4. estimation quantitative de la ressource fonciÈre

4. ESTIMATION QUANTITATIVEDE LA RESSOURCE FONCIÈRE MOBILISABLE POUR LE DÉVELOPPEMENT URBAIN

Le regard porté sur le territoire communautaire au travers de ce diagnostic ne peut pas être dissocié de la philosophie qui l’orien-te, en particulier l’idée d’un développement urbain durable.

Celui-ci interroge sur «l’équilibre entre le renouvellement urbain, un développement urbain maîtrisé, le développement de l’espace rural, d’une part et la préservation des espaces affectés aux activi-tés agricoles et forestières et la protection des espaces naturels et des paysages d’autre part» (code de l’urbanisme article L 121 -1). Autrement dit, le développement durable pose la question d’une gestion économe de l’espace et donc la question corollaire, de l’utilisation « optimisée » des espaces déjà urbanisés.

Cette perspective met en évidence la nécessité d’évaluer préala-blement à toute définition du projet urbain fondateur du PLU, les capacités du territoire à accueillir de nouvelles constructions, cer-tes dans les zones prévues pour le développement de nouveaux territoires urbains (zones d’urbanisation futures dites « AU »), mais aussi dans les secteurs de zones d’aménagement concerté en cours, ainsi que dans les zones déjà urbanisées (zones U) susceptibles de continuer à se développer, ou à se renouveler (secteurs en mutation).

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Rapport de présentation, Tome 1 : Diagnostic et enjeux du territoirePartie 1 : Interdépendances entre les territoires urbanisés et leur environnement naturel

Un potentiel foncier à mobiliser dans les secteurs urbains

Evaluation du potentiel constructible dans les zones d’aménagement concerté

Le bilan réalisé fin 2002 fait mention d’un potentiel constructible encore important dans les zones d’aménagement concerté (ZAC) implantées sur le territoire communautaire.Celui-ci représente plus de 4000 équivalent logements (50 % sur le cours et moyen terme, 50 % sur le long terme).Ce nombre de logements correspond, au regard des besoins estimés par le plan local de l’habitat,

(soit une moyenne de 5700 logements par an), à environ 20 % de la construction de logements, pendant 5 ans.En ce qui concerne la construction à vocation d’activités économiques, le potentiel constructible en ZAC est de près de 1 430 000 m2 (industrie : 526 000 m2 , tertiaire ou mixte 495 000 m2 ; commerces et services 108 600m2 ; hôtellerie : 13 000 m2 ; autres activités : 286 000 m2).

Evaluation des capacités constructivesdans les zones urbaines du POS antérieur

En ce qui concerne le potentiel foncier des zones urbaines du POS antérieur (hors ZAC), les études réalisées dans le cadre de la révision, ont mis en évidence un potentiel important de capacités foncières résiduelles, correspondant aux terrains libres ou sous occupés.

Potentiel de constructibilité sur le centre de l’agglomération

Les capacités de construction dans le secteur centre résident de façon importante en secteur diffus, et ce parallèlement au portefeuille d’opérations publiques en cours. La très forte activité de construction neuve depuis 15 ans dans le croissant est (3ème, 7ème, 8ème arrondissements de Lyon, Villeurbanne) illustre bien le dynamisme de ce renouvellement spontané. Pour mémoire, le centre de l’agglomération (Lyon et Villeurbanne) a concentré, entre les recensements de 1990 et 1999, 70 % de la construction de logements du Grand Lyon .

Le gisement « foncier évolutif » en secteur diffus est constitué par des terrains peu densément construits, occupés par un bâti de faible qualité et/ou ancien, et très rarement par des terrains nus. Ses capacités ont été approchées au travers un relevé de terrain dans les secteurs les plus « dynamiques » (zonages UC, UB et assimilés, URM et assimilés, et dans une moindre mesure UR et assimilés).

Cette approche n’a pas porté pas sur les terrains actuellement couverts par un zonage économique.

Au final :

- Lyon dispose d’un gisement évolutif total d’environ 107 hectares mal ou sous-occupés (dont 62 hectares en URM, 21,5 ha en UC, 15,5 ha en UB) représentant un potentiel de 2.319.000 m² de SHON (selon des hypothèses de densité prolongeant les tendances actuelles).

- Pour sa part, Villeurbanne dispose d’un gisement de 53 hectares (dont une grande partie en UBa) représentant un potentiel de 1.360.000 m² de SHON.

