constats et commentaires · c-5 : panneau à fusibles de 30 amps de l’unité 406 ......

CONSTATS ET COMMENTAIRES

SUR LES RECOMMANDATIONS DU RAPPORT DE BPR (8 AVRIL 2009)

de la propriété sise au :

3465 et 3475 av. Ridgewood

Montréal, Québec

H3V 1B4

No. Dossier : 120830-JL01

REQUÉRANTS

Monsieur Jean-Pascal Lafond

Le 3465-3475 Ridgewood

4305, boul. Lapinière #100

Brossard, Québec J4Z 3H8

PROSPECPLUS CONSEILS INC.

Inspection réalisée le 30 août 2012

Rédigé le 12 octobre 2012


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PROSPECPLUS GÉNIE-CONSEIL INC., 12 octobre 2012

3465 et 3475 av. Ridgewood, Montréal, Québec


TABLE DES MATIÈRES

ÉQUIPE DE TRAVAIL ..................................................................................................................4

SOMMAIRE ....................................................................................................................................5

PROPRIÉTÉ INSPECTÉE ..............................................................................................................5

1.0 AVANT-PROPOS ....................................................................................................................6

2.0 INTRODUCTION ....................................................................................................................7

2.1 MANDAT .............................................................................................................................. 7

3.0 MÉTHODOLOGIE ..................................................................................................................8

3.1 INSPECTION .......................................................................................................................... 8

3.2 RAPPORT .............................................................................................................................. 8 3.3 DOCUMENTS CONSULTÉS ..................................................................................................... 8

3.4 VUES EN PLAN ...................................................................................................................... 9

4.0 INSPECTION DES COMPOSANTES MÉCANIQUES .......................................................10

4.1 SYSTÈME DE CHAUFFAGE ................................................................................................... 10

4.2 VENTILATION ..................................................................................................................... 10

4.3 PLOMBERIE ........................................................................................................................ 10 4.4 DISTRIBUTION DE L’EAU POTABLE ..................................................................................... 11 4.5 PROTECTION INCENDIE ....................................................................................................... 11

5.0 INSPECTION DES COMPOSANTES ÉLECTRIQUES ......................................................12

5.1 DISTRIBUTION ÉLECTRIQUE ................................................................................................ 12

5.1.1 Logements du 3465 avenue Ridgewood .................................................................... 12 5.1.2 Logements du 3475 avenue Ridgewood .................................................................... 12

5.2 BÂTIMENTS EN GÉNÉRAL ................................................................................................... 15 5.2.1 Éclairage extérieur ..................................................................................................... 15 5.2.2 Système de protection incendie.................................................................................. 15

5.2.3 Détecteurs de fumée ................................................................................................... 15 5.2.3.1 Logements du 3475 avenue Ridgewood ............................................................. 16 5.2.4 Détecteurs de chaleur ................................................................................................. 17 5.2.4.1 Logements du 3475 avenue Ridgewood ............................................................. 17

5.2.5 Lampes fluorescentes pour les escaliers d’urgence ................................................... 18 5.2.6 Intensité d’éclairage des escaliers d’urgence ............................................................. 18 5.2.7 Batteries ..................................................................................................................... 18

6.0 INSPECTION DE LA STRUCTURE ....................................................................................19

6.1 STRUCTURES EXTÉRIEURES ................................................................................................ 19 6.1.1 Structures des balcons ................................................................................................ 19

6.1.1.1 Logements du 3465 avenue Ridgewood ............................................................. 19


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6.1.2 Mur de soutènement ................................................................................................... 20 6.2 STRUCTURE DE L’ÉDIFICE ................................................................................................... 21

6.2.1 Délamination, désintégration et corrosion ................................................................. 21 6.2.2 Fissures dans les fondations ....................................................................................... 21

7.0 CONCLUSION .......................................................................................................................22

BIBLIOGRAPHIE .........................................................................................................................23

