survol sur: l'hypothèque légale de la construction

SURVOL SUR:L’HYPOTHÈQUE LÉGALE DE LA CONSTRUCTION

Présenté à l’équipe de Groupe Financier Sogecar inc. le 5 novembre 2016Par Me Christian Saraïlis & Me Jessie McKinnon

PRÉSENTATIONMe Christian Saraïlis Esq. LL.B, avocat

Diplômé en droit de l'Université Laval en 2004 et membre du Barreau du Québec depuis 2005, Me Saraïlis a suivi une formation en administration des affaires ainsi qu'en science politique. Il termine actuellement une maîtrise en droit des affaires (LL.M).

Fondateur du cabinet, Me Saraïlis œuvre principalement en droit des affaires, en droit des affaires internationales ainsi qu’en litige commercial.

Il a aussi publié un article ayant pour titre « Doing business in Canada » traitant des divers aspects corporatifs propres au Canada. recueil de textes portant sur l'investissement international.

Me Sarailis est membre du conseil d’administration de Avrio Advocati, une association internationale regroupant près de 70 cabinets d’avocats d’à travers le monde et visant la promotion de la connaissance et de l’excellence en droit des affaires. Il est aussi membre du conseil d’administration de l’Académie St-Louis.

Il pratique en français et en anglais et détient une double citoyenneté canadienne et grecque.

T. +1(418)780-3880 ext. 201 - christian@sarailis.ca

686 Grande-Allée Est, 3e étage, Québec, Québec, G1R 2K5

PRÉSENTATIONMe Jessie McKinnon Esq. J.D. LL.B, avocate

Jessie McKinnon a fait son baccalauréat en droit civil (LL.B) et un Juris Doctor (J.D.) en common law et droit transnational à l’Université de Sherbrooke. Elle a complété la formation professionnelle du Barreau du Québec en 2014 et a été assermenté avocate en mars 2015.

Au cours de ses études, Jessie a fait une session à Grenoble, en France, où elle a étudié le droit international et la propriété intellectuelle. Elle s’est également impliquée au sein de son université, notamment en étant trésorière pour le comité Avocats sans Frontières.

Au sein de Saraïlis Avocats, Jessie pratique essentiellement en droit des affaires et en droit du divertissement pour certains de nos clients. Elle tient d’ailleurs un blogue sur le sujet et complète actuellement une maîtrise en droit du divertissement à l'Université de Westminster en Angleterre.

Jessie McKinnon est de nationalité Canadienne et parle couramment le français et l’anglais.

T.+1(418)780-3880 ext. 206 - jessie.mckinnon@sarailis.ca

686 Grande-Allée Est, 3e étage, Québec, Québec, G1R 2K5

INTRODUCTION

Les biens d’un débiteur, que ce soit des meubles ou des immeubles,sont le gage commun de ses créanciers

- 2644 C.c.Q.

INTRODUCTION

Un créancier en particulier n’aura donc pas, en principe, préséance sur les autres

- 2646 C.c.Q.

INTRODUCTION

Exception: sauf s’il existe en faveur d’un des créanciers, ou certains d’entre eux, une cause légitime de préférence.

C’est à dire s’ils bénéficient de par la loi, d’une priorité ou d’une hypothèque.

INTRODUCTION

Priorités- Les frais de justice et les

dépenses faites dans l’intérêt commun des créanciers;

- La créance du vendeur impayé pour le meuble vendu pourvu que ce droit subsiste;

- Le droit de rétention pourvu que ce droit subsiste;

- Les créances de l’état pour les

sommes dues en vertu des lois fiscales;

- Les créances des municipalités et commissions scolaires pour les impôts fonciers et autres taxes sur un immeuble.

INTRODUCTION

Les créances prioritaires prennent rang suivant leur ordre respectif, avant les hypothèques,

quelque soit leur date.- 2657 C.c.Q

INTRODUCTION

LES TYPES D’HYPOTHÈQUES

a) Les hypothèques légales

b) Les hypothèques conventionnelles

INTRODUCTION

LES HYPOTHÈQUES LÉGALES

Les seules hypothèques légales possibles sont celles prévues à 2724 C.c.Q:

1- Les créances de l’état;2- Les créances des personnes qui ont participes à la construction ou la rénovation

d’un imeuble;3- Les créances du syndicat de copropriété;

4- Les créances résultant d’un jugement.

INTRODUCTION

L’HYPOTHÈQUE DE LA CONSTRUCTION

Les hypothèques légales en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble prennent rang avant toute autre hypothèque publiée, pour la plus value apportée à l’immeuble; entre elles, ces hypothèques viennent en concurrence, proportionnellement à la valeur de chacune des créances.- 2952 C.c.Q

QUI PEUT BÉNÉFICIER DE L’HYPOTHÈQUE DE LA CONSTRUCTION?

QUI PEUT EN BÉNÉFICIER?

2726 C.c.Q. les prévoit de manière restrictive.

QUI PEUT EN BÉNÉFICIER?

L’Architecte ou l’Ingénieur

QUI PEUT EN BÉNÉFICIER?

