PLANIFICATION ET AMÉNAGEMENT

SPATIAL 1

Instruments d’urbanisme

P.D.A.U. et P.O.S

Ce cours est basé sur les ouvrages de Maouia Saïdouni, Eléments d’introduction à

l’urbanisme et du Code du foncier et code de l’urbanisme

Université Abderrahmane Mira. Département d’Architecture, Béjaïa.

Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme

Les instruments d’urbanisme sont constitués par les plans directeurs d’aménagement et

d’urbanisme et par les plans d’occupation au sol.

Le plan directeur d’aménagement et d’urbanisme (P.D.A.U)

Le plan directeur d’aménagement et d’urbanisme (P.D.A.U) est un instrument de planification

spatiale et de gestion urbaine à l’échelle communale (et exceptionnellement à l’échelle supra-

communale dans le cas où des intercommunalités seraient nécessaires).

Il détermine les éléments suivants:

● La destination générale des sols.

● L’extension des établissements humains et la localisation des différentes activités.

● La détermination des types d’intervention sur les tissus urbains et les zones à protéger.

Il précise les divers secteurs de POS ou de servitudes spéciales (Ex. plan de sauvegarde).

Le P.D.A.U est un plan d’aménagement du territoire de la commune dans la perspective du

D.D.U.

Il joue un rôle fondamental dans la rationalisation de l’usage du sol dans une double optique

qui :

Vise un développement prospectif

Vise une équité de distribution des richesses du territoire.

OBJECTIFS : Le P.D.A.U a comme objectifs:

• La rationalisation des espaces urbains et périurbains

• Réalisation de l’intérêt général (Identifier des projets d’équipement, de services et

d’infrastructures au niveau local.)

• La mise en place pour d’une urbanisation protectrice et préventive (Concrétiser une

politique de préservation des espaces sensibles (forêt, littoral, patrimoine,

environnement, etc) de la collectivité locale.)

• La prévision de l’urbanisation future (Apprécier les incidences de l’aménagement sur

le long terme.)

CARACTERISTIQUES

Le P.D.A.U est caractérisé par:

• Son caractère obligatoire pour les collectivités territoriales.

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• Il est opposable aux tiers.

• Il vise le long terme (20 ans).

• Il est issu d’une opération de maîtrise d’ouvrage urbaine complexe (différents secteurs

associés) et est le fruit d’un travail d’équipes pluridisciplinaires pour ce qui est de la

maîtrise d’œuvre urbaine.

SECTEURS DU PDAU

• Secteurs urbanisés

C’est des secteurs déjà urbanisé à la date d’établissement du plan. Les secteurs

urbanisés incluent tous les terrains, même non dotés de toutes les viabilité, occupés

par les constructions agglomérées, par leurs espaces de prospect et par les emprises

des équipements et activités même non construits, espaces verts, surfaces libres, parcs

et forêts urbaines, destinés à la desserte de ces constructions agglomérées (art. 20 Loi

92/29)

Dans ce cas, le PDAU ne prévoit pas d’urbanisation. Les secteurs urbanisés peuvent

être le support de nombreuses interventions urbaines: Restauration, Réhabilitation,

Rénovation, Restructuration, Densification ou bien l’application de mesures de

protection pour les secteurs de valeurs historique qui peuvent constituer des secteurs

sauvegardés.

• Secteurs à urbaniser

Il s’agit des secteurs appelés à connaître une forte urbanisation dans des délais, plus ou

moins longs, mais ne dépassant pas les dix ans.

C’est des secteurs –souvent contigus aux premiers- où est exercée, le plus, la pression

de l’urbanisation et de la spéculation. Le PDAU a pour rôle de gérer l’urbanisation en

lui donnant un cadre réglementaire précis.

Les zones faisant partie des secteurs à urbaniser peuvent être, au moment de

l’établissement du plan, des terres agricoles ou non, ou des terres où le niveau

d’équipement et la situation prétendent à accueillir une expansion urbaine (les secteurs

urbanisables immédiatement en raison de la présence d'assainissement existant à la

périphérie immédiate d'une zone AU et ayant la capacité suffisante pour desservir les

constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone.)

