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Conférence de consensus – Janvier 2018
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Avant-projet de loi logement (ELAN)
Les propositions et commentaires suivent la trame de l’avant-projet de loi. L’UNPI s’oppose à tout
passage en force via des habilitations pour certaines mesures de cet avant-projet de loi.
Titre 1er : Construire plus, mieux, et moins cher
Chapitre 4 : simplifier et améliorer les procédures d’urbanisme
Article supplémentaire : Supprimer le permis de construire dans les zones urbaines
Nous avons envisagé dans plusieurs livres blancs d’adapter la réglementation pour limiter les
contraintes liées à la construction. Mais il s’agit aussi de réfléchir à une remise en cause plus drastique
du cadre législatif qui nous emprisonne : pourquoi ne pas supprimer le permis de construire dans les
zones urbaines ? Les collectivités territoriales, dans l'élaboration de leurs documents d'urbanisme
établissent déjà des contraintes très précises d'utilisation du sol.
Elles interdisent la construction dans certains secteurs et programment le développement des autres.
Dans ces conditions on pourrait imaginer, tout en conservant quelques règles fondamentales comme
la hauteur maximale ou l’alignement, de supprimer le permis de construire des secteurs voués à
l'urbanisation. Les constructions étant toujours autorisées sous réserve du droit des tiers, cela
n'interdirait pas aux voisins, le cas échéant, de faire respecter leurs droits.
Cette libération forte de l'acte de construire permettrait de doper la construction de façon sensible et
donc de diminuer le prix des terrains à bâtir. Cela permettrait de laisser les opérateurs responsables
de la construction et de mettre en évidence les freins apportés par les élus eux-mêmes à la faculté de
bâtir lorsqu'ils limitent trop étroitement les zones constructibles. Le risque de la liberté d’édifier des
bâtiments est de la responsabilité du constructeur ; en cas de non-respect des textes en vigueur, une
seule solution : la démolition. Cette libération de l’acte de construire serait ainsi équilibrée par un
renforcement de la sanction attachée aux constructions illicites : la certitude de la sanction inciterait
le constructeur à respecter la règle. Il faudrait donc que la sanction de la démolition soit effectivement
appliquée.
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Chapitre 5 simplifier l’acte de construire
Article 23 : droit de visite – commentaires de l’UNPI
- Dans la nouvelle rédaction proposée des articles L. 461-1 et suivants du Code de l’urbanisme,
et L. 461-2 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, il est systématiquement
question de « l’occupant ». Nous recommandons de remplacer ce terme par « le
propriétaire ».
- Il est aussi proposé une possibilité de contrôle pendant 6 ans après l’achèvement des travaux,
ce qui est trop long. Nous recommandons de laisser cette durée à 3 ans comme prévu
actuellement.
Article supplémentaire : l’habitat essentiel, un outil de logement pour tous
Les logements « essentiels » à bas coût
Un exemple tiré du secteur des transports devrait donner matière à réfléchir à ceux qui inspirent la
politique du logement. Il s'agit du transport aérien. En quelques années, ce secteur a subi une véritable
révolution. Alors que le marché était détenu par des compagnies nationales, il a été bouleversé par
l'arrivée de nouveaux opérateurs qui ont proposé un service minimum à prix réduit. Ce système a
rencontré un tel succès que les compagnies traditionnelles ont dû s'adapter.
On a ainsi réalisé qu'une partie de la clientèle était disposée à se contenter de services annexes conçus
au plus juste, pour bénéficier d'un tarif global très faible. Cette manière d'envisager le marché a aussi
permis son développement, attirant de nouvelles catégories de clientèles qui n'étaient pas jusqu'alors
adeptes du transport aérien.
Il serait souhaitable que le secteur du logement connaisse une telle évolution. Mais une telle approche
suppose en réalité un changement dans la manière d'envisager le logement.
La tendance générale de l'évolution de la législation et de la réglementation dans notre secteur est de
lui imposer toujours davantage de contraintes. L'objectif est bien entendu de permettre une
amélioration générale de la qualité de l'habitat. Tout le monde souhaite spontanément occuper un
logement toujours mieux équipé, de meilleure qualité, mieux situé… Il s'ajoute à cette considération
la volonté de réduire la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre réputées
dangereuses pour l'avenir de la planète.