LISTE DES PHOTOS

C-1 : Travaux de colmatage toujours non réalisés en 2012 ........................................................ 11 C-2 : Panneau à fusibles de 30 Amps de l’unité 103 ................................................................... 13 C-3 : Panneau à fusibles de 30 Amps de l’unité 200 et 403 ........................................................ 13

C-4 : Panneau à fusibles dans l’unité 406 ................................................................................... 14 C-5 : Panneau à fusibles de 30 Amps de l’unité 406 ................................................................... 14

C-6 : Panneau à fusibles de 30 Amps de l’unité 407 ................................................................... 15

C-7 : Détecteur de fumée non raccordé au PAI à l’extérieur de la chambre de l’unité 205 ...... 16

C-8 : Détecteur de fumée manquant dans l’unité 406 ................................................................. 17 C-9 : Détecteur de chaleur non ancré dans l’unité 406 .............................................................. 18 C-10 : Corrosion avancée du garde-corps de l’unité 404 ........................................................... 19

C-11 : Affaissement du revêtement de balcon à l’unité 404 ........................................................ 20 C-12 : Mur de soutènement / toit-terrasse – travaux d’étanchéité à faire .................................. 21


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ÉQUIPE DE TRAVAIL

La rédaction de ce rapport a été rendue possible grâce au travail de notre équipe :

Monsieur Claude Guertin, ingénieur civil et directeur technique :

Inspection et expertise

Élaboration de la problématique

Recherche de solutions

Analyse et recherche des documents transmis

Rédaction du rapport

Coordination du travail

Madame Annie Fortier, ing., M.Ing., chargée de projet :

Rédaction du rapport

Madame Chantale Spénard, adjointe administrative :

Montage du rapport

Assemblage


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SOMMAIRE

Requérant(s) : Monsieur Jean-Pascal Lafond et Le 3465-3475 Ridgewood

Date et heure : Jeudi, 30 août 2012 à 10h00

Durée de l’inspection : 6 heures

Condition météo : Ensoleillé, 22oC

Inspecteurs : Claude Guertin, ing.

PROPRIÉTÉ INSPECTÉE

Adresse : 3465 et 3475 av. Ridgewood, Montréal, Québec

Type de propriété : Condominium

Toiture : Membrane multicouches recouverte d’asphalte et gravier

Revêtements extérieurs : Briques

Année de construction : 1950

Orientation de la façade : Nord Nord-Est


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1.0 AVANT-PROPOS

CE QU’EST UNE EXPERTISE

Le but d'une expertise est d’évaluer la condition spécifique d’une composante ou d’un système

du bâtiment. C'est une inspection plus pointue pour :

Étudier et diagnostiquer un problème précis, un vice de construction, un signe apparent

laissant croire ou présager des problèmes cachés (ex : fissure dans la dalle laissant croire à la

présence de pyrite, moisissure en surface des murs laissant présager un problème à l'intérieur

de l'enveloppe, condensation d'un plafond cathédrale) qui ont plusieurs causes potentielles;

Définir la ou les causes du problème ou du vice : un problème peut résulter d'une multitude

de facteurs (la moisissure en est un bon exemple);

Proposer des solutions ou différentes alternatives et des étapes à suivre pour corriger le

problème.

Le rapport est basé sur l'observation de la condition visible et apparente du bâtiment et de ses

composantes étudiées au moment de l'inspection. Le rapport reflète notre opinion

professionnelle et ne peut, d’aucune façon, se substituer aux interprétations légales et définitives

de la cour en ce qui a trait aux notions de vices apparents et de vices cachés.

N.B. Il est important de rappeler que, lorsque cela est applicable, notre opinion établira les causes

possibles, probables ou certaines des éléments recherchés selon les informations communiquées et/ou

constatées; après élimination des éléments non pertinents, lorsque nous pouvons le faire, nous

retiendrons parmi la ou les cause(s) possible(s) qui s’avère(nt) la ou les cause(s) probable(s), à défaut de

pouvoir nous prononcer de façon certaine dans notre conclusion finale.


