annexe n°1 Évaluation des besoins · 2015-11-10 · a l’avenir, il sera nécessaire de disposer...

COMITE DE DIRECTION

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ANNEXE N°1

1 ÉVALUATION DES BESOINS

Ce document explique les principaux besoins supplémentaires qui impliquent une

augmentation de surfaces de 481 m2 nets, respectivement de 575 m

2 bruts. Les détails de

l’évaluation des besoins figurent dans le tableau qui suit :

Tableau N° 1

BESOINS EN SURFACE POUR LA PRM

Zone publique (police) Actuel Police Admin. Police et admin. Emplacement futur

Salle d'audition plaignants A 14 10 10 Hors-sol

Salle d'audition plaignants B 12 10 10 Hors-sol

Salle d'attente - hall d'entrée 25 30 30 Hors-sol

Toilettes publiques (handicapés) 5 14 14 Hors-sol

Toilettes publiques (zone admin.) 6 11 11 Hors-sol

Salle de commission de police 0 30 30 Hors-sol

Local avocats commission de police 0 10 10 Hors-sol

Zone privative

Bureau Président 18 20 20 Hors-sol

Bureau Commandant 30 35 35 Hors-sol

Bureau assistante de direction 21 20 20 Hors-sol

Bureau chef de corps 27 30 30 Hors-sol

Bureau chef PS 21 25 25 Hors-sol

Bureau chef SG 23 25 25 Hors-sol

Bureau chefs chancellerie 43 25 25 Hors-sol

Bureau chefs de brigades PS 19 20 20 Hors-sol

Bureau chefs proximité 14 25 25 Hors-sol

Bureau de réserve (officier) 0 25 25 Hors-sol

Bureau de réserve (soutien PS) 0 20 20 Hors-sol

Bureau de réserve (soutien SG) 0 25 25 Hors-sol

Salle de conférences 53 30 30 Hors-sol

Salle de formation, informatique 21 50 50 Hors-sol

Bureau ASP 30 45 45 Hors-sol

Bureau Police du commerce 23 30 30 Hors-sol

Bureau intendant 28.5 20 20 Hors-sol

Bureau signalisation 26 30 30 Hors-sol

Bureau radar 27 25 25 Hors-sol

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Bureau secrétariat A 27 30 30 Hors-sol

Bureau secrétariat B 26 30 30 Hors-sol

Economat (administratif) 16 15 15 Hors-sol

Local logistique-intendance 23.5 50 50 Sous-sol

Archives 20 20 20 Sous-sol

Objets trouvés 12 12 12 Hors-sol

Bureau agents PS 29 50 50 Hors-sol

Bureau agents proximité 47 70 70 Hors-sol

Centrale d'engagement 86 30 30 Hors-sol

Réception 10 15 15 Hors-sol

Local de garde 0 30 30 Hors-sol

Salle d'audition prévenus A 12 14 14 Hors-sol

Salle d'audition prévenus B 15 10 10 Hors-sol

Cafétéria- cuisine 48 60 70 Hors-sol

Toilettes personnel (police) 8 11 11 Hors-sol

Toilettes personnel (administratif) 6 11 11 Hors-sol

Pièces à conviction 13 6 6 Hors-sol

Informatique et technique 10 25 25 Sous-sol

Onduleur et groupe électrogène 7 10 10 Sous-sol

Economat (police) 13 12 12 Hors-sol

Conciergerie 9 10 12 Sous-sol

Vestiaire hommes 45/60 71.2 81 27 108 Sous-sol

Vestiaire femmes 15/20 31 27 9 36 Sous-sol

2 douches femmes + 1 W.-C. 0 14 14 Sous-sol

3 douches hommes + 1 W.-C. 0 16 16 Sous-sol

Local de service 0 30 30 Sous-sol

Matériel police 39 30 30 Sous-sol

Chien de police 0 8 8 Sous-sol

Places de stationnement fermées 207 290 290 Sous-sol

Zone détention

Cellule A 5 12 12 Sous-sol

Cellule B 4 7 7 Sous-sol

Cellule C 0 7 7 Sous-sol

Box de maintien A 7 4 4 Sous-sol

Box de maintien B 0 4 4 Sous-sol

Box de maintien C 0 4 4 Sous-sol

Douche 0 6 6 Sous-sol

Infirmerie 0 20 20 Sous-sol

Total net 1288.2 1097 660 1769

Total net hors-sol 492 554 1046

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Total net sous-sol 605 106 711

Circulation (15%) 195 165 99 265

Circulation (15%) hors-sol 74 83 157

Circulation (15%) sous-sol 91 16 107

Murs (5%) 64 55 33 88

Murs (5%) hors-sol 25 28 52

Murs (5%) sous-sol 30 5 36

Total brut 1548 1316 792 2123

Total brut hors-sol 590 665 1255

Total brut sous-sol 726 127 853

1.1 ÉVOLUTION PROBABLE DES EFFECTIFS

D’ici 2018 - 2020, il sied d’évaluer l’évolution probable des effectifs en tenant compte de

l’évolution générale de la charge de travail. Les évolutions qui ont été anticipées et qui ont

un impact direct sur la planification des besoins en infrastructures sont les suivantes :

Création d’un poste d’officier supplémentaire. Cette place sera prochainement

envisagée, compte tenu de l’évolution des exigences en termes de coordination

opérationnelle et de conduite de projets stratégiques. De plus, cela permettra de

décharger les quatre officiers actuels de la permanence, lesquels assurent

13 semaines de permanence par année.

Recrutement d’un appui administratif au chef police secours, lequel est fortement

absorbé par la gestion de tâches administratives et techniques, qui ne lui permettent

pas de se consacrer suffisamment à la conduite opérationnelle et à la gestion du

personnel.

Augmentation des effectifs de police, qui prévoit 6 ETP supplémentaires d’ici 2018.

Pour ce faire, la brigade de proximité et police secours seront vraisemblablement

renforcés dans les prochaines années.

Probable augmentation de la charge administrative qui nécessitera un renfort de deux

collaborateurs au sein des services généraux.

Par conséquent, ces trois futurs besoins nécessitent la planification de surfaces de bureaux

supplémentaires. Comme l’indique le tableau N° 1, les besoins supplémentaires sont

estimés à :

25 m2 nets pour l’officier supplémentaire ;

20 m2

nets pour le soutien au chef police secours ;

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34 m2 nets pour l’agrandissement de la brigade de proximité et

25 m2 nets pour le soutien aux services généraux.

L’anticipation des besoins futurs représente, donc, quelque 104 m2 nets (120 m

2 bruts

hors-sol) supplémentaires.

1.2 BESOINS DES SERVICES DE POLICE

Afin de garantir le bon fonctionnement du service de police (police secours et police de

proximité), il sied de prévoir l’aménagement de locaux conformes aux exigences légales et

opérationnelles. Ces aménagements concernent l’accès aux personnes à mobilité réduite,

l’adaptation de la taille du bureau des agents de police secours, la surface dédiée aux

vestiaires, l’aménagement d’un local informatique, la mise en conformité des cellules et

l’augmentation des places de stationnement pour les véhicules de police.

Le cumul de ces nouveaux aménagements, ajouté aux anticipations planifiées et listées au

point 3.1, permettra d’expliquer le delta entre les surfaces actuelles et les besoins futurs.

