immatriculation foncière

7/26/2019 Immatriculation foncire.

1/76

ETUDE PORTANT SUR LANALYSE DE LA PROBLEMATIQUE FONCIERE SOUS LE REGIME DU DAHIR KHALIFIEN DE 1914,ET SON IMPACT SUR LE DEVELOPPEMENT URBAIN DANS LES PROVINCES DU NORD

RAPPORT FINAL


2/76


RAPPORT FINAL 1

Sommaire

INTRODUCTION : . P 4

A- Problmatique :.. P 4B- Rappel de lapproche gnrale : .... P 5

Chapitre I : La spcificit de la situation foncire au Nord du Maroc .. P 7

1- Les rgimes de proprit foncire : origines et rfrences .... P 72- Rgime de proprit foncire au centre du Maroc . P 73- Rgime de proprit foncire dans les provinces du Nord.. P 8

A- Dahir Khalifien du 1er

Juin 1914... P 8A-1- Phase administrative. P 8A-2- Phase judiciaire...... P 9A-3- Effet de limmatriculation... P 10

B- Dahir de dlimitation des biens Makhzen et des collectivits ethniquesdu 2 Juillet 1935. P 11B-1-Phase administrative.. P 11B-2- Phase judiciaire.. P 11

4- Carences originelles des Titres Khalifiens : .... P 115- Unification de la lgislation foncire au Maroc :...... P 12

A- Le Dcret Royal portant loi n 114-66 du 24/10/1966.. P 12B- Dahir portant loi n 1-75-301 du 19/09/1977 . P 13C- Dahir n 1.98.167 du 9/11/1992 promulguant la loi n2.78 modifiant et

compltant le Dahir portant loi n1.751.301 du 19/09/1977.... P 146- Evaluation de la procdure de conversion des TK en TF : ... P 14

A- obstacles :... P 14A-1- Phase topographique...... P 15A-2- Purge juridique..... P 15A-3- Inscription subsquente ... P 16

B- Etat des lieux :. P 16C- Illustrations par statut foncier : ... P 21

C-1- La proprit prive : P 21C-2- Le domaine priv de lEtat:... P 22C-3- Le domaine forestier :..... P 22C-4- Les terrains agricoles :.... P 26

7- Conclusion... P 28

Chapitre II : Limpact du Dahir Khalifien sur lvolution urbaine des provincesdu Nord........

P 31

1- Titres Khalifiens et lgislation en matire durbanisme... P 312- Titres khalifiens et dveloppement urbain : hypothses. P 343- Aperu sur lvolution urbaine des provinces du Nord. P 35

A- Etat des lieux de lurbanisation... P 35A-1-Ttouan :...................................................................................................................... P 36A-2- Larache :......................................... P 38A-3- Al Hoceima :............................................................................................................... P 39


3/76


RAPPORT FINAL 2

A-4- Nador : ...................................................... P 40A-5- Ksar El Kebir : ........................................................ P 41A-6- Asilah :. P 42

4- Titres khalifiens et entraves lUrbanisation:..... P 43A- Blocage au niveau de la planification urbaine. P 43B- Obstacles la ralisation de projets immobilier.......................... P 44

5- Impact des situations foncires sur lurbanisation: cas dautres villes du

Royaume... P 466- Conclusions :............................................ P 54

Chapitre III : Conclusions et recommandations .... P56

1- Rappel des facteurs de blocage surmonter. P 56A- Obstacles juridiques, techniques et rglementaires .... P 56B- Obstacles lis au contexte socioculturel. P 57

2- Recommandations et propositions... P 57

A- Le cadre institutionnel.... P 58B- Le cadre juridique et rglementaire .... P 59C- La cadre fiscal .... P 60D- Mesures daccompagnement .... P 60E- Propositions dordre gnral .... P 61F- Propositions damendements relatifs aux textes de loi ..... .................... P 61G- Dispositions intgrer au projet du code... P 65

Chapitre IV : Sminaire de validation P 68


4/76


RAPPORT FINAL 3

AVANT PROPOS

Le prsent document est le rapport de synthse de ltude portant sur lanalyse dela problmatique foncire sous le rgime du Dahir Khalifien de 1914, et son impactsur le dveloppement urbain des provinces marocaines du Nord.

Le prsent rapport expose, aprs un rappel de la problmatique globale et delapproche adopte, une synthse des diverses phases dinvestigation et les canevasde propositions. Il rappelle les rsultats de la table ronde (sminaire de validation)tenue le 27 Octobre 2005 la Direction dUrbanisme dont lobjectif tait dexposer lesrsultats de la prsente tude et les propositions qui en dcoulent afin denvisagerleur intgration dans le projet de code de lurbanisme. Les propositions avancesallaient dans le sens de lever lirrecevabilit des dossiers de demande delautorisation de lotir des terrains non immatriculs. Ainsi, limmatriculation devraittre considr comme un objectifet non une conditionindispensable pour entamerlacte de lotir.

Le projet de code, sorti en avril 2007, na pas pris cette orientation enconsidration. Il a tout simplement- reconduit la disposition en la matire djcontenue dans la lgislation actuelle (Loi 25/90). Ce qui ne constitue videment-

aucune avance ce niveau.

Malgr cela, il y a des raisons dignes dtre prises en considration qui militent enfaveur dune certaine souplesse ce niveau. Par ailleurs, faudrait il rappeler quelobjectif de lurbanisme lorsquil sagit de crer un lotissement est de garantir laralisation des quipements dinfrastructure et la rservation des terrains pour lesquipements de superstructure et non la rgularisation foncire de la proprit.Faut il rappeler que nombre doprations de lotissement cres par lEtat ou sesdmembrement nont vu leur situation foncire rgularise quaprs plusieurs annesqui ont suivi leur valorisation. Certaines dentre elles attendent encore, mme aprsquelques dcennies. Cela na pas empch la ralisation des infrastructures et la

rservation de terrains pour les quipements de superstructure.


5/76


RAPPORT FINAL 4

INTRODUCTION

A- Problmatique :

Il est convenu que la matrise du foncier est un outil capital en matire de planificationurbaine. Il est galement connu que le Maroc vit, lchelle de tout son territoire, unesituation foncire complexe.

Le cas spcifique du foncier dans la zone Nord (ex-protectorat espagnol) serait aggravpar des disfonctionnements spcifiques, faisant partie des multiples squelles lgues notre pays par le protectorat.

En effet, les diverses intrusions trangres avaient caus le dcoupage du territoirenational en plusieurs zones :-la zone de Tanger, soumise au rgime international (1923),-la zone centrale, soumise au protectorat franais (1912),-la zone Nord, soumise au protectorat espagnol (1912),-la zone Sud, soumise loccupation espagnole.

Par voie de consquence, limmatriculation des immeubles dans chacune de ces zonesavait t assujettie un rgime particulier :

-Dahir du 15 Janvier 1925 pour la zone internationale de Tanger,-Dahir du 12 Aot 1913 pour la zone centrale sous protectorat franais,-Dahir du 1erJuin 1914 (Dahir Khalifien) pour la zone Nord sous protectorat espagnol,

-Dahir de dlimitation des biens Makhzen et des collectivits ethniques du 2 juillet 1935pour la zone Nord sous protectorat espagnol,-Loi du 12 Dcembre 1949 pour la zone Sud sous occupation espagnole.Aux lendemains de lindpendance, lunification de la lgislation simposa.

Le Dahir n 1-58-100 du 13 Mai 1958 fut alors publi, suivi de larrt ministriel du 18Aot 1960.

Un Dcret Royal (n 114-66 du 24 Octobre 1966) fut publi (BO n 2817 du 26 Octobre1966), instaurant une procdure spciale pour les immeubles ayant fait lobjet delimmatriculation selon le Dahir Khalifien du 1erJuin 1914. Le champ dapplication du Dahirdu 12 Aot 1913, relatif limmatriculation des immeubles, fut de ce fait tendu la totalit

du territoire national.

Cette extension souleva de srieuses difficults pratiques dans la zone Nord (exprotectorat espagnol) alors quelle seffectua sereinement au niveau de la zone de Tanger(ex statut international).

Un second Dahir portant loi (n 175301 du 19 Septembre 1977) vint alors modifier leprcdent, instaurant une procdure diffrente (BO n : 3188 du 5/10/1977).

Les problmes ayant tout de mme persist, un troisime Dahir fut promulgu sous le n1-89-167, en date du 9 novembre 1992 (B.O n 4184 du 06.01.93).


6/76


RAPPORT FINAL 5

La cascade de textes susmentionns est en fait rvlatrice de la persistance dunproblme de fond qui na jamais t entirement rsolu, savoir la transformation totale etdfinitive des Titres Khalifiens de la zone Nord en Titres Fonciers.

Cette conversion suscite aujourdhui une grande interrogation sur son issue, tant donnquelle est, entre autres bienfaits escompts1, une condition sine qua nonde la compatibilitentre les clauses de la lgislation urbanistique et le rgime dimmatriculat ion foncier.

Il est de ce fait comprhensible que lchec de cette procdure de conversion soitsouponn dtre une cause majeure de la situation urbanistique incontrle queconnaissent les provinces du Nord.

Le fil conducteur de la prsente tude fut justement la rflexion sur le degr de pertinencede ce rapport de causalit.

B- Rappel de lapproche gnrale :

Lapproche gnrale adopte pour cette tude se reflte sur la structure du prsentrapport de synthse :

1-Elle prend comme point de dpart le dfrichage des origines et spcificits de lasituation foncire au Nord du Maroc, travers lanalyse des clauses du Dahir Khalifien de1914, de ses carences, du processus juridique qui a tent dunifier la lgislation foncirenationale aprs lindpendance et du bilan de la conversion Titres Khalifiens/Titres fonciers.

2-Ensuite, et afin de sonder linfluence de cette situation foncire particulire surlurbanisation, un aperu sur le dveloppement urbain de la rgion est donn sur unchantillon de quelques villes.

Une analyse des principaux points dincompatibilit entre la lgislation en matiredurbanisme et le Titre Khalifien autoriserait alors la formulation dhypothses concernantlventail des impacts du Dahir Khalifien sur lvolution urbaine au Nord.