Mais l'amélioration de la qualité a évidemment un coût et ce coût est nécessairement répercuté in fine
sur l'utilisateur. Or la situation économique des habitants est au moins pour une partie d'entre eux,
malmenée par la crise que nous traversons. Il y a donc une inadéquation forte entre la volonté publique
de favoriser la hausse de la qualité et la réalité de la capacité économique des ménages.
Pouvoir loger tout le monde, dans un logement « essentiel ».
L'UNPI estime au contraire qu'il y a la place, à côté des logements de haute qualité promus par les
réglementations de toute sorte, pour la construction de logements à bas coût et donc à loyers faibles.
L'UNPI reconnaît que la hausse des prix des logements est insupportable pour une fraction importante
de la population, mais elle conteste qu'il soit nécessaire d'imposer à tous les qualités de logement les
plus élevées. Nous estimons qu'il est préférable de loger tous les habitants de notre pays, fut-ce dans
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des logements moins luxueux, que de laisser à la rue des milliers de personnes qui n'ont pas les moyens
d'y accéder.
Nous préconisons la mise en place d'un groupe de travail associant les promoteurs, les aménageurs,
les élus, les bailleurs et les locataires pour discuter des modalités de la construction de logements à
bas coût et à loyers faibles.
Il serait aussi souhaitable de pouvoir associer l'occupant à la réalisation d'une partie des travaux afin
qu'il participe par son travail à une partie de l'achèvement de la construction.
Cette dynamique se conçoit bien sûr plus aisément dans l'accession à la propriété où l'accédant
s'investit concrètement dans l'achèvement de son logement, en économisant la dépense des travaux
qu'il assume directement. Mais des pistes doivent aussi être explorées dans le domaine du locatif, ici
pour le domaine de la rénovation.
De nombreux logements nécessitent des travaux de rénovation et le bailleur n'a pas forcément les
moyens d'y faire face pour la remise en location. Mais la loi encadre trop strictement les modalités
d'autorisation de prise en charge des travaux par un locataire en compensation d'un loyer réduit ou
d'une franchise de loyer pendant un délai à négocier ; il faut favoriser ce type d'accord qui est profitable
aux deux partenaires de la relation locative. La loi interdit par exemple ce genre de convention pour
un logement qui n'est pas décent au sens du décret du 30 janvier 2002 (article 6 a de la loi du 6 juillet
1989).
En pratique, cela limite très fortement la portée d'un tel accord. Le secteur du transport aérien est
évidemment très soucieux de la sécurité. S'il a été possible de prévoir une prestation de transport à
moindre coût pour un service de qualité, il doit être possible de transposer cette adaptation au secteur
du logement.
Un exemple peut être tiré de l’idée par le groupe indien Tata de lancer une maison à 509 euros. Ce
groupe industriel s'est illustré aussi par le lancement d'une voiture à bas coût, à 1 782 euros. Pour le
logement, le groupe propose une formule de base de 20 m2 pour 509 euros ou une formule de 30 m2
avec panneau solaire et véranda. Il s'agit d'une maison en kit, à monter par l'acquéreur en 7 jours Elle
est livrée avec portes, fenêtres et toit avec jute ou fibre de coco pour habiller les murs. La cible visée
est celle des pays où les habitants gagnent moins de 2 dollars par jours en milieu rural, ou en périphérie
des grandes agglomérations.
Cette innovation est intéressante : elle montre qu'il est possible d'apporter une réponse concrète à un
problème d'insuffisance de logements y compris pour une population qui dispose de très faibles
ressources.
Serait-on capable en France d'accepter une telle solution ? On peut très sérieusement en douter. Et
pourtant n'est-il pas préférable de permettre à tous de se loger, même sans luxe, dans un logement
essentiel, plutôt que de laisser des centaines de milliers de personnes sans logement ?
Néanmoins, l'UNPI lance le débat. Il ne s'agit pas de discuter sur tel ou tel point de la réglementation
qui ferait gagner 2 % de coût sur telle ou telle dépense mais de créer un concept entièrement nouveau.