1.2.1 ACCÈS PERSONNES À MOBILITÉ RÉDUITE

Il sied de prévoir un accès au rez-de-chaussée ainsi que des toilettes adaptées

aux personnes handicapées. Cet impératif impose la planification de 14 m2 pour

des toilettes adaptées, soit quelque 16 m2 bruts hors-sol de plus qu’aujourd’hui.

1.2.2 ADAPTATION DU BUREAU POUR LES AGENTS DE POLICE SECOURS

Les brigades de police secours sont fortes de 9 à 10 collaborateurs. Afin de

garantir la bonne marche du service, il faut que 4 policiers puissent travailler en

simultané à une place de travail.

Actuellement, les agents de police disposent d’un bureau de 29 m2 nets, ce qui

correspond aux besoins de trois personnes, sachant que les normes fédérales

qui régissent la santé au travail fixent un minimum 10 m2 nets par collaborateur.

Dans le but de permettre à 4 policiers de travailler dans de bonnes conditions,

tout en disposant de surfaces suffisantes pour stocker la documentation

nécessaire aux 4 brigades, il semble opportun d’augmenter cette surface en vue

de disposer de 50 m2 nets (58 m

2 bruts). Cela représente une augmentation de

26 m2

bruts hors-sol.

1.2.3 AMÉNAGEMENT D’UN LOCAL TECHNIQUE

Actuellement, la police dispose d’un local technique et informatique de

10 m2

nets. Ce local contient actuellement les enregistreurs pour les vidéos de

surveillance. A l’avenir, la surveillance des futures cellules devra être assurée par

le biais d’installations audiovisuelles.

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De plus, l’introduction en 2016, sur l’ensemble du territoire vaudoise, du Système

d’Aide à l’Engagement (SAE), lequel permettra de visualiser l’emplacement de

tous les véhicules de police par GPS, nécessitera également des volumes

supplémentaires pour son installation.

Pour finir, il semble opportun que la police dispose, à l’avenir, de son propre

serveur informatique afin de permettre l’implémentation d’une gestion

électronique des documents, ce qui n’est pas le cas actuellement.

Au regard de ce qui précède, il sied de planifier un local technique et

informatique de 20 m2 nets (23 m

2 bruts), ce qui représente une augmentation

de 12 m2

bruts en sous-sol.

1.2.4 ADAPTATION DE LA TAILLE DES VESTIAIRES

Les effectifs de police ont considérablement augmenté depuis que la PRM

dispose de vestiaires au BAC. En l’espace de 5 ans, les effectifs de police ont

passés de 24 EPT à 42 EPT, sans compter les officiers. En revanche, la dimension

des vestiaires n’a que peu évolué. Actuellement, nous disposons de 102 m2 nets

(110 m2 bruts) pour les vestiaires et douches, hommes et femmes confondus

(44 personnes). À l’avenir, il s’agit de prévoir des vestiaires pour 45 hommes et

15 femmes, soit un total de 126 m2 nets (145 m

2 bruts). Cela correspond à une

augmentation de 35 m2 bruts en sous-sol.

1.2.5 MISE EN CONFORMITÉ DES CELLULES

Comme expliqué au point 2.1.1 du présent préavis, les cellules sont soumises à

des exigences légales strictes. Les cellules de l’Hôtel de police sont insuffisantes

et l’une d’entre elles n’a pas la dimension minimale requise.

A l’avenir, il sera nécessaire de disposer de 3 boxes de maintien, de 3 cellules et

d’une douche. Cela représente une surface totale de 44 m2 nets (53 m

2 bruts),

soit une augmentation de 37 m2 bruts en sous-sol.

En plus des cellules et des boxes de maintien, il est important de prévoir une

infirmerie d’urgence, qui dispose des moyens nécessaires à la prise en charge

des différentes procédures, en lien avec les dépistages et prises de sang, voire le

contrôle, par un médecin, de l’état de santé des personnes acheminées dans les

locaux de la police. Il sied de prévoir une surface de 20 m2 nets pour ce local, soit

une augmentation de 23 m2 bruts en sous-sol.

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1.2.6 PLACES DE STATIONNEMENT

Les services de police disposent de 4 véhicules d’intervention, de deux motos,

d’un véhicule chien, d’un véhicule de proximité, de deux véhicules banalisés et

d’un véhicule radar, soit un total de 9 véhicules de police et de deux motos.

Aujourd’hui, la PRM dispose de 6 places de stationnement au sous-sol du BAC,

surface insuffisante et qui explique le fait que trois véhicules sont stationnés à

l’extérieur.

A l’avenir, il sied de mettre à l’abri les véhicules dotés d’équipements particuliers,

tels que les moyens prioritaires et le radar, afin de les préserver des

déprédations et de l’usure. Cette mesure nécessitera approximativement

quelque 83 m2 nets supplémentaires, soit environ 100 m2 bruts en sous-sol.

1.2.7 RÉCAPITULATIF DES BESOINS DES SERVICES DE POLICE

Au total, nous observons que les futurs locaux devront offrir 249 m2 bruts

(42 m2

hors-sol et 207 m2 en sous-sol) de plus que ceux dont disposent les

services de police aujourd’hui, sans tenir compte des anticipations planifiées et

listées au point 3.1 du présent préavis.

1.3 BESOINS DES SERVICES ADMINISTRATIFS

1.3.1 COMMISSION DE POLICE

La Commission de police est une instance indépendante qui est régie par des

normes et procédures différentes que celles de la police. A ce titre, il est

important qu’elle puisse siéger dans une salle dédiée et disposer d’un local pour

les avocats.

Actuellement, la Commission de police siège dans la salle de conférences

commune à toutes les divisions et ne dispose pas d’un local pour les avocats. Les

besoins liés au bon fonctionnement de la Commission de police représentent

une surface nette supplémentaire de 40 m2, soit 48 m

2 brut hors-sol.

1.3.2 SALLE POLYVALENTE

Une salle polyvalente, permettant de fonctionner comme salle de conduite et

salle de formation informatique, fait défaut. Actuellement, nous disposons d’une

salle de conférences où siège également la Commission de police et qui mesure

53 m2 nets (64 m

2 bruts).

L’objectif est de réarticuler cette surface et de disposer d’une grande salle de

80 m2 nets, transformable en deux pièces de respectivement 30 m

2 et 50 m

2 nets,

grâce à une paroi amovible. Cela permettra de disposer, au besoin, d’une salle de

conduite de 80 m2 nets ou de deux salles, l’une de réunion et l’autre de

formation.

Cette salle polyvalente sera de 96 m2 brut, soit 32 m

2 bruts hors-sol

supplémentaires.

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1.3.3 SALLE D’INTENDANCE ET DE LOGISTIQUE

L’intendant dispose actuellement de surfaces insuffisantes pour stocker les

équipements et le matériel de police, raison pour laquelle, une grande partie du

matériel est entreposé dans les caves du bâtiment Seigneux, locaux qui ne sont

pas calculés dans les surfaces allouées officiellement à la police, s’agissant de

caves insalubres et désaffectées. En effet, il s’agit d’anciennes caves, non isolées,

avec une hauteur de plafond de 180 cm.

L’intendant doit disposer de 18 m2 nets supplémentaires, soit 22 m

2 bruts.