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2.0 INTRODUCTION

2.1 MANDAT

L’inspection consistera, dans un premier temps, à vérifier la qualité des travaux qui ont été

réalisés. Ces travaux ont été recommandés dans un rapport de BPR datant d’avril 2009. Nous

avons été mandatés donc pour vérifier si les travaux ont été effectués et, le cas échéant, s’ils ont

été réalisés selon les règles de l’art.


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3.0 MÉTHODOLOGIE

3.1 INSPECTION

Pour bien saisir les indications concernant les orientations mentionnées dans ce rapport, vous

devez considérer que vous êtes dans la rue, face à l'édifice ou à la pièce concernée. Cette façade

est l'AVANT; les murs opposés qui délimitent l'immeuble ou la pièce forment l'ARRIÈRE.

Vous regardez la façade de l'extérieur, le CÔTÉ DROIT est à votre droite, et à gauche, le CÔTÉ

GAUCHE. Si vous vous placez à l'intérieur de l'édifice ou de la pièce, votre côté droit est donc à

votre droite quand vous faites dos à la façade.

3.2 RAPPORT

a) Pour une lecture plus fluide, les photos et les schémas appuyant nos constats sont

intégrés aux sections correspondantes plutôt qu’en annexe du rapport.

b) Pour aider à la compréhension du lecteur, nous avons mis entre crochets [ ] les différents

termes techniques mentionnés au rapport.

c) Les photos prises par ProspecPlus seront notées C-1, C-2, etc.

d) Les photos prises par le propriétaire seront notées CP-1, CP-2, etc.

3.3 DOCUMENTS CONSULTÉS

Rapport d’inspection de BPR, Capital BLF inc., en date du

8 avril 2009 révision 2


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3.4 VUES EN PLAN

Afin de mieux visualiser l’espace étudié et faciliter la compréhension, vous trouverez dans cette

section un plan sommaire des bâtiments sous étude (voir plan P-1 ci-dessous).

P-1 : Vue en plan du 3465-3475 avenue Ridgewood


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4.0 INSPECTION DES COMPOSANTES MÉCANIQUES

Tel que mentionné en introduction, l’inspection consistera à vérifier la réalisation et la qualité

des travaux qui ont été recommandés en 2009 par la firme BPR et à vérifier si ces travaux ont été

effectués selon les règles de l’art.

La présente section sera divisée par composant, selon l’ordre utilisé par BPR.

4.1 SYSTÈME DE CHAUFFAGE

Du rapport de BPR datant de 2009, les 2 bouilloires étaient dans une condition acceptable, donc

pas de correctifs demandés.

4.2 VENTILATION

Pas de correctifs demandés sur les systèmes de ventilation inspectés dans le rapport de BPR de

2009.

4.3 PLOMBERIE

1) Les conduites de plomberie sont faites de plusieurs matériaux. Nous retrouvons la

présence d’acier galvanisé, de cuivre et de fonte en ce qui a trait aux conduites

d’évacuation.

2) Beaucoup des conduites de plomberie en acier galvanisé sont d’origine.

3) Comme dans les autres salles, il faudra porter une attention particulière à toutes les

conduites qui percent les parois. Il faut assurer l’étanchéité coupe-feu en matière de

protection incendie. À ce propos, nous avons constaté que les travaux de colmatage

visant à assurer l’étanchéité pare-feu autour de la conduite en ABS (M-03 rapport BPR,

page 3) n’avaient pas été réalisés (voir photo C-1 page 11).

Action corrective à compléter.


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C-1 : Travaux de colmatage toujours non réalisés en 2012

4.4 DISTRIBUTION DE L’EAU POTABLE

Pas de correctifs demandés par BPR en 2009.

4.5 PROTECTION INCENDIE

Pas de correctifs demandés par BPR en 2009.


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5.0 INSPECTION DES COMPOSANTES ÉLECTRIQUES

5.1 DISTRIBUTION ÉLECTRIQUE

Les unités sont généralement alimentées par du 60 ampères. Cependant, certaines unités n’ont

pas profité d’une mise à jour de leurs systèmes électriques. Elles sont toujours alimentées par

des panneaux de distribution à fusibles de 30 ampères. L’ensemble des compteurs ont été

remplacés pour une alimentation de 60 ampères. L’installation reste donc à compléter.

