E S S E N T I E L ’ I M MO

ECONOMIE - BUREAUX - ACTIVITÉS - COMMERCE - INVESTISSEMENT

1 E R S E M E S T R E 2 0 2 0

Î L E - D E - F R A N C E

NUMÉRO SPECIAL COVID-19

2

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09

• L’actualité

• Les bureaux

• Les locaux d’activités et les entrepôts

• Les commerces

• L’investissement

• Prospective

SOMMAIRE

CHIFFRES CLÉS

Prévisions de la croissance française (Source : BdF)

L’ACTUALITÉLA FRANCE SE RÉVEILLE DOUCEMENT

La crise sanitaire fait désormais place à une crise économique suscitant des incer-titudes. Des sociétés commerciales se sont déjà déclarées en difficulté : La Halle, Celio, Naf-Naf, Orchestra, Conforama… Si la plupart seront reprises ou rachetées, des pertes d’emplois seront tout de même observées. Selon la Banque de France, le taux de chômage pourrait atteindre son pic en 2021, à 11,5%. Toujours selon l’acteur économique, le PIB pourrait retrouver son niveau d’avant-crise en 2022. Preuve de l’incertitude ambiante, l’Insee table sur un recul de -9% du PIB en 2020 quand la Banque de France affiche des prévisions à -10,3%.

Point positif : le taux d’épargne s’est envolé durant le confinement et cette dy-namique pourrait accentuer la consommation des ménages, dès que ces derniers se sentiront rassurés. La France se déconfine progressivement depuis le 11 mai 2020 et la reprise ne s’est effectivement pas faite attendre. Certaines entreprises ou commerces ont même profité de la crise (comme l’alimentation par exemple) et d’autres devraient connaître une reprise rapide (comme les agences immobilières en logements, les coiffeurs…). Néanmoins, un très grand nombre de secteurs res-teront durablement touchés.

Ces sociétés chercheront à faire des économies et à limiter les pertes. Il est avéré que le poste budgétaire lié à l’immobilier est l’un des plus gourmands. Sans aucun doute, elles chercheront à renégocier leurs baux, réduire leurs surfaces, adopter le flex-office, … Ces mesures pourraient entraîner une libération plus importante de surfaces, et donc une hausse de l’offre de bureaux. Dans une conjoncture de sévère sous-of-fre parisienne, cela pourrait redonner un peu de souffle au marché. Pour 2020, si les grandes signatures seront limitées, les petites et moyennes transactions devraient rester relativement actives.

Les mesures d’accompagnement accordées aux entreprises sur leurs loyers faciaux pourraient subir une nette hausse. A noter que l’acquisition des locaux pourrait être limitée par des banques exigeantes. Les dossiers de prêts ne seront plus ac-ceptés aussi facilement qu’avant la crise.

“Les entreprises

chercheront à

renégocier leurs

baux ou réduire

leurs surfaces”

6,9%(AU 1ER TRIMESTRE 2020 - IDF)

TAUX DE CHÔMAGE

100 Mds €

PRÉVISION ÉPARGNE DES

MÉNAGES 2020

3

PERTE D’ACTIVITÉ

ÉCONOMIQUE- 27 % (AU 2EME TRIMESTRE 2020 - FRANCE)Source : INSEE

2% 1,70% 1,30%

-10,30%

6,90%

3,90%

-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%

2017 2018 2019 2020 (prévision) 2021 (prévision)2022 (prévision)

Sources : Insee, Banque de France, Les Echos, Evolis.

