centre commercial bursa – etude clientele - 2009 1 positionnement actuel et perspectives de...

CENTRE COMMERCIAL BURSA – ETUDE CLIENTELE - 2009 1

Positionnement actuel et perspectives de développement

CENTRE COMMERCIALBURSA

2009

Positionnement actuel et perspectives de développement

CENTRE COMMERCIALBURSA

2009

VAL D’EUROPE - ETUDE CLIENTELE - Juin 2008

1

CONSEIL . MARKETING . FORMATIONPARIS. SAO PAULO . ISTANBUL

23 Rue de la performance 59660 VILLENEUVE D’ASCQTel 03 20 815 820 - Fax 03 20 8158 [email protected] - www.sad-marketing.com

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La Zone de chalandise de Bursa


La zone de chalandise de BursaLa zone de chalandise de Bursa

La zone de chalandise

Sommaire

MAP

1

46%6

32%

7

9%

9

7%

5

23%

279%

338%

10

18%

4

22%

8

90%

21%


La zone de chalandise de BursaLa zone de chalandise de Bursa

La zone de chalandise : 759 007 habitants

Le centre commercial Carrefour Bursa capte une zone de chalandise très étendue avec 759 007 habitants, contre 592 648 habitants en 2005.

Le centre réalise 54% de son chiffre d’affaires sur sa zone de proximité (zone 1 à 6) contre 48 % en 2005.

100% 69% 67%HORS ZONE 24% 26%OCCASIONNELS 6% 6%PREMIERE FOIS 1,3% 1,0%

100% 100%TOTAL CENTRE

* Rappel 2005

48%

14%8%

7%

% du CA% de la

population

39% 54%

7 , 9SOGANLI,

EMIRSULTAN50%

8, 10 GORUKLE, HAMITLER 12% 5%

ZONE COMMUNE

TOTAL ZONE DE CHALANDISE

1 à 6

KONAK, KARAMAN, IHSANIYE,

CUMHURIYET, BAGLARBASI,

HÜDAVENDIGAR


Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisation


Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisationAnalyse des performances du Centre

Commercial et de la commercialisationConsommation des ménages

Source : Tuik, 2007

Dépense des ménages (%) Turquie Ankara Istanbul Bursa MersinAlimentation et boissons non alcoolisés 25,0% 21,2% 20,2% 25,8% 31,6%Alcool et cigarettes 4,1% 3,8% 3,0% 4,5% 5,3%Vêtement, Chaussure 6,2% 6,5% 5,4% 6,3% 6,4%Maison, Loyer 25,9% 31,6% 33,1% 23,7% 22,5%Equipement de la maison (Mobilier, entretiens…) 6,8% 5,2% 4,9% 6,4% 6,6%Santé 2,2% 1,7% 2,7% 2,3% 2,0%Transport 12,6% 11,5% 11,2% 14,3% 10,1%Communication 4,3% 4,6% 4,5% 4,1% 4,1%Culture et Loisirs 2,5% 2,7% 2,8% 2,4% 1,9%Education 1,9% 2,3% 3,1% 1,4% 1,5%Restauration et Hotel 4,4% 4,8% 5,4% 5,5% 4,1%Divers bien et services 4,1% 4,2% 3,7% 3,3% 3,9%Total 100% 100% 100% 100% 100%

Le détail de la dépense des ménages turcs montre une consommation type d’un pays en développement avec surconsommation en alimentation, alcool et cigarettes et une sous-consommation en culture – loisirs et éducation.Les consommations d’Istanbul et Ankara par rapport à l’ensemble de la Turquie sont quant-à elles plus ressemblantes à la consommation française même si les écarts sont encore importants.

Dépense des ménages 2006 France 2006 Turquie 2006 Istanbul 2003Alimentation et boissons non alcoolisés 15,0% 25,0% 20,2%Alcool et cigarettes 2,5% 4,1% 3,0%Vêtement, Chaussure 7,7% 6,2% 5,4%Maison, Loyer 15,7% 25,9% 33,1%Equipement de la maison (Mobilier, entretiens…) 7,1% 6,8% 4,9%Santé 3,5% 2,2% 2,7%Transport 15,3% 12,6% 11,2%Communication 3,6% 4,3% 4,5%Culture et Loisirs 11,3% 2,5% 2,8%Education 0,7% 1,9% 3,1%Restauration et Hotel 5,3% 4,4% 5,4%Divers bien et services 12,2% 4,1% 3,7%

