l’eco-rÉnovation en copropriÉtÉ À paris...2019/04/18 · afin de garantir certaines...
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7e FORUM DE L’ECO-RÉNOVATION
EN COPROPRIÉTÉ À PARIS
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
Alexandre REYNAUD, architecte voyer de la Ville de Paris
Mardi 16 avril 2019
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
Sommaire
1. Les règles de hauteur et d’aspect du PLU
2. Les dispositifs de dérèglementation
3. La faisabilité: démarches d’urbanisme
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
Trois grands critères régissent la question des hauteurs des constructions:
- Des règles de volumétrie
qui dictent des gabarits, soit généraux, soit particuliers
- Des règles de paysage
qui dictent des hauteurs limites
- Des règles d’aspect
qui dictent l’aspect extérieur des constructions
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
Règles de volumétrie – gabarits généraux :
Les volumétries des constructions sont en règle générale établies en fonction de la largeur des voies, et se traduit par un gabarit-enveloppe composé d’une verticale et d’un couronnement.
Il existe 4 types de largeurs de voies:
I. largeur inférieure à 8 m
II. largeur de 8 à 12 m
III. largeur 12 à 20 m
IV.largeur supérieure à 20 m
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
Ce gabarit-enveloppe est rattaché au niveau
de la surface de nivellement orthométrique
de l’îlot, au droit du terrain concerné.
En bordure d'une voie , il s'applique à
l'intérieur de la bande E
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
L’évolution des gabarits parisiens est directement liée à celle des règlements:
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
Règles de volumétrie – gabarits particuliers :
Dans certains cas, le PLU sort du cadre général pour imposer des volumétriesparticulières adaptées à un contexte morphologique spécifique. Cela se traduitpar des filets de couleur : Ils déterminent la hauteur des façades et la forme ducouronnement.
La couleur indique la hauteur de la verticale
Le type de ligne définit la formedu couronnement
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
Règles de paysage – les limites de hauteurs :
Le PLU fixe des plafonds des hauteurs des constructions, renvoyant à desnotions de paysage urbain, et principalement composés de :
3 limites usuelles
- 25 m (centre)
- 31 m (périphérie)
- 37 m (renouvellement urbain)
2 limites exceptionnelles
- 50 m
- 180 m
Règles de paysage – les fuseaux de protection :
Afin de garantir certaines perspectives urbaines liées à des monumentsparisiens, le PLU comporte également un plan de fuseaux de protection. Il estcomposé de 3 types de protections :
- vues panoramiques
- faisceaux de vues
- échappées visuelles
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
Les règles d’aspect – dispositions générales
Article UG.11 - Aspect extérieur des construtions et aménagement de leursabords, protection des immeubles et éléments de paysage.
UG.11.1 - Dispositions générales (aspect):
L’autorisation de travaux peut être refusée ou n’être accordée que sousréserve de prescriptions si la construction, l’installation ou l’ouvrage, par sasituation, son volume, son aspect, son rythme ou sa coloration, est de nature àporter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, auxpaysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectivesmonumentales.
Notions de registres traditionnels de composition architecturale:
Couronnement
Façade sur rue
Soubassement
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
Les règles d’aspect – dispositions particulières
UG.11.1 - Des règles d’adaptation architecturale :
Possibilité d’augmenter ou réduire la hauteur d’une construction sur voie pouréviter de créer ou de laisser à découvert des murs pignons, sans créer dedécalage supérieur, en principe, à la hauteur moyenne d’un étage par rapportaux constructions contiguës.
UG.11.1.1 - Constructions existantes :
3°- Couronnement :
Les travaux doivent chercher à restituer l’aspect d’origine ou améliorer lavolumétrie de la partie supérieure des constructions. L’adjonction de volumesbâtis ne peut être autorisée que s’ils s’intègrent de façon harmonieuse dans lacomposition d’ensemble.
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
Les règles d’aspect – les protections patrimoniales municipales
UG.11.5 - Protection des formes urbaines et du patrimoine architectural :
Les documents graphiques du règlement identifient des immeubles (terrains,bâtiments, parties de bâtiments, éléments particuliers) que le PLU protège enapplication de l'article L.151-19 du Code de l'urbanisme car :
- ils possèdent une qualité architecturale remarquable, - ils constituent un témoignage de la formation et de l'histoire de la ville ou d'un quartier, - ils assurent par leur volumétrie un repère particulier dans le paysage urbain, - ils appartiennent à une séquence architecturale homogène remarquable.