1.3.4 VESTIAIRES POUR LE PERSONNEL ADMINISTRATIF

A ce jour, le personnel administratif n’a plus de vestiaire et n’ont pas accès aux

douches.

Avec le déménagement du personnel administratif il n’y aura pas besoin

d’augmenter le nombre de douches et de toilettes, en revanche il sied de prévoir

36 m2 nets de vestiaires, soit 43 m2 bruts supplémentaires.

1.3.5 CAFÉTÉRIA – SALLE À MANGER

Actuellement, le service dispose de deux cafétérias, une par bâtiment, pour un

total de 48 m2 nets. En regroupant les deux divisions sous le même toit, il sera

nécessaire de pouvoir accueillir environ 30 à 40 personnes. Pour ce faire, il

faudra disposer de 70 m2 nets de surface pour aménager une cafétéria et une

salle à manger. Rappelons que les agents de police secours travaillent 24/24h et

doivent pouvoir s’alimenter durant la nuit. Cette surface représente quelque

25 m2

bruts supplémentaires.

Evaluation de Scénarii Préparé pour le compte de La police régionale de Morges DTZ, a UGL company Rue François Bonivard, 6 CH-1201 Geneva DTZ in Geneva is operated by Meridian Immobilier SA Offices in Geneva and Zurich 27 Avril 2014

Evaluation de Scénarii POLICE RÉGION MORGES

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Sommaire 1 Executive Summary ................................................................................................................................................................ 3

2 Contexte................................................................................................................................................................................. 4

2.1 Introduction ..................................................................................................................................................................... 4

2.2 Indépendance et conflits d’intérêt .................................................................................................................................... 4

2.3 Documents fournis ........................................................................................................................................................... 4

2.4 Hypothèses de travail ....................................................................................................................................................... 4

3 Etude de marché .................................................................................................................................................................... 6

3.1 Aperçu de l’économie ....................................................................................................................................................... 6

3.2 Marché des bureaux sur l’arc lémanique ........................................................................................................................... 7

3.3 Projets en cours.............................................................................................................................................................. 10

4 Analyse des Scénarii.............................................................................................................................................................. 14

4.1 Approche ....................................................................................................................................................................... 14

4.2 Variante 1 – Site Double ................................................................................................................................................. 14

4.3 Variante 2 – Site Ville ...................................................................................................................................................... 17

4.4 Variante 3 – Site extérieur .............................................................................................................................................. 19

5 Conclusions & recommandations .......................................................................................................................................... 22

5.1 Comparaison des Scenarii ............................................................................................................................................... 22

5.2 Conclusions .................................................................................................................................................................... 24

Annexe A Besoins de la Police Région Morges Annexe B Détail des scénarii


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1 Executive Summary Le marché des bureaux montre un certain regain d’activité dans la région périphérique de Lausanne et notamment dans le district de Morges. Au T1 2014, ce dernier enregistrait 28'636 m² de surfaces disponibles. Bien que l’offre soit toujours abondante dans l’arc lémanique, la demande est solide dans la région de Morges. Dans le district de Morges, les loyers oscillent entre CHF 275 et CHF 370 par m² par année. Il ressort de notre analyse que les sites à proximité immédiate de la ville de Morges présentent des loyers très légèrement inférieurs voir similaires au centre-ville de Morges.

(CHF)SCENARIO 1

ACQUISITIONSCENARIO 2LOCATION

SCENARIO 3ACQUISITION

SCENARIO 4LOCATION


SCENARIO 6LOCATION

Charges annuelles 1ère année 725'753 194'780 1'014'850 98'010 846'647 153'810Charges annuelles 5ème année 693'551 620'720 959'317 810'555 843'687 853'598Charges annuelles 10ème année 653'299 620'720 889'901 810'555 791'237 853'598Charges annuelles 20ème année 572'795 620'720 751'069 810'555 686'337 853'598Charges annuelles 30ème année 492'291 620'720 612'237 810'555 581'437 853'598Total des coûts sur 30 ans 18'295'656 18'220'660 24'456'303 23'654'105 22'017'250 24'958'138Revenus à la sortie 5'635'280 0 9'718'240 0 7'343'000 0Solde 12'660'376 18'220'660 14'738'063 23'654'105 14'674'250 24'958'138

SITE DOUBLE SITE VILLE SITE EXTERIEUR

Comparaison des scénarii

De manière générale, si l’on tient compte de la valeur résiduelle des immeubles, l’acquisition est plus favorable que la location sur le long terme. Ceci se vérifie indépendamment de la variante retenue. Il ressort de notre analyse que la variante « site double » est avantagée par le faible niveau de loyer du bâtiment sis Place Saint-Louis 2. Toutefois, il s’agit de la moins bonne option en termes d’opérationnalité, les équipes étant divisées dans deux sites différents. Les variantes « site ville » et « site extérieur » sont relativement similaires en termes de coût en ce qui concerne les scénarii « acquisition ». L’économie réalisée sur l’acquisition en dehors de la ville est compensée par le coût de l’arcade. En revanche, en ce qui concerne les scénarii « location », la variante « site extérieur » est plus chère que la variante « site ville ». Ceci est dû au niveau élevé des loyers en périphérie de Morges. Cette variante nous paraît dès lors ne pas être intéressante. La variante « site – extérieur acquisition » nous parait intéressante dans la mesure où cette dernière permettrait à la Police Région Morges d’avoir un bâtiment qui correspond vraiment à ses besoins. On peut noter l’évolution des coûts annuels qui diffère selon les scénarii : pour les scénarii « location », les coûts sont constant sur la durée d’occupation tandis que pour les scénarii « acquisition » les coûts sont plus élevés au début de la période et baisse au fur et à mesure de l’amortissement de la dette. Nous attirons votre attention sur le fait que les surfaces demandées en sous-sol sont conséquentes par rapport aux surfaces hors-sol. Ceci augmente la difficulté de trouver un objet correspondant à la demande que ce soit en termes d’acquisition ou de location et surtout pour les variantes « site double » et « site ville ».


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2 Contexte

2.1 INTRODUCTION

La Police de la Région de Morges occupe actuellement deux bâtiments au sein de la Ville de Morges : le bâtiment sis à la rue du Dr. Yersin 1 abrite les forces opérationnelles tandis que le bâtiment sis à la Place Saint-Louis 2 abrite les fonctions administratives.

Le bâtiment des forces opérationnelles ne répond pas aux exigences de sécurité et de fonctionnement d’une telle unité. Il est donc impératif de trouver une alternative à moyen terme.

La Police Région Morges a mandaté DTZ pour l’analyse de six scénarii d’implantations. L’objectif est de sélectionner un scénario pour le faire valider auprès des autorités politiques et débuter sa réalisation.

2.2 INDÉPENDANCE ET CONFLITS D’INTÉRÊT

Nous confirmons avoir suffisamment de connaissances actuelles sur le marché, ainsi que les qualifications et la compréhension nécessaires pour pouvoir mener cette évaluation de manière compétente. Nous confirmons avoir entrepris l’évaluation et agir comme Expert Indépendant, qualifié aux besoins de cette évaluation.

Nous n’avons pas identifié de conflits d’intérêts concernant la mission que vous nous avez confiée.

