fondateur et gérant de p&c - patrimoine & commerce · fiche d’identité 2011 : une...
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- 2 -
Eric Duval
Fondateur et Gérant de P&C
Dominique Jouaillec
Gérant de P&C
Christophe Clamageran Gérant de P&C
Vos interlocuteurs
- 3 -
Sommaire
Fiche d’identité
2011 : une année d’intense activité
Eléments financiers 2011
Développements & Perspectives
Conclusion
- 4 -
35 actifs
Philosophie : une foncière de croissance dédiée à l’immobilier commercial
Un portefeuille immobilier
constitué de surfaces
commerciales récentes
Des actifs situés dans des villes
moyennes sur l’ensemble du
territoire français
Une politique locative s’inscrivant
dans une relation de long terme
avec les enseignes
Des critères de développement
répondant aux attentes de la
distribution : zone de
chalandise, accessibilité,
visibilité et stationnement
197 000 m²
324 M€(1)
de patrimoine
36,2% de ratio
loan-to-value (LTV)
98% de taux
d’occupation
7,3% de taux de
capitalisation
(1) Valeur à l’achèvement des actifs (dont 88 M€ d’actifs en construction)
- 5 -
35 actifs sur l’ensemble du territoire français d’une superficie de 197 000 m²
Actifs historiques Actifs acquis depuis fin 2010 Actifs sortis du périmètre
- 6 -
Bâtir un pure-player de l’immobilier
commercial dans les villes moyennes Des opérations en centres urbains ou en
proximité d’agglomérations moyennes
Développement avec une maîtrise
des équilibres financiers Maintien d’un ratio d’endettement global
(loan-to-value) inférieur à 60%
Un amortissement linéaire de la dette, sans
valeur résiduelle significative
Mise en œuvre d’une politique
d’arbitrage des actifs Une sortie progressive des actifs
tertiaires du périmètre
Arbitrage, à moyen terme, des actifs
commerciaux
Rappel des axes stratégiques
> 500
2010 2011 2015
184,5
Actifs commerciaux Actifs tertiaires
Valeur d’expertise du patrimoine
En M€
286,9 324,0(1)
2012
(1) Valeur à l’achèvement des actifs
(dont 88 M€ d’actifs en construction)
- 7 -
Sommaire
Fiche d’identité
2011 : une année d’intense activité
Eléments financiers 2011
Développements & Perspectives
Conclusion
- 8 -
37,7 M€ La Ville du
Bois
Château-
Thierry
Plus de 150 M€ d’investissements en immobilier commercial en un an
13,6
M€ Poitiers
16,2
M€
27,5 M€ Cherbourg
25,4 M€ Sainte-
Eulalie
Saint-
Gaudens
32,5 M€ Antibes
Istres
Malemort-
sur-Corrèze
153,0 M€ d’acquisitions
9 actifs
86 000 m²
3 galeries commerciales
6 retail parks
50% d’actifs en exploitation
50% d’actifs en construction (mise en loyer S1 2013)
- 9 -
Le centre commercial Les Eléis à Cherbourg (50)
Les Eléis : une opération immobilière de rénovation et d’extension du centre
commercial accompagnant la redynamisation du centre-ville de Cherbourg
Locomotive Hypermarché Carrefour
Superficie 30 000 m² (contre 12 800 m² actuellement)
Ouverture 2013
Un investissement immobilier d’un montant total de 105,7 M€
Un tour de table constitué de P&C, la CDC et Carrefour Property
P&C - CDC à parts égales dans le holding détenant 52% du centre commercial –
solde de 48% détenu par Carrefour Property France
Revenu locatif annuel estimé 7,7 M€
Architecte & Crédit photo : Arte Charpentier / CALQ Architecture
- 10 -
Galerie commerciale du centre commercial La Ville du Bois (91)
La Ville du Bois : une zone commerciale de 43 000 m² au cœur d’une région
de chalandise de 500 000 habitants
Locomotives Hypermarché Carrefour (13 000 m²), H&M (1 200m²)
Superficie 5 274 m² de galerie commerciale composée de 55
commerces d’enseignes nationales (Marionnaud, Sephora,
Celio, Jules, Orange, Etam, etc.)