Source : INSEE

Source : Banque de France

Source : Evolis

5,4 %Taux de vacanceSources : Evolis, ORIE

4,3 M m²Offre à un anSource : Evolis

Les loyers faciaux moyens de transactions (non pondéré)

La demande placée de bureaux en IDF (en m²)

529 €/m²

286 €/m²

197 €/m²148 €/m²

100 €/m²

300 €/m²

500 €/m²

700 €/m²

2017 2018 2019 2020 S1

Paris Croissant Ouest

1ère couronne (Hors Croissant Ouest) 2nde couronne

LES BUREAUXDES DISPARITÉS GÉOGRAPHIQUES

Au 1er semestre 2020, le marché des bureaux en Île-de-France a été très fortement ralenti par la crise sanitaire : la demande placée n’atteint que 667 000 m², soit 40 % de moins que son niveau du 1er semestre 2019. Un véritable effondrement a même eu lieu au 2nd trimestre : seuls 177 000 m² ont été placés, soit un total plus de trois fois inférieur à son niveau de 2019. La crise a impacté toutes les tranches de surfaces dans des proportions quasiment équivalentes : le marché des petites surfaces (moins de 1 000 m²) recule de 37 %, celui des surfaces moyennes (de 1 000 à 5 000 m²) de 41 %, enfin, le marché des grandes surfaces (plus de 5 000 m²) de 42 %.

Une baisse plus forte peut être identifiée au niveau des grandes transactions : seulement 12 opérations ont été signées, soit un nombre plus de trois inférieur à celui du premier semestre 2019. Néanmoins, la signature du bail de la Tour Total, d’une sur-face de près de 126 000 m², compense ce très faible nombre de transactions. Cette opération permet également à la Défense d’être l’un des seuls secteurs géographiques où le placement a progressé : il atteint 169 000 m². À l’échelle locale, l’impact de la crise est très variable : Paris QCA (Quartier central des af-faires), avec une surface placée de 142 000 m², n’enregistre une baisse que de 38 % alors qu’elle est de plus de 80 % pour la 1ère couronne sud, la demande placée n’y atteignant que 14 000 m².

Avec 2 959 000 m² disponibles, l’offre immédiate reste stable pour le moment. L’évolution des modes de travail et la place

croissante accordée au télétravail pourrait néanmoins l’im-pacter : certaines sociétés cherchent déjà à libérer une partie des surfaces qu’elles occupent. Durant le mois de juin, la de-mande exprimée a été boostée par de nombreuses recherches de successeurs. Si cette tendance pourrait soulager certains secteurs en situation de sous-offre comme Paris QCA, elle pour-rait aggraver la situation des zones déjà sur-offreuses à l’instar du Croissant Ouest où le taux de vacance dépasse déjà les 10 %.

Les loyers faciaux restent globalement stables : le ralentisse-ment du volume de transactions n’a pas permis de voir de pre-miers changement sur ce point. La situation économique et les libérations croissantes de surfaces pourraient conduire à de légères baisses des loyers pour les bureaux prime à partir du mois de septembre. Dans la même logique, les propriétaires pourraient accepter d’accorder davantage de mesures d’accom-pagnement.

Le marché de l’acquisition est aussi fortement ralenti : seuls 74 000 m² ont été échangés au premier semestre. Si certaines transactions ont été annulées du fait de la crise sanitaire, c’est désormais la prudence des preneurs qui explique ce ralentisse-ment. Les entreprises restent attentistes et espèrent assister à une baisse des valeurs vénales au cours des prochains mois. Le rôle des banques sera également crucial : un durcissement des conditions d’accès au crédit pourrait avoir un impact négatif supplémentaire pour ce marché.

4

667 200 m²Demande placée

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

3 000 000

2018 2019 2020

T1 T2 T3 T4

-40 %

Sour

ce :

Evol

is

Source : Evolis

Offre immédiate

Placement sur un an

01 Paris Ouest - QCA 169 000 369 00002 Paris Est 46 000 80 00003 Paris Rive Gauche 153 000 135 00004 Paris Nord 49 000 30 00005 Neuilly - Levallois 51 000 55 00006 Boucle Nord 492 000 135 00007 La Défense 244 000 270 00008 Boucle Sud 194 000 75 00009 Boulogne - Issy 165 000 207 00010 1ère couronne Sud 155 000 65 00011 Créteil 35 000 13 00012 Montreuil - Vincennes 41 000 51 00013 Pantin - Bobigny 27 000 9 00014 Saint Denis - Saint Ouen 242 000 90 00015 Nord IDF 65 000 9 00016 Argenteuil - Saint Germain 65 000 12 00017 Cergy Pontoise 37 000 8 00018 Saint Quentin en Yvelines 121 000 33 00019 2ème couronne Sud 327 000 109 00020 Sénart - Evry 47 000 40 00021 Marne La Vallée 116 000 31 000

ETAT DU MARCHÉ FRANCILIEN

EVOLIS a développé un nouvel indicateur pour situer l’état du marché.