• Secteurs à urbanisation future

Il s’agit des secteurs appelés à connaître une urbanisation à long terme.

La problématique du P.D.A.U, dans ce cas, est de préserver les potentialités du

développement futur de la ville ou de l’agglomération.

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Il maintient une urbanisation éparse pour préserver les potentialités d’urbanisation à

l’avenir.

• Secteurs non urbanisable

Ce sont des secteurs du territoire urbain qui ne sont pas destinés à l’urbanisation à

cause de contraintes particulières : zones protégées (hautes potentialités agricole,

exploitations minières, paysages de grande qualité, forêts domaniales ou parcs

naturels et dans certains cas des zones littorales sensibles); zones à risque (abords

d’installation à risque ou contraintes naturelles empêchant un établissement humain

dense: secteurs inondables, terrains instable, zones d’avalanches concernant les

montagnes).

La réservation de terrain pour certains projets et zones spéciales

En plus de la division du territoire en secteurs, le P.D.A.U. détermine les localisations

des équipements collectifs, notamment les grands équipements, et des infrastructures à

réaliser ou à modifier, essentiellement les infrastructures de transport, de voirie et les

réseaux.

Il prévoit la localisation de tous les projets qui ouvrent droit à l’expropriation, au

profit de la collectivité locale.

Les zones spéciales

Zones d’activités particulières: zones d’activité industrielle (Z.I); zones d’activités

commerciale (Z.A.C); zones d’expansion touristique (Z.E.T) et les zones d’habitat

urbain nouvelles (Z.H.U.N)

Périmètres réservés à un usage spécifique, tels que les décharges publiques, les

cimetières, les fourrières…

La détermination des limites des futurs P.O.S

L’élaboration de dispositions réglementaires

Le P.D.A.U en tant qu’instrument d’urbanisme opposable aux tiers, il présente un

volet réglementaire où sont énumérés:

les droits de construire ou densités d’occupation du sol

les activités dominantes et le caractère à donner aux différentes zones

homogènes (activités à encourager ou à développer)

les servitudes légales

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ORGANISMES CONSULTES

Services de l’état chargés au niveau de la Wilaya de: Agriculture, Régulation

économique, Hydraulique, Transports, Travaux Publics, Tourisme, Monuments et sites,

Postes et télécommunications, Urbanisme, Environnement, Aménagement du territoire

Organismes et services publics chargés au niveau local: Distribution de l’énergie,

Transports, Distribution de l’eau

CONTENU DU PDAU

Le PDAU est composé de trois éléments:

1. Un rapport d’orientation:

Expose les grandes lignes du diagnostic du territoire considéré, constat de la situation

actuelle: population, économie, équipement…

Anticipe sur les perspectives de développement : particularité du site, développement

de l’urbanisation et de la construction au cours des dernières années, projets et volonté de la

municipalité.

Action à entreprendre: programmation, réservation de terrains, investissements

Parti d’aménagement: principes dominants, secteurs, voiries, assainissement….

Identifie les secteurs particuliers, et expose le parti retenu.

2. Un règlement: précise la délimitation de la zone d’effet du P.D.A.U, fixe les droits

d’usage des sols, et définit les règlements génériques par secteur.

3. Des documents graphiques: comprenant entre autres le plan d’état des lieux, le

plan d’aménagement retenu indiquant les secteurs d’urbanisation, les parties particulières du

territoire et les périmètres des futurs POS, le plan des servitudes et le plan d’équipement

indiquant la voirie, les réseaux d’eau et d’assainissement, les équipements collectifs

programmés et tout ouvrage d’intérêt général et d’utilité publique.

L’échelle de l’établissement de ces documents est généralement le 1/20 000 mais elle

dépend en fait de l’étendue du territoire de l’aire d’études; elle peut être le 1/50 000 pour les

grandes aires d’études intercommunales.