2.3 DOCUMENTS FOURNIS

Les documents suivants ont été mis à notre disposition:

- La description du mandat et des scénarii

- Le détail des besoins en surface hors sol et sous-sol

2.4 HYPOTHÈSES DE TRAVAIL

Le détail des besoins que vous nous avez remis est joint en annexe. Nous nous sommes basés sur cette liste pour l’estimation des loyers et des coûts de construction/aménagement. Par ailleurs, au cours de notre discussion, nous avons définis les hypothèses suivantes :

- Le site ville se trouvera dans un rayon de 10 minutes à pied depuis la gare de Morges. - Le loyer actuel dans le bâtiment « Saint-Louis 2 » est de CHF 139'700 par an, charges incluses. - Le bâtiment administratif actuel ne peut pas être acquis.


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- Le bâtiment administratif actuel ne requiert pas de rénovation, le cas échéant elles seront supportées par le bailleur.

- 40 places de travail (20 pour l’opérationnel, 20 pour l’administratif). - Dans les variantes locations, on tiendra compte de locaux finis prêt à l’utilisation. - La qualité de finitions sera en adéquation avec les exigences fixées par le mandataire. - Le financement de l’acquisition sera assuré à 100% par une banque sur une durée de trente

ans au taux usuel du marché (des discussions dans ce sens se sont déjà tenues). Nous l’avons estimé à 3%.

- Les charges d’exploitation hors immeuble (nettoyage, électricité, etc.) ne sont pas incluses dans le comparatif, car elles sont similaires pour chacune des variantes.

- Les calculs ne tiennent pas compte de l’inflation. - Le coût de construction pour équipements spéciaux a été estimé par la Police Région Morges

à CHF 1'100'000. Le détail suivant nous a été fourni.

Plus-values de construction Climatisation CHF 70'000 Portes agrandissement/renfort CHF 50'000 Cellules et boxes de maintien CHF 380'000 Vitrage réception CHF 35'000 Films opaques fenêtres CHF 35'000 Réseau Polycom CHF 18'000 Electricité courant fort/faible CHF 240'000 Paroi amovible CHF 40'000 Total intermédiaire CHF 868'000 Imprévus 5% CHF 43'400 Honoraires des mandataires 15% CHF 136’710 8% TVA CHF 83’849 Total TTC CHF 1'131’959 Arrondi CHF 1.1 Mio


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3 Etude de marché 3.1 APERÇU DE L’ÉCONOMIE

3.1.1 Suisse

La fin d’année 2013 a vu l’annonce de quelques bonnes nouvelles quant à l’économie mondiale, et plus précisément dans la zone euro. Cette dernière est sortie de sa longue période de récession au 2ème trimestre 2013, avec un taux de croissance de 0,3%. Ensuite, les mois de juin et juillet ont vu le taux de chômage diminuer. Les indicateurs de prévisions montrent que cette croissance devrait se maintenir en 2014.

Profitant de cette dynamique, l’économie suisse a enregistré de bonnes performances. Oxford Economics relève une baisse du taux de chômage, un pouvoir d’achat et des niveaux d’exportations en hausse pour le T4 2013. La possibilité de contrôler ses lois fiscales et de gérer son économie indépendamment du contrôle de la banque centrale européenne sont deux facteurs qui viennent soutenir ces performances. La reprise des exportations suisses confirme les anticipations d’Oxford Economics du trimestre passé. La demande croissante des économies émergentes pour les produits haut de gamme a stimulé la production industrielle qui enregistre une progression de 0.9% à 1.1% au T4 2013. Les prévisions 2014 sont tout aussi positives. Oxford Economics envisage une hausse significative de 1.7% à 2.4%. Après une évolution positive du PIB en 2013 (1,9%), Oxford Economics maintient ses prévisions de 2,1% en 2014 et 2,5% en 2015. Cette hausse du PIB résulte également de la consommation privée qui enregistre une progression de 0,5% au T4 2013. En 2013, le taux de chômage suisse enregistre une moyenne de 3,2%. Suite à la croissance soutenue sur le marché du travail, Oxford Economics a ajusté ses prévisions pour 2014 de 3,2% à 3,1% et le SECO table sur une baisse d’encore 30 points de base pour 2015, à 2,8%. L’indice suisse des prix à la consommation a terminé l'année à -0,2% et les prévisions pour l’année 2014 ont également été ajustées par le SECO, à +0,2% pour 2014 et +0,4% pour 2015. Selon le SECO, si la conjoncture internationale, jusqu’ici encore fragile, poursuit sa lente amélioration, il y a de bonnes chances pour que la Suisse connaisse un essor conjoncturel plus robuste durant les deux prochaines années.

Indicateurs clés et perspectives économiques (Suisse) (Variation de pourcentages annuels)

2013 2014 2013-17

PIB 1.9 2.1 2.0

Taux de chômage 3.2 3.1 2.8

Indice des prix à la consommation

-0.2 0.2 0.4

Production industrielle 1.1 2.4 -


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3.1.2 Canton de Vaud

D’un point de vue économique, les perspectives restent raisonnablement bonnes dans le canton, même si des incertitudes importantes demeurent quant à la durabilité de la reprise mondiale. Les exportations vaudoises ont bien résisté l'an dernier et affichent en 2012 un total de 13,4 milliards de francs, en légère hausse de +1,0% malgré un contexte économique mondial déprimé. Périodiquement, le courrier statistique Numerus analyse et compare la situation du secteur exportateur du canton, dont la chimie (+10,7%) et l'horlogerie (+25,1%) ont été les fers de lance en 2012. Au niveau de l’emploi, on en comptait 10'000 de plus à fin mars 2013 qu'à la fin du 1er trimestre 2012. Enfin, porté par son essor démographique et le redressement de l'économie mondiale, le canton de Vaud devrait voir son PIB croître de 1,5% en 2013 et de 2,0% en 2014.

3.2 MARCHÉ DES BUREAUX SUR L’ARC LÉMANIQUE

Dans le canton de Vaud sur l’arc lémanique, les difficultés à trouver des locataires à l’écart des grands centres et de l’EPFL se reflètent dans le niveau élevé de l’offre de surfaces de bureaux. Cependant au T1 2014, le district de Morges enregistre 28'636 m² de surfaces disponibles, soit 17% de moins qu’au T3 2013 qui enregistrait 34'532 m² et 34% moins que le T1 2013, ou 43'095 m², ce qui montre un certain regain d’activité dans la région périphérique de Lausanne.


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Ce regain d’activité se manifeste également dans la demande placée à Morges, qui était de 5'515 m² au T1 2014, soit 1'759 m2 de plus qu’au T3 2013 4'184 m2 de plus qu’au T1 2013. En revanche sur l’arc lémanique, la demande placée était de 20'250 m2 au T1 2014, contre 47'250 m2 il y a un an au T1 2013.

Bien que l’offre soit toujours abondante dans l’arc lémanique, il ressort de notre analyse de marché que la demande soit solide dans la région de Morges, ce qui témoigne de son attractivité.

3.2.1 Etude de comparables

3.2.1.1 Offre existants Nous avons relevé quelques offres de surfaces administratives existantes dans le district de Morges. Les loyers oscillent entre CHF 240 et CHF 280 par m² par année. Il n’y a aucune offre au centre de la ville de Morges. Adresse m²

net Loyer/m²/an Commentaires

Allée du Rionzi 1028 Préverenges

2'400 2’500 brut sur 4 niveaux

Entre 267 et 280 CHF 78 par m² dépôt

59 Places externes. À CHF 1'620 la place.

Route de Pâle 1026 Denges

1'054 m² CHF 270 Rez+2. Une halle de 3'573 m2 est attenante à ces surfaces.

