Commune de Crésuz Modification du plan d'aménagement local

Définition de zones réservées Rapport explicatif Enquête publique

Source : Archam

10 novembre 2014 13010_Cresuz-rap_zone-reservee

Commune de Crésuz, modification du plan d’aménagement local 2 Définition de zones réservée, rapport explicatif

1 Rappel des faits

Le plan d'aménagement local (PAL) de la commune de Crésuz date du 20 août 2003 (approbation par le Conseil d'Etat).

L'entrée en vigueur de la nouvelle législation cantonale (LATeC/ReLATeC) au 1er janvier 2010 donne un délai de 5 ans aux communes, jusqu'au 31 décembre 2014, pour adapter leur PAL à cette nouvelle législa-tion. Le PAL doit donc impérativement être révisé pour éviter tout blocage du développement futur.

La révision générale du PAL de Crésuz a été lancée en mai 2013. Un rapport préliminaire sur l'état des lieux a été soumis au Service des constructions et de l'aménagement (SeCA) sous la forme d'un "pro-gramme de révision". Dans ce cadre et selon les critères du plan directeur cantonal, le problème épineux d'un surdimensionnement de la zone à bâtir (destinée à l'habitat) d'environ 55'000 m2, a été constaté. Con-crètement, le calcul se présente comme suit (état octobre 2014):

§ Zone village et résidentielle légalisée libre de constructions: env. 75'000 m2 § Zone libre de construction admise par le PDCant max. 21'500 m2

(surface construite les 15 dernières années fois le facteur 1,2) § Surdimensionnement (surface à déclasser) min. 53'500 m2

Le SeCA, dans son préavis de synthèse sur le programme de révision du 20 mars 2014, confirme la néces-sité de réduire la zone à bâtir afin de la rendre conforme aux dispositions légales actuellement en vigueur. De plus, le SeCA précise:

" Une diminution de la zone à bâtir légalisée doit être entreprise, sur la base de l'analyse de l'aperçu de l'état de l'équipement détaillé des parcelles avec leur degré d'équipement. Concrètement, cela signifie qu'il faudra prioritairement sortir de la zone à bâtir les terrains non encore totalement équipés au sens de l'art. 94 LATeC. "

L'obligation de réviser le plan d'aménagement local et de réduire la zone à bâtir a été confirmée par la Di-rection de l'aménagement, de l'environnement et des constructions (DAEC) dans le cadre d'une séance le 15 septembre 2014.

Commune de Crésuz, modification du plan d’aménagement local 3 Définition de zones réservée, rapport explicatif

2 Stratégie de réduction du surdimensionnement

Au vu des exigences légales susmentionnées, la commune se doit de réagir afin de trouver une solution qui permette de diminuer la zone à bâtir. Pour ce faire, le Conseil communal a mis en place la stratégie de réduction de surdimensionnement suivante qu'il prévoit d'appliquer pour la révision générale du plan d'amé-nagement local:

1. Déclassement en zone non constructible (zone agricole ou zone libre) des terrains libres de construc-tion répondant aux critères d'aménagement du territoire suivants: a. Terrains non encore totalement équipés ou avec un accès insuffisant/limité. b. Terrains éloignés du centre avec une desserte en transport publique limitée voire insuffisante

(max. 1'000 m depuis l'arrêt de bus à travers le réseau viaire). c. Terrains jouxtant la zone à bâtir (hors secteur largement bâti). d. Terrains avec une configuration moins apte à la construction (forte pente, forme, impact sur élé-

ments naturels et paysage, situation par rapport à la forêt). e. Terrains aux abords du village protégé et/ou dans l'environnement des bâtiments protégés.

2. Déclassement des terrains selon la volonté du propriétaire de dézoner sa parcelle en zone non cons-tructible (aucune intention de construire dans les 15 prochaines années). Ces terrains pourront être inscrits au plan directeur communal (utilisation du sol) en vue d'une remise en zone à bâtir ultérieure.

3. Mise en place de conventions de construire pour le solde de terrains non construits, afin de garantir leur disponibilité.