L'objectif est de permettre de fournir des logements à moins de 1 000 € le m2. Il faut recourir par
exemple à des systèmes de préfabrication et à des procédés innovants de construction comme
l’impression 3D. Certains matériaux peu coûteux doivent être privilégiés. Par exemple, on peut recourir
au béton peint dans des salles de bains, plutôt que d'utiliser systématiquement du carrelage. Il faut
aussi prendre conscience du fait que certains locataires préféreraient disposer de logements à loyers
plus faibles quitte à ce qu'ils soient moins équipés. La technique des logements à finir gagnerait aussi
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à être à nouveau utilisée. Dans le domaine des rapports locatifs, cette technique permet d'ailleurs un
accord grâce auquel le bailleur accepte une réduction temporaire de loyer en échange de la prise en
charge par le preneur par exemple de la mise en place de certains équipements.
Enfin, il est également nécessaire de favoriser la baisse du coût du foncier, qui peut être obtenue par
une libéralisation des autorisations d’urbanisme. La suppression de la rareté du foncier constructible
serait un puissant facteur de diminution du coût global du logement neuf.
Proposition : Organiser les modalités de production de « logements essentiels » à bas coût, à
moins de 1 000 € le m2
Article supplémentaire : Création d’un nouveau produit bancaire : le Plan d’Epargne
Reconstruction / Rénovation
Le plan épargne “renouvellement logement”, pour les bailleurs
Sur le plan du logement privé, il serait judicieux de trouver les outils adéquats pour favoriser le
lancement de cette dynamique. Sur le modèle de l'épargne-logement, on pourrait créer, à destination
des bailleurs, le concept suivant :
Le bailleur épargne pendant une certaine période avec un mécanisme incitatif qui l'invite à
l'épargne par une défiscalisation de ses loyers, avec exonération d’ISF et de taxe foncière.
Dans l’hypothèse où les taux d’emprunt remonteraient sensiblement, le bailleur obtiendrait un
prêt à taux bonifié qu'il consacrerait à la reconstruction d'un logement neuf après la démolition de
l'immeuble existant, ou à la réfection intégrale d’un immeuble ancien.
Ce moyen peut être associé à un mécanisme favorisant la construction de logements à loyers maîtrisés.
Il peut en effet se compléter d'une offre plus incitative si elle est assortie d'un engagement de loyer
pendant une durée de 9 ans à loyer plafonné.
L'incitation peut être assurée fiscalement : dans la phase d'épargne, le bailleur pourrait par exemple
être exonéré d'impôt sur le revenu pour les sommes issues de loyers qu'il affecte aux plans d'épargne.
On peut aussi prévoir une exonération temporaire de taxe foncière pour le logement qui est
reconstruit ou intégralement rénové.
Proposition : Créer un plan d'épargne défiscalisé pour favoriser la démolition reconstruction.
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Titre 2 : répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale
Chapitre 1er : favoriser la mobilité dans le parc social et le parc privé
Article 29 : Création d’un bail mobilité – commentaires de l’UNPI
- La garantie VISALE : définir dans quelles conditions la garantie dommages est mise en place.
Jusqu’à quel montant cette garantie couvre-t-elle la remise en état du logement.
- Le congé du locataire : le bailleur doit pouvoir prévoir au bail des pénalités de départ anticipé
du locataire dans la limité de 10% des loyers restant dus sur la période restante initialement
prévue au bail.
- Supprimer le II de l’article 48-1 excluant la solidarité des colocataires.
- Compléter l’article 48-2 : à l’expiration d’une durée maximale de 10 mois consécutifs, les
parties ne peuvent plus conclure de nouveau bail mobilité sur le même logement meublé. Elles
peuvent cependant conclure autant de renouvellements de bail dans la limité de ces 10 mois
consécutifs si le locataire en émet le souhait.
- Compléter l’article 48-3 : il est impératif de prévoir la résiliation du bail par le bailleur et non
seulement par le locataire. L’équilibre des rapports locatifs doit être préservé.
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Chapitre 3 : améliorer les relations locataires bailleurs et favoriser la
production de logements intermédiaires
Article supplémentaire : sécuriser et faciliter le conventionnement ANAH (avec ou sans travaux)
pour développer l’offre locative intermédiaire.
