, garantes de la qualité de vie des résidents et devenues principes mêmes de ce nouveau quartier. Des idées originales en harmonie avec un concept d’habitat accessible, économique, confortable et soucieux de l’environnement.

VIVREAUTREMENT

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La volonté de construire des habitats à taille humaine de hauteur réduite dans les venelles « R+1 », et « R+2 », par exemple pour le petit immeuble collectif situé dans la partie haute du coteau, constitue un axe majeur pour contribuer à la qualité de vie au sein de la résidence. Il en va de même avec la décision de limiter volontairement la densité de construction (COS de 0.3 environ alors que le règlement de la zone autorise 0.5) consolidant ainsi la dimension humaine du programme.

Les atouts liés à la configuration du terrain ont été valorisés par un aménagement adéquat privilégiant le bien-être : le léger dévers et l’orientation sud du terrain offrent de belles vues sur les collines de Besançon.

Des résidencesà dimension humaine

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Être bien chez soiChaque logement a été conçu en intégrant un espace extérieur, un balcon, une terrasse ou un jardinet privatif dont SMCI a optimisé l’intimité par le jeu de la végétation, des décrochements de façades, de l’épannelage en escaliers ou encore de la présence d’espaces de rangement privatifs indépendants des appartements. Les logements bénéficient de vues dégagées sans vis-à-vis directs ce qui procure le sentiment de vivre en maison plutôt qu’en appartement.

Vivre zenL’environnement champêtre du coteau est préservé et mis en valeur par la reconstitution de trames végétales verticales et par une implantation paysagère appropriée. À terme, les bâtiments se feront oublier pour ne retenir que l’omniprésence du végétal. Ainsi, les clôtures sont proscrites à l’intérieur même de la copropriété et seul le végétal, par l’intermédiaire de haies, jardinets, arbustes, plantations… sert à délimiter les espaces communs des espaces privatifs.

SMCI a privilégié les déplacements en mode « doux ». Les véhicules ne sont pas au cœur de l’habitat comme dans une résidence classique. La tranquillité des résidents est assurée par un stationnement des véhicules à moins de 30 mètres des habitations, sur un espace réservé, constitué de plateformes partiellement couvertes de pergolas végétalisées pour des raisons esthétiques. La zone d’habitat est donc distribuée par des venelles exclusivement piétonnes où les enfants peuvent évoluer en toute tranquillité. Des zones de stationnements réservés aux visiteurs sont mises à disposition.

Un habitat pratiqueChaque appartement dispose d’un espace de rangement extérieur d’une surface de 3 à 5 m2 environ servant à délimiter les espaces privatifs et à garantir l’intimité. Ces rangements participent à l’esthétique d’ensemble du programme et permettent de soustraire à la vue les objets encombrants de la vie courante (vélo, poussette, meubles de jardin, etc.).

Des espaces « potager »Chaque jardin dispose d’un bac « potager » permettant à chacun d’agré-menter sa table de légumes ou d’herbes aromatiques « maison ».

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3Des prix accessiblesSMCI avait pour objectif majeur de concevoir des logements accessibles au plus grand nombre (primo-accédants, familles…). Chaque étape de la conception a donc été étudiée scrupuleusement avec l’équipe technique de SMCI et ses partenaires, architectes, bureaux d’études, maîtres d’œuvre et entreprises dans l’objectif d’une optimisation des coûts sans sacrifier la qualité. SMCI propose ainsi un prix d’acquisition, intégrant le jardin, le balcon, la terrasse, et l’espace de rangement à un prix inférieur de 20 % au prix moyen des logements neufs à Besançon en 2014.

Une maîtrise des coûts, fruit du savoir-faire de SMCI :

• L’investissement foncier a été maîtrisé lors de l’achat des terrains auprès des 44 propriétaires permettant ainsi de limiter le coût global d’aménagement de la zone.

• Une étude très en amont (lors de la conception) a permis une conception intelligente et rationalisée, en collaboration avec les bureaux d’études de SMCI et les entreprises partenaires (gestion des terrasse-ments en déblais/remblais pour s’adapter à la configuration naturelle du terrain par exemple, plans de structure optimisés, organisation efficace du chantier…). Des matériaux et une construction optimisés qui garantissent un haut niveau de qualité au meilleur prix.

UNE ACCESSIONÀ LA PROPRIÉTÉ FACILITÉE

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4 Outre le respect des réglementations applicables (RT2012, PMR, acoustique…), une attention particulière a été portée sur le traitement des eaux pluviales. Il a été décidé de privilégier au maximum l’infiltration naturelle plutôt que d’avoir recours à des ouvrages de collecte et de traitement coûteux à construire et à entretenir. Ainsi, les toitures et les terrasses non accessibles sont végétalisées, le but étant de limiter au maximum les surfaces étanches.