5.1.1 LOGEMENTS DU 3465 AVENUE RIDGEWOOD

4) L’unité 303 est alimentée par un panneau électrique à fusibles de 30 ampères.

5.1.2 LOGEMENTS DU 3475 AVENUE RIDGEWOOD

5) L’appartement 406 est une unité locative, propriété du promoteur. Le panneau électrique

est d’origine. Il est de 30 ampères et à fusibles.

6) Il reste également des panneaux 30 Amps dans les unités 100, 103, 200, 203, 206, 305,

403 et 407 (voir photos C-2 à C-6 page 13 et suivantes).

7) De plus, l’unité 102, propriété du concierge, est alimentée par un panneau 40 ampères.


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C-2 : Panneau à fusibles de 30 Amps de l’unité 103

C-3 : Panneau à fusibles de 30 Amps de l’unité 200 et 403


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C-4 : Panneau à fusibles dans l’unité 406



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5.2 BÂTIMENTS EN GÉNÉRAL

5.2.1 ÉCLAIRAGE EXTÉRIEUR

Les correctifs demandés par BPR en 2009 ont été réalisés.

5.2.2 SYSTÈME DE PROTECTION INCENDIE

Tout comme l’avait constaté BPR lors de son inspection, le câblage des composantes du système

de protection incendie n’est pas installé dans des conduites appropriées..


5.2.3 DÉTECTEURS DE FUMÉE

Les correctifs demandés par BPR en 2009 n’ont pas été réalisés en entier. Bien que des

détecteurs de fumée aient été installés, ceux-ci ne sont toutefois pas reliés au panneau d’alarme

incendie (PAI).



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5.2.3.1 LOGEMENTS DU 3475 AVENUE RIDGEWOOD

Nous avons inspecté quelques logements. Voici, sans s’y limiter, des constats que nous avons

faits lors de notre inspection :

8) Unité 205 : Il y a présence d’un détecteur de fumée installé dans le salon, près de la

porte d’entrée, à proximité de la porte de la chambre. Ce détecteur de fumée n’est pas

raccordé au panneau d’alarme incendie.

9) Unité 406 : Le détecteur de fumée est manquant à proximité des chambres. Même chose

pour celui sensé être dans le salon.

C-7 : Détecteur de fumée non raccordé au PAI à l’extérieur de la chambre

de l’unité 205


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C-8 : Détecteur de fumée manquant dans l’unité 406

5.2.4 DÉTECTEURS DE CHALEUR

Les remplacements des détecteurs de chaleur demandés par BPR en 2009 n’ont pas été réalisés,

cependant la majorité des détecteurs a été vérifiée par un sous-traitant certifié.



Nous avons inspecté quelques unités. Voici donc, sans s’y limiter toutefois, les constats que

nous avons faits :

10) Unité 205 : Le détecteur de chaleur installé dans la cuisine a été inspecté par « Gard-X »

et a été certifié en 2011.

11) Unité 405 : Le détecteur de chaleur, installé dans la cuisine de l’unité 405, est raccordé

au panneau d’alarme incendie. La boîte électrique n’est cependant pas fixée. Voir les

photos 933 et 934.

12) Unité 406 : Le détecteur de chaleur est présent dans la cuisine. Selon l’information

obtenue sur place, ce détecteur serait relié au panneau d’alarme incendie. Nous avons

donc vérifié ce détecteur et la boîte métallique de ce détecteur n’est pas ancrée. Cet

ancrage devra être vérifié.


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C-9 : Détecteur de chaleur non ancré dans l’unité 406

5.2.5 LAMPES FLUORESCENTES POUR LES ESCALIERS D’URGENCE

Les recommandations demandées par BPR en 2009 n’ont pas été réalisées.