La différence entre l’offre de bureaux immédiate-ment disponible et la de-mande placée sur un an est rapportée au parc de bureaux, estimé par l’ORIE, le tout rapporté sur une échelle de -3 à 3 points.

5

PARIS est en

sous-offre

LA 1ÈRE COURONNE OUEST oscille entre la fluidité

et la sur-offre

LA 1ÈRE COURONNE EST oscille entre la fluidité

et la sur-offre

Légère sous-Offre

Fluide

Légère sur-offre

Sur-Offre

Extrême sur-offre

Sous-Offre

Extrême sous-offre

LA 2NDE COURONNE est généralement

sur-offreuse

17

1606

08 01

03

14

15

13

1209

18

19

20

1011

21

02

040507

Source : Evolis

Source : Evolis

EN M²

LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET LES ENTREPÔTSENTRE ATTENTISME ET RÉSILIENCE

Le confinement et la crise sanitaire ont entraîné un recentrage de l’in-dustrie vers les activités “essentielles” pendant plus de 2 mois. Selon les dernières données de l’Insee, la production manufacturière a donc chuté de 27,7 % sur un an, même si un redressement est perceptible sur le mois de mai 2020. La fermeture de toutes les activités non essentielles a eu un impact sur le marché des locaux d’activités et des entrepôts. Avec seulement 345 000 m² placés au 1er semestre 2020, les transactions af-fichent une baisse de 35 % sur un an et de 22 % par rapport à la moyenne semestrielle de 3 ans.

Les entreprises ont porté leurs choix vers les locaux les plus qualitatifs, neufs ou rénovés, délaissant les actifs les plus obsolètes. Ces derniers sont présents en très grande majorité dans l’offre disponible (les actifs de seconde main concentrent désormais les trois quarts de l’offre im-médiate). En outre, quelques libérations ont d’ores et déjà été observées suite à des faillites d’entreprises. Les utilisateurs ont opté, pour ces lo-caux obsolètes, pour une attitude attentiste, espérant trouver moins cher dans les prochains mois. La demande à l’acquisition est d’ailleurs très forte mais les locaux dis-ponibles ne permettent pas forcément d’y répondre. Plus d’un tiers du placement au 1er semestre 2020 a porté sur des ventes à utilisateurs alors que seulement 22 % de l’offre immédiate est proposée à l’achat. Dans ce contexte, les valeurs locatives et vénales sont restées relative-ment stables.

La crise sanitaire a démontré l’utilité d’avoir un bon approvisionnement des produits essentiels et les acteurs devraient accentuer leurs efforts pour les actifs d’entreposage à l’approche des villes. La question du stock et de la livraison en zone urbaine est plus que jamais d’actualité. Le marché de locaux d’activités et des entrepôts devrait donc se montrer résilient.

1,32 M m²Offre immédiateSource : Evolis

0 m²

200 000 m²

400 000 m²

600 000 m²

800 000 m²

1000 000 m²

2018 2019 2020

T1 T2 T3 T4

-35%

6Source : Evolis

La demande placée de locaux d’activité en Ile-de-France

345 000 m²Demande placéeSource : Evolis

Sources : Insee, Evolis

Sources : Ministère de l’Économie et des Finances, INSEE, Banque de France, Procos, Alliance du Commerce

LES COMMERCESDES SOLDES D’ÉTÉ PLUS CAPITALES QUE JAMAIS ?