Le conventionnement entre les propriétaires et l’Agence nationale de l’habitat est une clef du
développement de l’offre locative intermédiaire, notamment en zone très tendue.
Cependant, conventionner un logement en respectant les règles est aujourd’hui trop complexe pour
les bailleurs, ce qui explique les faibles chiffres du conventionnement communiqués par l’ANAH dans
son rapport annuel : 7865 logements à loyer maîtrisé en 2015 (avec ou sans travaux).
Causes de cette faible attractivité : une grande complexité, une faible lisibilité, et une mauvaise
information du bailleur à deux niveaux :
- L’existence même du conventionnement (malgré tous les efforts de l’UNPI pour mettre en
avant ces dispositifs) ;
- et la mise en place concrète de celui-ci.
Il est annoncé dans cet avant-projet de loi la volonté de développer l’offre de logements intermédiaires
(Titre II, chap. 3). Il n’y a pour le moment aucun article évoquant la production de logement
intermédiaires via le développement du conventionnement. L’UNPI est très favorable au
développement de ce type de logements dans le stock et le flux de logements arrivant sur le marché.
Un dispositif spécifique de conventionnement pourrait être créé en IDF afin de trouver les bons leviers
de mobilisation du parc privé pour le logement intermédiaire, en remplacement du système
d’encadrement des loyers non pertinent. Pour mobiliser le parc privé, les bailleurs doivent trouver un
juste retour sur investissement afin de les inciter à la fois à investir (flux), mais aussi à remettre des
biens qui sont hors du marché ou dans l’offre locative libre (stock). Un véritable choc d’offre doit
impérativement s’inscrire dans le développement d’une offre locative adaptée aux classes moyennes,
notamment à Paris et petite couronne.
Nous proposons un certain nombre d’évolutions pour améliorer le système : au niveau de la
transparence, de la fluidité et de la sécurisation juridique du conventionnement. Cela sera possible au
travers du développement d’un applicatif consultable directement en ligne, avec un soutien par
téléphone et dans les délégations locales de l’ANAH. Enfin, il est impératif de revoir la sortie du
conventionnement et l’établissement du nouveau loyer en fin de bail.
I. TRANSPARENCE : le propriétaire bailleur doit être mieux informé
Le montant des loyers plafonds doit être plus transparent car il existe aujourd’hui une double
information contradictoire :
Une au niveau national, disponible en ligne sur le BoFiP
(http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP) ou sur le site internet de l’ANAH
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(http://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-bailleurs/les-plafonds-de-loyers/). Mais
ces chiffres ne sont pas toujours disponibles dès le 1er janvier de chaque année.
Une seconde au niveau local, non publiée en ligne et disponible dans la délégation ANAH
plusieurs mois après le début de l’année civile (ceci serait justifié par le temps de l’étude
réalisée localement, notamment).
Il faut alors contacter la délégation locale pour connaitre ces montants de loyers plafonds qui sont
revus et corrigés par celle-ci. Il n’y a pas de site internet pour les ANAH locaux, les informations se font
uniquement sur rendez-vous.
Alors, quid des baux signés entre le 1er janvier et la mise à disposition nationale et locale de
l’information ? Le décret publié par la Ministre du logement pour le dispositif « louer solidaire » a été
publié le 5 mai 2017 alors que le précédent dispositif « Borloo ancien » avait été prolongé uniquement
jusqu’au 31 janvier de la même année.
Le propriétaire bailleur prend alors un risque très important en signant son bail avant d’avoir obtenu
le conventionnement, et appliquant par exemple un montant de loyer de l’année 2016 pour un bail
signé en 2017, dont les montants des loyers n’ont pas encore été communiqués. Il risque ainsi de ne
pas respecter les plafonds de loyers décidés par les délégations locales de l’ANAH, ou même appliquer
les plafonds de loyers communiqués par l’ANAH national pour l’année en cours.
II. FLUIDITE : le propriétaire et le locataire doivent pouvoir signer dans un délai raisonnable
Le contexte général impose la puissance du numérique qui accélère considérablement les relations
contractuelles et impose l’exigence d’immédiateté. La signature d’un bail et le conventionnement
ANAH doivent impérativement prendre en compte cet impératif pour être attractifs.