Situation 25 km de Paris, en bordure de la N20, entre la Francilienne
et l’A86
Prix d’acquisition : 36,0 M€
Revenu locatif annuel 2,6 M€
- 11 -
Les Vergers de Sainte-Eulalie : retail park à l’entrée de Bordeaux (33)
Les Vergers de Sainte-Eulalie : au cœur d’une zone de chalandise de
180 000 habitants
Locomotive Centre commercial Grand Tour (Hypermarché Leclerc)
Superficie 8 160 m² composés de surfaces commerciales, de 2
restaurants avec terrasses et d’un parking de 240 places
Situation Entrée nord de Bordeaux – desserte directe par l’A10
Ouverture 2013
Prix d’acquisition : 11,9 M€
Revenu locatif annuel estimé 0,9 M€
- 12 -
Sommaire
Fiche d’identité
2011 : une année d’intense activité
Eléments financiers 2011
Développements & Perspectives
Conclusion
- 13 -
Détail des neuf opérations réalisées en 2011
Localisation Loyers bruts
annualisés (en M€)
Prix
d’acquisition (en M€)
Taux de
rendement
La Ville du Bois 2,6 36,0 7,3%
Cherbourg(1) 2,0 27,5 7,3%
Antibes 1,9 25,4 7,4%
Malemort sur Corrèze 1,2 16,2 7,4%
Poitiers 1,0 13,6 7,5%
Saint-Gaudens 1,1 13,5 7,8%
Saint-Eulalie 0,9 11,9 7,8%
Istres 0,5 7,1 7,7%
Château-Thierry 0,1 1,7 7,5%
TOTAL 11,4 153,0 7,4%
(1) Quote-part Patrimoine & Commerce
- 14 -
Valeur du patrimoine : + 56% en un an, en avance sur notre plan de développement
30/06/2010 31/12/2010
184,5 M€
165,7 M€
324 M€(1)
2012
+ 70,1 M€
Impact des
acquisitions
nettes des
cessions
7,7% 7,6% 7,5% Taux de capitalisation
Source : Patrimoine & Commerce – Rapport financier annuel au 31/12/2011
30/06/2011
210,4 M€
286,9 M€
31/12/2011
7,4%
Valeur des immeubles (hors droits)
-1,9 M€
Transfert
des actifs
destinés à
être cédés + 8,3 M€
Variation
de la juste
valeur
(1) Valeur à l’achèvement des actifs
(dont 88 M€ d’actifs en construction)
7,3%
- 15 -
Le portefeuille immobilier en chiffres
Des actifs récents
Age des actifs Hors actifs en développement
324 M€ d’actifs
principalement commerciaux
Valeur du portefeuille à l’achèvement
des actifs en construction
199,7 M€
Commerce
36,3 M€
Tertiaire
38%
3-6 ans
31%
>12 ans
24%
6-12 ans
7%
< 3 ans
62% 11%
88,0 M€
En construction
27%
- 16 -
Répartition par secteurs d’activité
En % des loyers bruts
Equipement
de la maison
36%
Equipement
de la personne
33%
Loisirs
10%
Services
8%
Un taux d’occupation élevé : 98% au 31 décembre 2011
Beauté
8% Alimentaire
4%
Des enseignes reconnues
Des locataires diversifiés à forte notoriété
- 17 -
Progression de 16% des revenus locatifs à 7,2 M€
Source : Patrimoine & Commerce – Rapport financier annuel au 31/12/2011
NB : Exercice au 31/12/2011 n’ayant qu’une durée de 6 mois, la colonne pro-forma présente des données sur 12 mois.