4. Aucune nouvelle mise en zone à bâtir (à l'exception des ajustements mineurs ou d'un intérêt communal majeur).

Commune de Crésuz, modification du plan d’aménagement local 4 Définition de zones réservée, rapport explicatif

3 Définition de zones réservées

Base légale Afin de gérer la problématique du surdimensionnement pendant la procédure de la révision générale du plan d'aménagement local, le Conseil communal entend saisir la possibilité de définir des zones réservées au sens de l'art. 27 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT) et de l'article 90 de la loi du 2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire (LATeC).

L'article 27 LAT dit ceci:

"1 S'il n'existe pas de plan d'affectation ou que l'adaptation d'un tel plan s'impose, l'autorité compétente peut prévoir des zones réservées dans des territoires exactement délimités. A l'intérieur de ces zones, rien ne doit être entrepris qui puisse entraver l'établissement du plan d'affectation.

2 Une zone réservée ne peut être prévue que pour 5 ans au plus; le droit cantonal peut prolonger ce délai."

L'article 90 LATeC reprend cette notion des zones réservées tout en donnant, pour de justes motifs, une possibilité de prolongation maximum de 3 ans aux conditions fixées par l'art. 90 al. 3 LATeC.

Objectif et effet L'objectif des zones réservées est de suspendre provisoirement le droit existant jusqu'à l'entrée en vigueur du nouveau droit (enquête publique de la révision générale du PAL), notamment en évitant que des permis de construire soient octroyés dans les zones réservées.

La zone réservée inclut tous les terrains susceptibles d'être déclassés en zone inconstructible (selon les points 1 et 2 de la stratégie de réduction du surdimensionnement) lors de la révision générale du plan d'aménagement local (PAL) en cours. Une liste, avec chaque terrain et les critères retenus pour le classe-ment en zone réservée, se trouve en annexe 1.

Ne sont pas mis en zone réservée les terrains qui répondent en principe aux conditions de déclassement selon le point 1 du chapitre 2, mais

§ pour lesquels un permis de construire a été délivré et est encore valable au moment du début de l'en-quête publique de la présente modification1, ou

§ qui ont été vendus récemment, à savoir au cours de l'année précédente le début de l'enquête publique2. Le solde des terrains qui sont comptés comme libres de construction n'est pas mis en zone réservée (voir annexe 2).

1 Sont concernés les art. 706, 707 et 952 RF. 2 Sont concernés les art. 1070 et 1071 RF.

Commune de Crésuz, modification du plan d’aménagement local 5 Définition de zones réservée, rapport explicatif

Justification La décision du Conseil communal de définir des zones réservées est adaptée à la situation puisque l'adap-tation du plan d'affectation s'impose et que le surdimensionnement entrave son établissement.

Au vu du fait que les zones à bâtir légalisées ne sont probablement pas nécessaires à la construction dans les 15 ans à venir au sens de l'art. 15 let. b LAT, les mesures servant à les réduire répondent à un intérêt public important. En effet, il est indispensable pour la révision générale du PAL qu'aucun permis de cons-truire ne soit octroyé pour ces terrains en zone réservée, sans quoi, un dimensionnement correct de la zone à bâtir serait difficile voire impossible à atteindre.

Les zones réservées, d'une surface d'env. 55'200 m2 de type village et résidentiel, devront compenser le surdimensionnement de la zone à bâtir afin de résoudre ce problème. La somme des surfaces en zone réservée dépasse légèrement le minimum à déclasser selon le calcul en chapitre 1. Cette réserve d'env. 1'700 m2 par rapport au maximum théorique autorisé par le plan directeur cantonal se justifie par les raisons suivantes:

§ Le plan directeur cantonal fixe un plafond qui ne doit pas être dépassé, mais laisse à la commune le soin de déterminer la grandeur concrète de la zone à bâtir en fonction des autres intérêts en jeu.

§ La réserve est le résultat d'une application des règles retenues par la commune pour réduire le surdi-mensionnement aussi objective que possible, en laissant une petite marge.