Lors d’un conventionnement, il n’est pas assez tenu compte de la pratique quotidienne de l’activité de
bailleur. Lorsqu’un locataire se présente, il souhaite signer rapidement afin d’entrer rapidement dans
les lieux et sécuriser sa situation personnelle, surtout en zones tendues. Il en va de même pour le
bailleur qui a trouvé un locataire pour son bien.
Or, c’est précisément en zone très tendue comme en région parisienne qu’il y a une forte nécessité de
développer une offre locative à loyers maîtrisés. Ainsi, nous préconisons que :
- La convention avec l’ANAH soit validée très rapidement avant la signature du bail pour
sécuriser le propriétaire et le locataire (48h max) ;
- S’il peut en théorie signer le bail avant la convention, le propriétaire prend un risque très
important. Car après avoir signé le bail, la convention peut lui être refusée : montant du loyer
plafond local non respecté, plafond de revenus du locataire non conforme, entrave locale au
loyer intermédiaire au profit du social/très social, manque d’implication de l’agence et la
collectivité locale, etc.
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III. Développer une plateforme en ligne pour le bailleur et le locataire
Nous recommandons le développement d’une application/plateforme en ligne qui permettrait de
calculer le montant de loyer plafond de manière fiable :
- en ligne sur le site national de l’ANAH en tenant compte des disparités locales;
- mis à jour au 1er janvier de chaque année pour l’année entière ;
- avec une information unique pour le bailleur en fonction de la localité du bien.
De plus, les éléments justificatifs du bailleur et du locataire (ressources) doivent pouvoir y être
téléchargés, et le certificat de conventionnement récapitulant l’ensemble des données doit être
délivré dans les 48H en ligne (ou par la poste au choix).
Il est par ailleurs possible d’imaginer que le locataire puisse constituer son dossier lui-même en ligne
et de le présenter complet au bailleur lors de la visite du bien.
Nous recommandons en outre une plus forte promotion de la location conventionnée à loyer
intermédiaire (avec ou sans travaux). Cette politique pourrait répondre aux difficultés de gentrification
et la fuite des familles des classes moyennes à Paris. Elle s’inscrirait dans le temps pour le
développement d’une offre locative maitrisée durable. La location conventionnée sociale et très
sociale doit être traitée séparément compte tenu des enjeux différents qu’ils recouvrent. Précisons
aussi que le cas de Paris et sa région posent des problématiques spécifiques qui ne doivent pas entraver
les marchés immobiliers des autres territoires. Le cas de l’encadrement des loyers, dont la pertinence
n’est pas démontrée à Paris, l’est encore moins en province.
Exemple de conventionnement à Paris :
- Loyer intermédiaire conventionné ANAH : 16,83 € /m2 en zone Abis (Paris et 1ère couronne) pour 20171
- Loyer de marché moyen en août 2017 : 25,1 € / m2 pour Paris2
C’est une offre locative 33 % moins chère, réservée aux classes moyennes dont les
ressources sont plafonnées.
IV. La sortie du conventionnement : un frein à l’entrée du dispositif
Enfin, si l’entrée en conventionnement rend le dispositif peu attractif, la sortie de celui-ci pose
problème pour le bailleur dès lors qu’il envisage de conventionner un logement.
En effet, à la sortie d’un conventionnement concomitante au terme du bail, le bailleur n’est pas libre
de pratiquer le loyer qu’il souhaite immédiatement, aux conditions du marché. Il doit effectuer une
augmentation progressive par tiers sur 3 ans, ou par sixième sur 6 ans. Le tout en s’appuyant sur de
nombreuses références de loyers voisins. Ce processus est très peu lisible et extrêmement complexe.
Cf. Guide du conventionnement ANAH : « L’offre doit être notifiée par lettre recommandée avec avis
de réception au moins 6 mois avant le terme du bail. Elle doit comporter des références de loyers : 6
références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million
d’habitants ; 3 références dans les autres zones géographiques. Au moins deux tiers de ces références
1 http://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-bailleurs/les-plafonds-de-loyers/ 2 http://www.clameur.fr/Tendances-du-marche/Tendances-des-villes/Connaitre-sa-ville/paris
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doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataire depuis
3 ans.