Lanalyse de donnes empiriques locales2, ainsi que la considration du rle que joue lasituation foncire dans dautres zones urbaines du pays, permettent par la suite de dresserun diagnostic et de dgager des conclusions par rapport aux hypothses.

3-Les propositions formules lintention de lAdministration sont dordre lgislatif,rglementaire, technique et organisationnel. Ces propositions nont pas ignor les effortsdj dploys aussi bien par lEtat que les collectivits locales et le secteur priv. Ces efforts

ont t valus et leur impact analys.

La concertation technique avec lAdministration fut toujours sollicite, du fait que lespropositions se devaient dtre prcises, oprationnelles et applicables. Ainsi, les mesuresconcrtes et les orientations proposes, une fois acceptes par la Direction de lUrbanisme,firent lobjet dune prsentation dans le cadre de sminaire organis dans le cadre de laprparation du code de lurbanisme.

1Apurement de la situation foncire, rglement des litiges fonciers, etc.

2Projets en souffrance cause dennuis fonciers notamment.


7/76


RAPPORT FINAL 6

Chapitre I : La spcificit de la situationfoncire au Nord du Maroc


8/76


RAPPORT FINAL 7

Chapitre I : La spcificit de la situationfoncire au Nord du Maroc

1-Les rgimes de proprit foncire : origines et rfrences

Le rgime de limmatriculation foncire, appel galement rgime des livres fonciers3,trouve son origine dans la loi australienne Act Torrens4, adopte par le Parlement dAustralieen 1858. Il peut tre dfini comme tant un ensemble de rgles juridiques qui viselidentification des biens immeubles de manire claire et prcise.

Certains rgimes de la proprit foncire, notamment le systme franais de latranscription5, se basent sur lorganisation dune publicit personnelle, en ce sens que lesregistres de la conservation hypothcaire sont tenus par noms de personnes ; le systme delimmatriculationest, au contraire, un systme de publicit relle6, en ce sens que le livrefoncier est tenu par immeubles, la partie rserve chacun de ces immeubles contenant

toutes les mutations et inscriptions de droits rels qui le concerne, sans quaucun droit noninscrit ou transcrit au livre foncier ne soit opposable ni aux parties mmes ni aux tiers.Chaque immeuble se trouve avoir ainsi dans le livre foncier, son tat civil, quil suffit deconsulter pour tre immdiatement renseign, sans le moindre risque derreur, sur sasituation juridique.

Le systme dimmatriculation se base sur trois principes:

la purge juridique, destine donner la proprit immobilire un point de dpartprcis, et la dbarrasser de tout droit rel ou charge foncire non retenue lors delimmatriculation de limmeuble sur les livres fonciers.

la spcialit foncire, par lindividualisation de chaque immeuble, portant un nom etun numro, et dont les limites sont nettement dtermines sur les livres quicomportent linscription de tous les droits rels qui laffectent.

leffet constitutif et la force probante des inscriptions figurant sur les livres fonciers,les actes donnant lieu inscription tant soumis contrle.

Ces trois principes fondamentaux ont t, le plus souvent, retenus par les lgislations quise sont inspires de lAct Torrens, avec toutefois certains amnagements. Ceci tant, etcompte tenu de luvre jurisprudentielle particulire chaque pays, ces lgislationsfoncires sont loin dtre identiques.

2-Rgime de proprit foncire au centre du Maroc

Le rgime de limmatriculation foncire fut institu au Maroc, pour la zone sous protectorat

franais, par Dahir : Dahir sur limmatriculation des immeubles du 12 Aot 1913.

Ce rgime sinspire du systme des livres fonciers issu de lAct Torrens, et consistedabord immatriculer, par les soins dun conservateur de la proprit foncire, sur desregistres spciaux dits livres fonciers , chaque immeuble, nettement dlimit sur le terrainet sur le plan, sous un nom et un numro dordre particuliers, avec les indications juridiqueset topographiques propres prciser le droit du propritaire et de tout titulaire dun droit relquelconque.

3Paul DECROUX,DROIT FONCIERMAROCAIN,EDITION LAPORTE

4Du nom de son auteur Sir Robert Torrens, registrar gnral du territoire SouthAustralia

5

Adopt par la Belgique, la Hollande, lItalieet lEspagne entre autres.6Alphonse MENARD, Le droit immobilier marocain et le rgime foncier de limmatriculation, Editions Flix

MONCHO, 1934.


9/76


RAPPORT FINAL 8

Sur chaque titre constitu sont inscrits les droits rels et charges foncires venant grever limmeuble, ainsi que les modifications et mutations y relatives. Bien que le Dahir nele prcise pas, les fonds de terre et btiments sont les seuls immeubles par naturesusceptibles dimmatriculation.

Le titre foncier, appel aussi titre de proprit, constitue ainsi ltat civil de chaqueimmeuble immatricul : il permet de connatre depuis son tablissement, rapidement etsrement, lhistoire, la situation juridique et la consistance matrielle de limmeuble en cause.

Toute personne, qui acquiert un droit rel sur la foi des inscriptions portes sur le titrefoncier, lacquiert valablement, et elle ralise son acquisition par linscription de son propreacte, formalit sans laquelle aucune cration, aucun transfert de droit rel nexiste, mmeentre parties.

3- Rgime de proprit foncire dans les provinces du Nord

A- Dahir Khalifien du 1er Juin 1914

Ce Dahir sinspirait la fois des principes du droit musulman et du Dahir du 12 Aot 1913appliqu la zone sous protectorat franais. Il stipulait la tenue dun registre public desimmeubles par un contrleur de la proprit foncire, dit registradore, autoris dlivrer,sous la dpendance immdiate du prsident de la cour dappel de Ttouan, le titre khalifiensuite une procdure de publicit (Art.1, Art.92).

Le travail du registradoreconsistait :

-tenir les livres fonciers : un livre journal et un livre dinscription (Art. 6)

-Recevoir les rquisitions dinscription et sassurer de leurs fondements juridiques;-Entamer la procdure dinscription-Recevoir les oppositions-Dlivrer les certificats de proprit (Art.8).

La procdure de limmatriculation se droulait en deux phases: une phase administrativeet une phase judiciaire.

A-1- Phase administrative

En principe, la demande dinscription dun immeuble au registre des inscriptions taitfacultative, et le demandeur avait le droit de retirer sa demande au moment o il veut (Art

38).

Les personnes habilites demander cette inscription taient (Art. 9) :-le propritaire ou lun des co-propritaires de limmeuble,-le possesseur ou propritaire de droits rels dusufruit, dusage et dhabitation,demphytose et dantichrses et servitudes,-le possesseur ou dtenteur de nimporte quel droit rel rsultant des dmembrements dela proprit admis en droit musulman,-les cranciers hypothcaires,-en gnral, toutes le personnes physiques ou morales qui ont un intrt direct assurer

au moment de linscription un droit rel qui leur revient sur limmeuble par leffet de la loi oupar les conditions dun contrat.


10/76


RAPPORT FINAL 9

Aprs stre assur du fondement juridique de la demande dinscription ou rquisition, leregistradorenote la rquisition et donne reu des documents (Art.14).

Ensuite, le registradoreprocde la publication, au bulletin officiel de la zone, de lavisfixant la date du bornage provisoire. Cet avis fait objet daffichage auprs du juge de paix, duCad et du Cadi du territoire concern.

Lopration du bornage se fait sous la direction du registradore ou lun de ses dlgus, etavec lassistance dun gomtre ou dun fonctionnaire technique qui procde la vrificationdes renseignements et des particularits de limmeuble qui ont t consignes dans larequte, et fixe les limites certaines et positives de limmeuble en dressant un plan caractre provisoire (Art. 16).

Le PV de bornage est tabli et sign par le registradoreet les personnes ayant assist aubornage. Y sont joints le plan du bornage provisoire et les documents produits par les parties(Art.16).

Dans les huit jours qui suivent le bornage, le registradore fait notifier et publier un avispour faire connatre que les rclamations peuvent tre formules pendant un dlai nonprorog de trois mois (Art.18)

Si aucune rclamation na t faite durant les 3 mois, le registradore fait la premireinscription de limmeuble (Art.20).

Si des oppositions se produisent pendant le dlai, le registradore les notifie au requrantpour quil fasse ses dclarations dans un dlai dun mois aprs lexpiration des 3 moisprcits.

Aussitt que le requrant aura prsent son opposition ou sa rponse aux rclamations

ou en tous cas lexpiration du dlai, que lui concde la loi cet effe t, le registradoreremetle dossier au tribunal de 1re instance, afin quil suive son cours et que les oppositionssoient juges (Art 22).

La phase administrative sachve donc soit par linscription, sil n y a pas de rclamations,soit par le dpt du dossier au tribunal de premire instance pour le jugement desoppositions.

A-2- Phase judiciaire

Si, dans le dlai de trois mois aprs la clture du bornage, des oppositions se sontproduites, le contrleur de la proprit foncire (registradore) en avise le requrant et lui fait

savoir quil a un mois, depuis la notification, pour faire connatre sa rponse (Art 21).

Ce dlai pass, le dossier est remis la juridiction de premire instance (Art22).

Le juge notifie aux parties intresses larrive du dossier, et leur fait savoir que, dans undlai de quinze jours, augment des dlais de distance sil y a lieu, elles peuvent prsentertoutes allgations et justifications supplmentaires quelles estiment convenables pour ladfense de leurs droits. Ce dlai ne peut tre prorog. Ds quil est pass, le juge remet laprocdure et les actes ladjoint du service aux rapports, aux fins dinstruction (Art.23).

Sur la proposition du rapporteur, la demande des parties ou sur rquisition du Ministrepublic, le juge peut ordonner un transport sur les lieux, suivant les rgles tablies dans lecode de procdure civile (Art.24).


11/76


RAPPORT FINAL 10

Une fois le dossier rendu par le rapporteur, laffaire est enrle pour laudience publique.Les partis reoivent notification dans les dlais prescrits, compte tenu de la distance, avecavis quelles peuvent se prsenter en personne ou par mandataire spcial (Art.25).

Le juge dsigne lavance deux assesseurs musulmans, pris sur la liste des adjoints dutribunal de paix ; ces assesseurs ont voix consultative. Laudience a lieu au jour indiqu; lesparties y sont entendues, le Ministre public y prend ensuite ses conclusions ; la clture desdbats est prononce (Art.26).