La crise sanitaire du Covid-19 a fortement impacté le com-merce français au cours du premier semestre 2020 : les me-sures de confinement ont contraint près de la moitié des magasins à fermer pendant près de deux mois. Entre février et avril, le volume des ventes de l’ensemble du commerce a chuté de près de 35 %. La baisse est encore plus forte dans certains secteurs : le commerce de détail affiche une varia-tion annuelle de – 40 % en avril. Si le déconfinement a permis un léger redressement de la situation avec une reprise pro-gressive de la consommation, elle demeure néanmoins plus que préoccupante pour de très nombreux acteurs. D’après le Procos, la crise pourrait provoquer la fermeture de 50 000 boutiques et mettre en péril jusqu’à 300 000 emplois.

Dans ce contexte très tendu, de nombreuses tensions ont éclaté, à l’instar de celles sur les loyers. Conscients des diffi-cultés rencontrées par les commerçants, les bailleurs ont mis en place des séries de mesures pour les accompagner, allant jusqu’à annuler plusieurs mois de loyers. Ils ont également participé à la rédaction d’une charte des bonnes pratiques pour les loyers commerciaux. L’État a dévoilé sa volonté de redynamiser le commerce de proximité en créant 100 fon-cières locales. Ces dernières auront l’objectif d’acquérir et de rénover 6 000 commerces sur cinq ans pour lutter contre la vacance commerciale en les présentant à des loyers modérés.

Toutes ces mesures sont néanmoins jugées insuffisantes par toute une partie des commerçants qui réclament une inter-vention encore plus forte de l’état et la mise en place d’un

véritable plan de relance dédié au commerce. La multipli-cation des procédures de sauvegarde au cours des derniers mois tend à confirmer l’urgence de la situation. Les enseignes du secteur de l’habillement et du textile sont tout particu-lièrement touchées : Naf Naf a été repris par son fournisseur turc, seulement 508 des 830 magasins de La Halle ont été sauvés par trois repreneurs différents, Camaïeu a été placé en redressement judiciaire et même Célio, pourtant leader du marché de la mode masculine en France, a dû demander son placement en procédure de sauvegarde.

Dans cette situation, les soldes d’été 2020 pourraient faire figure de bouffée d’air frais pour de nombreux commerçants et leur permettre de commencer enfin à rattraper les pertes dues à la période du confinement. Certains acteurs restent néanmoins méfiants et estiment que cela ne sera pas suff-isant pour retrouver une situation normale tant les difficultés actuelles sont importantes.

7

50 000boutiques menacées par la crise sanitaire

- 40 %variation annuelle des ventes du commerce de détail en avrilSource : Banque de France

ADRESSE VILLE SURFACE PRENEUR

6 PLACE DES BAS-LONGCHAMPS BAGNEUX 1 200 m² LIDL

9 BOULEVARD DES CAPUCINES PARIS 09 850 m² HUAWEI France

131 RUE SAINT-DENIS PARIS 01 750 m² L'ORANGE BLEUE

80 ROUTE DE MANTES CHAMBOURCY 244 m² MOBALPA

4 RUE CHORON PARIS 09 182 m² BIOCOOP

Source : Procos

Répartition des investissements de bureaux par secteur (en % des montants investis)

0

5

10

15

20

25

30

35

2017 2018 2019 2020

En M

ds €

T1 T2 T3 T4

Paris QCA37%

Reste de Paris15%

La Défense0%

Croissant Ouest25%

1ere couronne22%

2nde couronne1%

7,8 Md€MONTANTS INVESTIS Source : Evolis

2,85 %TAUX DE RENDEMENT PRIME Source : Evolis

73 %PART DES ACQUEREURS FRANÇAISSource : Evolis

CAP SUR LES ACTIFS DE BUREAUX

L’INVESTISSEMENT

7,8 milliards d’euros ont été échangés en Ile-de-France au 1er semestre 2020, en baisse de 30% par rapport à 2019. Il faut rappeler que l’année 2019 avait été exceptionnelle en matière d’investissements en immobilier d’entreprise. Le score de ce 1er semestre 2020 demeure néanmoins très honorable au regard des années précédentes. La crise sanitaire explique évidemment ce recul et l’attentisme des investisseurs.