- Lorsque la hausse résultant du nouveau loyer est inférieure ou égale à 10 % de l’ancien loyer :
l’augmentation est étalée par tiers sur 3 ans, si le bailleur est un particulier ; ou par sixième sur 6 ans,
si le bailleur est une personne morale. Cette hausse s’entend hors révision annuelle liée à la variation
de l’indice de référence des loyers.
- Lorsque la hausse résultant du nouveau loyer est supérieure à 10 % de l’ancien loyer : elle doit être,
dans tous les cas, étalée par sixième sur 6 ans. L’étalement par sixième s’applique même si le bail est
renouvelé pour une durée inférieure à 6 ans, par exemple pour 3 ans. Dans ce cas, l’augmentation
continue à s’étaler lors du renouvellement suivant ».
A cette lecture, le bailleur ne peut pas être rassuré, voire se sentir piégé en entrant dans un tel
dispositif.
Dans l’exemple parisien (cf. supra), le bailleur se retrouve contraint de pratiquer un loyer 33% en
dessous du marché avec une progressivité pendant 6 ans sans conserver parallèlement tout ou partie
de son avantage fiscal.
Nos recommandations :
- Le montant des loyers ne doit être définie que nationalement, les disparités locales étant
anticipées en amont ;
- La fin du conventionnement doit être systématiquement concomitantes au terme du bail (au-
delà d’une période minimale à définir) ; la durée de conventionnement doit donc être revue
et s’adapter au marché en étant plus flexible, et en même temps, sécurisée ;
- Le loyer pratiqué en sortie du conventionnement doit être immédiatement libre ;
- Les logements conventionnés n’entrent pas dans le champ d’application de l’IFI au même titre
que le parc HLM.
Le bailleur sera alors sécurisé aussi pour la sortie du conventionnement qu’il a souscrit.
Il n’est pas acceptable qu’en l’absence de contreparties fiscales, le bailleur ne puisse pas pratiquer des
loyers libres. Il en va de l’équilibre financier de l’investissement réalisé. Il s’agit aussi de justice et
d’équité.
Une autre solution consisterait à appliquer une dégressivité de l’avantage fiscal proportionnellement
à l’augmentation du loyer par sixième ou par tiers. Mais cela semble très complexe à mettre en place
et peu lisible pour les bailleurs.
Proposition complémentaire :
Dans le cadre de la lutte contre la précarité énergétique des ménages les plus modestes,
nous recommandons le versement d’une prime supplémentaire au conventionnement
avec travaux de rénovation énergétique embarqués. Celle-ci serait proportionnelle au
gain de consommation constaté pour l’occupant, et progressive selon le type de
conventionnement (très social > Social > intermédiaire).
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Article supplémentaire : respecter le principe du contradictoire dès le début des procédures
d’indécence ou d’insalubrité
Il est urgent d’inscrire le principe du contradictoire dès le début des procédures d’insalubrité ou
d’indécence, soit dans les articles L.1331-26 du Code de la santé publique, L.542-2 du Code de la
sécurité sociale et L.831-3 du CSS. Cela implique notamment la présence systématique du bailleur lors
des visites de contrôle dans le logement.
En second lieu, il est souhaitable, si l’on veut tarir les contentieux développés dans le domaine, que les
intervenants choisis pour dresser des pré-rapports justifient d’un minimum de formation et de
compétence en droit de l’immobilier et en technique du bâtiment.
Article supplémentaire : réduire la durée des délais d’expulsion pour rétablir la confiance du bailleur
Le défaut de paiement du loyer par le locataire, combinée à la possibilité pour celui-ci de rester en
moyenne 2 à 3 ans dans les lieux, est la pire chose qui puisse arriver au propriétaire avec la dégradation
de son logement. Cela impose au bailleur d’être très vigilent, parfois réticent, dans le choix de son
locataire, et donc bloque l’accès au logement.