Total 100% 100% 100%



Commercial et de la commercialisationConsommation des ménages

Source : Tuik, 2007

2004 2005 2006 2007 Estimations 2008

Total 889 1 091 1 225 1 319 1 456Alimentation et boissons non alcoolisés 235 271 304 322 348Alcool et cigarettes 38 45 50 57 63Vêtement, Chaussure 58 68 72 79 85Maison, Loyer 240 283 333 375 419Equipement de la maison (Mobilier, entretiens…) 59 74 76 79 85Santé 20 24 27 31 35Transport 84 138 160 145 166Communication 40 47 51 60 66Culture et Loisirs 22 28 27 27 28Education 19 20 26 34 39Restauration et Hotel 40 48 51 57 62Divers bien et services 35 45 49 55 62

Poste de consommationDépense moyenne d'un ménage par mois (TL)

La dépense des ménages turcs est en progression, et elle devrait se poursuivre avec un niveau de vie qui progresse dans le pays. La consommation a été multipliée par 1,5 entre 2004 et 2007.

Average monthly expenditure per household (TRY) 1 456

1 319

1 225

1 091

889

800

900

1000

1100

1200

1300

1400

1500

2004 2005 2006 2007 2008



Commercial et de la commercialisation

Le nombre de visiteurs du centre commercial Bursa est de 8,1 millions et son chiffre d’affaires est estimé à 176 Millions de TL.

Analyse des performances du Centre Commercial

Le Centre Commercial réalise une bonne performance sur ses clients : il capte près de 13 % de leur consommation contre 12,3% pour la moyenne des 5 centres étudiés.

Entre 2005 et 2009, le centre commercial perd en performance.

5,2% 2,8%

2005 2009

94,8% 97,2%

5,2% 2,8%

2005 2009

94,8% 97,2%

21,7 %

Indice de performance du Centre

12,8 %Parts de marché – Carrefour Bursa

Parts de marché – Concurrence

2005

5,2%

94,8%

5,2%2009

Parts de marché - Carrefour Batikent Parts de marché - Concurrence

2,8%

2005 2009

94,8% 97,2%

9,3%2005

18,5%

81,5%

81,5%

2005

9,3%

90,7%

90,7%

18,5%

2005 2009Ménages clients 128 805 141 447 Consommation/ménage par mois 512 773 Consommation/ménage par an 6 144 9 282 Indice de dépense BURSA 1,05 1,05 Marché potentiel 828 909 393 1 375 126 875 CA centre estimé 180 000 000 176 000 000 Indice de performance 21,7% 12,8%Moyenne des 5 CC 19,3% 12,3%


Le nombre de visiteurs du Centre Commercial en 2008/2009



Moyenne entrée hebdomadaire : une baisse de -9% entre 2008 et 2009 sur la même période.

Moyenne hebdomadaire (Janvier à Avril) : 174 683 159 855

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

800 000

900 000

Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık Ocak Şubat Mart Nisan

2008 2009


La commercialisation



Le centre Carrefour Bursa est très équilibré dans sa commercialisation.

Le secteur de l’équipement de la personne est sous représenté par rapport à ses 3 principaux concurrents. A contrario, l’offre en équipement de la maison est bien développée.

Centre Commercial Restauration Eqt Personne Beauté Santé Eqt Maison Loisirs Service TOTALBursa 17% 48% 5% 17% 6% 7% 100%

Korupark 14% 59% 6% 13% 4% 4% 100%Zafer Plaza 14% 56% 7% 10% 7% 6% 100%Kent Meydani 21% 53% 5% 10% 6% 6% 100%Moyenne des 3 Concurrents 15% 57% 6% 11% 5% 5% 100%

Moyenne des 5 Centres étudiés 18% 43% 6% 19% 4% 10% 100%


Les perspectives de développement du Centre

Commercial Carrefour Bursa


Menaces et opportunités

Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bursa


2005 Actuel 2009 Projection 2010-11

76 000 199 000 234 000 592 668 759 007 834 908

128 262 280 110 600 233 600 346 600

1 838 403 1 979 999 2 168 754 60 118 160

152 214 237 102 191 276

58 209 210 29 128 139

21 53 142 114 191 285 77 151 263

Densité : m²/1000 habitants - ZONE Bayrampasa

ISTANBULDensité : m²/1000 habitants - ZONE Içerenköy

Densité : m²/1000 habitants - ISTANBUL

BURSA - NILÜFER

Total m² sur la zone de chalandiseZone de

chalandiseNombre d'habitants sur la zone de chalandise

Densité : m²/1000 habitants - ZONE

Total m² sur Bursa

VILLENombre d'habitants sur Bursa

Densité : m²/1000 habitants - VILLE

Densité : m²/1000 habitants - ZONE Ankara Batikent ANKARA BatikentDensité : m²/1000 habitants - ANKARA

Densité : m²/1000 habitants - ZONE MersinMERSIN

Densité : m²/1000 habitants - MERSIN

Il faut distinguer la densité de centres commerciaux sur la ville même de Bursa et sur l'ensemble de sa zone de chalandise.