Chemin de la Vignette 3 1110 Lussy-sur-Morges

817 m² 270

Allée du Rionzi 1 1028 Préverenges

443 m² CHF 270 Rez+2 étages. Une halle de 3'573 m2 est attenante à ces surfaces.

Chemin des Mûriers 1170 Aubonne

477 CHF 240

Proche de la zone industrielle d'Etoy et à deux pas des accès autoroutiers. Bureaux de 477 m2 situés au 2ème étage. Bureaux administratifs lumineux. Avec coin réception, plusieurs bureaux fermés, salle de


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conférence et caféteria. Wc privatifs. Possibilité de racheter le mobilier, le cablage informatique en sus. 10 places de parc à disposition en sus.

3.2.1.2 Transaction locatives immeubles existants Nous avons relevé quelques transactions de surfaces administratives existantes dans le district de Morges. Les loyers oscillent entre CHF 275 et CHF 370 par m² par année. Adresse m² Loyer/ m²/an

NET Commentaires

Parc « Le Cèdre » Chemin du Vigneron 1A, Morges

1’790 305 (était à l’offre à CHF 340 en 2013)

2014 Proximité de la gare, du centre-ville et du lac. Les surfaces disposent également de 90 places de parking dont 10 à l'extérieur et 80 à l'intérieur au sous-sol. Les surfaces bénéficient d'un aménagement varié en open space, bureaux cloisonnés, salles de conférence et d'une réception avec salle d'attente, de faux plafonds et faux planchers techniques, d'un système de rafraichissement (système de plafonds froids actifs).

Lake Geneva Park 471 370 2014 + 10 places de parking à CHF 3'000 par places par année Semi-aménagé

Rue Louis-de-Savoie 78, Morges

356 295 HC Bail de 5 ans 2012

Centre-Ville Morges 462 275 2012. Renouvellement du bail pour 5 ans

3.2.2 Arcades

3.2.2.1 Offre arcades Adresse m²

net Loyer/m²/an Commentaires

Rue Louis-de-Savoie 76 1110 Morges

120 m² CHF 335 Immeuble se trouvant au coeur de la ville de Morges. Proche de la gare, des commerces et du lac comprenant: magasin avec vitrine, arrière-magasin, deux pièces et cave.


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3.2.3 Terrains

3.2.3.1 Transaction Route des Jordils 1026 Echandens

8’203 620 par m² 04.02.2013 – pour constructions d’immeuble de logements

3.3 PROJETS EN COURS

3.3.1 Les projets en développement à Morges

Aujourd’hui, aucune surface disponible sur le marché immobilier de bureaux à Morges n’est en mesure de répondre aux besoins de la PRM. En revanche, plusieurs projets sont en cours d’élaboration dans la ville même de Morges. Nous avons relevé ci-dessous les 2 projets en développement de la ville de Morges qui offriront d’ici 2018 des surfaces d’activités qui seront en mesure de répondre au besoin de la PRM : Ø PPA Morges-Gare Sud Ce projet a pour objectif le réaménagement de la gare de Morges et développement d’un nouveau quartier mixte habitat et emplois à forte densité. Aire « îlot-Sud » – propose environ 22'000 m² de capacité constructive et autorise un programme mixte de commerces, services, bureaux, équipement collectifs, logements. Dans l’aire Ilots Sud, au minimum 50% de la surface de plancher déterminante SPd doit être affectée au logement, ce qui laisse 11'000 m² pour les autres affectations. Aire « Sablon-Gare Rail » propose environ 27'000 m² de capacité constructive et autorise des affectations de commerces, de bureaux, d’activités ferroviaires et artisanales et de logements. Dans l’aire Sablon Gare-rail, au minimum 30% de la surface de plancher déterminante des nouveaux bâtiments de la sous-aire « Sablon-gare » et 50% des nouveaux bâtiments de la sous-aire « Sablon-rail » doivent être affectés au logement. Le reste sera voué aux activités mixtes. Dans le respect des proportions qui précèdent, les activités ferroviaires sont admises. Un P+R de 310 places au maximum pourra être aménagé dans l’aire « Sablon gare-rail ».

Ø PPA Les Fonderies Les affectations sont réparties comme suit : - Habitations collectives 50 à 70% de SPd - Activités tertiaires 30 à 50% SPd autorisée - Equipment public de quartier Peuvent être autorisé en particulier comme activités : les bureaux, services, établissements publics, établissement hôteliers, institutions scolaires et éducatives, culturelles et religieuses, les établissement médico-sociaux, l’artisanat et les surfaces de vente n’excédant pas 500 m² par unité.


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3.3.2 Projets à l’extérieur de la ville de Morges

Nous avons relevé un certain nombre de projets en cours ou juste livrés dans la périphérie de Morges.

A) AVENUE DE LA GOTTAZ 34. 1110 MORGES

Surface utile : 1’500 m² CHF 280 par m²

- Bureaux individuels insonorisés avec cloisons amovibles - Salles de conférences climatisées - L'ensemble de la surface est climatisé - Blocs sanitaires et cuisines - Cafétéria spacieuse - Accès par 2 ascenseurs - Possibilité d'accès sécurisé par badge - Zone d'archivage


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B) ROUTE DE LONGERAIE 9, 1110 MORGES – LAKE GENEVA CENTRE

2ème étage 1'206 m² CHF 292 par m² par année Parking intérieur 105 (total) Parking extérieur 3 Dépôt 63 m² Dépôt 80 m²

- Plancher technique - Plafond froid - Equipements modernes - Parois modulables

câblage haute et basse tension - A 15 minutes de Lausanne - A 20 minutes de Genève - A 30 minutes de l'aéroport - Conditions de travail idéales - Magnifique terrasse privée

Vue imprenable sur le lac Léman - Parking intérieur (40 m²) - Climatisation Finitions modernes


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C) ROUTE DE LA LONGERAIE 11 1110 MORGES – LAKE GENEVA PARK

8'500 m² divisibles Entre CHF 330 et CHF 370 par m² par année (côté lac) Entre CHF 307 et CHF 357 par m² (côté parc) Dépôts CHF 100 par m² par année

Parking CHF 3000 par place par année

Magnifiques surfaces de bureaux de 8'500 m² divisibles par étage (920 m²) ou demi étage (460 m²), situées entre Genève et Lausanne, à proximité de la gare de La Gottaz (Morges). L'autoroute A1 se trouve juste à côté, permettant ainsi de relier les grandes agglomérations en moins de 30 minutes.


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4 Analyse des Scénarii

4.1 APPROCHE

La Police Région Morges se doit de trouver des nouveaux locaux pour toute la partie opérationnelle. Dans ce cadre une réflexion plus large sur la relocalisation de toute la police est portée. Trois variantes d’implantation ont été définis :

- Une implantation en site double avec un nouveau bâtiment pour la partie opérationnelle et le maintien des activités administratives dans les locaux actuels.

- Le déménagement de toutes les activités dans un site au sein de la Ville de Morges (max. 10 minutes à pied depuis la gare).

- Le déménagement de toutes les activités dans un site à l’extérieur de la ville de Morges.