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
1, RUE ALPHONSE PENAUD2-2b, RUE DU LIEUTENANT CHAURE
Description de la protection :Motivation : « Hôtel Lemonnier édifié vers 1930 par l'architecte Louis Sarret. »
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
6, RUE DE MARIVAUX7, RUE FAVART11, BLD DES ITALIENS
Description de la protection :Motivation : « Immeuble de rapport de la Monarchie deJuillet. Il jouxte le théâtre de l’Opéra-Comique et remplaceun immeuble parmi les plus célèbres du boulevard (Café dugrand Balcon). Propriété à partir de 1842 du chocolatierGiudicelli très riche spéculateur. Façade en pierre de taillecomposée symétriquement de sept travées sur le boulevardavec retour sur les rues Favart et de Marivaux. Élévation dequatre étages carrés sur rdc et entresol. Cinquième étageen retiré. [...]. Les balcons constituent un élément importantdu décor : les premier, quatrième et cinquième étages sontdesservis par des balcons filants sur consoles. [...]. Ensemblebâti remarquable s’inscrivant dans les séquenceshistoriques des Grands Boulevards parisiens. »
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
Sommaire
1. Les règles de hauteur et d’aspect du PLU
2. Les dispositifs de dérèglementation
3. La faisabilité: démarches d’urbanisme
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
Ordonnance « DUFLOT » du 3 octobre 2013 :
- Principe de dérogation à certaines règles du PLU donnant la possibilité auxcommunes de déroger aux règles du PLU relatives :
‐ aux gabarits‐ à la hauteur‐ au stationnement dans les constructions
- Cette ordonnance a pour but la construction de logements dans un objectif de mixité sociale.
- La première condition est de ne pas dépasser la hauteur de la construction contigüe existante calculée à son faîtage.
- La deuxième condition est que le projet s’intègre harmonieusement dans le milieu environnant.
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
Loi « ALUR » du 24 mars 2014 :
- Une suppression complète du COS sur l’ensemble du territoire parisien
- Le COefficient des Sols avait deux fonctions:
‐ Gestion des destinations et régulation des usages‐ Définition, par la densité, de la capacité constructive d’une parcelle
- La suppression du COS induit que la capacité constructive d’une parcelle n’est plus définie que par les règles de volumétrie et de paysage.
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
Sommaire
1. Les règles de hauteur et d’aspect du PLU
2. Les dispositifs de dérèglementation
3. La faisabilité: démarches d’urbanisme
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
Consulter les documents du PLU applicable en pdf
Obtenir les renseignements
d’urbanisme d’une parcelle
Visualiser le PLU à l'adresse sur un
espace cartographique
Consulter le PLU de Paris:
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
Les acteurs de l’instruction – Direction de l’Urbanisme :
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
Les acteurs de l’instruction – Architecte des Bâtiments de France :
Consulté pour les projets :
- ayant un impact sur l’aspect extérieur des immeubles situés en site inscrit ou classé,- situés dans le périmètre de 500 m d'un monument historique (classé ou inscrit),- situés en site patrimonial remarquable (PSMV), ou portant sur des immeubles inscrits autitre des monuments historiques.
Avis consultatif en périmètre de protection des MH, hors champ de visibilité, et en site inscrit (un avis défavorable n’oblige pas au refus du permis de construire)
Avis conforme en cas de démolition en site inscrit, et/ou projet dans le champ de visibilité d’un MH inscrit ou classé (un avis défavorable impose le refus du permis de construire)
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
Les protections patrimoniales de Paris :
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
Les acteurs de l’instruction – services de la Ville de Paris :
Maire d’arrondissement
Consulté obligatoirement sur tous les permis de construire, avec un avis consultatif.
Commission du Vieux Paris
Comité consultatif présidé par la Maire de Paris ou son représentant. Créée en 1897,sa mission est de conseiller la Maire pour la protection du patrimoine parisien tant surle plan historique, archéologique, architectural et urbain. Sa composition est tripartitedepuis l’origine: élus, administration, experts. Lorsqu’elle le juge nécessaire, elle émetdes avis, appelés "vœux", transmis à la Maire de Paris, et publiés au Bulletin MunicipalOfficiel.