La préférence des acteurs pour les actifs de bureaux (77% des investissements 2020) et pour le core/core + se traduit par une forte part d’investissement à Paris QCA et le Croissant Ouest de l’Ile-de-France. La 1ère couronne (Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) a néanmoins démontré une certaine résilience avec pas moins de 1,3 milliard d’euros investis en bureaux. Plusieurs VEFA expliquent ce niveau dont le projet Joya à Fontenay-sous-Bois par exemple. Les locaux d’activités, la logistique et surtout le commerce ont subi un coup d’arrêt au 2ème trimestre 2020.

Les investisseurs étrangers ont été discrets, les acquéreurs français ont concentré plus de 70% des montants investis en Ile-de-France. Les foncières cotées ont également été très prudentes : les montants investis en 2020 ont été divisés par 4 par rapport à 2019. En revanche, les investisseurs privés ont été plus actifs qu’en 2019, à l’affût de bonnes affaires. Les institutionnels ont opté

pour une restructuration de leurs portefeuilles, et certains ont mis en vente les actifs les plus secondaires. Ces immeubles, moins prisés par les investisseurs et plus risqués, ne font pas l’objet d’intérêts impor-tants et une hausse des taux de rendement n’est pas à exclure dans les prochaines semaines. Les premières tendances post Covid marquent cependant le retour des investisseurs opportunistes sur le marché.

Deux portefeuilles franciliens ont seulement été signés dont celui d’Uni-bail-Rodamco qui a vendu 5 grands centres commerciaux dont 2 fran-ciliens (So Ouest à Levallois-Perret et Aéroville à Tremblay-en-France).

Il est à noter que la plupart des deals de ce 1er semestre 2020 ont été initiés avant le confinement. Dans ce contexte attentiste et incertain, les taux de rendement ont fait preuve, une fois encore, d’une certaine stabilité profitant de l’inertie du marché, à l’exception des actifs value-add dont la décote peut at-teindre jusqu’à 25 % pour les deals les plus risqués. Les actifs de com-merces verront également leurs taux de rendement subir une remontée dans les prochains mois.

8

Source : Evolis

Source : Evolis

Montants investis en IDF

Source : Evolis

Evolution du placement Bureaux en IDF (sur 12 mois glissants)

0 m²

500 000 m²

1000 000 m²

1500 000 m²

2000 000 m²

2500 000 m²

3000 000 m²

2017T4

2018T1

2018T2

2018T3

2018T4

2019T1

2019T2

2019T3

2019T4

2020T1

2020T2

2020T3

2020T4

LE MARCHÉ DES BUREAUX

PROSPECTIVE

9

Le placement de bureaux sur un an glissant amorcé une baisse dès le début de l’année 2018, s’était stabilisé en 2019 pour chuter drastiquement au 1er trimestre 2020. La demande exprimée auprès d’Evolis est en hausse de 6% en juin par rapport à la période Covid-19 : les recherches de successeurs se multiplient et les demandes à l’achat sont restées fortes. En tablant sur une reprise progressive, le placement de bureaux pour l’année 2020 pourrait être compris entre 1,4 et 1,6 million de m² placés.

Evolution du placement de locaux d’activités en IDF

(sur 12 mois glissants)

LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS

Le placement de locaux d’activités sur 12 mois glissants a atteint son pic au 1er semestre 2019 et, depuis, n’a cessé de décroitre. La reprise pour ce marché pourrait être plus rapide que pour le marché des bureaux. Le placement pour l’année 2020 devrait être compris entre 750 000 et 800 000 m².

Evolution des montants investis IDF (en Mds €, sur 12 mois glissants)

LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

La plupart des deals signés au cours du 1er semestre 2020 avait été initiés avant le confinement, une période difficile est donc attendue dans les prochains mois, car pendant 2 mois, les affaires se sont arrêtées. Pour autant, les investisseurs n’ont pas stop-pé leurs politiques, même s’ils se sont recentrés sur les actifs de bureaux. Les actifs de commerces devront être sécurisés pour attirer des acteurs. Pour la région francilienne, la reprise se fera lentement pour atteindre pour l’année 2020 un niveau compris entre 16 et 17 milliards d’euros investis.

COVID-19

0 m²

200 000 m²

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2018T2

2018T3

2018T4

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20

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