Pour chacune des variantes, une option « location » et une option « acquisition » est étudiée. Au total, cela fait 6 scénarii. Nous avons estimés les coûts annuels et totaux pour chaque scénario. Le calcul et porté sur une durée de 30 ans. Les coûts sont basés sur notre estimation du marché à l’horizon 2018 et tiennent compte des hypothèses faites dans ce rapport.

4.2 VARIANTE 1 – SITE DOUBLE

4.2.1 Hypothèses de départ

La variante “site double” consiste à déplacer le personnel actuellement dans le bâtiment sis à la rue du Dr. Yersin 1 et de garder les locaux actuels dans le bâtiment sis à la Place Saint-Louis 2, occupés par les services généraux et la direction. Les nouveaux locaux devront se trouver au sein de la ville de Morges. Surface brute hors-sol : 590 m² Surface brute sous-sol : 430 m² Parking véhicules : 10 places Parking deux-roues : 4 places Nous avons estimé la surface locative en appliquant un ratio de 0.9 à la surface brute : Surface locative hors-sol : 531 m² Surface locative sous-sol : 387 m²


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4.2.2 Scénario 1 : Site Double – Acquisition

L’acquisition d’un site au centre-ville se heurte à la rareté des objets disponible. De plus, les objets disponibles ne correspondent pas forcément à vos besoins : nous pensons en particulier aux besoins importants de sous-sol.

4.2.2.1 Valeurs Les immeubles en vente au centre-ville de Morges sont rares. Le plus souvent il s’agit d’objets d’investissement loués à des locataires. Nous avons estimés la valeur du bien à CHF 7'000 par m² pour les surfaces hors sol et à CHF 3'000 par m² pour les sous-sols. Les places de parking ont été estimées à CHF 35'000 par place. Nous avons appliqué un taux d’intérêt de 3% et un amortissement sur une durée de 30 ans. Le loyer des locaux actuels s’élève à CHF 139'700 par an, charges comprises. Le scénario 1 représente un coût total de CHF 18'295'656 sur une durée de 30 ans. Cet investissement est toutefois compensé par un revenu de CHF 5'635'280 à la fin de la période de 30 ans (vente hypothétique de l’immeuble). Le coût d’acquisition est estimé à CHF 5'298'000, le coût des aménagements intérieurs à CHF 1'652'400 et le coût des équipements spéciaux à CHF 1'100’000 soit un investissement initial total de CHF 8'050'400. Grâce à l’amortissement, les charges financières diminuent progressivement dans le temps passant de CHF 509'859 la première année à CHF 276'397 la dernière année (hors frais de déménagement). Les charges annuelles sont quant à elles estimées à CHF 215'894.

4.2.2.2 Analyse SWOT

Forces

• Financièrement intéressant • Site en ville de Morges

Faiblesses

• Difficulté opérationnelle (2 sites distincts) • Investissement initial élevé

Opportunités

• Revente/réutilisation immeuble après 30 ans

Menaces

• Marché difficile /peu d’objets disponibles • Difficulté de trouver une grande surface

en sous-sol et des places de parking au centre-ville.


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4.2.3 Scénario 2 : Site Double - Location

4.2.3.1 Valeurs Le renouvellement du site autour de la gare offrira des opportunités pour les déménagements de vos activités au centre de la ville de Morges. Sur la base de notre étude de marché, nous avons estimé un loyer de CHF 300 par m² par an pour les surfaces de bureaux à l’état brut auquel nous avons ajouté un loyer couvrant les aménagements « locataire » et pour équipement spéciaux à réaliser par le propriétaire équivalant à CHF 205 par m² par an, soit un loyer total de CHF 505 par m² par an pour les surfaces hors-sols. Par analogie, nous avons estimé le loyer pour les surfaces en sous-sol à CHF 355 par m² par an. Les places de parking véhicules sont estimées à CHF 150 par mois et à CHF 50 par mois pour les places deux-roues. Les charges sont estimées à CHF 60 par m² par an. Le scénario 2 représente un coût total de CHF 18'220'660 sur une durée de 30 ans. Les coûts annuels sont estimées à CHF 620'720.


Forces

• Financièrement intéressant si la location est privilégiée par rapport à l’acquisition.

• Site en ville de Morges

Faiblesses

• Difficulté opérationnelle (2 sites distincts)

Opportunités

• Projet des CFF au centre-ville de Morges

Menaces

• Difficulté de trouver une grande surface en sous-sol et des places de parking au centre-ville.


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4.3 VARIANTE 2 – SITE VILLE


La variante « site ville » consiste à déplacer l’ensemble de la Police région Morges dans des locaux en ville du Morges.

Surface brute hors-sol : 1’255 m² Surface brute sous-sol : 560 m² Parking véhicules : 10 places Parking deux-roues : 4 places Nous avons estimé la surface locative en appliquant un ratio de 0.9 à la surface brute : Surface locative hors-sol : 1'130 m² Surface locative sous-sol : 504 m²

4.3.2 Scénario 3 : Site Ville – Acquisition

L’acquisition d’un site au centre-ville se heurte à la rareté des objets disponible. De plus, les objets disponibles ne correspondent pas forcément à vos besoins : nous pensons en particulier aux besoins importants de sous-sol.

4.3.2.1 Valeurs Les immeubles en vente au centre-ville de Morges sont rares. Le plus souvent, il s’agit d’objets d’investissement loués à des locataires. Nous avons estimés la valeur du bien à CHF 7'000 par m² pour les surfaces hors sol et à CHF 3'000 par m² pour les sous-sols. Les places de parking ont été estimées à CHF 35'000 par place. Nous avons appliqué un taux d’intérêt de 3% et un amortissement sur une durée de 30 ans. Le scénario 3 représente un coût total de CHF 24'456'303 sur une durée de 30 ans. Cet investissement est toutefois compensé par un revenu de CHF 9'718'240 à la fin de la période de 30 ans (vente hypothétique de l’immeuble). Le coût d’acquisition est estimé à CHF 9'842'000, le coût des aménagements intérieurs à CHF 2'941'200 et le coût des équipements spéciaux à CHF 1'100’000 soit un total de CHF 13'883'200. Grâce à l’amortissement, les charges financières diminuent progressivement dans le temps passant de CHF 879'269 la première année à CHF 476'657 la dernière année (hors frais de déménagement). Les charges annuelles sont quant à elles estimées à CHF 135'581 (hors frais financiers).



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Forces

• Financièrement intéressant • Site en ville de Morges • 1 site commun / Facilité opérationnelle

Faiblesses

• Investissement initial élevé

Opportunités


Menaces

• Marché difficile /peu d’objets disponibles • Difficulté complémentaire de trouver une

grande surface en sous-sol et des places de parking au centre-ville.

4.3.3 Scénario 4 : Site Ville - Location

4.3.3.1 Valeurs Le renouvellement du site autour de la gare offrira des opportunités pour les déménagements de vos activités au centre de la ville de Morges. Sur la base de notre étude de marché nous avons estimé un loyer de CHF 300 par m² par an pour les surfaces de bureaux à l’état brut auquel nous avons ajouté un loyer couvrant les aménagements « locataire » et pour équipement spéciaux à réaliser par le propriétaire équivalant à CHF 170 par m² par an, soit un loyer total de CHF 470 par m² par an pour les surfaces hors-sols. Par analogie, nous avons estimé le loyer pour les surfaces en sous-sol à CHF 320 par m² par an. Les places de parking véhicules sont estimées à CHF 150 par mois et à CHF 50 par mois pour les places deux-roues. Les charges sont estimées à CHF 60 par m² par an. Le scénario 4 représente un coût total de CHF 23'654'105 sur une durée de 30 ans. Les charges annuelles sont estimées à CHF 810'555.