PROCEDURES REGLEMENTAIRES D’ELABORATION DU P.D.A.U

La mise en place

Etant donné que le P.D.A.U est un instrument communal ou intercommunal, il doit

être initié par l’A.P.C. qui décide de son élaboration par délibération (P.D.A.U.

intercommunal, délibération de plusieurs A.P.C.)

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Délibération affichée pendant un (01) mois au siège de l’A.P.C pour information

Après délibération, l’A.P.C. informe l’administration de sa démarche, en notifiant au

Wali sa décision d’élaborer un P.D.A.U.

Le Wali entérine la décision en délimitant, par arrêté, le périmètre du P.D.A.U.

Dans le cas où ce périmètre concerne des communes ne relevant pas de la même

wilaya, l’arrêté est pris par le ministère en charges de l’urbanisme et des collectivités

locales.

Forme de la consultation

Le(s) P/APC doit notifier par écrit la décision relative à l’élaboration du PDAU en vue

de la consultation.

La concertation commence par l’information obligatoire des acteurs publics dont les

avis respectifs peuvent conditionner l’élaboration du P.D.A.U. Il s’agit de la D.U.C. et des

services locaux (agriculture, hydraulique, transports, travaux publics, postes et

télécommunication, eaux et énergie…)

En plus des organismes obligatoirement consultés, sont aussi interpellés les présidents

des chambres de commerce, d’agriculture, des associations professionnelles et associations

locales d’usagers. Un délai de 15 jours est accordé aux organismes consultés pour faire

connaître leur volonté de participation, et dans l’affirmative désigner leur représentant(s).

Le B.E.T choisit, entame l’élaboration du P.D.A.U. en prenant en considération toutes

les recommandations des différents organismes consultés.

Une fois le P.D.A.U. élaboré et adopté par l’A.P.C. ceux-ci (les différents organismes)

disposent d’un délai de deux mois pour émettre des objections qui peuvent entraver ou

retarder le processus.

Une enquête publique est entamée par un commissaire-enquêteur qui notifie dans un

procès verbal tous les avis et objections émis par des associations ou des citoyens sur le choix

du P.D.A.U. L’enquête publique dure 45 jours

L’approbation et la mise en application

À l’issue de l’enquête publique, le dossier est adressé à l’autorité politique locale

(A.P.C) et à l’autorité administrative locale (Wali) pour recueillir les différents avis sur

l’enquête publique.

Le P.D.A.U. doit être approuvé par l’administration:

Communes de moins de 200 000 habitants, l’arrêté est pris par le wali

Communes ou associations de communes ayant entre 200 000 et 500 000 habitants;

l’arrêté est pris par les ministères en charge des collectivités locales

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Communes ou associations de communes de plus de 500 000 habitants, un décret

exécutif est pris par le gouvernement.

La révision

La dynamique urbaine est un phénomène difficile à maîtriser et à prévoir.

Un instrument de prévision à long terme, comme le P.D.A.U., quelle que soit sa

qualité, peut être dépassé par la dynamique urbaine réelle. Dans ce cas, il doit être révisé. La

loi limite la possibilité de recours à la révision aux cas :

D’une saturation avant terme des secteurs d’urbanisation prévus et le dépassement

des objectifs prévus par le bouleversement de la situation de la commune

D’une adaptation du P.D.A.U. afin qu’il intègre de nouvelles servitudes ou des

projets d’intérêt national ou général

REFERENCES REGLEMENTAIRES

Outre la loi 90/29 relative à l'aménagement et l'urbanisme modifiée et complétée, les

nouveaux textes législatifs ayant un impact direct avec celle-ci doivent être pris en

considération lors de l’élaboration du PDAU. Il s'agit notamment de :

• La loi 98-04 du 15 juin 1998 portant protection du patrimoine culturel, pour la

délimitation des sites culturels et les mesures de leur préservation;

• La loi 01-20 du 12 décembre 2001 relative à l’aménagement et au développement

durable, pour les orientations en matière de développement urbain;