5.2.6 INTENSITÉ D’ÉCLAIRAGE DES ESCALIERS D’URGENCE

Les mesures d’intensité lumineuse demandées par BPR en 2009 ont été réalisées.

5.2.7 BATTERIES

Les recommandations de changements des batteries demandées par BPR en 2009 ont été

réalisées.

Cependant, au jour de notre inspection, nous avons noté un trouble des alarmes sur le panneau

d’alarme incendie.


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6.0 INSPECTION DE LA STRUCTURE

6.1 STRUCTURES EXTÉRIEURES

6.1.1 STRUCTURES DES BALCONS

Du rapport de BPR datant de 2009, 80% des travaux demandés aux balcons sont complétés.


13) Unité 100 : Les balustrades de la terrasse arrière sont fortement attaquées par la

corrosion. Il y a perforation de l’acier.

14) Unité 204 : La balustrade est très corrodée.

15) Unité 404 : La corrosion est avancée sur les garde-corps de la terrasse. Le revêtement

du balcon est à remplacer. De plus, il faudra réparer l’affaissement du revêtement de

balcon.

Action corrective à compléter : Pour les balcons restants en mauvaise condition, les balustrades

et le platelage ont besoin d’être remplacés.

C-10 : Corrosion avancée du garde-corps de l’unité 404


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C-11 : Affaissement du revêtement de balcon à l’unité 404

6.1.2 MUR DE SOUTÈNEMENT

Les recommandations demandées par BPR en 2009 ont été réalisées, sauf que ça se dégrade déjà.

16) Nous avons finalement inspecté le mur de soutènement situé à l’arrière et qui sépare les

deux (2) bâtiments. Ce mur de soutènement a fait l’objet d’une réparation. Cependant, à

certains endroits, le béton nouvellement appliqué se détache et/ou décolle. Des

microfissures sont observables. De l’efflorescence et des taches jaunâtres résultant de la

corrosion des barres d’armature sont généralement observables.

Action corrective : Au niveau du toit-terrasse, des travaux d’étanchéité sont à faire à court

terme. Une évaluation des travaux correctifs devra être réalisée spécifiquement.


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C-12 : Mur de soutènement / toit-terrasse – travaux d’étanchéité à faire

6.2 STRUCTURE DE L’ÉDIFICE

6.2.1 DÉLAMINATION, DÉSINTÉGRATION ET CORROSION

Du rapport de BPR de 2009, les travaux de remplacement de la membrane sur la dalle n’ont pas

été effectués. On note toutefois que des poutres ont été ajoutées et un resurfaçage artisanal a été

fait par endroits mais il s’effrite déjà.

Action corrective à compléter : Au niveau du toit-terrasse au-dessus des stationnements, des

travaux de remplacement de la membrane d’étanchéité sont requis.

6.2.2 FISSURES DANS LES FONDATIONS

Des recommandations de BPR de 2009, quelques fissures seulement ont été réparées.

Action corrective à compléter : Il faut réparer toutes les fissures.


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7.0 CONCLUSION

À la lumière de nos observations ainsi que des informations obtenues lors de notre expertise,

nous sommes en mesure d’affirmer que les réparations, qui étaient nécessaires en 2009, n’ont pas

encore toutes été effectuées, de telle sorte que certains travaux sont maintenant à mettre en haute

priorité.

Notamment, nous recommandons qu’une étude spécifique soit menée concernant le toit-terrasse

donnant au-dessus des aires de stationnement afin d’identifier les mesures correctives à apporter

pour assurer l’intégrité de la structure et de l’étanchéité de cette composante.

Pour toute information complémentaire, veuillez communiquer avec le soussigné.

Claude Guertin, ing.

No. OIQ : 122610

Directeur général

ProspecPlus Conseils inc.


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BIBLIOGRAPHIE

Code National du bâtiment, édition 1941 (à titre informatif)

PROSPECPLUS CONSEILS INC.

10300, avenue Sécant #102

Anjou, Québec

H1J 1S3

Téléphone : (514) 271-9635, Télécopieur : (514) 271-9688

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