- Ces chiffres sont à croiser avec les 1.200.000 m² de SHON restant à produire dans les opérations publiques engagées sur le secteur centre (dont 40% environ impartis à la production résidentielle, 44% aux activités tertiaires et économiques, 16% aux services et commerces…).

Selon une hypothèse de travail donnant 80% de la production neuve en diffus consacrés aux logements, et une production résidentielle centrée sur une typologie moyenne proche du T3 (produits moyens correspondant à une cible habitants très vaste) soit sur une taille moyenne de 80m² de SHON par logement :

• le gisement diffus de Lyon et Villeurbanne représente

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(en ha) Parcelles non construites

Parcelles « sous

occupées »

Val de Saône Mont d’or 740 430

Coteaux Ouest 350 355

Rhône Aval 390 300

Plaine de l’est 250 165

Rhône Amont 255 130

TOTAL 1985 1380

Parcelles non construites ou sous-occupées en zone urbaine (hors ZAC)

Parcelles sous-occupées en zone urbaine (hors ZAC)

Parcelles non-construites en zone urbaine (hors ZAC)

(en ha)Parcelles sous occupées en zone habitat

Parcelles sous occupées en zone activité



Rhône Aval 165 135


Rhône Amont 100 25

TOTAL 1130 250

(en ha)Parcelles non construites en zone habitat

Parcelles non construites en zone activité



Rhône Aval 280 110


Rhône Amont 195 60

TOTAL 1635 350

1. Estimations réalisées en 2003 par calcul informatisé à partir des données du Système Urbain de Référence (SIG communautaire en l’état des mises à jour : parcelles et bâti de la base de données issues du Cadastre, zones urbaines de la base de données POS Ces calculs ont été complétés par une vérification effectuée à partir de la photographie aérienne de 2002)

un potentiel d’environ 36.800 logements neufs ;

• le gisement total de Lyon et Villeurbanne (diffus et opérations publiques) représente un potentiel d’environ 42.800 logements neufs.

Potentiel de constructibilité dans les secteurs périphériques

Les estimations du parcellaire libre ou sous occupé évaluent à près de 3 400 hectares le potentiel foncier théorique 1 susceptible d’accueillir des constructions.

Il est à noter, que sur les secteurs périphériques, cette étude n’intègre pas les mutabilités (reconstructions sur des friches bâties ou à la place de bâti dégradé).

Elle exclut ainsi, de fait, une constructibilité potentielle non négligeable, notamment dans les centres de communes et leurs abords. Ceux-ci se renouvellent en effet par réhabilitation mais aussi par démolition et reconstruction du bâti vétuste et inadapté, avec dans ce dernier cas des densités de construction le plus souvent majorées.

Le potentiel foncier théorique évalué correspond à :- environ 2000 hectares de parcelles non construites

(soit plus de 1600 hectares en zones de centres de communes et résidentielles et 350 hectares en secteur d’activité économiques ou d’équipement).

- environ 1400 hectares sur les parcelles supérieures à 2500 m2 et sous occupées, c’est-à-dire dont les constructions occupent moins de 10 % de la surface de la parcelle (soit environ 1150 hectares en zones de centre et résidentielles et environ 250 hectares en secteur d’activités économiques ou d’équipements).

On constate que ce potentiel est majoritairement disponible dans les zones de centres et résidentielles (2750 hectares) et plus restreint dans les secteurs d’activités économiques et d’équipement (650 hectares).

En ce qui concerne la réalisation de logements dans les secteurs des centres de communes et les secteurs résidentiels, les calculs théoriques évalués au regard des besoins énoncés par le PLH (5700 logements par an) sur l’ensemble du Grand Lyon (cf. partie 2 du rapport de présentation), montrent, sur les seuls secteurs périphériques, un potentiel qui correspondrait, selon les densités de construction retenues à :- plus de 11 ans de construction, pour un coefficient

d’occupation des sols moyen correspondant à de l’habitat intermédiaire et individuel (soit 22 logements de 100 m2 à l’hectare).

Secteurs périphériques

- plus de 30 ans de construction, pour un coefficient d’occupation des sols moyen correspondant à du petit habitat collectif de 2 étages (soit 60 logements de 100 m2 à l’hectare).

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Zones d'urbanisation futurevierges d'urbanisation

Zones d'urbanisation futureconsommées

- à 60 ans de construction pour un coefficient d’occupation moyen correspondant à de l’habitat collectif sur rue de 3 étages (soit 125 logements de 100 m2 à l’hectare).

