Consultation écrite Projet de résolution PP20-14006

7444 à 7456, avenue De Châteaubriand 7 au 22 octobre 2020

PPCMOI

• Dépôt d’une demande de projet particulier en janvier 2020 pour autoriser l’agrandissement des bâtiments et un nombre de logements supérieur à la règlementation afin de permettre la fusion de 3 propriétés situées du 7444 au 7456, avenue De Châteaubriand

• Ajout d’un 3e étage et construction hors toit et agrandissement vers l’arrière

• 7 logements pour 3 bâtiments transformés en 11 logements pour 1 bâtiment

• 5 logements sur 7 sont actuellement occupés

Contexte

Localisation 7444-7446, 7448-7452, 7454-7456 avenue De Châteaubriand

Les 3 propriétés sont localisées sur l’avenue De Châteaubriand entre les rues Dufour et Faillon E.

Aucune ruelle ne dessert les propriétés à l’arrière.

Elles appartiennent toutes au même propriétaire.

7444-7446 7448-7452 7454-7456

Bâtiment visé 7444-7446, 7448-7452, 7454-7456 avenue De Châteaubriand

7444-7446 7448-7452 7454-7456

Bâtiment visé 7444-7446, 7448-7452, 7454-7456 avenue De Châteaubriand

Les trois bâtiments visés sont des bâtiments de 2 étages construits en mode contiguë. Ils comportent de 2 à 3 logements hors sol. Le bâtiment du 7444 a un sous-sol habitable. Les deux autres ont des vides sanitaires.

Le bâtiment du 7454 est construit en avancé par rapport au 2 autres bâtiments et par rapport à l’alignement générale de la rue. Les taux d’implantations actuels varient entre 30 et 59 %.

Les façades des trois bâtiments sont en brique et elles ont conservé plusieurs éléments architecturaux typiques de leur époque de construction.

Le projet vise la conservation des façades existantes à l’exception de modifications aux couronnements afin d’intégrer le 3e étage.

Bâtiment visé 7444-7446, 7448-7452, 7454-7456 avenue De Châteaubriand

Le bâtiment central (7448-7452) possède une porte cochère à l’avant permettant de donner accès à l’issue de secours et à une case de stationnement. La porte cochère sert aussi de seconde issue pour les bâtiments arrières situés sur Saint-Gérard. Elle donne également accès de manière informelle à la cour arrière du bâtiment voisin situé au nord (7458).

N’ayant pas d’accès à une ruelle à l’arrière ni de servitude de passage, les deux autres bâtiments visés par le projet n’ont pas de deuxième issue ni de cases de stationnement.

Milieu d’insertion L’avenue De Châteaubriand est composée de bâtiments de 2 à 3 étages représentant plusieurs époques de construction, allant des bâtiments typiques des années 1920 aux condos des années 2000, en passant par les conciergeries de 1970.

Elle n’est pas considérée comme un secteur significatif protégé.

Milieu d’insertion Les bâtiments visés par la demande sont adjacents à des bâtiments de 3 étages au sud et de 2 étages au nord.

Les constructions hors toit sont également des éléments de plus en plus présents dans le milieu.

Situation actuelle - implantation

7444-7446

7448-7452

7454-7456

Situation actuelle – logements 7444-7446, avenue De Châteaubriand 2 logements familiaux de 3 chambres à coucher 7444-7446

Situation actuelle - logements 7448-7452, avenue De Châteaubriand 1 logement de 2 chambres à coucher 2 logements d'une chambre à coucher

7448-7452

Situation actuelle - logements 7454-7456, avenue De Châteaubriand 1 logement de 2 chambres à coucher 1 logement d'une chambre à coucher

7454-7456

Situation des locataires

Actuellement:

• 2 logements vacants, 5 logements occupés • Locataires avisés du projet en cours le 23 avril • 2 sont visés par des ententes particulières

Le propriétaire informe l’arrondissement qu’il se soumettra aux conditions de relocalisations des locataires émises par la Régie du

logement, soit 3 mois de loyer de dédommagement ainsi que les frais de déménagement pour les 5 locataires restant. Il leurs offre également la possibilité de réintégrer un des logements à la fin des travaux au prix du

marché, si désiré.

Zonage actuel par terrain

Projet proposé au PPCMOI La demande vise la fusion des trois propriétés, afin de faire bénéficier de la porte cochère à l’ensemble des logements et d’ajouter 4 logements sur la propriété.

Un troisième étage et une construction hors toit sont également ajoutés (conforme au règlement de zonage).

Finalement, un agrandissement vers l’arrière est également effectué afin d’agrandir les logements existants et d’offrir un ratio de logement familiaux plus important.

Le projet déposé n’a pas pour effet de fusionner ou de subdiviser les logements existants.

Projet proposé au PPCMOI

Passe de 7 logements à 11 logements

• 5 logements familiaux de 3 chambres à coucher (dont un avec une pièce supplémentaire)

• 4 logements de 2 chambres à coucher • 2 logements de 1 chambre à coucher

Hauteur: 3 étages + construction hors toit – 12,8m

Taux d’implantation: 55%

Nombre de logements: 11

Nombre de cases de stationnement: 3

Nombre d’espaces à vélo: 11

Pourcentage d’espaces vert: 24%

Plantation d’arbres: 3

Projet proposé – façade avant Ajout du 3e étage et construction hors toit en fini métallique. Conservation des façades existantes. Retrait de la construction hors toit par rapport à la limite latérale nord.