Dans un objectif de flexisécurité des rapports locatifs, il est recommandé :
- de réduire drastiquement les délais d’expulsion (9 mois maximum) ;
- de garantir par les pouvoir publics l’exécution des jugements d’expulsion ;
- de rendre automatique le paiement des indemnités au bailleur en cas de non-exécution du
recours à la force publique prononcée par le juge ;
- de reloger systématiquement et immédiatement les locataires insolvables faisant l’objet d’une
procédure d’expulsion dans le parc HLM (ou assimilé) ;
- créer un fichier des incidents de paiement ayant donné lieu à un jugement d’expulsion.
Le propriétaire bailleur ne peut à lui seul assurer la solidarité nationale. La problématique des
locataires impécunieux n’est pas tant une question d’expulsion, mais plutot une question de capacité
des services de l’Etat à reloger les locataires.
Article supplémentaire : simplifier l’acte de cautionnement
L’acte de cautionnement est ruiné par un excès de formalisme.
Etant donné le formalisme imposé en la matière (article 22-1 de la loi de 1989 ; voir aussi les exigences
supplémentaires imposées par nouvel article 8-1 de la loi de 1989 en cas de colocation) mais aussi la
superposition de textes applicables (certains tribunaux imposent aussi les mentions prévues par
l’article L.341-3 du Code de la consommation sur les cautionnements solidaires envers un créancier
professionnel), les propriétaires se voient fréquemment opposer la nullité de l’acte de cautionnement.
Est-il juste de permettre aussi fréquemment que des garants échappent à leurs obligations pour un
motif de pure forme ? Est-il cohérent que, à l’heure du numérique, l’acte de cautionnement soit
invalidé par ce que la caution n’a pas correctement reproduit par exemple, comme le prévoit la loi, le
cinquième alinéa de l’article 22-1 de la loi de 1989 ?
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En pratique, nombre de parents demandent à leurs enfants d’effectuer eux-mêmes les fastidieux
travaux de recopiage imposés par la loi de 1989.
Seules suffisent les dispositions générales de l’article 1376 depuis du Code civil (obligation d’indication
de la dette en chiffres et en lettres).
PROPOSITION :
Abroger l’article 22-1, sixième alinéa de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la 3e phrase l’article 8-1, VI
de la même loi.
Article 42 : agrément des observatoires des loyers – commentaires de l’UNPI
- Les loyers sont déjà observés par CLAMEUR qui est alimenté par les propriétaires privés via les
professionnels de l’immobilier et par l’UNPI.
- Le dispositif d’encadrement des loyers, annulé par deux juges administratifs, doit être
définitivement abandonné.
Article 43 : sanction pour non-respect de l’encadrement des loyers – commentaires de l’UNPI
- Dans la mesure ou l’encadrement des loyers a été annulé, cette mesure doit être abrogée de
la loi ALUR.
- Prévoir des sanctions est donc inutile.
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Chapitre 4 : améliorer le droit des copropriétés
Article supplémentaire : la prise en charge de l’entretien des colonnes montantes dans les
immeubles en copropriété
La question de la rénovation des colonnes montantes d’électricité vétustes pose un problème
récurrent aujourd’hui, car les distributeurs refusent souvent d’en supporter le coût.
Comme l’a rappelé dans sa recommandation n° 2014-0848 le médiateur national de l’énergie, le décret
n° 46-2503 du 8 novembre 1946 (toujours en vigueur), pris en application de la loi de nationalisation
du 8 avril 1946, a posé le principe selon lequel, dès la publication de ce texte, ces colonnes montantes
« sont incorporées aux réseaux de distribution publique d’électricité », sauf celles dont les
propriétaires décident expressément d’en conserver la propriété.
Il convient donc de légaliser ce principe pour dissiper toute ambiguïté.
PROPOSITION :
Insérer dans le code de l’énergie un article L.322-8 bis ainsi rédigé :
« Les colonnes montantes d’électricité dans les immeubles collectifs à usage d’habitation sont
présumées appartenir au réseau public d’électricité.