Le jugement est rendu dans les cinq jours qui suivent et est notifi dans le dlai maximumde huit jours (Art.27).

Lappel est interjet soit devant la cour dans les huit jours de cette notification, soit devantle juge dinstance, dans les trois jours, par crit ou verbalement, par comparution dont lacteest dress. Le juge admet sans dlai, et remet doffice tout le dossier la cour avec aveniraux parties davoir se prsenter devant ce tribunal dans les dix jours suivants (Art.28, 29).

Le dossier reu la cour, et les dix jours passs sans que lappelant ne se soit prsent,les pices sont retournes au juge, dont le jugement devient ainsi dfinitif. Si lappelant seprsente dans le dlai prescrit, le dossier est remis au conseiller rapporteur et au MinistrePublic, pour un dlai de quinze jours au plus , de cinq jours au moins, lequel dlai pass,laffaire est enrle pour laudience (Art.30).

A laudience, le secrtaire rend compte par crit, et par extrait succinct, de ltat de laprocdure ; puis les parties plaident, ou leurs mandataires, et le Ministre Public conclut(Art.33)

Larrt est rendu dans les quinze jours, il nest susceptible daucun recours. (Art.34).

La cour transmet alors la juridiction dinstance le dossier quelle en a reu, avec uneexpdition de larrt pour excution (Art. 35).

La juridiction dinstance le rend avec tous les documents au registradore, y comprisexpdition de lexcutoire pour quil lexcute en ce qui le concerne.

La juridiction nest nullement limite dans sa dcision; lappel simpose au registradorecomme toutes les parties pour excution : si la sentence rejette limmatriculation, elleannule toute la procdure depuis son dbut, et ordonne que les choses demeurent en ltatou elles se trouvaient avant quelle ne fut commence. Si elle admet limmatriculation, ellerejette les oppositions, valide la procdure, et ordonne limmatriculation (Art.27).

A-3- Effet de limmatriculation

Le registradoredlivre un certificat littral de la premire inscription, laquelle il joint unexemplaire du plan lev au moment du bornage de limmeuble. Ce certificat avec le plan yannex sera remis lintress en faveur duquel aura t faite linscription (Art.40). Ilsconstituent le titre de proprit de limmeuble qui annulent les titres antrieurs et lesremplacent. Ce titre est la base et le point de dpart des transmissions ultrieures delimmeuble et la constitution sur lui de toutes charges ou droits rels. Il prvaut, tant quil napas t annul par un jugement excutoire, lencontre de tout titre oudocument non inscrit(Art.41).


12/76


RAPPORT FINAL 11

B- Dahir de dlimitation des biens Makhzen et des collectivits ethniquesdu 2 Juillet 1935

Les biens Makhzen et collectivits ethniques obissaient une procdure diffrente en

matire dimmatriculation, se basant essentiellement sur le pouvoir discrtionnaire deladministration.

B-1- Phase administrative

Consiste en lnumration des biens dans des registres sommaires tablis par leMinistre de lIntrieur de la rgion. Ce dpartement avait toutes les comptences pourmener bien cette opration, tout prcisment en ce qui concerne lobtention desdocuments et pices justificatives sur lesquelles peut se baser lappartenance de ces biensau profit de lEtat.

Aprs lenregistrement, un Arrt Ministriel est publiau BO de la zone, fixant la date du

bornage, et ce, un mois au moins avant la date fixe pour la dlimitation de la proprit.

Aprs le bornage, un PV est tabli et un plan de bornage est dress, sans attachement ausystme godsique.

B-2- Phase judiciaire

Elle a pour objectif de donner la chance aux ayants droit de ce proclamer devant lacommission charge de la dlimitation de ces biens. Nanmoins, plus de 95% des PV tablislors de lopration de bornage ne contenaient aucune opposition, puisque cet te commissionavait un pouvoir illimit en matire dinscription des oppositions.

Le pouvoir judiciaire navait donc aucune comptence pour intervenir en matiredopposition, et seul le Ministre de lintrieur avait cette qualit.

Cette situation de non contestation mena les ayants droit ou prsums tablir destitres de proprit pour ces biens indpendamment des titres tablis par ladite commission.

4- Carences originelles des Titres Khalifiens :

Les Titres Khalifiens comportaient des carences intrinsques leur procduredtablissement, affaiblissant ds le dpart leur crdibilit et niveau dopposabilit.

En effet, le pouvoir accord au registrador en matire dacceptation ou de refus despices justificatives de la proprit lors de la demande dimmatriculation diminueconsidrablement la crdibilit de cette opration.

On peut galement voquer le caractre non dfinitif des inscriptions concomitantes ltablissement dun TK (Titre Khalifien), puisquil ne purge pas les droits antrieurs nonrvls au cours de la procdure denregistrement. Ainsi, avant une inscription subsquente,tout prtendant avoir un droit sur limmeuble objet de limmatriculation peut attaquer le TK.Par consquent, le TK na jamais t considr comme un ti tre de proprit apur etinattaquable.

Dautre part, le non rattachement des plans de bornage au systme godsique et le non

positionnement des bornes in site donne lieu une imprcision au niveau de la localisationet permet des chevauchements entre proprits voisines.


13/76


RAPPORT FINAL 12

En effet, limmatriculation sous le rgime khalifien se faisait sans llaboration dun plantopographique, et na jamais t base sur des normes techniques prcises. Les inscriptionsse faisaient sans dterminer la consistance et la situation exacte sur le plan, et se faisaientparfois sur la base des dclarations du propritaire.

Mme si labornement se faisait sous la direction du registrador ou de son dlgu, lamission du gomtre priv charg de ltablissement du plan ne dpassait pas, dans lapratique, la vrification des renseignements cits dans la requte. Et du moment quil taitrmunr par le requrant de limmatriculation, la vracit de cette vrification tait souventremise en cause.

Pour les biens Makhzen et collectivits ethniques, les carences numres plus hauttaient aggraves par lopposition - tort ou raison- de la population. Ne pouvant fairevaloir ses droits sur le plan lgal, celle-ci utilisait tous les moyens pour rcuprer cequelle considrait comme tant ses droits.

Tous ces facteurs

7

ont contribu linstabilit du support foncier dans la zone Nord avantmme lavnement de lindpendance.

5- Unification de la lgislation foncire au Maroc : un parcourslaborieux

Comme prcit, aucune difficult ne stait prsente pour la zone spciale de Tangerlors de lextension du Dahir sur limmatriculation des immeubles du 12 Aot 1913, la loi envigueur Tanger depuis 1925 tant presque identique au rgime franais. Il nen a pas tde mme pour lex-zone sous protectorat espagnol.

Le lgislateur est donc intervenu plusieurs reprises dans le but dassurer lunification durgime de limmatriculation travers lensemble du territoire national.

A- Le Dcret Royal portant loi n 114-66 du 24/10/1966

Ce dcret a rendu applicable dans la zone Nord les dispositions dun ensemble de texteslgislatifs8, et a prvu une procdure pour labornement des TK, en vue de ltablissement deplans fonciers conformes la rglementation en vigueur dans le reste du territoire, selon lesrgles du rgime foncier du 12/08/1913.

Dautre part, il tendait sauvegarder les droits acquis des titulaires de titres khalifiens9.

7

Il faudrait galement prendre en considration le fait quil sagissait dune administration du protectora ttranger qui faisait face une rsistance farouche de la part de la population (guerre du Rif, refus de loccupant),

sans oublier quil sagissait dune administration gre par un pays qui vivait lui mme des problmes internes

graves (instabilit du rgime, guerre civile et dictature en place).8-Dahir du 12 Aot 1913, relatif limmatriculation des immeubles;

-Dahir du 1er

Juin 1915, sur limmatriculation des immeubles;

-Dahir du 2 Juin 1915, fixant la lgislation applicable aux immeubles immatriculs ;

-Arrt viziriel du 4 Juin 1915, portant rglementaire du service de la conservation foncire ;

-Dahir du 25 Juin 1925, relatif limmatriculation des immeubles ayant fait lobjet dune expropriation pour

cause dutilit publique.

-Dahir du 25 Juin 1927, relatif limmatriculation des immeubles domaniaux provenant du dclassement du

domaine public ;

-Dahir du 29b Dcembre 1953, fixant le rle et les attributions du conservateur gnral de la proprit foncire ;

-Les instructions gnrales du 6 juin 1915, concernant le fonctionnement du rgime de limmatriculation;9Les titres tablis par les registradoresdepuis plus de 10 ans au 24/10/1966 ou qui comportaient une inscription

subsquente cette date, ne pouvaient faire lobjet de contestation que sur les limites de limmeuble concern.


14/76


RAPPORT FINAL 13

Il est noter que pendant la priode qui spare lanne de lindpendance et celle de lapromulgation du Dcret Royal du 24/10/1966, on a continu dlivrer des TK.

Bien que son objectif ait t celui de lapurement de lassiette foncire, ce Dcret aoccasionn des problmes notoires qui ont entrav cette vise.

Tout dabord, lArticle 2 de ce Dcret a suspendu tout dpt de rquisition pourimmatriculation jusqu une date qui devrait tre fixe par le Ministre de lAgriculture (lexception des rquisitions relatives au remembrement rural ou celles confirmativesdoppositions aux dlimitations dimmeubles domaniaux ou collectifs). Or, larrt en questionna vu le jour que quatre annes plus tard, le 14/03/1970.

Ensuite, nayant prcis ni la notion de limites ni son tendue, les oppositions ont abusde cette brche pour staler sur la quasi-totalit de la parcelle, ce qui revient -dans lapratique- une remise en cause de la proprit mme. Ceci fut durement ressenti par lestitulaires des TK. Une insuffisance que le Dahir du 19/9/1977 est venu combler.

Par ailleurs, lopposition sur les limites supposait que seuls les propritaires mitoyens enavaient le droit. Or, aussi bien la pratique que linterprtation a laiss la possibilitdopposition tout un chacun, mme sans tre mitoyen la proprit.

Cette mesure a tout simplement servi multiplier les litiges et stopper le processus detransformation des TK en TF.