Forces

• Site en ville de Morges

Faiblesses

• Coût élevé

Opportunités

• Projet des CFF au centre-ville de Morges

Menaces

• Difficulté de trouver une grande surface en sous-sol et des places de parking au centre-ville.


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4.4 VARIANTE 3 – SITE EXTÉRIEUR


La variante « site extérieur » consiste à déplacer l’ensemble de la Police région Morges dans des locaux à l’extérieur de la ville de Morges et de compenser cet éloignement par la création d’une antenne au centre-ville pour répondre aux attentes de la population.

Bâtiment principal Surface brute hors-sol : 1’255 m² Surface brute sous-sol : 560 m² Parking véhicules : 10 places Parking deux-roues : 4 places Antenne centre-ville Surface brute hors-sol : 150 m² Surface brute sous-sol : 80 m² Nous avons estimé la surface locative en appliquant un ratio de 0.9 à la surface brute : Bâtiment principal Surface locative hors-sol : 1'130 m² Surface locative sous-sol : 504 m²

Antenne centre-ville Surface locative hors-sol : 135 m² Surface locative sous-sol : 75 m²

4.4.2 Scénario 5 : Site Extérieur – Acquisition / Construction

Dans ce scénario, nous avons simulé l’acquisition d’un terrain à l’extérieur de la ville de Morges et la construction d’un bâtiment sur mesure.

4.4.2.1 Valeurs Le scénario 5 représente un coût total de CHF 22'017’250 sur une durée de 30 ans. Cet investissement est toutefois compensé par un revenu de CHF 7'343'000 à la fin de la période de 30 ans. Le coût d’acquisition du foncier est estimé à CHF 1'500'000 et le coût de la construction et des aménagements intérieurs à CHF 7'890'000 et le coût des équipements spéciaux à CHF 1'100’000 soit un total de CHF 10'490'000. Grâce à l’amortissement, les charges financières diminuent progressivement dans le temps passant de CHF 664'367 la première année à CHF 360'157 la dernière année (hors frais de déménagement). Les charges annuelles sont quant à elles estimées à CHF 221'280 (hors frais financier).


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4.4.2.2 Analyse SWOT Forces

• Financièrement intéressant • Bureaux regroupés même si besoin

d’une représentation au centre-ville • Bâtiment construit sur mesure

Faiblesses

• Bureaux hors du centre-ville • Investissement en temps important -

gestion du projet

Opportunités


Menaces

• Risque d’opposition au permis • Risque de retard des travaux • Marché difficile /peu d’objets disponibles

4.4.3 Scénario 6 : Site Extérieur- Location

4.4.3.1 Valeurs La construction dans la région de Morges a été très dynamique ces dernières années, de sorte qu’il y a un nombre important de surfaces disponibles. Il ressort toutefois de notre analyse que les sites à proximité immédiate de la ville de Morges tels que Gottaz ou Tolochenaz présentent des loyers très légèrement inférieurs voir similaires au centre-ville de Morges. Une des contraintes à respecter et que le site doit impérativement se situé sur le territoire d’affectation de la Police Région Morges, soit sur Saint-Prex, Lussy sur Morges, Tolochenaz, Morges ou Préverenges. Buchillion étant exclu en raison de son éloignement. Sur la base de notre étude de marché nous avons donc estimé un loyer de CHF 280 par m² par an pour les surface de bureaux à l’état brute auquel nous avons ajouté un loyer couvrant les aménagements « locataire » à réaliser par le propriétaire équivalant à CHF 165 par m² par an, soit un loyer total de CHF 445 par m² par an pour les surfaces hors-sols. Par analogie, nous avons estimé le loyer pour les surfaces en sous-sol à CHF 265 par m² par an. Les places de parking véhicules sont estimées à CHF 150 par mois et à CHF 50 par mois pour les places deux-roues. Les charges sont estimées à CHF 60 par m² par an. Le loyer pour l’arcade au centre-ville a été estimé à CHF 425 par m² par an. Le scénario 6 représente un coût total de CHF 21'832'813 sur une durée de 30 ans. Les charges annuelles sont estimées à CHF 745'973.


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Forces

• Bureaux regroupés même si besoin d’une représentation au centre-ville.

Faiblesses

• Investissement élevé • Bureaux hors du centre-ville

Opportunités

• Plusieurs opportunités disponibles.

Menaces


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5 Conclusions & recommandations

5.1 COMPARAISON DES SCENARII

Le tableau ci-dessous synthétise les résultats des estimations. D’une manière générale, le coût pour les scénarii « acquisition » est légèrement plus élevé que pour la location, sauf dans la variante « site extérieur ». Cela est valable si l’on ne tient pas compte de la valeur de l’immeuble à l’issue de la période de 30 ans. Nous avons tenus compte de ce paramètre dans la ligne « revenus à la sortie », égal à 0 dans les variantes « location » et correspondant à la valeur résiduelle des immeubles dans les variantes « acquisition ». Si l’on tient compte de la valeur des immeubles à l’issue de la période de 30 ans, les variantes « acquisition » se révèlent nettement plus avantageuses (ligne solde).

(CHF)SCENARIO 1

ACQUISITIONSCENARIO 2LOCATION


SCENARIO 4LOCATION


SCENARIO 6LOCATION

Charges annelles 1ère année 725'753 194'780 1'014'850 98'010 846'647 153'810Charges annelles 5ème année 693'551 620'720 959'317 810'555 843'687 853'598Charges annelles 10ème année 653'299 620'720 889'901 810'555 791'237 853'598Charges annelles 20ème année 572'795 620'720 751'069 810'555 686'337 853'598Charges annelles 30ème année 492'291 620'720 612'237 810'555 581'437 853'598Total des coûts sur 30 ans 18'295'656 18'220'660 24'456'303 23'654'105 22'017'250 24'958'138Revenus à la sortie 5'635'280 0 9'718'240 0 7'343'000 0Solde 12'660'376 18'220'660 14'738'063 23'654'105 14'674'250 24'958'138

SITE DOUBLE SITE VILLE SITE EXTERIEUR

0

5'000'000

10'000'000

15'000'000

20'000'000

25'000'000

30'000'000


SCENARIO 2LOCATION


SCENARIO 4LOCATION


SCENARIO 6LOCATION

revenu

Solde


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Dans la comparaison des variantes, sans surprise, la variante « site double » est la plus avantageuses sur le plan financier. La raison réside dans le bail actuel, très avantageux par rapport aux conditions de marché. Les variantes « site ville » et « site extérieur » sont relativement similaires en termes de coût pour les scénarii « acquisition ». L’économie réalisée sur l’acquisition en dehors de la ville est compensée par le coût de l’arcade. En revanche, en ce qui concerne les scénarii « location », la variante « site extérieur » est plus chère que la variante « site ville ». Ceci est dû au niveau élevé des loyers en périphérie de Morges. Cette variante nous paraît du coup ne pas être intéressante. Le graphique ci-dessous illustre l’évolution des coûts annuels pour chacun des scénarii. Dans l’ensemble, on retrouve les mêmes conclusions que dans le comparatif des coûts totaux :

- La variante « site double » est la plus économique - Les variantes « site ville » et « site extérieur » sont relativement similaires.