§ Une certaine marge est nécessaire, car le calcul du dimensionnement est évolutif (sur la base des cons-tructions des 15 dernières années) et l'activité de construction est actuellement très faible à Crésuz. De plus, l'un ou l'autre propriétaire qui a donné son accord pour déclasser son terrain à titre volontaire pourrait encore changer son avis jusqu'à l'entrée en vigueur du PAL révisé.

§ Une marge est d'autant plus nécessaire si la commune, par hypothèse, devait faire usage de l'art. 47 LATeC pour révoquer des déclassements suite à des décisions judiciaires l'obligeant à verser des in-demnités pour expropriation matérielle.

Il est donc recommandé, voire indispensable, que la commune envisage de déclasser un peu plus que ce qui est nécessaire pour revenir à une situation conforme au droit fédéral. De ce fait, une marge de zone réservée se justifie.

Dans son avis de principe du 10 novembre 2014, le SeCA a émis un préavis favorable à la délimitation de la zone réservée.

Commune de Crésuz, modification du plan d’aménagement local 6 Définition de zones réservée, rapport explicatif

4 Conclusion et procédure

Les périmètres des zones réservées sont définis sur le document "plan d'affectation des zones - définition des zones réservées". A l'intérieur de ces zones, l'art. 15bis RCU est applicable (voir document "règlement communal d'urbanisme - définition des zones réservées").

Jusqu'à l'échéance de la validité des zones réservées (mise à l'enquête publique de la révision générale du PAL, mais au maximum 5 ans plus une éventuelle prolongation de 3 ans), toute nouvelle construction (bâ-timent, équipement) est interdite à l'intérieur des zones réservées.

Cette mesure permettra à la commune de réviser son plan d'affectation des zones, avec pour objectif le respect d'un dimensionnement de la zone à bâtir conforme à l'art. 15 LAT, en évitant que des permis de construire soient octroyés dans les zones réservées.

Les propriétaires touchés par les périmètres des zones réservées et l'article 15bis RCU nouveau peuvent faire opposition au sens des articles 83ss LATeC.

Commune de Crésuz, modification du plan d’aménagement local Annexe 1 Définition de zones réservée, rapport explicatif

Annexe 1

Liste des terrains classés en zone réservée

N° sur plan

Art. RF Surface m2

Critère décisif *

Argument complémentaire *

1 758 814 d

2 801, 802, 803, 809, 810 5'693 b + d a, c

3 762, 763, 765 2'574 f

4 736, 737 2'405 f

5 1037 1'460 e c

6 984 1'343 e

7 1024 851 c + e

8 782, 783 1'564 d

9 957 743 d

10 850 1'103 b

11 862, 863 2'533 b

12 865, 933 1'407 b a, c, d

13 867 1'412 b

14 878 1'303 b + c a, d

15 848 673 b

16 792, 793 1'875 b

17 884, 887 2'007 b + c a

18 888, 889, 891, 892, 919, 921, 922

20'353 a + b + c

19 901, 912, 913, 914 5'128 b a

Total 55'241

* Critères :

§ Liste a. Terrains non encore totalement équipés ou avec un accès insuffisant/limité. b. Terrains éloignés du centre avec une desserte en transport publique limitée voire insuffisante

(max. 1'000 m depuis l'arrêt de bus à travers le réseau viaire). c. Terrains jouxtant la zone à bâtir (hors secteur largement bâti). d. Terrains avec une configuration moins apte à la construction (forte pente, forme, impact sur éléments

naturels et paysage, situation par rapport à la forêt). e. Terrains aux abords du village protégé et/ou dans l'environnement des bâtiments protégés. f. Volonté du propriétaire de dézoner son terrain.

§ Pondération des critères Aucune pondération n'est effectuée. L'attribution d'un seul critère décisif à un terrain libre de construction suffit à l'affecter en zone réservée.

§ Critère décisif / Argument complémentaire Le critère décisif fait foi dans la décision du déclassement. Les arguments complémentaires, qui peuvent n'être que partiellement remplis, renforcent le choix final.

! !!

!