Ce potentiel correspond à des pratiques réelles : selon les observations de la construction de ces dernières années, les opérations de construction se sont largement concentrées dans les zones urbaines qui, situées dans le tissu déjà constitué, bénéficient déjà des équipements.

Une hypothèse de synthèse du poten-tiel théorique de constructibilité de logements sur le Grand LyonEn reprenant : - les prévisions de construction identifiées dans les opé-

rations publiques (Zones d’aménagement concerté : soit 4000 logements

- les estimations sur le centre de l’agglomération : soit 36 800 logements

- une estimation médiane sur les secteurs périphériques, en retenant une hypothèse basée pour moitié de cons-tructions de maisons individuelles denses et pour moitié de construction d’immeubles de deux étages (cf moda-lités d’estimation point précédent), dans ces secteurs souvent situés dans et à proximité des centres : soit 111 000 logements,

On aboutirait à une estimation globale de plus 150 000 logements soit environ 25 ans de constructi-bilité dans les zones urbaines , au regard des besoins exprimés dans le PLH actuel de 5700 logements par an.

Potentiel foncier des zones NA du POS antérieur

Zones d’urbanisation future vierges d’urbanisation

Zones d’urbanisation future consommées

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Une étude réalisée en 1998 avait estimé la consommation d’espace à environ 1000 hectares pour la période 1989/1998. Une deuxième étude menée en 2002 montre une consommation d’environ 300 hectares entre 1998 et 2002.

Ces chiffres correspondent à une consommation d’espace moyenne d’une centaine d’hectares par an.Les zones d’urbanisation future du POS antérieur réellement non urbanisées, représentaient à ce rythme, de 30 à 35 ans d’urbanisation potentielle, et ce, en restant encore dans une perspective de développement urbain largement axé sur le mode de l’extension .

Ces zones d’urbanisation future sont donc apparues, au vu de l’expérience des années passées, largement surdimensionnées par rapport aux besoins réels de foncier.

Cet affichage de zones d’urbanisation future dans le document d’urbanisme n’était pas sans conséquence sur la préservation des espaces naturels et agricoles, longtemps perçus comme un potentiel foncier facilement mobilisable, quasiment comme des espaces de réserve pour l’extension urbaine : le POS antérieur classait en zone d’urbanisation future une superficie importante d’espaces situés en frange, voire même parfois des secteurs faisant partie intégrante du cœur de la trame verte et ce dans le respect du Schéma Directeur.

Les projections d’urbanisation sur ces secteurs ont fait apparaître une régression irrémédiable de la trame verte actuelle d’environ 25 % de sa superficie, avec pour conséquence un morcellement de la continuité du système végétal et sa transformation en un « archipel » d’espaces verts.

Le classement trop précoce en zone d’urbanisation future a révélé d’autres effets pervers, notamment en ce qui concerne le maintien de l’agriculture : l’affichage d’un abandon à terme de la vocation agricole, a accentué la pression foncière sur ces espaces déjà fragilisés par leur proximité avec les secteurs urbains, entraînant des refus de renouvellement de baux des terres agricoles et des refus de prêts bancaires, et donc la déstabilisation des exploitations agricoles, alors que sur certains secteurs, l’urbanisation n’était envisagée que sur un très long terme.

En conclusion, cette approche de diagnostic a mis en évidence, un large surdimensionnement des zones d’urbanisation future dans le POS antérieur, surtout qu’en parallèle est envisagé un développement urbain plus économe de l’espace et davantage recentré sur les espaces déjà urbanisés, qui contiennent de réelles potentialités foncières permettant de satisfaire aux besoins.

Les zones d’urbanisation futuredu POS antérieur :un potentiel largement surdimensionné

Le POS antérieur classait 5077 hectares en zone d’urbanisation future.Environ 70 % de ces 5077 hectares étaient des zones d’urbanisation à court terme et environ 30 % des zones d’urbanisation à moyen et long terme.Sur ces 5077 hectares de zone d’urbanisation future, environ 3300 hectares étaient vierges d’urbanisation en 2002 (soit un peu moins de 1700 hectares en zone d’urbanisation à court terme et un peu moins de 1700 hectares en zone d’urbanisation à moyen/long terme)

Urbanisation à moyen ou long terme (en hectares)

Urbanisation à court terme(en hectares)



Rhône Aval 225 350


Rhône Amont 465 260

TOTAL 1675 1655

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