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S1 2019BILAN
Aix / MarseilleIMMOBILIERD’ENTREPRISE
SOMMAIRE
LE MARCHÉ DES BUREAUXp4-p5
LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉ ET DE LA LOGISTIQUE p6
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENTp7
PRÉAMBULE p3
ct.nexity.fr 2
Préambule
Aix-Marseille-Provence se situe au 1er rang des 15 plus grandes métropoles françaises en termes de croissanceet au 2ème rang des 114 métropoles européennes de la base OCDE. Marseille bénéficie notamment d'une situationstratégique grâce à son port maritime à Fos-sur-Mer qui l'ouvre aux échanges commerciaux avec tous les pays dubassin méditerranéen, ce qui soutient son activité industrielle et logistique.
Aix - Marseille
Sources : Nexity Conseil et Transaction – FNAIM – Euroméditerranée-INSEE
ct.nexity.fr3
63
130
0
20
40
60
80
100
120
140
160
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 S12019
Pays d'Aix Marseille Moyenne annuelle
42 %
32 %
8 %
6 %
5 %
3 %
3 %
1 %
0 10 20 30
Marseille secteur I (1e au 7e)
Aix en Provence
Marseille secteur II (8e au 10e)
Marseille secteur IV (14e au 16e)
Marseille secteur III (11e au 13e)
Pays d'Aix Est
Vallée de l'Huveaune
Rive de l'Étang de Berre
Pays d'Aix Nord
Milliers de m²
4
Les chiffres-clés S1 2019
63 400 m² placés
Aix : 22 000 m²
Marseille : 41 400 m²
+ 40 % Vs. S1 2018
Euromediterranée20 000 m²
65 %MARSEILLE
22 % Neuf
MARSEILLE
260 €/m²
Offre disponible : 200 000 m²
PAYS D’AIX
150 €/m²
LOYERS MOYENS 1ère MAIN
LE MARCHÉ DES BUREAUX
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE
Avec 163 transactions comptabilisant plus de 63 000 m²,le marché des bureaux de la métropole Aix-Marseilleconnait un bilan à mi-année plus que réussi. En effet, lesvolumes commercialisés sont en hausse de 40 % parrapport à la même période l’année dernière, contexteprometteur pour le reste de l’année.
C’est surtout à Marseille que la progression est la plusimportante et ce grâce à un deuxième trimestre très actif.Les volumes comptabilisés dans la citée phocéenne ontainsi quasiment doublé comparé au 1er semestre 2018.(41 000 m² vs 22 000 m²).
Avec 20 000 m² placés, Euroméditerranée, quartierd’affaires majeur, concentre l’essentiel de l’activitétransactionnelle, soit la moitié de la demande placée àMarseille.
Le Pays d’Aix, quant à lui, poursuit sa bonne dynamiqueobservée en 2018 et enregistre une transaction pharesemestre : le coworker Newton Offices Tivoli environ5 000 m² sur les Carrées du Golf.
RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR SECTEUR
UN PREMIER SEMESTRE DYNAMIQUE
ct.nexity.frSources : Nexity Conseil et Transaction – FNAIM – Euroméditerranée
Mill
iers
de
m²
15%
25%
25%
35% < 200 m²
200 - 500 m²
500 - 1 500 m²
> 1 500 m²
RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHE DE SURFACE
L’offre immédiatement disponible est en baisse et frôle les200 000 m² vacants. L’offre de première main se rarifienotamment à Marseille; conséquence du dynamisme dessignatures ce semestre ainsi qu’un faible niveau delivraison.
L/V Bâtiment Adresse/Secteur Preneur Surface (m²) ÉtatLoyer
(€ HT HC/m²/an) Prix (HC HD/m²)
Vente Les Carrés du golf Aix en Provence Newton Offices 5 056 Neuf N.C.