En milliers € - Données auditées 31/12/2011
(6 mois)
31/12/2010(6 mois)
Variation
en %
Proforma
31/12/2011
Revenus locatifs 7 179 6 172 + 16% 13 997
Capacité d’autofinancement 6 168 5 228 + 18% 12 210
Variation de la juste valeur des immeubles 8 332 834 ns 9 466
Autres produits et charges opérationnels (4 641) 1 ns (4 636)
Résultat opérationnel 9 686 6 059 + 60% 16 854
Coût de l’endettement financier net (1 684) (1 587) + 6% (3 069)
Impôt sur les résultats 7 639 (1 681) ns 6 102
Résultat net 14 948 3 099 + 382% 19 506
Intérêts minoritaires 2 498 523 3 127
Résultat net retraité de l’impact du passage
SIIC 12 723 4 779 + 166% 18 813
- 18 -
Immeubles de placement 286,9 M€
Autres actifs non courants 1,5 M€ Trésorerie 23,0 M€
Autres actifs courants 14,5 M€ 12,7 M€ Actifs destinés à être cédés
Une structure financière saine
Capitaux propres
dont intérêts minoritaires 10,6 M€
136,2 M€
Emprunts et dettes financières
dont emprunt obligataire 30,4 M€
dont financement bancaire 106,7 M€
139,5 M€
Autres passifs
dont impôts différés 17,2 M€
dont fournisseurs 25,6 M€
62,9 M€
Bilan consolidé simplifié au 31/12/2011
Source : Patrimoine & Commerce – Rapport financier annuel au 31 décembre 2011
- 19 -
Une dette structurée
Nature de la dette (en % au 31/12/2011)
Endettement brut (en millions € au 31/12/2011)
Hors comptes courants et instruments de couverture
77,7 M€
Crédit-bail
29,0 M€
Emprunts
bancaires
47% Taux fixe
34% Taux
variables
19% Taux
couverts et
administrés
Coût moyen de la dette au 31 décembre 2011 : 4,25% (Hors opérations en construction)
Source : Patrimoine & Commerce – Rapport financier annuel au 31 décembre 2011
30,4 M€
Emprunt
obligataire
57%
22%
21%
- 20 -
Une parfaite maîtrise des équilibres financiers
En milliers € 31/12/2011 30/06/2011
Endettement net (hors instruments de couverture et actifs
destinés à être cédés ) 103 897 55 003
Valeur des immeubles (hors actifs destinés à être cédés) 286 883 210 361
Ratio Loan to Value 36,2% 26,1%
En milliers € 31/12/2011 (proforma)
30/06/2011 (12 mois)
Résultat opérationnel courant avant JV 12 024 11 253
Coût de l’endettement financier (3 069) (2 972)
Ratio ICR 3,92 3,79
Source : Patrimoine & Commerce – Rapport financier annuel au 31 décembre 2011
- 21 -
0
4
8
12
16
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Échéancier d’amortissement de la dette financière au 31 décembre 2011 Millions €
Une dette amortissable sans échéance majeure
1,0 0,9
7,5 7,9 8,0
Dettes de crédit-bail Emprunts bancaires
7,0 7,7
1,0
Source : Patrimoine & Commerce – Rapport financier annuel au 31 décembre 2011
0,9
2,0
4,0
Emprunt obligataire
8,4 8,6
10,4 4,0
1,0
12,8 13,0
7,1 6,2
10,0
2,1 1,7 1,3
1,0 1,5
1,6
0,7 0,8 0,8
4,0 4,0 4,0
4,0 4,0 4,0
12,1 11,7
15,6
6,8 6,4
2,1
4,0
- 22 -
Evolution ANR par action : 23,0 € par action
Evolution de l’ANR « SIIC » (hors droits) € par action
23,0 €
21,2 €
Progression de 8,3 %
de l’ANR en 6 mois
Regroupement des
actions le 5 avril 2011 (17 anciennes pour 1 nouvelle)
L’Assemblée générale du 11 mars 2011 a décidé de procéder à un regroupement des actions
composant le capital social de Patrimoine & Commerce, à raison de 17 actions anciennes pour 1 action
nouvelle. Ce regroupement est mis en œuvre depuis le 5 avril 2011.
Code ISIN actions nouvelles : FR0011027135
Code ISIN actions anciennes : FR0000062689
Source : Patrimoine & Commerce – Rapport financier annuel au 31 décembre 2011
30 juin 2011 31 décembre 2011
- 23 -
Proposition du 2ème dividende au
titre de l’exercice clos le 31
décembre 2011 : 0,31 € / action
Option pour le paiement du dividende
en actions
Versement avant fin juin 2012
Politique de distribution active
1er dividende versé le
21 décembre 2011 : 0,31 € /action Au titre de l’exercice clos le 30 juin 2011
juin-11 déc-11 12 mois
0,31 € 0,31 €
0,62 €
Dividende par action En €
P&C : un développement associant croissance de l’ANR et un
rendement par action de 3,3 % (sur la base du prix d’émission de juin 2011 à 19 €)
- 24 -
Un cours attractif : une décote de 57% sur l’ANR
Cours de Bourse P&C Indice SIIC
ANR
21,2 €
ANR
23,0 € + 8,3 %
Cours au
05/04/2012
13,01 €
- 16%
- 31,5 % 11,00
13,00
15,00
17,00
19,00
21,00
23,00
juin-11 août-11 sept.-11 oct.-11 déc.-11 janv.-12 févr.-12 avr.-12
- 25 -
Sommaire
Fiche d’identité
2011 : une année d’intense activité
Eléments financiers 2011
Développements & Perspectives
Conclusion
- 26 -
Une vision commune partagée avec Eric Duval : une vraie
place à prendre dans l’immobilier commercial pour une foncière
« alternative » Cœur d’activité de P&C : des opérations en immobilier commercial en centres
urbains ou en proximité d’agglomérations moyennes
Objectif : offrir des emplacement clefs pour la distribution à des taux d’efforts
raisonnables
Un business model séduisant : une véritable orientation
stratégique vers le développement du patrimoine Une stratégie patrimoniale de long terme
Pas de limite à l’ouverture du capital dans le cadre du développement
Des fondamentaux financiers sains Une dette sécurisée et sans échéance majeure
Des cash-flow élevés, facteur d’amélioration de l’ANR
Christophe Clamageran : Pourquoi Patrimoine & Commerce ?