Le chauffage et l’eau chaude sanitaire sont produits par des chaudières individuelles gaz à condensation de dernière génération.

Une attention particulière est portée à la tenue du chantier (charte « chantier propre ») et la collecte sélective des déchets de construction.

UNE CONCEPTIONCITOYENNE

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Une construction pérenneLes coûts de construction maîtrisés prennent en compte la pérennité des ouvrages. Le « bien vieillir » de nos immeubles a toujours fait partie des préoccupations majeures de SMCI.

Ainsi, par exemple, toutes les têtes de murs et acrotères sont équipées de couvertines afin d’en évacuer proprement les eaux pluviales. Les pignons ouest reçoivent un traitement particulier (bardage, enduit recouvert d’une peinture ou d’une solution permettant de retarder l’ap-parition de mousses et de traces de pollution). De même, les pergolas des plateformes de stationnement sont en acier galvanisé.

Concernant le maintien de la qualité des espaces verts, il ne pourra se faire que par la gestion commune de ceux-ci, y compris dans les zones privatives. Les plantations sont sélectionnées en fonction de leur facilité d’entretien et leur aspect esthétique. Une réflexion en amont a été menée par le syndic et des paysagistes.

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5SMCI étudie rigoureusement les coûts d’utilisation de ses immeubles, dès leur phase de conception, afin que les charges soient réduites au minimum.

Ce type d’habitat réunit tous les avantages de la mutualisation inhérents aux logements collectifs traditionnels :• Aucune partie commune couverte, hall, palier, stationnements couverts sous-sol… (d’où une absence de frais d’entretien, peu d’éclairage…)• Un choix de végétaux qui limite les travaux paysagers (de la prairie plutôt que du gazon réduisant ainsi le nombre de tontes).• La mise en place dans chaque venelle d’un composteur collectif.• Absence d’équipements aux entretiens lourds : ascenseurs, portailset portes automatiques.

SMCI développe une démarche proche du « property management », semblable à celle qui existe notamment dans l’immobilier tertiaire. SMCI s’engage à établir pour les 5 ans à venir, un tableau prévisionnel de l’ensemble des postes de dépenses pour l’entretien et la réparation de cet ensemble immobilier. Ainsi, les acquéreurs sont sécurisés par la maîtrise de leur budget pour 5 ans minimum ! Une telle prévision ne peut se définir de manière aléatoire : elle repose sur la légitimité et le professionnalisme de la structure SMCI Gestion I2G (Filiale du Groupe SMCI) qui gère plusieurs copropriétés sur l’agglomération bisontine depuis de nombreuses années.

Les études menées par SMCI Gestion ont permis de définir le montant prévisionnel des charges d’utilisation et SMCI s’engage à le respecter dans la durée. Chacun peut ainsi maîtriser ses dépenses de logement.

DES CHARGESDE COPROPRIÉTÉRATIONALISÉES ET MAÎTRISÉES

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6UNE GESTIONDE COPROPRIÉTÉHARMONIEUSE

Une implication de tous les résidents

SMCI Gestion, filiale de SMCI, sera le syndic de copropriété provisoire. Cette proximité permet une réactivité et une connaissance technique sans égal qui contribue bien évidemment à une meilleure efficacité du syndic.

Enfin, SMCI Gestion privilégie le dialogue avec les résidents par la mise en place, en complément des réunions du conseil syndical, de « conseils résidentiels » réguliers auxquels participent non pas les copropriétaires, mais l’ensemble des occupants de l’immeuble. Ainsi tous les résidents contribuent au bien vivre de la copropriété.

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7ÊTRE BIENACCOMPAGNÉ

À l’occasion des différentes phases de la construction, un Conseiller SMCI vous accompagne et vous informe régulièrement lors de réunions ou contacts téléphoniques. Il est votre interlocuteur privilégié depuis la réservation de l’appartement jusqu’aux périodes de garanties après livraison. SMCI vous accompagne également lors des phases d’aménagement et de personnalisation de votre appartement, tant pour les aspects techniques que décoratifs.

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Rédaction : Service technique SMCI, Agence Dartagnan. Conception : Agence Dartagnan – Illustrations non contractuelles.Crédits photos : Arka Studio (p.4/5-10-12-17-22-24-26), Cabinet Benedini (p.6/7-8/9-18-20),SolisImages/fotolia (p.14), Goodluz/Fotolia (p.28).Septembre 2014.

SERVICE COMMERCIAL 12, rue Gambetta | 25 000 Besançon | 03 81 25 05 25 | www.smci.fr