En conséquence, en l’absence de stipulations contractuelles indiquant que le propriétaire a
expressément voulu conserver la propriété des colonnes montantes, le coût d’entretien et de
remplacement de ces éléments incombe au gestionnaire de réseau de distribution d’électricité. »
Article supplémentaire : libérer la copropriété
Le rôle et le pouvoir du conseil syndical n’est pas assez prégnant au sein des copropriétés. Par ailleurs,
le statut de la copropriété est devenu trop complexe. Beaucoup de nouvelles règles s’imposent aux
copropriétaires depuis la loi ALUR, ce qui a créé de nouveaux coûts (mises aux normes, assurances
supplémentaires, travaux obligatoires, rénovation énergétique, immatriculation, etc.).
De même l’égalité entre les propriétaires occupants et les bailleurs est préconisée dans la déductibilité
des frais de copropriété.
PROPOSITIONS :
- Simplifier les règles de majorité
- Limiter la superposition des assurances obligatoires (les biens locatifs sont assurés 3 fois)
- Autoriser les copropriétaires occupants à déduire de leurs revenus les investissements
obligatoires réalisés dans leur immeuble (accessibilité, isolation thermique, etc.)
- Supprimer l’immatriculation des copropriétés sujette à la création d’une nouvelle taxe
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Article 52 : revoir les règles des copropriétés – commentaires de l’UNPI
Nous nous opposons à tous recours aux ordonnances, surtout pour une réforme aussi sensible que
celle portant sur la copropriété.
PROPOSITION :
Organiser un projet de loi spécifique à la copropriété.
Article 53 : Création du bail numérique – commentaires de l’UNPI
- Le recours aux ordonnance doit être proscrit
- Nous sommes contre l’établissement d’un bail numérique d’Etat qui d’une part risque
d’exclure les plus éloignés des nouvelles technologies, et d’autre part va étatiser la relation
contractuelle entre le propriétaire et le locataire. C’est relation relève du droit privé et la
remontée d’information automatique sur le contenu des baux est très intrusive. Le
propriétaire et le locataire doivent pouvoir donner leur accord pour transmettre de telle
données.
PROPOSITION :
Sécuriser juridiquement la relation contractuelle entre le propriétaire et le locataire lorsqu’ils
contractent de manière numérique pour un Etat-des-lieux ou un bail. Un point clef concerne l’acte de
caution qui doit être recopié intégralement de manière manuscrite.
La transmission automatique des données doit être proscrite et la liberté contractuelle perdurer.
S’appuyer sur le modèle de la numérisation des actes authentiques des notaires peut être une solution.
Chapitre 6 : Simplifier le déploiement des réseaux de communication électronique à très haute
capacité
PROPOSITION :
Soumettre systématiquement l’opérateur et son sous-traitant à une obligation d’esthétisme dans le
déploiement des réseaux de communication électronique à très haut débit.
Conférence de consensus – Janvier 2018
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Chapitre supplémentaire :
Chapitre 7 : sécuriser l’établissement des avant-contrats
Le texte ci-dessous dont la suppression est proposée a provoqué un retard considérable dans
l’établissement des avant-contrats (promesses ou compromis de vente), car ces informations ne sont
pas immédiatement disponibles, empêchant ainsi la signature des avant-contrats dans un délai rapide
(ce qui est leur raison d’être).
Il est donc proposé de communiquer au futur acquéreur, au moment de la signature de l’avant-contrat,
les informations financières les plus récentes dont dispose le vendeur, c’est-à-dire celles qui lui ont été
notifiées par le syndic avant l’assemblée générale, en application de l’article 11, I, 1° et 2° du décret du
17 mars 1967.
Rappelons que des informations plus complètes sont communiquées ultérieurement au notaire, pour
la parfaite information de l’acquéreur, par l’état daté établi par le syndic en application de l’article 5
du décret du 17 mars 1967.
PROPOSITION :
A l’article L.721-2 du code de la construction et de l’habitation, supprimer le 2° ainsi rédigé :
« 2° Les informations financières suivantes :
a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel
payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds
de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par
le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à
l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse
de vente.
Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé
du logement.
Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont
pas exigées ; »
et le remplacer par le texte ainsi rédigé :
« 2° Les informations financières qui sont notifiées par le syndic au copropriétaire au plus tard en même
temps que l’ordre du jour à l’assemblée générale des copropriétaires ; »