En 2005, la concurrence était surtout dense sur la zone mais moins intense sur la ville même.

Or entre 2005 et 2009, de nombreux centres commerciaux ont été ouverts dans Bursa. De ce fait la densité a progressé de près de 97% sur Bursa et de 105% sur la zone de chalandise.

La densification devrait se poursuivre prochainement, avec quelques ouvertures dans Bursa.





(Densité : m²/1000 habitants)

128

262

280

60

118

160

-

50

100

150

200

250

300

2005 Actuel 2009 Projection 2010-11

Densité zone de chalandise Densité Bursa





1 – Les menaces

La zone de chalandise actuelle est très concurrentielle avec 9 Centres Commerciaux sur la zone.

Le centre Carrefour Bursa est bien dimensionné par rapport à ses principaux concurrents.

La concurrence va se renforcer sur Bursa avec le Projet Anatolium (78 000 m²) situé au nord, hors de la zone de chalandise de Carrefour Bursa.

Le projet prévoit notamment l’arrivée d’IKEA, de Carrefour, de Best-Buy et une surface de bricolage.

Il aura un impact sur les zones 7 et 9.

Surface GLA(m²) 75 000 37 000 26 000 21 000 12 000 10 000 7 000 6 000 5 000

199 000

Densité en m² pour 1000/habitant 262

23 000 12 000

234 000


TOTAL GLA avec projets

Projet - Blue LotusExtension Carrefour Nilüfer

Real OsmangaziTOTAL GLA actuel (Avril 2009)

NilPark-Media MarktArena-MigrosMeridyenÖzdilek

KoruparkCarrefour NilüferKent MeydaniZafer Plaza

Nom du Centre Commercial





Face à ses principaux concurrents, Carrefour Bursa est assez bien dimensionné et dispose d’une bonne commercialisation.

2 - Les opportunités

Le centre dispose de réels atouts :

- Notoriété de Carrefour

- Un hypermarché et une galerie puissant

- Une zone de chalandise large

- Une population de proximité d’un niveau de vie supérieure à la moyenne de la ville.

Surface GLA(m²) 75 000 37 000 26 000 21 000 12 000 10 000 7 000 6 000 5 000

199 000


23 000 12 000

234 000


TOTAL GLA avec projets

Projet - Blue LotusExtension Carrefour Nilüfer

Real OsmangaziTOTAL GLA actuel (Avril 2009)

NilPark-Media MarktArena-MigrosMeridyenÖzdilek

KoruparkCarrefour NilüferKent MeydaniZafer Plaza

Nom du Centre Commercial


Préconisation



Les opportunités de développement du centre commercial Carrefour Bursa sont importants.

La surface de bricolage peut être un générateur de flux complémentaire à l’hypermarché.Il a aussi la vocation d’agrandir la zone d’attraction du centre.

Le centre possède une bonne commercialisation mais l’arrivée de certaine enseigne demandé par les clients notamment en équipement de la personne aura un impact positif.


La concurrence



Centres ayant fermés

Centres existants

Centres en projets

Korupark

Blue Lotus

Anatolium

Real

Özdilek

As Merkez

Zafer Plaza

Kent Meydani

Nil Park

Arena

Meridyen


La concurrence

Les Centres Commerciaux existants

Les Projets



Nom du Centre Lieu Ouverture GLA (m²)

Özdilek Yeni Yalova Yolu 4.km 1 983 6 000

Meridyen Kayhan Mah 1 999 7 000

Zafer Plaza Meydan -Merkez 1 999 21 000

Real Osmangazi Yeni Yalova Yolu 3.km 2 000 5 000

As Merkez Y.Yalova Yolu, 8. Km 2 001 34 600

Carrefour Nilüfer Nilüfer 2 001 37 000

Korupark Mudanya Yolu, 9. Km 2 007 75 000

Kent Meydani Santral Graj 2 007 26 000

NilPark-Media Markt Nilüfer 2 009 12 000

Arena-Migros Nilüfer - 100.yil 2 009 10 000

Anatolium Osmangazi - Terminal Fin 2009 78 000

Blue Lotus Nilüfer Fin 2011 23 000

Extension Carrefour Nilüfer 2 010 12 000


ANNEXEANNEXE


Le plan du Centre Commercial




Les enseignes du Centre Commercial



No. Lot SurfaceNo. Lot Surface B18 ALTINBAŞ 94 No. Lot SurfaceB13 KAFKAS 60 B103-B104 BETA 197 B105 GİMM CAFE 122B25 ASLI BÖREK 57 MS1 B1 KOTON 720 B151 KEBAPÇI İSKENDER 255B160 SİMİTLAND 50 MS1 B2 FLO 956 B153 BURGER KING 190STAND10 ÇOK ŞEKER a (31/12/2009) 9 MS1a VEROMODA + DEPO 640+210 B155 KİRAZ KUMPİR 49STAND14 DAILY FRESH a (31/12/2009) 6 B05a CLAIRE'S 56 B156 İSOT LAHMACUN 43