L’Entrepreneur

QUI PEUT EN BÉNÉFICIER?

Le Sous-Entrepreneur

QUI PEUT EN BÉNÉFICIER?

Fournisseur de matériaux

QUI PEUT EN BÉNÉFICIER?

L’Ouvrier

CERTAINS PRÉREQUIS

Licence RBQ obligatoireL’article 50 de la Loi sur le bâtiment pourL’entrepreneur et le sous-entrepreneur

CERTAINS PRÉREQUIS

La DÉNONCIATION du contrat par le sous-entrepreneur et le fournisseur de matériaux qui ne sont pas mandatés par le propriétaire de l’immeuble

POINTS À FAIRE ATTENTION- Quand? Dès que possible!- Comment? - Modifications au sous-contrat.

CERTAINS PRÉREQUIS

TRAVAUX DE CONSTRUCTION OU DE RÉNOVATION

L’article 2726 C.c.Q. requiert qu’il y ait CONSTRUCTION ou RÉNOVATION.

Cas de jurisprudence:- Démolition nécessaire à la construction ou la rénovation.- Aménagement paysagers dans certains cas.- Transport d’unités de motel et leur installation sur blocs.- Travaux de forage d’un puits visant à déservir une résidence en eau.

En cas de doute, il est préférable de valider au préalable.

OBJET ET ASSIETTE

Seul l’immeuble qui a fait l’objet de construction ou rénovation peut faire l’objet de l’hypothèque légale de la construction.

Les travaux de simples réparations, d’entretien, de corrections de malfaçons ne bénéficient pas de l’hypothèque légale.

OBJET ET ASSIETTE

Pour bénéficier de l’hypothèque légale de la construction, les travaux doivent avoir été demandés par le propriétaire de l’immeuble ou ce sont des matériaux ou services fournis ou préparés pour ces travaux.

En principe, les travaux demandés par un locataire ne donnent pas ouverture à une hypothèque légale de la construction.

OBJET ET ASSIETTE

Ne peuvent pas faire l’objet d’une hypothèque légale de construction :

1) Les immeubles qui appartiennent à l’État. Cela inclut les mandataires et agents de l’État, tels Hydro-Québec.

2) Les immeubles appartenant à des personnes morales de droit public, tels municipalités, commissions scolaires, centres hospitaliers.

3) Ex. jurisprudentiels : aqueduc municipal, parc public.

EXCEPTIONS

OBJET ET ASSIETTE

L’hypothèque garantit la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux, matériaux ou services fournis ou préparés par ces travaux.

La plus-value est généralement considérée par les tribunaux comme étant le montant réel des travaux effectués ou services ou matériaux fournis. Cependant, ce n’est pas garanti. La plus-value peut être définie comme étant la différence entre la valeur de l’immeuble amélioré et la valeur qu’il aurait sans cette amélioration.

OBJET ET ASSIETTE

L’hypothèque légale de la construction couvre, jusqu’à concurrence de la plus-value globale, le montant de la créance, les taxes, les intérêts, et les frais légitimement engagés (il s’agit de frais engagés pour préserver son hypothèque légale et conserver l’immeuble, qu’il s’agisse de frais judiciaires ou extrajudiciaires (frais et débours d’avocats). Ces frais doivent être raisonnables et justifiés).

Montants couverts par l’hypothèque légale de construction

LA PROCÉDURE

LA PROCÉDURE

L’hypothèque légale de la construction subsiste quoiqu’elle n’ait pas été publiée pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux.

Elle est conservée si, avant l’expiration de ce délai, il y a eu inscription d’un avis désignant l’immeuble et indiquant le montant de la créance.

- 2727 (1) et (2) C.c.Q.

CONSERVATION DE L’HYPOTHÈQUE LÉGALE

LA PROCÉDURE

La fin des travaux a lieu “lorsque l’ouvrage est exécuté et en état de service conformément à l’usage

auquel on le destine”- Construction Orléan inc. c. Immeubles Andrez inc.

[1994]

NOTION DE FIN DES TRAVAUX

LA PROCÉDURE

Question de fait, mais on se fie habituellement, sauf situation particulière, au rapport de l’architecte ou de

l’ingénieur.

ATTENTION: Il ne peut y avoir plusieurs fin de travaux!IL N’Y EN A QU’UNE!!

NOTION DE FIN DES TRAVAUX

LA PROCÉDURE

L’hypothèque s’éteint 6 mois après la fin des travaux à moins que le créancier ne prenne une action contre le propriétaire ou qu’il n’inscrive un préavis d’exercice

d’un droit hypothécaire.- 2727 (3) C.c.Q.

SURVIE DE L’HYPOTHÈQUE LÉGALE DE LA CONSTRUCTION

CONCLUSION & COMMENTAIRE

L’hypothèque légale de la construction est une arme redoutable!

CONCLUSION & COMMENTAIRE

CONCLUSION & COMMENTAIRE

1. Crée un droit rattaché à l’immeuble;

2. Suit l’immeuble;

3. Permet la prise en paiement.

QUESTIONS SUR L’HYPOTHÈQUE LÉGALE DE LA CONSTRUCTION ?