Inspection Générale des Carrières
Demandes de permis de construire situés dans les zones de servitude de carrières oude risques naturels (poches de dissolution de gypse antéludien). Les terrains concernéssont mentionnés dans les Renseignements d’Urbanisme. Donne un avis assorti deprescriptions spéciales ou de simples recommandations. Un avis défavorable donnelieu a refus de permis de construire (sécurité publique).
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
La dématérialisation des demandes d’autorisation d’urbanisme
Jusqu’aujourd’hui
Dossier papierdépôt et instruction
papier
Depuis avril 2019
Dossier numériquedépôt en ligne ou
dossier papier numérisé et instruction
dématérialisée
Dématérialisation
La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative
Permet de :- s’informer sur les règles d’urbanisme (Certificat d’Urbanisme immédiat)- complèter le formulaire et soumettre le dossier en ligne (PC, DP, PA, PD)- accéder au suivi en ligne du traitement de sa ou ses demandes- déclarer les chantiers (ouverture avec DOC et achèvement avec DAACT)
Le guichet numérique sur Paris.fr https://teleservices.paris.fr/demarchesurbanisme/
7e FORUM DE L’ECO-RÉNOVATION
EN COPROPRIÉTÉ À PARIS
ATELIER PARISIEN DE SURELEVATIONBertrand Sliosberg
ATELIER PARISIEN DE SURELEVATION
• Une équipe composée de professionnels de l’immobilier et de l’ingénierie financière
• Une nouvelle idée de la promotion immobilière
• Un seul but: travailler en confiance avec les clients
• Un seul moyen: la transparence
AP Surélévation a une offre pour chaque besoin du marché
• MAITRISE D’OUVRAGE
• Petites surélévations (100-300 m2)
• Surélévations majeures ( minimum 400 m2)
• Achat d’immeubles surélevables
• ASSISTANCE A MAITRISE D’OUVRAGE (mode forfaitaire)
• Particuliers
• Petites copropriétés
• Propriétaires Uniques
• Institutionnels
Qu’est ce qu’une surélévation?
• Ce qu’est une surélévation:
• Un projet urbanistique soutenu par les pouvoirs publics
• Un projet transparent, légal, notarié
• Une occasion unique de faire financer la rénovation et l’éco-rénovation de son immeuble
• Une opportunité de gagner de l’argent tout en restant chez soit
• Une valorisation de chaque appartement et une amélioration générale de la copropriété
• Une opportunité de réduire les charges globales et individuelles
• Un geste citoyen
• Ce que n’est pas une surélévation:
• Ce n’est pas un projet simple
• Ce n’est pas un projet rapide
• Tous les immeubles ne sont pas éligibles
• Attention aux fausses promesses: Ce n’est pas une affaire d’amateurs
C’est surtout un modèle Vertueux
• Faisabilité administrative
• Vote en AG et signature de la promesse de vente
• Dépôt du permis de construire et faisabilité technique
• Signature de l’Acte Authentique
• Construction
• Vente des nouveaux lots
6 étapes pour un projet de surélévation
• Une sur-RéVélation devrions nous dire
• Les montagnes russes émotionnelles
• Le point de départ: la confiance
Attention, une surélévation est un catalyseur d’émotion !
• Les accords secrets
• L’absence de majorité forte entre copropriétaires
• Se laisser envahir par les angoisses des amis / relations
• Prendre le temps de se donner un cap, et le tenir
Retour d’expérience: les pièges à éviter
- Surélévation de trois étages
- Installation d’un ascenseur
- Isolation par l’extérieur
- Toit Végétal
- Panneaux Photovoltaïques
- Des charges divisées par 3 !
- Témoignage du P. Petriarte, Président du Conseil Syndical
Projet de surélévation en cours au 5 rue de Docteur Potain - Paris 19
www.apc-paris.comAPC: Agence Parisienne du Climat@AparisClimat
Agence Parisienne du Climat3, rue François Truffaut,Pavillon du Lac,Parc de Bercy75012 Paris
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