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27 – 29 janvier 2016 Atelier 1 Développer l’accession sociale à la propriété dans l’ancien ...Un axe du projet Fédéral

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Page 1: Développer l’accession sociale à la propriété dans l’ancien Un axe … · 2017. 7. 25. · Atelier 1: Développer l’accession sociale à la propriété dans l’ancien

27 – 29 janvier 2016

Atelier 1

Développer l’accession socialeà la propriété dans l’ancien

...Un axe du projet Fédéral

Page 2: Développer l’accession sociale à la propriété dans l’ancien Un axe … · 2017. 7. 25. · Atelier 1: Développer l’accession sociale à la propriété dans l’ancien

Le contexteLe contexteLe contexteLe contexte

Deux sujets de développement...

...un axe du projet Fédéral : l’accession sociale coopérative

1/ La rénovation des centres bourgs en zones rurales

2/ L’accession dans les centres anciens des agglomérations

� Une demande réelle des élus et de la population � Un cadre réglementaire en PSLA ou VEFA inadapté� Quelles sont les contraintes pour développer ce modèle ?� Quelles sont les compétences à mettre en œuvre ?� Quel équilibre financier trouver ?� Quelles expériences ?

Atelier 1: Développer l’accession sociale à la propriété dans l’ancien

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1. Coopartois

2. Isère habitat

3. Rhône Saône Habitat

Les expériences des coopératives : témoignages

Atelier 1: Développer l’accession sociale à la propriété dans l’ancien

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• Diagnostic (vérification solidité planchers)

• Conservation des planchers

• Renforcement plancher des combles

• Réalisation 6 T3 pour 400 m² hab

• Budget travaux : comprenant VRD, isolation de l’enveloppe,

remplacement des menuiseries, rénovation complète

intérieure : 1200 €/m² habitables

• Pas de surélévation car surcharge des fondations actuelles

impossible

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Les constats et les contraintes observées

� La réhabilitation de logements locatifs sociaux est opérationnelle

� Le cadre juridique et fiscal actuel de l’accession sociale inadapté à la rénovation du bâti ancien :

� PSLA dans le neuf : définition de l’article R 331-76-5-1 du CCH � PSLA remise à neuf : décret du 27.12.2013 Eligibilité du PSLA aux logements remis à

neuf au sens de l’article 257 du CGI (mise à nu du Bâtiment)� Vente d’immeuble à rénover (R261-1 à 15 du CCH): 2/3 second œuvre en VIR

� L’équilibre économique de l’opération avec le cout de la rénovation

� Les compétences liées à la maitrise d’ouvrage

� Le prix d’acquisition et la stratégie des élus

� Le prix de marché des logements (zone de tension)

� Il n’existe pas de dispositif permettant à un organisme la remiseaux normes d’un logement pour le proposer à un prix attractif

Atelier 1: Développer l’accession sociale à la propriété dans l’ancien

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Les conditions de la réussite du PSLA dans l’ancien : adapter le cadre réglementaire

� Adapter le cadre réglementaire et fiscal: Etendre le PSLA à l’acquisition-rénovation de logements (travaux =25% au moins du cout de l’opération)...alignement sur les conditions d’éligibilité du PTZ

� Modification de l’article R 331-76-5-1 « ..construction ou de l’acquisition de logements neufs ou de logements existants sous condition de travaux faisant l’objet d’un contrat de location accession...le vendeur justifie d’un programme de travaux d’amélioration égal à 25% du cout total de l’opération » + ......Conditions de l’agrément

� Modification de la réglementation PTZ : article 6.1 de l’arrêté du 30.12.2010 et 2014 « dans le cas d’un logement existant faisant l’objet d’un

contrat de location accession, la justification du programme de travaux est apportée par le vendeur dans les mêmes conditions que celles

Prévues au R 331-75-6-1 »

... Et la TVA à taux réduit pour ces opérations de PSLA dans l’ancien

Atelier 1: Développer l’accession sociale à la propriété dans l’ancien

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Les conditions de la réussite du PSLA dans l’ancien : Les conditions de la réussite du PSLA dans l’ancien : Les conditions de la réussite du PSLA dans l’ancien : Les conditions de la réussite du PSLA dans l’ancien : boucler boucler boucler boucler l’équation économiquel’équation économiquel’équation économiquel’équation économique

� Avec un prix de vente inférieur aux prix des pavillons périphériques

� Une cession de la commune ou un bail emphytéotique à un prix adapté

� Achat différé du foncier

� Mobiliser les subventions de l’ANAH et de l’ADEME ou du FEDER

� Mobiliser les financements d’Action Logement

� Solliciter la collectivité pour les aménagements extérieurs

� Choix des opérations en fonction des contraintes ABF

� Intégration de locaux partagés et des services

� Apport de la sécurisation Hlm à dupliquer sur le PSLA dans l’ancien

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CCCComment aborder ce nouveau métier omment aborder ce nouveau métier omment aborder ce nouveau métier omment aborder ce nouveau métier ???? Quelle Quelle Quelle Quelle méthode?méthode?méthode?méthode?

� Valoriser le montant des travaux de rénovation ?

� Déterminer le prix maximum / au marché ?

� Fixer le prix d’acquisition maximum à 30% du PVTTC en VIR? Exemple

Notre Foyer . Prix plus élevé possible si le PSLA dans l’ancien= 25% de

travaux ?

� Construire un budget travaux compatible avec le prix maximum ?

� Mobiliser toutes les subventions ( collectivités et agences de l’Etat) ?

� Communiquer autour du projet ?

� Utiliser de nouveaux outils (coopératives d’habitants, finance participative

ou foncier différé)?

� Coupler la VIR en ANRU avec une tva réduite et le PTZ en agglomération ?

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