B- Dahir portant loi n 1-75-301 du 19/09/1977

Ce Dahir abrogea les dispositions du Dcret Royal du 24/10/1966, lexception dupremier article qui tend le rgime de limmatriculation foncire la zone Nord.

Il accordait un dlai dun an aux titulaires de tout TK pour les dposer la conservationfoncire en vue de les transformer en rquisition pour suivre la procdure prvue par leDahir du 12/8/1913, en spcifiant que cette immatriculation est gratuite.

Les TK non dposs taient alors considrs comme de simples actes constitutifs deproprit des immeubles qui nont fait lobjet daucune procdure dimmatriculation.

Cette dmarche ne faisait aucune distinction entre les TK ayant 10 ans et plus, ceuxcomportant une inscription subsquente et ceux qui nont fait lobjet que dune premireinscription.

Ainsi, les droits acquis (TK ayant plus de 10 ans ou comportant des inscriptionssubsquentes) nont pas t pris en compte, ce qui a soulev de vives critiques.

Par ailleurs, rares sont les TK dposs qui ont connu un aboutissement serein versltablissement dun TF. En effet, la majorit des demandes de rquisitions ont donn lieu des litiges interminables, ce qui a diminu considrablement leffet escompt.

Les contestations lencontre de ce texte de loi (Dahir du 19.09.1977) ont fini par treentendues, et un nouveau texte fut promulgu le 9/11/1992.

Par contre, les titres ayant moins de 10 ans au 24/10/1966 et ne comportant pas dinscriptions subsquentes la

mme date pouvaient faire lobjet de contestation sur les limites et sur le droit de proprit.


15/76


RAPPORT FINAL 14

C- Dahir n 1.98.167 du 9/11/1992 promulguant la loi n2.78 modifiant etcompltant le Dahir portant loi n1.751.301 du 19/09/1977

Ce texte reconsolide les acquis reconnus par le Dahir de 1966 (TK ayant plus de 10 ans

ou comportant une inscription subsquente au 24/10/1966).

Son principal souci tait la recherche de nouvelles formules pour inciter les dtenteurs deTK procder leur transformation, en maintenant la gratuit du dpt de rquisition, enlaissant ouvert les dlais du dpt pour une priode de deux ans et en rduisant le droitdopposerau 1/1000 de la superficie totale du terrain seulement.

Il dfinit la notion de limite pouvant faire objet dopposition, tout en apportant desrestrictions ce niveau, puisque seuls les riverains de limmeuble concern ont droit cetteopposition.

Llaboration de ce texte fut motive par:

-La masse importante doppositions totales ou partielles reues sur les TK transforms enrquisitions.-Les critiques mises par les usagers dtenteurs de TK.-Le nombre important des TK dtenus par les propritaires et non soumis la procduredimmatriculation prvue par le Dahir du 19/9/77.-La volont de rhabiliter le TK en prservant les droits des dtenteurs dans la mesure oles TK ayant plus de 10 ans comportant une inscription subsquente, ne pouvaient plusfaire lobjet dopposition que sur une portion dtermine des limites et uniquement de lapart des riverains.

Nanmoins, depuis la promulgation de cette loi, seulement 22 titres ont t dpossauprs de la conservation foncire de Ttouan en vue de leur conversion, 23 titres au

niveau de Larache et 10 au niveau de la conservation dAl Hoceima dont 7 dposs par lacommune urbaine10.

6- Evaluation de la procdure de conversion des TK en TF :

A- obstacles :

Les services de la conservation foncire se chargent du traitement des rquisitions, desoppositions, des dcisions de main leve, des dossiers litigieux adresss des tribunaux,etc.

Les oprations de dlimitation se ralisent travers le rapport du terrain des pointsgodsiques fixes pour reconnatre sa situation et ses limites avec prcision.

Depuis la promulgation du dcret de 1966, le taux dabornement des terrains assujettis aurgime khalifien est rest globalement faible : 3,47% de lensemble des titres khalifienstablis au niveau de la province de Tanger (zones faisant partie de lex-protectoratespagnol)11, 3,19% Larache, 7,28% Ttouan, 41% Nador et 23,51% Al Hoceima.

10Voir lvolution du rgime de limmatriculation foncire dans le Nord du Maroc Khalid Midaoui.

11Non compris la ville internationale


16/76


RAPPORT FINAL 15

Le SDAU de Nador annonce par exemple les chiffres suivants :

Ville oumunicipalit

Superficieurbaine totale (Ha)

Superficie urbaineimmatricule ou en cours (Ha)

Tauxdimmatriculation

Selouane 1052,9 627,1 59,6

Zghanghane 231,6 21,4 9,2

Zaio 507,7 196 38,6

Bni Nsar 249,1 110,5 44,4

Nador 824,1 214 26

Total 2865,4 1169,3 40,8

Source : S.D.A.U de Nador

Ce tableau montre que la superficie immatricule ou en cours ne reprsente mme pas lamoiti de la surface urbaine totale, englobant la fois les terrains soumis au rgime khalifienet ceux rgis par le Dahir de 1913.

Les divergences entre les deux catgories de titres continuent freiner les efforts

dploys pour unifier le rgime. Ces divergences concernent aussi bien le phasage que leseffets de la procdure.

A-1- Phase topographique

Le Dahir de 1913 sur limmatriculation des immeubles dfinit lopration du bornagecomme tant une opration complexe, compose de trois phases : une oprationtopographique, un acte de publicit et une enqute juridique (Articles 19 et 20).

Lors de la phase topographique, le gomtre place les bornes sur le terrain, tant pourdlimiter le primtre indiqu par le requrant que, le cas chant, pour prciser les partiescomprises dans ce primtre qui font lobjet doppositions de la part de tiers.

Le gomtre dresse un plan sommaire, dit plan provisoire, qui devient dfinitif une fois laprocdure de linscription acheve. Ce plan est rattach au systme de triangulation.

Dans le rgime khalifien, le gomtre dresse un plan qui nest pas prcis, non rattachau systme de triangulation et sans apposition de bornes sur le terrain.

A-2- Purge juridique

Larticle 2 du Dahir de 1913, aprs avoir nonc que limmatriculation donne lieu ltablissement dun titre inscrit sur le livre foncier, dicte que cette opration annule toustitres et purge tous droits antrieurs qui ny seraient pas mentionns. La mme dispositionest reprise la fin de larticle 62, propos de la porte du titre foncier qui forme le point dedpart des droits rels lexclusion de tous autres droits non inscrits.

Le titre tabli constitue un titre juridique nouveau, qui se suffit lui-mme et qui ne serattache aucun pass juridique. Il est dfinitif et inattaquable, mme si le requrant auraitus de manuvres dolosives.

Sous le rgime khalifien, le titre tabli et le plan y annex nont pas un caractre dfinitif.Larticle 41 du dahir de 1914 nonce dans son alina 2 que le certificat tabli, tant quilnest pas annul par un jugement, fait foi contre tout titre ou document non inscrit au livrefoncier . Dailleurs la premire inscription au registredoit mentionner les titres justifiant

lacquisition de limmeuble par la personne au profit de laquelle est faite limmatriculation (Art. 39.3), ce qui montre que cette inscription ne constitue pas un titre juridique se suffisant lui-mme et sans attache avec le pass.


17/76


RAPPORT FINAL 16

A-3- Inscription subsquente

Selon les articles 66 et 67 de Dahir de 1913, tout droit rel, relatif un immeubleimmatricul, nexiste entre les parties elles mmes et lgard des tiers, que par le fait, et dujour de son inscription sur le titre par le conservateur de la proprit foncire, ce quonappelle leffet constitutif de linscription.

Dans le cadre du Dahir Khalifien, la distinction est faite entre les parties contractantes etles tiers.

Selon larticle 42, la transition de proprit et la constitution, reconnaissance, modificationou extinction des droits rels sur limmeuble est effectue par les moyens et dispositionsprvus par le code des obligations et des contrats appliqus dans la zone khalifienne. Parconsquent, linscription sur le registre nest pas ncessaire la constitution, la transmission,ou lextinction des droits rels immobiliers.

Par contre, concernant les tiers, et selon les articles 4, 5 et 49 du Dahir Khalifien, lesmodifications apportes aux droits rels concernant des immeubles inscrits, ne peuventprvaloir ni avoir deffet lgard des tiers si elles nont pas t dment inscrites au registre.

B- Etat des lieux :

Le nombre de requtes pour immatriculation ne cesse daugmenter, mais laboutissementde la procdure dabornement demeure insuffisant cause dun certain nombre decontraintes.

En mme temps et pour les mmes causes, les tentatives de remembrement etdimmatriculation collective nont pas abouti aux rsultats attendus.

Situation des TK tablis

Ville

T.K tablisavant1956

T.K tablisaprs 1956

Total desT.K tablis

T.K abornsaprs 1966

T.K convertisen rquisitionaprs 1977

T.Kconvertis

en rquisitionaprs 1992

T.K dposssous forme de

rquisitionsaprs 1992

T.K aborns outransforms en

rquisitionsdepuis 1966

T.K nonaborns et

nontransforms

enrquisitions

AlHoceima

581 125 706 166 366 11 17 560 146

Larache 2346 874 3220 103 1271 63 66 1503 1717

Nador 1629 1558 3187 1331 1793 3124 63

Priphrie +Asilah

478 98 576 20 214 234 342

Ttouan 2921 731 3652 266 1503 138 1907 1745Total 7955 3386 11341 1886 5147 212 83 7328 4013

Source : lA.N.C.F.C.C

Ce tableau fait ressortir les faits suivants :

-Parmi les 11341 TK tablis, peine 16% ont t aborns suite la procdureapporte par le Dcret Royal du 24 octobre 1966.

-Les TK aborns ou en cours de conversion en TF depuis lapparition de ce dcret,et mme aprs le Dahir du 19 septembre 1977, sont de lordre de 7328, soit presque64% du total des Titres Khalifiens tablis.

-Lavancement des rsultats des rformes est trs lent par rapport lampleur de

la problmatique du foncier dans les villes du Nord.