Projet proposé – façade avant (option 1)

Agrandissement en brique et en fini métallique

Projet proposé - façade avant (option 2)

Agrandissement en fini métallique seulement

Projet proposé - façade arrière Réfection complète de l’arrière en fini métallique, ajout de balcons et d’un escalier d’issu.

Projet proposé - façade arrière

Projet proposé plans des étages Sous-sol

Projet proposé plans des étages Rez-de-chaussée

Projet proposé plans des étages 2e étage

Projet proposé plans des étages 3e étages

Projet proposé plans des étages Construction hors toit

Projet proposé - perspective terrasses

Projet proposé Étude d’ensoleillement

Impact de la fusion des terrains sur l’application du règlement de zonage et de la densité autorisée

Projet conforme 3 bâtiments (total

autorisé)

Projet conforme 1 bâtiment

(terrains fusionnés)

PPCMOI déposé (dérogation au nombre

de logements) Hauteur 2 à 3 étages +

construction hors toit – 14,5m (12,5m + 2m)

2 à 3 étages + construction hors toit – 14,5m (12,5m + 2m)

2 à 3 étages + construction hors toit – 14,5m

(12,5m + 2m)

Nombre de logements maximal total

9 + 3 en sous-sol = 12

3 + 1 en sous-sol = 4 11

Taux d’implantation maximal

60% 60% 60%

Nombre de cases de stationnement minimal exigé

2

2 5 exigés (1 pour 2 logements) 3 proposés

Nombre d’espaces à vélo exigé

0

0 6 exigés 11 proposés

Pourcentage d’espaces vert minimal

20%

20% 20% 24% proposés

Plantation d’arbres minimal

3 3 3

Dérogations demandées au PPCMOI Dérogations au règlement de zonage 01-283:

• Article 119 : Usage - Nombre de logements autorisé par terrain identifié à la grille des usages et des normes de l’Annexe C

• Article 81: Pourcentage de maçonnerie en façade autorisé identifié à la grille des usages et des normes de l’Annexe C

• Article 561: ratio de cases de stationnement

Les dérogations demandées au PPCMOI sont principalement liées à la demande de fusion des terrains.

Le projet ne sera pas plus dense que s’il était construit en 3 bâtiments distincts conforme au zonage. La fusion des terrains permet d’offrir une seconde issue à l’ensemble des logements sans avoir à ajouter 2 nouvelles portes en façade des bâtiments. Ceci permet d’offrir un ratio plus important de logements familiaux de 3 chambres à coucher et plus et de conserver les façades existantes.

La fusion des terrains permet également de fournir une case de stationnement supplémentaire pour l’ensemble des logements par rapport à ce qui serait possible dans un projet conforme sans fusion.

Représentation des voisins

Deux pétitions s’objectant au projet ont été déposées aux élus le 14 avril 2020

• Total de 17 signataires dont 5 locataires des bâtiments visés • L’un des locataires a retiré sa signature suite aux discussions et à une

entente prise avec le propriétaire

Le voisin nord a signé une entente en ce qui concerne les travaux affectant sa propriété (abattage d’arbres à la limite de propriété).

Recommandation - PPCMOI

La direction du développement du territoire et le comité consultatif d’urbanisme sont favorables au projet pour les raisons suivantes :

• le projet ne sera pas plus dense que ce qui est actuellement autorisé par la réglementation sur l'ensemble des terrains;

• il comportera une variété de typologie de logements locatifs dont une forte proportion de logements familiaux;

• la fusion des terrains permettra de minimiser les interventions sur les façades existantes et d'aménager du stationnement supplémentaire;

• le nombre d'espace de stationnement sera supérieur au ratio actuellement fournis sur le site;

• il y aura une augmentation du nombre d'arbres sur la propriété permettant une meilleure canopée en cour arrière.

Recommandation - PPCMOI

Liste des conditions: • un maximum de 11 logements est autorisé sur la propriété; • la façade des bâtiments existants doit être conservée tel qu'à

l'existant ou tel qu'à l'origine à l'exception des modifications nécessaires pour l'ajout et l'intégration du troisième étage;

• une distinction dans l'agrandissement doit être conservée afin de rappeler la trame urbaine existante et la présence des trois bâtiments;

• un recul d'au moins 1,2 m par rapport à la limite de terrain latérale nord doit être respecté pour la construction hors toit;

• les terrasses au toit doivent inclure du verdissement; • un minimum de 3 unités de stationnement doit être conservé en tout

temps;

Recommandation - PPCMOI

Liste des conditions (suite): • un ratio d'au moins 1 unité de stationnement pour vélo par logement

doit être conservé en tout temps; • toutes les allées d'accès et les espaces de stationnement situés en

cour arrière doivent être aménagés avec des matériaux permettant un certain verdissement (pavé alvéolé, gazon renforcé, etc.);

• les demandes de permis de lotissement et de construction doivent être déposées dans les 12 mois suivant la présente autorisation auquel cas cette dernière sera nulle.

Processus d’adoption

Adoption du premier projet de résolution

5 octobre 2020

Consultation écrite 7 – 22 octobre 2020 (15 jours)

Adoption du second projet de résolution

2 novembre 2020

Processus d’approbation référendaire Novembre 2020

Adoption du projet particulier* Décembre 2020

*La date d’adoption du projet particulier peut varier selon la durée du processus d’approbation référendaire. Le projet sera adopté si aucune demande de référendum n’est déposée ou considérée valide.

Merci! Vous pouvez soumettre vos questions ou vos commentaires via le formulaire

disponible sur le site internet de l’arrondissement.

https://montreal.ca/articles/consultations-en-mode-virtuel-dans-villeray-saint-michel-parc-extension