Location Castel Office Marseille 2ème Solimut Mutuelle de France
4 550 Neuf 252
Location Les Docks Marseille 2ème CMA CGM 2 576 État d’usage 205
Location Aquilon Aix en Provence Docapost 2 040 État d’usage 145
Location Totem Marseille 2ème Enedis 1 790 Rénové 195
Location Parc du Golf Aix en Provence Daikin 1 032 Rénové 145
Vente Marseille 5ème Stella Regina / Osmose RE
1 900État
d’usage 1 800
Transactions significatives S1 2019
ct.nexity.fr5
LE MARCHÉ DES BUREAUX
Nature Bâtiment Promoteur, PropriétaireSurface
disponible (m²)Date de livraison
Valeur de présentation (€ HT HC/m²/an)
Location / Vente Carré du Golf, Aix Cogedim, Roche Dubar 1 175 T2 2020 175
Location 132 Michelet, Marseille Cogedim, Crédit Agricole 11 520 T2 2021 195
Location Eko Active, Marseille Icade 8 300 T4 2019 240
Location Belmont, Aix Quartus – Hevea 1 640 T2 2020 185 – 195
Location / Vente Carré de l’Enfant E et F, Aix Figuiere 1 874 T3 2019 175 / 2 450
Location Grand Horizon Cardif 12 900 T2 2020 230
Location Le Bougainville Nexity, Fiducial 2 300 T3 2019 175
Principales offres futures neuves certaines
Sources : Nexity Conseil et Transaction – FNAIM – Euroméditerranée
Avec 75 transactions comptabilisant 100 000 m²commercialisés, le démarrage du marché de l’activité d’Aix-Marseille s’est montré dynamique. Le seconde-main restetrès largement majoritaire. En effet, seulement 8 % deslocaux d’activité et entrepôts concernent des produits neufs.
La part des ventes à utilisateur a diminué, laissant place à unmarché exclusivement locatif (à hauteur de 90 %).Géographiquement, avec 33 transactions, le secteurVitrolles - Rive de l’Étang de Berre continue de concentrer unvolume important des transactions soit 39 % des volumesplacés.
Nous constatons également que le stock d’offres tend àdiminuer sur ce premier semestre.
Enfin, les valeurs locatives des locaux industriels et mixtestendent à augmenter sur l’année 2018, le loyer moyen sesitue entre 70 et 80 €/m²/an. En revanche, les loyers de lalogistique restent stables et sont compris entre 42 et 48€/m²/an.
LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉ ET DES ENTREPÔTS
Locaux industriels et mixtes
6
53 000 m²
- 25 %/ S1 2018
Évolution du marché des locaux d’activité et des entrepôts
47 000 m²
Logistique
+ 56 %/ S1 2018
100 000 m²
stable/ S1 2018
75TRANSACTIONS
Mill
iers
de
m²
Répartition géographique des transactions
ct.nexity.frSources : Nexity Conseil et Transaction – FNAIM – Euroméditerranée
BELLE PERFORMANCE DU MARCHÉ DE L’ACTIVITÉ
39 %
24 %
19 %
12 %
6 %
1 %
0 20 40 60
Vitrolles -Rives de l'Étang de Berre
Pays d'Aix
Bouches du Rhône Ouest
Marseille
Vallée de l'Huveaune
Pays Salonais
Milliers de m² 0
100
200
300
400
500
600
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 S12019
Locaux industriels + mixtes
Logistique
Moyenne annuelle
Volume d’investissement en immobilier d’entreprise
103 M €
Répartition du volume d’investissement par type d’actif
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
Avec 103 millions d’euros investis en immobilier d’entreprise banalisé au1er semestre 2019, le marché d’Aix / Marseille chute de 71 % par rapport au1er semestre 2018. Cette chute s’explique par l’absence totale de transactionssur les secteurs des entrepôts, locaux d’activité et de commerces.
Ces derniers avaient porté le marché de l’investissement en 2018; avecl’acquisition du centre commercial Grand Vitrolles par Carmila auprès deKlépierre pour un montant estimé à 180 millions d’euros.
Ce sont donc 103 millions d’euros investis en bureaux, soit un recul de 18 %par rapport à la même période de 2018.
Les taux « prime » des bureaux poursuivent leur baisse suivant la dynamiquedes autres métropoles régionales en France : entre 4,50 et 4,60 % pour lesmeilleurs actifs. Ils permettent aux investisseurs immobiliers de se diversifierhors Île-de-France.