18/76


RAPPORT FINAL 17

Les Titres Khalifiens tablis

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

avant 1956 aprs 1956 Total

Al Hoceima

Larache

Nador

Tanger *

Ttouan

Ce tableau et graphique appellent galement quelques commentaires :

Avant 1966, la province de Ttouan abritait le plus grand nombre de TK, en comptant, lazone de Chefchaouen (prs de 3000 titres).

La province de Tanger, reprsente par la ville dAsilah, occupe la dernire position avecun total de 576 titres au total.

La ville de Larache a aussi enregistr une baisse notoire du nombre de TK tablis aprs1956 (874, contre 2346 avant cette date).

Les chiffres au niveau de Nador nont pas beaucoup chang, avec 1629 avant 1956

contre 1585 aprs.

Titres Khalifiens aborns ou en rquisition depuis le Dcret de 1966

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

Aborns aprs 66 En rquisition

depuis 77

T.K aborns ou

transforms en

rquisitions depuis

1966

T.K non aborns et

non transforms en

rquisitions

Al Hoceima

Larache

Nador

Tanger *

Ttouan

* Il sagit de la priphrie non comprise dans lex-ville internationale


19/76


RAPPORT FINAL 18

Les plus importants lments que lon peut tirer du diagramme ci-dessus sont lessuivants :

-La 1reposition revient la ville de Nador pour :-les TK aborns aprs 1966.-les TK en rquisition depuis 1977.-les TK aborns ou transforms en rquisition depuis 1966.

-La province de Tanger enregistre les taux les plus faibles au niveau de labornement, desdemandes de rquisition et au niveau des TK non aborns et non transforms.

-Larache enregistre le plus faible taux au niveau des TK aborns aprs 1966.

-Une lgre croissance des taux de demandes de conversion est enregistre au niveaude Ttouan.

A lchelle des provinces, lon peut donc rsumer la situation des TK comme suit:

-Au niveau de la province de Ttouan, 1907 TK parmi 3652 sont en cours de conversiondepuis 1966, soit 52% (la procdure ntant pas encore aboutie).

-Les provinces de Larache et Ksar El Kabr occupent la seconde place en matire de TKtablis avant 1956 (2346 titres) et la troisime place en matire de titres dposs enrquisition depuis 1977. Le nombre de rquisition jusquen 1999 est de 1525 (303 Ksar ElKbir, et 1222 Larache), tandis que le nombre de TK non engags dans la procdure detransformation est de 3088 (493 de Ksar El Kbir et 2595 Larache).

-Au niveau de la province de Ttouan, les oprations dabornement ont touch plus oumoins la moiti des TK.

Ces chiffres ne devraient cependant pas pousser sous-estimer les avantages quontapports ces rformes lgislatives, et qui ont aid assainir la situation dun grand nombrede terrains ayant t assujettis au rgime khalifien.

A titre dexemple, nous pouvons citer les proprits dnommes Mohamed BenAbdelkarim EL KHATTABI au niveau de la ville dAl Hoceima, qui ont t tous transformsen titres fonciers.

Au niveau des changements potentiels qui peuvent affecter les superficies des terrainssuite aux oprations dabornement, le tableau suivant montre que la transformation dun TKen TF nest pas toujours synonyme dune modification alarmante au niveau de cette surface:


20/76


RAPPORT FINAL 19

T.K ou rquisition T.F ou RquisitionSurface en m

Avant abornement Aprs abornement

4/RT T.F 919/19 126 122

23/RT R 11200/G 4013 4002

63/RT R 1431/G 712 73171/RT T.F 5 142/19 162 166

75/RT R 12562/G 385 386

77/RT R 11195/G 165 167

78/RT R 11205/G 372 376

82/RT R 11615/G 1369 1156

85/RT T.F 1445/19 214 216

91/RT R 12653/G 214 289

93/RT R 1404/19 16319 18932

95/RT T.F 3248/19 202 174

102/RT R 12557/G 5041 4571

105/RT R 11204/G 513 501

115/RT R 11194/G 1999 1707117/RT T.F 1416/19 460 468

151/RT R 11595/G 430 399

1157/RT R 12209/G 456 444

155/RT R 13655/G 593 540

158/RT R 1384/19 652 1009

170/RT R 12343/G 446 450

200/RT R 12941/G 2140 1747

202/RT R 12547/G 208 841

215/RT R 11272/G 338 334

220/RT R 12634/G 1081 1084

222/RT R 11203/G 538 274

226/RT T.F 2932 3211 2504

228/RT R 11276/G 340 324

234/RT R 11273/G 148 151

236/RT R 12754/G 330 336

237/RT T.F 42/19 135 136

241/RT T.F 2530/19 729 733

242/RT R 11199 255 224

243/RT T.F 5735 728 726

244/RT T.F 41/19 453 471

247/RT R 12486/G 117 117

261/RT T.F 848/19 1607 1499

754/RT R 12240/G 241 348

2039/RT R 12268 56150 28019

2266/RT R 12270/G 23650 401932735/RT R 12236/G 70 75

2817/RT R 12217/G 387 301

3329/RT R 12235/G 211 212

3671/RT R 11214/G 127 129

3749/RT R 12206/G 440 503

4100/RT R 12208/G 980 1147

264/RT R 2225/19 875 815

277/RT R 11184/G 163 165

279/RT R 11187/G 182 190

298/RT T.F 2002/19 221 221

306/RT R 12416/G 202 206

308/RT R 8537/19 271 274311/RT R 13125/G 173200 179837

323/RT R 12291/G 273 295


21/76


RAPPORT FINAL 20

T.K ou rquisition T.F ou RquisitionSurface en m

Avant abornement Aprs abornement

338/RT T.F 15683/G 491 484

344/RT T.F 2756/19 254 256

375/RT R 12757/G 709 510

380/RT R 13669/G 202 204

390/RT T.F 1227/19 323 328395/RT R 12401 525 304

400/RT T.F 1608 306 358

475/RT R 11292 292 294

477/RT R 11406 3119 2909

563/RT R 11198/G 253 219

620/RT T.F 15685/19 240 335

639/RT R 12890/G 123 349

706/RT R 11290/G 311 310

750/RT R 12784/G 312 306

752/RT T.F 43/19 356 357

829/RT R 11299/G 472 500

853/RT R 11218/G 141 132867/RT R 11735/G 24750 24735

940/RT R 11112/G 38 31

955/RT R 15686/19 351 376

1041/RT R 11297/G 499 477

1121/RT T.F 16/19 316 323

1195/RT T.F 2438/19 236 240

1454/RT T.F 40/19 804 718

1522/RT R 12884/G 46830 45276

1550/RT R 12883/G 2265 1105

1570/RT R 12892/G 4514 1407

1858/RT R 12896/G 1672 1049

2082/RT R 11261/G 101 102

2201/RT R 11153/G 187 1962219/RT R 11071/G 187 189

2304/RT R 12887/G 9334 7353

2589/RT R 11258/G 2628 2784

2911/RT R 12629/G 311 313

3166/RT R 11243/G 977 959

3278/RT R 11238/G 204 206

3349/RT R 12749/G 252 250

3745/RT R 11197/G 106 103

3912/RT R 11252/G 150 150

3969/RT R 11253/G 355 366

4429/RT R 11254/G 300 294

974/RT R 11275/G 640 638988/RT T.F 38/19 546 543

TOTAL 411826 399375

Cependant, il est important de souligner ici que la plupart de ces terrains sont restsvacants, mme aprs leur abornement.

Il est donc lgitime, ce niveau de linvestigation, de se poser ces questionsprimordiales :


22/76


RAPPORT FINAL 21

Le rgime khalifien est-il la seule raison de cette situation de gel ?

Quest ce quont apportles rformes la rglementation rgissant le foncier au Nord?Est-il lgitime de juger les rformes lgislatives, ou faut-t-il attendre encore sachant que,

leurs rsultats ne seront vraiment palpables qu moyen terme?

C- Illustrations par statut foncier :

C-1- La proprit prive :

Etant le statut prdominant dans la zone du Nord, comme partout au Maroc, la propritprive est le statut qui a subi le plus les squelles du rgime khalifien. Cela se manifeste parle nombre de revendications qui ont longtemps bloqu les tentatives dassainissement de lasituation des terrains privs dans la zone. Ces revendications concernaient tantt desriverains tantt les propritaires.

En labsence de donnes dtailles sur la situation, trois cas reprsentatifs peuventillustrer la situation :

1-La proprit dnomme Marquez RECOBA, sur une superficie de plus de 40Ha auniveau dAl Hoceima (T.K 1617), actuellement en rquisition N6943/M et partiellementimmatricule.

2-La proprit enregistre sous le T.K 186/RL, sur une superficie totale de 4Ha 85A 08Caau niveau de la ville de Larache, et qui est aussi en rquisition pour conversionn11322/G.

3-La proprit situe au centre de Driouech, province de Nador. Ayant appartenue

Engracia Acosta Alvarez De Toledo en usufruit, et Rafael et Jos Garcia Acosta en tantque copropritaires de la proprit nue.

Pour cette dernire proprit, il est utile de citer les lments suivants :

Il sagit de deux fermes, objets des T.K n 573 et 767, dlivrs le 20 Avril 1929.

La superficie totale est de 119Ha 65A 25Ca, dont 12 revendus et construits, tandisque les 107 restants sont toujours chez les ptitionnaires.

Ce terrain a t vendu par la suite des particuliers, le 28 Avril 1972, suite uneprocuration de la part des propritaires cits plus haut un marocain.

Les acheteurs continuent, depuis 1971, exploiter les deux fermes situes sur le

terrain qui fait lobjet dun litige entre les propritaires et des tiers voisins autour delapplication des dispositions du Dahir sur la marocanisation, depuis le bornageeffectu par la conservation foncire en 1973.

Une dcision interministrielle N 180/74 du 5 Mars 1974 avait considr cetteproprit comme terrain rcupr.

Un accord manant de ladministration a t propos sous forme dattestationdexploitation des deux fermes, en attendant lavis de la commission centraleconstitue par dcision interministrielle et qui na pas encore tranch.

Les propritaires se sont opposs en refusant cet accord sous prtexte davoir desdroits sur la proprit.

Lattestation dexploitation a t annule en attendant la dcision du tribunal.