• La loi 02.20 du 05 février 2002 relative à la protection et à la valorisation du

littoral, pour les mesures de délimitation des sites non constructibles:

• La loi 02-08 du 08 mai 2002 relative aux conditions de création des villes nouvelles

et de leur aménagement, pour la précision des sites alternatifs d'urbanisation;

• La loi 03-01 du 17 février 2003 relative au développement durable du tourisme,

pour la protection des zones et sites d'expansion touristique;

• La loi 04-02 du 25 décembre 2004 relative à la prévention des risques majeurs et à

la gestion des catastrophes dans le cadre du développement durable, pour la

délimitation des zones de servitudes.

Les incidences des dispositions de ces textes seront évaluées par rapport au contexte

de chaque commune ou groupement de communes.

Plan d’Occupation au Sol

Plan d’Occupation au Sol (P.O.S)

Il constitue une rupture avec les instruments datant d’avant sa promulgation (1990) car

il permet cette minutie de la gestion urbaine et communale en touchant à l’échelle des secteurs

(quartiers) jusqu’à celle des parcelles, alors que les plans qui le précédaient (PUD) s’arrêtaient

aux grandes options et orientations de développement local.

Le plan d’occupation des sols (POS) fixe de façon détaillée les droits d’usage des sols

et de construction, dans le respect des dispositions du P.D.A.U.

Il se traduit par un règlement accompagné de documents graphiques de référence.

Il concerne, en général, une partie de la commune et fait référence à un secteur plus ou

moins homogène et différencie des autres secteurs de la commune.

Comme le P.D.A.U, le POS est opposable aux tiers et une enquête publique précède

son approbation.

C’est un instrument d’urbanisme de détail et son échelle est en général celle de

l’architecture urbaine.

OBJECTIFS

Le POS a comme objectifs la définition :

• Des aires minimales et maximales des constructions autorisées.

• Des servitudes,

• Des espaces publics, des espaces verts, des tracés et caractéristiques des voies de

circulation, et des zones non constructibles liées aux servitudes des réseaux (haute

tension, rail, etc). (en les délimitant)

• Des règles concernant l’aspect des espaces urbains construits ou pas.

• Des zones sensibles (patrimoine; monuments et sites à protéger, à rénover et à

restaurer; forêt, terre agricole à préserver et à protéger).

CARACTERISTIQUES

Le POS est caractérisé par:

• Son caractère obligatoire pour les collectivités territoriales.

• Il est opposable aux tiers.

• Il vise le moyen terme (5 à 10 ans)

• Son échelle d’intervention (1/2 000, 1/1 000 ou 1/500) de détail

Plan d’Occupation au Sol

• Il constitue l’interface entre les instruments de gestion territoriale et les actes

d’urbanisme.

CONTENU DU POS

Le POS est composé de deux éléments:

1. Un règlement (écrit)

2. Des documents graphiques (plans)

Le règlement est composé de:

I. La note de présentation reflétant les éléments de compatibilité avec les orientations

du PDAU, et le programme relatif aux perspectives de développement du secteur concerné.

II. Les règles de construction notamment:

1. Nature et destination des constructions autorisées ou interdites.

2. Conditions d’occupation (accès et voirie, dessertes par les réseaux d’eau et

d’assainissement, réservation d’espaces libres (cheminement), espaces vert)

3. La forme d’occupation: lotissement, implantation des constructions (limites

séparatives), hauteur de la construction, aspect extérieur, aspect des clôtures

4. La densité d’occupation: COS, CES

III. Les servitudes légales: en matière d’urbanisme, une servitude est une limitation du

droit de construire d’aménager ou d’utiliser une propriété.

Les servitudes légales ont des objectifs: les exigences de sécurité, les besoins

d’hygiène et de confort, la sauvegarde, la protection et le respect de sites et de ressources.