- 27 -
Renforcer la gérance, aux cotés d’Eric Duval et Dominique
Jouaillec, pour accélérer le développement Des réseaux d’apporteurs d’affaires complémentaires
Un mode de rémunération totalement aligné sur la création de valeur pour les
actionnaires de P&C
Bâtir un actionnariat diversifié et une meilleure liquidité Un interlocuteur privilégié pour les marchés financiers et les institutionnels
Poursuivre l’ouverture du capital initiée en 2011
Christophe Clamageran : quelles missions ?
- 28 -
Révision à la hausse de notre objectif
Actifs commerciaux Actifs tertiaires
184,5 M€
1 Md€ Maintien d’un ratio
d’endettement global (loan-
to-value) de l’ordre de 40%,
sans mur de dette
Assurer un taux de
capitalisation moyen
supérieur à 7%
Poursuivre l’ouverture du
capital de la foncière
Valeur du patrimoine Millions €
2010 2012 2016
(1) Valeur à l’achèvement des actifs (dont 88 M€ d’actifs en construction)
324 M€(1)
- 29 -
Sommaire
Fiche d’identité
2011 : une année d’intense activité
Eléments financiers 2011
Développements & Perspectives
Conclusion
- 30 -
En résumé
Développement rapide d’un
pure-player de l’immobilier
commercial
Plus de 150 M€ d’actifs commerciaux
acquis en 12 mois
Une valeur de patrimoine en progression
de 56% en 12 mois
Une nette avance sur le plan de
développement
Parfaite maîtrise des
équilibres financiers
Création de valeur pour les
actionnaires
Près de 80 M€ de fonds levés en 12 mois
Un loan-to-value à 36 %
Une dette structurée et amortissable
Progression de 8,7% de l’ANR en 6 mois
Versement de 0,62 € de dividende par
action sur 12 mois
Nouvel objectif de
croissance à horizon 2016
Renforcement du management avec
l’arrivée de Christophe Clamageran
Nouvel objectif : 1 Md€ en 2016
7/9 rue Nationale
92100 Boulogne-Billancourt
Tél. : +33 (0)1 46 99 47 79
Fax : +33 (0)1 46 99 47 80
contact@patrimoine-commerce.com
- 32 -
Répartition du capital & Informations sur le titre
Actionnariat
51,1%
Groupe Eric
Duval 19,7%
BPVF
19,8%
Flottant
Répartition du capital social au 31/12/2011
en % du nombre d’actions
9,4%
Suravenir
Informations sur le titre
Nombre actions
composant le capital social
5 582 649
Marché de cotation
NYSE Euronext
(compartiment C)
Codes
ISIN : FR0011027193
Mnémo : PAT
- 33 -
Une gouvernance structurée et indépendante (1/2)
Eric Duval, Gérant
Gérance
Dominique Jouaillec, Gérant
Jean-Claude Bossez*, Président
Conseil de surveillance
Thierry de Haynin*
Lydia Le Clair Christian Louis- Victor*
Jean-Hubert Moitry*
Jean-Jacques Ory*
Eric Ranjard* Gonzague de Villèle*
* Membres indépendants
Crédit photos : Emmanuel Robert-Espalieu - Gilles Fresnais
Jean-Michel Boukhers*
Humbert de Fresnoye*
Christophe Clamageran, Gérant
- 34 -
Une gouvernance structurée et indépendante (2/2)
Comité d’investissement
Alain Dolléans Eric Ranjard Jean-Hubert Moitry
Comité d’audit
Thierry de Haynin
Lydia Le Clair
Jean-Claude Bossez, Président
Jean-Claude Bossez, Président
Pascal Frelau Jean-Michel Boukhers
- 35 -
Eric Duval Fondateur et Gérant de P&C
Président fondateur du Groupe Financière Duval
Dominique Jouaillec Gérant de P&C
Directeur Général Adjoint du Groupe Financière Duval
Christophe Clamageran Gérant de P&C
Ancien Président de Meunier et ex-DG délégué de BNP Paribas Real Estate
CEO d’Hammerson France, en charge des activités en Europe continentale
Directeur général de Gecina – 3ème foncière européenne – jusqu’en octobre 2011
Jean-Claude Bossez Président du Conseil de surveillance de P&C
Président des Comités d’investissement et d’audit de P&C
Président d’AFILOG, Association pour le développement de la Logistique et de la supply-
chain (depuis 2006)
Ancien Président Directeur Général de Vectrane (2005-2007)
Annexes – Biographies