23/76


RAPPORT FINAL 22

Depuis 1987, ces titres ont t convertis en rquisitions au nom de lEtat sous deuxnumros : n 4181 qui fait lobjet de 6 oppositions auprs du tribunal, et n 4226 qui connat3 oppositions dont celles des occupants.

C-2- Le domaine priv de lEtat:Les terrains domaniaux sont les terrains qui appartiennent lEtat par acquisition

lamiable ou par expropriation.

En ce qui concerne cette tude, les cas significatifs concernent uniquement les terrainsdomaniaux rcuprs au profit du service des domaines selon les formalits du Dahir du 2Mars 1973 prcit.

Pour ces terrains, labsence de pices dterminant les superficies, les limites et lessituations a facilit pendant longtemps loccupation de trs vastes surfaces par desparticuliers qui prtendent, par un nombre considrable de revendications auxquelles larcupration a t confrontes, avoir des droits sur ces terrains, en tre les propritairesoriginaux et navoir jamais vendu ces terrains aux autorits espagnoles ou aux occupants.

Cependant, il ne faut pas perdre de vue quil y a, parmi ces terrains, des parcelles quiappartenaient effectivement des particuliers avant quelles ne soient spolies officiellement(par le truchement de titres khalifiens) par les autorits espagnoles ou par des particulierspendant lex-protectorat espagnol.

Deux exemples de terrains nous clairent sur cet tat :

1-Le T.K n8 situ Ksar El Kabr sur une superficie de 3Ha 75A 04 Ca, et qui nest pasencore valoris cause de la lenteur des procdures de sa transformation. Ce terrain esttoujours en tat de rquisition (Rquisition n 13.597).

2-Le second terrain est, par ailleurs, valoris par limplantation dune cooprative agricole,

situ dans la priphrie rurale de Larache, cest le T.K n 200 actuellement en rquisition detransformation n 11.823/G.

Dautre part, la raret des terrains domaniaux et la situation de gel qui les touche cause de la lenteur des procdures dapurement, crent des difficults face lamobilisation de ces terrains pour lurbanisation, la cration dquipements et auxtentatives de restructuration dont ils font lobjet12.

C-3- Le domaine forestier :Le domaine forestier est constitu dun ensemble de terrains appartenant lEtat. Il

englobe toutes les zones forestires ou de boisement. Cest un domaine imprescriptible,mais qui peut tre allou dans certain cas pour la ralisation de projets denvergure

(notamment les projets touristiques).Compte tenu de son importance en tant que richesse naturelle, touristique et aussi en tant

qulment non ngligeable lconomie nationale (notamment au niveau des communesrurales), la fort a souvent fait lobjet de mesures de rglementation ou dintervention pour sasauvegarde et sa mise en valeur, dont un certain nombre de programmes mis en place parle Ministre de tutelle13.

12Le cas du projet de restructuration de la ville dAl Hoceima et le cas des quartiers de bidonvilles dvelopps

au niveau de la ville de Chefchaouen (quartiers Hniouech, Ain Haouzi, Hnaen, Grencif, Sidi Boujema, Dhar

Ben Ayad, Hafa et Touraghine), notamment le quartier implant sur un terrain appartenant la dfense nationale,

dnomm le quartier Lemchichi qui a t inclus en 2003 dans le projet national doprations de restructuration

mene par le groupe Al Omrane. Mais pour de nombreuses raisons relatives notamment au foncier, sa

restructuration nest pas encore acheve.13-La ralisation du Programme National des Forts qui comprend une stratgie long terme (20 ans).

-La ralisation de Schmas Directeurs de Gestion.


24/76


RAPPORT FINAL 23

La situation de ces biens est aussi problmatique que les autres statuts fonciers :

Le problme des empitements y est estim plus de 1500 Ha au niveau de laseule province de Chefchaouen sur 4500 Ha environ au niveau du royaume, soitle tiers des empitements enregistrs au niveau national.

Ces terrains souffrent des problmes gnrs par les lacunes du Dahir Khalifien(entre autres labsence de bornes), et des pratiques tolres par les autoritsespagnoles qui permettaient aux riverains doccuper et duser librement degrandes surfaces forestires.

Au niveau dAl Hoceima par exemple, o la fort reprsente 40% de la superficie agricole(environ 355.000) selon les donnes de la Dlgation Provinciale de lAgriculture et presque30% de la superficie de la province, la fort constitue depuis longtemps un bien collectif o lexploitation se fait aprs laccord du Douar.

Cette pratique obstrue toute volont dintervention, et accentue linscurit juridique des

ayants droit.

En gnral, le domaine forestier est grev de droits dusage reconnus la populationriveraine (droit de forage, dexploitation, de parcours en fort, ).

Lurbanisation croissante peut ventuellement crerdes risques de dgradation du domaineforestier qui peut tre utilis pour satisfaire les demandes dinvestisseurs dans le secteurimmobilier et touristique, en labsence de rserves foncires capables daccueillir lesextensions urbaines.

Les problmes qui bloquent les procdures dimmatriculation des terrains forestiers depuis ledbut des annes 70, priode o les services des domaines ont procd la remise dun

certain nombre de terrains forestiers en bloc aux services des eaux et forts. Ceux-ci ont tconfronts des blocages de gestion de ces biens rcuprs :

-Le problme de lempitementqui a succd aux oprations de remise : lesservices des eaux et forts se sont trouvs face aux problmes dempitement,doccupation et parfois face des constructions dans les terrains qui leur ont t remis.

-La situation non rglementaire dun nombre de terrains soumis au rgime khalifienlors de leur rcupration, entranant des litiges entre les services chargs de la gestiondu patrimoine forestier et les occupants, litiges qui alourdissent la procduredapurement

Pour la zone Nord, et mis part le dahir du 12 aot 1913 relatif limmatriculation, et leDahir de 1977 qui a prvu une procdure pour les terrains forestiers ayant t soumis au

rgime khalifien, les oprations de dlimitation de ce domaine sont rgies par les textesparticuliers suivants :

Le dahir du 26 Safar 1334 (3 Janvier 1916) portant rglement spcial sur lesdlimitations du domaine de lEtat.

Le dahir du 20 Hijja 1335 (10 Octobre 1917) sur la conservation etlexploitation des forts.

-La ralisation dun Plan de Lutte contre les Incendies. Dans cette optique , il tait prvu que laroport

dIssaguen (province dAl Hoceima) soit raffect. Mais cause des problmes fonciers, cette dcision na pas

t mise en uvre.-Lencouragement de limplantation de projets dinvestissements dans les forts.


25/76


RAPPORT FINAL 24

La circulaire N 12 DCFTT du 28 novembre 1986 entre le ministre delAgriculture, le Ministre des Finances et le Ministre de lIntrieur relative la dlimitation des immeubles domaniaux situs en dehors des primtresurbains dans la zone Nord du royaume.

Les forts constituent un vrai potentiel et une source conomique importante pour lapopulation de la rgion du Nord, notamment dans le milieu rural. Par exemple, au niveau dela province de Chefchaouen, le domaine forestier reprsente 175.000 Ha, soit presque 41%de la superficie provinciale, et gnre des recettes non ngligeables (estimes en 1997 parexemple 3.763.974 dhs).

Avec la croissance dmographique spectaculaire et la faiblesse des superficies desterrains agricoles, les parcours en fort reprsentent la source principale du revenu pour unebonne partie de la population de toute la rgion.

Mais les problmes dont souffrent ces forts conduisent une inadaptation des actions

entreprises pour la sauvegarde des ressources naturelles contre lexploitation non contrle.

Lune des causes de cette situation ambigu rside en la rticence des servicespublics bnficier de lopportunit prvue par le Dahir du 26 Ramadan 1340 (24 Mai 1922)relatif limmatriculation des immeubles domaniaux dlimits selon la procdure prvue parle Dahir du 3 Janvier 191614qui prvoit que limmatriculation des immeubles ayant faitlobjet de dcret dhomologation15pourra tre prononce la requte de lEtat, aprs simplerecollement de bornage et lev du plan foncier .

En effet, une grande partie des terrains forestiers nest pas immatricule et restesans destination prcise (par exemple au niveau de la province dAl Hoceima, selon laconservation foncire, peine 40% des forts ont t immatricules jusquen 1997). Cette

situation a permis aux indlicats dexploiter de grandes superficies de ces forts dautresfins ou autres usages dont parfois lhabitat.

Pourtant, le Dahir de 1977 a prvu une procdure dtaille pour faciliter limmatriculationde ces zones. Et qui se dcline en 4 phases :

o La rquisition de limmatriculation, qui se fait au nom du domaine quand ilsagit dune remise provisoire, ou au nom du service charg de la gestion deseaux et forts quand il sagit dune remise dfinitive.

o La reconnaissance et ltablissement du bornage par le service forestier.

o Le rcolement du bornage et la mise en place dun lev du plan par le servicedu cadastre.

o Limmatriculation du bien selon les dispositions du dahir de 1913.

14Le dahir du 3 Janvier 1916 prvoit le droit dopposer au cours de la procdure de dl imitation dfinitive, et

durant la priode du dpt du PV de dlimitation auprs de la conservation foncire.15 La remise des terrains forestiers se fait par PV dhomologation, publi sous forme dun dcret au Bulletin

Officiel


26/76


RAPPORT FINAL 25

Le cas des terrains forestiers de la Wilaya de Tanger :

La superficie des forts dans la Wilaya de Tanger est estime 25.230Ha16, (20.330Ha Tanger-Asilah et 4900Ha Fahs Beni Makada).

Le tableau suivant donne une ide sur ltat actuel de ces forts :

Prfecture Superficieen cours

dhomologation (ha)

Superficieen cours de

dlimitation (ha)

Zonesrcupres ayant

des T.F (ha)

Tanger-Asilah 7355 10261 590

Fahs-Beni Makada 405 4457 38

Total 7760 14718 628

Source : SPEF de Tanger 2005

Pour les zones dj dlimites, les chiffres disponibles concernent seulement la

prfecture de Tanger-Asilah, la superficie totale est de 1974 Ha. Tandis que les zones noncouvertes par la dlimitation sont au total 150Ha.