Secteur Immeuble Acquéreur Vendeur Surface (m²)Prix de vente(M €)
AIX EN PROVENCE BAT 1 - LES CARRES DU GOLF ROCHE DUBAR ALTAREA COGEDIM 2 300 7,0
MARSEILLE 03 M SQUARE KANAM REAL IS 8 859 41,5
MARSEILLE 08 300 PRADO KANAM OREIMA 4 921 18,0
AIX EN PROVENCE AIX VICTOIRE MDI FONCIERE INEA 1 276 3,4
MARSEILLE 09 ESPACE VITON - BAT C PAREF GESTION ATRIM 1 856 5,0
MARSEILLE 16 CABINET VOISIN APAVE 3 138 5,9
Marché de l’investissement de bureaux – transactions significatives au S1 2019
ct.nexity.fr7
Sources : Nexity Conseil et Transaction – FNAIM – Euroméditerranée
44 910 800
124 650 000
183 691 750
102 800 000
Entrepôts et Locauxd'activité
Bureaux
Commerces
S1 2019 S1 2018
EXTRAIT DE NOS DERNIÈRES RÉALISATIONS
TRANSACTIONS – BUREAUX
TRANSACTIONS – ACTIVITÉS
Type : AcquisitionPreneur : LABOSUD PROVENCE
Surfaces : 3 783 m²
NCT conseil des 2 parties
8 RUE JEAN QUEILLAUMARSEILLE 14ème
Type : LocationPreneur : FACILITY
Surfaces : 3 300 m²
NCT conseil du Preneur
43 AVENUE BOISBAUDRANMARSEILLE 15ème
Type : LocationPreneur : MOTEURS BAUDOUIN
Surfaces : 3 031m²
NCT conseil du Preneur
ZI PLAINE DU CAIREROQUEFORT LA BEDOULE
(13830)
TRANSACTIONS – INVESTISSEMENT
Type : InvestissementPreneur : NAOS
Surfaces : 2 900 m²
NCT conseil des 2 parties
Rue Pierre BerthierAIX EN PROVENCE
Type : InvestissementPreneur : PITCH
Surfaces : 9 500 m²
NCT conseil de l’acquéreur
SCHUMAN - MAZENODMARSEILLE 2ème
Type : InvestissementPreneur : QUARTUS FOND
Surfaces : 4 500 m²
NCT conseil de l’acquéreur
EUCLIDEMARSEILLE 13ème
ct.nexity.frSources : Nexity Conseil et Transaction
LE VIRAGEMARSEILLE 8ème
Type : LocationPreneur : CREDIT MUTUELSurfaces : 2 200 m²
NCT conseil du preneur
Type : LocationPreneur : METROPOLE AIX-MARSEILLE
Surfaces : 3 000 m²
NCT conseil des 2 parties
LE BALTHAZAR MARSEILLE 2ème
Type : LocationPreneur : DELOITTE & ASSOCIESSurfaces : 1 440 m²
NCT conseil du Preneur
CASTEL OFFICEMARSEILLE 2ème
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SIÈGE SOCIAL
43- 47, avenue de la Grande Armée CS 61714 75782 PARIS CEDEX 16Tél.: +33 (0)1 56 88 92 [email protected] des Études et de la Rédaction :Céline Cotasson-FauvetDocument édité et diffusé par la Direction des Études et Recherche de NEXITY CONSEIL ET TRANSACTION.Tous droits de reproduction interdits, sauf accord de NEXITY CONSEIL ET TRANSACTION.NEXITY CONSEIL ET TRANSACTION (anciennement dénommée KEOPS) - CONSEIL EN IMMOBILIER D’ENTREPRISESociété par actions simplifiée au capital de 8 209 357,50 € - RCS Paris B 431 315 159 - SIRET : 431 315 159 00191Siège Social : 43-47 avenue de la Grande Armée - CS 61714 - 75782 Paris cedex 16 –Garantie financière auprès de la société C.E.G.C dont le siège social est 16 rue Hoche – Tour Kupka B – TSA 3999 – 92919 La DéfenseCarte professionnelle "Transactions sur Immeubles et Fonds de Commerce" n° CPI 7501 2015 000 001 959 délivrée par la CCI de Paris Île-de-France
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06 09 17 77 99
Anne GUIZIOU de CADENETDirectrice Activité [email protected]
Jean-Christophe BEGON
Mathieu VITALIS
Consultant [email protected]
Sébastien BAYHOURSTDirecteur Pays d’[email protected]
Laetitia PUCCINI
Consultante [email protected]
Rémy MARCHAND
Consultant Bureaux / Locaux [email protected]
Investissement
Xavier ANTONI
Bureaux
Ghislain RESCH
Locaux industriels et logistique
Mehdi MAZARI
Commerces
Yman LAHLOU
Consultante [email protected]
Hélène KAUS Assistante04.91.99.63.33
Marie BOULENGER Assistante
04.91.01.22.03
Emilie JAUREGUI
Assistante
04.91.99.63.32