Crédit photos : Emmanuel Robert-Espalieu - Gilles Fresnais
- 36 -
Thierry de Haynin Membre du Conseil de surveillance et du Comité d’audit de P&C
Fondateur et Directeur Général de la Société Romande de Gestion de Patrimoine
Ancien Directeur Général de Tocqueville Finance Europe
Ancien associé et administrateur de Tocqueville Finance SA, membre du Comité
stratégique et du Comité exécutif
Lydia Le Clair Membre du Conseil de surveillance et du Comité d’audit de P&C
Directeur Administratif et Financier du Groupe Financière Duval
Expert-comptable
Christian Louis-Victor Membre du Conseil de surveillance de P&C
Président Directeur Général de GEGC (Compagnie Européenne de Garanties et Cautions)
Vice-président du Conseil d’administration et Président du Comité d’audit de SURASSUR
(société de réassurance du Groupe Caisse d’Epargne)
Président de l’Ecole Supérieure des Professions Immobilières ESPI
Jean-Hubert Moitry Membre du Conseil de surveillance et du Comité d’investissement de P&C
Président de la Foncière Patrimonia, société d’investissement spécialisée dans les actifs
commerciaux et leur gestion (depuis 1998)
Président de Ereo Conseil, société de conseil dans le domaine de l’investissement
immobilier commercial (depuis 2008)
Annexes – Biographies
Crédit photos : Emmanuel Robert-Espalieu - Gilles Fresnais
- 37 -
Jean-Jacques Ory Membre du Conseil de surveillance de P&C
Architecte et fondateur des Studios d’Architecture Jean-Jacques ORY
Professeur d’architecture à l’Ecole des Beaux-Arts de Paris
Eric Ranjard Membre du Conseil de surveillance et du Comité d’investissement de P&C
Président d’Unibail Rodamco Participations (depuis 2008)
Président du Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) (depuis 2003)
Ancien Vice-président du Directoire de Klépierre (2003)
Président du Conseil de surveillance de SEGECE (2006-2007)
Gonzague de Villèle Membre du Conseil de surveillance de P&C
Directeur Général de la Banque Populaire Val de France (Groupe BPCE)
Ancien Directeur Général de la Banque Populaire Centre Atlantique (2005-2009)
Ancien Directeur Général Adjoint de la Banque Populaire Toulouse-Pyrénées (2001-2005)
Humbert de Fresnoye (représentant de Suravenir)
Membre du Conseil de surveillance de P&C
Président du Directoire de Suravenir (depuis 2010)
Directeur Général de la Compagnie Financière du Crédit Mutuel (depuis 2006)
Directeur Général Délégué du Groupe Crédit Mutuel Arkéa, en charge du pôle produits
(depuis 2008)
Annexes – Biographies
- 38 -
Jean-Michel Boukhers
Membre du Conseil de surveillance et du Comité d’investissement de P&C
Vice-Président de SCET International, filiale de la SNI du Groupe Caisse des Dépôts et
Consignations (depuis 2010)
Président Directeur Général de la SCO – Société de Coordination et d’Ordonnancement
(depuis 1995)
Directeur Général de la SCO Afrique Centrale au Cameroun, d’Afi SCO au Tchad et Gérant
de SCO Afrique de l’Ouest (depuis 1986)
Alain Dolléans Membre du Comité d’investissement de P&C
Directeur des Entreprises et de la Gestion Privée de la Banque Populaire Val de France
(Groupe BPCE) (depuis 2010)
Directeur Audit et Contrôle de la BPVF (2000-2005)
Directeur du Développement Immobilier (2006-2010)
Pascal Frelau (représentant de Suravenir) Membre du Comité d’investissement de P&C
Suravenir, filiale d’assurance-vie du groupe Crédit Mutuel Arkéa
Pascal Frelau, Responsable des Investissements Immobiliers et de la gestion du
portefeuille immobilier d’entreprise de Suravenir (depuis 2004)
Directeur opérationnel de Foncière Investissement, véhicule des investissements
immobiliers pour compte propre du groupe Crédit Mutuel Arkéa (depuis 2008)
Annexes – Biographies
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