Comme dans le tableau récapitulatif de la page précédente, on peut néanmoins noter l’évolution des coûts annuels : pour les scénarii « location », les coûts sont constant sur la durée d’occupation tandis que pour les scénarii « acquisition » les coûts sont plus élevés au début de la période et baisse au fur et à mesure de l’amortissement de la dette. Il faut également noter le coût annuel inférieur du scénario « site extérieur – acquisition » par rapport au scénario « site ville – acquisition » alors que le solde de l’opération est similaire. Ceci s’explique par la valeur supérieur de l’immeuble dans le scénario « site ville ».

0

200'000

400'000

600'000

800'000

1'000'000

1'200'000

01.0

1.20

18…

01.0

1.20

19…

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1.20

20…

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21…

01.0

1.20

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23…

01.0

1.20

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01.0

1.20

25…

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1.20

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34…

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1.20

44…

01.0

1.20

45…

01.0

1.20

46…

01.0

1.20

47…

Site double acquisition Site double location Site ville acquisition

Site ville location Site extérieur acquisition Site extérieur location


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5.2 CONCLUSIONS

Il ressort clairement de notre analyse que la variante « site double » est avantagée par le faible niveau de loyer du bâtiment sis Place Saint-Louis 2 actuellement occupé par vos services. En effet, avec un niveau de loyer à CHF 204 m2/an, ce dernier se situe environ 30% plus bas que les loyers usuels dans la région. Il s’agit cependant de la moins bonne option en termes d’opérationnalité, les équipes étant divisées dans deux sites différents. De manière générale, l’acquisition est plus favorable que la location sur le long terme. Ceci se vérifie indépendamment de la variante retenue. Tous les scénarii acquisitions se placent devant les scénarii locations. Ceci se vérifie au bout d’environ 5 ans pour la variante 3 « site extérieur » et à l’horizon d’une vingtaine d’années pour les deux autres variantes. Pour les scénarii locations, la charge financière globale est constante sur la durée de 30 ans alors que pour les scénarii acquisition elle est plus forte initialement et diminue d’année en année. Nous attirons votre attention sur le fait que les surfaces demandées en sous-sol sont conséquentes par rapport aux surfaces hors-sol. Ceci augmente la difficulté de trouver un objet correspondant à la demande que ce soit en termes d’acquisition ou de location et surtout pour les variantes « site double » et « site ville ». Sur un plan purement financier, la variante site double doit être privilégiée. Néanmoins, elle présente des complications au niveau opérationnel, les équipes étant divisées sur deux sites. Nous ne sommes pas en position de juger l’impact de cette séparation sur vos activités ; vous êtes en effet les mieux à même d’en juger. Dans le scénario « acquisition » qui parait le plus avantageux financièrement, la rareté des objets disponibles en ville de Morges, a fortiori au vu des besoins importants de locaux en sous-sol, s’ajoute à la difficulté opérationnelle. C’est pourquoi, il nous apparait judicieux de ne pas écarter les scénarii location, car il présente l’avantage d’offrir plus d’options. En revanche, au vu de notre analyse, le scénario « site extérieur –location » ne parait pas intéressant et peut être écarté. Nous n’écartons pas le scénario « site extérieur – acquisition » de prime abord, car il présente l’avantage de pouvoir construire un bâtiment sur mesure, adapté à vos besoins. Pierre Stämpfli Léonard deRham Managing Partner Associate Director


Page 25

Annexe A Besoins de la Police Région Morges

Site double Site ville

Emplacement

futur

Zone public (police)

Salle d'audition plaignants A 10 10 Hors sol

Salle d'audition plaignants B 10 10 Hors sol

Salle d'attente - hall d'entrée 30 30 Hors sol

Toilettes public (handicapés) 14 14 Hors sol

Toilettes public (zone administrative) 11 Hors sol

Salle de commission de police 30 Hors sol

Local avocats commission de police 10 Hors sol

Zone privative

Bureau municipal 20 Hors sol

Bureau Commandant 35 Hors sol

Bureau assistante de direction 20 Hors sol

Bureau chef de corps 30 30 Hors sol

Bureau chef PS 25 25 Hors sol

Bureau chef SG 25 Hors sol

Bureau chefs chancellerie 25 Hors sol

Bureau chefs de brigades PS 20 20 Hors sol

Bureau chefs proximité 25 25 Hors sol

Bureau de réserve (officier) 25 Hors sol

Bureau de réserve (soutien PS) 20 20 Hors sol

Bureau de réserve (soutien SG) 25 Hors sol

Salle de conférences 30 Hors sol

Salle de formation, équipée informatiquement 50 Hors sol

Bureau ASP 45 Hors sol

Bureau police du commerce 30 Hors sol

Bureau intendant 20 Hors sol

Bureau signalisation 30 Hors sol

Bureau radar 25 Hors sol

Bureau secrétariat A 30 Hors sol

Bureau secrétariat B 30 Hors sol

Economat (administratif) 15 Hors sol

Local logistique-intendance 50 Sous sol

Archives 20 Sous sol

Objets trouvés 12 Hors sol

Bureau agents PS 50 50 Hors sol

Bureau agents proximité 70 70 Hors sol

Centrale d'engagement 30 30 Hors sol

Réception 15 15 Hors sol

Local de garde 30 30 Hors sol

Salle d'audition prévenus A 14 14 Hors sol

Salle d'audition prévenus B 10 10 Hors sol

Cafétéria- cuisine 60 70 Hors sol


Toilettes personnel (police) 11 11 Hors sol

Toilettes personnel (administratif) 11 Hors sol

Pièces à conviction 6 6 Hors sol

Informatique et technique 25 25 Sous sol

Onduleur et groupe électrogène 10 10 Sous sol

Economat (police) 12 12 Hors sol

Conciergerie 10 12 Sous sol

Vestiaire hommes 45/60 81 108 Sous sol

Vestiaire femmes 15/20 27 36 Sous sol

2 douches femmes + 1 WC 14 14 Sous sol

3 douches hommes + 1 WC 16 16 Sous sol

Local de service 30 30 Sous sol

Matériel police 30 30 Sous sol

Chien de police 8 8 Sous sol

Place de stationnement fermées (10 vhc et 4 deux roues) 290 290 Sous sol

Zone détention

Cellule A 12 12 Sous sol

Cellule B 7 7 Sous sol

Cellule C 7 7 Sous sol

Box de maintien A 4 4 Sous sol

Box de maintien B 4 4 Sous sol

Box de maintien C 4 4 Sous sol

Douche 6 6 Sous sol

Infirmerie 20 20 Sous sol

Total net 1097 1769

Total net hors sol 492 1046

Total net sous-sol 605 711

Circulation (15%) 164.55 265.35

Circulation (15%) hors-sol 73.8 156.9

Circulation (15%) sous-sol 90.75 106.65

Murs (5%) 54.85 88.45

Murs (5%) hors-sol 24.6 52.3

Murs (5%) sous-sol 30.25 35.55

Total brut 1316.4 2122.8

Total brut hors sol 590.4 1255.2

Total brut sous-sol 726 853.2


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Annexe B Détail des scénarii

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