Types de servitudes: les servitudes militaire, les servitudes liées aux ouvrages

d’intérêt général, les servitudes de sécurités routière, les servitudes de cimetière, les servitudes

de transport et de distribution de l’énergie, les servitudes concernant la protection de

ressources et des sites naturels, servitudes de protection du littoral

Les documents graphiques:

• Plan de situation au 1/2000 ou 1/5000

• Plan topographique 1/5000 au 1/1000

• La carte des contraintes géotechniques et un rapport technique annexe 1/1 000 ou

1/500

• Le plan de l’état de fait 1/1 000 ou 1/500

Plan d’Occupation au Sol

• Le plan d’aménagement général (V.R.D, équipements et sites à protéger) 1/1 000 ou

1/500

• Plan de composition urbaine illustré et détaillé par les diverses spécifications et

représentations des formes urbaines retenues.

REVISION DE P.O.S.

Le P.O.S. ne peut être révisé que dans les conditions suivantes:

- Si le projet urbain ou les constructions initialement prévus n’ont été réalisés qu’au

tiers seulement du volume de construction

- Si le cadre bâti est en ruine ou dans un état de vétusté nécessitant son renouvellement

- Si le cadre bâti a subi des détériorations causées par des phénomènes naturels

- Si la nécessité de créer un projet d’intérêt national le requiert

Les révisions de plan en vigueur sont approuvées dans les mêmes conditions et forme

que celles prévues pour l’élaboration du plan d’occupation des sols.

LE PLAN DE SAUVEGARDE

Le plan de protection, de sauvegarde et de mise en valeur des secteurs sauvegardes

(P.P.S.M.V.) s’applique au sein de tissus urbains classes ou répertories sur l’inventaire

supplémentaire. Dans le cas ou il concerne un secteur de vestiges, il se dénomme plan de

sauvegarde des secteurs archéologiques.

Il se substitue au POS (A partir de 2003).

Outre le règlement et les documents graphiques, il doit inclure les composantes

suivantes:

● Une étude historique complète et détaillée

● Les typologies et morphologies du bâti en présence

● Les mesures de protection et la codification des interventions qui y sont plus strictes

Il s’inscrit dans le cadre du P.D.A.U.

Les règles générales d’organisation de la production du sol urbanisable, de la

formation et de la transformation du bâti sont édictées par la loi.

L’utilisation et la gestion du sol urbanisable la formation et la transformation du cadre

bâti s’effectuent dans le cadre des règles générales d’aménagement et d’urbanisme, et des

instruments d’aménagement et d’urbanisme (P.D.A.U. et P.O.S.).

Plan d’Occupation au Sol

Dans le cadre de l’aménagement urbain, une série d’outils règlementaires obligatoires

a été mise en place dans notre pays, et concerne notamment:

● Le plan directeur d’aménagement et d’urbanisme (P.D.A.U.)

● Le plan d’occupation des sols (P.O.S.)

● Le plan de sauvegarde (P.P.S.M.V.).

Cependant, et dans le cas où une zone du territoire ne serait pas couverte par un plan

d’aménagement, le législateur a prévu des dispositions contenues dans les règles générales

d’urbanisme, qui fixent les règles de composition urbaine a respecter (prospect, largeur des

voies, dimensionnement des espaces, etc.). Ces règles sont aussi des guides pour l’élaboration

des instruments cites plus haut, mais ces derniers peuvent y déroger.

Règles générales d'urbanisme

Les règles générales d’aménagement, d’urbanisme et de construction définissent les

conditions auxquelles doivent satisfaire les projets de lotissements ou de construction:

Elles précisent en outre:

● Localisation, implantation et desserte des constructions.

● Densités des constructions au sol et leur volumétrie.

● Aspect des constructions

● Mesures a appliquer aux constructions a usage d’habitation

Prospect

Le prospect donne des dispositions impératives pour déterminer la hauteur d’une

construction par rapport a son éloignement d’une voie, ou par rapport aux constructions

avoisinantes. Il fixe des conditions minimales de vue et d’ensoleillement pour permettre de

garantir aux occupants de ces constructions de bonnes conditions de vie et ‘hygiène.