"a

"a

"a

Pissot

La Fin

Saudy

Tremblé

Le Javro

Gros Pra

Fontanetta

Pra Derrey

Sous la Fin

Les Roches

Petits Monts

Les Planches

La Savignière

Mont du Milieu

Creux de la Savignière

TrembléLac de Montsalvens

Lac de Montsalvens

Route des Petits Monts

Longchamp

Route de la Jogne

Chemin du Perrey

Route

des R

oche

s

Route de l'Esserté

Route du Pra Derrey

Route du Fossard

Route de la Savignière

Place

Impasse du Villard

Chem

in de

la Bo

veras

se

Route des Planches

Chemin de la Cure

Chemin du Pissot

Route de la Maladère

Chemin de la Pereyre

Route de Cerniat

Impasse du Bugnonet

Chemin L

ouis-R

uffieux

Route d

e l'Esse

rté

Route de la Jogne

Route d

es Pe

tits Mont

s

Route de la Jogne

Route des Planches

Route des Planches

Ruisseau de la Maladère

1083

1084

931

929

1054

1047

928

1049

930

1053

1062

1063

875

1044

759

1056

1037

922

10611059

1045

726

991

921

926

1060

10301055

924

888

705

808

950

1042

954

772

1046

821

724

714718

863

806

1041

894

858

760

915

854

727

776

847

876

778

893

896

892

703

878

742

973

725

7371025

889891

927

955

1057

841

743

779

866

715

995

846

881

801

874

823

1029

951

913

802

885

1078

867

879

719

862

1039

884

763

912

984

914

839

890

994

791

805

861

897

961

812

804800

993

864

873

853

825826

920

976

751

937

851

798

842

977

895

852

925

1075

1079

910

7321028

860

735

872

940

964

850

797

770

855

938

958

963

945

811

1076

774

942

827

975

880

723

796

828

713

999

979

906

944

983

803

794

815

998

831

980978

981

902

871

836

996764

790

903

830829

799

908

793

857

946

744

949

947

952

941

909

905

901

917

845

997

816

870

972

750

923

748 747749

865

974

959824728

916

777

720

832

1008

792

817

948

904

840

734

1032

965

953

982

782

771

844843

992

809

939

1071

911907

795

835

1073

706

877

758

887

738

967

810

819

943

820

883

767

717

971

859

769

822

733

956

1000

722

1058

1007

1074

962

757

1033

716

1082

1011

756

957

721

818

1006768

1009837

838

752

761

1070

1080

783

754

985

1031

1072 766

1014753

1023

1086

755

10131012

969

848

1069

701

773 1003

1005

775

1004

765

970

1068

1010

704

10241020

1081

1036

1002

736

898

1022

1077

707

869

968

762

1017

739

886

1019711

834

813

709708

1021

710

740

702

1035

746

741

1048

729

1085

849

781

986

960

9998

1001

1052

1038

1087

784

899

900

966

1040

1027

1088

1065

789

918

1043

745

1026

788

933

1034

856

987

814

780

787

731

833

989

1018

807

988

919

786

9901016

868

785

730 1015

882

934

932

1050

936

du Crêt

935

Commune de Crésuz

10 novembre 2014

Révision générale du plan d'aménagement local (PAL)Stratégie de réduction du surdimen-sionnement de la zone à bâtirEchelle 1:5'000

Mandat: 13010/stDocument: 3_Crésuz_Strategie.mxdFormat: A3

LégendeAffectation en vigueur

Zone vil. - Espace bâti à conserverZone vil. - Espace constructibleZone vil. - Espace libreZone résidentielle faible densité (R1)Zone d'intérêt général (IG)AGR - Prescr. part. (inconstructible)

Divers et contraintesSurface libre de construction(sel. calcul de dimension.)Bâtiment protégé

"a Arrêt de busDesserte TP 1'000 m (niv. E)

StratégieZone réservée

$Source des données cadastralesINFOGEO SA, Ingénieurs-Géomètres,1630 Bulle, aut. n°007/14.01.01/000

* Surdimensionnement de la zone = 75'000 m2 (libre) - [ 1,2 (facteur) x 17'900 (constr_15) ] = 53'500 m2

Surface libre : Total :A exclure* :A maintenir, max. :

75'000 m253'500 m221'500 m2