La remise des forts se fait comme il est dj signal, travers des Procs Verbaux deremise au profit du service charg des eaux et forts. Dans ce cadre, les forts rcupresqui font lobjet de titres khalifiens sont regroupes dans le tableau ci-aprs :

La commune rurale Le nom de la propritLa superficie

totaleT.K

El MenzlaKoudia El Harcha 270Ha 40A 2403

El Berny et Mediar 886Ha 73A 1197

Briech et Boukhalef El Akba el Hamra 1908Ha 51A 85

Dar Chaoui Haouch Ben Kria 4454Ha 29A 86Source : SPEF Tanger 2005.

Ce tableau appelle les commentaires suivants :

Ces terrains ont t rcuprs en leur totalit par un Procs Verbal dat du 28 Aot1962.

La remise est dfinitive pour les terrains boiss, et provisoire pour les parties nonboises qui ont subi, cause de ltat provisoire de cette rcupration, desempitements par des particuliers.

Le Service Provincial des Eaux et Forts est jusqu prsent incapable de grer

lensemble de biens qui lui appartiennent. La gestion de ces terrains est caractrise par une certaine ambigut qui caractrise

labornement des titres khalifiens.

La position du service gestionnaire des biens forestiers devant les tribunaux nest pastoujours favorable puisquil na aucune autorit lui permettant de sanctionner les occupantssans devoir recourir la justice.

Le problme de conflits de comptences qui continuent aggraver les blocages quisopposent lapurement dfinitif des terrains forestiers. (par exemple, la partie de laproprit dnomme El Akba El Hamra situe dans la commune de Boukhalef faitactuellement lobjet dun litige entre ledit service et entre la commune rurale de Boukhalef surles parties remises provisoirement).

16Y compris la prfecture de Fahs Anjra cre en 2003.


27/76


RAPPORT FINAL 26

Le cas de Larache :

En ce qui concerne les terrains forestiers au niveau de la province de Larache, il est souligner quils constituent une trs grande ressource pour les habitants de la province.

Limpact du rgime de lex-protectorat espagnol sur le dveloppement de forts de laprovince est perceptible au niveau de quatre terrains de statut khalifien qui ont trcemment remis dfinitivement au domaine forestier (le 06 Aot 2003). Il sagit desparcelles suivantes :

Dnomination Superficie remise(Ha)

Superficie totale(Ha)

T.F ourquisition

Mnazel Krota(TK 115)

802 Ha 1799 Ha 00A 06Ca R 2450/19

Lukos 59Rmilia 5

64Ha 62A 11Ca 77Ha 22A 34Ca R 12728/T

Lukos 30 63Ha 82A 19Ca 528Ha 82A 19Ca 12731/TFort Larache ou Lukos 17 1.990Ha 19A 33Ca 1.990Ha 19A 33Ca TF 14160/36

Source : Le SPEF de Larache 2005

Ce tableau dmontre les superficies des forts ayant t assujetties au rgime foncierkhalifien, et qui ont fait lobjet de remise pour le compte du service Provincial des Eaux etForts. Les chiffres illustrs appellent les remarques suivantes :

Les superficies remises restent largement infrieures aux superficies totalesdisponibles.

Ces terrains sont actuellement occups par des particuliers qui prtendent treleurs vrais propritaires ou qui dclarent y avoir des droits.

Dans labsence de chiffres dterminant la superficie et les limites exactes qui font lobjetde revendications, il est important de signaler que de nombreuses affaires sont intentesdevant le tribunal sans connatre daboutissement.

C-4- Les terrains agricoles :

Les terrains agricoles sont des terrains destins uniquement lexploitation agricole. Pource faire, ils bnficient dune rglementation spciale qui vise dune part conserver leur

affectation, et dune autre part sauvegarder leur superficie et laccrotre.

Aussi, de nombreuses dispositions lgislatives et rglementaires sont mises en placepour contrler les tablissements et organismes chargs de la gestion des terrains agricoles.

Le choix de cas les plus significatifs a t fait sur les deux agglomrations les plusimportantes au niveau de la rgion du Nord, et ce, en vue de dmontrer les effetsrducteurs des retards dans lapurement de la situation des terrains agricoles. A savoir: lecas de la Wilaya de Tanger (Tanger ville non concerne)17et le cas de Ttouan.

17Tangerville ntait pas soumise au dahir khalifien elle avait un statut international.


28/76


RAPPORT FINAL 27

Le cas de la Wilaya de Tanger-Asilah :

Le problme des empitements concerne un certain nombre de terrains distribus dans lecadre de la rforme agraire, au niveau de la province de Tanger. Il sagit de la cooprativednomme Gzennaya au niveau de la ville de Tanger objet dun titre foncier, et lacooprative dnomme El Hassania objet de deux titres khalifiens et sise la communerurale Sidi El Yamani, le chef lieu du cercle dAsilah.

La seconde cooprative qui est la plus concerne par ltude est rpartie en deux blocsainsi dtaills :

Bloc SuperficieNombre de

cooprantsT.K

T.F ourquisition

1 156Ha 7 571 dnomm Diaz Sorano R 14146

2 219Ha 77A 18Dnomm Agricola Textile

BilbaoR 11851

Source : Dlgation Provinciale de lAgriculture de Tanger 2005

Daprs ce tableau, deux remarques majeures sont prsenter:

Remarques relatives au bloc 1 :

-Ce bloc est situ Oued Sebt et la commune Sahel Chamali et connat desempitements au niveau de la partie relevant du territoire de Larache (Khmis Sahel),

-La Direction Provinciale de lAgriculture a russi, en accord avec les administrationsconcernes, dgager un consensus pour immatriculer la partie non litigieuse, et laprocdure est en cours.

Remarque relative au bloc 2 :-De nombreux litiges sont enregistrs,-Des affaires litigieuses sont toujours intentes au niveau de la cour dappel de Tangerentre le Service des Domaines et les occupants.

Le cas de Ttouan :

Lexemple de terrains agricoles au niveau de la province de Ttouan permet de constaterlampleur du problme dabornement gnr par le rgime foncier khalifien :

La rcupration de ces terrains conformment au Dahir de 1973 a t faite en labsence

de levs dterminant clairement la contenance et les limites des terrains rcuprs.

De nombreux empitements ont t enregistrs sur des terrains cds dans le cadre dela rforme agraire par des actes de vente assortis de rserves dimmatriculer le terrain cd(coopratives dont la superficie totale est de 850Ha). Et cest la lenteur de statuer au sujetdes litiges qui explique notamment pourquoi le taux dimmatriculation de ces terrains na pasdpass 20% depuis 1984.

La Direction Provinciale de lAgriculture de Ttouan a rcupr 4% seulement des8095Ha concerns soit 322Ha.

65% parmi ces 322 Ha rcuprs, soit 212 Ha, ne sont pas encore rgulariss.


29/76


RAPPORT FINAL 28

7- Conclusion

La spcificit de la situation foncire au Nord du Maroc :

1-insuffisances techniques des TK :

Le rgime de sol tabli par le protectorat tait marqu par des insuffisancesau niveaudu rattachement et de la localisation sur la carte du cadastre national.

En effet, les titres khalifiens, tel quils sont prvus par le Dahir de 1914, ne sont que desimples croquisqui gnrent dans la pratique des difficults au niveau de lidentification etde la localisation des terrains qui en font lobjet.

Dans la plupart des cas, le lev topographique nest pas tabli, et mme dans les cas o ilest labor, nest pas rattach aux coordonnes Lambert, ni archiv pour permettre le

rtablissement des limites si jamais il y a oppositions.

Ces facteurs ont caus des chevauchements entre limites de proprits suite auximmatriculations successives ayant pour objet une partie ou la globalit dun mme terrain.

2- annulation du rgime khalifien sans mesures spciales :

-Lannulation de ce rgime, au lendemain de lindpendance, sans mettre en place desmesures urgentes dintervention qui prennent en considration la spcificit et lampleur dela situation foncire quil a gnr au niveau de la rgion.

Il est signaler cet gard que lannulation du rgime qui sous-tend le titre khalifien aaffect ngativement la stabilit que ces titres offraient au niveau des transactions.

Les titres khalifiens sont devenus de simples actes constitutifs de proprit pour lesterrains ou biens immobiliers qui en font objet, et ce, depuis deux ans aprs lapparition duDahir du 19 Septembre 1977.

3-faible taux dapurement:

Lchec unifier le rgime de limmatriculation travers lensemble du territoirenational a constitu dans une large mesure une entrave la concrtisation des objectifs devalorisation du foncier conformment aux documents durbanisme qui couvrent la rgion.

Les tentatives de remembrement et dimmatriculation collective nont pas abouti auxrsultats attendus, cause de ces mmes difficults et du refus des populations concernes.

Le faible taux de lenregistrementd aux contraintes de couverture de limmatriculationqui demeure trs peu usite18.

18 5% seulement des terrains au niveau de la ville de Ttouan sont immatriculs, 10% sont en rquisition

selon les services de la Conservation Foncire. A noter que la plupart des terrains qui constituent les 5% sont des

terrains domaniaux. Au niveau de la province dAl Hoceima, dont la superficie totale est de 357.800Ha peine

4.602Ha sont immatriculs, soit 1,28% des terrains, ce taux ne dpasse pas 2,2% au niveau dImzouren, 1,1% auniveau de Beni Bouayach, et 2% au niveau de Targuiste.


30/76


RAPPORT FINAL 29

On peut citer parmi les difficults pour tablir les abornements relatifs aux rquisitions :

- Le manque de conscience chez la populationqui considre parfois tout abornementcomme une immatriculation dfinitive, les services de la conservation se trouvant danslobligation de solliciter la force publique cause du refus de la population. Ce refuscontribue la lenteur enregistre au niveau des tribunaux.

- Le nombre de litiges dont font lobjet plusieurs terrains, certains appartenant lEtat. Des terrains difficilement situables et dont les bornes ne sont pas faciles dfinir.

- Les conflits permanents entre les administrations de gestion du sol pour lesquestions de comptence, dutilisation ou daccs au sol constituent une contrainte quisoppose la conversion dune bonne partie de titres khalifiens.