K6 GOSSİPa (31/12/2009) 14 B99 MRM 142 B158 KFC

K5 CORN IN CUP a (30/09/2009) 5 B100 HERRY 142 B159 İKBAL 63B126-B128 RAMSEY LONDON 157 B172 TANTUNİ 42B09 SO CHİC 36 B173 SULTAN AHMET KÖFTECİSİ 46B101-B102 SEVEN HILL 270 B20 MADO 63

B143 CAFE CROWN 90B08 ZEN DIAMOND 54 B05b STARBUCKS 201B37 ÇARŞIBAŞI 103 B157 PEPPE 46B41 SAMSONITE 99 B23 INKILAP KİTABEVİ 86B42 CEYLAN 136 B76 TOBACCO SHOP 28

B43 LC WAİKİKİ 266 B145 ADIDAS 169B46 KANZ 70 B131 NIKE 151 GARANTİ BANKASIB107 DAMAT TWEEN ADV 146 K4 TURKUAZ BALON a (31/12/2009) 9 HSBCB108 LC W 293 B52 D&R 316 AKBANKB110 İPEKYOL 244 STAND24 TIRTILSAN a (31/12/2009) 4 KOÇBANKB113 LEVI'S 121 B24 NIKKO 58 YAPI KREDİB114 PIERRE CARDIN 112 B54 STUDIO TIM 138 TEBB117 U.S. POLO 144 B75 AKBANK 85 İŞ BANKASIB118 CACHAREL 142 B16 VODAFONE 58 EXT1 SPEEDY 286 FİNANS BANKB119 LTB 146 B26 TEKNOSA 220 a-1 SPEEDY 144B120 KİĞILI 155 B27 BİMEKS 122 B22 GARANTİ 75B121 COLLEZİONE 161 B30 TURKCELL 110 ST OTO 1 LE TAILLEUR a (31/12/09) 78B136 DUFY 71 B31 KÜTAHYA PORSELEN 265B139 TİFFANY 139 B34 BERNARDO 76B140 BİSSE 48 B35-36 TEFAL 134B141 LOTUS 99 B48 GÖRKEMLİ (SIEMENS) 205B142 EROL KUNDURA 83 B17 EVİTA 107B144 MAVİ JEANS 221 B14 STEP HALI 65 B07(MS) KIDDYLAND 1943B150 MAG FEMİNİN 101 B33 ANİMALİUM 67 B77(MS) TOYS'R'US 1563B149 CEYO 46 B10-B11 TELECİTY 68 MS2 AFM SİNEMALARI 1952B50 DAGİ 131 B12 SAMSUNG SHOP 120 MS2 CINEMA * 681B122a BIG BLUE 120 B21 ELEKTROLET 122 MS3 COSMIC BOWLING 1900B122b JOURNEY 105 K3 GÜVENER GÜMÜŞa (31/12/08) 9 B78 YATAŞ 1502B19 KEMAL TANCA 49 MS1b TEKNOSA 974B15 KONYALI SAAT 32B47 PREMAMAN 125

B111 MODA DI CENTONE 244 B40 GÖZ GRUP 109B135 RANDOM 101 B40a GÖZ GRUP (SEVGİ) 21 MS4 10 000B122 COLIN'S LOFT 375 B73 ALTUĞ PARFÜMERİ 245 K5 1B39 KADINCA AYAKKABI 99 B09a GOLDEN SHOP 40 K2 9,5K1 SWATCH a (31/12/2010) 14 STAND20 FLORMAR KOZMETİKa (31/12/09) 6 B132 ABBATE 46B129 ADİL IŞIK 153 B05c THE BODY SHOP 60K7 CİHAN ODABAŞ a (31/12/2009) 9 B51 EVREN HALI 125

69+29depo

ATM

CENTRE COMMERCIAL CARREFOUR SA - BURSA

ALIMENTATION/ KAFELER

EQUIPEMENT DE LA PERSONNE/ TEKSTİL&AKSESUAR

RESTAURATION/RESTORANTLAR & F.FOOD

CULTURE LOISIRS/KÜLTÜR&EĞLENCE

VIDES/ KİRALIK

SERVICES / HİZMETLER

GRANDES SURFACES SPECIALISEES/BÜYÜK MAĞAZA

EQUIPEMENT DU FOYER/ EV EŞYALARI

BEAUTE SANTE HYGIENE/SAĞLIK&GÜZELLİK

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