4- problmes similaires au reste du territoire :

Seule la question des TK fait la spcificit du Nord. Leur transformation intgrale en TF,au cas o elle survient, ne fera que mettre les provinces du Nord au mme niveau que lesautres provinces du Royaume sur le plan foncier, avec videmment tous les autresproblmes bien connus relatifs la multiplicit des statuts fonciers, au manque decouverture de limmatriculation, au dfaut de mise jour de la Mappe.

La prdominance de la micropropritconstitue un blocage la mise en oeuvre detoutes mesures rglementaires tendant matriser le dveloppement urbain.Il est bien vident que les problmes fonciers dans les provinces du Nord ne se limitent pas cette question ; dautres difficults souvent pineuses- sont prsentes. Mais celles lsont partages avec le reste du territoire national.

La diversit des statuts et rgimes fonciers a cr des blocages qui ne cessent defreiner le bon droulement des transactions immobilires, et ce, vu la complexit desprocdures relatives chaque statut et les dures de lapurement de la situation juridique duterrain dans chaque cas. Tout cela a eu des rpercussions ngatives sur loffre de terrain etpar consquentsur la cadence et les formes dinvestissement au Nord.


31/76


RAPPORT FINAL 30

Chapitre II : Limpact du Dahir Khalifien surlvolution urbaine des provinces du Nord


32/76


RAPPORT FINAL 31

Chapitre II : Limpact du Dahir Khalifien surlvolution urbaine des provinces du Nord

1- Titres Khalifiens et lgislation en matire durbanisme

Les deux lois en cours de modification, 12-90 (relative lurbanisme) et 25-90 (relativeaux lotissements, groupes dhabitations et morcellements), conoivent le dveloppementurbain comme tant une action qui doit tre mene de pair avec lapurement de lassiettefoncire.

Sur le plan de lextension urbaine, la loi 25-90 considre le dossier de demandedautorisation comme tant irrecevable si le terrain nest pas immatricul ou en coursdimmatriculation. Dans ce dernier cas (en cours dimmatriculation ), pour que la demandesoit accepte, le dlai fix pour le dpt des oppositions doit tre expir, et il ne doit pas

avoir t formul dopposition(art 5). Le dossier est galement irrecevable sil ne comportepas un plan topographique tabli sur la base des points calculs du primtre lotir figurantau plan foncier.

Cette disposition signifie que :- Dans le cas dun terrain objet dun titre khalifien, le dossier est irrecevable, car le

terrain est considr comme tant non immatricul,- Dans le cas dune situation de transformation inacheve de titre khalifien en titre

foncier, le dossier est galement irrecevable en cas doppositions.

Etant donn le faible taux de transformation de TK en TF et les nombreux blocages quisurviennent au cours des procdures de transformation (litiges et rclamations), ne pas

accepter dexaminer les demandes dautorisation de lotir ou de cration de groupesdhabitations situes sur des terrains ne faisant pas lobjet dun TF, reviendrait refuserlurbanisation de la quasi totalit des terrains objets de TK.

Sur un autre plan, la loi 12-90, relative lurbanisme, stipule que le plan damnagement,dans les cas o il vaut acte de cessibilit des terrains ncessaires la ralisationdquipements publics, dsigne les proprits frappes de cessibilit en mentionnant leurconsistance, leur superficie et le nom des propritaires prsums (Art.29).

Les dispositions prvues par la loi n 7-81, relative lexpropriation pour cause dutilitpublique et loccupation temporaire sont alors appliques.

La mme loi (12-90) stipule que les arrts dalignement, qui peuvent dcider de lacration des voies communales, places et parkings communaux, la modification de leur tracou de leur largeur, valent dclaration dutilit publique des oprations quils fixent. Ilsdsignent les proprits frappes de cessibilit en mentionnant leur consistance, leursuperficie et le nom des propritaires prsums (Art.32-34)

A ce niveau, et en cas de terrains objets de TK, plusieurs problmes peuvent surgir. Cesproblmes peuvent tre classs selon trois niveaux diffrents :

1- problme dordre technique, d limprcision du lev topographique faisant partiedu Titre Khalifien. Ntant pas relies au systme de triangulation en vigueur et ntant pas

dlimites par des bornes, les proprits objets de TK ne peuvent tre situes avecprcision, ce qui peut donner lieu des incertitudes quant leur superficies et leuremplacements exacts.


33/76


RAPPORT FINAL 32

Ladite imprcision peut aussi donner lieu des chevauchements entres plusieurs titres,ce qui peut engendrer des problmes dun autre ordre.

2- problme dordre juridique: le TK ntant pas inattaquable, il peut tout momentfaire lobjet doppositions sur les limites de la proprit. Plus encore, lopposition peut trefaite sur le droit de proprit lui mme, ce qui conduit au troisime niveau de problmes,

3- problme didentification des propritaires: cela peut entraver la mise en uvredes dispositions des documents durbanisme, et engendrer des problmes dordre sociale etjudiciaire interminables.

Sur un troisime plan, la loi n 7-81 (relative lexpropriation pour cause dutilit publiqueet loccupation temporaire applique dans les cas du plan damnagement et de larrtdalignement valant acte de cessibilit) stipule que ledit projet dacte de cessibilit doit tredpos la conservation foncire du lieu de situation des immeubles.

Au vu de ce dpt, le conservateur de la proprit foncire est tenu de dlivrer

lexpropriant un certificat attestant que la mention du projet dacte a t inscrite:

- Soit sur les titres fonciers concerns, en application de larticle 85 du Dahir du 12Aot 1913 sur limmatriculation des immeubles,

- Soit, sil sagit dimmeubles en cours dimmatriculation, sur le registre desoppositions, selon larticles 84 du Dahir prcit,

- Lorsquil sagit dimmeubles qui ne sont ni immatriculs ni en coursdimmatriculation, le projet dacte de cessibilit est dpos au greffe du tribunal depremire instance de la situation des immeubles pour tre inscrit sur le registrespcial prvu par larticle 455 du code de procdure civile. Un certificat attestantcette inscription est remis par le greffier lexpropriant.

Cela veut dire que, pour les terrains objets de TK, donc considrs comme nonimmatriculs, la procdure dexpropriation a tout de mme lieu. Les problmes dordretechnique, juridique et didentification des propritaires prsums peuvent toutefois subvenir.

Sur un autre volet, la loi 12-90, dans la section De la contribution des riverains laralisation de la voie communale , stipule que :

La commune procde, soit lamiable soit par voie dexpropriation, lacquisition desimmeubles tombant dans les emprises de la voirie communale en faisant application desrgles particulires suivantes (Art.37) :

- Le propritaire de toute parcelle devenant ou demeurant riveraine de la voiriecommunale projete, est tenu de contribuer gratuitement la cration de cette

voie jusqu concurrence de la valeur dune portion de son terrain quivalent unrectangle dune largeur de dix mtre et dune longueur gale la longueur de lafaade dont disposera la parcelle sur ladite voirie. Cette contribution ne pourraittoutefois dpasser la valeur du quart de la parcelle,

- Sur la demande du propritaire, toute portion du terrain laisse hors des emprisesde la voirie communale mais devenant inconstructible au regard des rglementsen vigueur, est obligatoirement acquise par la commune,

- Le propritaire de chaque parcelle est en consquence, aprs prlvement sur laparcelle des emprises de la voirie et sil y a lieu des portions inconstructibles, soitcrancier, soit redevable dune indemnit diffrentielle, selon que la valeur dessurfaces prleves est suprieure ou infrieure la contribution qui lui estimpose.


34/76


RAPPORT FINAL 33

La loi 25-90 relative aux Lotissements et groupes dhabitation stipule, dans sa section 4,que lautorit comptente pour la dlivrance de lautorisation de lotir peut imposer un ce rtainnombre de servitudes, notamment :

- Servitudes dans lintrt de la scurit publique, de lhygine, de la circulation etde lesthtique,

- Le maintien des plantations existantes,- Rserves despaces supplmentaires pour les quipements collectifs et les

installations dintrt gnral.

Les servitudes instaures dans ce dernier cas donnent droit indemnit. Toutefois, lesservitudes de rserves despaces supplmentaires et de voirie nouvrent droit indemnitque si la superficie rserve reprsente :

- Plus de 25% de la superficie totale, lorsque la surface moyenne des lots estgale ou suprieure 1000m.

- Plus de 30% de la superficie totale, lorsque la surface moyenne des lots est

infrieure 1000m et gale ou suprieure 600m.- Plus de 35% de la superficie totale, lorsque la surface moyenne des lots estinfrieure 600m et gale ou suprieure 350m.

- Plus de 40% de la superficie totale, lorsque la surface moyenne des lots estinfrieure 350m et gale ou suprieure 200m.

- Plus de 45% de la superficie totale, lorsque la surface moyenne des lots estinfrieure 200m et gale ou suprieure 100m.

- Plus de 50% de la superficie totale, lorsque la surface moyenne des lots estsuprieure 50m et gale ou infrieure 100m.

Les indemnits ne sont donc dues que pour la superficie rserve excdant cellersultant de lapplication des taux fixs ci-dessus.

Dans ces deux situations (4 et 5), les terrains objets de TK peuvent entraner desblocages pour la mise en application de ces dispositions, notamment cause desimprcisions techniques (ce qui engendrera une difficult quant la fixation des valeursexactes des indemnits), aux flous juridiques, aux problmes didentification despropritaires.

La loi 18-00, relative au statut de la coproprit des immeubles btis, stipule que lerglement de coproprit doit obligatoirement faire lobjet, pour les immeubles immatriculs,dun dpt et dun enregistrement la conservation foncire du lieu de situation delimmeuble.

Si limmeuble est non immatricul, le rglement de coproprit, avec modificationsventuelles, est dpos au secrtariat-greffe du tribunal de premire instance de lacirconscription dont relve limmeuble.

Elle dicte plus loin un ensemble de dispositions spciales relatives aux immeublesimmatriculs. Cependant, pour les immeubles non immatriculs (donc y compris les terrainsobjets des TK) aucune disposition similaire na t prvue.


35/76


RAPPORT FINAL 34

2-Titres khalifiens et dveloppement urbain : hypothses

Le dveloppement dune agglomration peut revtir deux formes essentielles, diffrentesmais complmentaires, o le foncier est une donne de base :

- Extension des tissus agglomrs sur des terrains inoccups et

immatriculation foncière

Documents